1、東亞新華營銷管理中心東亞新華營銷管理中心顓橋項目自持部分銷售模式研究 產(chǎn)品研發(fā)部 2017.01Content 目錄123自持物業(yè)銷售模式研究顓橋項目運營模式建議顓橋項目財務分析九華山莊（租金+押金模式）國際E莊（銷售使用權模式）拾樂府（深圳會籍制模式）自持物業(yè)銷售模式研究東亞新華營銷管理中心Part1 自持物業(yè)銷售模式匯總自持物業(yè)銷售模式案例分析自持物業(yè)銷售模式匯總東亞新華營銷管理中心東亞新華營銷管理中心項目名稱九華山莊（北京）國際e莊（北京）拾樂府（深圳）運營模式租金+押金銷售使用權（租賃合同）會籍制銷售流程開發(fā)商組建團隊宣傳推廣客戶預約看房選房預定簽約入住開發(fā)商組建團隊置業(yè)顧問培訓現(xiàn)場接

2、待電訪邀約帶客看房選房預定簽約合同開發(fā)商組建團隊制定營銷策劃方案電商宣傳推廣客戶預約看樣品房選房預定簽約入住簽約流程簽30年租賃合同（租期20年+10年贈送使用權）客戶付款（租金+押金）入住開具（押金+租金）收據(jù)及租金發(fā)票簽39年租賃合同（租期20年+19年贈送使用權）客戶付款（意向金）入住開具（押金+租金）收據(jù)、租金發(fā)票及收據(jù)簽20年會員（20年+19年免費自動續(xù)期）客戶付款開具會籍費收據(jù)及發(fā)票收費方式全款一次性付款全款一次性付款1、貸款銀行為寶桂銀行,由開發(fā)商進行擔保，根據(jù)客戶自身的資信、企業(yè)流水等來確定具體貸款額度，首付五成，剩下五成分5年付清，貸款利率在7.8%左右2、金卡會員年費1年

3、1萬，銀卡會員費一年5000元XX費用開具發(fā)票租金開具租賃發(fā)票，每五年開一次租賃發(fā)票租金開具租賃發(fā)票，一次性開具全款租賃發(fā)票會籍費、每年繳交的會員費開具服務類發(fā)票會籍費的發(fā)票不論全款或按揭，均交樓后憑收據(jù)一次性開具XX費用開具收據(jù)開具租金收據(jù)，押金收據(jù)，憑收據(jù)開具租金發(fā)票開具租金收據(jù)，憑收據(jù)開租賃發(fā)票房產(chǎn)稅、土地使用稅以會員費形式繳交，開具服務類發(fā)票及收據(jù)盈利模式租金收入+押金投資盈利+物業(yè)費+其他服務收費銷售收入+物業(yè)費銷售收入（會籍費）+會員年費+會員轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)費+物業(yè)費是否可以抵押否否否轉(zhuǎn)租/轉(zhuǎn)售條件轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)讓乙方有權將該度假別墅進行出租或通過其他方式進行處置，并獲取相應的收

4、益，甲方對此不予干涉。乙方申請入會并取得會員卡后，會員卡不得退還，但乙方可以將會員卡予以轉(zhuǎn)讓。乙方轉(zhuǎn)讓會員卡時，應按照會員章程進行繳納會籍費1%的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，結清欠交會員年費、水電等市政設施費及其他甲方和經(jīng)營管理公司提供有償服務的費用客戶可自己確定租金價格，然后發(fā)布租房信息尋求租戶甲方批準后，需交納承租人變更手續(xù)費6000元，待交納完畢手續(xù)費后，方可辦理入園服務協(xié)議變更等相關轉(zhuǎn)讓手續(xù)承租人通過甲方變更可售入會1年后可轉(zhuǎn)讓更名，更名手續(xù)費10000元租金/押金退還方式每5年及5年的倍數(shù)可選擇退房，甲乙雙方一致確認，合同解除后甲方有權從乙方保證金或剩余租金中扣除相關費用，并在辦理公館交付手續(xù)之日起

5、10日內(nèi)將乙方剩余租金及保證金本金交付給乙方租賃期滿后，甲方不再收取租金，房屋仍歸乙方使用，土地使用年限屆滿之后由房屋使用人按國家相關政策繳納相關費用并使用無法中途退租合同名稱九華國際養(yǎng)生會館全醫(yī)護型溫泉養(yǎng)老酒店租賃合同國際E莊房屋租賃合同樂趣會高新產(chǎn)業(yè)俱樂部金卡/銀卡會籍會員合約書交易物證租賃合同，收據(jù)，發(fā)票租賃合同，收據(jù)，發(fā)票會籍合約書、會員章程、甲、乙方承諾書、發(fā)票、收據(jù)建安成本6374元/5897元/6000元/平方米配套成本5173元/無配套配套配比養(yǎng)生公館建筑面積56萬，商業(yè)配套969334，溫泉公園66666，文娛中心4000無配套首層商業(yè)、眾創(chuàng)空間相關配套設施精裝成本2000元

6、/毛坯研發(fā)樓毛坯，公寓精裝修1500元/平方米營銷宣傳網(wǎng)絡平臺營銷為主，網(wǎng)站、微博、微信、房產(chǎn)門戶，多類型營銷方式網(wǎng)絡電商，電開追訪，圍擋廣告，短信1、線上微信公眾號、報紙平媒2、線下樓體廣告、圍擋3、向內(nèi)部員工和入駐企業(yè)以會員卡方式推廣；通過公司股東、高層介紹來進行推廣宣傳。推廣主題“九華養(yǎng)老”專區(qū)網(wǎng)絡電商推廣主推：東南五環(huán)現(xiàn)房購房享9折送物業(yè)費別墅式辦公，公園里生長的建筑不同銷售模式運營對比|租金+押金、銷售使用權、會籍制模式東亞新華營銷管理中心不同銷售模式運營對比租金+押金、銷售使用權、會籍制對比模式租金+押金（九華山莊）銷售使用權（國際E莊）會員制（深圳拾樂府）優(yōu)勢1、以養(yǎng)老主題為主；

7、2、稅費靈活；1、一次銷售完畢，無需長時間運營，無運營風險；1、相關稅費靈活；2、兼顧一次性銷售，減小運營風險。劣勢1、需長期運營，運營成本較高；2、需要相關配套，配套成本較高。1、法律糾紛較多，如按政府規(guī)定土地使用稅費用應由產(chǎn)權人自行繳納，直接向使用人收取容易引發(fā)開發(fā)商與使用人之間的矛盾糾紛；1、需要配備部分高端配套吸引客戶，配套成本較高。東亞新華營銷管理中心選取項目基本信息對比項目名稱九華山莊國際養(yǎng)老公館（北京）國際E莊（北京）拾樂府（深圳）土地產(chǎn)權50年50年50年土地性質(zhì)綜合性用地工業(yè)用地工業(yè)用地項目位置北京市六環(huán)外昌平區(qū)小湯鎮(zhèn)順沙路75號北京亦莊開發(fā)區(qū)路東新區(qū)A9街區(qū)龍崗中心城北通道

8、與回龍路交匯處開盤時間2012年2011年2015年12月去化率5#、15#樓100%，9#樓50%20%公寓售罄，別墅91%總占地2000多畝（養(yǎng)生公館占地518畝）4.17萬4.2萬總建面160萬（養(yǎng)生公館建筑面積56萬，商業(yè)配套建筑面積104萬）7.47萬13萬物業(yè)類別出租類養(yǎng)老地產(chǎn)辦公公寓（創(chuàng)意工作室），層高2.9m創(chuàng)意研發(fā)用房（4層，層高6m，帶地下室5.1m）公寓（35-66，3.5m層高）寫字樓（1000-1300整層）別墅式客房、酒店、會議中心、溫泉中心、養(yǎng)生館銷售價格精裝報價5000元/毛坯報價15000元/創(chuàng)意研發(fā)用房均價3.8萬/公寓均價2.3萬/，精裝1500元/租金6

