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房地產(chǎn)營銷代理公司入職培訓(xùn)之戶型分析（53頁）.ppt

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房地產(chǎn)營銷代理公司入職培訓(xùn)之戶型分析（53頁）.ppt

1、1 住宅房型分析 2006年4月版權(quán)所有， 2006年世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 2 課程目的： A、增強建筑平面識別及分析的基本知識； B、了解一些戶型認(rèn)定指標(biāo)(國家3A標(biāo)準(zhǔn)) C、熟悉各功能分區(qū)分析的基本因數(shù)； D、通過案例掌握房型分析的原則，提高向客戶推薦房型的能力。 3 一、分析原則 4 A、居住“以人為本” 1、住戶的使用需求是否能夠滿足是判定戶型的依據(jù) 2、住宅戶型應(yīng)適應(yīng)人們生活的發(fā)展、適應(yīng) 社會的發(fā)展 3、應(yīng)考慮居住環(huán)境空間的設(shè)計 4、應(yīng)考慮內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、潔污分區(qū) （干濕分區(qū)） 5 B、平面布置的具體要求： 1、住宅平面布置應(yīng)動靜分區(qū)明確、緊湊合理、交通路線簡捷。

2、 2、每戶的入口處宜設(shè)過渡空間。 3、客廳與餐廳宜分開或錯位布置。客廳宜設(shè)陽臺并應(yīng)有良好的景觀視野，無陽臺的廳宜設(shè)置大面積低窗臺的觀景凸窗。客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面。 4、戶與戶之間的客廳及臥室應(yīng)避免視線干擾。 6 5、應(yīng)設(shè)置貯藏空間和曬衣設(shè)施。 6、廚房、衛(wèi)生間和洗衣間宜集中或靠近面置。廚房宜靠近戶門且與餐廳聯(lián)系方便；衛(wèi)生間宜靠近臥室區(qū)，門向廳的衛(wèi)生間宜設(shè)前室；洗衣間宜單獨設(shè)置或與洗手盆合設(shè)在衛(wèi)生間的前室內(nèi)。高標(biāo)準(zhǔn)的住宅的“洗、浴、廁”宜分開設(shè) 置。不得設(shè)計暗廚。多層住宅的廚房宜設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂。 7、高

3、層住宅電梯、樓梯間宜直接采光和自然通風(fēng)。 B、平面布置的具體要求： 7 二、國家居住檔次量化指二、國家居住檔次量化指標(biāo)（標(biāo)（1A1A、2A2A、3A3A標(biāo)準(zhǔn)）標(biāo)準(zhǔn)）居住檔次量化指標(biāo)是認(rèn)定商品住宅性能的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，他按照住宅內(nèi)部各功能分區(qū)的面積指標(biāo)將住宅分為 3A、2A、A等三個級別。 8 A、3A標(biāo)準(zhǔn) 1、主臥式使用面積不小于16平方米，其他臥式使用面積不小于14平方米，小臥式使用面積不小于10平方米。 2、起居室使用面積不小于25平方米，短邊長度不小于4.2米，可用于布置家具連續(xù)實墻的長度不小于4,2米。 3、餐廳使用面積不小于12平方米，且具有采光通風(fēng)。 9 4、主

4、陽臺迚深不小于1.5米，服務(wù)陽臺迚深不小于1.2米。 5、儲藏間面積不小于3平方米。 6、廚房使用面積不小于8平方米 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于8平方米。 8、廚具的可操作面長不小于3米，廚房凈寬不小于2.1米。 A、3A標(biāo)準(zhǔn) 10 B、2A標(biāo)準(zhǔn) 1、主臥式使用面積不小于14平方米，其他臥式使用面積不小于9平方米。 2、起居室使用面積不小于18平方米，短邊長度不小于3.9米，可用于布置家具連續(xù)實墻的長度不小于3米。 3、餐廳使用面積不小于10平方米，且具有采光通風(fēng)。 11 B、2A標(biāo)準(zhǔn) 4、主陽臺迚深不小于1.5米，服務(wù)陽臺迚深不小于1.

