1、致,最期待的開始置業置業楊浦區平涼街道楊浦區平涼街道1818街坊地塊項目定位與廣告策劃思路提報街坊地塊項目定位與廣告策劃思路提報謹呈上海置業謹呈上海置業 2015.01.152015.01.15WATCHONE SHANGHAIWATCHONE SHANGHAI一個偉大的策略抑或一個偉大的創意最需要的是一個偉大的客戶感謝，使我們有機會宣泄一次對于專業的熱情前 言1200-1600萬總價8000080000以上以上/平平單價營銷上的兩個核心問題選擇我們的理由？地段及產品以外的考量又是什么？市場是否支撐？客戶是否認可？準豪宅真豪宅產品是否支撐？壹時勢，造英雄貳論道，競風流叁名揚，致千里目 錄看宏觀

2、，波詭云譎。望市場，冠蓋云集2015，審時，度勢時事造英雄，英雄亦適時時勢2015,看大勢u國家政策走勢u整體市場分析u地產市場分析市場回顧：經濟形勢2008/012008/052008/092009/012009/052009/092010/012010/052010/092011/012011/052011/092012/012012/052012/092013/012013/052013/092014/012014/052014/082014/10-15-10-5051015中國CPI同比增幅(月度)(%),2008/01,7.1中國CPI同比增幅(月度)(%),8.7中國CPI同比增幅

3、(月度)(%),8.3中國CPI同比增幅(月度)(%),8.5中國CPI同比增幅(月度)(%),2008/05,7.7中國CPI同比增幅(月度)(%),7.1中國CPI同比增幅(月度)(%),6.3中國CPI同比增幅(月度)(%),4.9中國CPI同比增幅(月度)(%),2008/09,4.6中國CPI同比增幅(月度)(%),4.0中國CPI同比增幅(月度)(%),2.4中國CPI同比增幅(月度)(%),1.2中國CPI同比增幅(月度)(%),2009/01,1.0中國CPI同比增幅(月度)(%),-1.6中國CPI同比增幅(月度)(%),-1.2中國CPI同比增幅(月度)(%),-1.5中國

4、CPI同比增幅(月度)(%),2009/05,-1.4中國CPI同比增幅(月度)(%),-1.7中國CPI同比增幅(月度)(%),-1.8中國CPI同比增幅(月度)(%),-1.2中國CPI同比增幅(月度)(%),2009/09,-0.8中國CPI同比增幅(月度)(%),-0.5中國CPI同比增幅(月度)(%),0.6中國CPI同比增幅(月度)(%),1.9中國CPI同比增幅(月度)(%),2010/01,1.5中國CPI同比增幅(月度)(%),2.7中國CPI同比增幅(月度)(%),2.4中國CPI同比增幅(月度)(%),2.8中國CPI同比增幅(月度)(%),2010/05,3.1中國CP

5、I同比增幅(月度)(%),2.9中國CPI同比增幅(月度)(%),3.3中國CPI同比增幅(月度)(%),3.5中國CPI同比增幅(月度)(%),2010/09,3.6中國CPI同比增幅(月度)(%),4.4中國CPI同比增幅(月度)(%),5.1中國CPI同比增幅(月度)(%),4.6中國CPI同比增幅(月度)(%),2011/01,4.9中國CPI同比增幅(月度)(%),4.9中國CPI同比增幅(月度)(%),5.4中國CPI同比增幅(月度)(%),5.3中國CPI同比增幅(月度)(%),2011/05,5.5中國CPI同比增幅(月度)(%),6.4中國CPI同比增幅(月度)(%),6.5

6、中國CPI同比增幅(月度)(%),6.2中國CPI同比增幅(月度)(%),2011/09,6.1中國CPI同比增幅(月度)(%),5.5中國CPI同比增幅(月度)(%),4.2中國CPI同比增幅(月度)(%),4.1中國CPI同比增幅(月度)(%),2012/01,4.5中國CPI同比增幅(月度)(%),3.2中國CPI同比增幅(月度)(%),3.6中國CPI同比增幅(月度)(%),3.3中國CPI同比增幅(月度)(%),2012/05,3.0中國CPI同比增幅(月度)(%),2.2中國CPI同比增幅(月度)(%),1.8中國CPI同比增幅(月度)(%),2.0中國CPI同比增幅(月度)(%)

7、,2012/09,1.9中國CPI同比增幅(月度)(%),1.7中國CPI同比增幅(月度)(%),2.0中國CPI同比增幅(月度)(%),2.5中國CPI同比增幅(月度)(%),2013/01,2.0中國CPI同比增幅(月度)(%),3.2中國CPI同比增幅(月度)(%),2.1中國CPI同比增幅(月度)(%),2.4中國CPI同比增幅(月度)(%),2013/05,2.1中國CPI同比增幅(月度)(%),2.7中國CPI同比增幅(月度)(%),2.7中國CPI同比增幅(月度)(%),2.6中國CPI同比增幅(月度)(%),2013/09,3.1中國CPI同比增幅(月度)(%),3.2中國CP

8、I同比增幅(月度)(%),3.0中國CPI同比增幅(月度)(%),2.5中國CPI同比增幅(月度)(%),2014/01,2.5中國CPI同比增幅(月度)(%),2.0中國CPI同比增幅(月度)(%),2.4中國CPI同比增幅(月度)(%),1.8中國CPI同比增幅(月度)(%),2014/05,2.5中國CPI同比增幅(月度)(%),2.3中國CPI同比增幅(月度)(%),2.3中國CPI同比增幅(月度)(%),2014/08,2.0中國CPI同比增幅(月度)(%),1.6中國CPI同比增幅(月度)(%),2014/10,1.6中國PPI同比增幅(月度)(%),2008/01,6.1中國PP

9、I同比增幅(月度)(%),6.6中國PPI同比增幅(月度)(%),8.0中國PPI同比增幅(月度)(%),8.1中國PPI同比增幅(月度)(%),2008/05,8.2中國PPI同比增幅(月度)(%),8.8中國PPI同比增幅(月度)(%),10.0中國PPI同比增幅(月度)(%),10.1中國PPI同比增幅(月度)(%),2008/09,9.1中國PPI同比增幅(月度)(%),6.6中國PPI同比增幅(月度)(%),2.0中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.1中國PPI同比增幅(月度)(%),2009/01,-3.3中國PPI同比增幅(月度)(%),-4.5中國PPI同比增幅(月度)(%

10、),-6.0中國PPI同比增幅(月度)(%),-6.6中國PPI同比增幅(月度)(%),2009/05,-7.2中國PPI同比增幅(月度)(%),-7.8中國PPI同比增幅(月度)(%),-8.2中國PPI同比增幅(月度)(%),-7.9中國PPI同比增幅(月度)(%),2009/09,-7.0中國PPI同比增幅(月度)(%),-5.8中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.1中國PPI同比增幅(月度)(%),1.7中國PPI同比增幅(月度)(%),2010/01,4.3中國PPI同比增幅(月度)(%),5.4中國PPI同比增幅(月度)(%),5.9中國PPI同比增幅(月度)(%),6.8中國

11、PPI同比增幅(月度)(%),2010/05,7.1中國PPI同比增幅(月度)(%),6.4中國PPI同比增幅(月度)(%),4.8中國PPI同比增幅(月度)(%),4.3中國PPI同比增幅(月度)(%),2010/09,4.3中國PPI同比增幅(月度)(%),5.0中國PPI同比增幅(月度)(%),6.1中國PPI同比增幅(月度)(%),5.9中國PPI同比增幅(月度)(%),2011/01,6.6中國PPI同比增幅(月度)(%),7.2中國PPI同比增幅(月度)(%),7.3中國PPI同比增幅(月度)(%),6.8中國PPI同比增幅(月度)(%),2011/05,6.8中國PPI同比增幅(

12、月度)(%),7.1中國PPI同比增幅(月度)(%),7.5中國PPI同比增幅(月度)(%),7.3中國PPI同比增幅(月度)(%),2011/09,6.5中國PPI同比增幅(月度)(%),5.0中國PPI同比增幅(月度)(%),2.7中國PPI同比增幅(月度)(%),1.7中國PPI同比增幅(月度)(%),2012/01,0.7中國PPI同比增幅(月度)(%),0.0中國PPI同比增幅(月度)(%),-0.3中國PPI同比增幅(月度)(%),-0.7中國PPI同比增幅(月度)(%),2012/05,-1.4中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.1中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.9中

13、國PPI同比增幅(月度)(%),-3.5中國PPI同比增幅(月度)(%),2012/09,-3.6中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.8中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.2中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.9中國PPI同比增幅(月度)(%),2013/01,-1.6中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.6中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.9中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.6中國PPI同比增幅(月度)(%),2013/05,-2.9中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.7中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.3中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.6中國PP

14、I同比增幅(月度)(%),2013/09,-1.3中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.5中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.4中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.4中國PPI同比增幅(月度)(%),2014/01,-1.6中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.0中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.3中國PPI同比增幅(月度)(%),-2.0中國PPI同比增幅(月度)(%),2014/05,-1.4中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.1中國PPI同比增幅(月度)(%),-0.9中國PPI同比增幅(月度)(%),2014/08,-1.2中國PPI同比增幅(月度)(%),-1.

