1、西安民樂園廣場復盤工作總結西安民樂園廣場復盤工作總結 簡要回顧簡要回顧 西安民樂園廣場占地西安民樂園廣場占地7.797.79萬平方米，總建面萬平方米，總建面28.928.9萬平方萬平方 米；項目米；項目0808年年1212月月1212日奠基，日奠基，0909年年1212月月1919日如期開業。日如期開業。 期間，得到集團領導及各部門的大力扶持與幫助，董事長、期間，得到集團領導及各部門的大力扶持與幫助，董事長、 丁總裁、張總裁多次親臨現場指導工作；孫繼泉、王信琦等丁總裁、張總裁多次親臨現場指導工作；孫繼泉、王信琦等 集團領導長期駐扎工地；商管公司、萬千百貨等兄弟公司緊集團領導長期駐扎工地；商管公

2、司、萬千百貨等兄弟公司緊 密合作；項目公司全員力搶工期。諸多因素，最終確保項目密合作；項目公司全員力搶工期。諸多因素，最終確保項目 順利開業。順利開業。 以下將對各以下將對各分項分項工作做以簡單的匯報：工作做以簡單的匯報： 匯報簡綱匯報簡綱 第一篇：開發設計 第二篇：工程施工 第三篇：營銷推廣 第四篇：財務工作 第五篇：成本控制 第六篇：復盤反思 第一篇：開發設計第一篇：開發設計 1 1、項目設計亮點：、項目設計亮點： （1 1）拋棄）拋棄“插蠟燭插蠟燭”的建筑形態的建筑形態: :“三代半城市綜合體升三代半城市綜合體升 級產品”，不再延用典型的“插蠟燭”形式，而是把商、級產品”，不再延用典型的

3、“插蠟燭”形式，而是把商、 住剝離，動靜分區，更人性化詮釋了城市的人本魅力。住剝離，動靜分區，更人性化詮釋了城市的人本魅力。 （2 2）龐大、復雜的商業梯隊）龐大、復雜的商業梯隊: :商業體量大，業態繁多，僅可商業體量大，業態繁多，僅可 售商業超過售商業超過4 4萬平米，既有獨立住宅底商，又有大商業外鋪，萬平米，既有獨立住宅底商，又有大商業外鋪， 樓上還有龐大的出租商業。設計、施工、運營、管理難度非樓上還有龐大的出租商業。設計、施工、運營、管理難度非 常高，全面顯示出集團布局和把控復雜商業的能力。常高，全面顯示出集團布局和把控復雜商業的能力。 （3 3）室內、外步行街室內、外步行街: :“回回

4、” 字型室內步行街與字型室內步行街與“三縱五三縱五 橫橫”的室外步行街里外呼應。的室外步行街里外呼應。 室外步行街規劃室外步行街規劃與東京銀座與東京銀座 較類似，較類似，可有機吸引，也可可有機吸引，也可 有效疏導人流，是為世界商有效疏導人流，是為世界商 業先進的模式規劃。業先進的模式規劃。 重大意義：重大意義：已不僅僅局限于已不僅僅局限于 項目開發，而是真正意義上項目開發，而是真正意義上 的城市運營商，對區域及城的城市運營商，對區域及城 市發展產生巨大的影響市發展產生巨大的影響。 （4 4）天街）天街: :首創“三天”首創“三天” 概念，建筑橫跨城市道路，概念，建筑橫跨城市道路， 三層以上形成

5、“回”字型三層以上形成“回”字型 連續的天上步行街，總長連續的天上步行街，總長 500500米，真正“人在天上走，米，真正“人在天上走， 車在下面行”，大大提升車在下面行”，大大提升 了三層以上建筑空間的商了三層以上建筑空間的商 業價值。業價值。 （5 5）天梯天梯: :從從1 1樓可直達樓可直達5 5 樓，垂直高度樓，垂直高度20.720.7米，水米，水 平高度平高度4343米，斜長米，斜長4848米，米， 每部天梯小時輸送顧客達每部天梯小時輸送顧客達 90009000多人，創造了“亞洲多人，創造了“亞洲 第一第一長長”的直梯記錄。”的直梯記錄。 古古城城市民稱道：西安亞洲市民稱道：西安亞洲

