1、華潤置地有限公司 二零一六年十二月 產品設計“3.15”集錦 前言： 設計師中的商人，商人中的設計師 致華潤置地所有的設計管理同事們 不合理一：浪費 土地資源沒有充分挖掘 方案方案1 方案方案2 方案方案3 方案方案4 典型案例：DB大區SY某項目 案例簡述：該項目啟動會階段有4個規劃方案，評審結論首選洋房最多的方案1，更是建議將高層體量盡可能多地 調整為洋房。經大區調整后的方案，在方案1的基礎上，結合了方案2的景觀性強的優點，產規階段的規劃方案在均 價基本不變的基礎上，增加貨值2348萬。 點評：土地資源緊缺、獲取不易，能增加貨值的方案，都值得考慮。 業態 啟動會階段 產規階段 變化 洋房
2、面積（） 51,620 57,620 6,000 單價（元/） 10,135 10,178 43 總收入（萬元） 52,318 58,645 6,326 高層 面積（） 104,418 98,830 -5,588 單價（元/） 6,650 6,624 -27 總收入（萬元） 69,440 65,461 -3,978 不合理二：閉門造車 產品解決方案自嗨，不考慮內外部競品 典型案例：DB大區CC市某項目 案例簡述： 前期競品調研顯示，主力競品95平三房量最大、去化最優。 但我司同等面積段90平的戶型卻只做到了兩房，與競品相比 存在明顯競爭劣勢，啟動會建議此戶型壓縮至85平左右。 vsvs 項目項
3、目 名稱名稱 戶型戶型 面積面積 供應供應 套數套數 去化率去化率 主力競 品 75 662 61% 95 1030 92% 130 484 78% 點評：知己知彼，百戰不殆。 典型案例：HZ大區NC市某項目 案例簡述： 該項目90三房戶型種類過多，且同面積段戶型產品差異較小，例如：高層89中間戶三房與95端戶三房產品除 在客廳面寬不同外，其余均為相同產品，會造成客戶自身選擇困難癥。 點評：選擇太多，也不一定是好事。 不合理三：不合理舍棄&堅持 片面舍棄高附加值產品，放棄利潤 案例簡述：規劃方案首層商業排布未爭取最大化布置，未充分利用沿街面，同時與上一節點比較商業面積大幅 減少，導致項目貨值減
4、少1000萬。1平米商業售價=1.5平米住宅售價！ 典型案例：HB大區ZZ市某項目 點評：指標是財富，合理的情況，不應該隨意放棄。 典型案例：HZ大區NC市某項目 案例簡述： 該項目產規較啟動會相比，原1.8萬商鋪面積改為LOFT公寓,導致可售貨值變動較大。產規無法通過，原因是片面 認為五層商業價值高，經過討論，改為LOFT產品，防止滯銷。 啟動會階段啟動會階段 產規階段產規階段 5層商業層商業 1-2層商業層商業,3-5層層LOFT公寓公寓 點評：用的好的指標是財富，用的不好的是庫存。 典型案例：HD大區XZ市某項目 案例簡述： 與底商相鄰的住宅架空層設置為住宅儲藏室及物業管理用房， 住宅儲
5、藏室售價僅2000元/平米，售價不高?？偛拷?議大區架空層盡量調整為商業的儲藏空間，提高貨值。 圖 2 南側底商 及架空層 圖 3 北側底商 及架空層 商鋪、架空 兩層 商鋪、架空 一層 點評：比對指標的關鍵是價值和價格。 典型案例：HD大區WZ市某項目 案例簡述： 配電站設置在小區出入口且占據沿街面，對商業價值折損較大，且未來沿街立面效果難處理。 點評：沒有不好的指標，只有放錯位置的指標。 不合理四：混亂 戶型內部無邏輯，無級配 126 97 126戶型3房2廳2衛2 陽臺 戶型面寬7.6米，且 受到比較嚴重的樓棟 自遮擋 97戶型3房2廳1衛2陽臺 面寬10.1米，視野開闊 案例簡述：該項
6、目126平米戶型比97平米戶型面積大了近30平米，但是面寬僅2個開間，戶型功能上僅增加 了一個衛生間，邊戶的產品競爭力相對較弱，要求大區對126戶型進行優化提升。 典型案例：HX大區XA市某項目 典型案例：HD大區WX市某項目 案例簡述： 140戶型與115戶型空間級配不合理，如客廳、臥室面寬配置未拉開級差，140戶型沒有玄關，餐廳空間局促，主臥 沒有衣帽間。 點評：客戶購買的不是面積，是空間、舒適、資源。 大面積戶型，必須在空間級配和舒適度、資源分配 上有體現。 不合理五：冒進 無目的，高審批風險贈送 案例簡述：某項目聯排、高層贈送比例過高，聯排地上建面180，不計入地上與庭院贈送，僅地庫贈
7、送160 。項目15年初開始報建，規劃局對亍方案審核相當嚴格，持續溝通中。 點評:贈送需要有，但是持平市場平均水準即可，不要太挑戰卓越標桿值。 聯排地庫贈送兩層 高層送房間、入戶花園 典型案例：HN大區GZ市某項目 不合理六：亢奮 要求局部突破產品配置標準，但是錢沒花在 刀刃上 典型案例：DB大區HEB某項目 案例簡述： 該項目以洋房及小高層為主，搭配少量雙拼別墅提升整體項目調性，故雙拼整體標準高亍其他產品，但外立面 產品標準的提升未能實現提升品位的效果，雙拼的立面風格與項目整體風格十分不協調。 點評：需要花錢的地方，不要手軟，但是要花的好，花的巧，讓客戶愿意買單。 不合理七：價值判斷不清 對亍價值判斷不清，設計沒有對應價值 典型案例：HD大區NJ某項目 案例簡述：該項目規劃階段排布規劃，將小戶型排在景觀較好的內庭院，將大戶型放在靠路的外側。后在方案階 段修改。 85戶型 115戶型 135戶型 項目東南角純140大戶型單體面對馬路，景觀資 源不理想。 點評：客戶購買的不是面積，是空間、舒適、資源。 大面積戶型，必須在空間級配和舒適度、資源分配上有體現。 （重要的話說兩遍）
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