15、8中國PPI同比增幅(月度)(%),2014/10,-2.2中國CPI同比增幅(月度)(%)中國PPI同比增幅(月度)(%)2014年10月CPI同比增長1.6%，今年通脹壓力總體平穩。PPI持續低位盤整，仍未出現復蘇跡象花旗將中國今年全年GDP增速預估從7.5%下調至7.3%，2015年GDP增長預估從7.1%降至6.9%07Q107Q308Q108Q309Q109Q310Q110Q311Q111Q312Q112Q313Q113Q314Q114Q3024681012141614.014.514.414.211.311.010.69.66.67.58.29.212.111.110.610.49

16、.7 9.69.4 9.37.97.77.6 7.7 7.77.6 7.7 7.77.4 7.47.42007Q1-2014Q3 2007Q1-2014Q3 國內生產總值國內生產總值（GDPGDP）走勢走勢2008.01-2014.10 CPI/PPI2008.01-2014.10 CPI/PPI走勢走勢經濟形式不樂觀，2015年下行壓力劇增，GDP棄8保7“增長通脹雙低”，經濟大環境決定了2015年房地產總體形勢不會再差市場回顧：行業政策中央不提“調控”，地方積極救市，多城市限購令松綁上海作為一線核心城市，限購令仍無退出時間表，制約樓市反彈高度中央層面中央層面地方層面地方層面上海層面上海層面

17、提出“分類調控”房地產健康平穩發展扶植合理住宅需求首套房重提利率優惠央行930新政認房不認貸政策擦邊、低調救市公積金/契稅補貼限購全面松綁呼和浩特率先啟動，大部分城市跟進相應930新政，年底成交反彈信貸從嚴額度收緊，利率上浮限購不撤上海是剩余5個限購城市之一930新政+普通商品房標準提升年底成交反彈降息降準降息降準央行央行930930新政新政普通住宅標準上調普通住宅標準上調降息+認房不認貸+普房標準上調，11年限購以來首次連續出現政策利好救市信號頻現，樓市信心大幅提振，短期內必促市場反彈內環線外環線內環內：300萬450萬內外環：200萬310萬外環外：160萬230萬調整前，一手樓盤個數：8

18、8個調整后，一手樓盤個數：185個直接增幅：110%上海實施細則（認房不認貸）原房貸結清，新購一套普通住宅可按首套房辦理貸款（首付3成）降低二手房交易稅，保證未來一手房市場交易活躍度，遠期意義更大存款基準利率下調0.25%貸款基準利率下調0.40%預判2015年仍有多次降息并且啟動降準貨幣政策寬松，明年銀行信貸形式明朗市場回顧：行業政策20132013年：年：12801280萬方萬方20092009年：年：19801980萬方萬方20072007年：年：20662066萬方萬方20082008年年6 6次降息，次降息，4 4次降準次降準20122012年年2 2次降息，次降息，3 3次降準次降

19、準每輪降息降準通道開啟后，市場都將迎來牛市行情限購下，2015年年成交量可參考2013年（1280萬方）市場回顧：降息對樓市的影響06Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q413Q113Q213Q313Q414Q114Q214Q314Q4010000002000000300000040000005000000600000070000008000000050001000015000200002500030000供應面積

20、(平米）,06Q1,2406569供應面積(平米）,06Q2,5569554供應面積(平米）,06Q3,4477316供應面積(平米）,06Q4,3419676供應面積(平米）,07Q1,2080796供應面積(平米）,07Q2,4000703供應面積(平米）,07Q3,3860902供應面積(平米）,07Q4,3382436供應面積(平米）,08Q1,2487229供應面積(平米）,08Q2,3522481供應面積(平米）,08Q3,3207921供應面積(平米）,08Q4,3361918供應面積(平米）,09Q1,1951510供應面積(平米）,09Q2,3630655供應面積(平米）,0

21、9Q3,4274566供應面積(平米）,09Q4,3912845供應面積(平米）,10Q1,1649327供應面積(平米）,10Q2,2798129供應面積(平米）,10Q3,2985763供應面積(平米）,10Q4,3575407供應面積(平米）,11Q1,2020915供應面積(平米）,11Q2,3351639供應面積(平米）,11Q3,2806073供應面積(平米）,11Q4,2506523供應面積(平米）,12Q1,1097233供應面積(平米）,12Q2,2574143供應面積(平米）,12Q3,2915545供應面積(平米）,12Q4,2307103供應面積(平米）,13Q1,18

22、48817供應面積(平米）,13Q2,3077140供應面積(平米）,13Q3,3076385供應面積(平米）,13Q4,3603139供應面積(平米）,14Q1,2613624供應面積(平米）,14Q2,2696282供應面積(平米）,14Q3,3262173供應面積(平米）,14Q4,3916842成交面積(平米）,06Q1,2434328成交面積(平米）,06Q2,5447936成交面積(平米）,06Q3,3814481成交面積(平米）,06Q4,3513158成交面積(平米）,07Q1,3588364成交面積(平米）,07Q2,6844655成交面積(平米）,07Q3,6180325成

23、交面積(平米）,07Q4,3804468成交面積(平米）,08Q1,2158873成交面積(平米）,08Q2,2922545成交面積(平米）,08Q3,1814377成交面積(平米）,08Q4,2018401成交面積(平米）,09Q1,2747959成交面積(平米）,09Q2,6111984成交面積(平米）,09Q3,5027388成交面積(平米）,09Q4,4766799成交面積(平米）,10Q1,1709256成交面積(平米）,10Q2,1721699成交面積(平米）,10Q3,2428059成交面積(平米）,10Q4,3472850成交面積(平米）,11Q1,1571057成交面積(平米

24、）,11Q2,2157948成交面積(平米）,11Q3,1823350成交面積(平米）,11Q4,1491875成交面積(平米）,12Q1,1342760成交面積(平米）,12Q2,2335203成交面積(平米）,12Q3,2340966成交面積(平米）,12Q4,2877094成交面積(平米）,13Q1,2929558成交面積(平米）,13Q2,2810621成交面積(平米）,13Q3,2921406成交面積(平米）,13Q4,3427789成交面積(平米）,14Q1,1922410成交面積(平米）,14Q2,1964681成交面積(平米）,14Q3,2009984成交面積(平米）,14Q4

25、,3446670成交均價(元/平米）,06Q1,9160成交均價(元/平米）,06Q2,9688成交均價(元/平米）,06Q3,9343成交均價(元/平米）,06Q4,9537成交均價(元/平米）,07Q1,9437成交均價(元/平米）,07Q2,10202成交均價(元/平米）,07Q3,10821成交均價(元/平米）,07Q4,11777成交均價(元/平米）,08Q1,12093成交均價(元/平米）,08Q2,15617成交均價(元/平米）,08Q3,13313成交均價(元/平米）,08Q4,12749成交均價(元/平米）,09Q1,12995成交均價(元/平米）,09Q2,14272成交均

26、價(元/平米）,09Q3,17006成交均價(元/平米）,09Q4,18467成交均價(元/平米）,10Q1,20807成交均價(元/平米）,10Q2,23013成交均價(元/平米）,10Q3,21445成交均價(元/平米）,10Q4,23795成交均價(元/平米）,11Q1,23187成交均價(元/平米）,11Q2,22417成交均價(元/平米）,11Q3,22289成交均價(元/平米）,11Q4,21641成交均價(元/平米）,12Q1,21525成交均價(元/平米）,12Q2,23179成交均價(元/平米）,12Q3,23123成交均價(元/平米）,12Q4,21941成交均價(元/平米

27、）,13Q1,23329成交均價(元/平米）,13Q2,23704成交均價(元/平米）,13Q3,24143成交均價(元/平米）,13Q4,24931成交均價(元/平米）,14Q1,25589成交均價(元/平米）,14Q2,26397成交均價(元/平米）,14Q3,26756成交均價(元/平米）,14Q4,284942006Q1-2014Q上海市商品住宅供求量價分析（按季度）供應面積(平米）成交面積(平米）市場回顧：2014年土地市場分析主流房企回歸一線開發，上海土地市場持續高熱，高溢價地塊相繼涌現2014年末土地市場再次成交井噴，前灘刷新單價地王房企上海高價格（非理性）拿地熱情不減，預示依舊

28、看好后市12月上海連續成交土地25幅，累計土地出讓金超200億。總價地王外灘投資，董家渡616、735地塊248億；單價地王三湘，前灘36-01地塊，樓板價66629元/平，溢價率114%；土地名稱區域板塊環線總建面積()容積率受讓方成交總價(萬元)樓板價(元/)平涼街道47街坊地塊楊浦東外灘內環內513182.5陽光城21080041078小東門街道616、735街坊地塊黃浦豫園內環內7021405.54外灘投資248500035392平涼街道18街坊地塊楊浦東外灘內環內825182.5置業32400039264前灘地區Z000801編制單元36-01地塊浦東前灘內中環279312三湘186