9、0-120萬押金60-200萬物業(yè)產(chǎn)權簽訂20年租賃合同，贈送10年使用權（共30年）39年租賃合同（租期20年+19年贈送使用權）簽訂20年會籍合約書，到期后自動續(xù)期到2055年1月31日燃氣、供暖無燃氣、集中供暖有燃氣，分戶式壁掛爐有燃氣，無市政供暖東亞新華營銷管理中心自持物業(yè)銷售模式案例分析九華山莊（押金+租金模式）國際E莊（銷售使用權模式）拾樂府（深圳會籍制）東亞新華營銷管理中心九華山莊|項目地圖位于北京市昌平區(qū)小湯鎮(zhèn)，距離北六環(huán)外2.5km緊挨順沙路，距離立湯路800m，開車出行比較便利東亞新華營銷管理中心九華山莊|基本信息占地2000多畝，總建面160萬，出租類養(yǎng)老地產(chǎn)，首家全醫(yī)護

10、型溫泉養(yǎng)老酒店全程醫(yī)療+全面配套+精神關懷基本信息：項目地址：北京市六環(huán)外昌平區(qū)小湯鎮(zhèn)順沙路75號總占地面積：2000多畝（養(yǎng)生公館占地518畝）總建筑面積：160萬（養(yǎng)生公館建筑面積56萬）物業(yè)類別：出租類養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型：別墅式客房、酒店、會議中心、溫泉中心、養(yǎng)生館裝修狀況：精裝報價5000元/開始運營時間：2012年土地性質(zhì)：綜合性用地產(chǎn)權年限：50年，對外出租20年，贈送10年使用權（共30年）東亞新華營銷管理中心九華山莊|規(guī)劃情況養(yǎng)生公館分三期推向市場：一期：共2棟樓，15號樓480套，面積38-82；5號樓312套，面積75-150；目前已經(jīng)交房入住；二期：9號樓264套，面積75

11、-125；預計2018年初交房；三期：正在規(guī)劃中；項目配有九華健康體檢中心、九華中醫(yī)養(yǎng)生館、獨具特色的溫泉主題公園、項目齊全的運動康體中心、設施一流的娛樂中心、仿皇家古典園林風格構建的湯泉行宮，以及眾多超市、餐飲場所等；養(yǎng)生公館共分三期開發(fā)，目前共推出3棟樓，15#為中端產(chǎn)品，面積為38-825#、9#為高端產(chǎn)品，面積為75-150另外配有九華健康體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生館、溫泉主題公園等配套設施東亞新華營銷管理中心九華山莊|產(chǎn)品及價格5#：2012年初開始出租，2013年5月31日交房【售罄】，低總價去化快；15#：2013年6月8號對外出租，2014年5月18日入住【現(xiàn)房】，售罄；9#：2015

12、年1月開始期房對外預租，預計2018年交房。公寓價格因樓棟和戶型不同，5#租金為1萬/年，15#租金為1.5-2萬/年9#租金為2-4萬/年東亞新華營銷管理中心九華山莊|運營模式 銷售流程：開發(fā)商組建團隊宣傳推廣客戶預約看房選房預定簽約入住；簽約流程：簽30年租賃合同（租期20年+10年贈送使用權）客戶付款（租金+押金）入住開具（押金+租金）收據(jù)及租金發(fā)票；收費方式：1.全款刷卡；2.私對公賬戶打款（住戶一次性繳納30年租金+保證金）；3.押金租金開具收據(jù)、憑租金收據(jù)開具發(fā)票；4.押金只能開具收據(jù)，租金可開具收據(jù)和發(fā)票，但因涉及到稅費問題，不能一次性開具全額發(fā)票，需根據(jù)客戶簽約的協(xié)議年限進行開

13、具發(fā)票（如協(xié)議10年可退房，那么10年內(nèi)最多可開具10年租金發(fā)票）；交房情況：精裝交房，精裝標準5000元/，家電衛(wèi)浴齊備，每個房間均配有床上用品，設有應急呼叫按鈕；其他費用：會員餐12-30元/天；物業(yè)費2-3元/月（因樓棟不同）；地熱集中采暖28元/年；溫泉水、直飲水入戶，自來水6元/噸，24小時溫泉熱水30元/噸；電費1元/度，養(yǎng)老綜合服務費（僅9#），不通燃氣，網(wǎng)費、電視、電話費按市價等；采用租金+押金模式，簽約30年租賃合同，一次性全款支付（私對公賬戶打款），精裝交房運營模式：租金+押金模式東亞新華營銷管理中心九華山莊|會員辦理入住資格和流程（1）入住對象：無嚴格限制，年輕人和老年人

14、均可；（2）入住流程：入會當事人過來進行排號預約持身份證與本院簽訂租賃合同（附有退房期限協(xié)議）一次性全款交納入院押金+租金（因樓棟、戶型價格不同）；會員權益（1）定點醫(yī)保醫(yī)院（九華醫(yī)院）為住戶提供醫(yī)保服務，入戶期間絕大多數(shù)醫(yī)療費用均可通過醫(yī)保報銷，減輕了老人入住后的醫(yī)療費用與生活壓力；（2）會員和擁有本院養(yǎng)老會員的直系親屬均可享受溫泉體驗；入住資格無嚴格限制，持身份證簽訂租賃合同，一次性全款交納押金+租金會員可享受醫(yī)保服務和免費溫泉體驗，住戶中途不住可進行轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租價格自定協(xié)議到期住戶可申請退房轉(zhuǎn)讓，九華退剩余年限租金及全部押金，否則會按協(xié)議扣除一定租金會員轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租（1）轉(zhuǎn)讓：住戶合同有效期

15、未滿，中途不住可委托九華進行轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租價格住戶自定，九華會收取住戶轉(zhuǎn)租租金30%作為服務費，同時住戶獲得一定的代租收益，另外住戶也可自己進行轉(zhuǎn)租，收益全歸個人所有。注：大多數(shù)情況客戶不委托九華轉(zhuǎn)租；（2）轉(zhuǎn)租：住戶已到合同協(xié)議期（因樓棟不同，5/10年倍數(shù)），九華退還剩余年限租金及全部押金（10天內(nèi)）；合同有效期未滿，中途不住可申請退房，按照合同協(xié)議期限扣除（按5/10年倍數(shù)退款），并退還剩余年限租金及全部押金（10天內(nèi)）；會員免費享受配套和服務（1）配套設施：根據(jù)老人特點，設置了書畫室、國學館、棋牌室、舞蹈室、健身房、游泳館、運動中心等休閑娛樂設施，還配有生活超市、專門老年餐廳、自住洗衣房、

16、24小時護士站等日常生活配套服務；（2）享受服務：會員所有房間均設有應急呼叫系統(tǒng)，每天有專門打掃衛(wèi)生和護理。另外中端客戶可享受每年120次溫泉休閑年卡1張及2次免費體檢服務，高端客戶可享受每年免費體檢服務及不限次數(shù)的溫泉體驗；東亞新華營銷管理中心九華山莊|成本明細成本明細：九華山莊建安成本（元/）6374精裝成本（元/）2000配套成本（元/）5173u養(yǎng)生公館建筑面積56萬，商業(yè)配套969334，溫泉公園66666，文娛中心4000東亞新華營銷管理中心九華山莊|銷售相關信息養(yǎng)老公寓共2棟現(xiàn)房（5#、15#）和1棟期房（9#），期房預計2018年初交房。目前2棟現(xiàn)房均已滿租，1棟期房正在預租中

17、，現(xiàn)已有50%預租率；15#初期租金價格為1萬/年，目前已漲至1.5萬/年和2萬/年，養(yǎng)老公寓產(chǎn)品價格整體呈不斷上漲趨勢；2棟現(xiàn)房中有部分住戶房子處于空置狀態(tài)，正在進行轉(zhuǎn)租中，有1年、3年和6年多種選擇，需一次性付清總租金+保證金，租期越長，房租越便宜；銷售模式租金+押金銷售模式，可養(yǎng)老可投資目前2棟現(xiàn)房（5#、15#）均已滿租，且有部分住戶房子處于空置狀態(tài)，正在進行轉(zhuǎn)租中期房9#正在預租中，截止現(xiàn)在預租率為50%租賃情況只租不售，簽約合同30年，一次性全款支付押金+租金，老人在入住期間需支付相應生活費和物業(yè)費；合同有效期未滿期間可轉(zhuǎn)租也可退房，選擇轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租價格和時間住戶自定，住戶獲取相應的

