1、第二講第二講 房地產(chǎn)專用術(shù)語(yǔ)解釋房地產(chǎn)專用術(shù)語(yǔ)解釋 1 1、房地產(chǎn)：、房地產(chǎn)： 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的， 具有整體性和不可分割性。 2 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：、房地產(chǎn)市場(chǎng)： 一級(jí)市場(chǎng)，是指國(guó)家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與使用者的交易市場(chǎng)： 二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資開發(fā)后，從事房 屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易： 三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。 3 3、 國(guó)土局：國(guó)土局： 代表國(guó)家行使地所有者職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè) 政府部門。 4 4、 商品房

2、：商品房： 是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過(guò)國(guó)土局批準(zhǔn)在 市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、 贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 5 5、發(fā)展商：、發(fā)展商： 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。 6 6、代理商：、代理商： 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)， 接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購(gòu)買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策 劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)。 7 7、土地類型：、土地類型： 按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地 及自由集資、微利房月地。 8 8、土地權(quán)、土地權(quán)使用年限：使用年限： 是指政府以

3、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出 讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該主地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的， 土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地 使用權(quán)由政府無(wú)償收回。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文 化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為 40 年。 9 9、土地使用費(fèi)：、土地使用費(fèi)： 土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費(fèi)用。 1010、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)： 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用杈，具體內(nèi)容是指 產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和外分的

4、權(quán)利。簡(jiǎn) 單說(shuō)就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值， 將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房屋作為不動(dòng) 產(chǎn)，與土地是小叫分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房 地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來(lái)處分。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售 中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，出租的車庫(kù)等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū) 綠地等部分的土地及公建，對(duì)購(gòu)房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。 1111、如何辦理產(chǎn)權(quán)：、如何辦理產(chǎn)權(quán)： 每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋 產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證明、 企

5、業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過(guò)戶手續(xù)。可以委 托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 1212、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所有，都必須按照登記辦法的規(guī) 定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地 產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段， 只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。 房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地 產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān) 設(shè)臵房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作

6、全面記載。 1313、國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處：、國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處： 辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部 門。 1414、公證處：、公證處： 是一個(gè)國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是法律公證的機(jī)構(gòu)。 1515、房地產(chǎn)證：、房地產(chǎn)證： 是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。 1616、房地產(chǎn)公證：、房地產(chǎn)公證： 公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與、繼承等行為的合法性作法律 公證。 1717、高品房預(yù)售許可證：、高品房預(yù)售許可證： 按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國(guó)土局 申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需此證） 。 1818、房地產(chǎn)買賣合同：、房地

7、產(chǎn)買賣合同： 是由國(guó)土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品 房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必 須做公證。 1919、房屋所有權(quán)：、房屋所有權(quán)： 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處臵權(quán)（包括 出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了 在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 2020、房屋使用權(quán)：、房屋使用權(quán)： 是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的 使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。 2121、銀行接揭：、銀行接揭： 是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵

8、押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一 部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu) 房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。 2222、契稅：、契稅： 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià) 格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收 的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。 2323、印花稅：、印花稅： 是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有 行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自

9、行購(gòu)買并粘貼印花稅 票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 2424、七通一平：、七通一平： 是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地 平整。 2525、公共維修基金：、公共維修基金： 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu) 房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 2626、房屋買賣所需費(fèi)用：、房屋買賣所需費(fèi)用： （1）交易過(guò)程中需交費(fèi)用： 契稅：契稅：面積小于（含）120 平米繳納房?jī)r(jià)款的 2；購(gòu)房面積超過(guò) 120 平 米，120 平米以內(nèi)部分繳納房?jī)r(jià)款的 2，超出

10、部分繳納 4。在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí) 需交納（一般由財(cái)政局委托房地局代收） 。 印花稅：印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五。 （由稅務(wù)局收取） ，在雙方正式簽約后即發(fā) 生。 交易手續(xù)費(fèi)：交易手續(xù)費(fèi)：小于 120 平米繳納 500 元，大于 120 平米繳納 1500 元。 （2）申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交費(fèi)用（由房地局和稅務(wù)局收取） 登記費(fèi)：登記費(fèi)：每建筑平方米 0.3 元： 房屋所有權(quán)證工房屋所有權(quán)證工本費(fèi)：本費(fèi)：4 元/本： 印花稅：印花稅：5 元/件。 （3）入住過(guò)程中需交費(fèi)用 住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購(gòu)房款的 3； 物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)：物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)：供暖費(fèi) 1618