29、10066629前灘地區Z000801編制單元32-01地塊浦東前灘內中環245172格力地產16140065832前灘地區Z000801編制單元38-01地塊浦東前灘內中環268992.3格力地產14500053905定海社區B5-5地塊楊浦東外灘內中環180002.5珠海華發6070033723五里橋街道104街坊39/1宗地塊盧灣盧灣濱江內中環96391.4東方動力5770059859大寧路街道325街坊地塊閘北大寧內中環2121442.2方興101000047609楊思社區Z000602編制單元15-08地塊浦東楊思內中環308831.2嘉寶實業10420033740張江南區配套生活基

30、地A3-04浦東張江中外環370342三湘9650026057張江南區配套生活基地A1-05地塊浦東張江中外環919842珠海華發23700025765顧村鎮N12-1101單元05-01地塊寶山顧村中外環1191051.8綠城24000020150周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02地塊南匯周康外郊環1057811.8廈門中駿20100019001周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-02地塊南匯周康外郊環839271.7世茂集團15350018290惠南鎮東城區A11-3地塊南匯惠南外郊環1189291.8東源15570013092未來市場房價高成長性區域浦東：前灘、張江

31、、周康楊浦東外灘、閘北大寧、黃浦豫園市場回顧：2014年市場量價走勢政策利好頻出，2014年年末市場翹尾，月成交量超過2013年平均水平此輪市場調整結束，2015年二季度市場將企穩上揚2013年月均成交量：107萬方；峰值：151萬方/月2014年月均成交量：77.9萬方；10-12月月均114.9萬方31.120.9132.983.6134.489.776.491.0140.2 142.0 134.284.181.763.4116.283.484.8101.594.7100.6 131.0 119.2 123.3 149.295.951.9145.285.787.8107.673.586.0

32、132.6 132.6 119.490.766.139.686.571.956.068.665.661.174.3107.1 100.7 136.823129 24757 22951 23770 23356 23935 24779 23312 24329 24793 24817 25282 25554 25515 25649 25660 27469 26296 26418 26106 27590 27407 27560 30032供應(萬方)成交(萬方)成交均價(元/平)13.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.113.1113.1214.

33、0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.114.1114.1202040608010012014016005000100001500020000250003000035000供應(萬方),13.01,31.1供應(萬方),13.02,20.9供應(萬方),13.03,132.9供應(萬方),13.04,83.6供應(萬方),13.05,134.4供應(萬方),13.06,89.7供應(萬方),13.07,76.4供應(萬方),13.08,91.0供應(萬方),13.09,140.2供應(萬方),13.1,142.0供應(萬方),13.11,13

34、4.2供應(萬方),13.12,84.1供應(萬方),14.01,81.7供應(萬方),14.02,63.4供應(萬方),14.03,116.2供應(萬方),14.04,83.4供應(萬方),14.05,84.8供應(萬方),14.06,101.5供應(萬方),14.07,94.7供應(萬方),14.08,100.6供應(萬方),14.09,131.0供應(萬方),14.1,119.2供應(萬方),14.11,123.3供應(萬方),14.12,149.2成交(萬方),13.01,95.9成交(萬方),13.02,51.9成交(萬方),13.03,145.2成交(萬方),13.04,85.7成

35、交(萬方),13.05,87.8成交(萬方),13.06,107.6成交(萬方),13.07,73.5成交(萬方),13.08,86.0成交(萬方),13.09,132.6成交(萬方),13.1,132.6成交(萬方),13.11,119.4成交(萬方),13.12,90.7成交(萬方),14.01,66.1成交(萬方),14.02,39.6成交(萬方),14.03,86.5成交(萬方),14.04,71.9成交(萬方),14.05,56.0成交(萬方),14.06,68.6成交(萬方),14.07,65.6成交(萬方),14.08,61.1成交(萬方),14.09,74.3成交(萬方),14

36、.1,107.1成交(萬方),14.11,100.7成交(萬方),14.12,136.8成交均價(元/平),13.01,23129成交均價(元/平),13.02,24757成交均價(元/平),13.03,22951成交均價(元/平),13.04,23770成交均價(元/平),13.05,23356成交均價(元/平),13.06,23935成交均價(元/平),13.07,24779成交均價(元/平),13.08,23312成交均價(元/平),13.09,24329成交均價(元/平),13.1,24793成交均價(元/平),13.11,24817成交均價(元/平),13.12,25282成交均價(

37、元/平),14.01,25554成交均價(元/平),14.02,25515成交均價(元/平),14.03,25649成交均價(元/平),14.04,25660成交均價(元/平),14.05,27469成交均價(元/平),14.06,26296成交均價(元/平),14.07,26418成交均價(元/平),14.08,26106成交均價(元/平),14.09,27590成交均價(元/平),14.1,27407成交均價(元/平),14.11,27560成交均價(元/平),14.12,300322013.1-2014.12上海市商品住宅供求量價分析（按月度）市場回顧：2014年區域成交量價分析區域20

38、12年2013年2014年1-12月成交面積（）環比（%）成交均價（元/）環比（%）成交面積（）環比（%）成交均價（元/）環比（%）成交面積（）環比（%）成交均價（元/）環比（%）市中心區域徐匯209547201.9853485-8.46198476-5.2853012-0.88289398 45.81 62467 17.84 黃浦3798791.35739970.166238364.2267758-8.43129668 107.86 75096 10.83 盧灣2946952.3763410-26.184865865.12661434.310-100.00 72536 9.67 長寧9322

39、468.141653-20.9173931-20.75032020.81110371 49.29 55379 10.05 靜安10993-27.1258598-12.1928630160.436717914.6561910 116.24 79719 18.67 市區非核心區域浦東106983093.51355171.0811478357.29374185.351249674 8.87 43065 15.09 閔行83132679.5425399-8.46116471040.12881913.471267029 8.78 33646 16.75 普陀453326117.1933666-1.495

40、8958730.064048220.24181528-69.21 44498 9.92 楊浦26903846.1338164-9.9645278068.34265011.75300239-33.69 44225 3.69 閘北20131119.3732405-4.482172287.913747215.64211414-2.68 44178 17.90 虹口22938-68.915131825.29105269358.9245515-11.3165649-37.64 53164 16.80 郊縣區域嘉定143528830.4815260-9.61181602626.531739213.9718

41、37388 1.18 18525 6.52 寶山12685905.5818016-7.6413658187.662023112.31081053-20.85 22408 10.76 松江786986-1.6317680-15.53107350136.412009513.661305123 21.58 21797 8.47 南匯94617928.6416218-8.65159511068.58170114.891704161 6.84 18084 6.31 青浦73600244.7617211-16.76116624058.461978314.94869386-25.45 20574 4.00

42、金山35946531.29723-7.03824498129.371113714.54869883 5.50 11449 2.81 奉賢465864-30.45136253.8173027856.761610318.19717446-1.76 18841 17.01 崇明115112-27.481567319.0413868720.48163244.16237600 71.32 19114 17.09 2012-2014 上海市各區域商品住宅成交量價分析徐匯濱江規劃虹橋商務區/浦江鎮自貿區/迪士尼/世博/前灘2014年樓市運行趨勢總體平穩，局部亮點浦東新區多次國家級規劃相繼出爐，整體房價快速上

43、漲，15年仍將延續熱點市場回顧：2014年成交排行項目名稱區域板塊總銷（億）成交面積（）成交套數成交均價（元/）1綠城錦繡蘭庭 浦東 花木 46.0480836580569602綠城上海御園 浦東 森蘭 42.3893358643454003綠地海域笙暉 寶山 楊行 25.6793375979274914尚匯豪庭徐匯康健田林30.654661357560285綠城盛世濱江 盧灣 濱江 29.9469882216652706新江灣中凱城市之光 楊浦 新江灣 27.5469882522394087萬科城 閔行 馬橋 27.211271251352214038大華錦繡華城浦東 花木北蔡26.2957

44、805524454859上海星河灣花園 閔行 顓橋 22.11608341923635310萬科翡翠濱江浦東 洋涇22.663270714569277項目名稱區域板塊總銷（億）成交面積（）成交套數成交均價（元/）1中海紫御豪庭普陀長風58.79129121496455312瑞安瑞虹新城虹口四川北路42.3090226613468883雅戈爾長風8號普陀長風36.3279980495454184仁恒森蘭雅苑浦東森蘭34.0981444397418545御沁園南匯周康33.1431153837964215446城開萬源城閔行古美31.836082262951387017上海星河灣花園閔行顓橋31.

