1、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) What 進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(用自己的賬戶); 不動(dòng)產(chǎn)出租人; 通過(guò)合同或收費(fèi)方式經(jīng)營(yíng)的租賃、買賣、管理、評(píng) 估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)紀(jì)人和管理者。 (全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類的國(guó)際法中，1986年) 房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)的定義房地產(chǎn)業(yè)的定義 統(tǒng)計(jì)界定 中國(guó) 美國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)的定義房地產(chǎn)業(yè)的定義 行業(yè)界定 房地產(chǎn)職業(yè)（私營(yíng)部門）包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè) 管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)咨詢、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑、公司不動(dòng)產(chǎn)管理、投資分析 和資產(chǎn)管理和土地使用規(guī)劃。（弗洛伊德，查爾斯 F 美、馬庫(kù)斯 T 艾倫美，2005：7-11） 房地產(chǎn)業(yè)包括土

2、地的開(kāi)發(fā)，房屋的建筑、維修、 管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有 權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此 形成的房地產(chǎn)場(chǎng)。(國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部關(guān)于發(fā)展城市地產(chǎn)業(yè) 的報(bào)告 1987年11月20日) 房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu) 學(xué)術(shù)界定 “房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理 和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體” （宋春華等，房地產(chǎn)大辭典, 1993） “房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管 理等各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具 有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的產(chǎn)業(yè)部門，它體現(xiàn) 了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程各種參與者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān) 系”（張永岳， 新編房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué), 2005） 房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu) 美

3、國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu) 提供有形商品 的部分 新建住宅開(kāi)發(fā)和土地細(xì) 分 34.26% 提供服務(wù)的 部分 531 Real Estate.doc 房地產(chǎn)出租（含權(quán)益型 房地產(chǎn)投資信托） 30.28% 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、其他與房 地有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 35.46% 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 分工與房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)流通模式與房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 分工與房地產(chǎn)業(yè)分工與房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的一 個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)（群），本身是社會(huì)分 工演進(jìn)的結(jié)果，同時(shí)，其內(nèi)部的分化、整 合同樣也與分工演進(jìn)密切關(guān)聯(lián)。 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 分工與

4、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生:建筑業(yè)的分孽 建筑業(yè)產(chǎn)生 部分建筑商轉(zhuǎn)變成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 建筑物的 自給自足 業(yè)主委托 建筑商建造 購(gòu)買建筑商 建造好的 建筑物 使用價(jià)值層 面的分工 價(jià)值層面 的分工 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 使用價(jià)值層面的分工 房屋建設(shè)事務(wù) 房屋建設(shè)資金 (C+V) 業(yè)主 不承擔(dān) 即時(shí)支付或償付 建筑商 承擔(dān) 不承擔(dān)或墊付 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 價(jià)值層面的分工（） 房屋建設(shè) 事務(wù) 房屋建設(shè)資金 （） 或 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商 （開(kāi)發(fā)出 售模式） 承擔(dān) 投資（短期） 出售時(shí)獲得 購(gòu)房者 不承擔(dān) 購(gòu)買時(shí)（準(zhǔn)） 一次性支付 購(gòu)買時(shí)（準(zhǔn)） 一次性支付 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 價(jià)值層

5、面的分工（） 房屋建設(shè) 事務(wù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 及利潤(rùn) 房地產(chǎn)置 業(yè)投資利 潤(rùn) 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商（開(kāi)發(fā) 出租模式） 承擔(dān) 投資（中長(zhǎng)期） 分期獲得 承租人 不承擔(dān) 分期支付 分期支付 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)流通的內(nèi)涵房地產(chǎn)流通的內(nèi)涵 房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)買賣 房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 流 通 方 式 流 通 方 式 房地產(chǎn)流通，房地產(chǎn)流通，“是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是通過(guò)市場(chǎng)是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是通過(guò)市場(chǎng) 進(jìn)行的。這個(gè)實(shí)現(xiàn)過(guò)程，就構(gòu)成了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交進(jìn)行的。這個(gè)實(shí)現(xiàn)過(guò)程，就構(gòu)成了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交 易活動(dòng)，主要有房地產(chǎn)的買賣