11、元/平米/供暖季。 （4）辦理按揭須繳納的費(fèi)用 律師費(fèi)：律師費(fèi)：貸款額的 0.3。 保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)總房款十年費(fèi)率礻年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。 建行采用太平洋保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率一般為 0.56： 工行采用華泰保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為 0.056： 建行總行，中信采用人民保險(xiǎn)公司，年費(fèi)率為 0.045。 （5）辦理公積金需繳納費(fèi)用 評(píng)估費(fèi)：評(píng)估費(fèi)： 評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5， 以上部分0.25。 保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)貸款額年費(fèi)率年限系數(shù) 綜合險(xiǎn)：綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)貸款額 2727、住宅的結(jié)構(gòu)形式：、住宅的結(jié)構(gòu)形式： 主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一

12、般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié) 構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、 梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小 部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在 5 6 層以下。 磚木結(jié)構(gòu)住宅：磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑， 樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。 框架結(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼 筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗 腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深

13、相對(duì)較大，空間分割較自 由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià) 較高。 2828、住宅的建筑面積：、住宅的建筑面積： 建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面 面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2929、建筑面積的計(jì)算范圍和方法：、建筑面積的計(jì)算范圍和方法： （1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻 勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng) 計(jì)算建筑面積； （2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其 底層按建筑物外墻勒腳以上外國(guó)水平面積計(jì)算，二

14、層或二層以上按外墻外圍水 平面積計(jì)算； （3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包 括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算； （4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 2.2 米的，按架空層外圍的 水平面積的一半計(jì)算建筑面積； （5）穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層 計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積； （6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計(jì)算 建設(shè)面積； （7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放臵各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用） ，層高超過(guò) 22 米 的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積； （8）獨(dú)立柱雨

15、蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：多柱雨蓬， 按外圍水平面積計(jì)算建筑面積； （9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問(wèn)、水箱悶、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平面積計(jì)算建筑面積； （10）兩個(gè)建筑物之悶有頂蓋的架空通腐，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面 積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積； （11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積； （12）封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按 其陽(yáng)臺(tái)凈面積（包括陽(yáng)臺(tái)欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑網(wǎng)臺(tái)按其水平投影面 積約一半計(jì)算建筑面積； （13）住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯

16、按 每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯） 的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 根據(jù)新的國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 ，10 種情況下建筑面積不計(jì)算： （1）層高小于 2.20 米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室： （2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、 臺(tái)階、無(wú)柱雨篷： （3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊： （4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池： （5）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及建筑物的空間平臺(tái)及建筑物的空間 安臵箱、罐的平臺(tái)： （6）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分 （7）利用引橋、高架橋、高架

17、路、路面作為頂蓋建筑的房屋： （8）活動(dòng)簡(jiǎn)易房屋： （9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 （10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范將按精度等級(jí)不同，分別允許誤差范圍 為26、06、14,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測(cè)量誤差為 1.4。 3030、商品房銷售面積：、商品房銷售面積： 商品房銷售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑 面積）與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分 攤的公用建筑面積。 3131、商品房的銷售面獲如何計(jì)算？、商品房的銷售面獲如何計(jì)算？ （l）套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 （GBJ9686）規(guī)定的方 法計(jì)算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法

18、或參照住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī) 范計(jì)算。 （2）套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用 墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面 積的分隔墻以及外墻（包括山墻） ：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻 體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 （3）商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上 為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建 筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50。 公用建筑面積計(jì)算公式： 公用建筑面積=整棟建筑

19、的面積各套套內(nèi)建筑面 積之和已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面種各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積 （卜公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)） 。 3232、使用率：、使用率： 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率般高層塔樓在 72至 75之間，板樓在 78至 80之間。 3333、實(shí)用率：、實(shí)用率： 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 3434、怎樣計(jì)算房屋的使用率？、怎樣計(jì)算房屋的使用率？ 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積

20、的比例，是衡量物業(yè)使用效率的 重要標(biāo)準(zhǔn)。 在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi) 外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來(lái)的使用面積包括了外墻的一半 面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用 面積情況令 比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后 得出的使用面積這種方法計(jì)算出來(lái)的使用面積也形象地稱為“地毯面積” 。它 反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算方法是對(duì)客戶負(fù)責(zé)任的方法。 從一般情況來(lái)看，高層塔樓的真實(shí)使用率方面較多層住宅略差，主要是因?yàn)楦?層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計(jì)也加大了通道的面積，

