1、市場市場調研調研報告報告 （模板模板示例示例） 目目 錄錄 第一章 房地產宏觀市場分析 . 3 第一節 宏觀經濟環境對房地產市場的影響 . 3 第二節 房地產政策對住宅產業的影響 . 3 全市房地產市場分析 . 3 四. 版塊分析。 . 3 第二章 區域市場分析 . 4 區域環境概述 . 4 第二節 區域市場競爭分析 . 4 第三節 本項目 SWOT 分析 . 7 第三章、客戶群體需求分析 . 8 第一節 主導客戶群的定位分析 . 8 第二節 主導客戶群購房動機分析 . 9 一、購房動機及關注因素一、購房動機及關注因素. 9 二、主導客戶群購房偏好二、主導客戶群購房偏好. 10 第三節 主導客
2、戶群對價格的承受力分析 . 10 一、單位價格需求一、單位價格需求 . 10 第一章第一章 房地產宏觀市場分析房地產宏觀市場分析 第一節 宏觀經濟環境對房地產市場的影響 一、近期宏觀經濟運行態勢一、近期宏觀經濟運行態勢 二、二、 當前宏觀經濟運行對房地產投資的影響當前宏觀經濟運行對房地產投資的影響 第二節 房地產政策對住宅產業的影響 為了提高百姓的住房質量和水平，拉動國民經濟增長，建設部幾年前就提出了要讓百 姓“愿意買房、買得起房、買放心房”的發展住宅產業的三個步驟。以這“三個步驟”為基 礎，國家相繼出臺了一系列有利于住宅產業發展的政策，全國各地根據各自實際，也相應頒 布實施了有關政策， 使住
3、宅產業在近年的國民經濟中發揮了積極作用。 作為發展住宅產業的 龍頭房地產業，只有及時、準確地把握每項政策的精神實質，才能為國家發展住宅產業 做出貢獻，為企業求得可觀效益。 全市房地產市場分析 一一. . 全市供需分析；全市供需分析； 二二. . 全市價格走趨；全市價格走趨； 三三. . 住宅、寫字樓、商業分析；住宅、寫字樓、商業分析； 四四. . 版塊分析版塊分析； 五熱銷樓盤的分析（前十名項目） 。五熱銷樓盤的分析（前十名項目） 。 第二章 區域市場分析 區域環境概述 一、地理位置及道路交通狀況一、地理位置及道路交通狀況 二、周邊二、周邊配套配套狀況狀況 購物、學校、娛樂、銀行、郵政、賓館、
4、醫院等 三、人文環境三、人文環境 第二節 區域市場競爭分析 一、一、 周邊項目概述周邊項目概述（根據不同的物業形態分類）（根據不同的物業形態分類） 項目名稱 物業類型 銷售均 價 去化 速度 裝修標 準 第一次開 盤時間 展示標 準 項目特色 及創新 戶型配 比 主力客 群 二、產品供應特點分析二、產品供應特點分析 通過對該區域樓盤的調查發現，在產品的供應上存在以下幾個方面的特點： 1 1、 項目定位項目定位 2 2、 戶型產品定位戶型產品定位 3 3、 戶型設計戶型設計 三、區域內競爭對手分析三、區域內競爭對手分析 主要內容包括：項目名稱、發展商、位置、 規模、宣傳主題、戶型、板樓復式、起
5、項目名稱 物業類型 位置 均價 總建面積 樓型 （塔 or 板樓） 裝修 （毛坯 or 精裝） 價、均價、 銷售情況、容積率、項目占地、產品配比，物業形式、去化率、戶型圖等。 華騰園華騰園等等 發展商：北京北化房地產開發有限公司 位置： 東三環勁松橋東北側 規模： 占地面積 12.82 公頃，總建筑面積約 40 萬平方米，由 12 棟 25-28 層風格現代的塔 式住宅組成。 起價： 4580 元/平方米 均價： 5380 元/平方米 裝修標準：毛坯房 銷售情況：一期全部售出 二期剩少量大戶型 社區配套：室內游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、陽光餐廳等。中心花園 里的網球場、門球場
6、、運動器械，社區老年活動中心、醫療中心、托幼、學校 綜合分析： 小區配套完善， 入市價格合理， 升值空間較大。 戶型設計基本滿足購房者的需求。 但物業管理存在較大問題，使業主入住后，怨聲載道。 龍輝大廈龍輝大廈 開發商：北京恒昌房地產開發有限公司 位置： 東三環勁松橋東南側 規模： 總建筑面積 30000 平方米，地下 2 層；地上 17 層；417 層為寫字樓；地下 2地 上 4 設購物中心、酒店、銀行、證券、娛樂場所。 戶型： 采用大開設計，以 8.15 米為開間，自由組合。 價格： 尚未開盤，以 10000 元（不分層）/平方米內部認購。 大廈配套：進口電梯 中央空調 24 小時熱水 供
