1、一、構建邏輯二、戰略定位三、組織架構四、部門體系五、運營管理振華城市發展運營組織管理體系構建c組織架構A戰略定位B體系構建D部門職能體系一、構建邏輯E運營管理績效戰略定位區域布局價值鏈環節選擇產品或業態組合目標客戶群二、戰略定位（1）產業開發（2）住宅開發（3）商業運營聚焦重點一二線核心城市及周邊區域多種類型高端產業+住宅+持有型物業商業中高產階級及富裕階層戰略定位發展期總部 地區公司兩級架構，擴張期 三級架構。集團總部地區公司集團總部區域公司城市公司兩級架構三級架構三、組織架構 管理寬度垂直匯報線最長只有4個人，寬度一般控制在5人。集團董事長副總經理中心總監中心員工集團總部匯報線地區公司匯報

2、線地區總經理副總經理部門經理部門員工總部中心、地區公司部門將來規模擴大后，可能出現專業小組，如設計研究所景觀裝飾組，組長主要是專業支持角色，不是管理角色，可以不出現在匯報線、審批流中。三、組織架構 三、組織架構 A項目總經理B項目總經理C 項目總經理集團總經理集團公共行政部法務部前期部集團戰略運營部集團人力資源部集團財務部集團投資發展部運營管理中心項目副總研發設計工程部管理造價管理營銷管理計財管理行政人資商運管理物業管理行政總辦主任1人集團辦公室組織架構圖及人員編制法務經理1人部門職能：集團法務標準化體系建設；參與制定標準化合同文本；審核公司各類合同文本、文書、函件等；公司經營決策所需法律咨詢

3、及出具法律意見；公司仲裁、訴訟和非訴訟法律事務；管理外部法務單位。文字秘書1人法務主管/專員1人部門職能：負責撰寫總裁、副總裁各類發言文稿；負責審核各項目公司報批的總裁、副總裁發言文稿。部門職能：負責總裁、副總裁各類公務接待安排；負責總裁、副總裁各類工作行程安排及提醒。行政關系主管1人三、組織架構項目副總1人運營管理中心項目管理組織架構圖及人員編制部門職能：總裁辦、各中心會簽流轉，資料檔案建立、會議記錄。部門職能：對各項目前期工作進行綜合管理，指導和協調各項目前期開發工作，負責前期開發線條的培訓、協調工作。部門職能：以工程進度為重點，分區域管理各項目工程進度、質量、安全，技術指導、服務和培訓工

4、作；指導各項目工程部的工作方向和目標。前期開發經理1-2人安裝經理1人工程經理1人檔案組主管1人三、組織架構設計研發中心總經理1人設計研發中心組織架構圖及人員編制結構總監0人建筑總監0人裝飾景觀總監0人景觀工程師1人裝飾工程師1人方案總監0人部門職能：文件會簽流轉、檔案管理、人事、培訓。方案部職能：產品(業態)定位、規劃指標控制、建筑單體方案、材料定位、最終設計成果復審。建筑部職能：施工圖質量控制、施工過程重大變更控制、招標文件配合、材料審批配合。結構部職能：施工圖質量控制、施工過程重大變更控制。裝飾景觀部職能：施工圖質量控制、施工過程重大變更控制、招標文件配合、材料審批配合。設備總監0人弱電

5、工程師0人機電部職能：施工圖質量控制、施工過程重大變更控制、招標文件配合、材料審批配合。規劃工程師0人建筑師1人建筑師1人結構工程師1人機電工程師1人暖通工程師0人檔案主管1人編制說明：.建筑設計師：4名編制中含2名方案設計，當集團在建項目超過6個（含）時，每增加2個在建項目增加1名編制；.結構設計師：每3個在建項目增加1名編制；.機電設計師：每2個在建項目增加1名編制；.景觀設計師：每3個在建項目增加1名編制；.精裝設計師：每3個在建項目增加1名編制。三、組織架構成本控制中心總經理1人安裝核算經理1人土建核算經理1人成本控制中心成本控制中心組織架構圖及人員編制組織架構圖及人員編制內外裝核算經

