客服

添加客服微信

公眾號

關(guān)注微信公眾號

升級會員

換一換

預(yù)覽

房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)之如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查（8頁）.doc

資源ID：46278 資源大小：43KB 全文頁數(shù)：7頁
資源格式： DOC 下載積分： 10金幣

下載報(bào)告請您先登錄！

驗(yàn)證碼下載游客一鍵下載

賬號登錄下載

微信登錄下載

微信掃一掃登錄

下載資源需要10金幣

郵箱/手機(jī)：
驗(yàn)證碼：	獲取驗(yàn)證碼
溫馨提示：	提交成功后，系統(tǒng)會自動生成賬號（用戶名為郵箱或者手機(jī)號，密碼是驗(yàn)證碼），方便下次登錄下載和查詢訂單；
支付說明：	本站最低充值99金幣，下載本資源后余額將會存入您的賬戶，您可在我的個人中心查看。
驗(yàn)證碼：	換一換

加入VIP，免費(fèi)下載

賬號：
密碼：
驗(yàn)證碼：	換一換
當(dāng)日自動登錄忘記密碼？

友情提示

1、下載資料失敗解決辦法

2、PDF文件下載后，可能會被瀏覽器默認(rèn)打開，此種情況可以點(diǎn)擊瀏覽器菜單，保存網(wǎng)頁到桌面，就可以正常下載了。

3、本站不支持迅雷下載，請使用電腦自帶的IE瀏覽器，或者360瀏覽器、谷歌瀏覽器下載即可。

4、本站資源下載后的文檔和圖紙-無水印,預(yù)覽文檔經(jīng)過壓縮，下載后原文更清晰。

5、試題試卷類文檔，如果標(biāo)題沒有明確說明有答案則都視為沒有答案，請知曉。

房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)之如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查（8頁）.doc

1、第五講如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查第五講如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查一、房地產(chǎn)的市場調(diào)查概念一、房地產(chǎn)的市場調(diào)查概念是指以房地產(chǎn)為特定對象的調(diào)查，以及相關(guān)市場信息系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析。二、房地產(chǎn)市場調(diào)查分類二、房地產(chǎn)市場調(diào)查分類（一）單個樓盤的市場調(diào)查（一）單個樓盤的市場調(diào)查 1 產(chǎn)品分析環(huán)境分析：區(qū)域的歷史性、區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等）、交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路等）、區(qū)域公共配套設(shè)施（公園、學(xué)校、醫(yī)院、賓館、集貿(mào)市場等）及人文環(huán)境等。規(guī)劃分析：土地大小、總建面積、產(chǎn)品類別與規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與外觀以及房型、面積、格局配比、建筑用材、公共設(shè)施

2、和施工進(jìn)度等。這是市調(diào)的主體部分。 2 價(jià)格分析包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、付款方式、層加價(jià)、朝向加價(jià)等。剖析價(jià)格運(yùn)用策略也是市場最吸引人的地方。 3 廣告策略包括廣告基調(diào)的推敲、主要訴求點(diǎn)的把握、媒體的選擇、廣告密度的安排和具體實(shí)施效果等。 4 銷售執(zhí)行（最為關(guān)鍵的地方）（1）具體的業(yè)務(wù)安排：銷售點(diǎn)的選擇、人員的配臵、業(yè)務(wù)執(zhí)行等。（2）銷售結(jié)果：什么樣的房型最好賣、什么樣的總價(jià)最為市場所接受、吸引客戶最主要的地方是什么、客戶群有什么特征等。（3）銷售執(zhí)行是單個樓盤市場調(diào)查工作的全部內(nèi)涵。（二）整體區(qū)域市場調(diào)查（二）整體區(qū)域市場調(diào)查在單個樓盤基礎(chǔ)上在著手區(qū)域范圍的調(diào)查。 1 區(qū)

3、域分析對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行綜合分析。與單個樓盤調(diào)查的區(qū)別是側(cè)重整體的分析和宏觀評估。 2 區(qū)域產(chǎn)品了解區(qū)域范圍內(nèi)樓盤的總量、類別、位臵分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點(diǎn)的捕捉。關(guān)鍵在于研究區(qū)域內(nèi)樓盤的共性、特性以及市場反映強(qiáng)弱的緣由。 3 需求特征區(qū)域人口數(shù)量、密度、人口結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié) 構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。關(guān)鍵就是從客戶的角度出發(fā)，了解和把握產(chǎn)品需求特征。（三）宏觀環(huán)境（三）宏觀環(huán)境單個樓盤的市場調(diào)查、整體區(qū)域市場調(diào)查是市場調(diào)查的主體但不是全部，只有對宏觀環(huán)境的深刻理解才可能將房地