6、、租賃和抵押三種流通方式易活動(dòng)，主要有房地產(chǎn)的買賣、租賃和抵押三種流通方式”。 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)流通的特征房地產(chǎn)流通的特征 不同類型產(chǎn)權(quán)的運(yùn)動(dòng)，可以構(gòu)成不同的房地產(chǎn)流通形式。不同類型產(chǎn)權(quán)的運(yùn)動(dòng)，可以構(gòu)成不同的房地產(chǎn)流通形式。 “商品流通是商品的多次交換行為所連接成的商品商品流通是商品的多次交換行為所連接成的商品價(jià)值轉(zhuǎn)換價(jià)值轉(zhuǎn)換和和 商品商品實(shí)體運(yùn)動(dòng)實(shí)體運(yùn)動(dòng)。” 房地產(chǎn)流通實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)房地產(chǎn)流通實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換價(jià)值轉(zhuǎn)換和和產(chǎn)權(quán)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)權(quán)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，的過(guò)程， 如何創(chuàng)新房地產(chǎn)流通形式以滿足人們的多種需要，一直是房如何創(chuàng)新房地產(chǎn)流通形式以滿足人們的多種需要，一直是房 地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)

7、生的動(dòng)力地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)生的動(dòng)力 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 租賃成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種主要的房地產(chǎn)流通形式，是在房租賃成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種主要的房地產(chǎn)流通形式，是在房 地產(chǎn)投資人與使用人分離的條件下才形成的。地產(chǎn)投資人與使用人分離的條件下才形成的。這一情況主要表現(xiàn)這一情況主要表現(xiàn) 在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。 房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃 商業(yè)房地產(chǎn)（商業(yè)房地產(chǎn)（commercial property）包括）包括: 寫字樓、商鋪、旅館、餐廳、度假村、游樂(lè)場(chǎng)、健身俱樂(lè)部、寫字樓、商鋪、旅館、餐廳、度假村、游樂(lè)場(chǎng)、健身俱樂(lè)部、 高爾夫球場(chǎng)、服務(wù)式公寓高爾夫球場(chǎng)、服務(wù)式公寓1、工業(yè)房地產(chǎn)等。、工業(yè)房地產(chǎn)等

8、。 商業(yè)房地產(chǎn)作為各種企業(yè)的生產(chǎn)資料，在其早期階段經(jīng)常是被商業(yè)房地產(chǎn)作為各種企業(yè)的生產(chǎn)資料，在其早期階段經(jīng)常是被 需要這種生產(chǎn)資料的企業(yè)直接購(gòu)買并持有的（雖然也有被承租的）。需要這種生產(chǎn)資料的企業(yè)直接購(gòu)買并持有的（雖然也有被承租的）。 1或稱酒店式公寓，英文稱apartment，是指由多個(gè)住宅單元組成并全部用于出租的住宅建筑。 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 商業(yè)房地產(chǎn)所有者與使用者的分離商業(yè)房地產(chǎn)所有者與使用者的分離 商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展 商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)規(guī)模化規(guī)模化 商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)經(jīng)營(yíng)模式 調(diào)整的靈活性要求高調(diào)整的靈活性要求高 市場(chǎng)變化加劇市場(chǎng)變化