6、 第一之“南雁塔噴泉，北第一之“南雁塔噴泉，北 天梯”。成為城市新天梯”。成為城市新 的旅游景點。的旅游景點。 （6 6）天庭）天庭: :是建筑的中心是建筑的中心 客廳，面積達客廳，面積達20002000平米，平米， 高度高度3030米，采用了輕巧、米，采用了輕巧、 空投的全拉鎖幕墻結構，空投的全拉鎖幕墻結構， 營造了明亮、寬敞、大氣營造了明亮、寬敞、大氣 的商業氛圍。的商業氛圍。 透明玻璃幕墻透明玻璃幕墻, ,可視性強可視性強, , 能夠達到有效吸引，也能能夠達到有效吸引，也能 有機地將場內外氛圍調合、有機地將場內外氛圍調合、 聯動。聯動。 2 2、設計不足：、設計不足： （1 1）天廳、圓

7、廳設計中未）天廳、圓廳設計中未 考慮活動電源、給排水等點考慮活動電源、給排水等點 位，不利于后期舉行大型的位，不利于后期舉行大型的 旺場活動，而商管公司已根旺場活動，而商管公司已根 據需要自行加設。據需要自行加設。 每周與商管、百貨聯合召開每周與商管、百貨聯合召開 的協調會方式比較好，的協調會方式比較好，可以可以 及時了解使用者的想法，并及時了解使用者的想法，并 改進和優化方案，也便于工改進和優化方案，也便于工 程竣工后的主力店移交，值程竣工后的主力店移交，值 得在后續項目中實施推廣。得在后續項目中實施推廣。 （2 2）步行街內商戶多、貨品步行街內商戶多、貨品雜多雜多，而項目在設計過程中，而項

8、目在設計過程中 并無規劃庫房及存放間，造成商戶貨品堆放困難并無規劃庫房及存放間，造成商戶貨品堆放困難。 建議：在以后項目中盡力考慮周全，留出庫房空間。建議：在以后項目中盡力考慮周全，留出庫房空間。 （3 3）地下二層垃圾房空間）地下二層垃圾房空間 設計偏小，大型垃圾車進不設計偏小，大型垃圾車進不 去，只能靠人力中轉，加大去，只能靠人力中轉，加大 了使用成本。了使用成本。 建議：在以后項目開發中，建議：在以后項目開發中， 要充分考慮使用的便捷性，要充分考慮使用的便捷性， 如：模仿上海五角場項目建如：模仿上海五角場項目建 垃圾壓縮站，并安裝空調或垃圾壓縮站，并安裝空調或 設置排風系統。設置排風系統

9、。 （4）天廳：步街街采光頂上未設計維修行車，造成遮陽簾、天廳：步街街采光頂上未設計維修行車，造成遮陽簾、 采光窗等維修、更換、極為困難，從底部搭建腳手架，耗費采光窗等維修、更換、極為困難，從底部搭建腳手架，耗費 了大量的人力、物力。了大量的人力、物力。 （5 5）廣場內餐飲鋪位較多，排油煙管道設計偏小，廣場內餐飲鋪位較多，排油煙管道設計偏小，無法無法 滿足餐飲店的油煙排放需求，而且廚房內的補風機安裝不滿足餐飲店的油煙排放需求，而且廚房內的補風機安裝不 到位，造成排油煙困難，影響商場環境品質。到位，造成排油煙困難，影響商場環境品質。 第二篇：工程施工第二篇：工程施工 1 1、施工中的經驗：、施

10、工中的經驗： （1 1）開挖深度的選擇：）開挖深度的選擇：因大商業基礎為筏板加柱承臺，因大商業基礎為筏板加柱承臺， 考慮到工期較緊張，將柱承臺采用在筏板以上，這樣即節考慮到工期較緊張，將柱承臺采用在筏板以上，這樣即節 省人工又節省基坑開挖時間。省人工又節省基坑開挖時間。 （2 2）樁基采用預應力管樁：）樁基采用預應力管樁：施工周期短，成樁可靠，及施工周期短，成樁可靠，及 早給總包提供作業面。早給總包提供作業面。 （3 3）步行街采光頂：）步行街采光頂：由總包施工，縮短了施工周期，同由總包施工，縮短了施工周期，同 時采用活動施工平臺，減少腳手架的搭、拆周期，避免對時采用活動施工平臺，減少腳手架的