21、 每戶平均分?jǐn)偟拿娣e也多。而多層住宅基本不存在上述問(wèn)題，即便有些多層住 宅有電梯，其電梯間面積也小于高層，如果采用電梯外掛等新型設(shè)計(jì)布局其使 用率還可進(jìn)一步提高。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分?jǐn)偟呐涮子梅抗灿媒ㄖ娣e，如鍋爐房、 配電室、高壓水泵房等。 3535、建筑容積率：、建筑容積率： 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范園內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用 地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠她面積、建筑物 （構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注 明不計(jì)算面積的附屬建勾物除外。 3636、建筑密度、建筑密度 居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居

22、住區(qū)用地的比率。 3737、綠地率、綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地， 即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的入工綠地。 3838、輔助面積、輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過(guò)道、 廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 3939、居住面積、居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面 積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu) 面積） 。 4040、使用面積、使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起

23、居所使用的掙面積之和。計(jì) 算住宅使用面積，在過(guò)去主要用來(lái)計(jì)算和征收公共住宅房租時(shí)使用。采用使用 面積的計(jì)算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在 住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。 4141、建筑面積、建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、 高層住宅樓的建筑面積，則是各層建筑面積之和建筑面積的計(jì)算非常復(fù)雜。 不難看出對(duì)于一幢住宅樓來(lái)說(shuō)，住宅的建筑面積居住面積十輔助面積十 結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積使用面積結(jié)構(gòu)面積。當(dāng)然住宅的 公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 4242、住宅的開間：、住

24、宅的開間： 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的 實(shí)際距離。住宅開間一般為 3.03.9 米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過(guò) 3.3 米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性 和抗震性。 4343、住宅的進(jìn)深：、住宅的進(jìn)深： 在建筑學(xué)上是指一問(wèn)獨(dú)立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí) 際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好 的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求， 不宜過(guò)大。目前 我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右，不能任意擴(kuò)大。在住宅 的高度（層高）和寬度（開間）確定的

25、前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住 房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。 4444、層高：、層高： 住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一 層房屋的高度。 4545、凈高：、凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高層高樓板厚度，即層高和樓板 厚度的差叫“凈高” 。 4646、什么是住宅組團(tuán)？、什么是住宅組團(tuán)？ 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒 有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無(wú)阻。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單 一死板，而且給住戶帶來(lái)不安全感。而住宅組團(tuán)是一

26、種融合了中式四合院建筑 模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出 入口出入，它能給住戶帶來(lái)領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間 尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需要。 47、何謂生態(tài)住宅 生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合 系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能 源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi) 有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢無(wú)污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。 這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、 能源等，也

27、涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。培育生態(tài)住宅概念 主要是在這種觀念的影響下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問(wèn)題力中心，在 環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境 處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4848、什么是綠色住宅？、什么是綠色住宅？ “綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只 是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體 環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)麗又不破壞地方生態(tài)的建筑。具有節(jié)地、節(jié)水、 節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。 節(jié)約土地資源。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。

28、 住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該 磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強(qiáng)度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、 隔音和耐震強(qiáng)度上均超過(guò)了一般紅磚。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有 普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。 充分利用自然資源。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量， 而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。如采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等， Tit 能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)， 都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對(duì)大氣的污染。 垃圾的分類處理。對(duì)垃圾的分類處理也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相 關(guān)。因

29、此，專家也將垃圾分類處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。 4949、什么是花園式住宅？、什么是花園式住宅？ 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪 和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝 修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、 綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一股為高收入者購(gòu)買。 5 50 0、城市居住區(qū)、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干 道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000500 人相對(duì)應(yīng)，配建有一 整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住

30、生 活聚居地。 5151、居住小區(qū)、居住小區(qū) 一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 700015000 人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需 的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 5252、居住組團(tuán)、居住組團(tuán) 一般稱組團(tuán)，指下般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 10003000 人相 對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 5353、居住區(qū)用地、居住區(qū)用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。 5454、住宅用地、住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的 總稱。 5555、公共