6、理1人招標總監1人招標主管1人核算總監1人招標經理1人采購總監1人建材采購經理1人機電采購經理1人目標成本總監1人成本經理1人部門職能：檢查督辦、協調、檔案管理、人事、培訓。部門職能：拿地成本、目標成本、現金流、項目決算。部門職能：過程控制（簽證變更）、動態成本、工程結算、限價。部門職能：范本編制、品牌庫、總包招標、一類標招標。部門職能：集中采購（如電梯、空調設備、電纜、石材、外墻涂料等）。檔案/內業主管1人三、組織架構投資發展中心總經理1人投資發展投資發展中心中心組織架構圖及人員編制組織架構圖及人員編制投資策劃總監關鍵職能說明：投資環境（宏觀、區域、城市）分析；土地儲備計劃與區域發展規劃；項

7、目可行性研究與評審；項目談判與土地獲取；合作項目推進、跟蹤與協調；集團中長期戰略規劃；集團戰略規劃的實施與滾動修正；行業發展與政策研究。拓展專員1人市場調研總監三、組織架構拓展經理1人投資拓展總監策劃經理1人策劃專員1人調研專員1人調研經理1人營銷管理中心總經理1人營銷管理營銷管理中心中心組織架構圖及人員編制組織架構圖及人員編制副總經理1人副總經理1人關鍵職能說明：1、營銷體系標準化建設；2、市場調研；3、項目定位策劃方案；4、整體營銷方案；5、營銷推廣策略；6、銷售目標與計劃管理；7、營銷費用管理；8、銷售案場管理；9、客戶服務標準化體系建設；10、交付前客戶滿意度管理；11、集團品牌體系建

8、設；12、品牌推廣方案及年度品牌實施計劃管理；13、品牌推廣實施、宣傳與維護；14、營銷采購及供方管理；15、拓展項目市場調查。客服經理1人銷售經理6人營銷總監1人客服總監1人市調團隊1策劃文案經理2人策劃及品牌總監1人市調總監1人平面設計經理2人采購經理2人市調團隊2信息采集經理1人按揭管理經理1人三、組織架構招商運營中心總經理1人招商運招商運營物業營物業中中心心組織架構圖及人員編制組織架構圖及人員編制工程物業總監1人市場營銷總監1人招商運營總監1人部門職能：地產市場研究；商業品牌落位；商業推廣管理。部門職能：租賃決策文件制定；招商策略及實施；商戶資源庫管理；商業項目定位策劃；商業運營方案及

9、實施。物業經理1人工程經理1人運營經理1人招商經理1人設計師1人策劃經理1人媒體經理1人助理文員1人部門職能：物業管理標準化體系建設；參與新項目前期定位及設計過程；新項目接管及驗收；協助交付工作開展；物業管理方案制定；交付后客戶投訴接待、處理及跟蹤回訪；售后維修處理；客戶滿意度調研。三、組織架構成本部門管理職能體系成本控制 總成本匯總、建安費用與主要經濟技術指標、工程支出的目標控制值的審核與過程監控1投資管理 地價、拆遷費、契稅、交易手續費等費用支出的目標控制值的審核與過程監控2規劃設計 咨詢評估費用、勘察設計費用目標控制值的審核與過程監控、設計變更管理3項目管理 前期開發報建相關費用目標控制

10、值的審核與過程監控4營銷策劃 銷售費用、銷售設施工程費目標控制值的審核與過程監控6人力與行政 分別負責管理費用中人工成本與其他管理費用目標控制值的審核與過程監控7財務資金 利息、稅收等費用的目標控制值的審核與過程監控8物業管理 物業相關費用的目標控制值的審核與過程監控9成本歸口職能，職能在集團為“中心”，在地區公司為“部”。工程管理 現場簽證的管理5四、部門體系投資部文件體系文件類別文件名稱附帶模板編制單位管理程序項目發展管理程序可行性研究報告模板項目建議項目經濟分析表法律盡職調查內容模板地產發展事業部運營管理中心設計研究所、成本管理中心產業地產事業部財務管理中心資本運營事業部法務審稽中心戰略