9、加劇 商業(yè)企業(yè)商業(yè)企業(yè)專業(yè)化專業(yè)化 需要大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)需要大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn) 空間固定、流動(dòng)性弱空間固定、流動(dòng)性弱 價(jià)值量高價(jià)值量高 矛矛 盾盾 矛矛 盾盾 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)機(jī)制作用下的分工自發(fā)演進(jìn)，使商業(yè)市場(chǎng)機(jī)制作用下的分工自發(fā)演進(jìn)，使商業(yè) 房地產(chǎn)持有者與使用者分離：商業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)持有者與使用者分離：商業(yè)房地產(chǎn) 更多地被擁有雄厚資金的金融機(jī)構(gòu)（如保更多地被擁有雄厚資金的金融機(jī)構(gòu)（如保 險(xiǎn)公司、投資銀行、養(yǎng)老基金）以出租人險(xiǎn)公司、投資銀行、養(yǎng)老基金）以出租人 的身份所持有，而各種需要使用商業(yè)房地的身份所持有，而各種需要使用商業(yè)房地 產(chǎn)的企業(yè)則向這些金融機(jī)

10、構(gòu)租賃商業(yè)房地產(chǎn)的企業(yè)則向這些金融機(jī)構(gòu)租賃商業(yè)房地 產(chǎn)產(chǎn) 從房地產(chǎn)買賣到房地產(chǎn)租賃，物權(quán)的流通轉(zhuǎn)變?yōu)閺姆康禺a(chǎn)買賣到房地產(chǎn)租賃，物權(quán)的流通轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)債權(quán)的流通。的流通。 “債是法律上可期待的“債是法律上可期待的信用信用，是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，具體而言，債是承認(rèn)，是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，具體而言，債是承認(rèn) 讓渡商品和實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值在時(shí)間上分離的結(jié)果，讓渡商品和實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值在時(shí)間上分離的結(jié)果，. . 由于債權(quán)制度由于債權(quán)制度 的設(shè)立，給商品交換帶來(lái)了巨大的方便，使商品交換超出了地域、時(shí)間和的設(shè)立，給商品交換帶來(lái)了巨大的方便，使商品交換超出了地域、時(shí)間和 個(gè)人的限制。”個(gè)人的限制。” 房地產(chǎn)租賃流通形式的發(fā)展正是

11、社會(huì)分工自發(fā)演進(jìn)的結(jié)果。房地產(chǎn)租賃流通形式的發(fā)展正是社會(huì)分工自發(fā)演進(jìn)的結(jié)果。 房地產(chǎn)租賃與房地產(chǎn)買賣的區(qū)別：房地產(chǎn)租賃與房地產(chǎn)買賣的區(qū)別： 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押作為一種流通方式，是房地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押作為一種流通方式，是房地產(chǎn)部分價(jià)值部分價(jià)值（可用抵押貸款（可用抵押貸款 支付的價(jià)值）和支付的價(jià)值）和部分權(quán)利組合部分權(quán)利組合（抵押權(quán)）的運(yùn)動(dòng)，（抵押權(quán)）的運(yùn)動(dòng)， 房地產(chǎn)抵押使房地產(chǎn)購(gòu)買人對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的占有和支付房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)抵押使房地產(chǎn)購(gòu)買人對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的占有和支付房地產(chǎn)價(jià)值 這兩種行為在時(shí)間上的分離成為可能，而同時(shí)又保證了房地產(chǎn)出

12、售人在這兩種行為在時(shí)間上的分離成為可能，而同時(shí)又保證了房地產(chǎn)出售人在 讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全額價(jià)值。讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全額價(jià)值。 自二十世紀(jì)自二十世紀(jì)7070年代以來(lái)，在美國(guó)發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)抵押二級(jí)年代以來(lái)，在美國(guó)發(fā)展起來(lái)的房地產(chǎn)抵押二級(jí) 市場(chǎng)（市場(chǎng)（SECONDARY MORTGAGE MARKETSECONDARY MORTGAGE MARKET），使得房地產(chǎn)這種），使得房地產(chǎn)這種 實(shí)物性、異質(zhì)性、空間固定性、單位價(jià)值量大的資產(chǎn)品，通過(guò)證券實(shí)物性、異質(zhì)性、空間固定性、單位價(jià)值量大的資產(chǎn)品，通過(guò)證券 化而轉(zhuǎn)化為一種金融產(chǎn)品，從而在其流通對(duì)象、地域范圍上大大突化而

