1、城市城市投資等級投資等級評價評價作業指引作業指引 編制編制 日期日期 審核審核 日期日期 批準批準 日期日期 1.1. 作業作業指引指引目的目的 推行城市決策與項目決策分離的兩階段決策準則，保證公司項目投資決策與公司戰略的匹配性，避 免投資隨意和投資方向模糊。 2.2. 適用范圍適用范圍 適用于目標城市（已進入和擬進入城市）的投資等級及優先級評價。 3.3. 職責職責 3.13.1 企業管理中心企業管理中心 3.1.1 組織建立城市等級評價體系并對各城市投資等級進行評價； 3.1.2 根據考察信息及評價等級，總結投資思路，并初步擬定房地產投資策略，包括進入區域、城市、 片區等目標區域研究信息，
2、并牽頭、組織和協調各專業部門進行目標城市深入研究。 3.23.2 銷售銷售策劃部策劃部 3.2.1 負責對目標城市的房地產市場狀況持續跟蹤調研，形成目標區域市場信息簡報。 3.33.3 總工室總工室/ /設計設計管理部管理部 3.3.1 負責對目標城市的產品持續跟蹤調研，進行城市產品水平與競爭力分析，形成目標區域產品信 息庫。 3.43.4 核算部核算部 3.4.1 組織對目標城市建安成本及配套費用等信息持續跟蹤調研，形成目標區域成本信息庫。 4.4. 關鍵關鍵活動描述活動描述 4.14.1 城市投資等級評價體系：城市投資等級評價體系： 一、趨勢預測定量指標一、趨勢預測定量指標 預測主 指標
3、1 新開工面積/施工面積（若統計公報未全批露可只橫向比較有批露的數據） 2 施工面積/銷售面積（若統計公報未全批露可只橫向比較有批露的數據） 3 施工面積/竣工面積（若統計公報未全批露可只橫向比較有批露的數據） 4 預售面積/批準預售面積（由于預售面積往往難以獲得，該比值僅適用于對 城市內某較小區域的研究） 5 房地產開發投資額/固定資產投資額 （若房地產開發投資額統計公報有批露） 6 房價收入比（僅作不同城市橫向比較用） 7 新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積（若新開工面積當地統計公報 有批露） 8 商品住宅價格增幅/人均 GDP 增幅（若可以得到今年及上一年全市商品住宅 均價，且該比
4、值僅作不同城市間橫向比較用） 預測次 指標 1 商品住宅價格增幅/(人均消費支出人均儲蓄余額)增幅（若可以得到今年 及上一年全市商品住宅均價） 2 商品住宅價格增幅/人均可支配收入增幅（若可以得到今年及上一年全市商 品住宅均價） 3 房地產開發企業貸款余額/全社會企業貸款余額（若統計公報、當地央行報 告公布該兩項數據） 二、趨勢預測定性指標二、趨勢預測定性指標 1 產業結構特征（一、二、三產業比重） 2 民營經濟發展狀況（民營經濟對 GDP 的貢獻率） 3 房地產開發水平（知名品牌開發商的數量等） 4 未來城市規劃及重大建設項目 5 房地產政策導向（預售條件、地質條件、規費） 6 重大城市活動
5、（奧運會、世博會、亞運會、城運會等） 7 重大經濟發展機會 三、運作可行性指標三、運作可行性指標 1 市場規模 城區常住人口 城區人口密度 GDP 總量及增幅、城鎮居民人均收入（若擬在該城市開發商業 項目，加入社會零售總額及人均消費性支出） 商品住宅年銷售量 商品住宅年銷售額 人均居住面積（若統計公報有公布） 2 產業發展趨勢：招商引資量、進出口貿易總額（經濟外向性） 、主導產業及主 要產業園產值、知名企業。 3 土地機會（國土局未來幾年的推地計劃、土地市場競爭程度、地價水平） 4 政府配合效率 4.1.1 企業管理中心牽頭組織制定城市指標評價體系及項目指標評價體系，為進入城市及項目投資決 策
6、等工作提供依據。 4.1.2 城市投資等級評價體系，由企業管理中心負責完善和更新，財務中心、各區域、地區公司拓展 部門及相關領導參與討論，并報集團領導完成審核審批。 4.1.3 根據公司經營規劃要求，用地發展部/開發中心（部）負責對目標區域城市進行考察，收集信息 包括但不限于上述指標，城市投資等級評價采用綜合評價方式，即匯總上述數據、綜合分析后 得出評價等級。 4.1.4 用地發展部/開發中心（部）根據考察信息及評價等級，總結投資思路，并初步擬定房地產投資 策略，包括進入區域、城市、片區等目標區域研究信息，通過集團投資分管領導審核確認后， 由企業管理中心牽頭，組織建立城市研究小組，進行目標城市
7、深入研究，主要職能分工如下： 1) 用地發展部/開發中心（部）負責對選定城市發展、土地市場持續跟蹤調研，關注重點城市的 城市發展、經濟發展、規劃動向、新區發展等宏觀層面信息，土地市場信息，以及其他開發 商拿地信息等。 2) 銷售策劃部負責對目標城市的房地產市場狀況持續跟蹤調研，包括城市房地產整體發展狀況、 片區市場狀況，產品、價格、客戶等方面信息，以及重點項目跟蹤等，形成目標區域房地產 市場信息簡報，用地發展合同部/用地發展部/開發中心（部）提供協助。 3) 設計管理部/總工室負責對目標城市的產品持續跟蹤調研，進行城市產品水平與競爭力分析， 形成目標城市產品信息庫，用地發展合同部/用地發展部/