18、的收益；選擇退房，若已到合同協(xié)議期，九華退還剩余年限租金及全部押金；若還未到合同協(xié)議期，九華會按合同協(xié)議規(guī)定的期限扣除租金，并退還剩余年限租金及全部押金；東亞新華營銷管理中心九華山莊|銷售相關信息押金只能開具收據(jù)，租金可開具收據(jù)和發(fā)票，但因涉及到稅費問題，不能一次性開具全額發(fā)票，需根據(jù)客戶簽約的協(xié)議年限進行開具發(fā)票（如協(xié)議10年可退房，那么10年內(nèi)最多可開具10年租金發(fā)票）；開發(fā)票情況客戶情況通過項目銷售了解到：客戶50%為高知、高薪的中老年人，部分有海外背景，多關注醫(yī)療、就餐、安全、配套；30%為年輕人為父母養(yǎng)老購房，多關注養(yǎng)老環(huán)境、配套和投資潛力；20%為年輕人自己購買用于投資，重視投資潛

19、力。另外通過對園區(qū)內(nèi)入住的老人了解可知，入住老人年齡多以60-75歲為主，目前老人對園區(qū)管理、醫(yī)療和配套服務滿意度較高。押金只可開收據(jù)，租金可開收據(jù)和發(fā)票，但是租金不能一次性開具全額發(fā)票需根據(jù)客戶簽約的協(xié)議進行發(fā)票開具入住客戶多為高知高薪中老年人，也有約20%年輕客戶購買用于純投資老人對園區(qū)管理、醫(yī)療和配套服務滿意度較高東亞新華營銷管理中心九華山莊|盈利模式租金+押金模式，一次性收取30年租金+押金，通過大額資金管理進行盈利；另外通過物業(yè)管理費及增值服務費進行盈利；后期通過口碑推廣不斷提高租金及押金，同時對住戶提供轉(zhuǎn)租服務收取相應服務費。前期一次性收取30年租金+押金，對大額資金進行管理盈利，

20、后期有物業(yè)管理費、增值服務費、轉(zhuǎn)租服務費等，同時通過口碑推廣逐漸提高租金及押金東亞新華營銷管理中心九華山莊|營銷宣傳九華集團官方網(wǎng)站開設“九華養(yǎng)老”專區(qū)；官網(wǎng)鏈接官方微信和微博二維碼；九華山莊官方微博增加九華山莊及養(yǎng)生公館宣傳渠道；專業(yè)房產(chǎn)類網(wǎng)站宣傳，動態(tài)更新及時；搜房網(wǎng)鳳凰網(wǎng)九華集團官方網(wǎng)站九華山莊官方微博采用網(wǎng)絡平臺營銷為主，官網(wǎng)、微博、微信、房產(chǎn)門戶，多類型營銷方式東亞新華營銷管理中心九華山莊|環(huán)境展示環(huán)境活動區(qū)域入口九華醫(yī)院東亞新華營銷管理中心九華山莊|環(huán)境展示普通標房套間舞蹈室格子鋪餐廳臺球廳東亞新華營銷管理中心自持物業(yè)銷售模式案例九華山莊（租金+押金模式）國際E莊（銷售使用權模式）

21、拾樂府（深圳會籍制）東亞新華營銷管理中心國際E莊|項目地圖天安門距國際e莊直線距離約15公里；東南三環(huán)距國際e莊直線距離約8公里；東南四環(huán)距國際e莊直線距離約5公里；京津唐高速距國際e莊直線距離約1.5公里；萬源街地鐵站距國際e莊直線距離約2.7公里。位于亦莊科技園區(qū)居住核心，距離東南四環(huán)約5km臨近京津唐高速（約1.5km），距萬源街地鐵約2.7km，交通比較便利東亞新華營銷管理中心國際E莊|項目基本信息地址：北京亦莊開發(fā)區(qū)路東新區(qū)A9街區(qū)指標：占地4.17萬，建面7.47萬，容積率1.89物業(yè)形態(tài)：辦公公寓（創(chuàng)意工作室），層高2.9m總房源：800戶產(chǎn)品主力面積：55-89銷售情況：J1樓

22、已于11年售罄，J2樓于2016年6月開盤，J3、J4號待售開發(fā)商：北京維京宏強投資管理有限公司物業(yè)費：2.6元/月裝修標準：毛坯配套設施：5萬的大型商業(yè)中心、8千的歐式風情步行商業(yè)街；中小學、幼兒園、社區(qū)醫(yī)療、區(qū)域醫(yī)院一應俱全銷售模式：銷售使用權土地性質(zhì)：工業(yè)用地，產(chǎn)權50年（2005.12-2055.12）工業(yè)用地，占地4.17萬，建7.47萬，產(chǎn)品為2.9m層高辦公公寓，毛坯交房東亞新華營銷管理中心國際E莊|項目基本信息55-64平米2居共計480套82-94平米2居共計260套117-118平米2居共計60套產(chǎn)品報價：57兩居：16743元/，82兩居：14892元/117三居：136

23、79元/東亞新華營銷管理中心國際E莊|銷售模式：銷售使用權開發(fā)商組建團隊置業(yè)顧問培訓現(xiàn)場接待電訪邀約帶客看房選房預訂簽約合同；銷售流程簽約流程確定房源交2萬定金簽約留房全款交付簽訂20年租賃合同（并贈送19年使用權）交付入住開具20年租賃發(fā)票；東亞新華營銷管理中心國際E莊|銷售模式：銷售使用權收費方式：u付款方式：一次性全款支付（無法進行商業(yè)貸款）；u定金2萬簽約留房，電商4萬抵6萬，電商折扣基礎上每平米優(yōu)惠200元/；u物業(yè)費：2.6元/.月，按全年收取；交房情況：u毛坯交房；u 通燃氣、商水商電、壁掛爐供暖（分戶），以上收費均按市政收費；票據(jù)情況：u20年租金開租賃發(fā)票；一次性全款支付20

24、年租金，開租賃發(fā)票，毛坯交房東亞新華營銷管理中心國際E莊|銷售情況u國際E莊項目共計800套房源，目前5#在售，銷售報價為15000元/，5#樓共15層，2梯8戶，主力戶型為58平米一居、66平米兩居的平層，層高2.9米。截止2016年11月25日累計簽約151套，2016年11月簽約均價14760元/平米；未售套數(shù)為649套；u銷售現(xiàn)場五證展示：只展示已取得的銷證，建設工程規(guī)劃許可證，建設用地規(guī)劃許可證均無法核實真實性。項目共800套房源，目前已簽約151套，剩余649套，2016年簽約均價為1.5萬/東亞新華營銷管理中心國際E莊|盈利模式u通過進行銷售使用權，以整租的模式一次性收取20年租

25、金，通過大額資金管理進行盈利。因土地無法分割，房屋銷售使用權時，無需繳納土增稅，減少開發(fā)商成本。盈利模式：銷售使用權模式，以整租模式一次性收取20年租金，對大額資金進行管理進行盈利東亞新華營銷管理中心國際E莊|營銷宣傳網(wǎng)絡電商現(xiàn)場圍擋營銷宣傳方式主要有：網(wǎng)絡電商，電開追訪，圍擋廣告，短信推廣主題東亞新華營銷管理中心國際E莊|項目環(huán)境展示售樓處外部展示入口商業(yè)外部展示樣板間展示空調(diào)機房展示東亞新華營銷管理中心自持物業(yè)銷售模式案例九華山莊（租金+押金模式）國際E莊（銷售使用權模式）拾樂府（深圳會籍制）東亞新華營銷管理中心拾樂府|項目地圖項目位于龍崗中心城北通道與回龍路交匯處，距3號地鐵線龍城廣場站