45、249486512306361218寶華海尚郡領浦東北蔡28.007577117624363189萬科城閔行馬橋25.903213913815441861710華潤中央公園嘉定南翔25.1759103831889242472013年全年總銷排行2014年全年總銷排行25億前十，30億前七，58億銷冠各區域、品牌標桿項目紛紛入列20億前十，30億前二，40億銷冠綠城領跑全市市場2014年熱銷項目成交業績相比2013年明顯下滑綠城項目領跑全市市場回顧與展望“降息+930+普通住宅標準上調”=市場信心提振，樓市年末翹尾2015年上海樓市運行關鍵詞：政策利好，整體上揚，局部亮點年成交量：將介于2013

46、年與2014年之間（1000-1300萬方）成交格局：局部熱點板塊成交量及房價漲幅異常突出，浦東將延續高熱點房價走勢：13-14年內高溢價土地項目入市，房價必具備一定的上漲空間2015,看走勢u區域發展走勢u公寓市場走勢u競爭走勢分析楊浦2015年熱點區域分析五角場功能區新江灣板塊濱江發展帶大連路總部研發集聚區未來3年，楊浦熱點板塊五角場/新江灣板塊/大連路總部研發聚集區/環同濟知識經濟圈/濱江發展帶2015年楊浦市場，濱江發展帶成為重點開發板塊楊浦區“十二五”規劃重點五大功能區環同濟知識經濟圈上海公寓市場歷史量價全市公寓受宏觀調控影響明顯，成交量波動較大，但價格持續上漲特別是限購/房產稅影響

47、，2011年后供求雙降，2011-2013年供求雙雙大漲，14年受宏觀經濟形勢不佳，成交明顯回落，年成交容量2000-2400億左右年度年度供應套數供應套數成交套數成交套數供求比供求比年總年總銷（億）銷（億）2006年1177791148751.0 1160.9 2007年1014581505271.5 1730.9 2008年96011700750.7 928.0 2009年1089751459951.3 2273.7 2010年84152714450.8 1540.3 2011年79052566530.7 1245.9 2012年63469689261.1 1686.0 2013年8852

48、6924841.0 2444.3 2014年95939721510.8 2109.7 136.1 114.9 102.9 112.0 91.187.174.099.3 107.6130.3 174.3 74.4 154.1 75.159.877.0 104.8 79.78910 9932 12467 14754 20509 20824 21889 23334 26462供應面積(萬）成交面積(萬）成交均價(元/）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年04080120160200050001000015000200002500030000供應面

49、積(萬）,2006年,136.1供應面積(萬）,2007年,114.9供應面積(萬）,2008年,102.9供應面積(萬）,2009年,112.0供應面積(萬）,2010年,91.1供應面積(萬）,2011年,87.1供應面積(萬）,2012年,74.0供應面積(萬）,2013年,99.3供應面積(萬）,2014年,107.6成交面積(萬）,2006年,130.3成交面積(萬）,2007年,174.3成交面積(萬）,2008年,74.4成交面積(萬）,2009年,154.1成交面積(萬）,2010年,75.1成交面積(萬）,2011年,59.8成交面積(萬）,2012年,77.0成交面積(萬）

50、,2013年,104.8成交面積(萬）,2014年,79.7成交均價(元/）,2006年,8910成交均價(元/）,2007年,9932成交均價(元/）,2008年,12467成交均價(元/）,2009年,14754成交均價(元/）,2010年,20509成交均價(元/）,2011年,20824成交均價(元/）,2012年,21889成交均價(元/）,2013年,23334成交均價(元/）,2014年,264622006-2014年上海公寓市場供求量價走勢1000萬/套以上中環內或內環內成交項目為主，成交面積達200-250為主其中，1200-1600萬/套的價格區間，是成交的絕對主力上海高端

51、公寓市場1000-2000萬/套分析成交排名項目名稱環線板塊成交套數（套）成交金額（萬元）成交均價（元/）套均總價（萬/套）套均面積（/套）1 1綠城盛世濱江綠城盛世濱江中環內盧灣/世博濱江188 26034364984 1385 213 2 2中海紫御豪庭中海紫御豪庭中環內普陀/長風板塊154 19843145769 1289 282 3 3萬科翡翠濱江萬科翡翠濱江內環內浦東/洋涇106 13930667165 1314 196 4 4尚匯豪庭尚匯豪庭中環內徐匯/康健田林94 9845856770 1047 185 5 5西岸西岸中環內徐匯/徐匯濱江91 14758574325 1622 2

52、18 6 6城開萬源城四、五期城開萬源城四、五期中環外閔行/古美91 12434951658 1366 265 7 7雅戈爾長風雅戈爾長風8 8號號中環內普陀/長風板塊87 10773947851 1238 259 8 8花木綠城錦繡蘭庭花木綠城錦繡蘭庭內環內浦東/花木板塊86 10450760572 1215 201 9 9上海星河灣上海星河灣外環外閔行/顓橋68 10060336338 1479 407 1010黃浦灘名苑黃浦灘名苑內環內黃浦/半淞園52 6803062068 1308 211 2014年總價1000-2000萬/套成交排名楊浦公寓市場歷史量價73.958.127.423.

53、732.726.620.937.227.166.378.620.139.622.117.321.534.628.710464 12717 17234 21243 37943 40785 36523 41370 43165供應面積(萬）成交面積(萬）成交均價(元/）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年010203040506070809005000100001500020000250003000035000400004500050000供應面積(萬）,2006年,73.9供應面積(萬）,2007年,58.1供應面積(萬）,2008年,27.4

54、供應面積(萬）,2009年,23.7供應面積(萬）,2010年,32.7供應面積(萬）,2011年,26.6供應面積(萬）,2012年,20.9供應面積(萬）,2013年,37.2供應面積(萬）,2014年,27.1成交面積(萬）,2006年,66.3成交面積(萬）,2007年,78.6成交面積(萬）,2008年,20.1成交面積(萬）,2009年,39.6成交面積(萬）,2010年,22.1成交面積(萬）,2011年,17.3成交面積(萬）,2012年,21.5成交面積(萬）,2013年,34.6成交面積(萬）,2014年,28.7成交均價(元/）,2006年,10464成交均價(元/）,2

55、007年,12717成交均價(元/）,2008年,17234成交均價(元/）,2009年,21243成交均價(元/）,2010年,37943成交均價(元/）,2011年,40785成交均價(元/）,2012年,36523成交均價(元/）,2013年,41370成交均價(元/）,2014年,431652006-2014年上海公寓市場供求量價走勢年度供應套數成交套數供求比年總銷（億）2006年641559490.93 69.4 2007年491168211.39 100.0 2008年256218810.73 34.6 2009年185932981.77 84.1 2010年212115820.7

56、5 83.7 2011年181811390.63 70.7 2012年114014281.25 78.5 2013年260724310.93 143.1 2014年175318351.05 124.0 楊浦公寓2006-2007年成交量位居歷史高位，但價格一路高歌猛進，2008年區域成交有所波動，但較前期成交明顯回落，但價格上漲幅度較大14年受宏觀經濟形勢不佳，成交明顯回落，年成交容量100-140億左右東外灘板塊東外灘板塊新江灣城板塊新江灣城板塊鞍山板塊鞍山板塊黃興板塊黃興板塊中原板塊中原板塊楊浦板塊市場歷史成交2014.01-2014.12，板塊成交一覽板塊供應 套數 成交套數 成交套數占

57、比成交價格板塊地位 新江灣城板塊1575157879.2%42501 國際化高尚居住區中高端項目云集 東外灘板塊26534117.1%56074 滿足普通住宅需求濱江規劃發展驅動帶動區域向中高端發展 五角場板塊1211.1%28171 市級商業副中心 住宅項目較少黃興綠地板塊000.0%傳統工人新村 居住密集區無在售項目中原板塊0532.7%41236 控江路板塊000.0%楊浦公寓集中供應東外灘板塊和新江灣板塊，新江灣成交占比近80%，幾乎壟斷楊浦區整體成交量，但近2年東外灘板塊崛起，市場成交明顯起色（占比達17%）大北區中環內市場未來供應2013年至今（虹口、楊浦及閘北）新增住宅或含住宅用

58、地一覽表地塊地塊土地名稱土地名稱區域區域板塊板塊總用地面總用地面積積()總建面積總建面積()容積容積率率土地現狀土地現狀土地屬性土地屬性出讓時間出讓時間成交總價成交總價(萬元萬元)樓板價樓板價(元元/)開發商開發商1 120132013年年7070號公告閘北區號公告閘北區411411街街坊坊2626丘地塊丘地塊閘北閘北大寧板塊大寧板塊9621962121563215632.32.3全部開工全部開工商住辦商住辦2013/5/292013/5/29366583665817000 17000 綠地集團綠地集團2 220132013年年141141號公告楊浦區延吉號公告楊浦區延吉街道街道222222街

59、坊街坊楊浦楊浦 黃興綠地板塊黃興綠地板塊192881928836118361182 2全部開工全部開工住辦住辦2013/8/302013/8/3010620010620029404 29404 建發房產建發房產32013年238號公告閘北區天目西路街道118、119、120街坊地塊閘北不夜城板塊721721970744未開工-土地平整商住辦2013/12/1625214812795 寶礦置業4 420132013年年262262號公告閘北區大寧號公告閘北區大寧路街道路街道325325街坊地塊街坊地塊閘北閘北大寧板塊大寧板塊1384791384792121442121442.22.2全部開工全部

