1、商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察構建新場景，探尋城市發展新動能商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈發展沿革世界知名商圈分析仲量聯行商圈規劃實踐仲量聯行商圈規劃咨詢服務體系商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈定義“零售消費交易在城市中最集中發生的區域”可以看到，目前各界對商圈的定義尚未完全形成統一的口徑。因此，綜合各方研究成果并充分考慮實際應用情況，本文探討的商圈是指“零售消費交易在城市中最集中發生

2、的區域零售消費交易在城市中最集中發生的區域”。在世紀年代，由德國地理學家克里斯 泰勒最早提出的商圈理論，其核心觀點是“以最大的商品銷售和餐飲服務輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務的中心地商品銷售和餐飲服務的中心地”。自此，商圈概念便出現在人們的視野之中，并被廣泛討論，機構與學者們從各自的視角對商圈展開的多方位詮釋：顧客地理區域商圈也稱為購買圈、商勢圈，美國市場營銷協會（）對商圈的定義是“經營某種商品或服務的某家或某類企業的顧客分布的地理區域顧客分布的地理區域”。精華區與鬧市維基百科對商圈的解釋是“城市中由商店、商場、餐館、辦公樓、酒店等商業設施，加上街道、車站、步行街等公共設施所有機組合而

3、成的區域，為城市內主要的精華區與鬧區城市內主要的精華區與鬧區”。客群需求圈國外學者主要從微觀層面出發，認為商圈是指“單個零售商業企業吸引顧客所及的空間范圍或一定的商業地域，即距離不等的客群需求圈距離不等的客群需求圈”。區域商業集合部分國內商界人士認為“商圈是由主力店及次主力店為主構成的區域商業區域商業集合集合形式”。零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑探究一個城市核心商圈的演變史其實就是讀一卷城市的發展史。從新中國最開始的國營百貨大樓時代到消費場景多元化的今天，這是一部消費者用“買買買”寫出來的潮流志。上世紀年代到年代，隨著改革

4、開放大潮的洶涌席卷，經濟體制和經營體制逐漸放活，原先的百貨商場不再能滿足群眾的生活需要。頭腦活絡的個體戶們開始自己進貨，并在政府早期打造的步行街上售賣，形成當時競相追逐的潮流。早期步行街潮流早期步行街潮流時光的腳步踏入了消費場景多元化的今天。商業項目開始注重通過科技與消費場景的融合來加強消費者的參與感。被人工智能系統滲透的購物場景、強調無界融合的公園場景、引入科技的配套場景、嫁接大數據技術的新經濟場景等，都在訴說著“零售 科技”的新故事。“零售“零售 科技”賦能消費場景科技”賦能消費場景城市核心商圈的演變史年代后期至年，外來百貨的進駐徹底改變了客群的消費習慣。擁有全新經營理念的外來百貨一方面對

5、商家進行統一管理并根據市場需求采購貨物，另一方面通過高端時尚的品牌及貼心的服務讓消費者大開眼界。其中開架式自選的購物體驗可以說是對國營老商場的“降維打擊”。外來百貨進駐外來百貨進駐年以后，大批新型綜合體項目如雨后春筍般冒出來，“”的概念逐漸流行。這時期的代表項目不再是單一百貨的落地，而是百貨主力店、超市、影院、兒童游樂場、餐廳等等集中進駐，引領一站式購物潮流。新型綜合體面世新型綜合體面世上世紀年代到年代，國營百貨大樓興起，“付款票據在空中的鐵絲上滑來滑去”的畫面，仍是老一輩們鮮活的時代記憶。但是彼時的百貨商場都是商場統一進貨，復雜的人事關系加上市場機制的缺失，導致商場貨品庫存高企。國營百貨時代

6、國營百貨時代商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑拉動城市內需，推進區域經濟發展拉動城市內需，推進區域經濟發展商圈是零售消費交易在城市中最集中發生的區域，頻繁的商品交易行為在拉動城市內需的同時，也創造了巨大的經濟效益。例如，重慶傳統五大商圈（解放碑、三峽廣場、觀音橋、楊家坪和南坪）在過去年間一直承擔著全市一半以上的消費；而在“成渝雙城經濟圈”的另一位主角成都，春熙路商圈早在年的社會消費品零售總額（下稱“社銷零”）就高達億，占當年成都市的左右；南京傳統商圈新街口的“社銷零”占比也在以上。另外，根據仲量聯行的研究成果顯示，北京王府井、

7、上海南京西路等國內頂級商圈的“吸金”范圍可延伸至整個城市主城區，且幾乎所有人“來了就買單”。商圈作為一個城市經濟發展的增長極，其經濟創收能力可見一斑。促進產業發展，驅動產業結構調整促進產業發展，驅動產業結構調整在商圈不斷進化發展的同時，會因為群眾的消費需求，而在知識信息生產、資源轉換服務、基建設施運行和生產要素流動等多方面吸引更多的投資者加入，其強大的經濟驅動效應開始顯現。金融業、房地產業、旅游業、交通運輸業和娛樂業等關聯產業將得到有力促進，城市產業結構逐步得到調整，文、體、旅、商融合發展的產業新格局逐步形成。推動民生改善，提高公共服務水平推動民生改善，提高公共服務水平商圈在提高了群眾生活便捷

8、性的同時，也提供了大量的就業崗位、創造了政府稅收，有助于當地民生改善和公共服務水平提升。例如，在提供就業崗位方面，年春熙路商圈辦公人群超過萬，預計到年將高達萬；而在政府稅收貢獻上，早在年底，上海南京西路上的年產納稅收過億的“億元樓”就已逼近棟，其中還包括恒隆廣場在內的“月雙億樓”棟。對外宣傳窗口，提升城市品牌形象對外宣傳窗口，提升城市品牌形象商圈在建設的時候往往要求做到文化與商業融合。具有濃厚文化氛圍和城市風情特色的商圈，不僅是能強勢吸引本地人流和海外游客的商業休閑功能集聚區，也是品牌效應集中的城市對外宣傳窗口，有利于進一步提升城市品牌形象。例如，東京銀座、新加坡濱海灣、香港中環等世界知名商圈

