1、設計管理流程、標準化以及產品創新設計管理流程、標準化以及產品創新 地產開發地產開發設計管理綜合培訓教程設計管理綜合培訓教程 目錄目錄 Part 1Part 1：設計管理流程和成果標準：設計管理流程和成果標準 Part 2Part 2：開發管理的里程碑及任務樹：開發管理的里程碑及任務樹 Part 3Part 3：研發工作五步法：研發工作五步法 Part 4Part 4：標準化建設：標準化建設 Part 5Part 5：產品創新研究：產品創新研究 Part 6Part 6：研發設計團隊管理及組織體系建設：研發設計團隊管理及組織體系建設 1.1 1.1 什么是設計管理流程？什么是設計管理流程？ 設計

2、管理流程，就是設計管理流程，就是通過明確界定設計通過明確界定設計工作的“工作的“步驟步驟”和”和 “階段成果階段成果”，并制定相應的設計，并制定相應的設計 “成果標準成果標準”，”， 從而從而對設計對設計工作的全工作的全過程過程進行管理；進行管理； 通過通過對設計對設計過程過程的管理，來保證設計工作的的管理，來保證設計工作的結果結果。 1.21.2 什么是設計工作的成果標準？什么是設計工作的成果標準？ 設計工作設計工作被分解被分解為為步驟步驟，對某，對某一一步驟的完成狀態進行步驟的完成狀態進行 描述描述和界定和界定，對該步驟，對該步驟完成完成時形成的工作時形成的工作成果的成果的要求要求， 就是

3、就是成果標準成果標準；類似項目管理中的；類似項目管理中的里程碑里程碑； 在流程中，滿足“成果標準”要求的在流程中，滿足“成果標準”要求的成果成果是經過公司是經過公司 決策層的決策層的確認確認的，代表了公司階段性的的，代表了公司階段性的決策決策； 流程對流程對階段階段的的劃分，是對的的劃分，是對決策階段決策階段的劃分的劃分，成成 果標準果標準則則是對是對決策文件決策文件的要求的要求； 1.3 1.3 制定制定設計管理流程的目的設計管理流程的目的 提高提高設計設計質量質量 保證保證設計設計進度進度 控制控制開發開發成本成本 1.4 1.4 制定制定設計管理流程的目的：設計管理流程的目的：宏觀層面宏

4、觀層面 設計管理流程，是設計管理工作的設計管理流程，是設計管理工作的基礎基礎，專注于流程，專注于流程， 并使之完善，始終是設計管理工作的并使之完善，始終是設計管理工作的核心任務核心任務； 設計管理流程，是設計管理流程，是規范化管理規范化管理的基礎，同時也為產的基礎，同時也為產 品品標準化標準化、產品、產品研究研究和產品和產品創新創新提供了操作和落提供了操作和落 實的實的框架框架。 1.5 1.5 制定制定設計管理流程的目的設計管理流程的目的：微觀層面：微觀層面 項目公司的設計項目公司的設計部，可以通過部，可以通過流程管理流程管理系統系統更加完整更加完整 的的理解理解設計管理工作設計管理工作，并

5、據此，并據此擬定擬定更為完善可行的更為完善可行的 設計工作設計工作計劃計劃； 設計管理流程同時也是設計管理流程同時也是集團公司設計管理部和項目公集團公司設計管理部和項目公 司司設計部設計部溝通溝通的共同的共同語言語言。 1.6 1.6 制定制定設計管理設計管理流程和成果標準的原則流程和成果標準的原則 設計與設計與市場市場營銷營銷、成本成本相結合的原則；相結合的原則； 設計管理設計管理和和技術應用技術應用相相結合的原則；結合的原則； 設計計劃和設計計劃和項目計劃項目計劃相結合的相結合的原則；原則； ：計劃：計劃、行動、行動、檢查、檢查與與反饋的反饋的原則。原則。 1.7 1.7 房地產房地產開發

6、商的設計管理特點開發商的設計管理特點 開發商開發商的的設計師設計師點菜的點菜的替客戶點菜的替客戶點菜的。 設計院的設計師設計院的設計師做菜的做菜的幫開發商給客戶做菜的。幫開發商給客戶做菜的。 1.8 1.8 項目項目開發設計管理開發設計管理流程與成果標準流程與成果標準 【項目開發設計管理流程】 【項目開發設計成果標準】 1.8 1.8 項目項目開發設計管理開發設計管理流程流程與成果標準與成果標準 【投資分析階段】 1.8 1.8 項目項目開發設計管理開發設計管理流程流程與成果標準與成果標準 【設計前期階段】 1.8 1.8 項目項目開發設計管理開發設計管理流程流程與成果標準與成果標準 【實施方