11、合作管理程序地產發展事業部合同范本*標準合同范本戰略合作協議范本股權收購協議范本地產發展事業部法務審稽中心作業指引企業外部環境監測作業指引城市評價與市場監測報告模板地產發展事業部四、部門體系成本控制文件體系文件類別文件類別文件名稱文件名稱附帶模板附帶模板編制單位編制單位管理程序目標成本控制與動態監控管理程序目標成本模板、成本月報模板竣工成本確認模板、成本總結模板、成本基準模板成本管理中心合約規劃管理程序合約規劃模板成本管理中心工程預結算管理程序成本管理中心工程付款管理程序成本管理中心合同范本標準合同范本體系施工、材料設備采購類成本管理中心總工辦法務審稽中心作業指引洽商變更簽證費用計量作業指引成

12、本管理中心相關流程與作業指引工程招投標管理程序成本管理中心）材料設備采購管理程序產品配置標準指引產品配置標準模板運營管理中心成本管理中心設計變更管理程序設計研究所成本管理中心現場簽證管理程序總工辦成本管理中心成本費用分攤指引成本費用分攤工作模板財務管理中心成本管理中心運營管理中心項目后評估管理程序運營管理中心四、部門體系發展部文件體系文件類別文件類別文件名稱文件名稱附帶模板附帶模板編制單位編制單位管理程序項目發展策劃管理程序項目發展策劃報告模板市場定位模板商業定位模板風險登記表模板運營管理中心地產發展事業部商業地產事業部作業指引產品配置標準指引產品配置標準模板（分工業、住宅、商業版）運營管理中

13、心地產發展事業部、商業地產事業部、設計研究所、總工辦、成本管理中心項目總體計劃編制指引項目總體計劃模板運營管理中心項目經濟分析表編制指引項目經濟分析表（分住宅、商業版）運營管理中心地產發展事業部、商業地產事業部、設計研究所、成本管理中心、財務管理中心相關管理程序規劃設計管理程序概念設計成果標準設計任務書模板設計研究所目標成本與動態監控管理程序目標成本模板成本管理中心相關作業指引市場研究作業指引競爭性樓盤調查模板市場比較法評分模板地產發展事業部商業調研作業指引商業地產事業部四、部門體系研發設計部文件體系文件類別文件類別文件名稱文件名稱附帶模板附帶模板編制單位編制單位管理程序規劃設計管理程序設計任

14、務書模板設計研究所材料設備選型定板管理程序部品策劃、定板與實施一覽表設計研究所總工辦招標采購中心設計變更管理程序設計研究所成本管理中心總工辦設計單位選擇與評估管理程序供應商（設計）評價模板設計機構、專家資源信息模板設計研究所合同范本設計合同范本設計合同范本設計研究所）法務審稽中心技術標準設計成果深度標準設計研究所相關管理程序項目后評估管理程序項目后評估報告模板運營管理中心）相關作業指引產品配置標準指引產品配置標準模板運營管理中心設計研究所四、部門體系營銷部管理文件體系文件類別文件名稱附帶模板編制單位管理程序營銷策劃程序營銷策劃報告模板價格策略報告模板營銷預算模板營銷費用預算模板地產發展事業部銷

15、售管理程序地產發展事業部作業指引定價調價操作指引價格體系工作表（分住宅、社區商鋪兩套）地產發展事業部營銷周月報編制指引營銷周、月報模板地產發展事業部售樓處、樣板間、樣板區選址、定位與開放計劃編制指引售樓處、樣板間定位模板地產發展事業部集團VI使用指引集團VI手冊總裁辦合同范本合同范本營銷類供應商合同范本地產發展事業部法務審稽中心相關管理程序項目發展策劃管理程序市場定位報告模板 運營管理中心地產發展事業部項目后評估管理程序運營管理中心相關作業指引企業外部環境監測作業指引外部環境監測數據庫表格城市評價與市場監測報告模板運營管理中心地產發展事業部四、部門體系工程管理文件體系文件類別文件類別文件名稱文