26、3.4km緊臨鹽龍大道，距離仁深高速2km，自駕出行方便拾樂府市政府27km大區(qū)位世界之窗33km龍崗區(qū)福田區(qū)拾樂府地鐵3號線仁深高速沈海高速鹽龍大道3.4km4.1km2km小區(qū)位龍城廣場站區(qū)政府東亞新華營銷管理中心拾樂府|基本信息項目與2015年12月開盤，占地4.2萬，工業(yè)用地，剩余產(chǎn)權39年，產(chǎn)品為平層公寓+創(chuàng)意研發(fā)用房（疊拼別墅）+寫字樓其中創(chuàng)意研發(fā)用房（毛坯）和公寓（精裝報價1500元/）均會籍制銷售，寫字樓僅供出租（毛坯）項目地址：龍崗中心城北通道與回龍路交匯處指標：占地4.2萬，建面13萬，容積率3.0物業(yè)類別：創(chuàng)意研發(fā)用房（4層，層高6m，帶地下室5.1m）、寫字樓（1000

27、-1300整層）、公寓（35-66，3.5m層高）產(chǎn)品主力面積：公寓35-66，創(chuàng)意研發(fā)用房191-198開盤時間：2015年12月戶數(shù)：創(chuàng)意研發(fā)用房（疊拼別墅）128戶，公寓324戶停車位：540個物業(yè)費：前3年5.98元/月，3年后7.2元/月裝修標準：毛坯寫字樓和別墅，精裝平層公寓運營模式：會籍制用地性質(zhì)：工業(yè)用地產(chǎn)權年限：50年(2005年2月1日2055年1月31日)，剩余39年去化情況：創(chuàng)意研發(fā)用房目前剩余13套，去化率為90%開發(fā)商：深圳市越華創(chuàng)新科技工業(yè)工業(yè)城有限公司東亞新華營銷管理中心拾樂府|周邊市場情況物業(yè)類別 項目名稱 項目位置 容積率 開發(fā)商 建筑風格及外立面材質(zhì) 產(chǎn)品

28、類型 裝修標準（元/）戶型配比主力戶型面積 單價開盤日期交房日期住宅麓園鹽龍大道與黃閣路交匯處3.20深圳麓園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡約風格；涂料、石材高層毛坯兩居60%三居40%兩居89三居129-14240,000元/2014-04-262016-06-30壹錦園中心城龍平西路與愉龍路交匯處3.20深圳市文寶峰投資發(fā)展有限公司現(xiàn)代中式風格；石材高層毛坯三居66.67%四居33.33%三居76-87四居12548,000元/2015-07-222017-09-30別墅深房傳麒錦尚 新生村新城大道與龍鳳路交匯處2.26深圳市深房集團龍崗開發(fā)有限公司現(xiàn)代風格；石材、涂料聯(lián)排疊拼毛坯疊拼64.44%聯(lián)

29、排35.56%疊拼186-222聯(lián)排249-25343,000元/2015-12-122015-12-28益田玫瑰府邸龍平東路與博深高速交匯處0.48深圳市湖貝實業(yè)股份有限公司現(xiàn)代風格;涂料、石材聯(lián)排雙排毛坯聯(lián)排51.11%雙排48.88%聯(lián)排190-210雙拼380-55461,000元/2016-01-152016-12-31公寓萬科廣場v寓龍翔大道與龍城大道交匯處10.00 深圳市龍城廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)代風格；石材高層1500兩居100%67-69二居38,000元/2015-09-192018-09-30星河智薈地鐵3號線永湖站A2出口4.07深圳市創(chuàng)浩通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)代風

30、格；石材高層1000一居66.67%二居33.33%48-651-2居40,000元/2016-09-142018-10-31深房傳麒錦尚萬科廣場v寓星河智薈原公館益田玫瑰府邸本案2.8公里1公里1.3公里4.7公里7.9公里麓園壹錦園周邊住宅價格集中在4-4.8萬元/左右（毛坯）別墅價格集中在 4.3-6.1萬元/（毛坯）公寓(有產(chǎn)權）銷售價格均價為3.8-4萬元/（含精裝1000-1500元/）目前拾樂府項目創(chuàng)意研發(fā)用房（疊拼別墅）3.8萬元/（毛坯）、精裝公寓2.3萬元/（精裝標準1500元/）東亞新華營銷管理中心產(chǎn)品規(guī)劃：創(chuàng)意研發(fā)用房：共10棟樓，6m層高，主力面積191-198，6棟

31、2梯4戶、4棟1梯2戶，共128套，會籍制銷售，金卡會員；公寓：共1棟樓，3.5m層高，主力面積35-66，3梯18戶，18層，共324套，會籍制銷售，銀卡會員；寫字樓：共2棟，面積1000-1300，僅供整層出租；非會員制；配套：底商配套；該項目會員合約書體現(xiàn)會員可享受樂趣會提供的創(chuàng)業(yè)孵化辦公室、研討會議室、樂趣俱樂部、創(chuàng)業(yè)孵化平臺等一系列配套；但根據(jù)現(xiàn)場實際調(diào)研情況，開發(fā)商并未預留配套所需空間，此配套說辭僅為營銷噱頭，開發(fā)商未做出書面承諾；項目共規(guī)劃1棟18層公寓、10棟4層疊拼別墅（創(chuàng)意研發(fā)用房）及2棟寫字樓另配有底商及樂趣會提供的一系列相關配套拾樂府|規(guī)劃情況東亞新華營銷管理中心拾樂府

32、|產(chǎn)品及價格創(chuàng)意研發(fā)用房為疊拼別墅（毛坯），主力面積為191-198，均價3.8萬/公寓3.5m層高（精裝），主力面積為35-66，均價2.3萬/，精裝報價1500元/二層負一層一層夾層一層疊拼別墅東亞新華營銷管理中心拾樂府|會籍制|簡介及相關流程 運營模式會籍制，簽20年會員，會員分為金卡、銀卡兩種，可分期付款（首付50%）20年到期后自動續(xù)期到2055年1月31日 銷售流程（入會流程）：開發(fā)商組建團隊制定營銷策劃方案電商宣傳推廣客戶預約看樣品房選房預定簽約入住 簽約流程：簽20年會員（20年+19年免費自動續(xù)期）客戶付款開具會籍費收據(jù)及發(fā)票相關流程會籍制簡介會籍種類產(chǎn)品類型均價（元/）可享

33、受配套會員年費（元/年）金卡會員創(chuàng)意研發(fā)用房（疊拼）（層高6m,贈送地下室或閣樓）38000（毛坯）會員可享受由樂趣會提供的創(chuàng)業(yè)孵化辦公室、研討會議室、樂趣俱樂部、創(chuàng)業(yè)孵化平臺一系列配套；100005000銀卡會員配套公寓23000（精裝）入會條件會員權利1、入會可以是個人也可以是企業(yè)，會員分為金卡會員、銀卡會員兩種，金卡會員是針對創(chuàng)意研發(fā)用房，銀卡會員針對配套公寓；2、入會費為房屋建面*均價，可分期付款，首付50%，貸款銀行為寶桂銀行，由開發(fā)商進行；3、入會后需簽訂會籍合約書，內(nèi)容與一般租賃合同基本無異，包含會員章程、甲方承諾書、乙方承諾書、房屋平面圖、項目整體平面圖等附件；4、會員注冊滿一