7、案階段】 1.8 1.8 項目項目開發設計管理開發設計管理流程流程與成果標準與成果標準 【施工圖設計階段】 目錄目錄 Part 1Part 1：設計管理流程和成果標準：設計管理流程和成果標準 Part 2Part 2：開發管理的里程碑及任務樹：開發管理的里程碑及任務樹 Part 3Part 3：研發工作五步法：研發工作五步法 Part 4Part 4：標準化建設：標準化建設 Part 5Part 5：產品創新研究：產品創新研究 Part 6Part 6：研發設計團隊管理及組織體系建設：研發設計團隊管理及組織體系建設 2.1 2.1 地產開發管理流程地產開發管理流程 時間進程時間進程 產品實現產

8、品實現 說 明 物業 公司 客戶 中心 銷售 部 項目 部 工程 部 成本 部 設計 部 財務 部 營銷 部 項目 發展/ 拓展 部 入伙保修階段入伙保修階段 項目策劃階項目策劃階 段段 項目施工階段項目施工階段 設計管理階段設計管理階段 物業管理階段物業管理階段 1.階段色塊全覆蓋的為主要職能部門；部分覆蓋的為協助部門。1.階段色塊全覆蓋的為主要職能部門；部分覆蓋的為協助部門。 2.階段色塊表示該階段的主要工作，時間進程上有相互重合時表示各階段有一定的承接關系。2.階段色塊表示該階段的主要工作，時間進程上有相互重合時表示各階段有一定的承接關系。 項目論證項目論證 階段階段 銷售管理階段銷售管

9、理階段 營銷策劃階段營銷策劃階段 地產運作的地產運作的8 8個環節個環節 舊流程 新流程 五個重要工具 2.2 2.2 項目項目里程碑節點管控里程碑節點管控 【項目開發35個階段性成果模版及實例】 2.3 2.3 如何如何才能實現里程碑式項目開發管控才能實現里程碑式項目開發管控 里程碑節點管控不足之處是，它只是告訴你了結果：做什么/做成 什么，？但沒有告訴你方法：如何去做？ 除了成果模板，我們還需要過程工作模板（如自動計算表格等） 2.3 2.3 如何如何才能實現里程碑式項目開發管控才能實現里程碑式項目開發管控 通過任務樹分解，詳細分解工作任務至每 一個部門和崗位 從任務樹到部門分工工作流程

10、【附件：編制規劃建筑方案設計任務書的 工作流程】 任務樹任務樹 2.3 2.3 如何如何才能實現里程碑式項目開發管控才能實現里程碑式項目開發管控 工作要點和評審要點及評審表格 【項目方案設計成果專業審查操作指引及專業審查表格】 里程碑一覽表 【項目開發全過程55里程碑節點及30管控節點】 工作流程與計劃 唯一責任人原則 每項工作不超過3天的原則 客戶/下游部門/下游崗位確認原則 目錄目錄 Part 1Part 1：設計管理流程和成果標準：設計管理流程和成果標準 Part 2Part 2：開發管理的里程碑及任務樹：開發管理的里程碑及任務樹 Part 3Part 3：研發工作五步法：研發工作五步法

11、 Part 4Part 4：標準化建設：標準化建設 Part 5Part 5：產品創新研究：產品創新研究 Part 6Part 6：研發設計團隊管理及組織體系建設：研發設計團隊管理及組織體系建設 3.1 3.1 研發工作五步法研發工作五步法 STEP 1: What is the Matter? 研發課題來源于我們所面臨的問題 STEP 2: For Who? 研發成果將來會給誰用？ 客戶是誰？客戶導向 3.1 3.1 研發工作五步法研發工作五步法 3.1 3.1 研發工作五步法研發工作五步法 STEP 3: What is they Want? 客戶究竟想要什么？ 客戶導向 3.1 3.1

12、研發工作五步法研發工作五步法 STEP 4:How to Use the Achievement? 如何才能讓客戶方便地使用研發成果？ 客戶導向 不方便實用的東西會是一堆廢紙 成果的組織形式 3.1 3.1 研發工作五步法研發工作五步法 STEP 5:How we to Do? 我們應該如何去做？ 從流程到計劃 什么什么 問題問題 為誰為誰 研究研究 想想要要 什么什么 如何如何 使用使用 如何如何 研究研究 總結: 3.1 3.1 研發工作五步法研發工作五步法 3.2 3.2 研發工作五步法實例研發工作五步法實例 【萬科標準化產品庫建設模式研究】 目錄目錄 Part 1Part 1：萬科的設

13、計管理流程和成果標準：萬科的設計管理流程和成果標準 Part 2Part 2：開發管理的里程碑及任務樹：開發管理的里程碑及任務樹 Part 3Part 3：研發工作五步法：研發工作五步法 Part 4Part 4：標準化建設：標準化建設 Part 5Part 5：產品創新研究：產品創新研究 Part 6Part 6：研發設計團隊管理及組織體系建設：研發設計團隊管理及組織體系建設 4.1 4.1 標準化的作用標準化的作用 標準化工作成果為運營管理、設計管理、工程管 理、成本與采購、市場營銷、物業服務提供了 統一接口統一接口，能夠提高效率、保證品質、降低 成本、統一品牌認知。 在公司快速擴大規?？?/p>

