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處理農(nóng)村違法建筑糾紛的探討(5頁).doc

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處理農(nóng)村違法建筑糾紛的探討(5頁).doc

1、目前,我國農(nóng)村部分地區(qū)尚有少數(shù)干部為了規(guī)避法律或者法律意識不高,未經(jīng)上級有關(guān)主管部門的審核、批準(zhǔn),便將村中的集體土地自行規(guī)劃后分配(或賣給)本村村民建住宅,因此,村民在無法經(jīng)過審批取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)證的情況下便興建住宅,故糾紛時常發(fā)生,且爭議較大,個別甚至演化成群體斗毆、鬧政府、堵塞高速公路的惡性事件,嚴(yán)重影響社會的安定團(tuán)結(jié)。這類案件值得我們認(rèn)真分析。一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的定義及其保護(hù) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式,它是指農(nóng)村村民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)受法律的保護(hù),任何單位和個人不得侵害他人的

2、宅基地使用權(quán)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法第六十二條的規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地;農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn)即行為人必須經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn),取得土地使用權(quán)證后,方享有合法的土地使用權(quán)。因此,搶占、多占集體土地或他人的宅基地的,一律無效;不按審批權(quán)限或程序劃撥的宅基地,一般不予保護(hù)。二、農(nóng)村違法建筑的概念及其情形違法建筑,有學(xué)者也稱違章建筑,從嚴(yán)格的語意上講,違法建筑物的范圍應(yīng)廣于違章建筑物,它包含了一切違反法

3、律、法規(guī)以及規(guī)章的建筑物,而違章建筑物一般是指違反規(guī)章的建筑物。目前理論界以及司法實踐中將兩概念通用。違法建筑根據(jù)土地來源的不同,可分為農(nóng)村違法建筑和城鎮(zhèn)違法建筑。所謂農(nóng)村違法建筑,是指沒按中華人民共和國土地管理法的規(guī)定,未經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn),依法取得土地使用權(quán)證或者雖取得宅基地使用權(quán),但不符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃而擅自動工興建的各種建筑物。農(nóng)村違法建筑雖包括各種違法建造的建筑物,但主要是指住宅。農(nóng)村違法建筑物的基本特征就是具有“先天違法性”。農(nóng)村違法建筑物依其“違法”的程度不同,主要可分為二種情況:一是建造人在他人取得合法土地使用權(quán)的土地上建造違法建筑物;二是

4、建造人未取得宅基地使用權(quán)便興建住宅,即建造人不按審批權(quán)限或程序,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn),依法取得土地使用權(quán)證后再興建住宅。第一種情況,建造人在他人的土地上建造住宅,其行為不但違反了國家建筑的行政法規(guī),也侵害了他人的土地使用權(quán),建造人除非取得該建筑物占有的土地使用權(quán),使建筑物符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,否則,該建筑物土地使用權(quán)人不能利用的必須予以拆除,能利用的歸土地使用權(quán)人所有,由土地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償;本文主要針對第二種情況予以分析探討。三、農(nóng)村違法建筑的權(quán)屬問題農(nóng)村村民若依法取得宅基地使用權(quán),由于農(nóng)村的房屋尚未建立起登記制度,故在宅基地上建房,與宅基地使用權(quán)同時受

5、法律的長期保障,宅基地使用權(quán)人能自由行使權(quán)利。但是,若無法取得宅基地使用權(quán),那么,建筑物的建造人因其違法建筑是否可以取得建筑物的所有權(quán)和使用權(quán)呢?司法界和理論界中主要有以下三種觀點:第一種觀點認(rèn)為,依私法上“法無禁止即授權(quán)”的理念,僅違反公法的違法建筑物仍會受到私法上的肯定。違法建筑人與合法建筑人將平等地受到私法的保護(hù),均可基于建筑這一法律事實而原始取得建筑物的所有權(quán)。第二種觀點認(rèn)為,建造人雖不能取得所有權(quán),但可以取得使用權(quán),只不過這一使用權(quán)是臨時的,一旦建筑物被拆除,其使用權(quán)也就消滅。第三種觀點則認(rèn)為,對于違法建筑物,建造人不僅不能取得所有權(quán),也不能取得使用權(quán)。對這些觀點的評述涉及到對違法建