16、件名稱附帶模板附帶模板編制單位編制單位管理程序工程管理策劃管理程序工程管理策劃模板行政總工辦工程竣工驗收管理程序行政總工辦現場簽證管理程序總工辦成本管理中心工程管理巡檢管理程序巡檢評分模板行政總工辦技術標準工程技術標準體系總工辦招標采購、規劃設計、成本管理中心參與作業指引工程質量管理指引行政總工辦施工現場形象規范行政總工辦工程檔案管理指引行政總工辦施工單位管理指引總包施工組織設計審核要點行政總工辦監理單位管理指引監理規劃、監理細則行政總工辦相關流程與作業指引標準合同范本體系成本管理中心總工辦供應商評價管理程序供應商評價模板、名冊模板招標采購中心總工辦工程招投標管理程序工程質量巡檢指總部總工辦對

17、地區公司項目工程管理的過程檢查，內容包括質量控制、安全文明施工、文檔管理等。四、部門體系運營部管理文件體系文件類別文件名稱附帶模板編制單位管理程序營運管理程序集團運營月報模板風險登記表模板運營績效指標庫運營管理中心項目后評估管理程序項目后評估報告模板運營管理中心作業指引產品配置標準指引產品配置標準模板運營管理中心地產發展事業部、商業地產事業部、設計研究所、總工辦、成本管理中心項目經濟分析表編制指引項目經濟分析表運營管理中心地產發展事業部、商業地產事業部、設計研究所、總工辦、成本管理中心、財務管理中心項目總體計劃編制指引項目總體計劃模板運營管理中心設計研究所總工辦運營會議體系操作指引項目運營回顧

18、模板運營管理中心四、部門體系產業招商部相關文件體系文件類別文件名稱附帶模板編制單位管理程序管理程序商業定位模板運營管理中心產業地產事業部招商策劃管理程序招商策劃報告模板租金策略報告模板租金體系表格產業地產事業部招商管理程序產業地產事業部合同范本標準合同范本主力產業協議范本物業協議范本產業地產事業部集團法務審稽中心作業指引產品配置標準指引產品配置標準模板（商業部分）運營管理中心產業地產事業部設計研究所成本管理中心項目經濟分析表編制指引項目經濟分析表（商業測算）運營管理中心產業地產事業部設計研究所成本管理中心財務管理中心四、部門體系物業部管理文件體系文件類別文件名稱附帶模板編制單位作業指引物業管理

19、前期介入工作指引項目規劃設計評估細則物業管理方案策劃模板物業管理中心物業房屋接管驗收工作流程物業管理中心入伙資料編制指引物業管理中心前期銷售配合工作指引銷售現場配合服務標準與工作規程物業管理中心交房入伙工作指引*物業管理中心相關流程工程維修管理程序*物業管理中心目前物業中心初擬的流程文件基本不需修改。交房今后由地物業公司組織四、部門體系項目計劃體系形成目標管理體系的工作目標，形式進行考核項目總體計劃二級專項計劃項目計劃體系目標管理體系年度工作目標月度工作目標五、運營管理五、運營管理前期部計劃-項目層面序號序號節點名稱節點名稱計劃時間調整時間實際情況實際情況備注備注開始完成開始完成開始開始完成完

20、成1 12 23 34 45 56 67 7管控規則：上述關鍵節點完成時間變化與調整，項目公司應提交書面報告，報集團審批。前期部計劃模板五、運營管理銷售部銷售計劃-項目層面分期分期產品產品銷售指標銷售指標20172017年年20182018年年20192019年年20202020年年20212021年年20222022年年20232023年年20242024年年20252025年年合計合計1高層_平層-套數0 0 292 1414 82 0 0 0 0 1,788 1,788 1面積（）0 0 32432 157068 9060 0 0 0 0 198,560 198,560 1合同值3000

21、0 150000 8632 0 188,632 1回款15000 130000 43632 0 188,632 1均價（元/m2）9250 9550 9528 0 9,500 1裙房商業_商業-套數0 0 0 0 58 0 0 0 0 58 1面積（）0 0 0 0 8100 0 0 0 0 8,100 1合同值12150 0 12,150 1回款12150 0 12,150 1均價（元/m2）15000 0 15,000 1地下室_非人防車庫-套數1280 0 1,280 1面積（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 1合同值0 0 0 0 15360 0 0 0 0 15,360 1回款0