60、開工住宅住宅2014/1/282014/1/281010000101000047609 47609 方興地產方興地產52014年58號公告楊浦區平涼街道18街坊地塊楊浦東外灘板塊34710825182.5未開工-土地平整住宅2014/5/1632400039264 置業62014年131號公告楊浦區定海社區B5-5（大橋街道117街坊）地塊楊浦東外灘板塊8594180002.5未開工-土地平整住宅2014/11/136070033723 珠海華發72014年149號公告楊浦區平涼社區03F5-01（平涼街道47街坊）地塊楊浦東外灘板塊27430513182.5未開工-土地平整住宅2014/11

61、/2621080041078 陽光城集團方興大寧金茂府方興大寧金茂府（325325街坊）街坊）樓板價：樓板價：4760947609元元/綠地海珀星暉綠地海珀星暉（411411街坊街坊2626丘地塊）丘地塊）樓板價：樓板價：1700017000元元/建發公園首府建發公園首府（延吉街道（延吉街道222222街坊）街坊）樓板價：樓板價：2940429404元元/珠海華發項目珠海華發項目（大橋街道（大橋街道117117街坊）街坊）樓板價：樓板價：3372333723元元/陽光城項目陽光城項目（平涼街道（平涼街道4747街坊）街坊）樓板價：樓板價：4107841078元元/翡麗翡麗1818（平涼街道（平

62、涼街道1818街坊）街坊）寶礦置業項目寶礦置業項目（118118，119,120119,120街坊）街坊）樓板價：樓板價：1279512795元元/北區13年至今，新拍土地7幅地塊（含本案），目前已有3幅地塊即將面市其中有方興大寧金茂府、建發公園首府和綠地海珀星暉未來還有4幅地塊入市，但陽光城項目直面黃浦江，距離本案最近，會有競爭威脅即將面市土地階段楊浦公寓市場分析競爭格局2015年本案競爭區域地圖東外灘板塊東外灘板塊主要競爭（同一板塊、低總價競爭）主要競爭（同一板塊、低總價競爭）公寓：陽光城項目競品優勢：直面黃浦江，資源豐富四川北路板塊四川北路板塊主要競爭（相鄰板塊、趨同總價競爭）主要競爭（

63、相鄰板塊、趨同總價競爭）公寓：瑞虹新城2&9#地塊，建邦十六區競品優勢：170萬城市綜合體，商業配套成熟洋涇板塊洋涇板塊主要競爭（相鄰板塊，趨同總價競爭）主要競爭（相鄰板塊，趨同總價競爭）公寓：萬科翡翠濱江競品優勢：城市綜合體，品牌保證不夜城板塊不夜城板塊干擾競爭（相鄰板塊、高總價競爭）干擾競爭（相鄰板塊、高總價競爭）公寓：華僑城蘇河灣、綠洲雅賓利和中糧蘇河灣（待推）競品優勢：城市資源、品牌保障大寧板塊大寧板塊干擾競爭（科技住宅，產品力較佳）干擾競爭（科技住宅，產品力較佳）公寓：大寧金茂府競品優勢：板塊形象、科技奢裝、品牌開發新江灣城板塊新江灣城板塊干擾競爭（生態住區，豪華型產品）干擾競爭（生

64、態住區，豪華型產品）公寓：尚浦領世，嘉譽灣和新江灣城首府等競品優勢：面積較大，單價較低，且生態環境較佳大寧板塊四川北路板塊東外灘板塊洋涇板塊不夜城板塊新江灣城板塊區域競品成交及在售存量分析本案所屬東外灘板塊，板塊內無直接競爭項目；楊浦新江灣板塊存量551套，主要集中于尚浦領世和城投新江灣首府項目；其次是閘北不夜城板塊存量達393套，主要集中在綠洲雅賓利項目；虹口四川北路板塊存量263套，主要集中在建邦16區，且后續均有推量，將對本案構成直接威脅區域區域/板塊板塊項目名稱項目名稱20142014年月累計成交年月累計成交目前存量目前存量成交面積成交面積 成交套數成交套數 成交均價成交均價 成交總價

65、成交總價套均面積套均面積套均總價套均總價剩余面積剩余面積 剩余套數剩余套數 套均面積套均面積（）（）（套）（套）（元（元/）（萬元）（萬元）（）（）（萬元）（萬元）（）（）（套）（套）（套）（套）楊浦/新江灣板塊尚浦領世38322 209 41277 158182183 757 69372315220 嘉譽灣20401 95 40111 81832215 861 1844381228 城投新江灣城首府7196 26 59509 42820277 1647 50201155324 小計小計 65,91965,919330330282,833282,833138,016138,016551551虹

66、口/四川北路板塊建邦16區3078 31 61136 18818 99 607 28071 261 108 瑞虹新城27987 259 53807 150589 108 581 2872144 小計小計 31,06531,065290290169,407169,40728,35828,358263263浦東/洋涇板塊萬科翡翠濱江3270714569277226585226 1563 36532130281 小計小計 32,70732,707145145226,585226,58536,53236,532130130閘北/不夜城板塊綠洲雅賓利13746 87 60187 82734 158 95

67、1 55646248224 華僑城蘇河灣5261 20 95116 50038 263 2502 41195145284 小計小計 19,00719,007107107132,772132,77296,84196,841393393合計合計148,697148,697872872811,597811,597299,747299,7471,3371,337競品未來上市量東外灘板塊存量較低，庫存主要集中在虹口四川北路板塊和閘北不夜城板塊，未來去庫存壓力較大；北區（含浦東洋涇板塊）未來待上市量達96.8萬，區域內陷入長期競爭。區域及板塊項目名稱單價（萬）主力產品目前存量未來上市面積（萬）剩余面積（）

68、剩余套數（套）套均面積（）楊浦/新江灣板塊尚浦領世4-4.5190-25069,372315220 0嘉譽灣4-4.5190-50018,44381228 4.3城投新江灣城首府5.0-7.0250-38050,201155324 0小計138,0165514.3楊浦/東外灘板塊陽光城項目待定待定5.13虹口/四川北路板塊建邦16區6 90-16028,071261108 17.9瑞虹新城待定73-2542872144 19.2小計28,35826337.1浦東/洋涇板塊萬科翡翠濱江6.5-7.5160-38036,53213028110閘北/不夜城板塊綠洲雅賓利6-6.5109-38055,

69、646248224 14.85華僑城蘇河灣9.0-12.0177-33041,195145284 0中糧蘇河灣待定180-2805.4小計96,84139320.25閘北/大寧板塊大寧金茂府待定90-19020合計299,7471,33796.782015,看價勢u重點上市項目時間及價格分析重點上市項目關注區域：西藏路、天潼路產品：170-380平精裝公寓上市時間：持續推售價格預測：7.5萬/平以上華僑城蘇河灣（閘北）大寧金茂府（閘北）農房熙藏（閘北）區域：共和新路、平型關路產品：90-160平精裝公寓上市時間：2015/4價格預測：8.5萬/平以上區域：西藏路180號產品：140-160平精

70、裝公寓上市時間：持續推售價格預測：8萬/平以上區域：西藏路產品：220平精裝公寓上市時間：2015/10價格預測：8.5萬/平以上中糧大悅城（閘北）瑞虹新城4期（虹口）集偉項目（楊浦）區域：臨平路產品：平層精裝公寓上市時間：2015/8價格預測：8萬/平以上區域：楊樹浦路、大連路產品：160-250平精裝公寓上市時間：2015/10價格預測：10萬/平以上重點上市項目關注小結看大勢：政策利好，整體上揚，市場發展新機遇看走勢：區域崛起，量價企升，未來可期新熱點看價勢：非一線豪宅價格筑底，坐七望八新常態價值的認同是個恒久的話題，處世的態度則是內心的表達2015，閱人、讀心任他千帆競秀，價值自在人心

71、論道用昂貴的硬件產品堆砌價值，可以滿足客戶對豪宅奢華感的全部想象，并且一定程度上增加價格支撐點。但是，并不具備市場的唯一性。我們認為匯集全球頂尖裝修品牌，打造奢華住宅享受。如，德國寶圖Bulthaup整體櫥柜，嘉格納Gaggenau高端廚房電器七件套，歐美最先進八大機電系統等。案例：古北一號“顛覆滬上名宅標準”以昂貴石材、玻璃、全銅及不銹鋼等金屬的材質對比凸顯奢華質感 貝爾高林主筆，5層垂直綠植，營造頂級園林。我們必須要提升產品背后的軟價值，定位本案“唯一”標簽，搭建客戶需求與價值的高度關聯；從而，完成單價的實現。因此作為置業最高產品系 藍寶石C7系列代表作品，就產品本身而言，已經具備了相當的

72、優勢。但作為翡麗云邸項目的升級之作，我們還需要賦予其更優異的表現。同時為本案打造“唯一性”標簽，我們嘗試立足國際，建議圍繞幾大關鍵詞，展開產品軟性價值的提升。產品提升關鍵詞：國際化/科技環保/人性化 產品提升當城心高端樓盤只能依靠稀少的綠化資源，如果我們私藏一整個中央公園？曼哈頓中央公園是城市的，倫敦海德公園是城市的，而我們的中央公園，是私有化的！當其它公園只能具備普通的公園屬性，本案的中央公園，能夠成為世界頂級品牌的秀場！世界級的翡麗項目，私享世界級的商演，如邀請 Dior凡爾賽宮的秘密花園來此舉行。打造本案“國際化”與其他產品的核心區別不是依靠，而是占有 打造項目中心的中央公園，絕對純粹的