14、速擴大規模的戰略發展過程中具 有決定的作用。 4.2 4.2 標準化的四個層次標準化的四個層次 技術標準化技術標準化 產品標準化產品標準化 項目標準化項目標準化 管理標準化管理標準化 技術技術 標準化標準化 產品產品 標準化標準化 項目項目 標準化標準化 管理標準化管理標準化 4.3 4.3 標準化的過程標準化的過程 結果是結果是標準標準的的 有有標準標準可依可依 建立建立 標準標準 按按 標準標準 去做去做 4.4 4.4 標準化體系的拆分框架標準化體系的拆分框架 【標準化體系拆分框架】 實體和空間實體和空間 空間的分類空間的分類 空間的性能空間的性能 實體的拆分及標準實體的拆分及標準 技術

15、標準的總體工作技術標準的總體工作 4.5 4.5 技術標準化：材料部品設備技術標準化：材料部品設備 J J 結構部品體系結構部品體系 W W 外圍護部品體系外圍護部品體系 N N 內裝部品體系內裝部品體系 C C 廚衛部品體系廚衛部品體系 S S 設備部品體系設備部品體系 Z Z 智能化部品體系智能化部品體系 P P 小區配套部品體系小區配套部品體系 【附件：住宅產業化促進中心：部品材料分類目錄】 【附件：中國建筑材料與設備索引目錄】 J J 結構結構 部品部品 體系體系 J10J10 支撐結構 J101 預制混凝土結構 1 柱 2 梁 J20J20 樓板 J201 混凝土樓板 3 水泥纖維板

16、 J30J30 樓梯 J301 樓梯欄桿、欄板 4 欄桿 5 扶手 Z Z 智能智能 化部化部 品體品體 系系 Z10Z10 物業管理 與服務 Z101 非可視對講系統 171 非可視對講系統 Z20Z20 安全防范 系統 Z201 紅外報警系統 172 紅外報警系統 Z202 燃氣報警系統 173 燃氣報警系統 Z203 緊急求助系統 174 緊急求助系統 Z204 175 編程鍵盤 Z30Z30 信息網絡 與布線系 統 Z301 有線電視系統 176 有線電視系統 Z302 電話系統 177 電話系統 Z303 Internet接入系統 178 Internet接入系統 Z304 家庭智能

17、終端設備 179 家庭智能終端設備 P P 小區小區 配套配套 部品部品 體系體系 P40P40 入口裝置 P401 180 信報箱 P402 181 入口標志 P403 182 門牌號 P404 183 小院圍墻 編號編號 標準名稱標準名稱 BB01 標準化鋁合金門窗工程技術標準 CF06 標準化塑鋼門窗工程技術標準 CF01 鋼質進戶門技術標準 CF02 膠合板門技術標準 CG01 鋼構件技術標準 CH01 內、外墻涂料及外墻膩子技術標準 CH01 彈性建筑涂料標準 CH02 建筑外墻膩子標準 CI01 外墻劈離磚技術標準 CI05 石材技術標準 CI06 平層公寓樓梯踏步磚技術標準 CI

18、07 平層公寓陽臺露臺磚技術標準. CJ01 水泥瓦技術標準 CK01 櫥柜采購技術標準 CL01 鋁質天花吊頂技術標準 CO01 衛生潔具技術標準 CO02 衛浴五金件技術標準 CP01 給排水管技術標準 CQ03 暖通空調設備技術標準 CQ04 排風道技術標準 CQ08 空調百葉技術標準 CS01 電梯技術標準 CS02 立體停車庫技術標準 CT02 配電設備技術標準 CT05 柴油發電機組技術標準 CU01 燈具技術標準 CU03 開關插座技術標準 CV01 對講設備技術標準 CX06 信報箱技術標準 4.5 4.5 技術標準化：材料部品設備技術標準化：材料部品設備 萬科部品技術標準萬科

19、部品技術標準 【附件：部品技術標準匯編(一)】 【附件：部品技術標準匯編(二)】 門窗 1 住宅入戶門技術標準 2 住宅私家車庫門技術標準 3 住宅戶內門技術標準 4 商業街店鋪門技術標準 5 平開鋁合金玻璃窗技術標準 6 推拉鋁合金玻璃窗技術標準 7 平開鋁木復合玻璃窗技術標準 8 推拉鋁木復合玻璃窗技術標準 9 平開塑鋼玻璃窗技術標準 10 推拉塑鋼玻璃窗技術標準 欄桿 1 公共樓梯欄桿技術標準 2 陽露臺欄桿技術標準 3 女兒墻扶手欄桿技術標準 4 室外扶手欄桿技術標準 百頁 1 空調百頁技術標準 2 遮陽百頁技術標準 3 裝飾百頁技術標準 景觀部品 1 室外休閑座椅選型及安裝技術標準