8、開發中心（部）提供協助。 4) 核算部責對目標城市的土地成本、建安成本及配套費用等信息持續跟蹤調研，形成目標城市 成本信息庫，用地發展合同部/用地發展部/開發中心（部）提供協助。 4.1.5 目標城市信息跟蹤、收集應作為各職能部門的日常工作繼續進行，各城市投資評價每年初必須 集中更新一次， 過程中可視情況每半年進行調整， 以此為修正投資方向和土地儲備規劃的依據， 并對目標城市的具體項目可行性研究提供數據支持，具體操作依照項目拓展與論證管理流程 的要求執行。 4.24.2 城市市場趨勢評價指標城市市場趨勢評價指標 4.2.1 新開工面積 / 施工面積 指標意義：該指標也稱開復工率，是重要的前瞻性
9、指標。新開工面積反映 1 到 2 年后的預售供應量 和 2 到 3 年后的現房供應量。新開工面積占施工面積比例的高低，反映了當前市場運行狀況和房地產開 發企業對市場的預期。該比值的異常變化，結合近年來新開工面積的增幅，可以預示下一年度施工面積 /銷售面積比值的變化趨勢。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅新開工面積 商品住宅施工面積 新開工面積/施工面積 4.2.2 施工面積 / 銷售面積 指標意義：施工面積反映了 1 到 2 年內的期房和現房供應量；施工面積/銷售面積比值的變化反映 供求是否平衡發展，該指標的異常變化能對下一年度的價格走勢起到一定預示性作用。 2008
10、 2009 2010 2011 2012 商品住宅施工面積 商品住宅銷售面積 施工面積/銷售面積 注：1.在此仍需提供主城區（或建成區）各年商品住宅銷售面積數據； 2.在此需提供城市 90 平米以下住宅各年施工面積、銷售面積數據。 4.2.3 施工面積 / 竣工面積 指標意義：施工面積/竣工面積比值的變化也在一定程度上反映市場供求是否平衡發展，從一個側 面體現城市房地產開發周期及房地產開發水平。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅施工面積 商品住宅竣工面積 施工面積/竣工面積 4.2.4 預售面積 / 批準預售面積 指標意義：即期消費指標，反映當前商品住宅預售情況，該指
11、標合理區域在 0.8-1，在一般情況下 不應大于 1。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅預售面積 商品住宅批準預售面積 商品住宅預售率 4.2.5 房地產開發投資額 / 固定資產投資額 指標意義：此項指標是直接反映投資結構是否合理及其變化趨勢的基礎性指標。 2008 2009 2010 2011 2012 房地產開發投資額 固定資產投資額 房地產開發投資額/固定資產 投資額 4.2.6 新增住宅用地可建面積 / 商品住宅新開工面積 指標意義：此項指標是表明一、二級市場是否協調發展的重要指標。當比值大于 1 時，提示開發商 手中待開發土地數量增加。 2008 2009
12、2010 2011 2012 新增住宅用地可建面積 商品住宅新開工面積 比值 4.2.7 商品住宅價格增幅 / 人均 GDP 增幅 指標意義：該指標可以作為工具之一判斷房價是否處在正常區間內，房價上漲的空間的大小以及購 房者價格承受能力的消長。一般而言，將實際利率值作為房價漲幅的下限，低于此值，房地產投資沒有 效益；但是房價上漲也不能過快，通常情況下，房價的漲幅應與 GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅價格增幅 主城區（建成區）商品住宅價 格增幅 人均 GDP 增幅 比值 4.2.8 房價收入比 指標意義：將某城市各個年度的房價收入比進
13、行縱向比較可以發現近年來房價增長與收入增長的匹 配程度；將各城市的房價收入比進行橫向比較可以反映個城市的房價透支程度和未來增長空間的相對大 小。 2008 2009 2010 2011 2012 房價收入比 4.2.9 商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅 指標意義：主要反映歷年來房價增長與居民收入的增長是否匹配。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅價格增幅 主城區（建成區）商品住宅價 格增幅 人均可支配收入增幅 比值 4.2.10 商品住宅價格增幅 / （人均消費支出人均儲蓄余額）增幅 指標意義：該指標可以對“商品住宅價格增幅 / 人均可支配收入增幅”這一指標起到