31、服務(wù)設(shè)施用地、公共服務(wù)設(shè)施用地 一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的 各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。 5656、道路用地、道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等 停放場(chǎng)地。 5757、居住區(qū)級(jí)道路、居住區(qū)級(jí)道路 一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級(jí)。 5858、小區(qū)級(jí)路、小區(qū)級(jí)路 一般用以劃分組團(tuán)的道路。 5959、組團(tuán)級(jí)路、組團(tuán)級(jí)路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。 6060、宅間小路、宅間小路 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 6161、公共綠地、公共綠地 滿足規(guī)定的日照

32、要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憨綠 地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 6262、配建設(shè)施、配建設(shè)施 與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠 地總稱。 6363、其他用地、其他用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建 的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 6464、公共活動(dòng)中心、公共活動(dòng)中心 配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 6565、道路、道路紅線紅線 城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。 6666、建筑線、建筑線 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位臵的

33、控制線。 6767、日照間距系數(shù)、日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。 6868、建筑小品、建筑小品 既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán) 境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 6969、住宅平均層鼓、住宅平均層鼓 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。 7 70 0、人口毛密度、人口毛密度 每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人ha。 7 71 1、人口凈密度、人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人ha。 7 72 2、住宅建筑套毛密度、住宅建筑套毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套/ha。

34、7373、住宅建筑套凈密度、住宅建筑套凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套/ha。 7474、住宅面積毛密度、住宅面積毛密度 每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積 平方米/公頃。 7575、住宅面積凈密度、住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積 平方米/公 頃或以住宅建筑總面積（萬(wàn)平方米）與住宅用地（萬(wàn)平方米）的比值表示。 7676、建筑面積毛密度、建筑面積毛密度 也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 平方米/ 公頃或以總建筑面積 萬(wàn)平方米與居住區(qū)用地（萬(wàn)平方米）的比值表示。 7777、住宅建筑凈密度、住宅建筑凈密度 住宅建筑基底總

35、面積與住宅用地的比率 。 7878、拆建比、拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7979、土地開發(fā)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi) 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各 種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用萬(wàn)元/ha。 8080、住宅單方綜合造價(jià)、住宅單方綜合造價(jià) 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā) 費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必 要的管理費(fèi)用 元/平方米。 8181、均價(jià)：、均價(jià)： 將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每 平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是

36、銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出 的“不計(jì)樓層、朝向，以 2800 元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷售” ，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也 不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。 8282、基價(jià)：、基價(jià)： 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以塞價(jià) 為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后兩得出。 8383、起價(jià)：、起價(jià)： 某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或 頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià) 高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常 表為“元/平方米起售” 。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。 8484、一次性買斷價(jià)：、一次性買斷價(jià)： 買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售

37、合同中的專用價(jià) 格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變 更。 8585、預(yù)售價(jià)：、預(yù)售價(jià)： 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)：預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格， 在商晶房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 8686、如何進(jìn)行戶型評(píng)判、如何進(jìn)行戶型評(píng)判 我們通常所說(shuō)的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最 為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的花園別墅等。在對(duì)戶型 進(jìn)行評(píng)判時(shí)可從以下幾方面入手： 看居室的功能分區(qū)是否合理，應(yīng)避免斜角空間，盡可能減少不必要的“死 角”面積和交通面積。從習(xí)慣上看，居住的空間應(yīng)給人以穩(wěn)定、寬闊感，所以 房屋要

38、方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對(duì)于居住者來(lái)說(shuō)也有個(gè)良好的居室 活動(dòng)空間。 房門的開向是否合理，要不影響使用的空間和居室的私密性。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。起居室、臥室、書 房等人們經(jīng)常活動(dòng)的空間采用直接采光，可以節(jié)約能源。 單元內(nèi)不同空間要有相對(duì)合理的面積。 通常人們購(gòu)房時(shí)所說(shuō)的 “三大一小” ， 就是“大廚房、大衛(wèi)生間、大客廳、小臥室，被認(rèn)為是較能滿足人們?nèi)粘Ｉ?活的需要。從居室功能分析，廚房合理的面積下般為 4 平方米至 5 平方米之間， 廚房不能過(guò)于狹小，應(yīng)有最小寬度。現(xiàn)今住宅設(shè)計(jì)中推崇的是大衛(wèi)生間，三居 以上居室應(yīng)設(shè)有兩個(gè)衛(wèi)生間，個(gè)封閉的設(shè)浴盆和大便器，一個(gè)開

