成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場背景分析_建筑土木_工程科技_專業(yè)資料(4頁).doc

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成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場背景分析_建筑土木_工程科技_專業(yè)資料(4頁).doc

1、三、市場背景描述與分析(-)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢2015年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值140667億元，同比增長7. 0%,從環(huán)比看，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.3%,增速持續(xù)放緩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。2015年月，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)77511億元，同比名義增長13. 5%,增速比2月份落0. 4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元,同比名義增長8. 5%,增速比1-2月份回落1. 9個百分點。其中，住宅投資11156億元，增長5. 9%,增速回落3 2個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67. 0%由此可見，2015年一季度全國固定資產(chǎn)投資持續(xù)回落，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已明顯下滑至1O94U

2、T ,創(chuàng)近年來的歷史新低。隨著市場結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，住宅投資占比逐漸減小，增長比率為近年來的底位。2015年1七月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金27892億元,同比下降2. 90%,下降幅度較上季度有所增加。整體來看，今年同比增幅明顯低于去年。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā) 企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項占資金來源比例超過6成。從占比情況看，2015年第一季度與上季度相比，個人按揭貸款和定金及預(yù)收款占比有所增加，而國內(nèi)貸款和自籌資金占比有所下降。2015年第一季度，除利用外資、自籌資金和個人按揭貸款出現(xiàn)正增長趨勢外，其余各資金來源渠道增長率均處于下降通道。其中個人

3、按揭貸款額本季度出現(xiàn)大幅增加，為2014年4月以來首次回升正增長，而自籌資金和利用外資雖然為正增長，但增長幅度明顯下滑；其余資金來源均同比出現(xiàn)不同程度的下降。綜上所述，2015年第一季度，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，國家經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)放緩，固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù) 開發(fā)企業(yè)資金壓力仍然較大。房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著兩會的召開，中央及地方為維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，定調(diào)房地產(chǎn)政策引導(dǎo)上聚焦于促銷費、鼓勵自住和改善型需求。央行實行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準(zhǔn)降息，降低二套房首付，以構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購房壓力，提升消費能力。據(jù)此分析去庫存、促銷費、穩(wěn)增長是2015

4、年房地產(chǎn)市場的主調(diào)，未來貨幣政策有望趨于寬松，地方或可因城施策出臺進(jìn)一步刺激措施，房地產(chǎn)市場下滑情況會有一定的緩解。（二）相關(guān)政策簡介2015年開年以來,房地產(chǎn)市場可謂是捷報頻傳，3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%,對于一直不溫不火的房地產(chǎn)市場來講，政府不折不扣的再次給2015年的房地產(chǎn)市場注入了一支強心劑。政策一：2015年2月28日，央行2015年來首次降息央行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5. 3

5、5% 年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0. 25個百分點至2. 5%政策二、各地的公積金首付最低首付調(diào)整2015年兩會政府工作報告中指出，2015年房地產(chǎn)政策將堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，近期推出的公積金新政的實施，是對中央支持自住和改善性需求指示的呼應(yīng), 預(yù)計未來將有更多的城市出臺新政，進(jìn)一步降低公積金貸款申請門檻。政策三：2015年3月25日國土部住建部樓市新政落地2015年3月25日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知,要求 2015年各地有供、有限

6、，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門聯(lián)動,加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。政策四：2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成3月30日，中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知發(fā)布，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%政策五：2015年M月和日購買2年以

7、上普通住房銷售免征營業(yè)稅3月30 H ,中華人民共和國財政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn) 讓營業(yè)稅政策的通知，通知要求，自3月引日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2015樓市展望：政策還將繼續(xù)放寬兩會之后，多地政府響應(yīng)政府工作報告中的相關(guān)指示，紛紛出臺一系列的救市政策，整體來看，2015年的房地產(chǎn)政策還將進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路

8、，并有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接的出臺稅費減免，購房補貼等多種救市政策。（三）成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析以建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市為目標(biāo)，將市域劃分為4大總體功能區(qū)，并統(tǒng)籌13個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，實現(xiàn)全域協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。4大總體功能區(qū)包括：以周邊山區(qū)為中心的兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)、以西部平原地域為中心的優(yōu)化性發(fā)展區(qū)、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的中心城區(qū)提升型發(fā)展區(qū)和以市域東部丘陵地區(qū)為主的擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)。卩個產(chǎn)業(yè) 功能區(qū)包括：天府新城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、金融總部商務(wù)區(qū)、東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)、北部新城現(xiàn)代商貿(mào)綜合功能區(qū)、西部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)、1

9、98生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能、龍門山龍泉山生態(tài)旅游綜合功能區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)、新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、石化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、國際航空樞紐綜合功能區(qū)、國際鐵路物流樞紐功能區(qū)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要集中在主城區(qū)以及近郊，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、人口聚集度等因素影響，遠(yuǎn)郊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還較為貧乏；從房地產(chǎn)市場細(xì)分來看，作為歷次調(diào)控的重點是住宅類房地產(chǎn)市場，從打擊投機、限制投資和限制不合理需求方面也主要停留在住宅房地產(chǎn)市場的層面，對商業(yè)性房地產(chǎn)市場政府采取的宏觀限制措施比較少。因?qū)ψ≌氖袌稣{(diào)控抑制投資的需求，從而使商業(yè)性房地產(chǎn)的需求變得日益活躍起來，需求量不斷增加，價格穩(wěn)定上揚。總結(jié)：隨著通脹預(yù)期的影響，且其受到趨緊的房地產(chǎn)市場調(diào)控的影響甚微，未受到國家嚴(yán)控的商業(yè)類可能仍將繼續(xù)作為投資者較青睞的投資選擇之。

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