1、商用房產的盈利模式及開發流程 商用房產的融資及盈利模式 來福士城，新加坡來福士廣場，上海 來福士中心，北京 來福士廣場，成都來福士廣場，杭州來福士城，巴林 所到之處：城市地標 城中之城 城市綜合體的主要特征城市綜合體的主要特征 城市綜合體對城市發展的積極作用城市綜合體對城市發展的積極作用 提升城市品質和 價值的點睛之筆 資源共生、聚 合增值 產業集聚、功能互補 提升城市區域的 品牌形象 極大程度的優化 城市資源配置 提高城市居民生活、 工作的效率 拉動所在區域 的發展 5 Description Mixed Development (Office, Retail, Hotel, Service
2、d Residence) Land Area (sqm)32,574 Gross Floor Area (sqm)193,675 Office (sqm)72,672 (38%) Retail (sqm) 36,910 (19%) (Basement: 38,917) Hotel (sqm)45,480 (23%) Serviced Residence (sqm) 37,343 (19%) Pavilions (sqm)1,270 (1%) Expected Completion Mid 2011 城市綜合體通常的業態組成城市綜合體通常的業態組成成都來福士城成都來福士城 商用房產通常狀況下的融
3、資渠道和模式商用房產通常狀況下的融資渠道和模式 注冊資本及股東貸款 項目股本金開發貸款 購物中心 租金評估增值 資產抵押貸款 經營性貸款 再抵押貸款 股權性融資1 2 3 4 在公司股權層面的融資 通常是商業地產在資本 市場解決融資渠道或實 現退出的重要環節 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 Q4/2004Q1/2005Q2/2005Q3/2005Q4/2005Q1/2006Q2/2006Q3/2006Q4/2006 Total Trades million TAKE OFF 商用房產資本市場通用的持有架構商用房產資本市場通用
4、的持有架構 資產持有平臺（基金公司）資產持有平臺（基金公司） 子公司1子公司2子公司3 項目公司1項目公司2項目公司3項目公司4 100% 100%100% 100% 項目1項目2項目3項目4 100% 100% 100%100%100% REITs 多元化的項目組合，不同“籃子里的雞蛋”多元化的項目組合，不同“籃子里的雞蛋” 商用房產通常的退出渠道及模式商用房產通常的退出渠道及模式 培育成熟體系，實現 資本利用率及利益回 報最大化 資本市場 REITs上市 單體項目資產 整體轉讓 單體項目公司 股權轉讓 單體項目分單元 散售 將整個母公司的平 臺整體或部分出售 給機構投資者 將持有小資產包的
5、 子公司整體出售 Why?商業地產基金商業地產基金 投資者 運營者 物業經理 財務顧問 基金經理 開發項目開發項目 管理費管理費 基金管理基金管理/ / 收購費收購費 顧問費顧問費 資產資產 管理費管理費 物業物業 管理費管理費 開發商 每股股利每股股利 品牌品牌資金資金+ Chengdu Beijing Shanghai Hangzhou Ningbo Suzhou Shenzhen Guangzhou Chongqing Shenyang Tianjin 總募集金額總募集金額 10億美金；億美金； 凱德置地控凱德置地控 股股50% 來福士中國基金模式簡介來福士中國基金模式簡介 持有的目的：
6、實現管理者的價值，增加退出利潤空間持有的目的：實現管理者的價值，增加退出利潤空間 商用項目的前期培育，第一次商用項目的前期培育，第一次 和第二次的租金拉升直接體現和第二次的租金拉升直接體現 商用物業管理者的價值商用物業管理者的價值 商用項目的退出回報率直接決商用項目的退出回報率直接決 定物業的退出價值定物業的退出價值 萬萬科科某某購物中心購物中心 Important change Knocking down this wall to double the floor space to 3306 sqm because 1500 sqm is too small for Grade A offi
7、ces Had to redesign the fire prevention system, increasing the fire prevention facilities such as adding more fire separation walls and reinforcing the core of the frame IMPLICATION: 北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目操作時間項目操作時間 BEFOREAFTER Introduction of external canopies at the entrances 北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大