4、產(chǎn)市場調(diào)查做得更活更深入。 1 政治社會：指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方面情況。 2 經(jīng)濟(jì)因素：包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)、人口數(shù)量與消費(fèi)、居民收放與儲蓄等各種因素。 3 行政法規(guī)：包括土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。 4 國際狀況：國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何。如何填寫樓盤市調(diào)分析表如何填寫樓盤市調(diào)分析表案名：項(xiàng)目名稱投資興建：房地產(chǎn)公司企劃銷售：自銷或代理公司建筑設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)單位銷售率：售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例。容積率：又稱建筑面積密度，是建筑各層建筑面積總和和建筑基地

5、面積的比值。多層的容積率大致為 3，高層的容積率一般為 45，超高層的大樓大于 7，別墅的標(biāo)準(zhǔn)容積率為 0.45。得房率：套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。目前，標(biāo)準(zhǔn)的得房率為多層住宅 92%，高層住宅 87%，辦公樓 70%，商場 60%，店面 95%（獨(dú)立開間）。建筑密度：也稱覆蓋率，是建筑物底層占地面積與建筑基地面積比值。一般而言，建筑密度越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣；建筑密度越大，地塊面積所剩無幾，綠化也往往為道路所侵占。公開日期：開盤時(shí)間。工程進(jìn)度：目前工程狀況。建筑面積：房屋各層面積的總和，而每層建筑面

6、積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計(jì)算的。基地面積：政府規(guī)劃管理部門正式劃定的項(xiàng)目用地范圍面積。銷售面積：正式確定的建筑總面積。規(guī)劃面積：可售戶型中最小的到最大的單元面積。主力面積：樓盤中所占戶型比例最多的單元面積。分析：分析：環(huán)境分析環(huán)境分析：樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)生活配臵。位臵：指樓盤的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤的主要展面朝向和相鄰的其他房產(chǎn)狀況如何等。基地位臵圖：注明地塊的形狀和大小，一般用經(jīng)過縮小比例的地圖來表示的，標(biāo)注時(shí)應(yīng)注意圖的比例與方位。規(guī)劃分析規(guī)劃分析：規(guī)劃用途：公寓（住宅）、寫字樓、商場、綜合樓和別墅。規(guī)劃形態(tài)：指這一項(xiàng)目的具體建

7、筑構(gòu)成。例：二幢十八層帶二層地下室的公寓樓，通常表示為“2-18F/2B 公寓” 。房型：房廳衛(wèi)陽（書房、傭人房等）。面積配比：各種面積范圍的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占比例的多少。戶數(shù)：有多少戶。格局配比：二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù) 中各自所占比例的多少。價(jià)格分析價(jià)格分析：單價(jià)、總價(jià)、付款方式、每層差價(jià)及朝向差價(jià)等。單價(jià)單價(jià) 起售單價(jià)：底樓朝南單元的單價(jià)確定為計(jì)算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次和朝向系數(shù)，各個單元的單價(jià)由此計(jì)算而來。最低起價(jià)：層次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定的單價(jià)。最高單價(jià)：層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的單價(jià)。平均單

8、價(jià)：總銷金額與總銷售面積比。主力單價(jià)：所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價(jià)（是判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵）。單價(jià)范圍：最低單元單價(jià)到最高單元單價(jià)。總價(jià)：總價(jià)：最低總價(jià)：面積最小，且層次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定的總價(jià)。最高總價(jià)：面積最大，且層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的總價(jià)。總價(jià)范圍：最低銷售總價(jià)和最高銷售總價(jià)之間的擺幅范圍。主力總價(jià)：所建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售總價(jià)。可售總價(jià)：主力面積平均單價(jià)。總價(jià)配比：依總價(jià)范圍不同，各個范圍的總價(jià)及其所對應(yīng)的單元數(shù)量在總銷金額中所占的不同比率。付款方式付款方式：一次付款：購房者下定簽約后，立刻將所有的購房款項(xiàng)一

9、次性付給發(fā)展商。建筑期付款：整個購房款被分成若干比例，購房者依樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的付款方式。銀行貸款：購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款擔(dān)保。公司貸款：即延期付款，指購房者在交納一定比例的前期房款后，到交房入住或未交房入住時(shí)，在以后的若干年中按月份分期付清剩余款項(xiàng)。去化分析去化分析：熱銷與滯銷單元概況，包括樓層、朝向、戶型、面積、價(jià)格。客源分析客源分析：購買客源的地區(qū)、職業(yè)、年齡和家庭特征等。購買動機(jī)：在地點(diǎn)、規(guī)劃、價(jià)格、工期、房型及公司品牌等諸多因素中，