13、轉(zhuǎn)化為一種金融產(chǎn)品，從而在其流通對(duì)象、地域范圍上大大突 破了原有的限制。破了原有的限制。 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托EQUITY REITs 公開(kāi)發(fā)行其公司股票匯集來(lái)自于民間的大量分散的資金，將之投資于公開(kāi)發(fā)行其公司股票匯集來(lái)自于民間的大量分散的資金，將之投資于 各類商業(yè)房地產(chǎn)并進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，并按有關(guān)法律規(guī)定將近乎于各類商業(yè)房地產(chǎn)并進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，并按有關(guān)法律規(guī)定將近乎于100%100%的投資的投資 者收益回饋給廣大股東。者收益回饋給廣大股東。 近十幾年來(lái)，權(quán)益型近十幾年來(lái)，權(quán)益型REITsREITs在美國(guó)成為替代直接投資房地產(chǎn)的最佳方式，在美國(guó)成為替代

14、直接投資房地產(chǎn)的最佳方式， 它使得大量商業(yè)房地產(chǎn)在保持管理者、使用者相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，靈活、方它使得大量商業(yè)房地產(chǎn)在保持管理者、使用者相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，靈活、方 便地進(jìn)行著便地進(jìn)行著實(shí)質(zhì)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與價(jià)值運(yùn)動(dòng)實(shí)質(zhì)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與價(jià)值運(yùn)動(dòng)。 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) REITsREITs的出現(xiàn)與發(fā)展，使與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)密切關(guān)聯(lián)的的出現(xiàn)與發(fā)展，使與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)密切關(guān)聯(lián)的股權(quán)、債權(quán)股權(quán)、債權(quán)的流通替代的流通替代 了房地產(chǎn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)的流通，大大提高了房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的速度和范圍，從而在實(shí)的流通，大大提高了房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的速度和范圍，從而在實(shí) 質(zhì)上促進(jìn)了房地產(chǎn)流通。質(zhì)上促進(jìn)了房地產(chǎn)流通。 REIT

15、sREITs的出現(xiàn)與發(fā)展，也說(shuō)明了房地產(chǎn)在與的出現(xiàn)與發(fā)展，也說(shuō)明了房地產(chǎn)在與其他資產(chǎn)其他資產(chǎn)（如家具、設(shè)備、人（如家具、設(shè)備、人 力等）結(jié)合后更易于流通。力等）結(jié)合后更易于流通。 REITsREITs對(duì)于房地產(chǎn)流通具有劃時(shí)代的意義。對(duì)于房地產(chǎn)流通具有劃時(shí)代的意義。 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 小小 結(jié)結(jié) 房地產(chǎn)流通方式演進(jìn)的方向：房地產(chǎn)流通方式演進(jìn)的方向： 產(chǎn)權(quán)形式創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)形式創(chuàng)新 價(jià)值支付時(shí)點(diǎn)的分散化價(jià)值支付時(shí)點(diǎn)的分散化 房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的重構(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值運(yùn)動(dòng)的重構(gòu) 價(jià)值支付主體的分散化價(jià)值支付主體的分散化 有利于提高價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性有利于提高價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)

16、業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)- 以房地產(chǎn)為中心，貫穿房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全 過(guò)程（生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)）的產(chǎn)業(yè)鏈或 產(chǎn)業(yè)群。 美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)興起于開(kāi)發(fā)業(yè)。 美國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè) “類制造業(yè) （經(jīng)營(yíng)模式：開(kāi)發(fā)銷售） 新建住宅開(kāi)發(fā)商新建住宅開(kāi)發(fā)商 土地細(xì)分開(kāi)發(fā)商土地細(xì)分開(kāi)發(fā)商 （New housing operative builders）（）（Land Subdivision) 美國(guó)美國(guó)進(jìn)化后的進(jìn)化后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè) 出租人（出租人（服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)） （經(jīng)營(yíng)模式：開(kāi)發(fā)（經(jīng)營(yíng)模式：開(kāi)發(fā)持有持有出租出租） 商業(yè)房地產(chǎn)（商業(yè)房地產(chǎn)（commercial property)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā) 公寓開(kāi)發(fā)公寓