6、筑行為本身的探討。古羅馬法學(xué)家烏爾比安將法律分為公法與私法,大陸法系國家將之作為對法律的基本分類。一般認(rèn)為,公法是指調(diào)整公共利益的法律,而私法則是調(diào)整私人利益的法律。違反公法會導(dǎo)致公法領(lǐng)域的否定。我國對農(nóng)村宅基地采取特殊的保護(hù),而且農(nóng)村的房屋尚未建立起登記制度,故農(nóng)村宅基地及其以上所建附屬物的權(quán)屬仍同為公法調(diào)整的范疇,違法建筑行為因為違反了公法領(lǐng)域的土地管理法,因此,在公法領(lǐng)域,農(nóng)村違法建筑物就不會得到公法領(lǐng)域的肯定,故建造人不僅不能取得所有權(quán),也不能取得使用權(quán)。四、農(nóng)村違法建筑的歸屬和利用問題農(nóng)村違法建筑物的歸屬和利用問題為人們所關(guān)注。對此,我國法律、法規(guī)沒有明文規(guī)定, (1)司法界和

7、理論界也是眾說紛紜。對農(nóng)村違法建筑的歸屬和利用問題主要有以下兩種觀點: 動產(chǎn)所有權(quán)說,即認(rèn)為違法建筑作為不動產(chǎn)者,因其違法性不可能得到國家的認(rèn)可,故由此派生的權(quán)利不可能得到法律的保護(hù),但構(gòu)成違法建筑的建筑材料本身作為動產(chǎn)是合法的,應(yīng)受法律的保護(hù)。(2)占有說,即建造人對違法建筑物的占有,是基于占有的意思而控制物的一種事實狀態(tài),受法律保護(hù),除執(zhí)法機(jī)關(guān)依法處理違法建筑外,建造人自己可以對違法建筑為占有、使用和收益,禁止他人侵犯建造人對違法建筑的占有。 1、對動產(chǎn)所有權(quán)說的評述違法建筑物是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)呢?我國憲法與土地管理法都規(guī)定土地的所有權(quán)屬于國家和集體所有,私人不享有土地所有權(quán),但房屋可以為

8、私人所有,并且從法律保護(hù)的角度,房屋被視為不動產(chǎn)。可見,確定房屋等建筑物是動產(chǎn)還是不動產(chǎn),是以其物理屬性為標(biāo)準(zhǔn),建筑行為是否違法,并不改變建筑物的不動產(chǎn)屬性。因此,違法建筑物的不動產(chǎn)性質(zhì)歸根到底是由其物理屬性決定的,并不因其具有違法性而受到影響。雖然違法建筑物是由磚、石、土、木等動產(chǎn)的建筑材料建設(shè)而成,但當(dāng)建設(shè)完成后,這些動產(chǎn)也就失去了其獨立存在的價值,而轉(zhuǎn)化成為不動產(chǎn)性質(zhì)的建筑物。 2、對占有說的評述。占有是主體對于物基于占有的意思進(jìn)行控制的事實狀態(tài)。占有是對物的一種事實上的控制。占有的成立,必須至少具備兩個要件:1、在主觀上,占有人必須具備占有的意思;2、客觀上,占有還要求占有人事實上控