34、年以后才可以將會籍進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓給第三方應通過甲方審核同意，甲方從中收取一定手續(xù)辦理的服務費，日后第三方與甲方有任何糾紛乙方應從中進行協(xié)調(diào)；1、會員章程中提到每個會籍可以有一個記名人，實行會員聯(lián)名制，每個會籍可以登記2-3名聯(lián)名會員，可同等享受會員所享有的會員配套用房的使用權，無需繳交其他費用；2、合同里規(guī)定會員可享受由樂趣會提供的創(chuàng)業(yè)孵化辦公室、研討會議室、樂趣俱樂部、創(chuàng)業(yè)孵化平臺一系列配套；但根據(jù)現(xiàn)場實際調(diào)研情況，未預留配套所需空間，此配套說辭僅為營銷噱頭，開發(fā)商未做出書面承諾；3、會員配套用房可進行使用20年，到期后自動續(xù)期到2055年1月31日（土地使用期限截止日），除房屋專項維修基金

35、、市政公用大配套費、管理費、會員費、水電費、燃氣費、房產(chǎn)稅、土地使用稅之外，無需再繳交其他費用；東亞新華營銷管理中心拾樂府|會籍制|收費及票據(jù) 會籍費可寶桂銀行按揭，開發(fā)商進行擔保，首付五成，5年分期，貸款利率7.8%左右會員費1年1萬（金卡會員），另外會籍費具體貸款額度會根據(jù)客戶自身資信、企業(yè)流水等來確定會籍費、會員費、房產(chǎn)稅、土地使用稅開具服務類發(fā)票和收據(jù)會籍費銀行按揭，貸款銀行為寶桂銀行，由開發(fā)商進行擔保，根據(jù)客戶自身的資信、企業(yè)流水等來確定具體貸款額度，首付五成，剩下五成分5年付清，貸款利率在7.8%左右；金卡會員年費1年1萬，銀卡會員1年5000元；收費方式相關票據(jù)會籍費、每年繳交的

36、會員費開具服務類發(fā)票及收據(jù)；會籍費的發(fā)票不論全款或按揭，均交樓后憑收據(jù)一次性開具房產(chǎn)稅、土地使用稅以會員費形式繳納，開具服務類發(fā)票及收據(jù)；東亞新華營銷管理中心會員中途不住可進行短期轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租價格自定會員中途無法中途退租且不可抵押，可轉(zhuǎn)讓會籍，甲方收取手續(xù)服務費（1）轉(zhuǎn)租：乙方可以自行定價尋找客戶進行短期轉(zhuǎn)租，收益全歸個人所有；（2）轉(zhuǎn)讓：實際為會籍更名，更名手續(xù)費1萬元；轉(zhuǎn)讓條件：會員注冊滿一年以后才可以將會籍進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓給第三方應通過甲方審核同意，甲方從中收取一定手續(xù)辦理的服務費，日后第三方與甲方有任何糾紛乙方應從中進行協(xié)調(diào)；（3）退租：無法中途退租；（4）抵押：不可進行抵押；拾樂府|會籍

37、制|轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓、退租、抵押 東亞新華營銷管理中心銷售收入+會員年費+會籍轉(zhuǎn)讓手續(xù)費+物業(yè)費1.銷售收入（會籍費）：房屋建面*價格；2.會員年費：房產(chǎn)稅+土地使用稅；3.會籍轉(zhuǎn)讓手續(xù)費：對轉(zhuǎn)讓會籍的客戶收取相應手續(xù)費；4.物業(yè)費：前3年5.98元/月，3年后7.2元/月，按全年繳納；5.項目通燃氣，無市政供暖，工業(yè)用水用電按市價收取。拾樂府|會籍制|盈利模式 盈利構成部分：東亞新華營銷管理中心拾樂府公寓部分已售罄，別墅僅剩12套，去化率約90%，目前去化情況良好拾樂府|會籍制|銷售情況 目前銷售情況：1棟公寓與2015年12月開盤，目前已售罄；創(chuàng)意研發(fā)用房（疊拼別墅）于2015年12月開盤，目前剩

38、余12套，總去化率約為90%；寫字樓預計明年開始對外出租。東亞新華營銷管理中心宣傳推廣主題：公園里生長的建筑主要宣傳方式：房產(chǎn)門戶、微信公眾號電商、圍擋、樓體廣告等多類型線上+線下營銷方式以會員卡方式向內(nèi)部員工和入駐企業(yè)推廣+公司股東、高層介紹拾樂府|會籍制|營銷宣傳房產(chǎn)門戶電商圍擋向內(nèi)部員工和入駐企業(yè)以會員卡方式推廣；通過公司股東、高層介紹進行宣傳推廣；各房產(chǎn)門戶、電商、圍擋等方式推廣；樓體廣告東亞新華營銷管理中心拾樂府|會籍制|環(huán)境展示別墅公寓售樓處客廳臥室衛(wèi)浴東亞新華營銷管理中心顓橋項目運營模式建議Part2 東亞新華營銷管理中心顓橋項目產(chǎn)品回顧東亞新華營銷管理中心產(chǎn)品回顧項目Loft公

39、寓自持不少于70%，自持公寓部分體量5.0萬，共計949套可售商墅1.21萬，共計44套項目總體配比產(chǎn)品建面（）面積占比（%）公寓LOFT公寓（自持）5000574%商墅（可售）1206018%臨街商業(yè)49897%配套用房3921%合計67446100%Loft公寓配比居室建筑面積（）套內(nèi)面積（）面寬（m）套數(shù)套型比例1居40.7325.883.631734.56%2居56.7236.04553656.48%3居70.2744.656.3968.96%公寓產(chǎn)品設計圖Loft公寓商墅截止至目前設計院方案配比東亞新華營銷管理中心產(chǎn)品回顧二層一層共兩棟loft公寓，一層二層均為1托2底商設計，建議在

40、底商部分打造或者引入部分配套設施，后期可以作為營銷宣傳點進行宣傳公寓底商1托2設計平面圖棋牌室健身房營養(yǎng)餐廳臺球廳圖書小屋銳意咖啡東亞新華營銷管理中心周邊市場情況物業(yè)類別 項目名稱 項目位置 容積率 開發(fā)商 建筑風格及外立面材質(zhì) 產(chǎn)品類型 裝修標準（元/）戶型配比主力戶型面積 單價租金（元/月）開盤日期交房日期住宅上海星河灣上海市閔行區(qū)都會路3888弄1.53上海金色紫都房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)代風格；涂料、石材高層10000三居34.53%四居64.86%三居180四居21055,000元/19000（3居）2013-08-252018-03-31銀橋花園上海市閔行區(qū)滬閔路3131弄1.7上海高成佳

41、苑置業(yè)有限公司現(xiàn)代風格；涂料多層;小高層毛坯一居5.41%兩居75.92%三居7.37%一居60兩居110三居13027,000元/1500（1居）3400（2居）2014-9-272017-12-31酒店式公寓春申景城上海市閔行區(qū)蓮花南路999號1.81上海蓮申房地產(chǎn)有限公司現(xiàn)代風格；石材高層;小高層;3000一居6.65%兩居51.45%三居37.46%三居144三居201四居24945,000元/4000（1居）5000（2居）6500（3居）2009-11-152015-06-30原公館上海市閔行區(qū)都市路727號2上海莘閔榮順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司草原風格;涂料多層;小高層2500一居50

42、%兩居35.74%復式14.26一居40兩居8035,000元/2500（1居）2009-07-282011-12-31萬科七寶國際上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)漕寶路中春路路口2.1上海東苑美墅置業(yè)有限公司現(xiàn)代風格；石材多層;小高層毛坯兩居100%40-50二居42,000元/5500-6000（2居）2013-12-232015-12-31龍盛國際商業(yè)廣場上海市閔行都市路3795號2.2上海龍盛商業(yè)發(fā)展有限公司現(xiàn)代風格；石材多層;小高層3000兩居100%二居6538,000元/5000（2居）2013-11-242015-12-31本項目周邊住宅價格集中在5.5萬元/左右（精裝標準10000元/）公