73、私有化。不是比肩，而是領創 城心奢侈資源，令人居躍升世界級的頂尖住區高度，私藏城心中央公園，上海僅此一處。國際化Internationalization 參考翡麗云邸的園林規劃，本案在此基礎上應再有提升科技環保 Environmental Science and Technology實現本案實現本案“科技環保科技環保”與其他產品的核心區別與其他產品的核心區別 領先，世界級的領先！綠色、低碳的硬件資源優越，超越想象的優越！智能社區、重點名校等 本案令科技環保變為業主的生活資產 誰說市中心難以享受滿目綠蔭？中水處理是把水質較好生活污水以及收集雨水經過技術處理后，作為非飲用水使用，水資源循環利用節省

74、大量生活用水。高品質生活家，格外追求低碳環保 垂直植被，立體綠化，令奢望變成現實 廚房的先進理念 這是一個廚房污水處理的方案，傳統的節水只是把污水再利用達到多用途，設計師Joris Bonnesoeur想到了一個過濾容器，可以把洗菜水和一系列的污水過濾到另外一個容器，真正的讓污水“再生”，不斷的循環再用。分類處理生活垃圾，將社區垃圾產生量降低50%，做到社區節能環保。垃圾分類處理 我們的速度，與世界同步 4G智慧化云社區，用獨特“大、中、小”網服務模式，將家庭小網、社區中網、世界大網完美結合，打造“安全、便利、舒適、愉悅”生活空間，實現“身在外，家就在眼前；回到家，世界就在眼前”美好居住生活。

75、打造本案打造本案“人性化人性化”與其他產品的核心區別與其他產品的核心區別私密，勝過別墅區的私密住區 獨立電梯、女士步道 極致關懷，比一流酒店更加動人；增值服務，健康管家，智能車庫 細節延伸，所到之處皆感動 售樓處溫暖細節考慮，社會會所生活化配置本案令高端居者對于家的概念在第一秒就煥然一新。人性化Human-based 同樓不同梯，絕對私密 住戶個人獨立電梯 寵物問題在大多數的小區已經泛濫，針對部分住戶不喜歡和貓狗同乘電梯，及個人隱私不備干擾的問題，我們設計全程無干擾的電梯。電梯按鍵上，設置帶寵物按鍵：若業主養寵物，主人帶寵物搭電梯時按一下寵物按鈕，每個樓層電梯面板顯示“狗狗”圖案，讓其等候電梯

76、業主知曉電梯內有寵物。私密的夜歸步道，女士專屬 獨自下班回家，對于女性來講，是件比較尷尬的事情，即使是在居住的小區；針對他們，為其開通一條專屬步道，可極大給予她們安全感，對項目品牌的好感度會成倍提升。極致關懷，國賓級享受 物業增值服務，如24小時貼身管家、全天候私家車代駕、寵物托管和米其林大廚私人廚師等人性化服務。“太美定制旅游”是國內首家旨在服務高端客戶的定制旅行服務公司和生命資產定制管理機構，根據客戶的興趣愛好、時間安排及預算標準等，提供旅行計劃，定制系列旅行服務。提供定制旅游服務“愛康國賓健康管理”是國內首家從客戶的遺傳基因、日常飲食習慣、生活習慣、生活環境等方面出發，對客戶身體情況進行

77、全面檢查跟蹤，對早期疾病提出預警并全方位健康干預，引進完善的醫療保健服務與信息技術，為重視健康的人群及其家庭提供系統的、科學的、人性化兼得的高級定制私人健康服務。提供家族醫生服務 Beam健康手鏈 用戶在佩戴時如果身體出現異常情況，就會向醫生或者自己親屬的手機發出特定信號，第一時間為醫生對患者診斷提供第一手資料；對于家中老人，除了必備的精神和物質關懷之外，私人醫護中心會準備心臟除顫器，以保證發生意外是，患者能在第一時間得到救助。智能車行引導系統 在售樓處-樣板段-樣板房的展示系統內，通過視覺、聽覺、觸覺、味覺、嗅覺建立起五維感官體驗，再次延伸翡麗系服務品質，從而讓客戶對品牌和項目的感受更為充分

78、和立體。香道香道 在略帶表演性的程序中，堅守令人愉悅和規矩的秩序，使我們在那種久違的儀式感中體味美好，香，不僅芳香養鼻、頤養身心，還可祛穢療疾、養神養生。現場鋼琴演奏現場鋼琴演奏 聘請專業的鋼琴演奏人員在貝多芬的月光奏鳴曲、巴赫的E調前奏曲、門德爾松的春之歌、王建中的彩云追月等幾首曲目之間切換。達到讓人放松的目的。藝術品展示藝術品展示 設置藝術品展廳，作為客戶欣賞、沉思的區域，增加客戶在售樓處在滯留的時間；通過與來訪者最直接的體感接觸，宣揚人類文化的博大。茶之味體驗茶之味體驗 閩北武夷山老樅水仙；云南勐庫冰島；安徽祁門安茶；四川雅安蒙頂茶；福建福鼎白豪銀針。亦或是英國維多利亞式下午茶，如TWI

79、NINGS，英國皇室御用茶；讓參觀者體會“人性化”關懷。售樓處“五感體驗”視覺 觸覺 味覺 嗅覺 聽覺 服務的細節要盡量多的展現無疑，即使是在衛生間這樣不起眼的空間，我們也希望來訪者感受到溫馨的服務.使來訪者充分感受服務的細致。售樓處服務細節售樓處定制級禮品定制創意性的禮品，客戶在感受獨特心意的同時，更會將禮品珍藏或使用，從而達到留下印象的效果。關鍵詞：創意、時尚、使用、實用 兔子手機座領帶收納盒時鐘備忘錄珠寶樹天氣預報瓶化妝鏡會客、藝術品展示會客、藝術品展示 定位契合客層生活休閑需求定位契合客層生活休閑需求 設有健身中心、禪意熱瑜伽、游泳池、設有健身中心、禪意熱瑜伽、游泳池、兒童娛樂中心兒童

80、娛樂中心 熱瑜珈（SPA)禪意熱瑜伽境界，伴隨潺潺水流，身心靈都得到放松，可舉辦相應的暖場體驗活動；品質會所，不同功能享受健身中心和恒溫泳池 一年四季，業主置業后康體健身需求。致簡需求，致精理念與服務；內環內純住區濱江相望陸家嘴東外灘發展機遇概念包裝/圈層營銷尊級服務/身份標簽基礎價值基礎共識地段區域自然資源配套設施產品形式前景預期軟性價值面子工程綜合配套齊備高端公寓產品天生因素增值價值（標準）品牌基因兌現承諾的保障時代因素（可用）后天因素（可控）產品價值有支撐，仍缺乏精神核心基因論豪宅是文化與資源的深度結合產品資源文化現場服務先天基礎，標配價值后天管理，體驗價值項目符號，獨特價值價值基礎推廣

81、核心現場體驗單純產品價值的建立，仍不足以確立本案的核心地位我們必須梳理本案獨有的內涵，賦予其精神上的價值必要價值正如華潤外灘九里外灘的商道精神新華路1號老上海地緣情結商道精神，于此傳承走得出上海，走不出新華路龍湖頤和原著北京的皇族情緣佛香閣下的大屋頂在市場上，你可能并不記得他們的產品面積、容積率大小但你可以清晰的記住他們的豪宅印象。價值論關于本案的產品之上的價值我們將從歷史印記、區域特點、人文底蘊、客群習性、地域傳統、產品特點歷史印記、區域特點、人文底蘊、客群習性、地域傳統、產品特點等方面來解讀本案的精神價值。閱史曾經最大的公共租界，如今的東方斯坦利森林百年歷史，亦滄桑公共租界里的最核心位置,

82、1890大上海計劃規劃和實施的中心,1928原住民與難民劃界的區隔,1937上海工業文明的驕傲與自豪,1956上海老城改造的規劃中趨于后發,1980東外灘戰略實施蓄勢正發,2015陸家嘴世界金融中心外灘百年商道圖騰北外灘如日中天東外灘蓄勢正發世界第一灣閱形咫尺陸家嘴，世界第一灣，得天獨厚；虎踞龍盤，正當時1906,外白渡橋飛架南北，與外灘金融文明從此無間；1993,楊浦大橋橫貫東西，楊浦與浦東開發息息相關；2003,大連路隧道開通，與世界金融中心暢通無阻；工業文明精神傳承至今，現代文明發展的基石；文明印記，一脈傳閱文上海文明，楊浦區優秀歷史建筑群修復并保護；上海學府，楊浦區教育資源之雄厚無出其