20、2 室外音箱選型及安裝技術標準 3 噴泉裝置選型及安裝技術標準 4 庭院燈選型及安裝技術標準 5 草坪燈選型及安裝技術標準 6 花缽選型及安裝技術標準 7 裝飾水罐選型及安裝技術標準 4.5 4.5 技術標準化：技術標準化：材料部品設備材料部品設備 【附件：鋁合金節能外門窗選用指引】 圍護體系圍護體系 內部交通體系內部交通體系 內裝與分隔體系內裝與分隔體系 水暖電設備體系水暖電設備體系 智能化設備體系智能化設備體系 環境裝置體系環境裝置體系 屋面系統屋面系統 外墻系統外墻系統 水泥瓦屋面水泥瓦屋面 玻纖瓦屋面玻纖瓦屋面 鋼板瓦屋面鋼板瓦屋面 保溫上人平屋面保溫上人平屋面 保溫不上人平屋面保溫不

21、上人平屋面 保溫隔熱平屋面保溫隔熱平屋面 不保溫上人平屋面不保溫上人平屋面 不保溫不上人平屋面不保溫不上人平屋面 萬科建筑構造體系技術標準萬科建筑構造體系技術標準 4.5 4.5 技術標準化：材料部品設備技術標準化：材料部品設備 【附件：水泥瓦屋面成套技術方案】 4.6 4.6 產品標準化：產品線維護產品標準化：產品線維護 萬科萬科情景花園產品發展情景花園產品發展歷程歷程 【附件：情景花園洋房產品發展歷程】 4.6 4.6 產品標準化：品類產品標準化：品類規劃規劃 【附件：萬科客戶細分詳細資料】 房屋房屋 價值價值 家庭家庭 收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 房屋房屋 價值價值 家庭家庭

22、收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 萬科萬科品類品類規劃規劃 4.6 4.6 產品標準化：品類產品標準化：品類規劃規劃 4.6 4.6 產品標準化：產品產品標準化：產品目錄及產品庫建設目錄及產品庫建設 Pulte Pulte 的產品目錄的產品目錄 【附件：帕爾迪產品目錄和產品分類管理】 產品目錄：產品目錄： 是一個巨大數據庫，儲存了Pulte Home公司所有的產品資料，可以查閱所需產 品信息。 查詢查詢： 根據項目特征、產品特征等情況，在產品目錄搜索引擎中，輸入目標的查詢特 征值。 注注：產品目錄的查詢并非固定模式，數據庫中錄入的產品信息數據 （Information Data），都可以作

23、為查詢的標準。在Keyword中輸入關鍵詞即可。 例如：城市名、臥室數量、車位數量、產品名稱（Model Name）等。 萬科的產品萬科的產品定型庫建設定型庫建設 【附件：萬科標準化產品定型成果匯報】 4.6 4.6 產品標準化：產品目錄及產品庫建設產品標準化：產品目錄及產品庫建設 4.7 4.7 項目標準化：萬科項目分類管理項目標準化：萬科項目分類管理 創新項目 成熟項目 標準化項目/加速項目 產業化項目 標準組團標準組團-戶型分布戶型分布 三室戶 青青花 園洋房 情花花 園洋房 (轉角單元) （南梯） （北梯） (南梯） 三室戶 兩室戶 三室戶 【附件：萬科多層住宅產品標準組團】 4.7

24、4.7 項目標準化：萬科多層項目的標準組團項目標準化：萬科多層項目的標準組團 4.7 4.7 項目標準化：規劃類設計導則項目標準化：規劃類設計導則 【附件：住宅區（花城類）道路交通導則】 【附件：住宅區（花城類）活動場地及設施設置導則】 【附件：度假類別墅項目體驗區設計標準】 4.7 4.7 項目標準化：項目后評估項目標準化：項目后評估 【附件：北京萬科青青家園后評估匯報】 目錄目錄 Part 1Part 1：設計管理流程和成果標準：設計管理流程和成果標準 Part 2Part 2：開發管理的里程碑及任務樹：開發管理的里程碑及任務樹 Part 3Part 3：研發工作五步法：研發工作五步法 P

25、art 4Part 4：標準化建設：標準化建設 Part 5Part 5：產品創新研究：產品創新研究 Part 6Part 6：研發設計團隊管理及組織體系建設：研發設計團隊管理及組織體系建設 5.1 5.1 房屋價值與需求層級房屋價值與需求層級 社會性需求社會性需求 社會社會 標志標志 品味體現品味體現 社交娛樂社交娛樂 照顧老人照顧老人 孩子成長孩子成長 工作場所工作場所 獨立空間獨立空間 生活保障生活保障 棲身居住棲身居住 情感性需求情感性需求 功能性需求功能性需求 安全性需求安全性需求 生理性需求生理性需求 5.2 5.2 房屋特征分析房屋特征分析 房屋房屋 特征特征 5.3 5.3 客