11、搭、拆周期，避免對 后期的裝修影響。后期的裝修影響。 2 2、存在的問題：、存在的問題： （1 1）配電箱供貨：）配電箱供貨： 貨物申報和現場接收均由總包負責，落實共由三人組成，貨物申報和現場接收均由總包負責，落實共由三人組成， 各管一段獨立申報，沒有統一匯總審核對后期匯總埋下了各管一段獨立申報，沒有統一匯總審核對后期匯總埋下了 隱患。在供貨中不但有同型號重復現象，而且有大量箱體隱患。在供貨中不但有同型號重復現象，而且有大量箱體 遺漏現象。遺漏現象。 在設備安裝完成后，總包未能有效地對成品進行保護，導在設備安裝完成后，總包未能有效地對成品進行保護，導 致箱內配件大量丟失且不能及時修復，對工程的

12、整體安裝致箱內配件大量丟失且不能及時修復，對工程的整體安裝 進度造成了極大的制約。進度造成了極大的制約。 （2 2）電梯安裝電梯安裝： 本次電梯供貨、安裝由上海三菱電梯和廣州日立電梯公司本次電梯供貨、安裝由上海三菱電梯和廣州日立電梯公司 負責，兩家單位在供貨時均有不同程度滯后現象。負責，兩家單位在供貨時均有不同程度滯后現象。 主要問題：由于第一版圖紙與第二版圖紙的變化，工期非主要問題：由于第一版圖紙與第二版圖紙的變化，工期非 常緊張，工程專業工程師未仔細審圖，導致常緊張，工程專業工程師未仔細審圖，導致2 2臺電梯漏訂。臺電梯漏訂。 而施工單位現而施工單位現場交叉配合能力差，場交叉配合能力差，施

13、工隊伍實力薄弱，人施工隊伍實力薄弱，人 員不足，員不足，對現場出現的問題不能積極主動解決問題對現場出現的問題不能積極主動解決問題。 （3 3）供配電系統：）供配電系統： 本次設計供電總容量本次設計供電總容量和和目前實際使用容量對比大約有目前實際使用容量對比大約有40%40% 左右的富余，室內外照明系統回路設計的左右的富余，室內外照明系統回路設計的三極三極帶漏電的開帶漏電的開 關回路，關回路，在在實際實際使用中必須保證三相平衡，但在用于照明使用中必須保證三相平衡，但在用于照明 控制方面根本控制方面根本做做不不到三相平衡，所以根本無法使用，到三相平衡，所以根本無法使用，這是這是 本次電氣設計中的一

14、個很本次電氣設計中的一個很大失誤。大失誤。 建議：建議：應考慮將此開關改為應考慮將此開關改為四極四極帶漏電型帶漏電型，或在前端不設或在前端不設 漏電漏電，在末端設漏電開關。在末端設漏電開關。 （4 4）供貨選擇不統一：）供貨選擇不統一： 成本對廠家及品牌限定，各施工方都有自己的供貨品牌，統成本對廠家及品牌限定，各施工方都有自己的供貨品牌，統 一難度較大一難度較大，不利于日后維修，不利于日后維修。 例如：玻璃門配件，北京清尚使用“堅朗”牌，浙江金鼎使例如：玻璃門配件，北京清尚使用“堅朗”牌，浙江金鼎使 用“皇冠”牌。用“皇冠”牌。 第三篇：營銷推廣第三篇：營銷推廣 1 1、銷售指標：、銷售指標：

15、 項目可售物業分為公寓、住宅、步行街商鋪以及大商業外項目可售物業分為公寓、住宅、步行街商鋪以及大商業外 鋪四種業態，共計鋪四種業態，共計21682168套，總建面近套，總建面近1515平米平米, ,總銷售額總銷售額 22.2322.23億。億。 20092009年，要完成銷售指標年，要完成銷售指標1212億（商鋪指標億（商鋪指標1010億，公寓指標億，公寓指標 2 2億），合同指標億），合同指標1010億（僅商鋪），入伙指標億（僅商鋪），入伙指標6 6億（僅商億（僅商 鋪）。鋪）。 2 2、實際銷售情況：、實際銷售情況： 截止截止0909年年1212月月3131日，商鋪銷售日，商鋪銷售11.1