9、制或管領(lǐng)了某物。違法建筑物的建造人把磚、石、土、木等建筑材料建設(shè)成建筑物,主觀上具備了占有建筑物的意思,客觀上,事實上已經(jīng)管領(lǐng)該建筑物,完全具備了占有的兩個要件。我國物權(quán)法草案上已將占有列入了物權(quán)的范濤,規(guī)定占有為一種事實狀態(tài)。確認(rèn)占有為一種事實狀態(tài),可以有效的實現(xiàn)占有的保護(hù)功能,即占有是對物的事實的支配,占有一旦存在就應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。占有不僅包括了合法的占有,也包括了非法的占有,任何人未經(jīng)法律的授權(quán),不得剝奪他人的占有。占有人因占有可能取得占有權(quán)甚至是所有權(quán),即使不能形成權(quán)利的占有,在法律上也可獲得保護(hù)。因此,占有說從占有的角度解釋了違法建筑人對違法建筑物占有、使用、收益的事實,應(yīng)受到私法的保

10、護(hù),符合物權(quán)法原理。故在私法領(lǐng)域具有進(jìn)步的意義,是可取的。五、農(nóng)村違法建筑糾紛的法律救濟(jì) 中華人民共和國土地管理法第七十七條規(guī)定農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建住宅的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。由此可見,對違法建筑的認(rèn)定和處理,是政府行政主管部門的職責(zé)和權(quán)限。因此,各地法院大體認(rèn)為,凡屬關(guān)于違法建筑的認(rèn)定與處理方面的糾紛,不屬法院管轄范圍,應(yīng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決;因違法建筑引起的以違法建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等糾紛,當(dāng)事人起訴的,可以受理。而對于非政府行政主管部門拆除、侵占違法建

11、筑等引起的糾紛卻持保守態(tài)度,認(rèn)為,政府主管部門對當(dāng)事人的非法用地行為和違法建設(shè)行為的處理結(jié)果可能直接影響當(dāng)事人之間的財產(chǎn)、人身關(guān)系,在政府主管部門對非法用地行為和違法建設(shè)行為進(jìn)行處理前,當(dāng)事人之間的財產(chǎn)、人身關(guān)系尚處于不確定狀態(tài),法院實際上難以較好地對民事糾紛進(jìn)行審理,因此,應(yīng)先由政府主管部門對非法用地行為和違法建設(shè)行為進(jìn)行處理后,法院再對民事糾紛進(jìn)行審理較為妥當(dāng)。既然,在政府主管部門對非法用地行為和違法建設(shè)行為進(jìn)行處理前,當(dāng)事人之間的財產(chǎn)、人身關(guān)系尚處于不確定狀態(tài),那么,是否任何人都可以占有呢?筆者認(rèn)為,由于農(nóng)村違法建筑只違反公法領(lǐng)域的中華人民共和國土地管理法,而不違反私法,故僅能引起公

12、法上的否定性評價,如拘留、罰款、限期拆除等法律后果,是“公法對所有權(quán)之限制”。但這里的限制是以徹底剝奪建筑物的占有(如沒收)或徹底消滅建筑物的存在(如拆除違法建筑)為手段的。已被拆除的違法建筑物在客觀上已不存在;已被沒收的違法建筑物,其所有權(quán)由國家所有。而本文所討論的是未被拆除且為建造人所占有(未被沒收)的違法建筑物的建造人與其他平等主體的行為人之間的關(guān)系,為民法所調(diào)整,屬于私法領(lǐng)域。而且,建造人對于違法建筑物盡管不能取得權(quán)利,但可以占有。這種占有是一種事實狀態(tài),對當(dāng)事人來說,是一種利益,其他人不能任意侵害。正如王利明教授所說,占有作為一種事實狀態(tài)體現(xiàn)了財產(chǎn)秩序,占有的現(xiàn)狀也構(gòu)成為一種社會生活秩序。法律之所以要保護(hù)占有,并不一定是為了尋求對真正的權(quán)利人的保護(hù),而是為一種維護(hù)社會財產(chǎn)秩序和生活秩序的穩(wěn)定,制止各種采用暴力侵奪他人的占有,包括不法占有的行為,以貫徹占有制度所體現(xiàn)的“任何人不得以私力改變占有的現(xiàn)狀”的原則。除了有關(guān)國家機(jī)關(guān)依法可以剝奪占有人的占有之外,任何人不得沒收、強(qiáng)占占有人占有的標(biāo)的物。

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