8、廈項目案例分析項目主要改造部分項目主要改造部分 Introduction of water features where there was none before AB 北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目主要改造部分項目主要改造部分 Converting the building Redesigning the interior for grander effect 北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目主要改造部分項目主要改造部分 Occupancy Rate: 85% Lower rental price but higher-quality tenant
9、s than surrounding offices 北京凱德大廈項目案例分析北京凱德大廈項目案例分析項目成功的租賃管理項目成功的租賃管理 商用房產的開發流程及操作要點 商用房產項目開發流程概覽商用房產項目開發流程概覽 可行性 研究 方案設計施工 竣工 交付 二次裝 修改造 運營 SWOT 退出策略 財務分析 融資方案 定位 業態配比 主力店 運營模式 設計輸入 主力招商 主題 經營目標 招商 設計審核 推廣 運營團隊 建設 物業交接 設備調試 備品備件 財產保險 改造洽商 設備調試 備品備件 財產保險 收支管理 企劃推廣 物業管理 租戶提升 方案強排 成本估算 地質勘查 開發計劃 方案競標
10、顧問團隊 方案比對 擴初 目標成本 開發計劃 招投標 設備選型 施工管理 政府驗收 使用手冊 質保 設計審核 監理 設備維護 運營線索運營線索 技術線索技術線索 商業房產項目管理開發流程商業房產項目管理開發流程 商業房產投資及設計階段重點注意事項商業房產投資及設計階段重點注意事項 項目的定位要清晰，并預先制定好持有和退出策略項目的定位要清晰，并預先制定好持有和退出策略 運營前置，降低后期運營成本運營前置，降低后期運營成本 招商前期介入，完成業態組合落位，并介入設計招商前期介入，完成業態組合落位，并介入設計 商業房產項目管理開發流程（續）商業房產項目管理開發流程（續） 通常設計輸入條件的決定因素
11、通常設計輸入條件的決定因素 商用項目建筑、結構技術要求概覽商用項目建筑、結構技術要求概覽 租戶區 推廣區及推廣設施 公共區 電梯（客梯，貨梯） 扶梯，自動步道 商場內設備機房的設置要求 交房標準 檢修維護 卸貨區 垃圾房 商用項目設計階段的消防性能化分析商用項目設計階段的消防性能化分析 項目定位高 功能空間復雜/地標 項目周期允許 消防性能化/結構超 限審查 使用特殊設計程序一般條件 向政府主管部門 申請獲得同意 組織專業設計顧問 進行專項設計 申請召開專家論證 會 按會議紀要進行施 工圖設計 特殊設計程序一般流程 通用機 電設計 標準的 確定 設計施工改造 運行調 試及物 業移交 開業后 拾
12、遺補 缺 商用項目的機電工程流程商用項目的機電工程流程 商業房產項目管理開發流程（續）商業房產項目管理開發流程（續） 商業地產的招商管理商業地產的招商管理 談判管理：預先制定條件策略 合同管理：簽約、退約、解約、違約 品牌管理：確保進駐商戶的品牌及定 位，制定提升品牌計劃 供應商網絡的建立與管理 收支管理：押金、定金、傭金、欠費 代理商的管理：獨家代理、聯合招商、 開放招商 商用建設成本及招投標管理重要注意事項商用建設成本及招投標管理重要注意事項 運營中的合理運營中的合理 避稅避稅 合理成本分攤合理成本分攤 做好標段劃分，做好標段劃分， 協調好變更洽商協調好變更洽商 價值工程研究價值工程研究
13、新的會計準則中，土地成本新的會計準則中，土地成本 已經不計入房地產稅的計算已經不計入房地產稅的計算 基數，同時需要衡量房地產基數，同時需要衡量房地產 稅的兩種計算模式；稅的兩種計算模式； 運營中的固定資產成本合理運營中的固定資產成本合理 分攤避稅分攤避稅 制定合理的目標成本是成本控制制定合理的目標成本是成本控制 的關鍵。例如：北京來福士消防的關鍵。例如：北京來福士消防 研究進行了研究進行了64個不同方案的性價個不同方案的性價 比研究最終確定了一個最經濟合比研究最終確定了一個最經濟合 理的消防方案。理的消防方案。 從稅務籌劃的角度考慮，在從稅務籌劃的角度考慮，在 項目開發階段，盡可能合理項目開發
14、階段，盡可能合理 的將商業的開發成本分攤給的將商業的開發成本分攤給 住宅，有效的增加住宅部分住宅，有效的增加住宅部分 土地增值稅及所得稅的抵扣土地增值稅及所得稅的抵扣 成本成本 商業項目需要內外協調的事項遠商業項目需要內外協調的事項遠 多于住宅項目，需要建立大總包多于住宅項目，需要建立大總包 制，以便于減少供應商和承包商制，以便于減少供應商和承包商 的數量；的數量； 商業項目遇到的洽商變更工作需商業項目遇到的洽商變更工作需 要較好的協調要較好的協調 商業房產項目管理開發流程（續）商業房產項目管理開發流程（續） 商業地產的運營管理商業地產的運營管理 商場財務系統的建立及管理 營運收支的預算與控制 商戶經營狀況跟進與客戶跟進 商場活動、促銷及人流的統計 租賃計劃管理：根據簽約到期情況滾 動編制租賃計劃 商場的維護 與物業管理的有效溝通
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