16、11.1億，合同額億，合同額10.310.3億，入億，入 伙伙9.589.58億；公寓、住宅銷售億；公寓、住宅銷售3 3億，合同億，合同1.81.8億。億。 即即20092009年西安民樂園項目共銷售年西安民樂園項目共銷售1414億，合同額億，合同額1212億，入伙億，入伙 9.69.6億，其中銷售完成率億，其中銷售完成率117%117%，商鋪合同額完成率，商鋪合同額完成率100%100%， 商鋪入伙指標完成率商鋪入伙指標完成率160%160%，順利完成全年考核任務指標。，順利完成全年考核任務指標。 3 3、工作中的不足：、工作中的不足： （1 1）對產品認識不足：）對產品認識不足： 由于項目

17、一開始沒有深入研究了解所售商鋪產品高單價高總由于項目一開始沒有深入研究了解所售商鋪產品高單價高總 價的特性，依然延用上個項目住宅推廣方式，并錯誤采用集價的特性，依然延用上個項目住宅推廣方式，并錯誤采用集 中開盤，導致開盤不利。中開盤，導致開盤不利。 （2 2）規定動作未做足：）規定動作未做足： 由于項目前期對產品認識不到位，忽略了對媒體、案場包裝、由于項目前期對產品認識不到位，忽略了對媒體、案場包裝、 項目周邊熱銷氛圍渲染及轟動性公關活動，導致開盤工作不項目周邊熱銷氛圍渲染及轟動性公關活動，導致開盤工作不 溫不火，未達到預期目標。溫不火，未達到預期目標。 （3 3）相關銷售手續辦理滯后：）相關

18、銷售手續辦理滯后： 手續滯后，未能按時開盤，導致前期積累客戶大量流失。手續滯后，未能按時開盤，導致前期積累客戶大量流失。 （4 4）團隊建設中問題：）團隊建設中問題： 對商鋪產品認識不足，盲目依賴置業顧問自身客戶資源，對商鋪產品認識不足，盲目依賴置業顧問自身客戶資源， 導致營銷部人員龐大、機構繁瑣，使得團隊凝聚力不高，導致營銷部人員龐大、機構繁瑣，使得團隊凝聚力不高， 戰斗力不強。戰斗力不強。 4 4、針對不足所做的調整：、針對不足所做的調整： （1 1）整合團隊，加強培訓、增強凝聚力、提高業務能力。）整合團隊，加強培訓、增強凝聚力、提高業務能力。 8 8月份加強對現場銷售管理工作的梳理，首先

19、，通過業績考月份加強對現場銷售管理工作的梳理，首先，通過業績考 核優勝劣汰的方式實現了減員增效；核優勝劣汰的方式實現了減員增效； 其次，利用經驗交流、晚會培訓等途徑，提高了團隊的凝其次，利用經驗交流、晚會培訓等途徑，提高了團隊的凝 聚力及業務能力；聚力及業務能力； 同時，增設每月任務指標及合理的獎懲制度，激勵了現場同時，增設每月任務指標及合理的獎懲制度，激勵了現場 銷售人員的主觀能動性。銷售人員的主觀能動性。 （2 2）在項目管理中心指導下，）在項目管理中心指導下， 做足規定動作。做足規定動作。 媒體：采用報紙、電視、廣播、媒體：采用報紙、電視、廣播、 等組合媒體重拳出擊，豐富媒等組合媒體重拳

20、出擊，豐富媒 體渠道。報紙媒體采用上硬下體渠道。報紙媒體采用上硬下 軟的版式，使用直白的口號性軟的版式，使用直白的口號性 廣告宣傳語。廣告宣傳語。 （3 3）案場包裝：總結商鋪最主要賣點及利益點，以燈箱、噴）案場包裝：總結商鋪最主要賣點及利益點，以燈箱、噴 繪、地貼、吊旗等的形式做到無孔不入的包裝現場。繪、地貼、吊旗等的形式做到無孔不入的包裝現場。 （4 4）戶外：以銷售中心為點，周邊輻射兩、三公里，加強對）戶外：以銷售中心為點，周邊輻射兩、三公里，加強對 項目周邊的熱銷氛圍營造。項目周邊的熱銷氛圍營造。 （5 5）公關活動：組織大型的一系列具有轟動效應的公關活）公關活動：組織大型的一系列具有