17、開(kāi)發(fā) 零售商業(yè)開(kāi)發(fā)零售商業(yè)開(kāi)發(fā) 辦公樓開(kāi)發(fā)辦公樓開(kāi)發(fā) 工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律: 1、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的改變 以資本增值為主的運(yùn)營(yíng)模式 以長(zhǎng)期現(xiàn)金流收益為主的運(yùn)營(yíng)模式 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 初始投資初始投資 （如土地取得費(fèi)用）（如土地取得費(fèi)用） 追加投資追加投資1 1 （如建安成本）（如建安成本） 商品房銷售收入商品房銷售收入 追加投資追加投資2 2 圖圖1 1、以銷售為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、以銷售為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 初始投資初始投資 （如房地產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)或開(kāi)發(fā)成本）（如房地產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)或開(kāi)發(fā)成本） 追

18、加投資追加投資 轉(zhuǎn)售收入轉(zhuǎn)售收入 圖圖2 2、以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式、以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式 租賃收入租賃收入 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 2、核心生產(chǎn)要素的改變 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，不再以不斷增 加對(duì)土地（特別是耕地）的占用為前提。 3、核心功能的改變 房地產(chǎn)業(yè)更多地涉及到非住宅領(lǐng)域，使 得全社會(huì)的房地產(chǎn)更多地以專業(yè)化分工的 方式被投資、管理。 4、收益主體的改變 通過(guò)REITs可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)收益的分散化。 房地產(chǎn)業(yè)演進(jìn)規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 租金租金（美元美元） 存量存量（平方英尺平方英尺） 價(jià)格價(jià)格( (美元美元） 服務(wù)市場(chǎng)：確定服務(wù)市場(chǎng)：確定 租

19、金租金 資產(chǎn)市場(chǎng)：資產(chǎn)市場(chǎng)： 新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建 設(shè)設(shè) 服務(wù)市場(chǎng)：服務(wù)市場(chǎng)： 存量調(diào)整存量調(diào)整 新開(kāi)發(fā)建設(shè)新開(kāi)發(fā)建設(shè) 量量（平方英平方英 尺尺） D(R,D(R,經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況)=S)=S P=R/P=R/i i P=f(C)P=f(C) S=(CS=(C- -S)/S)/ 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 0 50 100 150 200 250 300 1987年1月 1989年1月 1991年1月 1993年1月 1995年1月 1997年1月 1999年1月 2001年1月 2003年1月 2005年1月 2007年1月 2009年1月 Owners Equivalent

20、 Rent of Primary Residence Index/Purchase- Only Index (http:/www.bls .gov/data/) S&P/Case- Shiller Home Price Index (Composite-10) 美國(guó)美國(guó)1987-2009房?jī)r(jià)與租金房?jī)r(jià)與租金 資料來(lái)源：資料來(lái)源：S&P（房?jī)r(jià)指數(shù)）、美國(guó)勞工部（租金指數(shù)） 相關(guān)性分析結(jié)果相關(guān)性分析結(jié)果: 房?jī)r(jià)指數(shù)與租金指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.8793 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976

21、 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 80.0 82.0 84.0 86.0 88.0 90.0 92.0 94.0 96.0 98.0 100.0 102.0 地價(jià) 租金 日本日本1955-2008房?jī)r(jià)與租金房?jī)r(jià)與租金 資料來(lái)源：日本不動(dòng)產(chǎn)研究所（資料來(lái)源：日本不動(dòng)產(chǎn)研究所（JREI） 相關(guān)性分析結(jié)果相關(guān)性分析結(jié)果: 房?jī)r(jià)指數(shù)與租金指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.9852 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 上海住房租金、二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖上海住房租金、二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖 0 50 100 150