83、右者；上海知識，環同濟知識經濟圈打造獨特而唯一；2010年5月，同濟學子張海雋和10余名文保志愿者開始了一項“宏偉計劃”調查、編制“楊浦區歷史建筑地圖”。2013年歲末，“楊浦區歷史建筑地圖”第一期以完成，涉及46處歷史建筑，更多的是楊浦區獨有的工業文明時代的歷史印記。楊浦自來水廠1883楊浦自來水科技館2006知識改變命運的一代人；寄予期待改變未來的一代；u他們生于70年代，基本沒有受到文革的影響；u從小耳濡目染的是父輩們關于工作的快樂感受，所感受得到的是和小伙伴們無間的關系。u他們開始接受的是較為全面的教育，在改革開放的后期登上了自己的舞臺，開始影響著這個世界；工作改變命運的一代人u他們生

84、于解放前后，與新中國共同成長；u他們于工業建設的高潮中憑借技術和機遇改變了自身的命運；u他們是新中國第一代最為自豪的產業工人；u他們的成長、學習、工作、生活、成家立業都生根于這片土地；這里土地所承載的是他們的這里土地所承載的是他們的全部的情感與驕傲！全部的情感與驕傲！u他們或許已經出生、成長，或許尚在孕育、期盼；u伴隨著他們的成長將是無與倫比的社會發展與進步；u他們是被寄予厚望的一代，父母為他們聚集了最好的資源；u他們是改變未來的一代，為時代而生，為未來而來。這里的文化認同與圈層歸屬這里的文化認同與圈層歸屬是他們不舍的情結。是他們不舍的情結。這里的資源將賦予未來更多這里的資源將賦予未來更多的可

85、能和更廣闊的空間。的可能和更廣闊的空間。最典型的城市住民一代，最驕傲的工業文明后裔；時代背影，盡風華閱人風雨故園，境難舍閱情最自豪的曾經，最不舍的情結；生長于斯的從老工房到新里弄，從楊樹浦到濱江，從自來水廠到博物館，這里上海的記憶,從未離開過。眷戀熱愛期盼源于生活的這里沉淀上海百年文化，這里俯仰濱江風景，自然與人文交織成最理想的人居。熱土復興的曾經最大的公共租界，從工業楊浦的輝煌到曾經的沉寂落寞，如今工業銹帶的復興，對它的熱愛，一如從前。尊重內心深處的這里承載著上海的百年工業文明、百年高校文明、百年市政文明，一份舉足輕重的歷史遺產；閱筑一席府邸，悅自得內環內濱江岸，精裝人文宅邸；臨江精筑云級奢

86、配歷史文脈+黃浦江岸，占據城市稀缺自然人文資源，踐行理想生活夢想高層公寓+高科技云社區+無垠視野以寬闊格局彰顯人生內環罕見高端純住宅居住區+奢侈精裝+墅級空間更為純粹的居住環境。立體交通路網+高校云集+商業配套齊聚,繁華生活畫卷犒賞質感人生歷史印記三個代表滄桑厚重內環濱江內環內純正住區，南臨世界第一灣岸濱江，東外灘蓄勢正發區域特點人文底蘊客群習性地域傳統產品解讀文明傳承最大租界規劃和實施計劃，上海工業百年的搖籃與驕傲從工業文明到現代文明，文化和知識浸潤著每一寸土地歷史地理文化深厚的文化沉淀與自然資源生長于斯厚土情深記憶中的、成長中的特殊印記，是這片土地獨有的魅力需求匹配最為自豪的工業文明一代、

87、感同身受的中堅力量，不曾遠離承載著歷史與文化的內涵，寄予厚望，人生至此匹配與認同家業情感定制獨有地域認同，特殊情感歸屬與居住需求兩個特征一個核心產品定位濱江云級奢適范本這是一個占據濱江稀缺地段，擁有一望無垠的江景資源、難得的綠色生態和云社區尖端科技的奢適生活豪宅社區。“范本”，象征著只供后來者仿效的物質、仿效的生活，它萬眾矚目又只此唯一，這跟項目地理屬性、產品特質是吻合的。產品定位濱江云級奢適范本濱江：濱江：黃埔江畔，稀缺+獨一無二的地段價值；云級：云級：云社區+寬景公寓+江景視線的產品價值；奢適：奢適：奢侈的享受+舒適的生活+適合的人生；范本：范本：核心區域豪宅小型化的標桿示范作用；共鳴論核

88、心價值認同和情感共鳴就人生階段而言，必須體現收獲及享受的時候了；就具體需求而言，改善生活質量的是其核心動因；泛楊浦區域處于上升階段的中產階層生意圈或工作范圍和陸家嘴關系密切從翡麗云邸項目來看：70%來自于項目周邊的客戶群體50%的事業和生意與陸家嘴關聯他們是他們要就生活情感而言，最難得的是生長于斯的記憶和圈子；就具體選擇而言，最難舍的是土地價值的尊重和理解；他們想關于品質：不是粗俗的富有，不是表面的張揚，注重精神的內涵；關于細節：喜歡產品帶來的細節考究，關注小細節帶來的高品質享受；關于質量：健康生活，注重養生，注重生活的情趣；講究與誰為伍，講究誰在服務；講究與誰為伍，講究誰在服務；尊重與這片土

89、地上的息息相關；尊重與這片土地上的息息相關；并非炫耀 實為理解和尊重！尊重尊重你的你的情感情感上海，中國近代工業發源地；楊浦，上海近代工業的搖籃。“世界僅存的最大濱江工業帶”，中國近代工業早期的最高水平在此發跡。一個世紀后，此處成為無墻的藝術宮殿群，繼續見證中國當代文明的驕傲。我們清楚，我們清楚，越了解它的價值和魅力所在，所以你才會對這片土地愛的深沉。我們知道，我們知道，這里有你和這座城市共同的記憶，有你無法割舍和抹去的情結。基于這樣的懂得和認同，我們心懷感激基于這樣的懂得和認同，我們心懷感激尊重你的情感，尊重地塊歷史，在一座城市的文化縮影之上，昭示當代智慧，筑造精彩未來。核心共鳴因為理解，所

90、以尊重核心共鳴因為懂得，所以尊重尊重你的需求接近頂峰，也是在上海這片熱土上正創造時代奇跡的人物；你們需要一處匹配身份、坐觀成就的生活所在。這不僅是對生活需求的尊重，更是對人生的尊重。尊重你的體驗注重每一處感受。以近乎苛刻的態度打造產品，尊重建筑與人居的關系，提供前所未有的舒適度，令建筑空間和景觀空間自然滲透，形成和諧的住宅生活環境，卓越品質源自天性嚴謹的處事風范，更源于對你的尊重。核心共鳴因為尊重，所以尊重源于我們對土地價值的理解，緣于你對生活態度的堅持此時，此地一切，已然可以開始尊重，可以開始尊重，可以開始slogan濱江云級奢適范本關于案名翡麗18地域的尊重：平涼街道18街坊地塊，這里見證

91、著楊浦區“百年工業”、“百年高校”、“百年市政”三大文明的歷史變遷，案名象征著楊浦的輝煌過去，也代表著楊浦更美好的未來。居住的尊重：延續高端翡麗系列屬性，“翡麗“系列作為置業最高產品系 藍寶石C7系列代表作品，本案名延續翡麗系列，是基于對居住的尊重，塑造一種“尊榮、優雅、智慧、超越”的奢適豪宅精神。文化的尊重：任何建筑都是人類文明的結晶，與文化密切相關。18自古在中國文化上就代表著文化、吉祥中國文化如“十八侯”、“十八學士”等那線條、筆直行走的幾何美學勾勒歷史與現代的恢宏記憶鑄就仰視的不朽建筑本身亦雋永關鍵詞：厚重、線條、天際藍色的天幕下的蒼穹一座城市豁然生色深邃的、流動的、變幻的包容萬象，一

92、如生活關鍵詞：天幕、星空、蔚藍另一種表達方式關于案名翡麗云門u延續翡麗云邸系列的傳播和記憶度，同時又是超越云邸之作。u門，門第，歷來指大宅之家，與產品匹配度相符。u“云門”源起中國最古老的舞蹈，相傳為黃帝所作，象征禮儀，是古人最神圣儀式時的舞蹈，與項目流露的藝術氣息和尊崇氣質相符。u古人曰云門多指富貴之家。眾多古詩詞中提及云門皆為贊譽之詞。如：自有云門符帝賞，自然會有云門符合天帝的賞賜。御征乘宮出郊甸，安歌率舞遞將迎。自有云門符帝賞，猶持雷鼓答天成。全唐詩五郊樂章舒和不謀萬世者，不足以謀一時。不謀全局者，不足以謀一隅2015，謀定，后動運籌帷幄，決勝千里名揚推廣目標及策略品牌為王，話題炒作公關

93、為主，影響至上現場為王，尊重體驗覆蓋大楊浦，影響陸家嘴，滲透北三縣總體目標總體策略傳播節奏形象啟勢客戶召集盛大開盤第一階段王者登臨品牌升級內斂豪宅形象升級5810開盤12線上：品牌炒作+豪宅印象線下：資源嫁接+圈層聚集第二階段精確制導發力圈層垂直打擊力拓圈層推廣：直擊客戶心理的傳播效果拓客：覆蓋目標客戶的圈層挖掘第三階段老業主利用誘導性蓄客推廣全覆蓋壓迫式開盤推廣：氣勢上塑造，心靈上誘導開盤：高端資源整合的轟動事件售樓處開放園林開放板房開放一輪影響深遠的公關事件一個王者登臨的項目形象形象啟勢品牌影響&豪宅印象第一階段關于公關活動的原則和建議核心原則：必須借助高端資源，品牌形象與之粘聯，提升開發

