1、中海地產集團有限公司中海地產集團有限公司投資業務與投資管理制度投資業務與投資管理制度房地產投資工作講義房地產投資工作講義?中海地產的投資管理制度中海地產的投資管理制度?土地市場與土地資源獲取土地市場與土地資源獲取?投資管理的工作實踐投資管理的工作實踐?投資風險的防范與化解投資風險的防范與化解主要內容主要內容分析研究全國和主要區域房地產發展形勢，為公司投資決策提供智力支持。宏觀市場研究宏觀市場研究制定和規劃內地地產的投資戰略和投資策略，對項目投資方向、投資規模、投資結構、投資效益、風險控制等提出意見和建議。投資戰略規劃投資戰略規劃評估：篩選土地項目，對項目進行考察、立項和評估，評估投資前景和價值

2、評審：將項目上報公司的投資決策委員會評審，確定投資策略。運作：跟進項目運作，通過土地市場吸納投資項目，形成土地儲備。土地儲備工作土地儲備工作根據集團公司和內地地產業務線的區域布局戰略，開展新城市項目篩選和新區域拓展工作。新城市拓展新城市拓展與相關業務部門配合，對投資業務流程實施全過程成本控制，監督管理項目的投資執行情況，對項目發展及時預警和反饋。全過程成本控制全過程成本控制?中海地產投資管理工作中海地產投資管理工作長春南京中山蘇州佛山上海廣州深圳西安成都北京香港澳門長江三角長江三角洲洲珠江三角珠江三角洲洲環渤海地環渤海地區區寧波寧波19991997 19982001 200220041994

3、1995 19961991 1992 199319901987 1988 19891984 19851986香港香港深圳深圳南京南京澳門澳門蘇州蘇州佛山佛山廣州廣州上海上海北京北京2000成都成都2003長春長春中山中山西安西安?全國性地產公司的市場格局初步成型全國性地產公司的市場格局初步成型2005寧波重慶重慶杭州杭州2006重慶杭州珠海濟南 青島大連天津2007濟南濟南珠海珠海天津天津青島青島大連大連沈陽沈陽2008沈陽?快速變化的市場形勢和投資環境快速變化的市場形勢和投資環境?國家針對房地產行業宏觀調控政策不斷出臺國家針對房地產行業宏觀調控政策不斷出臺?公司房地產業務快速發展公司房地產業

4、務快速發展?公司業務結構的變化調整公司業務結構的變化調整?公司資源供給的約束公司資源供給的約束?投資業務面臨的新挑戰投資業務面臨的新挑戰1.投資管理制度與技術規范投資管理制度與技術規范高度專業化的投資決策組織高度專業化的投資決策組織系統規范化的評審決策流程系統規范化的評審決策流程嚴謹科學的投資研究評估體系嚴謹科學的投資研究評估體系一、對投資管理制度的理解一、對投資管理制度的理解?投資管理制度本質上是企業投資風險的一套內部控制體系，完善的投資管理制度應該包括：投資管理制度本質上是企業投資風險的一套內部控制體系，完善的投資管理制度應該包括：目前中海地產投資管理制度：以目前中海地產投資管理制度：以“

5、投資決策架構投資決策架構”為組織基礎；以為組織基礎；以“投資運作管理流程投資運作管理流程”為決策程序；以投資項目為決策程序；以投資項目“可行性研究報告制度可行性研究報告制度”為技術規范。為技術規范。投資管理制度投資運作管理流程可行性研究報告制度投資決策架構投資管理制度投資運作管理流程可行性研究報告制度投資決策架構組織基礎：決策程序：技術規范組織基礎：決策程序：技術規范：二、中海地產投資管理制度二、中海地產投資管理制度中海地產集團投資管理組織架構示意圖中海地產集團投資管理組織架構示意圖目前投資決策組織體系是三級投資決策架構，包括分別是：（1）內地地產投資決策委員會；（2）中海地產集團投資管理部；

6、（3）地區公司投資研究小組。目前投資決策組織體系是三級投資決策架構，包括分別是：（1）內地地產投資決策委員會；（2）中海地產集團投資管理部；（3）地區公司投資研究小組。中海集團常務董事會中海集團常務董事會各地區公司投資部各地區公司投資部各地區公司投資部各地區公司投資部中海地產投資決策委員會中海地產投資決策委員會各地區公司投資研究小組各地區公司投資研究小組各地區公司投資研究小組各地區公司投資研究小組中海地產投資管理部中海地產投資管理部?組織基礎：投資決策架構組織基礎：投資決策架構?投資決策委員會投資決策委員會?機構地位機構地位中海地產集團有限公司投資決策委員會是中海集團內地地產業務最高投資決策機