43、寓(有產(chǎn)權）銷售價格均價為4.5萬元/（含精裝3000元/）建議顓橋項目自持LOFT公寓銷售均價約2.1萬元/（毛坯）萬科七寶國際春申景城上海星河灣銀橋花園原公館龍盛國際商務廣場本案東亞新華營銷管理中心項目回顧 項目loft公寓需長時間全部自持，如何在短時間內(nèi)快速回籠資金？通過對以上3種模式的研究，選取其中有利于銷售的信息，給出顓橋運營模式建議自持比例相對較高如何實現(xiàn)資金快速回籠？東亞新華營銷管理中心東亞新華營銷管理中心顓橋自持物業(yè)運營模式建議東亞新華營銷管理中心顓橋項目運營模式建議|原則顓橋項目運營模式建議原則：1、利于銷售，利于回款；3、減小法律風險；2、以深圳會籍制（拾樂府）為主，融入銷

44、售使用權模式（國際E莊）、租金+押金模式（九華山莊）的可行部分。東亞新華營銷管理中心以深圳會籍制模式為主要參考，與業(yè)主簽訂20年會籍，到期后自動續(xù)期剩余產(chǎn)權年限建議項目精裝交房，給會員提供更大附加值通過業(yè)主入會，以配套用房的名義給予會員20年使用權限，到期后自動續(xù)期20/30年（共計40/50年使用權）；簽署會籍合約書（甲乙方承諾書等）u業(yè)主簽訂會籍合約書，本司給予會員配套用房20年使用權限，贈送20/30年使用權，并與本司簽訂會員合同；u住戶需要繳納20年會籍費，每年繳納會員費（可將相關稅費和物業(yè)費以會員費形式對會員收取年度會員費）顓橋項目運營模式建議|介紹東亞新華營銷管理中心會籍費：顓橋公

45、寓產(chǎn)品建面*均價，總房款以會籍費的形式繳納，給予會員20年顓橋公寓使用權；會員費：以會員費的名義將后續(xù)相關稅費轉(zhuǎn)嫁給會員（如土地使用稅、房產(chǎn)稅等），年度會員費建議10000元；后續(xù)若會員需進行會籍轉(zhuǎn)讓，我司收取1萬元轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)費。盈利方式：收取20年會籍費、后續(xù)40/50年相關年度會員費，會員轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)費顓橋項目運營模式建議|盈利方式東亞新華營銷管理中心入會資格無嚴格限制，客戶現(xiàn)場持身份證簽訂合同，繳納會籍費，辦理入住手續(xù)入會流程簽約流程組建團隊制定營銷方案電商宣傳推廣客戶邀約客戶預約看房選房預訂現(xiàn)場簽約（會員章程、甲乙方承諾書）辦理入住現(xiàn)場簽到等待叫號會籍合同簽署繳費（一次性全款/按揭）

46、開具發(fā)票和收據(jù)入會資格：無嚴格限制，可以是個人，也可以是企業(yè)名義入會。顓橋項目運營模式建議|流程東亞新華營銷管理中心Loft公寓產(chǎn)品銷售均價為23000元/，精裝交房（精裝標準建議2000元/），銷售價格低于同期周邊正常銷售的項目按照不同尺度產(chǎn)品收取不同會籍費，會員費均為10000元/年Loft公寓價格表會籍費、會員費收取居室建筑面積（）套內(nèi)面積（）面寬（m）銷售均價（元/）燃氣通否會籍費（萬元)會員費1居40.7325.883.623000否94100002居56.7236.045是1313居70.2744.656.3是161顓橋項目運營模式建議|會籍費 東亞新華營銷管理中心顓橋項目運營模式

47、建議|收費方式1、一次性全款支付（20年會籍費），刷卡或者私對公賬戶打款；會員費每年一次性收取；2、會籍費可按揭貸款，首付3-5成，其余房款10年還清，會員費按年度收取；付款方式票據(jù)會籍費和會員費均開具發(fā)票，會籍費每5年開具一次發(fā)票（或者每年開具一次發(fā)票），會員費每年開具一次發(fā)票，我司給客戶會籍費和會員費均開具服務類發(fā)票。其他相關收費1.物業(yè)費由項目自行核定；2.戶型部分通燃氣（1居不通），市政集中供暖、商水商電，以上費用均按市政收費；3.網(wǎng)費、電視、電話費按市價；按揭貸款建議由總部財務與相關金融機構進溝通協(xié)商，為客戶提供貸款服務；開發(fā)商作擔保，根據(jù)客戶自身的資信、工資流水等來確定具體貸款額度

48、，給會員進行貸款；建議首付3-5成，剩下成可貸款，分10年付清，貸款利率由項目財務體系核算確定。營銷收費模式建議選取當?shù)?家或者多家主流媒體電商進行專項營銷，由電商收取會籍費1萬抵3萬，會籍費總價減3萬，減免前兩年會員費，從第三年開始繳納會員費。東亞新華營銷管理中心建議會員所屬物業(yè)可進行短期轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租價格自定可自己進行轉(zhuǎn)租，也可委托本司進行轉(zhuǎn)租（收取10-20%轉(zhuǎn)租租金為服務費）但無法進行會籍退會，可進行會籍轉(zhuǎn)讓，本司收取相關轉(zhuǎn)讓更名費用 轉(zhuǎn)租：1.住戶合同有效期未滿，中途不住可進行短期轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租價格自定；2.住戶可委托本司進行短期轉(zhuǎn)租，本司收取租戶轉(zhuǎn)租租金10-20%作為服務費，同時租戶獲得

49、一定的代租收益；另外住戶也可自己進行轉(zhuǎn)租，收益全歸個人所有；轉(zhuǎn)讓：1.可轉(zhuǎn)讓會籍，對會籍直接更名，我司收取更名手續(xù)費；2.轉(zhuǎn)讓條件：入會1年后經(jīng)我司同意之后可轉(zhuǎn)讓更名；退會：1.不允許退會，可以進行會籍轉(zhuǎn)讓；抵押：1.在與會員簽訂甲乙雙方承諾書中簽訂雙方均不可以將物業(yè)進行抵押，規(guī)避后續(xù)法律風險。顓橋項目運營模式建議|其他相關問題東亞新華營銷管理中心會籍制運營模式一般會打造部分相關配套，免費提供給會員使用建議底商打造部分配套設施，作為后期營銷宣傳點，吸引更多客戶，實現(xiàn)價值提升底商配套面積（）基礎商業(yè)1989體檢中心1000文娛中心1000健身房1000合計4989顓橋項目運營模式建議|相關配套打

50、造相關配套成本：10000元/體檢中心會員食堂基礎商業(yè)基礎商業(yè)健身房游泳池東亞新華營銷管理中心以會籍制為推廣主題及營銷噱頭，采用線上+線下結合多類型營銷方式，以網(wǎng)絡平臺營銷為主官網(wǎng)、微博、房產(chǎn)門戶、微信，推廣目標客群為城市新生代營銷宣傳推廣房產(chǎn)網(wǎng)站圍擋官網(wǎng)派單微博微信顓橋項目運營模式建議東亞新華營銷管理中心顓橋項目運營模式建議總結項目名稱顓橋項目運營模式以會籍制為主，融入銷售使用權模式、租金+押金模式的的可行部分銷售流程組建團隊營銷策劃方案制定電商宣傳推廣客戶邀約客戶預約看房選房預定現(xiàn)場簽約辦理入住簽約流程現(xiàn)場簽到等待叫號會籍合同簽署繳費（一次性全款/按揭）開具發(fā)票和收據(jù)收費方式1、一次性全款

51、支付（20年會籍費），刷卡或者私對公賬戶打款；會員費每年一次性收取；2、會籍費可按揭貸款，首付30-50%，其余50-70%房款10年還清，會員費按年度收取；3、電商1萬抵3萬，減免前2年會員費XX費用開具發(fā)票會籍費和會員費均開具發(fā)票，會籍費每5年開具一次發(fā)票（或每年開具一次），會員費每年開具一次發(fā)票，根據(jù)測算結果評估，選擇稅費較少的發(fā)票科目（租賃發(fā)票或者服務類發(fā)票），我司給客戶開具發(fā)票。XX費用開具收據(jù)會籍費開具收據(jù)、會員費開具收據(jù)，通過收據(jù)開具發(fā)票盈利模式會籍費+年度會員費+會籍轉(zhuǎn)讓手續(xù)費市政設施一居不通燃氣，二三居通燃氣。采取集中供暖，商水商電，按照市政收費是否可以抵押否轉(zhuǎn)租/轉(zhuǎn)售條件轉(zhuǎn)