21、轟動效應的公關活 動。動。“封頂儀式、主力店簽約儀式、華夏時報論壇、商封頂儀式、主力店簽約儀式、華夏時報論壇、商 管招商大會、公寓開盤活動”。管招商大會、公寓開盤活動”。 （6 6）外地推廣：陜北地區的異地推廣活動（延安、榆林、）外地推廣：陜北地區的異地推廣活動（延安、榆林、 神木）。神木）。 5 5、區分商鋪產品特性，即時合理調整推盤策略、區分商鋪產品特性，即時合理調整推盤策略： （1 1）對步行街商鋪合理銷控）對步行街商鋪合理銷控： 在在6 6月份開盤不利的情況下，將剩余月份開盤不利的情況下，將剩余200200多可售步行街商鋪有多可售步行街商鋪有 策略的進行銷控，進行分區、分塊、分段、分組

22、推盤，制定策略的進行銷控，進行分區、分塊、分段、分組推盤，制定 有針對性統一說辭，使得銷售現場化被動為主動，加強了對有針對性統一說辭，使得銷售現場化被動為主動，加強了對 客戶的集中引導性，大大提高了現場成交率。客戶的集中引導性，大大提高了現場成交率。 （2 2）對大商業外鋪及時封盤對大商業外鋪及時封盤： 針對步行街商鋪和大商業外鋪兩種產品同時銷售的情況，針對步行街商鋪和大商業外鋪兩種產品同時銷售的情況， 及時對大商業外鋪進行封盤，并總結大商業外鋪的獨特及時對大商業外鋪進行封盤，并總結大商業外鋪的獨特 賣點及優勢，完善宣傳道具，選擇合適的實際推出。引賣點及優勢，完善宣傳道具，選擇合適的實際推出。

23、引 發大商業的火熱銷售。發大商業的火熱銷售。 6 6、重視及強化案場氛圍營造：、重視及強化案場氛圍營造： （1 1）將銷售現場作為最后且最重要的陣地，充分利用團將銷售現場作為最后且最重要的陣地，充分利用團 隊的默契配合，做足現場隊的默契配合，做足現場SPSP客戶引導客戶引導。 （2 2）銷售現場強調成交率高于盲目積累，置業顧問加強銷售現場強調成交率高于盲目積累，置業顧問加強 對客戶從初次到訪直至成交的每個細節及過程的探討、交對客戶從初次到訪直至成交的每個細節及過程的探討、交 流，成交率明顯上升流，成交率明顯上升。 （3 3）細化工作，將客戶的追蹤和轉化從之前僅強調細化工作，將客戶的追蹤和轉化從

24、之前僅強調A A類客類客 戶到成交客戶的轉化，擴大到強調戶到成交客戶的轉化，擴大到強調C C類轉類轉B B類客戶，類客戶，B B類轉類轉A A 類客戶，類客戶，A A類轉成交客戶整個過程的探討，充分挖掘了前類轉成交客戶整個過程的探討，充分挖掘了前 期積累客戶有效性，提高了到訪成交率期積累客戶有效性，提高了到訪成交率。 （4 4）利用公寓開盤簽約，營造現場熱烈氛圍，提高案場利用公寓開盤簽約，營造現場熱烈氛圍，提高案場 人氣，促進成交。人氣，促進成交。 第四篇：財務工作第四篇：財務工作 1 1、20092009年年4 4月月1010日，取得招商銀行西安分行發放的民日，取得招商銀行西安分行發放的民

25、樂園項目開發貸款樂園項目開發貸款8 8億元。億元。 2 2、全年累計完成入伙、全年累計完成入伙9.589.58億元，凈利潤億元，凈利潤4.414.41億元；凈億元；凈 利潤率全集團項目中排名第一；凈利潤總額單個項目利潤率全集團項目中排名第一；凈利潤總額單個項目 排名第二。排名第二。 3 3、聯系了中行、招行、農行、工行等銀行，在沒有竣工、聯系了中行、招行、農行、工行等銀行，在沒有竣工 備案及無需商鋪抵押、解押的情況下，完成了銷售的及時備案及無需商鋪抵押、解押的情況下，完成了銷售的及時 回款，確保了項目開業。回款，確保了項目開業。 4 4、現由于規劃驗收短期內完成有難度，造成可能無法按、現由于規

26、劃驗收短期內完成有難度，造成可能無法按 時取得產權證，故經營性物業貸款時間會滯后，影響集團時取得產權證，故經營性物業貸款時間會滯后，影響集團 資金計劃。財務部正在積極采取措施，力爭以在建工程抵資金計劃。財務部正在積極采取措施，力爭以在建工程抵 押的方式取得貸款。押的方式取得貸款。 第五篇：成本控制第五篇：成本控制 1 1、項目建設中的開發設計以及工程配套工作涉及的成本、項目建設中的開發設計以及工程配套工作涉及的成本 事項部分具有較強的行業壟斷或行政規定的性質，在成本事項部分具有較強的行業壟斷或行政規定的性質，在成本 控制上難度相對較大，我方主動性相對較弱。控制上難度相對較大，我方主動性相對較弱