94、品牌形象必須契合目標客戶關注，引起其心靈上的共鳴必須是轟動性事件，使活動本身具有傳播力。2015京滬雙城藝術展暨翡麗18銷售中心綻放盛典2015頂級藝術盛宴京滬雙城藝術展來自北京的頂級藝術珍品與2015年上海雙年展獲獎展品同時展出。時間：6月（銷售中心持續一個月）地點：售樓處示范區形式：藝術展人群：社會公眾、藝術圈、媒體圈等2015國家地理雜志作品展地點：項目現場接待處形式：藝術品拍賣會時間：1天拍賣收藏的藏品，承諾部分公益用途，增加活動影響力和傳播力。地點：項目現場接待處形式：收藏藝術講座及鑒寶專場時間：1-2天邀請馬未都、王剛等開壇講座，并增加與客戶的互動，現場鑒定。城市與藝術系列專題活動

95、藝術無價珍藏藝術品現場拍賣會藝術無界藝術無藏收藏講座與鑒寶專場地點：項目現場接待處形式：展覽展示時間：一個月以藝術之名將國家地理雜志126周年部分獲獎作品展現在項目售樓處。當季最為風光的時裝盛宴與翡麗18項目絕美的園林完美融合。時間：8月（園林具備）地點：售樓處示范區形式：時裝展演走秀規模：50名一線模特人群：新老業主，時尚人士、全城媒體等2015米蘭時裝周&翡麗頂級T臺秀暨翡麗18現場園林開放線上微信、微博互動，引發全民關注點，借此挖掘潛在客戶群線上換票渠道參與方式：釋放活動信息關注翡麗18活動官方微信、微博互動轉發/朋友圈，積夠50個贊即可獲取活動入場卷，一覽時裝精品的時尚風潮及翡麗18的

96、高品質生活贈送禮票形式翡麗18傾情禮票巨獻贈票方式：以電子邀請函形式進行高端客戶邀請，可限制2名以內友人同行項目聯動形式應邀來賓及參觀大眾憑入場卷進入會場，為保證現場的高端品質感，凡是入場參觀者均需前往翡麗18進行個人信息登記，而后均可進入展館內進行展品參觀。炒作方式：十面埋伏拓客模式線上線下覆蓋模式拓客攻勢精確制導發力圈層&垂直打擊力拓圈層第二階段事業客戶生活休閑資源渠道平臺項目首先精確對位客戶的應該是客戶的生活與工作地圖，涵蓋客戶消費、飲食、住宿、出行、活動等方方面面，從而在有效的營銷范圍內，強化極致的營銷措施，從而達到購買的極致影響一個泛客戶地圖一個泛客戶地圖一張精確編織的客戶渠道網一張

97、精確編織的客戶渠道網一場轟轟烈烈的拓客之戰一場轟轟烈烈的拓客之戰食食住住行行娛娛工工購購星級酒店高檔餐飲咖啡店高檔社區老社區等市內交通線（高架）出行交通線（高鐵、航空）加油站、車友俱樂部等會所、高爾夫紅酒坊康體SPA等寫字樓企業總部行業協會、商會商圈商家一張精確編織的客戶渠道網一本價值手冊一個形象展示走進客戶的生活娛樂消費場所（書刊、展架或LED機）一張客戶地圖一支拓展團隊制作一張全面覆蓋的泛客戶地圖，打造一張網羅的客戶渠道網，直接快速獲取客戶資源！準備工作銷售執行+拓客團隊廣告公司執行公司廳堂價值手冊廳堂價值手冊形象平面展示形象平面展示Text Text Text Text in herei

98、n herein herein here高端高端高端高端餐飲餐飲餐飲餐飲咖啡店咖啡店咖啡店咖啡店星級星級星級星級酒店酒店酒店酒店陸家嘴泛楊浦外灘區域等極致的影響之“食”篇陸家嘴泛楊浦外灘區域等星巴克連鎖研磨時光等目的：利用高端餐飲場所聚集的消費人群，吸引我們的需求客戶關注。超百萬人口覆蓋超百萬人口覆蓋極致的影響之“住”篇楊浦區楊浦區虹口區虹口區浦東新區浦東新區黃浦區黃浦區閘北區閘北區寶山區寶山區社區廣告資源占領社區廣告資源占領社區住戶物料投遞社區住戶物料投遞重點重點主要主要主要主要次要次要次要次要車友俱樂部車友俱樂部汽車汽車4S4S店店高鐵站高鐵站高架道路高架道路極致的影響之“行”篇活動組織、

99、數據拷客機場機場戶外大牌展架、DM等燈箱、雜志燈箱、雜志寶馬車友俱樂部奧迪車友俱樂部延安路隧道大連路隧道楊浦大橋東方路、世紀大道楊浦、虹口、閘北、浦東奧迪、寶馬、奔馳4S店加油站高鐵虹橋站、上海站高鐵雜志虹橋機場、浦東機場機場燈箱航空雜志商業會所：商業會所：高爾夫俱樂部：高爾夫俱樂部：康體康體SPASPA：溫泉會所：溫泉會所：形形象象平平面面展展示示框框架架產產品品價價值值手手冊冊取取閱閱場館廣告場館廣告定位高端人群定位高端人群雜志連排廣告雜志連排廣告供休息區人群閱供休息區人群閱讀，大批連排吸讀，大批連排吸引人群注意力引人群注意力附贈毛巾附贈毛巾在毛巾上打上在毛巾上打上logologo，贈與會

100、員，贈與會員人群人群極致的影響之“娛”篇企業：搜集項目周邊企業辦公樓：整理全市高檔辦公樓商會：搜集在滬商會協會：整理全市行業協會專項推介會專項推介會和高層聯誼和高層聯誼平面框架平面框架廣告投放廣告投放會員產品投會員產品投遞和聯誼遞和聯誼講座邀請講座邀請極致的影響之“工”篇商圈商圈奢侈品奢侈品資源資源外展設置外展設置跨界跨界形象展示形象展示單頁派發單頁派發禮品派送禮品派送客戶共享客戶共享專題展覽專題展覽活動贊助活動贊助五角場、人民廣場、陸家嘴等CCIFC中國法國工商會全系奢侈品資源利用。極致的影響之“購”篇廠房：楊樹浦水廠、英商怡和紗廠、上海機器織布局、楊樹浦煤氣廠、中國肥皂廠、楊樹浦發電廠、慎

101、昌洋行機器廠、裕豐紗廠明華糖廠、倫章造紙廠、恒豐紗廠、華盛紡織總廠學校：滬江大學、上海水產大學、同濟大學、復旦大學信仰：滬東堂、西城回教堂、法善庵、太平報恩寺 市政：舊上海市政府新廈、市博物館、市體育場、市圖書館忘不掉的，是時光上海文明印記地圖創新物料客戶到場、外出拓客小禮品客戶到場、外出拓客小禮品楊樹浦水廠楊樹浦發電廠楊浦大橋滬東堂楊浦老年醫院9號樓滬江大學歷史建筑群上海公共安全器材廠（原上海國立音專）新亞集團產業（原工部局宰牲場）金泉錢幣博物館/衛生局（原湯公館）海軍411醫院(原白氏舊居)創新物料拾景上海城廂記憶系列明信片套裝客戶到場、外出拓客小禮品客戶到場、外出拓客小禮品本冊以敘述故事

102、的邏輯講述產品，闡明對尊重的解讀。尊重是營造歸屬感、是不負人文歷史、是對每一個生命的負責、是潛心打造每一處細節，哪怕是光的走向，風吹來的方向，和一株植物的生長也不例外。創新物料上冊：流光記憶本冊著重描述上海近代工業發源地楊浦的前世今生，喚醒地脈情感。與其說這是一本描述項目地塊前世今生的冊子，不如說這是一群人與翡麗之間的情結所在。下冊：知遇印象意向客戶到場贈送意向客戶到場贈送中國的瓦斯時代，從黃浦江畔開始上海駛入東外灘時間 你準備好了嗎“辮子車”串起的里弄城廂最早的外資工廠，革命與愛情風云際會一面墻的理想翡麗18的園林故事創新物料老業主投遞老業主投遞售樓處連載售樓處連載城紀城紀定制級樣板房邱德光邱德光海上風華海上風華風，從海上來帶來了城市的光榮與夢想也帶來了生活的暢享定制級樣板房梁志天梁志天摩登盛宴摩登盛宴一個時代的摩登記憶如今綻放新的含義只為心中不舍的情結定制級樣板房Candy&Candy（團隊）時光印記時光印記綠城黃浦灣香港天璽 臺灣宏盛帝寶 結語全部的靈感，源自讀懂后的感動并非為秀專業而來全部的熱情，是對翡麗18的尊重與期待祝，項目大成！感 謝 聆 聽