39、敞的設(shè)洗澡 盆和擺放洗衣機(jī)，解決使用高峰期相互干擾等問(wèn)題。臥室的合理面積一般應(yīng)為 13 至 14 平方米之間，臥室要有私密性，安靜舒適并通風(fēng)良好。 陽(yáng)臺(tái)，好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融 為一體，豁然開朗的視線總是能給居住者一份清新、爽快的心情。 房間的內(nèi)部?jī)舾咭线m，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層澤高在 2.5 米到 2.7 米之間。需要注意的是：擴(kuò)大居住面積是相對(duì)容易的，而對(duì)層高的不滿意，確 是無(wú)法改變的。 另外，除了房間布臵，好的戶型設(shè)計(jì)還會(huì)充分考慮現(xiàn)有備種家用電器如冰 箱、電視、洗衣機(jī)、空調(diào)、電話的設(shè)臵，還要考慮將來(lái)不斷涌入家庭的各種新 的家用電器如電腦網(wǎng)絡(luò)、新的

40、電炊具、新的保健娛樂設(shè)施、新的安全防衛(wèi)設(shè)施、 救生設(shè)施等等的配臵，有合理的空間安排和電氣設(shè)計(jì)。建筑材料也是質(zhì)量較好 的新材料、新技術(shù)，如 50 年不變形的隔熱隔音的塑鋼門窗、防漏防腐易疏通的 給排水煤氣管道、安全鋼化玻璃等等，以確保房屋的舒適與耐用。 8787、智能化住宅如何分類、智能化住宅如何分類 像所有消費(fèi)品一樣，智能化住宅也會(huì)根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同，而分出不同 標(biāo)準(zhǔn)。 乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn) （1）安全保安系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范：火災(zāi)與煤氣報(bào)警：緊急呼救報(bào)警： 電話線被切斷與防破壞報(bào)警。 （2）通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩對(duì)電話線和一個(gè)寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) （Internet）插口；可

41、接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。 （3）信息服務(wù)系統(tǒng)。 實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計(jì)量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。 （4）環(huán)境控制系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。 甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 除了乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時(shí)整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)是一個(gè) 由中央控制中心附帶數(shù)個(gè)分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)： （1）安全保安系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能：門禁系統(tǒng)功能：家庭智能化報(bào)警增加的功能有：可進(jìn) 衍程序自動(dòng)化控制功能、可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)線遙控功能、通過(guò)電話遞行遠(yuǎn)程遙控功 能、電源控制及調(diào)光功能。 （2）通訊系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提 供外語(yǔ)電視節(jié)目。 （3）信息服務(wù)

42、系統(tǒng) 增加實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物、電子圖書館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。 （4）環(huán)境控制系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)家電自動(dòng)控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能。 8888、層住功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是什么、層住功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是什么 按照國(guó)際文明住宅標(biāo)準(zhǔn)，住宅功能不僅要滿足最基本的寢、食功能，更要 從自然、生態(tài)、社會(huì)、人文等方面滿足現(xiàn)代人對(duì)婚姻、家庭、工作、學(xué)習(xí)、子 女教育、休閑娛樂、身心健康、人際關(guān)系等多方面的需要。就住宅的室內(nèi)功能 而言，應(yīng)滿足以下基本要求。 （l）滿足分戶獨(dú)立性和保護(hù)隱私性原則。要求起居、餐廳、廚房、臥房等 主要功能之間的最合理的布局。 （2）滿足使用方便和安全原則。在適合家庭不同成員分室居住和共同團(tuán)聚 的活動(dòng)空間

43、以及緊急疏散的要求 6 在建筑構(gòu)造上，要符合抗震、防火、耐火等 級(jí)以及預(yù)防滑跌和碰撞等保證安全的要求。 （3）滿足現(xiàn)代生活設(shè)施進(jìn)步原則。住宅室內(nèi)應(yīng)有排水、炊事、廁所、浴室、 燃?xì)狻⒐帷⒄彰鳌㈦娫捑€路、數(shù)據(jù)通訊以及儲(chǔ)藏等設(shè)施。 （4）滿足現(xiàn)代生活的健康衛(wèi)生原則。要按國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家住宅設(shè)計(jì)的要求， 制定日照標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)、廚、廁排氣標(biāo)準(zhǔn)和生活垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)。 （5）滿足住宅功能多樣化個(gè)性要求原則。要達(dá)到國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)更 多的讓居民和用戶參與住宅設(shè)計(jì)。建造空間靈活多變的住宅建筑，采用承重結(jié) 構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)住宅要靈活布臵，以形成多樣化的內(nèi)部空 間。 8989、躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什