9、的旅游人次滲透率都超過了。商圈對城市的意義“月雙億樓”：月稅收貢獻達兩億元或以上的樓宇。商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑若把商圈看成一個完整的生命有機體，那么由各類商業項目為主構成的商業基底就是生命體中的“器官”，影響購買力的經濟水平則是“細胞”，消費客群則是“血液”，交通系統則是“神經”，運營水平則是“養料”，而城市規劃則是“力量源泉”。所以，商圈發展成功與否，取決于商業基底商業基底、經濟水平經濟水平、消費客群消費客群、交通系統交通系統、運營水平運營水平和城城市規劃市規劃六大關鍵因素。商圈發展的關鍵因素商圈發展商圈發展關鍵因素關鍵因素商業基底影響重大差異化定位的商業

10、項目，多元融合的功能業態，適當力度的營銷宣傳、良性雙贏的市場競爭，都對商圈發展有重要影響。交通系統快達漫游交通系統包含商圈所在的交通區位和交通條件兩方面。對商圈的客流量有著重要影響。打造快達漫游的交通體系，有利于商圈快速發展。消費客群至關重要消費客群的人口構成、消費水平、人口密度、性別結構、就業狀況和年齡構成等都對商圈發展有著至關重要的影響。經濟水平決定購買力商圈購買力水平取決于當地人均收入水平，而收入水平則由當地經濟水平決定。經濟水平越高，人均收入水平越高，購買力水平也相應升高，市場需求也就越旺盛。城市規劃大力支持城市規劃對城市商業中心的形成與轉移、商圈的外向拓展等都具有決定性的作用，也直接

11、影響政府對商圈發展的支持力度。優質運營商是必要條件優質的商業運營商意味著優質的運營水平，是商圈繁榮昌盛的必要條件，也是商圈長久發展的重要決定因素。商業發展關鍵因素城市規劃消費客群交通系統運營水平經濟水平商業基底商圈規劃白皮書商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑在全球繁星閃爍的商圈之中，仲量聯行致力于通過超越傳統之道的地產服務理念，打造不斷優化的理想購物空間，助力明日之發展，創造更美好的明天。在本次報告分析中，將對四個卓然的世界級商圈進行對標分析，從發展歷程、交通配套、商業能級、消費能場景，商業亮點五個方面逐個分析其發展之道。世界級商圈新加坡濱海灣區日本新宿美國第五大道日本

12、銀座發展歷程交通配套商業能級消費場景商業亮點o美國美國o第五大道第五大道o新加坡新加坡濱海灣濱海灣日本新宿日本新宿日本銀座日本銀座零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑濱海灣區的前身是新加坡的萊佛士坊（）以及周邊的歷史文化區域。伴隨年與年兩次“新都心”計劃的開展，政府填海造城，濱海灣逐漸由一個歷史中心城區轉變成為本土服務的“生活、工作與休閑娛樂相結合的新城市核心區”。隨后伴隨著大量優質商業運營商和企業巨頭的入駐，逐漸升級為全球性的小時全球商業、生活、工作與娛樂中心。濱海灣區總體結構上以濱海灣湖與新加坡河為生態骨架，依

13、地理環境特征由北至南展開，構成以一湖（濱海灣湖）、一河（新加坡河）、一公園（福康寧公園）為核心的“中央景觀基礎設施”。商圈規劃白皮書新加坡濱海灣區路面交通路面交通公交線路觀光巴士線路條條水上交通水上交通水陸兩棲鴨子船新加坡河水上巴士條條市政路網密度：市政路網密度：公里 平方米發展歷程交通配套年末期年末期 城市分區域發展城市分區域發展開發萬平方米的商務辦公中心區，以金融、工業和港口為主。劃分城市界限，區隔出人們的工作、生活和休閑空間。年年 全天候城市生活空間區全天候城市生活空間區政府開始填海擴地以擴張區域的商業用地。大面積地擴大商務辦公體量，建設基礎交通設施，并圍繞地鐵站周邊大舉引入各大酒店和賓

14、館。增加個單位的住宅，開發活力娛樂及文化中心。年年 生活生活、工作與休閑娛樂相結合的新城市工作與休閑娛樂相結合的新城市核心區核心區區域著重加強旅游業發展。全面利用地上地下的復合空間開發，通過地下空間串聯大型建筑設施形成連續的公共空間。加速對于城市慢行系統的建設，濱海和地下步行系統。并沿水岸線修建城市公園，提升城市綠地面積。持續引入大量優質運營商開發集餐飲、酒店、會議、娛樂、休閑為一體的大型綜合娛樂城。年至今年至今小時全球商業小時全球商業、生活生活、工作與娛樂中心工作與娛樂中心擴張商業面積至萬平方米以上，持續升級區域慢行系統并構建海灣上的水上運動場地。大舉構建復合型業態空間配置，使各板塊在商業和

15、商務的基礎上，兼容文化、休閑和娛樂功能。軌道交通軌道交通地鐵線路條慢行系統慢行系統橋梁步行棧道座條零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑數據來源：新加坡交通官方網站商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑濱海灣商業體量共計達萬平方米，優質購物中心共計 個。其中以濱海灣金沙購物中心、來福士一號廣場為代表的高端購物中心 商場共計 座；大眾商業項目共計 個分別是濱海廣場和，特色項目 個。整體業態品類及數量整體業態品類及數量品類品類數量數量大奢侈品牌個大國際精品品牌個異國料理菜系品種：新加坡菜、四川菜、粵菜、日本菜、韓國料理、西班牙菜

16、、法國菜、意大利菜等。個星級酒店個甲級辦公樓個博物館和藝術畫廊個公園個演藝中心個購物場景購物場景夜間場景夜間場景公園場景公園場景配套場景配套場景購物中心/百貨商業步行街商業街區金沙酒店燈光秀濱海灣植物園燈光秀Ce La Vi空中夜店酒吧濱海灣東岸花園青年奧林匹克公園福康寧公園芳林公園酒店藝術畫廊、博物館會展中心、生活廣場先產業先產業導入金融商貿業和政治辦公，興建各檔次辦公樓宇。接交通接交通建設立體交通體系和快達慢行系統，注重建筑打造。配居住配居住興建各檔次公寓與住宅產品，持續引入高端人才。育商業育商業引入集聚宣傳效應的流量品牌商，國際品牌聚集度及以上。亮文旅亮文旅注重商圈公園場景和夜間場景打造