14、側面印證的 作用。因為有些城市統計的人均可支配收入并不能很好地反映居民真實的經濟實力，而人均消費支出 人均儲蓄余額能從側面印證居民的經濟實力，因此用這一指標來輔助判斷房價水平與居民收入水平是否 匹配。 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅價格增幅 （人均消費支出人均儲蓄余 額）增幅 比值 4.2.11 房地產開發企業貸款余額 / 全社會企業貸款余額 指標意義：該指標是表明銀行資金具體投向的指標，反映了房地產企業以及銀行對未來房地產市場 發展的信心。 如果該指標過高， 表示銀行資金大量投向房地產市場， 一方面會影響宏觀經濟的協調發展， 另一方面也會過度激發房地產企業的開發熱
15、情，盲目擴大開發規模。 2008 2009 2010 2011 2012 房地產開發貸款余額 全社會企業貸款余額 比值 4.34.3 市場趨勢預測定性指標市場趨勢預測定性指標 4.3.1 產業結構特征及產業發展趨勢 主要介紹歷年三大產業所占比重，以及對當地經濟和居民收入產生重要影響的支柱產業/行業的發 展趨向。 4.3.2 民營經濟發展狀況 主要指民營經濟對 GDP 的貢獻程度。民營經濟發展好的地方，個體私營企業主群體較大且支付能力 較高，是中高端住宅市場的潛在消費群體。 4.3.3 房地產發展水平 包括產品開發水平、營銷水平、知名品牌開發商的數量及三級市場發展情況等。 4.3.4 未來城市規
16、劃及重大建設項目 重點闡述城市重大規劃以及該規劃對城市發展的重大影響，同時要分析城市重大建設項目對房地產 市場的影響。 4.3.5 地方政策導向 要說明該城市的項目預售條件、房地產市場管理方面的相關稅費，以及該城市的各種招商引資的優 惠政策。 4.3.6 重大城市活動 包括是否承辦大型會展、活動等，如奧運會、世博會、亞運會、城運會等，有無城市特色的旅游節 之類的盛會情況。 4.3.7 城市集聚效應及重大經濟發展機會 分析城市對人口和外地住宅購買力的集聚現狀和這種效應的發展趨勢，分析影響一個城市的重大發 展機會。主要通過對供給、需求以及這兩者的匹配狀況的分析實現對特定城市宏觀市場的把握和判斷。
17、4.44.4 運作可行性指標運作可行性指標 4.4.1 城區面積、主城區（或建成區）面積（連續 5 年） 城區面積指以“區”為行政單位的土地面積之和； 主城區（或建成區）面積指依據各城市實際情況、體現城市居民生活、消費心理的傳統意義的城市 行政單位土地面積之和。 2008 2009 2010 2011 2012 城區面積 主城區面積 城區面積增幅 主城區面積增幅 4.4.2 常住人口（連續 5 年） 分別給出全市常住人口和市區常住人口 2008 2009 2010 2011 2012 全市常住人口 全市流動人口 市區常住人口 全區流動人口 全市增幅 市區增幅 根據以上數據計算城區人口密度。同時
18、需提供主城區（或建成區）各行政單位人口密度。 4.4.3 GDP、人均 GDP（連續 5 年） 2008 2009 2010 2011 2012 GDP 人均 GDP 增幅 必要時需盡量提供主城區（或建成區）人均 GDP 指標。 4.4.4 商品住宅年銷售面積（連續 5 年） 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅年銷售面積 主城區（或建成區）住宅年銷 售面積 增幅 90 平米以下商品住宅銷售面積 占整個銷售面積比例 4.4.5 商品住宅年銷售額、銷售均價（連續 5 年） 2008 2009 2010 2011 2012 商品住宅年銷售額 商品住宅銷售均價 主城區（建成區）
19、商品住宅銷 售均價 增幅 4.4.6 土地機會 1） 一級市場： 包括至少 2 年當地國土局年度推地計劃、土地市場競爭程度、地價水平等（住 宅用地） 。 要重點關注、 說明政府推地計劃中 70%的 90 平米以下住宅的土地供應及執行情況； 2） 二級市場：重點關注城市二級土地市場機會、活躍程度；要求提供城市當前的存量土地總量 及分布情況，同時要估算這些存量土地進入房地產市場的年度供應量。 4.4.7 政府配合效率 1） 對于已經進入的城市，通過用地發展合同部/用地發展部/開發中心（部）門人員以及銷售備 案工作人員的感受說明當地政府的工作配合效率以體現當地政府的工作效率。 2） 對于未進入的城市，通過市場調研人員的現場感受來說明。 5.5. 支持性文件支持性文件及程序及程序 5.15.1 流程流程及及作業作業指引指引 無 5.25.2 表單表單及模板及模板 (參考參考) 5.2.1 城市投資評價報告
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