1、投資必備投資必備 房地產開發成本與支付 目錄 房地產項目成本構成 集團標準成本水平 房地產項目成本估算思路 工程款支付模式 一 二 三 四 一、房地產項目成本構成 開發成本 銷管費 稅費 房地產總成本 土地成本 行政事業性收費 與前期工程費用 主體建筑安裝工 程費 景觀環境工程 社區管網工程 公共配套設施 工程建設其他費 用 開發成本扣除土地成本后統稱建造成本 Tips 開發間接費 財務費 土地成本 行政事業性收費 與前期工程費用 主體建筑安裝工 程費 景觀環境工程 社區管網工程 公共配套設施 工程建設其他費 用 開發間接費 財務費 一、房地產項目成本構成 1土地出讓金 拆遷補償費 及其他 契
2、稅 2 3 1 行政事業性 收費 前期工程費2 三通工程費 場地平整 臨時設施 勘測丈量費 規劃設計費 獨立樣板房 和獨立售樓 部（含建造 和裝修） 1 主體建筑工 程費 室內精裝修 工程 2 主體安裝工 程 2 小區 道路工程 小區 橋梁涵洞 擋土墻 護坡 圍墻 分戶圍欄 1小市政工程 園建工程2 綠化工程3 建筑小品4 其他景觀 工程 5 紅線外景觀 工程 6 排水排污 工程 1 小市政 管網工程 大市政 管網工程 2 小區智能化 工程 3 供水系統 供配電系統 供暖系統 燃氣工程 電視工程 通訊工程 網絡工程 環保工程 小市政安裝工程 園建安裝工程 1公建配套 幼兒園和 學校 2 物業配
3、套4 樣板房與售 樓部裝修 5 其他公共配 套設施 6 1 工程監理 服務 工程造價 咨詢 2 工程保險4 創優1005 物業維修費6 趕工費7 開荒清潔費8 物業前期 介入費 9 二、集團標準成本水平 廣東 3258元/ 山東 3904元/ 1.成本占比 廣東 4193元/ 山東 4896元/ 1.成本占比 二、集團標準成本水平 2.標準成本 2.標準成本 二、集團標準成本水平 3.成本差異原因 1 各地區的工程定額水平不一樣 2 各地區人工、材料價格不一樣 3 各地區節能要求不一樣（北方需保溫及供暖，南方不需要） 4 各地區的報建費不一樣，并且差異較大 5 各地區地質、抗震設防烈度、地形地
4、貌等不一樣 6 北方地區氣溫較低，存在冬歇期，開發周期長，運營成本高 碧桂園目前已發布了26個省份的標準水平，經過后評估驗證，具有參考價值，但 還需結合項目實際情況，逐一對比分析后進行調整。 二、集團標準成本水平 三、房地產項目成本估算思路 成本測算流程 收集資料收集資料分析資料分析資料 套用對應套用對應 地區地區標準標準 成本或成本或舊舊 項目成本項目成本 分項科目分項科目 計算（逐計算（逐 一調整）一調整） 計算結果計算結果 檢查檢查 特別提醒：套用標準成本特別提醒：套用標準成本并非生搬硬套并非生搬硬套 單元估單元估 算法算法 指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的
5、估算方法。如以 每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病 床數估算一座醫院的總投資等。 單位指單位指 標估算標估算 法法 指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、 給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米) 指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。 量價分離量價分離 法法 工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預 算定額單價和取費，近似計算項目投資。 概算指概算指 標估算標估算 法法 概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指
6、標計算整個工程費用。 常使用的估算公式是： 直接費每平方米造價指標建筑面積，主要材料消耗量每平 方米材料消耗量指標建筑面積。 其他其他 方法方法 類似工程經驗：一般使用的方法；外概預算定額法 三、房地產項目成本估算思路 項目成本的估算方法項目成本的估算方法 基本原理：量價分離 三、房地產項目成本估算思路 工程量單價成本 如何調整各項成本？ （一）行政事業性收費 （1）基礎設施建設配套費執 行當地政府收費標準，各地區均有 差異 （2）人防易地建設費執行當 地政府收費標準，各地區均有差異 （3）其他行政規費執行當地 政府收費標準，各地區均有差異 三、房地產項目成本估算思路 2.行政事業性收費與前期
7、工程費用 三、房地產項目成本估算思路 （二）前期工程 序號科目造價指標項目特征 1臨時道路5070元/m2鋪碎石250厚 2臨水3040萬/kmDN150 3臨水6075萬/kmDN200 4臨電100120萬/km10kv (1)三通工程 三、房地產項目成本估算思路 （3）臨時設施：實際情況計算，一般約 250元/m2,按建筑面積均攤 （4）勘測設計費： 勘測費 : 參考當地勘察公司的收費標準 設計費: 42元/m2或外判設計院收費標準 其他勘測設計費 : 一般610元/m2 （2）場地平整： 根據場地原始標高與規劃標高的實際情況 計算土石方工程量； 土方挖填單價1550元/m3, 石方爆破
