1、 發展農村住宅建筑市場探析 - 石弘華 楊 英 2003年中央農村工作會議指出：實現全面建設小康社會的宏偉目標，最繁重、最艱巨的任務在農村；沒有農村的小康就沒有全國人民的小康，沒有農村的現代化就沒有國家的現代化。不容置疑，作為擁有全國人口總數三分之二，占國土面積三分之二的廣大農村必將成為今后一段時期內國家小康目標建設的重點；農村住宅作為衡量農民生活質量的一個主要指標將會被推向社會的前臺。 一、 現實意義和作用 1、有利于農村城鎮化的建設。城鎮化建設是促進農村工業化和農村經濟結構轉型的地域載體，也是加快推進農業和農村現代化的重要突破口。發展農村住宅建筑市場，通過有計劃、有組織地將分散的自然村改造
2、為人口和房屋相對集中的中心村和小城鎮，實行既有規劃設計，又有規模的住宅建設，減少單家獨戶所需投入的基礎建設投資。例如地基、各戶可合用的墻壁、給水排水、公共房、牲畜置放處等場所可作為公共工程加以規劃，以節省建設資金；同時，共建共享設施，不斷完善城鎮所具有的配套功能，提高公共設施的利用率。在經濟發達的地區，引進農村住宅商品化概念，對農村住宅逐步實行商品化運作。這些都將十分有利于中國農村城鎮化的建設。 2、有助于農村經濟的發展。當前，中國大部分地區，特別是正在擺脫貧困走向富裕的中西部地區，建房仍是農民的頭等大事和必需投資。考慮到農民建房用的勞動力是農民工，用的磚瓦沙石等建筑材料都是鄉鎮企業生產的產品
3、，一定數量的房屋建設一旦動工，馬上就可以拉動農村建筑業和建材業的發展，創造出許多的就業崗位，在農村內部形成一輪接一輪的消費投資循環。使投資的乘數效應較充分地發揮出來，形成農村經濟新的增長點，對擴大農村市場，增加農民收入將具有難以估量的推動作用。 3、有益于農民生活質量的提高。全面建設小康社會，說到底，就是要不斷改善人民的生活環境，提高人民的生活質量。發展農村住宅建筑市場，綜合利用資源，發揮規模效應，共建共享公共設施，通過規劃設計，合理安排居住房、農具及車輛房、牲畜置放處、垃圾堆放處等場所，并對住宅的朝向、采光、給水排水及房內布局進行科學處理，盡可能作到與周圍的環境協調統一，既可大大減低當前因衛
4、生狀況差而引起的各種傳染病的突發率，又能體現各地農村建筑風格特色，這都將十分有益于農村居民的生理健康和心理健康。在經濟發達的地區，鼓勵農民原地或異地購買商品房，以打破農民長期固守一隅的封閉局面，形成人口流動，徹底瓦解自然半自然經濟。讓農民樹立起與現代社會相適應的市場經濟意識，并結合自身優勢，發展特色產業，可拓寬增收渠道，提高農民的生活水平。 二、現狀及存在的問題 1、中國農村大多以歷史上形成的自然村為主，村莊小而分散，因缺少規劃，在農村住宅建設中，一方面耕地不斷地被占用，另一方面土地利用率卻不高。例如，各家自動單元零散分布，屋舍間空余地多，村道彎曲；兼之民房屋層數低，未形成集體建房效應，子女結
5、婚需要建房時，往往要另外占用耕地。不少農民視土地為私有，又受風水觀念的影響，因而盲目追求在新的地理位置上建造新房，而舊宅則廢棄不用，以至逐漸形成斷壁殘垣隨處可見的廢棄舊村。同時，新村雖新，但也雜亂無章。 2、中國大部分農村住宅建設還以自建為主，即使在經濟發達的地區出現所謂的“包工包料”等建房現象，但都由于無正規的規劃設計圖紙，無施工合同，施工隊靠“招兵買馬”臨時拼湊而成，承建者不具有施工主體資格，使得大部分農村的住宅品質差、外觀也差。農宅缺少必要的給水排水設施，特別是廁所和牲畜圈欄，污臭不堪，在江南一帶，由于春夏季雨水充沛，常常使得污水四溢，又加之天氣炎熱，蚊蟲、蒼蠅繁衍極為迅速，致使一些傳染
6、疾病突發率較高；另外，如在河北，一些新蓋民宅沒有開設北窗，形不成穿堂風，夏天悶熱。有的朝向雖好，但屋檐板懸得太長，而使得房間采光差。從村落的整體看，農宅高低參差，所向不一，產前難有開闊之地。從室內布局看，也不太講究科學。有的家庭家具亂放，甚至雞虱滿屋，蒼蠅亂飛，極不利于人體身心健康。 3、農村所建住宅，絕大多數的地方都沒有進行過房屋所有權登記，沒有核發過房屋所有權證。致使產權不清，產籍不明的現象普遍存在。在一些鄉村房屋未批先建、少批多建、東批西建。城鎮居民違規占用村集體土地建房現象時有發生。在經濟發達地區，如珠江三角洲一帶農村，鄉鎮、個體、私營企業“家家點火，戶戶冒煙”，農村住宅的買賣、租賃等