17、，旅游路線串聯特色文化場景。消費場景商業能級商業亮點新加坡濱海灣區數據來源：仲量聯行零售地產部統計，年 月零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書東京銀座業態豐富，商業零售與餐飲數量占比領先。線上線下雙渠道的商業模式與大量國際買手店助力商圈行走時尚前沿。作為國際一流商圈，頂級時尚品牌匯集于此。同時，建筑設計師們在考慮品牌店的內外觀裝潢時也不忘向日本文化致敬，當地豐富的歷史文化積淀為藝術家們提供了源源不斷的靈感和啟發。同時，日本的小眾文化獨樹一幟，其中以二次元動漫文化最具影響力。日本積極推動小眾文化與餐飲、零售以及其它休閑娛樂業態的有機商業結合，樹立了時尚跨界合作的行業標桿地位

18、。東京銀座是日本最繁華的商業區，由日本政府填海修建而成。是許多百年老鋪與本土品牌的發源地。素有“東京心臟”之稱，是世界三大繁華中心之一。商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑東京銀座路面交通路面交通公交線路條市政路網密度：市政路網密度：10.2公里/平方米發展歷程交通配套年年 銀座區域形成銀座區域形成銀幣鑄造所由駿府遷至江戶（現銀座之地），區域變更為江戶幕府直轄的銀幣鑄造發行所，因此該區域被稱為銀座。年年 商業體系雛形顯現商業體系雛形顯現明治三年該區域定名為銀座，大量外國人涌入，并在此定居，并將西方文明與文化帶入當地。大量的西式商

19、業店鋪相繼運營：咖啡館、西式酒吧、蒸汽浴、畫廊在此涌現。外國人將冰激凌、電燈等西方的商業文化與科技植入于此，由此銀座成為了日本通向世界的門戶。年年 街道建設優化升級街道建設優化升級經歷了年火災與年的關東大地震，銀座商圈在這兩次天災后煥新重建。國際建筑師們將磚墻建筑、煤氣路燈的設計理念融入當地，將銀座打造為當時日本文明開化的象征街道。年年 優質運營商聚集優質運營商聚集，商業形態多樣化擴張商業形態多樣化擴張銀座三越百貨正式在此地開幕營業，銷售產品以時髦商品和其它高檔商品為主。同時區域內還存在著總數超過家，保持日本與西方傳統制作工藝的名牌專門店。區域內出售的商品多是高檔品，價格高，面向潮流的上層社會

20、消費群體。年年 商業體系完善激發城市中心活力商業體系完善激發城市中心活力銀座西面原江戶城外堀（護城河）、南面的汐留川與北端的京橋川被填平，以興建東京高速道路高架橋。政府在高速道路下層建成商店街使該區域漸成商業繁華的商業街區。同時由于行政區劃未被確定，被俗稱為銀座 丁目。至今至今 商業不斷優化升級商業不斷優化升級，消費場景與時代并進消費場景與時代并進，城市核心商圈奠定城市核心商圈奠定三越、松屋、松坂屋等大百貨定期進行維護升級，各國風情的餐飲與酒店批量涌起，影院、畫廊、劇院、夜總會和舞廳等休閑業態的定期植入與更新造就了如今繁華鼎盛的銀座。政府定期舉辦各種展覽會與演藝活動為商業注入更多的人流量與活力

21、。軌道交通軌道交通地鐵線路地鐵站點條個慢行系統慢行系統步行通道騎行棧道地下通道數據來源：東京地鐵官網零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商業零售配置比率商業零售配置比率個商業項目坐落于銀座個商業項目坐落于銀座，其其中支持線上銷售渠道的商場有中支持線上銷售渠道的商場有家家。線上零售是對于實體店購物方式的補充，雙向節約時間和人工成本，從而幫助商家攫取更多市場份額和營業利潤。銀座商業項目的建筑設計師們銀座商業項目的建筑設計師們在考慮品牌店的內外觀裝潢時在考慮品牌店的內外觀裝潢時也不忘向日本文化致敬也不忘向日本文化致敬。當地豐富的歷史文

22、化積淀為藝術家們提供了源源不斷的靈感和啟發。銀座商業體量共計高達萬平方米。優質商業百貨共計個。其中以、銀座三越百貨等為代表的高端購物中心 百貨共計 座，其余以中高端檔次為主。商業建筑囊括了盒子式的百貨公司、商業步行街與臨街商鋪。購物場景購物場景夜間場景夜間場景公園場景公園場景配套場景配套場景購物中心/百貨商業步行街街頭藝人現場表演商業街節日燈光秀（圣誕節、情人節等）日比谷公園京橋公園酒店藝術畫廊零售品牌集聚零售品牌集聚國際品牌與本土品牌共計超家，積極與本土文化融合推出限定特色商品。線上渠道發達線上渠道發達政府與商家積極擴展線上運營和宣傳渠道，近半數的商家具有線上銷售渠道。科技元素領先科技元素領

23、先商業內部裝修、建筑外立面積極融合科技元素，塑造未來感的創新購物體驗。服務環境優質服務環境優質大量母嬰設施、殘疾人無障礙設施及寵物友好場所等營造出人性化服務標簽。消費場景商業能級商業亮點零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑東京銀座數據來源：仲量聯行零售地產部，年 月商圈規劃白皮書東京新宿東京新宿商圈是與銀座商圈齊名的東京都市級商圈，與池袋、澀谷并稱為東京三大“副中心”。整體商業以新宿地鐵站為中心向東南西北四大出口擴散，以三大特色街區、兩大商業片區為主，是最具代表性的TOD模式商圈。東京新宿在年制定計劃，在長達年的建設過程中形成了具有東京大都市核心商圈的城市主要行政區。核心區由商業、商務

24、、娛樂以及住宅等多種功能板塊組成，各種功能協調發展合理規劃分區。區域產業從早期單一的零售商業轉向金融、保險、咨詢、會計、法律等新興現代服務產業。整體區域分為三大功能區：集中商業零售區、集中休閑娛樂區和集中商務辦公區。商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑東京新宿大開發策略大開發策略慢行系統慢行系統步行通道騎行棧道地下通道年代年代 新宿形成之初新宿形成之初以新宿地鐵站為中心，商業主要集中于新宿站東口。年代年代 娛樂休閑中心娛樂休閑中心，地下商業初步顯現地下商業初步顯現新宿站東口休閑娛樂業態逐漸豐富，商業和娛樂設施又逐步向新宿站西口和西南發展；西口地下街和西口廣場投入使用。年代