26、戶細分維度客戶細分維度 家庭生命周期家庭生命周期 支付能力支付能力 (家庭收入家庭收入) 房屋價值房屋價值 低 中 高 社會標志 品味體現 社交娛樂 照顧老人 孩子成長 工作場所 獨立空間 生活保障 棲身居住 中老年核心家庭 與老人生活的青年家庭 中年三口之家 小太陽家庭 自由青年 房屋房屋 價值價值 家庭家庭 收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 房屋房屋 價值價值 家庭家庭 收入收入 家庭生家庭生 命周期命周期 家庭生命周期家庭生命周期 家庭收入家庭收入 房屋價值房屋價值 彰顯地位的成功家庭彰顯地位的成功家庭 注重自我享受的社會新銳注重自我享受的社會新銳 關心健康的老齡化家庭關心健康的老齡

27、化家庭 注重家庭的望子成龍家庭注重家庭的望子成龍家庭 價格敏感的務實家庭價格敏感的務實家庭 通過三個維度指標三個維度指標，得到五類客戶人群五類客戶人群劃分。 價格敏感的務 實家庭 26% 注重家庭的望 子成龍家庭 18% 彰顯地位的成 功家庭 9% 關心健康的老 齡化家庭 22% 注重自我享受 的社會新銳 25% 5.3 5.3 客戶細分維度客戶細分維度 注重家庭的望子成龍家庭注重家庭的望子成龍家庭 彰顯地位的成功家庭彰顯地位的成功家庭 關心健康的老齡化家庭關心健康的老齡化家庭 注重自我享受的社會新銳注重自我享受的社會新銳 價格敏感的務實家庭價格敏感的務實家庭 5.3 5.3 客戶細分維度客戶

28、細分維度 5.4 5.4 五類客戶人群特征和需求總結五類客戶人群特征和需求總結 細分市場細分市場 核心房屋價值核心房屋價值 對房產的需求特征對房產的需求特征 房產需求房產需求 家庭高收入成員及家庭情況家庭高收入成員及家庭情況 彰顯地位的彰顯地位的 成功家庭成功家庭 社會標簽社會標簽 體現社會地位，爭得 面子 1.足夠的停車位和良好的停車管理 2.能夠體現身份和實力的房屋和小區 3.小區居民經濟和文化背景和我家接近 4.距離我的親戚朋友近 5.外界認為有檔次的社區 6.小區里有大規模的園林設計，比如大 型的假山，水景 1.53二次置業 2.目前住在市中心最多(48%) 3.14%計劃購買聯排/獨

29、棟別墅 4.27計劃在市中心，23在近郊買 房 5.計劃購買面積最大，68115m2以 上 6.預期價格最高5762元/m2 1.學歷最高，69大專及以上學 歷 2.67企業業主 3.51非常忙，經常加班 4.66開車上下班 5.年收入26萬元 6.66有汽車，41計劃買車 注重自我享注重自我享 受的社會新受的社會新 銳銳 獨立個性空間獨立個性空間 獨立和個性空間，享 受生活； 幫助事業和社交幫助事業和社交 釋放工作壓力，朋友 聚會 1.有名氣的開發商 2.有升值潛力 3.好的戶型 4.靠近城市中心商業區 1.22計劃在市中心買房 2.計劃購買面積103m2 3.預期價格其次，4870元/m2

30、 1.學歷其次，48大專及以上學 歷 2.12外企 3.42經常加班 4.21開車上下班 5.年收入7.7萬元 6.20有汽車， 26計劃買車 注重家庭的注重家庭的 望子成龍家望子成龍家 庭庭 小孩安全和成長小孩安全和成長 孩子健康成長的地方， 獲得安全感 1.距離父母近 2.周邊道路順暢，不堵車 3.高質量的幼兒、小學和中學教育 4.小區周邊有濃厚的文化氛圍 1.計劃購買面積101m2，中等面積最 多,52計劃購買90-115m2 1.47大專及以上學歷 2.29經常加班 3.年收入6.3萬 4.16有汽車， 26計劃買車 關心健康的關心健康的 老齡化家庭老齡化家庭 老人生活老人生活 老人安

31、享晚年，方便 照顧老人 1.靠近公園 2.附近或小區里有小便利店、商店、超 市 3.附近有大型超市或購物中心 4.周邊道路順暢，不堵車 1.計劃購買面積100m2 1.44大專及以上學歷 2.26經常加班 3.年收入6.5萬 4.15有汽車， 19計劃買車 價格敏感的價格敏感的 務實家庭務實家庭 未來生活保障未來生活保障 留給后代的財產，未 來生活的保障 1.房屋質量好 2.價格便宜的物業費用 1.目前住在市中心最少(33%) 2.計劃購買面積100m2，小面積最多， 35%計劃買90以下 3.預期價格最低4388元/m2 1.學歷低，37大專及以上學歷 2.30經常加班 3.年收入6.4萬

32、4.12有汽車， 18計劃買車 5.5 5.5 客戶的核心價值區域客戶的核心價值區域 關心健康的關心健康的 注重自我享受的注重自我享受的 注重家庭的注重家庭的 彰顯地位的彰顯地位的 價格敏感的價格敏感的 老齡化家庭老齡化家庭 社會新銳社會新銳 望子成龍家庭望子成龍家庭 成功家庭成功家庭 務實家庭務實家庭 社交娛樂社交娛樂 生活棲息生活棲息 品味體現品味體現 孩子成長孩子成長 照顧老人照顧老人 工作場所工作場所 生活保障生活保障 獨立空間獨立空間 社會標志社會標志 ：核心價值區域：核心價值區域 5.6 5.6 產品創新實例：青年居住空間研究產品創新實例：青年居住空間研究 【實例：青年居住空間研究

