1、項目拓展項目拓展及論證管理及論證管理流程流程 編制編制 日期日期 審核審核 日期日期 批準批準 日期日期 一、一、 流程目的流程目的 為保持集團可持續發展， 在尋找和確定房地產新項目前， 對其可行性進行科學論證， 有效規避風險， 提高項目決策的規范性和計劃性。 二、二、 適用范圍適用范圍 適用于公司除股權轉讓以外的所有新項目拓展論證工作，以及為之展開的相應研究工作。 三、三、 職責職責 3.13.1 用地發展部用地發展部/ /開發開發中心中心( (廣州廣州/ /北京北京) ) 3.1.1 當地開發部門組織本地基礎信息研究，每年末制定土地儲備計劃并提交區域公司，并對研 究成果進行歸檔； 3.1.

2、2 區域開發部門統籌本區域土地信息研究，年末組織制定區域土地儲備計劃 ，并對相關成果歸 檔； 3.1.3 北京開發中心負責北京地區新項目拓展工作，用地發展部負責北京以外的北方區域新項目拓展工 作；廣州開發中心負責廣州市以及廣州周邊城市新項目拓展工作，用地發展部負責廣州三舊改造 項目拓展；已進入城市新項目拓展工作由當地地區公司負責；新項目拓展各階段工作職責如下： 1) 信息收集、甄別階段：以基礎研究為指引進行土地信息收集，并給予篩選； 2) 立項階段：根據項目初步談判的結果，討論項目的運作方式，并通過初步市場判斷確定項 目的定位，進行項目經濟初步測算，形成新項目立項建議書，報地區公司總經理審批確

3、定 立項； 3) 可行性研究階段：根據項目的特點制定可行性研究計劃，進行項目背景調研，組織各相關 部門展開相應流程工作，形成項目可行性研究報告； 4) 決策、評審階段：將可行性報告提交集團領導審核審批； 5) 按照集團通過的項目合作條件，取得項目開發權利，并負責合作條件的實施和跟蹤； 6) 組織本部門負責的土地出讓合同編制并發起審核。 3.23.2 用地用地發展合同部發展合同部 3.2.1 根據需要參與前期土地合同談判； 3.2.2 組織本部門負責的土地合同編制并發起評審； 3.2.3 參與非本部門負責的土地合同的審核； 3.2.4 協助土地合同的實施跟蹤，并協助處理過程中出現的糾紛； 3.2

4、.5 組織本部門負責的土地合同交底； 3.2.6 參與審核土地合同請款； 3.2.7 協助統計全國土地使用情況信息。 3.33.3 法律法律事務部（事務部（法務法務人員人員） 3.3.1 負責在立項階段對擬發展項目背景資料提供法律意見； 3.3.2 負責在項目可行性研究階段根據項目的背景情況進行法律風險分析， 對相關法律文件進行審核。 3.43.4 銷售銷售策劃部策劃部 3.4.1 在項目可行性研究階段，負責項目所在地區的市場調研，并根據市場調研結果提出產品定位建 議及價格預測。 3.53.5 設計設計管理部管理部/ /總工室總工室 3.5.1 立項階段：根據用地發展部/開發中心（部）的要求，

5、根據地塊的地理位置、地形地貌、規劃設 計條件等特征和要求，提供地塊初步設計分析； 3.5.2 項目可行性研究階段：現場勘察后根據地塊的地形、地貌及周邊市政配套情況等進行項目規劃 分析，并根據產品定位建議完成規劃設計草案。 3.63.6 工程部工程部 3.6.1 在項目可研階段：現場勘察后根據地塊的地形、地貌及周邊市政配套情況等進行項目工程建造 的分析，并根據設計管理部/總工室提供的規劃設計草案完成工程技術分析。 3.73.7 核算部核算部 3.7.1 立項階段：根據設計管理部/總工室提供的項目初步設計分析進行項目建安成本初步測算； 3.7.2 項目可行性研究階段：根據設計管理部/總工室提供的規