10、依次能打動客戶的因素，它們在其決定最終購買時(shí)所起作用的大致比重等。利多利空利多利空：利多：樓盤為市場所接納，客戶據(jù)此引發(fā)購買欲望的具體原因。打動客戶可接受因素比：付款品質(zhì)工期地點(diǎn)價(jià)格房型（2.2 :1.78:1.7:1.58:1.52:1 ）。利空：樓盤為市場所拋棄，客戶由此減弱，甚至喪失購買欲望的具體原因。否定客戶購買因素：房型工期地點(diǎn) 價(jià)格品質(zhì) 付款( 101:70:46:40:36:1 )。建材設(shè)備建材設(shè)備：外觀、門、廳、大堂、及窗、陽臺、地面、天棚、廚房、衛(wèi)生間所用建筑材料。智安配臵智安配臵：智能化設(shè)臵與安防設(shè)臵，如監(jiān)控中心、報(bào)警設(shè)施、可視對講、遠(yuǎn)紅外防

11、盜、遠(yuǎn)程抄表、寬帶網(wǎng)路等。公用設(shè)施公用設(shè)施：一指日常生活中最基本的配套設(shè)施，如：水、電、煤氣、通迅、車庫、保安等；二指大樓或社區(qū)的住戶專門的額外公用設(shè)施，如：室內(nèi)俱樂部、室外運(yùn)動場、小超市、小商務(wù)中心或其他半營業(yè)性的設(shè)施。其它情況其它情況：對樓盤調(diào)查情況進(jìn)行綜合分析、評價(jià)、總結(jié)，并加以歸類表述。技巧：技巧：重點(diǎn)：重點(diǎn)：取得被調(diào)查的信任，并根據(jù)自身的習(xí)慣，處理問題的辦法，因人而異，結(jié)合實(shí)際情況，從而達(dá)到調(diào)查目的。 1. 調(diào)查前準(zhǔn)備 A.先進(jìn)行電話咨詢，并通過樓書了解該項(xiàng)目的基本狀況。 B.了解周邊樓盤情況 2. 現(xiàn)場調(diào)查 A. 適時(shí)提出下定付款及簽訂協(xié)議書的程序。 B. 告之已購該

12、項(xiàng)目的朋友，介紹而來進(jìn)行咨詢。（可用常用姓氏） C. 通過裝束，改變自己，扮演不同的身份角色。 D. 調(diào)查表中的術(shù)語應(yīng)少用，但可以穿插地使用一些。 E. 注重與對方拉家長，耐心細(xì)致。（或態(tài)度上區(qū)別對待） F. 通用 2 人以上的調(diào)查組合，消除年齡上的一些阻力。 G. 被雙方查覺后，可告知對方確為地產(chǎn)公司進(jìn)行市調(diào)，進(jìn)而與之成為朋友。競爭個案資料表競爭個案資料表案名案名工地位臵工地位臵投資興建投資興建企劃銷售企劃銷售施工單位施工單位土地性質(zhì)土地性質(zhì) 基地面積基地面積建筑面積建筑面積建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃戶型面積戶型面積主力戶型主力戶型商業(yè)單價(jià)商業(yè)單價(jià) 平均單價(jià)平均單價(jià) 車位售價(jià)車位售價(jià) 單價(jià)范圍單價(jià)范圍主力總價(jià)主力總價(jià) 可售戶數(shù)可售戶數(shù) 規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃戶數(shù) 可售戶數(shù)可售戶數(shù) 可售金額可售金額銷售率銷售率銀行貸款銀行貸款售出戶數(shù)售出戶數(shù) 公開日期公開日期交房日期交房日期工程建設(shè)工程建設(shè) 綜綜合合分分析析一、戶型分析一、戶型分析二、規(guī)劃分析二、規(guī)劃分析三、綜合分析三、綜合分析、環(huán)境、環(huán)境、交通、交通、去化、去化、客源、客源、付款方式、付款方式、促銷、促銷訴訴求求重重點(diǎn)點(diǎn) 基基地地位位臵臵規(guī)規(guī) 劃劃用用途途

注意事項(xiàng): 本文（房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)之如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查（8頁）.doc）為本站會員（大寶）主動上傳，地產(chǎn)文庫僅提供信息存儲空間，僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理，對上載內(nèi)容本身不做任何修改或編輯。若此文所含內(nèi)容侵犯了您的版權(quán)或隱私，請立即通知地產(chǎn)文庫（點(diǎn)擊聯(lián)系客服），我們立即給予刪除！