27、。 建議：以后應加強主動意識，及早著手落實，變被動為主建議：以后應加強主動意識，及早著手落實，變被動為主 動，給成本談判預留更多的時間和空間，此類項目如能做動，給成本談判預留更多的時間和空間，此類項目如能做 好前期準備和有效溝通，將可以節約可觀的成本支出。好前期準備和有效溝通，將可以節約可觀的成本支出。 2 2、設計是項目建設的依據，直接關系到成本指標的重要、設計是項目建設的依據，直接關系到成本指標的重要 因素。因素。 在本項目中主要對成本影響較大的設計事項有：外立面方在本項目中主要對成本影響較大的設計事項有：外立面方 案的調整、泛光照明的調整、可售商鋪的鋼樓梯、導向標案的調整、泛光照明的調整

28、、可售商鋪的鋼樓梯、導向標 識系統方案調整、大商業內裝設計區域遺漏等。識系統方案調整、大商業內裝設計區域遺漏等。 3 3、工程部是施工管理的主導部門，工程施工計劃編制及、工程部是施工管理的主導部門，工程施工計劃編制及 執行的效果將直接影響到成本控制。執行的效果將直接影響到成本控制。 另外，總承包工程能否按計劃節點完成，也嚴重影響到后另外，總承包工程能否按計劃節點完成，也嚴重影響到后 期成本支出及結算管理。期成本支出及結算管理。 4 4、成本、成本控制方面工作控制方面工作也有許多也有許多應應改進的方面：改進的方面： （1 1）景觀合同定標后施工單位不簽合同，要求修改合同）景觀合同定標后施工單位不

29、簽合同，要求修改合同 條款，為防止此類現象的再次發生，應該在招標前著重對條款，為防止此類現象的再次發生，應該在招標前著重對 未與合作過的單位進行講標，使其充分理解招標和合未與合作過的單位進行講標，使其充分理解招標和合 同條款的相關約定。同條款的相關約定。 （2 2）總包合同清單暫定料值項目設計過多，加大了過程）總包合同清單暫定料值項目設計過多，加大了過程 成本管理的難度，使與總包單位談判扯皮的事件增加，甚成本管理的難度，使與總包單位談判扯皮的事件增加，甚 至因為工期原因，成本部此時處于很被動的局面，不利于至因為工期原因，成本部此時處于很被動的局面，不利于 成本控制和工程進度管理。成本控制和工程

30、進度管理。 建議：總包合同清單盡量與當地常用做法一致，減少暫定建議：總包合同清單盡量與當地常用做法一致，減少暫定 料值項目，另外在設計部門確定二次裝修做法的時候，盡料值項目，另外在設計部門確定二次裝修做法的時候，盡 可能參考合同清單做法套用。可能參考合同清單做法套用。 （3 3）大商業內裝招標出現清單漏項情況，導致施工單位）大商業內裝招標出現清單漏項情況，導致施工單位 成本增加、索賠意識加強、在一定程度上影響了施工管理成本增加、索賠意識加強、在一定程度上影響了施工管理 和結算工作。和結算工作。 處理對策處理對策：對此應加強對造價咨詢公司的管理，增加清單：對此應加強對造價咨詢公司的管理，增加清單

31、 復審程序，使招標清單準確合理。復審程序，使招標清單準確合理。 （4 4）電纜合同為固定單價合同，沒有約定銅價大幅上漲）電纜合同為固定單價合同，沒有約定銅價大幅上漲 時電纜的調價方式，在銅價浮動很大的時候，廠家提出索時電纜的調價方式，在銅價浮動很大的時候，廠家提出索 賠并一定程度上影響電纜供貨。賠并一定程度上影響電纜供貨。 （5 5）另外，本項目中）另外，本項目中招商招商情況的情況的變化變化也導致也導致成本的成本的額外額外 增加：由于招商進度滯后、設計方案調整增加：由于招商進度滯后、設計方案調整（次主力店改為（次主力店改為 步行街）步行街）等原因導致成本增加。等原因導致成本增加。 因西安商管公