7、構，也是審議投資項目的專業評審機構。中海地產集團有限公司投資決策委員會是中海集團內地地產業務最高投資決策機構，也是審議投資項目的專業評審機構。?主要職能主要職能綜合各方面評估意見，審議地區公司投資研究小組的投資申請，審議投資管理部的評估意見，做出投資項目的決策審批，并及時向中海集團董事會報告。綜合各方面評估意見，審議地區公司投資研究小組的投資申請，審議投資管理部的評估意見，做出投資項目的決策審批，并及時向中海集團董事會報告。中海集團常務董事會中海集團常務董事會各地區公司投資部各地區公司投資部各地區公司投資部各地區公司投資部中海地產投資決策委員會中海地產投資決策委員會各地區公司投資研究小組各地區

8、公司投資研究小組各地區公司投資研究小組各地區公司投資研究小組中海地產投資管理部中海地產投資管理部?投資決策委員會投資決策委員會組成人員組成人員中海集團主要領導、內地地產業務線主要領導；投資發展、規劃設計、財務資金、營銷策劃等業務部門的負責人。中海集團主要領導、內地地產業務線主要領導；投資發展、規劃設計、財務資金、營銷策劃等業務部門的負責人。中海地產投資決策委員會組成人員中海地產投資決策委員會組成人員組成人員組成人員職務職務主任主任中海集團總經理中海集團總經理副主任副主任中海集團副總經理、中海地產總經理中海集團副總經理、中海地產總經理委員委員中海集團財務總監中海集團財務總監委員委員中海集團副總經

9、理中海集團副總經理委員委員中海地產常務副總經理中海地產常務副總經理委員委員中海地產總建筑師中海地產總建筑師委員委員中海地產財務總監中海地產財務總監委員委員中海地產副總經理中海地產副總經理委員委員投資管理部和營銷策劃中心總經理投資管理部和營銷策劃中心總經理?三級投資決策架構的意義三級投資決策架構的意義?通過合理劃分管理權限，實現管理組織機構的專業化和規范化，管理架構層次清晰、職責分工明確。通過合理劃分管理權限，實現管理組織機構的專業化和規范化，管理架構層次清晰、職責分工明確。?強化決策的集體智慧和客觀判斷，杜絕和避免投資決策的隨意性和主觀意志，最大限度降低人為因素帶來的決策風險。強化決策的集體智

10、慧和客觀判斷，杜絕和避免投資決策的隨意性和主觀意志，最大限度降低人為因素帶來的決策風險。（一）項目立項程序（二）項目決策程序（三）項目實施程序（四）項目過程控制和預警程序（一）項目立項程序（二）項目決策程序（三）項目實施程序（四）項目過程控制和預警程序?決策程序：投資運作管理流程決策程序：投資運作管理流程?決策程序：投資運作管理流程決策程序：投資運作管理流程6.項目經營和管理7.預警報告項目項目8.預警控制控制控制9.預警決策10.落實應對措施項目經營單位按公司有關規章制度經營管理項目項目經營單位對項目實施過程中出現的重大變化做出評估，提出對策，及時報告投資決策委員會做出應對策略決議項目經營單

11、位實施應對策略填寫預警報告審批表項目經營單位按公司有關規章制度經營管理項目項目經營單位對項目實施過程中出現的重大變化做出評估，提出對策，及時報告投資管理部、財務資金部核實變化，評審對策，經公司總經理審定后，報投資決策委員會投資決策委員會做出應對策略決議項目經營單位實施應對策略投資管理部、財務資金部、監察審計部、項目經營單位備案填寫預警報告審批表 項項 目立目立1.項目立項項項否 是2.可行性研究報告編制3.可行性研究報告評審項目決策項目決策4.項目決策5.項目啟動項目實施項目實施項目經營單位篩選項目，編制項目建議書，申請立項企業管理委員會考察、初審、篩選項目，審批是否立項項目經營單位編制可行性