25、年代 區域樞紐系統形成區域樞紐系統形成，模式快速發展模式快速發展新宿站南口地下街、東口地下街和歌舞伎町地下街建成，大量商業業態及品牌依次入駐，地下商業系統逐步成熟。年代年代 商業項目提檔升級商業項目提檔升級，形成具備新宿標簽的商業形成具備新宿標簽的商業格局與氛圍格局與氛圍新宿站南口商業項目優化升級，同時開發大量商業綜合體新項目，商業比例提升。年代后期至今年代后期至今 城市核心商務城市核心商務、商業商業、娛樂娛樂、休閑中休閑中心心定期優化升級現有物業，制造商業話題性。持續注入商業新鮮感，刺激商業效應。規劃分區城市意識政府規劃項目推動產業集聚品質提升交通便捷空間開發配套設施服務完善交通配套零售商業

26、地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑發展歷程軌道交通軌道交通地鐵線路地鐵站點條個路面交通路面交通公交線路條數據來源：東京地鐵官網商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑東京新宿新宿站是整個新宿商圈的核心樞紐。新宿商業體量共計萬平方米，優質購物中心以伊勢丹、高島屋、為代表共計 個。主要的購物中心 百貨共計個，其中百貨運營商占比，購物中心只有 個，分別是新宿東廣場和。購物場景購物場景夜間場景夜間場景公園場景公園場景配套場景配套場景購物中心/百貨臨街商鋪歌舞伎文化風情街居酒屋文化新宿中央公園新宿御苑酒店生活廣場新宿站新宿站商業功能分布商業

27、功能分布小田急百貨小田急百貨京王百貨京王百貨高島屋高島屋新宿站新宿站新宿南口新宿南口（住宅區）（住宅區）新宿西口新宿西口串聯高端商務區串聯高端商務區商 業項目：商 業項目：小田急、京王、商業定位：商業定位：中高端多品類商業，多服務于辦公商務人士。新宿西口新宿西口（高端商務區（高端商務區新宿站東口新宿站東口串聯代代木串聯代代木澀谷等青年陣地澀谷等青年陣地商 業項目：商 業項目：商業定位：商業定位：時尚潮流少女商業，中低端，多服務于時尚年輕女性。新宿東口新宿東口（商業聚集區）（商業聚集區）新宿南口新宿南口串聯住宅區串聯住宅區商 業項目：商 業項目：、商 業定位：商 業定位：中端時尚品質淑女 引入多

28、個網紅店彌補人氣不足。新宿站東南口新宿站東南口串聯商業聚集串聯商業聚集區區商業項目：商業項目：高島屋商業定位：商業定位：高端全客層百貨，充分吸引本地富裕及旅游客群。新宿東南口新宿東南口（新宿御苑）（新宿御苑）商業場景，豐富新穎商業場景，豐富新穎積極引入網紅效應與首店經濟。與具有話題性和流量的名人明星合作實現線下轉換。交通導向，復合建設交通導向，復合建設合理利用地下隧道打造豐富的地下商業系統，為傳統的下穿系統注入更多的商業活力。本土文化，有機結合本土文化，有機結合包裝城市本土文化，促進與商業的合作，提升商業美學和文藝涵養，助力商圈特色化標簽的挖掘。商業能級消費場景商業亮點零售商業地產市場洞察|探

29、尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書紐約第五大道由紐約中央公園起，南至華盛頓廣場公園，街道兩旁分布著眾多紐約城市圖書館、博物館、美術館、高端精品百貨、商業辦公中心，是現代商貿、時尚生活、文化藝術的完美融合地，也是全球平均租金最高的商圈。如果說時代廣場能讓人一瞬間感覺到紐約的氣息，第五大道就是一個讓人的夢想與追求萌芽的地方，行走在五大道上，能時刻感受到人們對時尚與品質的追求。紐約第五大道位列世界知名商圈首位，是曼哈頓最出名的一條南北向主街道，整條街涵蓋了多處紐約必去的景點和頂級百貨商店，匯集了無數家全球奢侈品專賣店和旗艦店，高級定制服裝、珠寶首飾、電子產品等商品琳瑯滿目。商圈規劃白皮書零售商業地產

30、市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑年年 富人住宅區興起富人住宅區興起鐵路大王范德比爾德在這條鄉間小路上大興土木，建起了一棟極盡奢華的私人住宅。這個消息在美國富人之中不脛而走，越來越多的有錢人匯聚至此并建起豪宅，在這條鄉間小道上擁有一座住宅逐漸成為富人身份的象征。年年 豪華酒店的介入為街區的商務配套奠定基礎豪華酒店的介入為街區的商務配套奠定基礎豪華的酒店和酒店取代了一部分富豪住宅。之后，兩家酒店合并成為酒店，從而終結了第五大道一直以來的住宅街區的定位。年年年年 零售商業興起零售商業興起，商業活力全面激發商業活力全面激發本杰明 奧特曼在第五大道上建起了第一

31、個商鋪和第一個百貨公司，并影響這里逐漸形成高檔購物區。年年 街道協會成立街道協會成立，商業街全面形成及完善商業街全面形成及完善第五大街協會成立，協會向地產商，經紀人和零售商等集資約萬美元，為商業街提供服務。為填補政府服務的空白，協會還雇傭了相當于城市警力 倍的保安員保障商業街的治安。從此之后，第五大道上不斷有名牌商店開張，日漸成為繁華的商業街。時至今日時至今日商業商業 文化休閑全域發展標桿文化休閑全域發展標桿除了商業之外，第五大道上還建起了眾多著名的博物館建筑。位于街和街之間的這段第五大道，被命名為“博物館一英里”，正是因為在這短短的距離中就匯聚了近家博物館、美術館。博物館的興起，進一步提升了

32、第五大道的文化高度，從此，第五大道不只是商業，更是文化和品味的象征。路面交通公交線路條發展歷程美國第五大道開發步驟：開發步驟：資本助力住宅落地商務配套奠定基礎商鋪建設百貨初現政府介入商業聚集文娛配套綜合發展交通配套軌道交通地鐵線路地鐵站點條個慢行系統步行通道、地下通道數據來源：紐約交通官網零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑第五大道商業能級位列世界前茅，其中高端優質商業以百貨商場為主，以知名百貨公司：、梅西百貨等大型連鎖百貨旗艦店為主的優質運營商共計 家。截止年，商圈內年營業收入規模約為億人民幣。其原因主要歸結于紐約聚集了世界各

