1、運作程序文件建筑物的維護CPM-OP-0121 目的本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護的職責(zé)和操作程序，以保證及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題，維持建筑物的使用壽命。2 適用范圍本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護管理。3 相關(guān)標準要素GB/T19002-ISO9002 4.9 4.10 4.134 相關(guān)文件CPM-OP-011 業(yè)主（客戶）維修安裝服務(wù)CPM-OP-027 質(zhì)量記錄管理CPM-OP-023 物業(yè)管理分承包方的控制CPM-OP-020 采購物資質(zhì)量控制5 職責(zé)5.1 總經(jīng)理負責(zé)建筑物的大、中修和改、擴建工程確定項目。5.2 總工程師負責(zé)對大、中修和改、擴建項目方案審批。5.3
2、財務(wù)部負責(zé)解決工程款。5.4 物業(yè)管理部、沙河管理部分別負責(zé)對所管建筑物的日常維護管理工作。5.5 樓房管理處負責(zé)對建筑物進行巡視檢查和保護。5.6 房產(chǎn)維修隊負責(zé)維修。6 實施程序6.1 建筑物的大、中修理6.1.1 物業(yè)管理部每年對建筑物普查一次，在每年第一季度根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對建筑物進行大、中修項目報告給總經(jīng)理。6.1.2 總經(jīng)理或管理者代表招集有關(guān)業(yè)主和部門經(jīng)理確定本年度的大、中修和改、擴建項目。6.1.3 物業(yè)管理部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。6.1.4 總工程師對大、中修理和改、擴建方案進行審核批準。6.1.5 財務(wù)部與業(yè)主等
3、有關(guān)產(chǎn)權(quán)人進行磋商，落實大、中修和改、擴建資金。6.1.6 物業(yè)管理部按大、中修理和改、擴建方案，委托評審合格的分承包方進行施工,組織施工。“施工合同”要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結(jié)算方式、施工質(zhì)量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中，要對隱敝工程進行查驗，并將查驗結(jié)果記錄在“隱敝工程驗收簽證表”中。完工后，按施工合同中規(guī)定的要求進行檢驗。檢驗合格后，建筑物維修的業(yè)務(wù)主管在“工程驗收合格證明表”中記錄檢驗結(jié)果和驗收意見，并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時，也在“工程驗收合格證明表”中證明不合格的條款和不合格條款的處理方式，待不合格條款解決了，經(jīng)再次檢驗合格后再簽字
4、蓋章證明工程驗收。6.1.7 物業(yè)管理部整理和保管大、中修理資料，以便再修理時參考。6.2 日常的維修6.2.1 各樓房管理處在進行日常值班巡視時，發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應(yīng)記錄在“樓房管理處值班記錄表”中，并注明：“本班已解決”、“已開維修通知單”、“已填樓房管理問題傳遞單”等處理方式。6.2.2 物業(yè)管理部根據(jù)各樓房管理處傳遞來的情況，及時派業(yè)務(wù)主管到現(xiàn)場針對問題進行診斷，并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急，每月制定一個“維修工作計劃”或開維修通知單令房產(chǎn)維修隊按計劃執(zhí)行或盡快執(zhí)行。也可委托合格的承包方盡快修理。6.2.3 房產(chǎn)維修隊、各樓房管理處按照上級指示、維修工作計劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求，填寫“維修通知單”安排員工進行維修，并將維修工作情況記錄在“維修工作記錄表”中。6.2.4 物業(yè)管理部每月或要求房產(chǎn)維修隊完成某項維修工作的時間，對房產(chǎn)維修隊完成維修工作情況進行考評。考評結(jié)果記錄在“工作任務(wù)完成情況考評表”中。6.2.5 經(jīng)理部備用維修常用材料供維修時領(lǐng)用，并根據(jù)物業(yè)管理部提出的大宗維修材料計劃單及時保質(zhì)保量地采購供給。7 質(zhì)量記錄7.1 隱敝工程驗收簽證表7.2 交工驗收證明表7.3 建筑物檢查表7.4 建筑物登記表7.5 工作任務(wù)完成情況考評表7.6 維修工作計劃表7.7 建筑物大中修和改擴建施工方(草)案版號：04修改狀態(tài)：A第 3 頁 共 3頁
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