52、租轉(zhuǎn)售1、乙方合同有效期未滿，中途不住可進行短期轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租價格自定；2、乙方可委托本司進行短期轉(zhuǎn)租，本司收取乙方轉(zhuǎn)租租金30%作為服務費，同時乙方獲得一定的代租收益；另外乙方也可自己進行轉(zhuǎn)租，收益全歸個人所有；乙方申請入會并取得會員卡后，會員卡不得退還，但乙方可以進行會籍轉(zhuǎn)讓。乙方轉(zhuǎn)讓會籍時，應按照會員章程進行繳納會籍費1%的轉(zhuǎn)讓更名手續(xù)費租金/押金退還方式無法中途退會交易物證會籍合同，甲乙方承諾書，收據(jù)，發(fā)票建安成本5000元/配套成本10000元/配套配比底商4989精裝成本2000元/營銷宣傳采用線上+線下結合多類型營銷方式，以網(wǎng)絡平臺營銷為主（官網(wǎng)、微博、房產(chǎn)門戶、微信），電商會籍費1

53、萬抵3萬，減免前兩年2會員費推廣主題會籍制顓橋項目財務分析東亞新華營銷管理中心Part3 東亞新華營銷管理中心顓橋項目財務分析|測算原則九華模式會籍制測算原則：國際E莊模式：1、銷售使用權1年內(nèi)實現(xiàn)全部銷售；2、房產(chǎn)稅和土地使用稅均按照1年進行測算；3、銷售使用權模式出租20年，贈送剩余年限使用權（20或者30年），累計銷售金額以20年為計算。1、租金+押金模式1年內(nèi)實現(xiàn)全部銷售；2、房產(chǎn)稅和土地使用稅均按照1年進行測算；3、此種模式出租20年，贈送剩余年限使用權，累計金額以20年為計算；4、租金+押金模式出租20年，贈送剩余年限使用權（20或者30年），累計銷售金額以20年為計算；5、押金按

54、20年、年利率3%計算理財收益。東亞新華營銷管理中心成本組成：主營業(yè)務成本（土地+基礎建安+契稅+配套建安）、管理費用稅務成本（增值稅、附加稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、營業(yè)稅），共8.59億元租金+押金模式下自持部分成本測算表單位：元序號項目一年期金額累計金額備注1主營業(yè)務成本32,197,739.64643,954,792.79土地成本按3.4億元+契稅1020萬元后比例分攤計算；建造成本按5000元/、裝修成本按2000元/,配套商業(yè)建造成本（含裝修）10000元/2其中：增值稅-銷項稅52,046,846.8552,046,846.85增值稅銷項稅率11%增值稅-進項稅39,632,

55、207.2139,632,207.21建安成本11%進項稅估算增值稅-應交增值稅12,414,639.6412,414,639.64 3附加稅1,365,610.361,365,610.36城建稅5%、教育費附加3%、地方教育費附加2%、河道管理費1%，附加稅稅率合計11%4土地使用稅132,731.766,005,302.80 按6元/年/，商業(yè)、商辦應分攤的土地面積計算1年5房產(chǎn)稅1,245,067.8056,778,378.38租金均按從租計稅，稅率12%計算1年6管理費用473,153.15473,153.15印花稅7應納所得稅額（所得稅）6,908,338.74138,093,978

56、.92所得稅稅率25%合計5473.7萬元85908.5萬元備注：1、租金+押金模式1年內(nèi)實現(xiàn)全部銷售2、房產(chǎn)稅和土地使用稅均按照1年進行測算3、此種模式出租20年，贈送剩余年限使用權，累計金額以20年為計算顓橋項目財務分析|九華模式測算原則東亞新華營銷管理中心租金+押金模式下自持部分收入、利潤測算表單位：元序號項目一年期金額累計金額備注1、收入部分1、1 主營業(yè)務收入23,657,657.66473,153,153.15租賃1年實現(xiàn)全部出租、租金據(jù)面積不同按40萬、60萬、80萬計算1、2投資收益39,390,000.00787,800,000.00押金據(jù)面積不同按100萬、150萬、200

57、萬計算，并且按3%計算理財收益合計6304.8萬元126095.3元2、利潤部分2、1利潤總額27,633,354.94552,375,915.672、2凈利潤20,725,016.21414,281,936.75備注：1、租金+押金模式出租20年，贈送剩余年限使用權（20或者30年），累計銷售金額以20年為計算2、押金按20年、年利率3%計算理財收益收入組成：主營業(yè)務收入（租金）+投資收益，共12.61億元凈利潤4.14億元顓橋項目財務分析|九華模式測算原則東亞新華營銷管理中心銷售使用權模式下自持部分利潤測算表單位：元序號項目一年期金額累計金額備注1主營業(yè)務成本31,523,550.4563

58、0,471,009.01土地成本按3.4億元+契稅1020萬元后比例分攤計算；建造成本按5000元/、裝修成本按2000元/2其中：增值稅-銷項稅104,064,459.46104,064,459.46增值稅銷項稅率11%增值稅-進項稅38,148,990.9938,148,990.99建安成本11%進項稅估算增值稅-應交增值稅65,915,468.4765,915,468.47 3附加稅7,250,701.537,250,701.53城建稅5%、教育費附加3%、地方教育費附加2%、河道管理費1%，附加稅稅率合計11%4土地使用稅132,731.766,005,302.80 按6元/年/，商業(yè)

59、、商辦應分攤的土地面積計算1年5房產(chǎn)稅2,489,436.26113,524,864.86銷售使用權按從租計稅，稅率12%計算1年6管理費用946,040.54946,040.54印花稅7應納所得稅額（所得稅）1,239,891.6246,960,655.45合計 10949.8萬元87107.4萬元備注：1、銷售使用權1年內(nèi)實現(xiàn)全部銷售2、房產(chǎn)稅和土地使用稅均按照1年進行測算。成本組成：主營業(yè)務成本（土地+建安+契稅）、管理費用稅務成本（增值稅、附加稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、營業(yè)稅），共計8.71億元顓橋項目財務分析|國際E莊模式測算原則東亞新華營銷管理中心銷售使用權模式下自持部分收入

60、、利潤測算表單位：元序號項目一年期金額累計金額備注1、收入部分1、1 主營業(yè)務收入47,302,027.03946,040,540.54銷售使用權1年銷售完畢、按21000元/計算合計4730萬元94604萬元2、利潤部分2、1利潤總額4,959,566.49187,842,621.792、2凈利潤3,719,674.86140,881,966.35備注：1、銷售使用權模式出租20年，贈送剩余年限使用權（20或者30年），累計銷售金額以20年為計算收入組成：主營業(yè)務收入（租金），共9.46億元凈利潤1.41億元顓橋項目財務分析|國際E莊模式測算原則東亞新華營銷管理中心顓橋項目財務分析|測算原則

61、1、會籍1年內(nèi)實現(xiàn)全部銷售，一次性全款支付20年會籍費（到期后自動續(xù)期20/30年，共計40/50年使用權），根據(jù)三種開具發(fā)票模式測算：每5年換開發(fā)票，共計換開發(fā)票4次；每1年換開發(fā)票，共計換開發(fā)票20次；一次性開具20年發(fā)票，共計開具發(fā)票1次，2、公司采用自行給予借款的方式，待利率確定后另行測算；3、會員費按10000元/年/戶計算，共收取40、50年；4、會籍收入、會員收入均按增值稅銷項稅率6%；5、房產(chǎn)稅：按從價計稅，自持部分總建造成本*0.8*稅率1.2%計算，50年房產(chǎn)稅共計27507.17萬元；6、投資收益：每年換開發(fā)票、每5年換開發(fā)票和一次性開具發(fā)票三種模式，均是一次性收取20年