33、國的高凈值人群、市民的高收入水平和游客消費貢獻。購物場景購物場景夜間場景夜間場景公園場景公園場景配套場景配套場景購物中心/百貨臨街商鋪商業步行街劇院商業街霓虹燈光秀紐約中央公園酒店博物館、藝術畫廊會展中心國際品牌，規模聚集國際品牌，規模聚集百貨和買手店引入大量新潮的時尚品牌，并定期跟隨潮流更新換代。文化藝術，氛圍濃厚文化藝術，氛圍濃厚定期舉辦時尚和藝術活動，為商圈聚集商業人氣并加深區域話題度。時尚活動，豐富多樣時尚活動，豐富多樣包裝興建大量的博物館與藝術畫廊，促進了本土與國際文化間的交流合作。商務生活，配套完善商務生活，配套完善高檔酒店、住宅與餐飲的多元發展，助力高端商務與上流資本注入。消費場

34、景商業亮點截止年，整條第五大道駐扎了眾多頂級百貨商場，零售品牌旗艦店，品牌門類豐富多樣，共計吸引了全球家品牌。第五大道也是國際四大知名時裝發布會 紐約時裝周的核心場所，每年時尚品牌發布會和藝術美術展會高達場。截止年，超過家咖啡館、書店聚集于此。大量的商業與配套服務的聚集為商業街注入了濃郁的休閑生活氛圍億億家家家家場場商業能級資料來源：互聯網公開資料收集，仲量聯行零售地產部整理，年 月美國第五大道零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書商圈規劃實踐商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑仲量聯行商圈規劃實踐仲量聯行致力于與城市共同發展，在過去十幾年間參與了大量

35、的商圈規劃工作，結合世界知名商圈發展規律與中國各城市自身發展路徑，我們為您總結呈現四類特色商圈煥新規劃模式。特色商圈的煥新近郊商圈的崛起原生都市級商圈的提升新區商圈的打造商圈規劃白皮書商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑模式一 都市原生商圈的提升春熙路商圈發展背景春熙路商圈發展背景成都自古蜀以來，逐漸形成“兩江抱城，里坊制式”格局。自年勸業場誕生以來，歷經因街成市 因市興商 因商揚名，春熙路的發展已逾百年，如今的春熙路已煥然一新，成為了成都市商業發展的核心區域。春熙路商圈位于成都市中心兩江環抱區以內，府河以西、東大街以北、中新街

36、以東、蜀都大道以南，總面積平方公里。近年來，春熙路商圈向東擴展趨勢明顯，除核心范圍以外，還重點輻射鹽市口、水井坊、崇德里等區域。服務案例：成都春熙路商圈發展現狀：中國商圈排名發展現狀：中國商圈排名，引擎項目吸金能力強勁，引擎項目吸金能力強勁根據新一線城市研究所的報告，春熙路商圈在品牌聚集度、交通便捷度、日均客流量等方面均躋身全國商圈前三甲，是當之無愧的西部第一商圈。春熙路商圈聚集了國際金融中心、太古里、伊勢丹、伊藤洋華堂等引擎商業項目，年春熙路商圈營業額總額高達億元人民幣。除集中式購物中心和百貨以外，各大品牌也積極搶灘春熙路步行街街鋪，推出其品牌概念店、旗艦店，最大程度地詮釋了品牌的理念內涵，

37、并第一時間傳送給消費者。IFSIFS國際金融中心國際金融中心-奢侈品牌旗艦門店奢侈品牌旗艦門店春熙路西段春熙路西段-金開運動中心改造開業金開運動中心改造開業春熙路商圈范圍少城（滿城）少城（滿城）歷史文化街區歷史文化街區祠堂街祠堂街歷史文化歷史文化街區街區皇城皇城歷史文歷史文化風貌化風貌片區片區春熙路春熙路商圈核心區商圈核心區北書院北書院歷史文化街歷史文化街文殊院文殊院歷史文化街區歷史文化街區大 慈寺大 慈寺歷史文化歷史文化耿家巷耿家巷歷史文化街區歷史文化街區商圈規劃白皮書為緊跟成都營造國際影響力的消費中心城市發展步伐，夯實區域支撐城市消費引領主力和全球商業配置力的首要地位。仲量聯行受百年春熙建

38、設發展投資有限責任公司委托，充分探索春熙路商圈提升的潛力空間，積極營造春熙路商圈向世界發聲的渠道和與全球知名商圈對話的平臺。品質下沉：品質下沉：年，步行街物業的產權、使用權不斷流轉，發展品質降低、業態老化，品牌檔次下沉。大牌入駐：大牌入駐：年，通過重點引進國際大品牌，以適當改善街區的品質感。街區風貌提升：街區風貌提升：年，黃浦區政府提出了將南京東路打造為世界級商業街的戰略規劃。在這一戰略下，進行了街區風貌整體一體化改造，街區業態統一規劃。重點商業項目調改：重點商業項目調改：年，南京東路大量商業體開始投入改造，希望為南京東路帶來更多新鮮感和體驗感。研究思路：引流帶動商圈內部均衡發展，對標學習優質

39、案例優化體驗研究思路：引流帶動商圈內部均衡發展，對標學習優質案例優化體驗解析上海南京東路商圈發展路徑，尋找春熙路商圈相似節點。春熙路興盛之初初步升級改造的春熙路多家頂級商業運營商入駐春熙路商圈開始舉辦品牌活動研究課題南京東路發展路徑南京東路發展路徑春熙路發展路徑春熙路發展路徑階段一階段二階段三階段四風貌業態統一規劃,拉動商圈均衡發展，優質載體活動營造,強化國際發聲渠道。商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑建議策略為了打造兼具“國際化”與“本土范”的時尚春熙路商圈，建設國際消費資源集聚地和消費時尚創新地，形成集聚化、高端化、時尚化

40、的現代商業中心，我們提出了以下三項發展策略：建平臺建平臺：多渠道協同發展，拓寬國際時尚交流路徑，持續擴大春熙路商圈在全球的時尚影響力。立文化：立文化：以天府文化出發，將在地人文元素融入創新活力，塑造具有成都特色的時尚品格，樹立春熙路商圈的時尚文化地標。優形象：優形象：提升春熙路商圈整體風貌形象，構造具有科技感與時尚感的視覺景觀體系。商圈規劃白皮書以春熙路為代表的傳統都市核心商圈，在繁榮發展的同時，也在面臨商業物業老化、商圈發展重心轉移等問題。為了避免新項目的虹吸效應持續擴大而導致商圈發展不均衡等問題，需積極開展傳統區域的城市更新，在保留傳統空間、肌理和文化的基礎上，通過改造對片區城市功能進行植