6、劃設計草案及工程技術分析，進行項目 建安成本估算。 3.83.8 財務部財務部 3.8.1 在項目可行性研究階段，根據各專業部門提供的規劃、成本、銷售計劃等材料，完成經濟效益 預測及財務相關分析。 四、四、 流程圖流程圖 項目拓展及論證管理流程項目拓展及論證管理流程 用地發展部用地發展部/ /開發中心開發中心( (部部）企業管理中心企業管理中心相關部門相關部門審核審核/ /審批者審批者用地發展合同部用地發展合同部 評審決策階段評審決策階段信息收集信息收集、甄別甄別發展項目確定發展項目確定可行性研究階段可行性研究階段 公司戰略規劃 土地儲備計劃土地信息收集 基礎信息研究 信息歸檔 初步判斷 Y

7、項目接觸項目背景調查 自行進行初步 定位 初步設計分析 和成本測算 初步經濟測算 編制項目立項 建議書 重新調整或放 棄 地區公司總經 理組織成立項 目可研小組 判斷操作方 式是否可行 法務人員提供 法律意見 N Y 如需要 N 銷售策劃部進 行初步定位 設計部門：設 計分析 核算部；建安 成本測算 財務部：投資 效益測算 Y NY 制定可行性研 究計劃 組織現場勘查 項目背景調查 匯編可行性研 究報告 法務人員進行 風險分析 銷售策劃部： 市場調研 銷售策劃部： 初步產品定位 建議 銷售策劃部： 編制初步銷售/ 租賃預測 設計部門：規劃設計 草案 工程部等：工程技術 分析、市政調研 核算部：

8、建安 成本估算 財務部：投資 經濟效益測算 重新論證或放 棄 土地獲取方式 協議轉讓/土地 轉讓/收購股權 政府招拍掛 參與招標拍 賣 簽訂合同/協議Y 人力行政部組織編 制項目部組建方案 項目定位策劃 管理流程 審核/審批 土地信息庫 歸檔 N 審核/審批 審核/審批N Y 政府招拍掛 參與招標拍 賣 五、五、 關鍵活動關鍵活動描述描述 5.15.1 基礎研究基礎研究 5.1.1 基礎研究是為確定集團房地產土地儲備動態計劃、提高房地產新項目可行性分析技術水平所進 行的持續性動態研究工作。 5.1.2 基礎研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規劃動態研究、經濟動態研究、政策法規研 究、項目

9、風險研究和競爭對手研究等分項研究工作。 5.1.3 各分項研究工作由用地發展部/開發中心（部）牽頭完成，做到專項有專人負責，然后再充分利 用內外資源，予以功能完善和健全。 1) 用地發展部/開發中心 （部） ： 目標城市的經濟發展、 總體規劃和土地政策等方面的日常研究、 行業政策信息動態及當地樓市與政策情況； 2) 銷售策劃部：目標城市市場銷售情況分析和客戶消費行為取向研究； 3) 設計管理部/總工室：行業產品發展趨勢的研究，并總結已開發項目產品類型經驗及行業標 桿企業、競爭對手產品類型特點； 4) 核算部：對目標城市的土地成本、建安成本及配套費用等信息持續跟蹤調研。 5.1.4 各分項工作需

10、及時把握動態信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以 年度為節點的總結報告中體現。 5.1.5 基礎研究由各地區公司開發部門匯總到區域公司，由區域公司統一匯總至集團企業管理中心， 由企業管理中心最終提煉作為集團年度經營計劃中外部環境分析的主要部分，并在此基礎 上制定房地產土地儲備滾動計劃，以指導土地儲備工作的進行。 5.1.6 基礎資料和研究成果需經整理、編號后放入各基礎研究庫歸檔。 5.25.2 信息收集、甄別信息收集、甄別 5.2.1 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進行： 1) 政府公告收集類：從相關網站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備部門進行 的企業轉讓土