12、研究報告企業管理委員會提出項目評估意見，將評估意見和可行性研究報告送投資決策委員會審議投資決策委員會考察項目，綜合有關部門評審意見，全面評估項目，形成投資決議放棄項目經營單位項目談判、擬定項目投資合同（協議），上報企業管理委員會企業管理委員會、財務資金部審議項目投資合同（協議），提出修改意見。項目經營單位項目談判、簽訂項目投資合同（協議）填寫可研報告卡片和可研報告審批表項目經營單位篩選項目，編制項目建議書，申請立項投資管理部考察、初審、篩選項目，審批是否立項項目經營單位編制可行性研究報告投資管理部提出項目評估意見，經公司總經理審定后，將評估意見和可行性研究報告送投資決策委員會審議投資決策委員會

13、考察項目，綜合有關部門評審意見，全面評估項目，形成投資決議放棄項目經營單位項目談判、擬定項目投資合同（協議），上報投資管理部投資管理部、財務資金部審議項目投資合同（協議），提出修改意見，報公司總經理審批項目經營單位項目談判、簽訂項目投資合同（協議）投資管理部、財務資金部及監察審計部和項目經營單位備案投資管理部、財務資金部及監察審計部和項目經營單位備案填寫可研報告卡片和可研報告審批表在投資決策階段，對市場進行調研，論證設計方案，預測財務指標，評估投資風險，得出是否投資、如何投資的結論性意見，為投資決策提供科學依據。可行性研究報告一經批準通過，在項目整個投資流程中會發揮極其重要作用。在投資決策階段

14、，對市場進行調研，論證設計方案，預測財務指標，評估投資風險，得出是否投資、如何投資的結論性意見，為投資決策提供科學依據。可行性研究報告一經批準通過，在項目整個投資流程中會發揮極其重要作用。1、作為項目投資決策的依據1、作為項目投資決策的依據可行性研究作為一種決策方法，從市場定位、規劃設計、成本、財務等多方面進行綜合分析和論證，匯集多方面專業的意見，依其結論可大大提高投資決策的科學性。可行性研究作為一種決策方法，從市場定位、規劃設計、成本、財務等多方面進行綜合分析和論證，匯集多方面專業的意見，依其結論可大大提高投資決策的科學性。2、作為市場定位的依據2、作為市場定位的依據可行性研究報告一經審批通

15、過，意味著該項目正式批準立項，市場定位和設計文件編制應以可行性研究報告為依據。可行性研究報告一經審批通過，意味著該項目正式批準立項，市場定位和設計文件編制應以可行性研究報告為依據。?技術規范：投資可行性研究報告制度技術規范：投資可行性研究報告制度3、作為編制資金計劃和盈利預測的依據3、作為編制資金計劃和盈利預測的依據可行性研究報告詳細模擬預測資金需求、現金流量、成本控制目標、發展進度、項目盈利預測，是公司財務系統編制項目和整體資金計劃、融資安排和進行盈利預測的重要依據。可行性研究報告詳細模擬預測資金需求、現金流量、成本控制目標、發展進度、項目盈利預測，是公司財務系統編制項目和整體資金計劃、融資

16、安排和進行盈利預測的重要依據。4、作為全過程成本控制的起點和依據4、作為全過程成本控制的起點和依據全過程投資成本控制體系是：以投資可行性研究測算控制設計概算，以設計概算控制施工圖預算，以施工圖預算控制標底，以標底價控制中標價（合同價），以合同價控制結算價，結算價控制竣工決算。可行性研究報告是全過程成本控制的起點。全過程投資成本控制體系是：以投資可行性研究測算控制設計概算，以設計概算控制施工圖預算，以施工圖預算控制標底，以標底價控制中標價（合同價），以合同價控制結算價，結算價控制竣工決算。可行性研究報告是全過程成本控制的起點。5、作為項目后評估的依據5、作為項目后評估的依據后評估是在項目竣工階段

17、一段時間后，評價項目實際效果是否達到預期目標的工作。投資計劃、銷售目標、施工進度、成本控制等預期目標在可行性研究報告中確定的，后評估以可行性研究報告為依據，評價計劃目標的實現程度。后評估是在項目竣工階段一段時間后，評價項目實際效果是否達到預期目標的工作。投資計劃、銷售目標、施工進度、成本控制等預期目標在可行性研究報告中確定的，后評估以可行性研究報告為依據，評價計劃目標的實現程度。?技術規范：投資可行性研究報告制度技術規范：投資可行性研究報告制度研究項目研究項目研究項目研究項目研究內容研究內容研究內容研究內容研究目的研究目的研究目的研究目的1、市場評估1、市場評估1、市場評估1、市場評估市場形勢