5、2米。 5、儲藏間面積不小于2平方米。 6、廚房使用面積不小于6平方米 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4.5平方米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于7平方米。 8、廚具的可操作面長不小于2.7米，廚房凈寬不小于1.8米。 12 C、A標(biāo)準(zhǔn) 1、主臥式使用面積不小于12平方米，其他臥式使用面積不小于8平方米。 2、起居室使用面積不小于12平方米，短邊長度不小于3.6米，可用于布置家具連續(xù)實墻的長度不小于3米。 3、餐廳使用面積不小于8平方米，且具有采光通風(fēng)。 13 C、A標(biāo)準(zhǔn) 4、主陽臺迚深不小于1.5米，服務(wù)陽臺迚深不小于1.2米。 5、儲藏間面積不小于1平方米。 6、廚房使用面積不小于5

6、平方米。 7、單間衛(wèi)生間使用面積不小于4平方米，雙衛(wèi)生間總使用面積不小于7平方米。 8、廚具的可操作面長不小于2.4米，廚房凈寬不小于1.8米。 14 三、總體分析 15 討論：哪些是對項目有利的生活設(shè)施？哪些是對項目不利的生活設(shè)施？ 16 對項目不利的生活設(shè)施變電站、泵站、污染場所、太平間、棚戶區(qū)、在建或停工項目，規(guī)劃未定的空地、精神病院 17 對項目有利的生活設(shè)施菜場、醫(yī)院、超市商場、建材中心、學(xué) 校、公園引發(fā)：對戶型有影響的位置有哪些？ 18 A影響戶型產(chǎn)品的位置 1、建筑物建在立交橋旁。 2、建筑物建在交叉的大道旁。 3、建筑在加油站旁。 4、住宅位于玻璃幕墻對面。

7、 5、陽臺或主臥室正對大路呈一條直線。 6、陽臺或主臥室正對附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。 7、靠近鐵路旁的住宅。 8、住宅的陽臺及窗外是否雙目所及會看到墳場、墓地等，或者面對工廠煙囪，則居往心態(tài)會大受影響。 19 B戶型的朝向分析 1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向為主。 2、一般在南稍微偏東或到南稍微偏西較好。 3、保證家庭每個成員都能直接享受到充足的陽光及日照。 4、應(yīng)考慮回避西曬。 20 C、戶型的采光要求 1、住宅中主要的功能區(qū)都必須要有良好的自然照度。 2、自然采光窗占墻的比例達(dá)到一定要求。窗占墻的比例：20%30%，低擋房 40%50%，中檔房 70%以上，高檔房 2

8、1 D 、通風(fēng) 住宅應(yīng)主要考慮自然通風(fēng)，炎熱地區(qū)考慮穿堂風(fēng)，夏季涼爽舒適，且節(jié)約能源。 22 E、單梯戶數(shù) 1、多層住宅一般為一梯(層)兩戶； 2、帶電梯住宅帶電梯住宅一般為一層2戶以上；單梯戶數(shù)（每部電梯服務(wù)戶數(shù)）與住宅的檔次直接掛鉤； 23 F、層高住宅層高一般在2.6至3.3米之間最通常為2.8米,大戶型和豪宅采用3米以上較多 24 四、功能分區(qū)分析 25 A、玄關(guān) 玄關(guān)是區(qū)分戶外和戶內(nèi)的區(qū)域，是主人感受家庭氛囲和賓客入門的第一區(qū)域，因此要有個性化的特征作為換鞋的場所要有一定程度的寬敞建筑物正面入口處稱為玄關(guān)。 26 B、客廳（起居室） 1、客廳宜設(shè)陽臺并應(yīng)有良好

9、的景觀視野，無陽臺的廳宜設(shè)置大面積低窗臺的觀景凸窗。 2、客廳的開間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。 3、提高空間開放感，應(yīng)減少開向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面。 4、合適的窗墻比大于30%,合理電視欣賞距離5至 5.5倍。客廳是家人團聚、休息、娛樂、接待客人的活動場所，他是戶內(nèi)空間的重要組成部分，也是主人經(jīng)濟、社會地位、和個性的表露與象征。 27 C C、飯廳（餐廳）、飯廳（餐廳）一般有獨立餐廳，與客廳合并的餐廳、與廚房合并的餐廳。餐廳的位置應(yīng)盡可能的靠近廚房，以縮小食物移動距離。獨立餐廳 28 D、臥室 1、要有較好的朝向及自然采光（主臥應(yīng)朝南，不應(yīng)有黑房）； 2、

10、應(yīng)保證私密性，房間之間無對望；應(yīng)離活動區(qū)間較進(jìn)，避免噪音； 3、應(yīng)沒有棱角、房間要方正； 4、室內(nèi)不應(yīng)有臺階、地面不應(yīng)太滑； 5、應(yīng)靠近洗手間（主人房應(yīng)帶洗手間） 29 E、廚房廚房隨著人們生活觀念的變化，已經(jīng)由原來的獨立型派生出敞開型。獨立型能更好的隑離油煙和噪音，但忽視了廚房里的人和家人的溝通；而敞開式廚房在忙碌的同時，還可以和家人溝通，需幫忙時，家人可輕松加入。因此兩種推薦建議一定是建立在對客戶的作業(yè)習(xí)慣，家人的飲食習(xí)慣了解的基礎(chǔ) 上。 30 E、廚房 1、廚房應(yīng)靠近戶門且與餐廳有直接便捷的聯(lián)系。 2、廚房應(yīng)設(shè)置在臨近外墻且具有良好采光通風(fēng) 的位置。 3、廚房如采用自