8、單價45100元/m3 高層 14802050 雙拼 17802500 地下室 18002700 超豪 27903490 三、房地產項目成本估算思路 3.主體建筑安裝工程費（一）主體建筑工程費(含樁基礎） 三、房地產項目成本估算思路 （二）精裝工程 洋房600700元/m2 別墅8001000 三、房地產項目成本估算思路 （三）主體安裝工程： 別墅：120320元/（不含電 梯） 洋房：210370元/(含電梯） 地下車位：250350元/ 其中電梯： 小高層-約10萬/臺 高層（18層）約28萬/臺 高層（30層）約35萬/臺 其中智能化：3540元/ 三、房地產項目成本估算思路 4.景觀環
9、境工程 （1）道路工程： 450500元/m2 （3）圍墻： 400600元/m2 （4）園建工程 別墅區500元/m2 其他：450元/m2 游泳池：700元/m2 （2）擋墻、護坡 毛石擋土墻 : 250300元/m3 片石護坡 : 140200/m2 （5）人工湖：120150元 /m2 三、房地產項目成本估算思路 （7）其他室外市政工程：按實際情況考慮 三、房地產項目成本估算思路 （6）綠化工程： 示范區貨量區 施工區域施工區域 施工面積施工面積 （m2) 檔次檔次 單方成本單方成本 （元（元/m2) 備注備注 示范區 2萬5萬 A650 B550 C450 2萬以下 A850 B70
10、0 C600 施工區域 施工面積 （m2) 檔次 單方成本 （元/m2) 備注 貨量區 超豪貨量區 A450 B350 別墅貨量區 A350 B280 C220 洋房貨量區 A300 B250 C180 5.社區管網工程 三、房地產項目成本估算思路 （1）供水工程（2）供電工程（3）供暖工程（4）燃氣工程 一般有兩種方法 參考政府收費文件 工程預算計價方式 三、房地產項目成本估算思路 6.公共配套設施 會所：35004500元/m2 學校：2500元/m2 物業、社區、經營用房： 2300元/m2 售樓部：35004000元 /m2 人防地下室 : 26003000元/m2 配電房：2500元
11、/m2 三、房地產項目成本估算思路 7.工程建設其他費用 （1）工程監理服務 （2）工程造價咨詢 （3）創優100 （4）趕工費 國晟監理20元/m2，外判監理約10元/m2 可參考建安成本0.8（包括招投標、預結算），具體以實 際發生為準 高層為80元/，多層為100元/，低層為120元/ 酒店及各類公建為80元/ 原則上 與地區、工期長短等因素相關，根據實際情況而定 根據以往項目，一般情況按照建安造價上浮515% 6.貸款利息 7.開發間接費 一般占開發成本4，最終以實際貸款總額、周期、利率計算得出的利息為準 三、房地產項目成本估算思路 暫按建造成本的34考慮，最終以實際為準 利息（年）=
12、貸款總額年利率貸款周期 四、工程款支付模式 序號產品類型基準工期(月）備注 1 別墅 天然基礎、無地下室11 基準工期未包括： 1.南方地區一個 月春節假期 2.北方地區25個 月冬歇期 2一層地下室12 3一層地下室、豪裝14 4超豪、一層地下室、干掛石材16 5 多層洋房 裝修12 6一層地下室、裝修13 7 11層小高層 裝修13 8一層地下室、裝修14 9 18層高層 裝修15 10一層地下室、裝修16 11二層地下室、裝修17 12 30層高層 裝修20 13一層地下室、裝修21 14二層地下室、裝修22 1.工期與節點 開工 0.00 完成 完成 預售 結構 封頂 拆除 外排 架
13、竣工收樓 關鍵節點工期 四、工程款支付模式 四、工程款支付模式 2.支付參考比例 碧桂園工程款付款原則 當期進度款應按當期實物量完成量的80進行支付 碧桂園工程款付款方式 按每個月進度支付進度款 但投資階段，按每個季度支付進度款 建安工程款付款參考比例（） 0.00 完成 完成預售 (2/3進度） 結構封頂 拆除外排架 工程 完成 工程 竣工 結算 初審 結算 定案 保質期 5年 12%30%39%75%80%85%90%95% 5% (分3次） 四、工程款支付模式 1.各個項目的付款比例并非千遍一律，需跟進項目實際情況進行調整。 2.需重點關注0.00以下工程，有些項目地質情況比較復雜，如出現溶洞、軟土、樁基 較深等情況，那么0.00以下工程成本就比常規高，付款比例有些達20%，甚至更高。 3.如有地下車位，那么在0.00完成的基礎增加地下車位的建安成本80% 即可。 4.裝修工程款付款時間一般在結構封頂、墻柱面、防水、門窗等工程完成后支付。 2.支付參考比例 Tips 四、工程款支付模式 那么付款比例會相應發生變化 3.支付注意要點 提前預售即系不打樁預售 保證金或其他 需在付款表其他項目考慮支付 楊主席：每一個新項目都要去爭取提前預售。 楊主席：C25水泥混凝土路面 厚度20cm每平方成本是多少？ 思考： 答案：A. 1000元B.520元C.350元D.120元
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