11、地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產權交易部門對 擁有土地儲備的企業進行轉讓的掛牌公告； 2) 其他房地產開發公司：部分房地產公司有大量的土地儲備，但由于資金壓力或利益趨使等 原因，將一些地塊完成土地前期開發后，進行項目轉讓； 3) 房地產中介機構：隨著房地產二級市場的不斷健全，投資顧問等專業中介隊伍逐漸成熟、 壯大，其憑借各自的資源掌握著大量項目投資的信息； 4) 其他主動收集信息類：主動了解各區土地利用規劃，舊城改造和土地供應計劃等信息；各 類招商會與項目推介會等； 5) 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 5.2.2 了解到有效土地信息后，用地發展

12、部/開發中心（部）需填寫土地信息采集表 ，并根據需要 組織部門內部人員對各土地信息進行合議，根據土地儲備要求對土地信息進行初步判斷。 5.35.3 立項階段立項階段 5.3.1 土地信息初步判斷后，由地區公司總經理指定項目投資拓展負責人組織進行目標項目的深入研 究。 5.3.2 項目投資拓展負責人每周按統一格式及時填制的 新項目發展信息通報 ， 匯總上報部門負責人、 分管領導及地區公司總經理。 5.3.3 項目投資拓展負責人根據項目情況，可通過咨詢等了解該項目的背景資料，初步判斷項目的操 作方式，資料匯總后提請公司法務提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的法律風險判斷。 5.3.4 項目投資

13、拓展負責人組織進行項目實地勘察和周邊市場的簡易調查，并根據市場情況和項目特 點做出初步項目定位，初步項目定位至少需包含以下內容： 1) 項目的檔次、主要客戶群； 2) 項目在集團項目組合中的地位和大致開發周期； 3) 項目中不同建筑產品的種類和各自面積份額、售價。 5.3.5 項目投資拓展負責人可根據項目的特殊性與否，進行后續處理： 1) 常規項目，易于規劃的：可與設計管理部/總工室、銷售策劃部口頭溝通后確定各種形式產 品的面積組合，并由核算部提交各種形式產品（含基本配套）的成本數據； 2) 特殊地形或包含特殊配套的項目： 可將項目資料和初步產品定位交由設計管理部/總工室做 出規劃設計草案，交

14、核算部做出建安成本的粗略測算。 5.3.6 項目投資拓展負責人做出初步經濟測算結果，綜合初步接觸土地項目后確定的土地獲取的操作 方式，形成簡易的新項目立項建議書 ，經部門內部評審后，報地區公司總經理審批，判斷項 目能否確定并進入可行性研究程序。 若有必要， 可召開專項匯報會， 由用地發展部/開發中心 （部） 負責會議的組織和匯報工作。 5.3.7 專項匯報會由公司相關領導、設計管理部/總工室、銷售策劃部、核算部、財務部等相關人員參 加，根據需要也可指定其他專業部門人員參加，會議內容如下： 1) 匯報會初步報告包括項目簡介、周邊環境和市場介紹、未來發展趨勢和市場定位、合作方 式及風險分析、設計要

15、點和相應成本分析、公司策略和開發周期、經濟效益測算等； 2) 項目投資拓展負責人需提前將新項目立項建議書發給與會人員，為保密起見，土地方 情況和重要談判條件不能涉及； 3) 項目投資拓展負責人根據項目情況，可確定參加會議各專業部門的人員，須提前通知； 4) 會議首先由項目投資拓展負責人做介紹，并確定主題由各專業部門進行討論和論證，最后 綜合各部門意見； 5.3.8 項目評審后按，由相關責任領導最終決定項目是否進入可行性研究階段，并根據各方面意見指 導項目發展方向。 5.3.9 項目通過審批、確定后，進入可行性研究階段，未通過則根據會議意見進行調整或放棄。會議 內容根據會議記錄形成會議紀要并存檔

16、。 5.45.4 項目可行性研究項目可行性研究 5.4.1 項目可行性研究是對前期項目初步預測的論證，其最終形成項目可行性研究報告 。 5.4.2 地區公司總經理根據項目立項的批復意見，組織成立項目可研小組： 1) 地區公司總經理或指定投資拓展負責人任組長； 2) 成員可包括用地發展部/開發中心（部） 、銷售策劃部、設計管理部/總工室、核算部、財務 部、工程部、法務等專業人員； 3) 具體組成成員名單由地區公司總經理確定。 5.4.3 可研小組成立后，由組長組織制訂可行性研究計劃 ，該計劃需包含各項工作的責任部門（責 任人） 、達到效果和時間要求，發至相關部門及小組成員。 5.4.4 可研小組