11、然排煙，一般應(yīng)設(shè)置在北面，以降低其對臥式的影響。如自然排煙有困難,需設(shè)共用煙道將油煙集中排放出屋頂。 4、適合單排、雙排、L型、U型布置的廚房寬度不應(yīng)小于1.4、1.7、1.7、2.1M 5、廚房面積約為套面積的6%-8% 6、所有豎向管道應(yīng)集中在墻角 31 F F、洗手間、盥洗間洗手間、盥洗間衛(wèi)生間是用水較多的地方，除在選材上、結(jié)構(gòu)上要注意防水防潮外，要避免氣味和流水的聲音對臥式的影響。合理戶型應(yīng)盡可能將廚房、洗手間緊靠布置，使管道盡可能的集中。 32 1、廁所不宜放在房屋的中心，因為房屋的中部是住宅的心臟，極為重要，中心受污，整個住宅不利且有礙觀瞻。 2、廁所位置須隱

12、蔽，不能緊靠和直對大門。 3、廁所必須做到自然采光通風(fēng)。 4、“干濕分區(qū)”必須在廁所與其他功能區(qū)里完全體現(xiàn)。 F F、洗手間、盥洗間洗手間、盥洗間 33 G、多功能室（視聽室、健身房、麻將房等）大戶型套房宜考慮多功能房體現(xiàn)主人個性及愛好注意對其他空間的干擾和影響，位置一般可考慮靠近戶外的地方 34 H、工人房一般在三房以上的戶型中考慮；位置一般緊靠廚房、生活陽臺等地方；大面積房可設(shè)獨立的入戶門，與主入戶門分開。活動區(qū)域相對獨立，與主人活動區(qū)域不相交。可以設(shè)置獨立洗手間。 35 I、儲藏間生活必需品的儲藏空間、必須考慮到物品的使用目的、使用頻率、使用場所等因素

13、。 36 五、戶型點評 37 兩房兩廳 38 1、朝向不好。 2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到客廳環(huán)繞一圈。 3、“開放工作間”太過浪費。本來應(yīng)該是飯廳的。但是戶型設(shè)計成那樣，只能安排（1）的位置當(dāng)飯廳。 4、動靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在起居室（客廳）和廚房洗手間之間是比較不合理的一種布局。5、衛(wèi)生間離客廳太進(jìn)，餐廳自然采光較差。 39 兩房兩廳 40 1、戶型南北通透。各處均有直接采光。 2、主人房帶陽臺，充分考慮到兩房業(yè)主之主人需要。私秘性不錯，進(jìn)離客廳，不會被其干擾。 3、大門雖浪費一些面積，但考慮到了住家的私密性要求，在里做一鞋柜，感覺也不錯。缺

14、點是客廳沒有陽臺。 41 三房兩廳 42 1、這種戶型是典型的通透型設(shè)計，類似的戶型被一梯兩戶的樓盤廣泛的選用，是好戶型。 2、餐客廳有錯層增加了情趣性和尊貴感，從一般需求來看，房型不須怎樣動。 3、這種戶型的客用洗手間過于靠里，使用不便。 4、功能細(xì)分不夠，體現(xiàn)在部分功能（如會客）過于夸張，而有的功能還不具備，整個的布局也是比較鋪張。廚房離門太進(jìn)。有點粗糙。 43 三房兩廳 44 1、臥室正對廁所，主臥室?guī)龑?大門，風(fēng)水實在太差 45 四房兩廳 46 1、玄關(guān)面積太大，實屬浪費。 2、通風(fēng)采光無法解決。 3、所有的房間門均與飯客廳相鄰，無法保證住房的私密性。 4、唯一可取之處是工人房，環(huán)行設(shè)置保證與家庭成員日常生活不交叉。 47 經(jīng)典戶型案例 48 兩房兩廳 49 兩房兩廳 50 三房兩廳 51 總結(jié)：如何撰寫房型的優(yōu)缺點 1、朝向、采光、動線、樓層 2、結(jié)構(gòu) 3、實用性及功能 4、面積、房型配比、價格等因素 5、浪費空間 6、私密性 7、管道步線 8、地坪、凈高、建材 52 謝謝大家！

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