7、電系統：80W/平方米，雙路暗埋。 通訊系統：通訊光纜、寬帶入網。 消防自控系統 樓宇自控系統 停車管理系統 保安監控系統 大廈衛生潔具采用進口產品 裝修標準：外墻 花崗巖、高級面磚。 外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面 辦公及公共區 吊頂、水泥地面（送地毯） 綜合分析：大廈外立面單調， 大堂狹小，感覺檔次較低，與其配置不相協調。 第三節 本項目 SWOT 分析 一一 StrengthStrength（優勢）（優勢） 位置優勢，本項目位于 CBD 幅射地區，緊鄰東三環， 屬于國貿商圈，是市 內成熟的商業區和生活區，交通便利，生活便利。 生活配套齊全，周
8、邊有銀行、郵局、醫院、學校、超市、商場及成型的居民 住宅小區。 設計尚未開始，可以根據市場變動情況，重新定位，以降低項目的風險。 在建項目雖多，但風格類型各異容易聚集購買人氣。 發展商信譽頗佳，容易樹立健康的市場形象，對銷售有促進作用。 二、二、WeaknessWeakness（劣勢）（劣勢） 項目占地面積較小，容積率較高，會給環境設計帶來一定難度。 周邊在售樓盤較多，對今后的銷售有一定壓力。 項目區內原住居民，消費能力有限，對價格的承受能力較低。 三、三、OpportunityOpportunity（機會）（機會） 中國加入 WTO 后，對房地產業來說是新的發展機會，特別是 CBD 的形成將
9、 使其周邊保持旺盛的市場購買力。 市場對投資型的物業寄求增加。 客戶對居住環境和綜合素質的理性選擇增強。 本項目可根據本地區市場需求進行全新的包裝定位。 四、四、ThreatThreat（威脅）（威脅） 項目竣工周期晚于周邊在建項目。 區域內大型樓盤的推出對本項目會產生一定影響。 區域內期房的銷售遠不如準現房。 第三章、客戶群體需求分析 采用問卷調查形式做此塊分析+方國新版問卷 第一節 主導客戶群的定位分析 一、客戶類別細分一、客戶類別細分 1 1、 職業特征 2 2、 家庭構成 46% 22.8% 17.7% 13.5% 三口之家三口以上二口之家獨身 被調查者中三口之家比例最多占 46%，三
10、口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭 行業 所占比例 工業行業 商業 房地產業 文化行業 信息行業 金融行業 醫療行業 其它 和二口之家亦是購房的中堅力量，值得注意的是獨身家庭也占了 13.5%的比例，所以應考慮 各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設計各種戶型，考慮房屋面積大小。 二、主導客戶群定位二、主導客戶群定位 1 1、 年齡構成 35.8% 24.1% 22.7% 16.8% 0.6% 0% 10% 20% 30% 40% 20-30歲30-40歲40-50歲50歲以上20歲以下 35.8%的被調查者年齡在 2030 歲之間，其次為 3040 歲。反映出年輕的置業主體將 會是未來
11、23 年北京房地產的重要客戶。 第二節 主導客戶群購房動機分析 一、購房一、購房動機及關注因素動機及關注因素 1 1、購房目的； 2、購房關注因素 客戶關注因素 所占比例 價格 位置 交通 物業管理 戶型 社區環境 配套設施 小區規模及發展趨勢 房屋質量 二、主導客戶群購二、主導客戶群購房偏好房偏好 1 1、 購買面積 2 2、 購房時戶型選擇 第三節 主導客戶群對價格的承受力分析 一、單位價格需求一、單位價格需求 建筑面積（） 所占比例 50 以下 50-70 70-100 100-130 130-150 150-180 180 以上 65.7% 30.4% 3.1%0.8% 3000-4000元/4000-6000元/ 6000-8000元/8000元/ 65.7%的被調查者接受 30004000 元/的房價，30.4%的被調查者接受 40006000 元/的房價。結合前述購房時選擇面積的分析，被調查者最能接受的房屋總價在 2140 萬元間，其次為 4078 萬元間，說明目前北京居民對住宅價格的承受力不高，居民的承受 能力與市場上較高的房價間有一定差距。 二、貸款額度選擇二、貸款額度選擇 付款方式 47.3% 20%19.7% 13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 銀行貸款一次性付款分期付款公積金貸款 三、首期的承受能力三、首期的承受能力 首付能力
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