17、根據可行性研究計劃開展工作，組織完成如下工作： 1) 用地發展部/開發中心 （部） 組織對項目進行現場了解， 并進一步完善項目背景調研， 包括： 項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區域的環境和配套、區域規劃和未來發 展趨勢等； 2) 開發報建部門對當地報建規范及政府要求進行分析； 3) 公司法律事務部/法務人員參加項目后續談判，做出法律風險分析； 4) 銷售策劃部組織對項目周邊市場進行詳細調研，提出初步產品定位建議，形成新項目市 場定位建議設計草案任務書 ； 5) 設計管理部/總工室根據現場勘察了解到的地塊地形、 地貌及周邊環境數據進行項目規劃的 分析，并根據新項目初步市場定位建議草

18、案任務書 ，完成規劃設計草案，形成新項目 可行性論證規劃草案指標說明 ； 6) 工程部先期對現場勘察地塊的地形、地貌進行工程建造的分析，并根據完成的規劃設計草 案完成工程技術分析； 7) 核算部根據設計管理部/總工室提供的規劃設計草案、 新項目可行性論證規劃草案指標說 明和工程技術分析，提供建安成本估算，成本監控中心提供專業指導，具體操作程序及 要求參照目標成本管理作業指引執行； 8) 銷售策劃部在設計管理部/總工室完成規劃設計草案后，對銷售/租賃價格作出初步預測， 制訂營銷初步計劃，必要時邀請其他部門參加； 9) 財務部根據各專業部門提供的規劃、成本、銷售/租賃價格等資料，作出相關融資方案，

19、對 財務費用預測后，完成經濟效益預測分析。 5.4.5 用地發展部/開發中心（部）最終組織各方面材料，形成項目可行性研究報告，由可研小組組長 申請召開新項目可行性論證決策評審會。 5.55.5 評審決策評審決策 5.5.1 新項目評審會由可研小組組織，集團、區域、地區公司相關領導及部門參加，聽取可研小組對 項目可行性研究的匯報并對項目可研報告進行評審，對項目及取得的方式、條件等形成決策建 議，并于會議結束時簽寫項目可研報告評審表 。 5.5.2 若需調整，則由可研小組根據評審會意見對項目可行性研究報告進行調整，并將評審表及調整 后的可行性研究報告報集團領導審核審批。 5.5.3 若項目在上述環

20、節中未獲通過，則可研小組需要根據審批意見對可行性研究進行綜合調整并再 次提請審批。 5.5.4 若項目通過，由用地發展部/開發中心（部）按照審批通過的項目合作條件，進行項目獲取的實 施和跟蹤。 5.65.6 項目獲取項目獲取 5.6.1 項目獲取的方式，通常有兩種： 1) 政府招拍掛，按政府相關規定辦理各項手續； 2) 協議轉讓等。 5.6.2 用地發展部/開發中心 （部） 會同相關部門通過協議轉讓或招拍掛等方式， 取得項目土地開發權： 1) 項目協議 用地發展部/開發中心（部）組織法務人員進行項目協議談判工作，用地發展合同部根據實 際情況參與，財務部等相關部門予以配合。 項目協議簽訂后，用地

21、發展部/開發中心（部）負責協調履行項目協議，或協調督促政府及 相關部門促成土地公開出讓。 2) 招拍掛 以招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓的項目，用地發展部/開發中心（部）應在項目用地發 布掛牌公告前與政府進行溝通，由政府落實并確認土地掛牌規劃條件、指標和競買資格條 件，并報地區公司總經理確認。 5.6.3 在目標項目用地掛牌公告發布后三個工作日內，用地發展部/開發中心（部）應將土地掛牌公告 發至地區公司總經理及相關部門，收到通報信息的業務部門應啟動項目各項工作計劃及準備工 作。 5.6.4 用地發展部/開發中心（部）及地區公司總經理根據集團決策和授權參加土地競買，競買成功后 應及時簽署、取得土