41、入和完善；另一方面，還需持續不斷進行商圈包裝和對外發聲，提升商圈在域外的影響力。仲量聯行在年為天府錦城錦江片區的街區改造制定了街區業態規劃指導目錄、并在年連續兩年為錦江區發布春熙路商圈時尚指數報告，為成都傳統核心商圈的提檔升級建言獻策。仲量聯行認為，傳統商業核心區的發展更新，需以“政府政府主導主導、市場主體參與市場主體參與”為原則，引入商業化邏輯，從城市發展、產業植入、業態提升、環境優化和增強發聲等多維度進行構思策劃，最終實現商圈的系統性有機更新及提檔升級。思考總結零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商

42、圈更新及規劃路徑交子公園商圈發展背景交子公園商圈發展背景模式二：新區商圈的打造交子公園商圈位于成都市中心南部，錦江兩岸，西鄰益州大道、東接錦華路、北至府城大道、南至天府一街，隸屬于高新區和錦江區，總面積平方公里。經過數十年的發展，交子公園商圈內形成了金融產業的聚集，商業體量已達到一定的規模。成都是新興世界城市、國家中心城市、中國西部消費中心和西南生活中心，到年，成都要建成具有國際影響力的消費中心城市，同時積極打造“三城三都城市名片”，建立世界文化名城、旅游名城、賽事名城，高標準打造國際美食之都、音樂之都、會展之都，全面優化發展環境、提升城市軟實力。服務案例：成都交子公園商圈發展特征：高附加值金

43、融產業聚集發展特征：高附加值金融產業聚集 商業規模較大但布局分散商業規模較大但布局分散新區商圈區域以高附加值產業為主導。以交子公園商圈為例，為金融城總部商務區，以“新金融”為主導產業，是成都“”金融產業格局中明確的、唯一的引領帶動區域，更是國家級西部金融中心新名片。年金融城總部商務區機構分布表年金融城總部商務區機構分布表金融機構家高端服務公司家企業總部家家家年高新區金融機構分布圖年高新區金融機構分布圖高新區非金融城區域的金融機構總數及占比高新區之金融城區域的金融機構總數及占比數據來源：成都金融城官方公眾號金融城總部金融城總部商務區商務區數據來源：成都金融城官方公眾號西南財大財經智谷西南財大財經

44、智谷東大街金融服務聚集區東大街金融服務聚集區天府國際基金小鎮天府國際基金小鎮天府國際金融科技產業園天府國際金融科技產業園成都中心金融商務服務集聚區成都中心金融商務服務集聚區金融總部商務區金融總部商務區成都市金融產業總體規劃成都市金融產業總體規劃商圈規劃白皮書都市級商圈的形成路徑都市級商圈的形成路徑仲量聯行在研究對標了多個國際和國內新區的發展歷程后，發現高附加值產業聚集的新高附加值產業聚集的新區區，往往為城市孕育出第二個都市級商圈往往為城市孕育出第二個都市級商圈。交子公園片區經歷了多年的金融業發展沉淀，目前已經發展為了成都乃至西部地區的重要成熟區域，交子公園商圈已具備成為成都第交子公園商圈已具備

45、成為成都第二個都市級商圈的條件：二個都市級商圈的條件：所在區域聚集高附加值服務行業高附加值服務行業，特別是金融業金融業；產業功能區已經過年年的發展沉淀；服務業產值在城市經濟總量中接近。城市第二核心商圈形成的必要條件第第 個個都市級商圈的誕生，是在城市規劃指引下，高附加值產業遷移至城市新興發展區域，交通體系等基建保證了產業區與城市中心區的串聯，人口聚集效應凸顯。第第 個個都市級商圈的出現，得益于城市能級指標進一步增長，新興產業、基礎設施及人口聚集。首個首個都市級商圈發端自商業發展歷史沿革下的商業底蘊沉淀。研究課題都市級商圈的模式是在城市發展更新，能級提升中逐步形成的，若城市出現 個具有影響力的都

46、市級商圈，其形成路徑往往遵循如下路徑：商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑研究思路研究思路：洞察現階段的交子公園片區，其金融，商業，配套，交通和客群都已形成了良好的發展基礎。在對標世界知名城市的第二個都市級商圈后，發現其往往囊括五大共性特征。現階段交子公園商圈的完善與發展，也將從這五個方向進行思考與再塑造，例如引入頂級運營商、豐富載體形態及消費場景，建立慢行交通體系等。家購物中心萬總建筑面積億元年零售總額家五星級酒店家四星級酒店間酒店客房數座寫字樓萬平方米建筑總面積 金融機構及配套服務機構家 匯聚成都的金融機構 中西部排名第一生

47、態環境良好生態環境良好文旅設施豐富文旅設施豐富座公園條區域級綠道處市級文旅設施交子公交子公園商圈園商圈商業商業金融金融配套配套交通交通客群客群條軌道線網個軌道站點 站點米覆蓋率分鐘內抵達交通樞紐條南北向通道條東西向通道交通設施條件較好交通設施條件較好金融產業基礎較好金融產業基礎較好商業設施初具規模商業設施初具規模 年輕化、高知化 高收入、高消費周邊客群消費潛力大周邊客群消費潛力大都市級商圈無界融合的消費場景快達漫游的交通體系世界頂級的商業運營商豐富齊全的功能業態多種多樣的載體形態商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑構快達慢游體系建多樣消費場景抓頂級運營商抓頂級運營商資源招

48、引資源招引建議策略依托三大公園及軌道站點開發，打造 大商業集聚區，形成“大購物中心條商業街個特色街區個公園消費體驗節點”的商圈總體布局。購物中心商業街區特色街商業集聚區圖圖例例慢行綠道公園消費體驗節點仲量聯行總結提煉出多維度打造策略，助力新區頂級商圈打造。打造消費引領、國際時尚的商業業態和形態營造多維客群、全時活力的消費場景強化快達慢游、內聯外暢的交通支撐商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑新區往往已經形成高附加值的服務產業，高凈值人群的聚集，現代軌道交通的接駁以及優良的生態本底；但街道規模尺度較大、商業項目分散等因素往往限制了