33、】 【實例：青年群體房屋需求研究】 原來生活可以這樣的！原來生活可以這樣的！ 由細節派由細節派 生的感嘆生的感嘆 由空間由空間 概念派生概念派生 的感嘆的感嘆 由概念由概念 本身延展本身延展 的感嘆的感嘆 5.7 5.7 產品產品創新創新流程流程 誰能評價哪種誰能評價哪種 風格更好？風格更好？ 容易被模仿與超越容易被模仿與超越 【客戶沒有見過的產品就是新產品？客戶沒有見過的產品就是新產品？】 基于客戶價值的產品開發基于客戶價值的產品開發 1 1、實現客戶重要而未滿足需求、實現客戶重要而未滿足需求 2 2、帶來更高的客戶忠誠度、帶來更高的客戶忠誠度 100% 0% 0% 100% 需求重要程度

34、需求未被滿足程度 產品創新 的機會 產品設計 的基準 【對創新的認識對創新的認識】 工作流程工作流程 建立需求庫建立需求庫 需求重要性及需求重要性及 滿足程度分析滿足程度分析 開發新產品概念開發新產品概念 建立產品體系建立產品體系 5.7 5.7 產品產品創新創新流程流程 【建立需求庫建立需求庫】 玄關需求描述從客戶行為模式開始研究玄關需求描述從客戶行為模式開始研究 存放自行車存放自行車 取走信報和牛奶取走信報和牛奶 入口處可以看通知入口處可以看通知 可以在入口處休息可以在入口處休息 單元門內外可互視單元門內外可互視 防盜對講及人名查詢防盜對講及人名查詢 遮風避雨及照明遮風避雨及照明 可識別性

35、可識別性 垃圾箱的設置垃圾箱的設置 門吸、避震器、去泥裝置門吸、避震器、去泥裝置 回回 家家 方方 式式 客戶客戶 年齡年齡25253535，有，有 嬰兒的夫婦；可嬰兒的夫婦；可 能與父母同住能與父母同住 較年輕熱愛戶外較年輕熱愛戶外 活動有特殊愛好、活動有特殊愛好、 有寵物有寵物 改善生活、經濟改善生活、經濟 實用實用 面積面積120120平米平米 5.7 5.7 產品產品創新創新流程流程 放包放包 換鞋換鞋 存鞋、擦鞋存鞋、擦鞋 更衣、存衣更衣、存衣 存雨具、嬰兒車、運動用品存雨具、嬰兒車、運動用品 存鑰匙、錢包等小物品存鑰匙、錢包等小物品 照鏡子照鏡子 待客待客 回家方式回家方式 耐磨、

36、照明耐磨、照明 臨時堆放臨時堆放 玄關需求描述及分析玄關需求描述及分析 5.7 5.7 產品產品創新創新流程流程 【建立需求庫建立需求庫】 書房需求描述及分析書房需求描述及分析 辦公、學習、上網辦公、學習、上網 藏書藏書 書桌不宜背對窗戶書桌不宜背對窗戶 照明照明 與起居室結合變橫廳與起居室結合變橫廳 嬰兒房嬰兒房 臥室臥室 休閑空間休閑空間 客戶客戶 年齡年齡25253535，有嬰兒，有嬰兒 的夫婦；可能與父母的夫婦；可能與父母 同住同住 較年輕熱愛戶外活動較年輕熱愛戶外活動 有特殊愛好、有寵物有特殊愛好、有寵物 改善生活、經濟實用改善生活、經濟實用 面積面積120120平米平米 5.7 5

37、.7 產品產品創新創新流程流程 【建立需求庫建立需求庫】 次衛生間需求描述及分析次衛生間需求描述及分析 客戶客戶 年齡年齡25253535， 有嬰兒的夫婦；有嬰兒的夫婦； 可能與父母同住可能與父母同住 較年輕熱愛戶外較年輕熱愛戶外 活動有特殊愛好、活動有特殊愛好、 有寵物有寵物 改善生活、經濟改善生活、經濟 實用實用 面積面積120120平米平米 洗臉、刷牙、化妝洗臉、刷牙、化妝 分離衛生間分離衛生間 看書看書 打電話打電話 淋浴淋浴 給嬰兒洗澡給嬰兒洗澡 便于清潔，拖布的清潔便于清潔，拖布的清潔 兒童上廁所的考慮兒童上廁所的考慮 由次臥直接進入由次臥直接進入 儲藏衣物儲藏衣物 儲藏衛生用品儲