18、、投資環境和投資機會分析市場形勢、投資環境和投資機會分析市場形勢、投資環境和投資機會分析市場形勢、投資環境和投資機會分析解決投資的市場必要性問題解決投資的市場必要性問題解決投資的市場解決投資的市場必要性必要性問題問題2、設計評估2、設計評估2、設計評估2、設計評估規劃條件研究和設計方案論證規劃條件研究和設計方案論證規劃條件研究和設計方案論證規劃條件研究和設計方案論證解決投資的方案可行性問題解決投資的方案可行性問題解決投資的方案解決投資的方案可行性可行性問題問題3、財務評估3、財務評估3、財務評估3、財務評估經濟效益分析和盈利能力評價經濟效益分析和盈利能力評價經濟效益分析和盈利能力評價經濟效益分

19、析和盈利能力評價解決投資的財務合理性問題解決投資的財務合理性問題解決投資的財務解決投資的財務合理性合理性問題問題?可行性研究報告三大核心內容可行性研究報告三大核心內容一一項目概況項目概況1、項目概況：區位、規模、主要指標等1、項目概況：區位、規模、主要指標等2、項目背景：項目持有人；出讓或轉讓背景2、項目背景：項目持有人；出讓或轉讓背景3、地塊位置、素質及現狀：地塊四至、位置、宗地現狀3、地塊位置、素質及現狀：地塊四至、位置、宗地現狀4、周邊環境：主要包括人文環境、交通環境、商業及市政配套設施等4、周邊環境：主要包括人文環境、交通環境、商業及市政配套設施等5、項目吸納及運作模式：5、項目吸納及

20、運作模式：（1）出讓（2）轉讓（3）公司收購（4）合作開發等（1）出讓（2）轉讓（3）公司收購（4）合作開發等?可行性研究報告格式可行性研究報告格式二二市場調查市場調查1、地塊所在城市的宏觀經濟和社會發展狀況1、地塊所在城市的宏觀經濟和社會發展狀況2、地塊所在城市房地產市場、土地市場狀況及發展趨勢2、地塊所在城市房地產市場、土地市場狀況及發展趨勢3、地塊所在區域的發展規劃、發展戰略和方向3、地塊所在區域的發展規劃、發展戰略和方向4、項目所在區域市場初步細分4、項目所在區域市場初步細分5、可比項目比較分析:地塊相鄰可比項目基本信息比較分析，作為產品定價和初步市場定位的依據5、可比項目比較分析:地

21、塊相鄰可比項目基本信息比較分析，作為產品定價和初步市場定位的依據6、專題產品調查6、專題產品調查7、同類物業建安成本7、同類物業建安成本三三發展規劃發展規劃1、基本數據1、基本數據包括占地面積、容積率、總建筑面積、覆蓋率等關鍵性規劃指標包括占地面積、容積率、總建筑面積、覆蓋率等關鍵性規劃指標2、規劃要求與限制2、規劃要求與限制3、發展方案初步設想3、發展方案初步設想4、計劃發展期4、計劃發展期5、項目優劣勢分析5、項目優劣勢分析6、目標市場確定和發展定位6、目標市場確定和發展定位7、預測銷售速度和銷售周期7、預測銷售速度和銷售周期四四發展成本發展成本1、土地成本1、土地成本2、前期費用2、前期

22、費用3、建安費3、建安費4、銷售費用4、銷售費用5、間接費用5、間接費用6、不可預見費6、不可預見費五五財務評價財務評價（一）項目資金流量及來源（一）項目資金流量及來源（二）項目資金回收與還貸期限（二）項目資金回收與還貸期限（三）項目成本利潤分析（三）項目成本利潤分析（四）項目現金流量分析與效益預測（四）項目現金流量分析與效益預測（五）財務評價結論（五）財務評價結論六風險分析與對策六風險分析與對策（一）項目盈虧平衡點分析（二）項目敏感性分析（三）項目不確定因素分析（四）匯率、利率及稅率等其它風險因素分析：企業所得稅政策、土地增值稅政策、人民幣利率匯率調整政策影響分析（一）項目盈虧平衡點分析（二

23、）項目敏感性分析（三）項目不確定因素分析（四）匯率、利率及稅率等其它風險因素分析：企業所得稅政策、土地增值稅政策、人民幣利率匯率調整政策影響分析七結論與建議七結論與建議（一）基本結論：是否投資（二）投資建議：如何投資（一）基本結論：是否投資（二）投資建議：如何投資?投資方向：市場選擇、區位選擇、產品選擇符合集團公司戰略投資方向投資方向：市場選擇、區位選擇、產品選擇符合集團公司戰略投資方向?投資規模：投資規模和融資規模符合集團公司投資規劃的整體資金安排投資規模：投資規模和融資規模符合集團公司投資規劃的整體資金安排?投資操作：項目運作能夠確保公司資金安全、開發進度和投資權益投資操作：項目運作能夠確