7、交易行為日益頻繁。但大多農民買賣房屋不簽訂書面合同，成交后不辦理房屋過戶手續；農民與承租人口頭議定租賃事項，不辦理房屋租賃登記手續；甚至一些村集體違規向城鎮居民工出售坐落在集體土地上的房屋，變相出賣集體土地。 三、制約因素分析 1、思想觀念。廣大農村長期以來處于一種封閉的自然、半自然經濟格局。農民或少存在保守排外、小富則安、故步自封、專制甚至愚昧等意識形態，封建迷信思潮未盡，特別注重所謂“風水”。農民的思想觀念未能得到轉變，他們的思維和創造力也不同程度地受到禁錮。農村住宅很難有比較系統合理的規劃和設計，也就很難有推陳出新，整個農村住宅建筑市場更不能有長足的發展。 2、資金來源。目前，發展農村住
8、宅市場的最大的障礙是缺少資金。盡管經過了20多年年的改革開放，廣大農村通過實行家庭聯產承包責任制和興辦鄉鎮企業為農民提供了一定的經濟基礎。但是由于現階段，農民對未來不確定現金收入流缺乏信心，而住宅建設的投資量比較大。有些農民一生也就只能建那么一次房，雖想在住宅的使用功能和外觀上有所創新，可迫于經濟壓力而不得不從簡。另外，中國政府關于住宅的大部分工作及資源和財力只是針對占總人口不足30的城鎮居民，對農村住宅市場的支持力度可謂是小之又小；并且對農村長期抱有輕視、逃避、疏遠甚至排斥的態度，給農民那點政策性的小額貸款通常被嚴格限定于只能用于農業性生產方面。 3、制度因素。農村土地所有者主體模糊，土地集
9、體所有權利殘缺不全，農民的應得權益得不到保障，土地的集體所有權和農產使用權之間的責權利關系也很模糊。這一系列現行土地制度上的弊端使得土地流轉不暢，土地配置效率低下，嚴重阻礙和制約著農村住宅建筑市場的發展；另外，過于死板的戶籍制度和相對落后的行政管理體制將廣大的農民束縛于故土，很難真正流動，這使得農村住宅很難進行市場運作。 四、措施和建議 1、提高認識。當前，有很大一部分人仍心存疑慮，“中國農村的貧困狀況依然嚴重，農民有能力規劃建房嗎？”這就是問題的關鍵。要發展農村住宅建筑市場，就先得過思想這一關。既要事實求是，正視當前農村的困難；又要堅定信念，認識到未來農村的發展。由于農民受教育程度總體水平不
10、高，科學文化素質較低，從眾心理十分明顯，在思想上很難作到自身解放。因此，需要尋找一種力量來引導農民。筆者認為，針對農民的從眾心理，利用“示范效應”可達到較好的效果。通過活生生的實例，讓農民在思想上產生飛躍。這需要各級政府的領導者和決策者們首先提高認識，加強交流，并深入基層，深入群眾，多與農民溝通。 2、廣辟財源。要克服發展農村住宅建筑市場的資金約束，就必須廣辟資金來源，建立多元化的投資體制。從當前擴大內需，激活農村消費市場，促進經濟增長，縮小城鄉貧富差距，加強社會穩定等因素考慮，國家有必要加大對農村住宅建筑市場中公共工程和公共設施的投資力度；農村信用社等金融機構也應進行金融工具的創新，開展農村
11、住宅建設小額專項貸款業務，幫助農民解決一部分建設資金不足問題；同時，也可啟動民間投資，鼓勵和引導多種投資主體籌資(如民間集資，農民帶資，鄉鎮企業籌資和房地產商投資等)。集中統建，發揮和擴大規模效應，降低建房成本，避免不必要的損失。如四川德陽市新園村統一設計建造的100多戶住宅，比農民自建的房屋既省錢，又提高了質量。 3、深化改革。土地是農民安身立命的保障；同時又是住宅建筑的基礎。改革現行落后的土地制度是發展農村住宅建筑市場很重要的環節之一。2002年8月29日，全國人大常委會以罕見高票通過的農村土地承包法就是廣大農民對改變現行土地制度的迫切要求的一個體現；另外，為今后逐步推進農村住宅商品化，鼓勵農民原地或異地購買商品房，也有必要適當取消戶籍制度的限制，允許人口合理流動。針對當前農民法律意識淡薄及農村住宅建筑市場管理中所存在的問題，有必要轉變相關政府部門的職能，加強農村住宅建筑市場法律、法規的宣傳，公開審批登記手續，公開收費標準，讓農民知道有法可依，有章可循，使得農村住宅建筑市場健康有序地發展。(作者單位:暨南大學經濟系)
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