49、新區形成商圈的聚集效應。針對此類商圈的打造，仲量聯行思考總結出以下關鍵措施：思考總結差異組團貫穿規劃范圍，突破規模尺度的限制；消費場景植入多樣載體，突破物業形態的限制；城市地標營造推廣流量，突破旅游滲透的限制；快達漫游便捷游購體驗，突破單一消費的限制。商圈規劃白皮書建設路商圈發展背景建設路商圈發展背景模式三：特色商圈的煥新建設路商圈是成都歷史悠久的商圈之一，占地約10平方公里，靠近主城核心區，發展成熟，交通完善，覆蓋建設路街道、猛追灣街道、雙橋子街道及府青路街道四個街道范圍。在經過數十年的發展后，建設路商圈經歷了國營百貨-外資百貨-商業綜合體的集中入市階段，形成了有認知度的“成都第二大商圈”，

50、但項目同質化嚴重，轉型滯后。范銳平書記在對成華區調研時特別提出建設路將打造生活體驗型都市商圈建設路將打造生活體驗型都市商圈，以建設“全國有影響力的特色商業街區”為目標，形成一站式精致生活體驗消費綜合群落。服務案例：建設路商圈研究思路：解讀生活體驗型都市商圈構成維度，分維度制定發展目標研究思路：解讀生活體驗型都市商圈構成維度，分維度制定發展目標天府廣場天府廣場建設路商圈建設路商圈以下六類新型消費業態推動著生活體驗型都市商圈的形成：時尚型體驗型主題型智能型創意型休閑型追蹤國際一線城市的消費模式，讓成都保持西部地區消費中心城市的地位;分析成都商圈布局，以差異化思維整合建設建設路商圈、猛追灣市民休閑區

51、、東郊以及文創旅游區;吸引世界級名企名品名店名人進駐，引進新零售業態和服務體系，構建新的消費場景;引領個性化，定制化延長商圈消費鏈，提升商圈業態附加值和競爭力;要以建設“具有全國形像力的特色商業街區”為目標。為打造“全國有影響力的特色商業街區”，我們從這五個維度制定發展目標：零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑仲量聯行從政策維度、區位維度、資源維度、載體維度、業態維度及運營維度，深入分析建設路商圈現階段的發展優勢及不足短板，提出具有針對性的打造策略，以獲得突破性發展。夜間經濟、旅游經濟

52、等體驗經濟具備活力生活體驗功能初具規模商業載體聚集、特色餐飲街區具備優勢文旅成華、工業文明、熊貓文化名片核心地理位置 優勢城市資源三城三都及百億商圈發展機會承載優勢商業運營空置率高、租金低物業載體老舊，未來發展空間受限商圈對外營銷發聲機制尚未成熟商業項目布局較為分散交通配套設施有待完善現有商業檔次及品牌業態待提升不足短板提升商圈能級突破地緣區域限制構建核心競爭力研究課題商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑凸顯熊貓元素，塑造成都旅游新名片“生活“生活 體驗”特色消費場景體驗”特色消費場景“五場十一景”“五場十一景”特色小店市井煙火消費場景公園綠道戶外游憩消費場景街坊里巷歷史

53、文脈消費場景購物中心潮流體驗消費場景鄰里空間守望相助消費場景仲量聯行在剖析建設路商業發展現狀、自然資源本底、在地文化脈絡、獨一識別標簽及地緣分布特征后，提出了提檔次、延時段、復街區、立標識和連春鹽五大策略，全面打造具備成都記憶點的生活體驗型都市級商圈。建議策略提檔商業業態，引領城東商業高發展整合錦江資源，樹立夜間經濟新標桿串聯美食街區，再現成都味道生活場景攜手春鹽商圈，公共打造國際消費中心商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑成熟商圈的煥新亮相成熟商圈的煥新亮相特色商圈的別樣精彩特色商圈的別樣精彩創文化創文化挖掘當地城市記憶再現市

54、井懷舊場景尋空間尋空間老舊物業改造街道景觀優化優結構優結構河濱界面利用核心商圈聯動以建設路為代表的成熟商圈，往往歷經了數十年發展的沉淀，在區域內形成了穩定的影響力；但隨著城市發展格局的變化，這類商圈在與城市核心商圈的競爭中日趨被動，求變煥新是在規劃這類商圈時我們一直思考的主題。仲量聯行認為，文化標簽的建立文化標簽的建立、空間風貌的提升以及地空間風貌的提升以及地緣結構的優化緣結構的優化，是這類商圈在需求煥新過程中最關鍵的措施。思考總結商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑溫江商業發展變革溫江商業發展變革模式四：近郊商圈的崛起服務案例：溫江光華商圈發展特征：景觀生態資源優異發展

55、特征：景觀生態資源優異 居民消費趨于異地化居民消費趨于異地化根據仲量聯行統計，目前溫江優質零售商業總量達萬方，商圈規模初顯，影響力正逐步提升。光華新城商圈景觀生態資源優異，中央位置坐落了大型中央生態公園碧落湖公園，擁有豐富的水系支流和綠地資源，周末和節假日都吸引了大量游客到訪、休憩；同時，由于光華新城商圈建成開業項目數量偏少，也面臨著知名零售品牌偏少、國際化程度偏低、居民消費趨于異地化等現象。溫江碧落湖公園近年來，隨著成都城市化發展，不斷衍生出近郊的高密度居住區。溫江光華新城板塊便是成都向西衍生發展的新城區，由于城市功能的快速發展，商業需求也隨之不斷萌發。到年珠江廣場入市，光華新城已經逐步形成

56、溫江區域范圍內最有影響力的重點商圈。溫江商圈發展整體形態圍繞老城中心逐漸向周邊拓展。年以前，以溫江東西大街、文廟廣場為中心區域的老城區，是當地居民購物的首選地；年國色天鄉開園，依托主題樂園形成商業聚集，發展主題商業街區，如摩天輪商業街；年到現在，光華新城商圈逐漸成型，新城規劃帶動城市商業發展，大型購物中心開始聚集，包括珠江國際廣場、新光天地等。國色天鄉國色天鄉商圈商圈溫江老城區溫江老城區商圈商圈光華新城光華新城商圈商圈大學城商圈大學城商圈（規劃中）（規劃中）溫江商圈分布格局商圈名稱主要業態日均人流量（人）租金元月春熙路商圈中、高檔零售萬鹽市口商圈中檔，大眾化零售萬光華商圈光華商圈中、低檔零中、