62、會籍費，收入總額實現(xiàn)時間點一致，理財收益額也一致無差異；計算理財收益時折中考慮均按每5年換開發(fā)票的計算，收到不含稅收入扣減每5年結轉(zhuǎn)不含稅收入后，余額按3%計算理財收益，20年理財收益共計23627.36萬元。7、每年換開發(fā)票、每5年換開發(fā)票和一次性開具發(fā)票三種模式，只影響流轉(zhuǎn)稅、所得稅繳納時間，對整體稅收不產(chǎn)生影響；8、每年換開發(fā)票模式測算為每5年換開發(fā)票的測算基礎上除以5年，均在第13年時開始繳納增值稅，其他稅費繳納情況也基本一致。深圳會籍制測算原則：東亞新華營銷管理中心顓橋項目財務分析|會籍制利潤測算通過測算得出，項目以會籍制運營整體利潤5.25億會籍模式下自持部分每5年開具發(fā)票利潤測算

63、表序號項目第1個5年第2個5年第3個5年第4個5年后續(xù)20、30年累計金額備注1會籍費收入247,666,273.58247,666,273.58247,666,273.58247,666,273.58-990,665,094.34會籍1年銷售完畢、按21000元/計算，每5年換開發(fā)票2會員費收入44,764,150.9444,764,150.9444,764,150.9444,764,150.94229,192,452.83408,249,056.60 會員費10000元/戶/年計算3小計292,430,424.53292,430,424.53292,430,424.53292,430,42

64、4.53229,192,452.831,398,914,150.94 4業(yè)務稅金及附加31,780,368.3831,780,368.3833,193,466.9133,710,409.18155,468,212.17285,932,825.03 5其中：增值稅-銷項稅17,545,825.4717,545,825.4717,545,825.4717,545,825.4713,751,547.1783,934,849.06 會籍、會員收入均按增值稅銷項稅率6%6增值稅-進項稅17,545,825.4717,545,825.474,699,475.19-39,791,126.13 建安成本11%

65、進項稅估算7增值稅-應交增值稅0.000.0012,846,350.2917,545,825.4713,751,547.1744,143,722.93 8附加稅0.000.001,413,098.531,930,040.801,512,670.194,855,809.52城建稅5%、教育費附加3%、地方教育費附加2%、河道管理費1%，附加稅稅率合計11%9土地使用稅663,658.80663,658.80663,658.80663,658.803,350,667.606,005,302.80按6元/年/，商業(yè)、商辦應分攤的土地面積計算10房產(chǎn)稅31,116,709.5831,116,709.5

66、831,116,709.5831,116,709.58150,604,874.38275,071,712.71按從價計稅，自持部分總建造成本*0.8*稅率1.2%計算11投資收益118,136,812.5078,757,875.0039,378,937.50-236,273,625.00 按每5年遞減開具發(fā)票收入，3%計算理財收益12期間費用162,472,482.62162,066,195.74162,066,195.74162,066,195.74-648,684,457.21 13其中:管理費用162,485,869.99162,066,195.74162,066,195.74162,0

67、66,195.74-648,684,457.21 折舊按20年計算；印花稅共計419674.25元14利潤總額216,300,998.66177,341,735.40136,549,699.3796,653,819.6073,724,240.66700,570,493.70 15應納稅所得額216,300,998.66177,341,735.40136,549,699.3796,653,819.6073,724,240.66700,570,493.70 16稅率25.00%25.00%25.00%25.00%25.00%25%所得稅稅率25%17應納所得稅額54,075,249.6644,33

68、5,433.8534,137,424.8424,163,454.9018,431,060.17175,142,623.43 18凈利潤162,225,748.99133,006,301.55102,412,274.5372,490,364.7055,293,180.50525,427,870.28 單位：元東亞新華營銷管理中心顓橋項目財務分析|會籍制稅費成本備注：以銷售會籍制運營，項目建造成本折合成固定資產(chǎn)，主營業(yè)務成本以20年的累計折舊分攤；稅收成本-會籍制（假設當年銷售完畢）稅種稅率稅基第1個5年稅額第2個5年稅額第3個5年稅額第4個5年稅額后續(xù)20、30年累計稅額說明1、增值稅應交增值稅

69、0.000.0012,846,350.2917,545,825.4713,751,547.1744,143,722.93增值稅銷項稅減進項稅進項11%361,737,510.2417,545,825.4717,545,825.474,699,475.1939,791,126.13建安成本的11%估算進項稅銷項（會籍費）6%990,665,094.3414,859,976.4214,859,976.4214,859,976.4214,859,976.42-59,439,905.66按會籍費總收入6%計算增值稅銷項稅銷項（會員費）6%408,249,056.602,685,849.062,685,

70、849.062,685,849.062,685,849.0613,751,547.1724,494,943.40按會員費總收入6%計算增值稅銷項稅銷項小計17,545,825.4717,545,825.4717,545,825.4717,545,825.4713,751,547.1783,934,849.062、附加稅11%44,143,722.930.000.001,413,098.531,930,040.801,512,670.194,855,809.52綜合稅率11%城建稅5%44,143,722.930.000.00642,317.51877,291.27687,577.362,207

71、,186.15應交增值稅稅額5%教育費附加3%0.000.00385,390.51526,374.76412,546.421,324,311.69應交增值稅稅額3%地方教育費附加2%0.000.00256,927.01350,916.51275,030.94882,874.46應交增值稅稅額2%河道管理費1%0.000.00128,463.50175,458.25137,515.47441,437.23應交增值稅稅額1%3、房產(chǎn)稅648,264,782.9631,116,709.5831,116,709.5831,116,709.5831,116,709.58150,604,874.38275

72、,071,712.71從價計征1.2%648,264,782.9631,116,709.5831,116,709.5831,116,709.5831,116,709.58150,604,874.38275,071,712.71成本總額*1.2%*0.8從價計算房產(chǎn)稅4、土地使用稅6元/年/26978*82%663,658.80663,658.80663,658.80663,658.803,350,667.606,005,302.80按6元/年/，商業(yè)、商辦應分攤的土地面積計算5、印花稅會籍費0.03%946,040,540.54297,199.53297,199.53會員費0.03%408,2

73、49,056.60122,474.72122,474.72合計32,200,042.6331,780,368.3846,039,817.2051,256,234.66169,219,759.34330,496,222.21備注資料折舊648,264,782.96162,066,195.74162,066,195.74162,066,195.74162,066,195.74648,264,782.96投資性房地產(chǎn)按20年計提折舊會員費總價 44,764,150.9444,764,150.9444,764,150.9444,764,150.94229,192,452.83408,249,056.6

74、0從價房產(chǎn)稅+土地使用稅31,780,368.3831,780,368.3831,780,368.3831,780,368.38153,955,541.98281,077,015.51毛利潤12,983,782.5612,983,782.5612,983,782.5612,983,782.5675,236,910.85127,172,041.10東亞新華營銷管理中心總結項目方案主營業(yè)務成本（或折舊額）（萬元）增值稅成本（萬元）其他稅費（萬元）收入（萬元）凈利潤（萬元）深圳會籍制（每5年開發(fā)票）6482644144615016351952543深圳會籍制（每1年開發(fā)票）6482644144615

75、016351952543深圳會籍費（一次性開20年發(fā)票）6482644144615016351952543九華模式（租金+押金）6439512412027212609541428國際E莊（銷售使用權）630476592174699460414088備注：其他稅費包含附加稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅；深圳會籍制模式中土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅額未來在運營過程中將由業(yè)主以年會員費的形式承擔；銷售會籍制模式中建造成本折合成固定資產(chǎn)，所以主營業(yè)務成本以20年的累計折舊分攤；每5年換開發(fā)票、每1年換開發(fā)票、和一次性開具發(fā)票三種模式，只影響流轉(zhuǎn)稅、所得稅繳納時間，對整體稅收不產(chǎn)生影響。東亞新華營銷管理中心東亞新華營銷管理中心謝 謝 觀 看