22、 0 0 0 15360 0 0 0 0 15,360 1均價（元/m2）120000 0 120,000 項目合計套數0 0 292 1414 1420 0 0 0 0 3,126 面積（）0 0 32432 157068 17160 0 0 0 0 206,660 合同值0 0 30000 150000 36142 0 0 0 0 216,142 回款0 0 15000 130000 71142 0 0 0 0 216,142 回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%分期分期產品銷售指標2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年20

23、24年2025年合計1 1一期合計套數0 0 292 1414 1420 0 0 0 0 3,126 1 1面積（）0 0 32432 157068 17160 0 0 0 0 206,660 1 1合同值0 0 30000 150000 36142 0 0 0 0 216,142 1 1回款0 0 15000 130000 71142 0 0 0 0 216,142 1 1回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%2 2二期合計套數0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2面積（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2合同值0 0 0 0 0 0 0

24、0 0 0 2 2回款0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%3 3三期合計套數0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3面積（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3合同值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3回款0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%3 3四期合計套數0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3面積（）0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3合同值0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3回款0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 3

25、回款率0.0%0%0%0%0%0%0%0%0%項目合計套數0 0 292 1414 1420 0 0 0 0 3,126 面積（）0 0 32432 157068 17160 0 0 0 0 206,660 合同值0 0 30000 150000 36142 0 0 0 0 216,142 回款0 0 15000 130000 71142 0 0 0 0 216,142 回款率0.0%0%50%81%100%100%100%100%100%銷售計劃模板研發，規劃，工程部計劃-項目層面五、運營管理工作項工作內容工作 天數 工作起始時間 工作完成時間 責任單位 階段性資金投入估算（萬元）配合部門

26、配合事宜 備 注 研發部 規劃 工程部財務部計劃模板成本，招采部計劃-項目層面五、運營管理分類分項名稱供應界面設計部設計部成本部成本部招采部招采部 方案交底的時間材料樣品的確定時間最終出施工圖時間提供材料清單時間提供成本指導價時間招標時間簽約時間 計劃時間完成時間計劃時間完成時間一次設計完成時間二次設計完成時間計劃時間完成時間計劃時間完成時間計劃時間完成時間計劃時間完成時間 土建工程建安總包工程總包基坑回填總包挖孔樁工程總包基礎降水工程甲方指定分包基坑護壁工程甲方指定分包土石方工程（基坑開挖）甲方指定分包防水工程（地下室底板和側壁）甲方指定分包防水工程（地下室頂板和主體工程）甲方指定分包保溫隔

27、熱工程(外墻）甲方指定分包門窗、欄桿及幕墻工程鋁合金門窗工程甲方指定分包鋁合金門窗工程（封閉陽臺）甲方指定分包鋁合金欄桿及扶手工程甲方指定分包護窗欄桿工程甲方指定分包樓梯間欄桿甲方指定分包空調百頁工程甲方指定分包二次裝修裝飾工程雨篷工程甲方指定分包公共部位精裝修工程甲方指定分包幕墻工程甲方指定分包地下室劃線及設施甲方指定分包 給排水工程常規給排水工程總包室外自來水供水工程甲方指定分包室外游泳池設備供應及安裝工程甲方指定分包室外給排水工程甲方指定分包電氣工程常規電氣工程總包高低壓配電工程甲方指定分包室外配電工程甲方指定分包室外照明工程甲方指定分包航空障礙燈的安裝和供應甲方指定分包 消防工程消防電