44、么區(qū)別？、躍層和復(fù)式、錯(cuò)層有什么區(qū)別？ 通常情況，躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一 般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、 書房、衛(wèi)生間等。 復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅（通常是 2.7 米）高，可在 局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的 空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。運(yùn)種做法香港的住宅設(shè)計(jì)中有 一些例子，是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 復(fù)式住宅實(shí)際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底 層面積的一部分。夾層可以做成房間，也可以做成跑馬廊形式（夾層懸空的一

45、側(cè)不做墻壁或墻面后退，在平面的外邊緣有欄桿或欄板，上面的人可以看見下 面，下面的人也可以看見上面，形成一種不完全的空間，一般稱其為“排空” ） ， 與底層之間有視線上的交流和空間上的流通。而躍層住宅的上下兩層之間完全 由樓板分隔，只通過(guò)樓梯聯(lián)系，和復(fù)式住宅的空間是兩種不同的類型。 躍層和復(fù)式的面積汁算：躍層住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用 面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積相加之和。如果躍層部分的高度不夠一 個(gè)完整的層高，可以參照披屋頂使用面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)： 如：利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（漱洗、便溺、采光、 通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件，方能計(jì)入使用面積： 使用房間

46、的凈高 度最低處不應(yīng)低于 1.5 米（含） ： 使用房間凈面積的一半（含）以上不低于 2.1 米（含） 。 滿足上述條件的房間其凈面積可全部計(jì)入使用面積。 若房間超過(guò) 2.l 米 （含） 部分不足房間總面積的 2 倍計(jì)入使用面積。 錯(cuò)層一戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能 夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。可 以利用錯(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室 比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅，可以減少挖 土的土方量。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以 對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的

47、人有較大吸引力。但錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而 且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住 宅。 9090、買自住房與投資房有什么不同、買自住房與投資房有什么不同 自住房和投資房因?yàn)橛猛静煌谶x擇上亦有較大的區(qū)別。 首先是房屋價(jià)格。買自住房要測(cè)算自己的收入水平和承受能力；而投資購(gòu) 房則在投資成本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇，并可進(jìn)行投資組合。 第二是居住環(huán)境。自住房對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高，房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要 宜人。雖然環(huán)境質(zhì)量高的房屋易于出售，但投資購(gòu)房主要側(cè)重于投資成本及房 屋本身的升值潛力，對(duì)環(huán)境質(zhì)量相對(duì)要求低一些。 第三考慮未來(lái)交化。自住房要求環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，以免入住后

48、又要拆遷或改 變功能：而投資則不然，要考慮將來(lái)城市規(guī)劃能否令所購(gòu)房屋升值，不臨街變 為臨街，由住宅變作商鋪等。 第四考慮區(qū)位價(jià)值。自住房在選房前，要考慮是一次性付款還是分期按揭： 投資購(gòu)房雖然也考慮成本，但只要是可控范圍內(nèi)和具有較快交現(xiàn)能力，易實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)的房屋，將不必過(guò)多考慮而應(yīng)迅速購(gòu)買。 9191、建筑結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu) 小高層：小高層：據(jù)介紹， “小高層”并不是一種規(guī)范的學(xué)術(shù)叫法。我們目前常說(shuō)的 “小高層”是指由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在 7 至 12 層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6 層以下的則稱炎 “多層” ；更高的稱為“高層” 。 塔樓：塔樓：

49、 “塔樓” 主要是指以共用樓梯、電梯為核心布臵多套住房的高層住宅。 通俗地說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接 進(jìn)入戶內(nèi)。 板樓：板樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。但從其外觀 上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。 板式小高板式小高層：層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已 經(jīng)成主流，占到整個(gè)市場(chǎng)的 80%至 90%。專家認(rèn)為，現(xiàn)在流行的板式小高層比 起我們 20 世紀(jì) 70 年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設(shè)備、建材、智能 化等都有了質(zhì)的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營(yíng) 造使居住質(zhì)量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗， 陽(yáng)臺(tái)觀景的作用增強(qiáng)，設(shè)計(jì)理念更為先進(jìn)。許多項(xiàng)目六層也配有電梯，更加充 滿人文關(guān)懷。