38、藏衛生用品 5.7 5.7 產品產品創新創新流程流程 【建立需求庫建立需求庫】 【開發新產品概念開發新產品概念】 3房房2廳廳2衛解決方案衛解決方案 客戶客戶 年齡年齡25253535，有，有 嬰兒的夫婦；可嬰兒的夫婦；可 能與父母同住能與父母同住 較年輕熱愛戶外較年輕熱愛戶外 活動有特殊愛好、活動有特殊愛好、 有寵物有寵物 改善生活、經濟改善生活、經濟 實用實用 面積面積120120平米平米 玄關功能玄關功能 廁所里看書廁所里看書 主臥的起居空間主臥的起居空間 書房的靈活布局書房的靈活布局 次臥室直接進入次臥室直接進入 衛生間的需求衛生間的需求 MD-01 WD-01 MR-01 B-1 R

39、MKT-001 LD-01 KT-01 RMKM-01 5.7 5.7 產品產品創新創新流程流程 【 建立產品體系建立產品體系】 區域和位置區域和位置 周邊環境周邊環境 小區配套及服務小區配套及服務 房屋本身房屋本身 區域和位置區域和位置 周邊環境周邊環境 小區配套小區配套 與服務與服務 房屋本身房屋本身 客戶客戶A 客戶客戶B 客戶客戶C 5.7 5.7 產品產品創新創新流程流程 【關注平面功能關注平面功能】 復合式廚房功能分區 【實例：復合式廚房】 簡單而言，所謂“復 合式廚房”就是將中 廚、西廚、家務陽臺 有機地整合在一起， 分為烹飪區、備餐區、 就餐區、家務區四個 功能區。 5.8 5

40、.8 產品創新方法產品創新方法 【實例：萬科情景花園洋房】 【關注平面功能關注平面功能】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 【實例：萬科青年住宅產品】 【實例：萬科青年住宅A型（居家族）】 【實例：萬科青年住宅B型（社交型）】 【關注平面功能關注平面功能】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 【實例：萬科住宅收納空間研究】 【關注平面功能關注平面功能】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 萬科“退房率”最高的項目？萬科“退房率”最高的項目？ 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 【關注立面美觀關注立面美觀】 萬科早期堅持立面優先于平面功能的原則萬科早期堅持立面優先于平面

41、功能的原則 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 【關注立面美觀關注立面美觀】 【實例：萬科青年住宅工業化立面設計過程】 【實例：標準化部品之鋁合金百頁】 【實例：標準化部品之欄桿】 【實例：大連萬科城市花園活力區立面設計】 空調死機、客戶投訴？空調死機、客戶投訴？ 橫向欄桿安全問題？橫向欄桿安全問題？ 如何理性分析感性問題？如何理性分析感性問題？ 如何在立面設計方面不走彎路？如何在立面設計方面不走彎路？ 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 【關注立面美觀關注立面美觀】 【關注技術應用關注技術應用】 地板地板采暖（電熱）采暖（電熱） 優點：優點： 1）提高了采暖的舒適度和改善提高了采

42、暖的舒適度和改善 生活質量生活質量 傳統的采暖方式上熱下涼， 給人們有口干舌燥的感覺。而 地板輻射采暖給人以腳暖頭涼 的舒適感，俗話說寒從足下來， 低溫地板采暖符合人體的生理 調節特點。 2）有效的節約能源有效的節約能源 低溫地板輻射采暖比傳統 的采暖方式節約能源2030%， 且有可觀的節能效益。另外， 低溫地板輻射采暖可實行分戶 分室控制，對節約能源有不可 估計的好處。 3）減少樓層噪音減少樓層噪音 采用低溫地板輻射采暖增 加了保溫層，具有非常好的隔 音效果。 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 4）擴大的房間的有效使用面積擴大的房間的有效使用面積 采用暖氣片采暖，一般100平方米占有

43、效使用面積達2平方米左右，且上下立橫管諸 多，給用戶裝修和使用帶來了諸多不便 。采用低溫地板輻射采暖，管道全部在地面 以下，只用一個分集水器進行控制，解決了傳統采暖方式的諸多問題。 5）使用壽命長使用壽命長 低溫地板采暖，PE-RT管埋入地面的砼中，如無人為破壞，使用壽命在50年以上， 不腐蝕，不結垢，節約維修和更換費用。一般暖氣片8-10年就更換一次。 6）清潔衛生清潔衛生 低溫地板輻射采暖不會導致室內空氣對流所產生的塵埃飛揚及積塵。 7）熱源選擇寬闊，靈活熱源選擇寬闊，靈活 在能提供35以上熱水的地方即可應用。 8）地板采暖的廣泛應用前景地板采暖的廣泛應用前景 目前在歐美國家正廣泛的應用在

44、住宅，商務樓及公共場所。 【關注技術應用關注技術應用】 地板地板采暖（電熱）采暖（電熱） 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 【關注技術應用關注技術應用】 地板地板采暖（電熱）采暖（電熱） 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 測試地點：北京龍潭小區 測試住宅：150平方米 平價電采暖費用：總1548元，10.3元/平米/采暖季。 采用谷峰電價為：總1629元，10.8元/平米/采暖季。 壁掛爐熱水地采暖：28.22元/ /平米/采暖季； （已考慮設備折舊） 熱力集團供暖價格：24元/平米/采暖季； 油氣、電鍋爐供暖價格：30元/平米/采暖季； 上述采暖，住宅均需考慮滿足節能規范的建