57、低檔零售售萬萬光華新城商圈與春鹽商圈對比：光華新城商圈與春鹽商圈對比：品牌類別成都光華商圈國際百貨品牌國際奢侈品牌國際快時尚品牌國際咖啡 輕食品牌國際酒店品牌光華新城商圈品牌數量：光華新城商圈品牌數量：數據來源：仲量聯行零售地產部統計，年 月商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑溫江商業發展通過建設多級商圈體系，重塑光華新城核心商圈，提振溫江商業影響力，同時強化大學城、國色天鄉等區域的主題定位，形成獨樹一幟的溫江商業發展路徑：光華新城光華新城現代商貿門戶商圈現代商貿門戶商圈光華新城商圈匯集多個城市商業綜合體項目、未來仍有大量商業供

58、應，是溫江入城門戶區域，瞄準城市重點商業中心以及百億級商圈發展目標。國色天鄉國色天鄉特色主題游憩商圈特色主題游憩商圈依托主題公園的游玩屬性以及強引流作用，以配套商業實現收益提升，目前主要吸引外地到訪游客消費，以娛樂業態的主力品牌帶動零售商業。大學城大學城創新文化娛樂商圈創新文化娛樂商圈溫江大學城是成都周邊成熟且名校聚集的主要區域，圍繞優質的教育資源以及海量的消費人口，發展創新文化以及配套商業是形成商圈的重要議題。為了持續優化溫江商業布局，提升商圈國際化水平、回流居民外溢消費，對標借鑒錦江區的成功經驗，梳理溫江商圈特色資源，積極思考探索商業結合點，制定商圈發展體系，明確各商圈主題發展方向。同時，

59、為了推進商貿業的進一步發展，溫江應積極搭建分級商圈體系，建設都市級商圈、城市級商圈及次級商圈等三級商圈體系，同時加快光華新城核心商圈的項目開業、定位調整及業態轉型升級。研究課題建建立立分分級級商商圈圈發發展展體體系系大力發展核心商圈大力發展核心商圈光華新城商圈光華新城商圈優化核心商圈建設，鞏固加快光華新城商圈氛圍打造、商業項目開業聚集及新興品牌招引。優化建設區域商圈優化建設區域商圈國色天鄉商圈、大學城商圈國色天鄉商圈、大學城商圈明確商圈發展定位、特色及重點客群，逐步實施建設與優化。布局社區生活商圈布局社區生活商圈永寧商圈、金馬商圈永寧商圈、金馬商圈圍繞產業功能區發展要求和重大項目建設需要，統籌

60、規劃全區分鐘生活圈布局和商圈配套布局。商圈規劃白皮書商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑為了進一步推動光華新城商圈升級發展，挖掘更多產業商務機會，多維度實現商業、商貿、社區共榮發展，實現消費客群導入，提出以下四項發展策略：主題化商圈發展：項目主題確認，空間打造、主題活動布置商圈活動營銷：打造溫江特色活動吸引人流夜游經濟打造：打造碧落湖和江安河特色夜游經濟導入人流商業氛圍提升：交通優化、商業聯動發展建議策略升級發展門戶商圈 明確光華商圈發展功能 梳理光華商圈門戶地位及形象多級商圈特色化發展 完善現代商貿服務功能 加強商圈發聲，提升商圈影響力加快構建十五分鐘生活圈 優化商貿服

61、務環境 提升商圈消費服務水準商圈規劃白皮書以溫江光華新城為代表的近郊新興商圈，在城市進化和土地外擴的發展下應運而生。較之傳統商圈深厚的文化底蘊和豐富多元的品牌吸引力，新興商圈通常擁有更優異的生態資源和更寬闊的可規劃空間，同時也面臨同質化競爭嚴重、本地客群消費外溢等問題。仲量聯行認為，近郊新興商圈的打造，應著力提煉本地的產業發展特性和資源特色，圍繞已有的產業基礎和生態資源，利用可規劃、可改造空間打造生活服務需求全覆蓋、打造生活服務需求全覆蓋、主題特色突出的商圈，以擴大外部吸引力主題特色突出的商圈，以擴大外部吸引力，同時避免消費外溢，多維度實現商業、商貿、社區的共榮發展。思考總結零售商業地產市場洞

62、察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書商圈規劃咨詢服務體系商圈規劃白皮書作為仲量聯行城市發展及規劃體系的重要部分，仲量聯行商圈規劃顧問團隊，專注為城市及區域商圈的發展提供專業解決方案。商圈整體規劃商圈整體規劃產業功能規劃發展體系制定行動策略實施保障機制建議重點項目改造建議重點項目改造建議業態改造提升建議優質租戶招引建議整體風貌提升建議運營活動連動建議商圈專項指數發布商圈專項指數發布專項指數研究體系對標商圈橫向分析動態追蹤指數變化專項行動策略建議資源對接招引資源對接招引全球優質資源對接專業運營商落地旗艦門店招引首店品牌招商商圈規劃咨詢服務體系零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃

63、白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑策略官團隊策略官團隊謝凌成都董事總經理華西區零售部負責人商圈規劃魏然零售地產部總監中國區商圈規劃杜博峰董事咨詢，零售地產部，上海商圈規劃蘭田璐成都零售地產部董事咨詢顧問負責人商圈規劃規劃師團隊規劃師團隊魏來成都零售地產部董事成都業主代表負責人商圈規劃許雯琳成都零售地產部董事成都租戶代表負責人商圈規劃品牌締造團隊品牌締造團隊商圈規劃白皮書商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑仲量聯行商圈規劃部分服務案例成都交子公園商圈概念性產業策劃成都春熙路商圈策劃規劃設計一體化方案上海長寧區虹橋商

64、圈商業規劃方案蘇州新建元（金雞湖）商圈規劃成都春熙路商圈時尚指數研究報告成都建設路商圈高端化建設生活體驗型都市商圈成都雙流空港商圈建設規劃方案成都溫江區商圈發展專題研究報告研究案例研究案例零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈規劃白皮書商圈規劃白皮書商圈規劃白皮書零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑商圈的發展是城市發展的縮影。縱觀仲量聯行數十年商圈規劃咨詢經驗，以及國內外案例研究，我們發現招引優質的商業運營商、打造前沿舒適的消費氛圍、營造具備城市記憶的文化標簽以及推出商圈統一發聲渠道及機制，是商圈更新迭代發展的核心關鍵。商圈作為承載城市發展的重要載體，旨為消費者創造更多消費空間，為城市樹立對外形象標簽，同時也為城市經濟發展提供源源不斷的動力。仲量聯行致力于以科學、客觀、創新的方式，為城市商圈的發展助力，推進消費型社會建設，助力建設消費中心城市，成為城市發展的參與者與見證者。零售商業地產市場洞察|探尋商圈更新及規劃路徑