32、司招商變化及設計調整，造成兩臺價值因西安商管公司招商變化及設計調整，造成兩臺價值7 7萬萬 元的已到貨空調器設備閑置，已生產完成的元的已到貨空調器設備閑置，已生產完成的3 3臺組合式空臺組合式空 調器設備退貨，共增加成本調器設備退貨，共增加成本1111萬元，并致使原施工的空調萬元，并致使原施工的空調 等工程全部進行拆改，增加費用等工程全部進行拆改，增加費用2020多萬元。多萬元。 第六篇：復盤反思第六篇：復盤反思 1 1、關于設計：、關于設計： （1 1）民樂園項目從外觀及設計創新等環節上優于雁塔路）民樂園項目從外觀及設計創新等環節上優于雁塔路 項目，但細節設計（如設備房、鍋爐房、垃圾房等）欠

33、缺項目，但細節設計（如設備房、鍋爐房、垃圾房等）欠缺 合理性、人性化。合理性、人性化。 （2 2）玻璃圍擋：步行街內）玻璃圍擋：步行街內 懸掛式玻璃圍擋之間縫隙偏懸掛式玻璃圍擋之間縫隙偏 小（部分縫隙不超過小（部分縫隙不超過1 1厘厘 米），若有破損，更換難度米），若有破損，更換難度 較大；且懸掛式圍擋在增加較大；且懸掛式圍擋在增加 采光面、呈現立體效果的情采光面、呈現立體效果的情 形下，減弱了安全系數。形下，減弱了安全系數。 （3 3）導示、指引：）導示、指引：步行街步行街及地下停車場及地下停車場的的發光消防指引發光消防指引 及及導視系統不明顯，不能起到導視系統不明顯，不能起到明顯易辨的指引

34、效果。明顯易辨的指引效果。 （4 4）內裝地面：目前項目采用的花崗巖極易污染，且因內裝地面：目前項目采用的花崗巖極易污染，且因 產品特質清理困難；產品特質清理困難；在以后設計中，要嚴格考慮使用時的在以后設計中，要嚴格考慮使用時的 便利性、易擦洗性便利性、易擦洗性。 2 2、關于工程：、關于工程： （1 1）計劃管理欠缺：計劃管理欠缺： 各專業工程師自身對合同、圖紙深入研究度不夠，導致工各專業工程師自身對合同、圖紙深入研究度不夠，導致工 作出現疏漏（如少定兩臺電梯）作出現疏漏（如少定兩臺電梯）。 （2 2）對總包工程管理險些失控對總包工程管理險些失控： 如樓體如樓體1 1- -5 5層已封頂，層

35、已封頂，3131部樓梯均未施工；整體項目施工部樓梯均未施工；整體項目施工 中的工程變更與總包洽談阻力較大中的工程變更與總包洽談阻力較大。 （3 3）施工單位采用時間一刀切，分配不合理，造成了如施工單位采用時間一刀切，分配不合理，造成了如 同一設備內多個產品同時使用，即增加了維修難度，也不同一設備內多個產品同時使用，即增加了維修難度，也不 易于管理易于管理。 建議：應考慮按樓層劃分作業面，便于統一管理。建議：應考慮按樓層劃分作業面，便于統一管理。 （4 4）外廣場的外廣場的消防疏散口沒有隔離措施，而且地面沒有消防疏散口沒有隔離措施，而且地面沒有 防水條，在多雨的夏季容易造成雨水回流至地下室。防水

36、條，在多雨的夏季容易造成雨水回流至地下室。 建議：建議：消防疏散口設門并可關閉，并增加防水條，增加安消防疏散口設門并可關閉，并增加防水條，增加安 全防備。全防備。 3 3、關于營銷：、關于營銷： （1 1）充分利用集團品牌優勢，做足宣傳。）充分利用集團品牌優勢，做足宣傳。 （2 2）透徹分析產品特性，找出差異化賣點，有針對性細）透徹分析產品特性，找出差異化賣點，有針對性細 分客戶，有的放矢。分客戶，有的放矢。 （3 3）嚴格做足規定宣傳動作，利用有效媒體資源，拓廣）嚴格做足規定宣傳動作，利用有效媒體資源，拓廣 營銷面。營銷面。 4 4、關于成本：、關于成本： （1 1）做好重點項目的成本把控，