24、保公司資金安全、開發進度和投資權益?盈利能力：預期投資收益和盈利滿足集團公司對項目投資財務評價標準盈利能力：預期投資收益和盈利滿足集團公司對項目投資財務評價標準?可行性研究通過的關鍵標準可行性研究通過的關鍵標準2.土地市場與土地資源獲取土地市場與土地資源獲取1、高度的地域性，難以形成全國性的市場土地市場具有高度的地域特點，這是由土地區域位置固定性決定的。各區域市場之間相互影響較小，難以形成全國性統一市場。因此，要針對不同區域土地市場特征，研究不同區域市場的投資策略。2、政府管制嚴格，政府壟斷一級市場土地供應土地是一個國家重要資源，政府直接制定出讓規則，壟斷一級市場土地供應，還對土地權利、利用、

25、交易做出嚴格限制，如土地利用指標的控制、土地轉讓條件的控制、土地用途的控制等。因此，土地投資工作必須密切與政府的關系。1、高度的地域性，難以形成全國性的市場土地市場具有高度的地域特點，這是由土地區域位置固定性決定的。各區域市場之間相互影響較小，難以形成全國性統一市場。因此，要針對不同區域土地市場特征，研究不同區域市場的投資策略。2、政府管制嚴格，政府壟斷一級市場土地供應土地是一個國家重要資源，政府直接制定出讓規則，壟斷一級市場土地供應，還對土地權利、利用、交易做出嚴格限制，如土地利用指標的控制、土地轉讓條件的控制、土地用途的控制等。因此，土地投資工作必須密切與政府的關系。一、土地市場特點一、土

26、地市場特點3、土地產品具有獨特屬性，供給滯后并且彈性較小土地資源具有稀缺性和不可再生性，也就導致土地自然供給沒有彈性。政府制定土地規劃的周期較長，供應格局相對穩定，當市場需求發生變化時候，土地供應難以及時跟進調整，存在供給上的滯后性。因此，必須爭取了解政府在一定時期內的土地供給和出讓計劃，提前安排好投資規劃。4、受多方因素的共同作用，土地價值存在上漲剛性由于土地供應滯后、彈性較小，同一地域土地成交價格主要由需求方的競爭來決定。如果短期內土地供給規模受到嚴格控制，在剛性需求拉動下，土地價格就會上漲。另外，城市基礎設施完善、城市規劃功能健全程度等因素也會影響土地價值上漲。5、土地限制性規劃條件和市

27、政配套條件對土地價值影響較大。3、土地產品具有獨特屬性，供給滯后并且彈性較小土地資源具有稀缺性和不可再生性，也就導致土地自然供給沒有彈性。政府制定土地規劃的周期較長，供應格局相對穩定，當市場需求發生變化時候，土地供應難以及時跟進調整，存在供給上的滯后性。因此，必須爭取了解政府在一定時期內的土地供給和出讓計劃，提前安排好投資規劃。4、受多方因素的共同作用，土地價值存在上漲剛性由于土地供應滯后、彈性較小，同一地域土地成交價格主要由需求方的競爭來決定。如果短期內土地供給規模受到嚴格控制，在剛性需求拉動下，土地價格就會上漲。另外，城市基礎設施完善、城市規劃功能健全程度等因素也會影響土地價值上漲。5、土

28、地限制性規劃條件和市政配套條件對土地價值影響較大。一、土地市場特點一、土地市場特點二、中國土地市場化進程演變二、中國土地市場化進程演變憲法修正案將“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”納入憲法中，解除土地使用權轉讓的法律障礙，之后出現了成規模的土地使用權轉讓。國務院發布實施城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，使土地使用權轉讓規則得以更加完善，這是中國土地交易制度改革的里程碑。深圳首先引入香港土地出讓模式，拍賣土地使用權，成為在中國進行土地使用權出讓的第一個試點城市。1987年12月1日1987年12月1日1999年國務院條例1999年國務院條例1988年憲法修正案1988年憲法修正案國土資源部