45、筑設計。 【關注技術應用關注技術應用】 地板地板采暖（電熱）采暖（電熱） 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 整體整體衛生間衛生間 【關注技術應用關注技術應用】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 整體整體衛生間衛生間 【關注技術應用關注技術應用】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 遠鈴遠鈴 科逸科逸 有巢氏有巢氏 材料 SMC SMC SMC+鋼板 色彩 品種單一，墻板 地板只有一種花 色 品種較多 品種較多 特點 規格型號多，定位大眾化 主推干濕分離的產品，定 位較為高端。墻體可單獨 拆卸。 價格 1620規格，約 7000-8000元/套 1620規格，約8600元/

46、套 1621規格，詢價約12000左 右（價格還可談） 實施 案例 各連鎖酒店 萬科南京公租房、各連鎖 酒店等 北京百合公寓、上海虹橋 別墅等 整體整體衛生間衛生間 【關注技術應用關注技術應用】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 同同層排水系統層排水系統 同層排水系統特點：同層排水系統特點： 1、滲漏問題：、滲漏問題：同層排水僅立管 穿樓板，減少了穿板帶來的滲漏問 題；管材采用HDPE（高密度聚乙 烯），管材連接方式為熱熔連接， 較傳統PVC排水管的膠粘連接可靠 度有提升。 2、噪音問題：、噪音問題：同層排水能較好 的解決上層排水橫支管對下層的噪 音影響；采用HDPE管材，能降低 通過

47、物體傳播的噪音；若采用假墻 安裝方式可減少衛生間內的噪音。 3、管道維修問題：、管道維修問題：排水橫管同 層布置不會由于維修給下層業主帶 來不便；但同層管道也需隱藏在假 墻內，所以同層維修時也會破壞衛 生間的內裝。 【關注技術應用關注技術應用】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 4、反臭問題：、反臭問題：傳統排水方式引起的反臭 問題是因為管道內水力條件變化，破壞水封 ，造成反臭問題。同層排水系統采用所有衛 生器具單獨設置存水彎作為管道與衛生器件 的連接，不同于傳統存水彎直接置于管道之 上，能將管道內水流變化對存水彎造成的影 響降低。從現場的實驗效果來看，當管道內 充滿度較高時，也會使存

48、水彎水封造成波動 ，但實驗效果上看存水彎水封尚未被破壞。 5、面積問題：、面積問題：部分同層排水系統由于采 用假墻隱藏排水管道及水箱，所以需要占用 150200mm的假墻空間，會在一定程度上 影響衛生間的使用面積。 同同層層排水系統集水器排水系統集水器 【關注技術應用關注技術應用】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 豐田豐田夢住宅夢住宅 夢住宅的技術創新強調以效益 為中心，即創新活動的結果必 須能給企業帶來經濟收益.例 如:短期時間里, 可以通過有償 參觀轟動效應來獲得好處。 以后10年的時間中,它又可以 代表或指導豐田公司住宅產品 的發展方向。 啟示：這是不同于研究、發明、 創造、技

49、術改造等過程，它始 于技術構想，而終于市場 。 所以我們公司的產品技術創新, 應是：技術的新構想，經過研 究開發或技術組合，到獲得實 際應用，并產生經濟、社會效 益的商業化全過程的活動。 【關注技術應用關注技術應用】 5.8 5.8 產品創新方法產品創新方法 豐田豐田夢住宅：夢住宅：技術系統的應用技術系統的應用 1.無處不在的網絡夢住宅的核心系統，由最尖端的網絡提供舒適的環境 2.房子和汽車間的網絡聯系在車中也能設置安全系統或接待來訪者 3.家庭劇場美化聲音的室內設計和先進的AV工藝組成的家庭劇院 4.智能收納系統節省儲藏空間，馬上就能拿到需要物品的先進技術 5.智能安全管理具備防范和接待兩重

50、功能的無線傳感通信技術 6.智能自動門 自動門應用汽車里的自動窗簾技術，驅動部分采用線性電動機 7.睡眠舒適的臥室輕松入睡和自然醒的臥室 8.空調系統實現健康而舒適的空氣環境，節能系統 9.百葉窗調節光和風，兼備防范功能 10. 透明的電梯采用透明式的電梯，形成了一個充滿陽光的開放空間 11. 購物車操作簡單、節能、 低公害、節能的超小型電動汽車 12. 內部裝飾材料是具有調濕功能的孟買麻素材 13. 隱形的紗窗擁有透明感的紗窗送來令人舒適的風 14. LED、HID照明應用最先進的發光體的照明工具營造舒適居住空間 15. 即使停電也可放心的住宅 一個把房子和汽車相連的系統（E站） 16. 太