28、工程甲方指定分包消防水工程甲方指定分包 暖通工程燃氣工程甲方指定分包通風空調工程甲方指定分包智能化(弱電)工程對講系統工程甲方指定分包安防系統工程甲方指定分包電話管線工程甲方指定分包電視工程甲方指定分包電信網絡工程甲方指定分包樓宇自動化控制工程甲方指定分包背景音樂/廣播工程甲方指定分包車管系統工程甲方指定分包景觀工程景觀綠化工程甲方指定分包圍墻工程：總平甲方指定分包市政工程甲方指定分包成本招采部計劃模板五、運營管理財務部計劃-項目層面資金計劃報表報表名稱編制單位AAAA有限公司月匯總表報表編制人年匯總表會計機構負責人銷售收入報表期間其他收入編制日期融資收入報出日期土地支出審核人前期工程支出審核

29、日期工程支出復核人開發間接費說明：1、本表按公司進行匯總，編制單位、報表期間、編制日期必須填寫。2、報表表體不能進行修改，填寫部門按要求在相關欄目內進行錄入。3、各公司根據業務情況，將各明細表分發給相關業務部門進行填寫，填寫完畢，交財務部進行匯總。4、報表項目如需變動，及時通知財務管理中心進行修訂。管理費用匯總表營銷費用匯總表財務費用稅金辦公采買管理費用_部門營銷費用_部門財務部計劃模板五、運營管理地產開發項目層面關鍵節點計劃跟蹤表公司名稱：公司名稱：項目名稱：項目名稱：X期X平方米逾期未完成延期完成按時完成不計入跟蹤范圍序號序號節點名稱節點名稱計劃時間調整時間實際情況實際情況備注備注開始完成

30、開始完成開始開始完成完成1取得建設用地規劃許可證2取得國土使用權證3完成方案設計4取得建設工程規劃許可證5完成施工圖設計6取得建筑工程施工許可證7項目開工（正式）8售樓處及示范區施工開放9施工進度達到預售條件10取得預售許可證11第一次開盤12主體封頂13景觀施工進場14竣工備案15交房管控規則：上述關鍵節點完成時間變化與調整，項目公司應提交書面報告，報集團審批。1、預期未完成，延期完成，按時完成，不計入跟蹤范圍 2、主責部門：指該事項的發起及工作推動部門。3、開始時間和結束時間：全景計劃中各事項的開始時間和結束時間要具體到日。4、該表中的“完成”某事項，均指該事項得到流程終端審批或獲得階段成

31、果標志物。5、“需要由運營部專員實時更新”關鍵節點計劃模板五、運營管理融資部計劃-集團層面 資金籌措計劃表資金籌措計劃表序號項目名稱 合計 建設期 第1年 第2年 第3年 Axx項目總投資A-1投資計劃B資金需求B-1靜態投資B-2融資利息（5%）C投入資金C-1債權融資C-2股權出資（20%）c-3股權融資（80%）D資本金配套比率100%100%100%100%融資部融資計劃模板五、運營管理項目投資發展部計劃-集團層面發展階段工作內容工作 天數工作起始時間工作完成時間 責任單位 階段性資金投入估算（萬元）配合部門 配合事宜 備 注 時限：7天土地儲備及投資階段摘牌簽成交確認書項目公司注冊成

32、立紅線內、外拆遷 時限：45天（1.5個月）項目定位方案策劃階段完成項目定位報告項目整盤策劃報告 策劃公司完成項目概念方案設計研發出可行性研究報告（發改委下屬有相關資質的單位）可研機構繳納土地出讓金、交易服務費、契稅 財務部簽土地出讓合同辦理立項批文 前期部 環評、可行性研究報告、節能評估完成取得土地權證 前期部總體規劃（詳規）指標批復，容積率2.0投資發展部計劃模板五、運營管理全景計劃-集團層面項目開發總體計劃模板集團重點管控關鍵節點（15個）獲取國土使用權證 （完成拆遷，前期部門向工程部交地）項目發展策劃報告通過評審方案設計獲取政府審查批復初步設計獲取政府審查批復施工圖備案，獲取建設工程規劃許可證獲取開工證開工樣板區、售樓處開放獲取預售證（首次開盤、以后每期第一批）獲取竣工備案證明交房累計交房達到95%（本批次）1234576891011121413紅線內市政施工單位進場15說明：各部門根據項目整體工作中；部門各自職責，制定各自部門工作計劃