29、發布招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定，要求自2002年7月1日起，經營性用地的國有土地使用權出讓一律采用招標、拍賣或者掛牌方式。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發71號令規定：協議出讓土地中歷史遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系,所有的協議出讓經營性土地將于2004年8月31日停止。該文件從政策上終止了經營上用地的協議出讓。國務院發布15號文件，明確土地經營管理的有關規定，該文件可以稱之為新的土地出讓改革制度的開端，標志著土地市場建設開始真正走向規范化和市場化，并形成制度。2001年4月30日2001年4月30日

30、2004年2004年“8.318.31”大限大限2002年4月30日2002年4月30日二、中國土地市場化進程演變二、中國土地市場化進程演變（一）參與拍賣出讓1、拍賣出讓拍賣出讓又稱競投，是指由出讓人按照指定的時間、地點，組織符合條件的競買人到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權出讓給出價最高者的一種出讓方式。2、一般規則(1)主持人點算競買人；(2)拍賣開始前，主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；(3)主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度；(4)主持人報出起叫價；(5)競買人舉牌應價或者報價；(6)主持人確認該應價后繼續競價；(7)主持人連續三次

31、宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；(8)主持人宣布最高應價者為競得人；（9）競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價（或拍賣保留價）時，主持人終止拍賣。（一）參與拍賣出讓1、拍賣出讓拍賣出讓又稱競投，是指由出讓人按照指定的時間、地點，組織符合條件的競買人到場，就土地出讓價格公開叫價競投，并將土地使用權出讓給出價最高者的一種出讓方式。2、一般規則(1)主持人點算競買人；(2)拍賣開始前，主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；(3)主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度；(4)主持人報出起叫價；(5)競買人舉牌應價或者報價；(6)主持人確認該

32、應價后繼續競價；(7)主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；(8)主持人宣布最高應價者為競得人；（9）競買人不足三人，或者競買人的最高應價未達到底價（或拍賣保留價）時，主持人終止拍賣。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式3、拍賣出讓特點（1）通過公開競價，按照3、拍賣出讓特點（1）通過公開競價，按照“價高者得價高者得”原則，確定土地使用權受讓人。對于競買人會有更多平等參與的競爭機會，（2）由于采用現場競價方法，競買人需要在較短的時間根據現場競價形勢、對手競價情況報價，競價最為激烈。由于競價激烈，成交地價往往增幅較高。（3）拍賣充分引進競爭機制，排除任何主觀因素，

33、并使土地出讓價格較好地反映當時該地塊市場供求關系，政府出讓也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。（4）它適用于投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅游業和娛樂用地，特別是大中城市區位條件好地塊出讓。原則，確定土地使用權受讓人。對于競買人會有更多平等參與的競爭機會，（2）由于采用現場競價方法，競買人需要在較短的時間根據現場競價形勢、對手競價情況報價，競價最為激烈。由于競價激烈，成交地價往往增幅較高。（3）拍賣充分引進競爭機制，排除任何主觀因素，并使土地出讓價格較好地反映當時該地塊市場供求關系，政府出讓也可獲得較高收益，較大幅度地增加財政收入。（4）它適用于投資環境好、盈利大、競爭性強

34、的商業、金融業、旅游業和娛樂用地，特別是大中城市區位條件好地塊出讓。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式（二）參與掛牌出讓1、掛牌出讓掛牌出讓是指出讓人發布掛牌公告，在公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者。2、一般規則(1)在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；(2)符合條件的競買人填寫報價單報價；(3)出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；(4)出讓人繼續接受新的報價；

35、(5)出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。（二）參與掛牌出讓1、掛牌出讓掛牌出讓是指出讓人發布掛牌公告，在公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者。2、一般規則(1)在掛牌公告規定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布；(2)符合條件的競買人填寫報價單報價；(3)出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；(4)出讓人繼續接受新的報價；(5)出讓人在掛牌公告規定的掛牌截止時間確定競得人。三、

36、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式（二）參與掛牌出讓3、掛牌成交條件（1）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，掛牌成交；（2）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人；（3）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。4、掛牌轉拍賣競價在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。（二）參與掛牌出讓3、掛牌成交條件（1）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，掛牌成交；（2）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的

37、，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人；（3）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。4、掛牌轉拍賣競價在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式（二）參與掛牌出讓5、出讓特點掛牌出讓綜合體現招標、拍賣的優點，同樣是具有公開、公平、公正特點，尤其適用于當前土地市場現狀，具有招標、拍賣不具備的優勢：（1）掛牌時間長。一般規定掛牌起始時間不得少于10個工作日。相比公開拍賣在短時間內報價，掛牌競爭較為溫和，競買人報價有一定的思考時間，有利于