37、如售樓部；）做好重點項目的成本把控，如售樓部； （2 2）公司成本部等要有強烈的成本控制意識（）公司成本部等要有強烈的成本控制意識（75%75%的成本的成本 控制在規劃設計，控制在規劃設計，20%20%的在于招標，其它的如決算、工程的在于招標，其它的如決算、工程 變更等占變更等占5%5%），對過程成本管理也要予以監督和控制。），對過程成本管理也要予以監督和控制。 5 5、關于遺留問題：、關于遺留問題： （1 1）大商業立面造型與原審批不符，擅自增加立面廣告。大商業立面造型與原審批不符，擅自增加立面廣告。 規劃分局處理意見：立面按審批方案進行整改，立面廣告規劃分局處理意見：立面按審批方案進行整改

38、，立面廣告 可局部設置，但必須辦理相關手續。可局部設置，但必須辦理相關手續。 （2 2）審批建筑限高）審批建筑限高3636米，實測樓高米，實測樓高35.735.7米，女兒墻高米，女兒墻高 1.31.3- -3.73.7米，存在超高問題，現我公司正在進一步協調。米，存在超高問題，現我公司正在進一步協調。 （3 3）原總圖未提報地下室消防疏散出口，規劃分局對此）原總圖未提報地下室消防疏散出口，規劃分局對此 提出異議，我公司正在協調。提出異議，我公司正在協調。 （4 4）東三路、尚儉路設置的東三路、尚儉路設置的4個牌樓影響車輛通行。個牌樓影響車輛通行。 規劃分局要求：牌樓暫時保留，但牌樓開間至少要保

39、證小規劃分局要求：牌樓暫時保留，但牌樓開間至少要保證小 車雙向通行，牌樓中間車擋要做成活動式。車雙向通行，牌樓中間車擋要做成活動式。 （5 5）1 1號樓審批為號樓審批為9 9- -1111層，建設中層，建設中9 9層建為層建為1010層、局部層、局部1111 層，層，7 7號樓審批號樓審批2 2層商業部分，建為層商業部分，建為4 4層，層，8 8號樓審批號樓審批2 2層商層商 業，建為業，建為3 3層。層。 （6 6）商業綜合體前廣場規劃牌樓未建，加建地下部分的）商業綜合體前廣場規劃牌樓未建，加建地下部分的4 個出入口。個出入口。 規劃分局要求：商業綜合體地下部分設置在前廣場的規劃分局要求：

40、商業綜合體地下部分設置在前廣場的4個個 出入口必須整改。出入口必須整改。 （7 7）住宅）住宅及公寓樓屋頂坡屋面未做。及公寓樓屋頂坡屋面未做。 規劃分局要求：住宅及公寓樓要加坡屋頂。規劃分局要求：住宅及公寓樓要加坡屋頂。 以上遺留問題，規劃局要求必須于以上遺留問題，規劃局要求必須于2010年年3 月月20日前按要求整改完畢。所以項目后期整日前按要求整改完畢。所以項目后期整 改將與改將與8號地塊新項目開發建設，同屬西安號地塊新項目開發建設，同屬西安 項目公司目前最重要的工作。項目公司目前最重要的工作。 關于步行街激活：關于步行街激活： （1 1）現狀：）現狀： 店門緊鎖，房屋空置，街上人流稀少；

41、店門緊鎖，房屋空置，街上人流稀少； 步行街有車行和停車現象，并被交警等協管部門干涉。步行街有車行和停車現象，并被交警等協管部門干涉。 若不盡快合法化，取得產權等證件，政府將可能有“還路于民，還路若不盡快合法化，取得產權等證件，政府將可能有“還路于民，還路 于車”的舉措，對項目和集團產生不良影響。、于車”的舉措，對項目和集團產生不良影響。、 前期遺留問題已在政府部門產生負面影響，以至于后期項目的溝通工前期遺留問題已在政府部門產生負面影響，以至于后期項目的溝通工 作難度較大。作難度較大。 （2 2）建議：）建議： 加大投入，完善相關措施，如：小品景觀的設置；加大投入，完善相關措施，如：小品景觀的設置； 強化服務式招商（定向強化服務式招商（定向: :如分業態、分經營時間），加大招商工作。如分業態、分經營時間），加大招商工作。 盡快解決前期遺留問題，加大政府溝通力度，確保后期工作順利開展。盡快解決前期遺留問題，加大政府溝通力度，確保后期工作順利開展。 謝謝大家！謝謝大家！