22、地成交確認書 。 5.75.7 新增地塊信息上報及更新新增地塊信息上報及更新 5.7.1 各地公司每次根據集團決策和授權取得新增地塊（完成招拍掛或股權轉讓）當日，應及時向集團 用地發展合同部及集團投資者關系部提交相關證明文件及新項目基本信息，包括地塊位置、用地 性質、取得方式、土地使用權面積、容積率等相關情況，并由地區公司負責人簽字確認。具體內 容詳見XX 公司新增地塊土地信息表 。 5.7.2 各地公司按月整理并匯總更新新增地塊土地信息（包括面積變更、容積率調整、土地價款支付等 情況） ，經地區公司負責人簽字確認后，提交至集團用地發展合同部及集團投資者關系部，同時 備案至集團企業管理中心。具

23、體內容詳見土地儲備信息匯總表 。 5.85.8 土地出讓合同土地出讓合同評審評審、簽訂簽訂及及執行執行 5.8.1 通過招拍掛方式競拍成功或與協議轉讓方達成協議后，由用地發展部/開發中心（部）根據項目 具體情況及領導批示組織編制土地出讓合同，并與轉讓方進一步洽談土地出讓合同各項條款，直 至雙方達成一致； 5.8.2 土地出讓合同編制完后組織相關部門對合同合法性、可行性進行評審、審批。 5.8.3 在土地出讓合同簽訂后，用地發展合同部/用地發展部/開發中心（部）須督促并跟進各地區公司 /各部門及轉讓方履行土地出讓合同，及時向上級領導匯報土地出讓合同的執行情況，直至完成 項目用地的過戶或項目公司的

24、股權收購工作。 5.8.4 對于土地出讓合同執行過程中所出現的問題及糾紛， 用地發展合同部、 用地發展部/開發中心 （部） 應及時向相關領導反映情況并協助各分公司/各部門與轉讓方洽談協商解決，并根據實際情況擬 定土地出讓合同的補充協議。 5.8.5 在土地出讓合同執行過程中，各地區用地發展部/開發中心（部）整理并匯總各地區、區域公司 合同執行情況提交集團用地發展合同部，用地發展合同部根據全國各用地項目相關執行情況每月 做好全國用地項目執行問題的匯總、更新工作，呈報上級領導審閱，并提交企業管理中心。 5.8.6 在土地出讓合同執行過程中，財務部匯總并整理各地區項目土地價款預算計劃，編制第二年全國

25、 用地項目土地價款支付預算計劃，并在每月根據全國各用地項目相關執行情況做好全國用地項目 土地價款支付情況的統計、匯總、更新工作。 5.95.9 項目資料項目資料整理及整理及交底交底 5.9.1 無論通過何種方式，集團合法地獲得項目土地的開發權力后，用地發展合同部應根據集團規定， 將項目相關情況包括項目用地概況、合作方式、合作價款、支付安排及其他事宜以文字或表格的 形式呈報上級領導，由上級領導協調相關部門召開項目交底會，介紹新簽約的用地項目概況，并 安排下一步的工作分工，具體程序參照項目啟動會管理辦法執行。 六、六、 支持性文件支持性文件 6.16.1 制度制度/管理管理規定、規定、流程流程及及作業指引作業指引 6.1.1 項目啟動會管理辦法 6.26.2 表單表單及模板及模板 (參考參考) 6.2.1 土地儲備現狀情況及新增土地儲備計劃表 6.2.2 土地信息采集表 6.2.3 新項目發展信息通報 6.2.4 項目立項建議書 6.2.5 新項目初步市場定位建議草案任務書 6.2.6 新項目可行性論證規劃草案指標說明 6.2.7 項目可行性研究報告 6.2.8 項目可研報告評審表 6.2.9 XX 公司新增地塊土地信息表 6.2.10 土地儲備信息匯總表