38、競買人理性決策和競爭。（2）允許多次報價。不同于一次性投標報價，競買人根據形勢變化可以調整報價。（二）參與掛牌出讓5、出讓特點掛牌出讓綜合體現招標、拍賣的優點，同樣是具有公開、公平、公正特點，尤其適用于當前土地市場現狀，具有招標、拍賣不具備的優勢：（1）掛牌時間長。一般規定掛牌起始時間不得少于10個工作日。相比公開拍賣在短時間內報價，掛牌競爭較為溫和，競買人報價有一定的思考時間，有利于競買人理性決策和競爭。（2）允許多次報價。不同于一次性投標報價，競買人根據形勢變化可以調整報價。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式（三）參與招標出讓1、招標出讓出讓人發布招標公告，在規定時間內由競買人以書面

39、投標的形式參加競買，再由招標人根據確定的評標要求，確定土地使用權受讓人的行為。一般適用于對開發有較高要求的建設用地，由土地管理部門向特定的多數人發出要約邀請，招引他人投標。2、一般規則(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱，以出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。（2）標書投入標箱后，不可撤回。(3)出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標人少于三人的，出讓人應當重新招標。（4）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。（5）評標小組按照招標文件確定

40、的評標標準和方法，對投標書進行評審。(6)招標人根據評標結果，確定中標人。（三）參與招標出讓1、招標出讓出讓人發布招標公告，在規定時間內由競買人以書面投標的形式參加競買，再由招標人根據確定的評標要求，確定土地使用權受讓人的行為。一般適用于對開發有較高要求的建設用地，由土地管理部門向特定的多數人發出要約邀請，招引他人投標。2、一般規則(1)投標人在投標截止時間前將標書投入標箱，以出讓人在投標截止時間前收到的方為有效。（2）標書投入標箱后，不可撤回。(3)出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。檢查標箱的密封情況，當眾開啟標箱，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的主要內容。投標

41、人少于三人的，出讓人應當重新招標。（4）評標小組進行評標。評標小組由出讓人代表、有關專家組成，成員人數為五人以上的單數。（5）評標小組按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標書進行評審。(6)招標人根據評標結果，確定中標人。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式3、評標標準（1）綜合評價標準采用綜合評價方式的確定中標人。綜合評價指標包括競標地價、規劃方案、企業資質、經營業績、資金狀況以及獲獎等情況，每項指標都有相應的權重，通過加總計算選出中標人。一般來說，能夠最大限度地滿足各項綜合評價標準且價格最高的投標人為中標人，但是并非單純的報價最高者得。綜合評價招標應用：上海花木新民北地塊招標、北京廣

42、渠路36號地塊招標3、評標標準（1）綜合評價標準采用綜合評價方式的確定中標人。綜合評價指標包括競標地價、規劃方案、企業資質、經營業績、資金狀況以及獲獎等情況，每項指標都有相應的權重，通過加總計算選出中標人。一般來說，能夠最大限度地滿足各項綜合評價標準且價格最高的投標人為中標人，但是并非單純的報價最高者得。綜合評價招標應用：上海花木新民北地塊招標、北京廣渠路36號地塊招標三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式3、評標標準（2）簡易評價標準競買人一次性報出競標地價，以地價報價為評標標準，高出招標底價為有效標，有效標中報價最高的競買人為中標人。簡易評價標準應用：2006年9月15日深圳松崗、奧體新

43、城項目招標；2006年8月廣州金沙洲D區項目招標。4、招標出讓特點招標與掛牌、拍賣出讓相比，最大差別在于采用是一次性保密報價，對于競買人的土地估價和操作水平提出更高要求。采用招標出讓，競標人只有一次背對背的報價機會，避免公開競價過程中因競爭激烈導致非理性報價行為發生，一定程度上有助于理性報價，防止地價過快上漲。3、評標標準（2）簡易評價標準競買人一次性報出競標地價，以地價報價為評標標準，高出招標底價為有效標，有效標中報價最高的競買人為中標人。簡易評價標準應用：2006年9月15日深圳松崗、奧體新城項目招標；2006年8月廣州金沙洲D區項目招標。4、招標出讓特點招標與掛牌、拍賣出讓相比，最大差別

44、在于采用是一次性保密報價，對于競買人的土地估價和操作水平提出更高要求。采用招標出讓，競標人只有一次背對背的報價機會，避免公開競價過程中因競爭激烈導致非理性報價行為發生，一定程度上有助于理性報價，防止地價過快上漲。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式（四）購買土地使用權轉讓土地1、轉讓條件城市房地產管理法第38條規定：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發，房屋建設工程完成開發投資總額25以上的項目可以轉讓土地使用權。2、轉讓方式土地使用權轉讓需要通過掛牌方式交易完成，與參加土地出讓相比，掛牌轉讓需要與土地持有人提前協商，

45、操作性相對最大。（四）購買土地使用權轉讓土地1、轉讓條件城市房地產管理法第38條規定：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發，房屋建設工程完成開發投資總額25以上的項目可以轉讓土地使用權。2、轉讓方式土地使用權轉讓需要通過掛牌方式交易完成，與參加土地出讓相比，掛牌轉讓需要與土地持有人提前協商，操作性相對最大。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式（五）收購項目公司股權通過收購項目公司的股權，進而控制土地使用權。（五）收購項目公司股權通過收購項目公司的股權，進而控制土地使用權。優勢：優勢：1、相對土地1、相對土地“招、拍、掛

46、招、拍、掛”，土地成本一般較低。，土地成本一般較低。風險：風險：承接目標公司的所有債權債務，需要在收購之前進行盡職調查防范風險，有操作難度，操作時間也比較長。承接目標公司的所有債權債務，需要在收購之前進行盡職調查防范風險，有操作難度，操作時間也比較長。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式與被收購公司簽署合作意向框架協議：明確土地交易成本、規劃條件、付款方式等A A聘請會計師和律師事務所對被收購公司進行盡職調查B B調查公司及其土地的合法性、明確其經營狀況、債權債務等C C具備收購條件，簽署正式的股權轉讓協議D D剝離債務，辦理股權交割手續和辦理工商登記E E移交公司資料和土地資料F F變更

47、公司名稱G G完成公司收購與土地交易H H公司收購流程公司收購流程（六）聯營合作1、一般規則在公開市場之外，尋求和土地持有人合作，采取聯合開發、投資參股或物業分成分利的方式，獲得項目開發權。2、合作方式通過我方用資金入股、土地方用土地使用權作價入股的方式，共同組成項目開發公司，以聯營方式解決“有錢的沒地”、“有地的沒錢”問題。聯營合作不涉及土地使用權轉讓，也不需要經過掛牌轉讓程序，但是需要與土地方簽署合作協議，約定合作方式、合作條件、合作分成（分利）、合作項目公司經營管理等問題。（六）聯營合作1、一般規則在公開市場之外，尋求和土地持有人合作，采取聯合開發、投資參股或物業分成分利的方式，獲得項目

48、開發權。2、合作方式通過我方用資金入股、土地方用土地使用權作價入股的方式，共同組成項目開發公司，以聯營方式解決“有錢的沒地”、“有地的沒錢”問題。聯營合作不涉及土地使用權轉讓，也不需要經過掛牌轉讓程序，但是需要與土地方簽署合作協議，約定合作方式、合作條件、合作分成（分利）、合作項目公司經營管理等問題。三、土地資源獲取方式三、土地資源獲取方式3.投資管理的工作實踐投資管理的工作實踐一、嚴格的制度保障一、嚴格的制度保障二、前瞻性的科學研究二、前瞻性的科學研究三、預見性的風險防范三、預見性的風險防范四、全過程的投資流程四、全過程的投資流程五、適度的對外合作五、適度的對外合作4.投資風險的防范與化解4

49、.投資風險的防范與化解謝謝！謝謝！一、風險來源一、風險來源現階段，房地產行業面臨的行業系統性風險（整體性風險）是由政治、經濟及社會環境等宏觀因素誘發的，主要來自宏觀調控政策調整帶來的財政金融土地政策風險、區域發展不平衡帶來的投資機會風險、市場需求變動帶來的銷售波動風險等。謝謝！謝謝！二、風險防范與化解二、風險防范與化解（一）擴大市場占有率，鞏固市場領導地位，夯實抗拒風險的基礎（二）跨域投資，形成分散風險的區域布局（三）持有長線收租型物業，形成分散銷售風險的產品結構（一）擴大市場占有率，鞏固市場領導地位，夯實抗拒風險的基礎（二）跨域投資，形成分散風險的區域布局（三）持有長線收租型物業，形成分散銷售風險的產品結構講義完畢！講義完畢！