22、 200 250 0405 0410 0503 0508 0601 0606 0611 0704 0709 0802 0807 0812 0905 住房租金指數(shù)住房租金指數(shù) 二手住房?jī)r(jià)格二手住房?jī)r(jià)格 指數(shù)指數(shù) 資料來(lái)源：資料來(lái)源：中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng) 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 上海住房需求調(diào)查 以上數(shù)據(jù)由上海易居房地產(chǎn)研究院上海房地產(chǎn)流通研究所提供 沒(méi)有歸屬感：沒(méi)有歸屬感：65.3%65.3% 不安定：不安定：37.5%37.5% 不安定：不安定：72.94%72.94% 住房增值：住房增值：40.52%40.52% 不租房不租房 的原因的原因 購(gòu)房：購(gòu)房：64.4%64.4% 先租再買

23、：先租再買：21.7%21.7% 租房：租房：4.1%4.1% 購(gòu)房：購(gòu)房：68.26%68.26% 先租再買：先租再買：16.2%16.2% 租房：租房：15.54%15.54% 未來(lái)的未來(lái)的 住房需住房需 求情況求情況 租房：租房：41%41% 已購(gòu)房：已購(gòu)房：59%59% 租房：租房：42.94%42.94% 已購(gòu)房：已購(gòu)房：57.06%57.06% 現(xiàn)在租現(xiàn)在租 購(gòu)情況購(gòu)情況 2009.072009.07 2008.102008.10 1 研究起因及相關(guān)分析研究起因及相關(guān)分析 2 研究設(shè)計(jì)研究設(shè)計(jì) 3 研究結(jié)論研究結(jié)論 研究方法研究方法 兩市場(chǎng)四兩市場(chǎng)四 象限模型象限模型 的修改的修改

24、 基本模型基本模型 住房?jī)r(jià)值持續(xù)上升并導(dǎo)致住房資產(chǎn)的住房?jī)r(jià)值持續(xù)上升并導(dǎo)致住房資產(chǎn)的 市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲 住房租買選擇機(jī)制不存在住房租買選擇機(jī)制不存在 不存在抑制住房投機(jī)的外生因素不存在抑制住房投機(jī)的外生因素 假設(shè)前提假設(shè)前提 1 研究起因及相關(guān)分析研究起因及相關(guān)分析 2 研究設(shè)計(jì)研究設(shè)計(jì) 3 研究結(jié)論研究結(jié)論 研究方法研究方法 兩市場(chǎng)四兩市場(chǎng)四 象限模型象限模型 的修改的修改 基本模型基本模型 1 1 (1,1) tt tttt t R Vk Rk Rk i 11 (1) ttttt SQSQS 1 ()(0) ttt Qa PPa ) 10 , 0, 0()1 (ebeSbR

25、 tt tt DDD (f0) t DfP +g+ 住房?jī)r(jià)值住房?jī)r(jià)值 住房增量住房增量 住房存量住房存量 住房租金住房租金 住房資產(chǎn)市場(chǎng)住房資產(chǎn)市場(chǎng) 的需求的需求 假設(shè)前提假設(shè)前提 1 研究起因及相關(guān)分析研究起因及相關(guān)分析 2 研究設(shè)計(jì)研究設(shè)計(jì) 3 研究結(jié)論研究結(jié)論 計(jì)算結(jié)果計(jì)算結(jié)果 應(yīng)用啟示應(yīng)用啟示 其中其中 11 A (1 )(1)1(1)(1)bacDbSe =-（- ） 22 1111 (1)(1)(1)A tt tt XXcDkbD t-2 -ac 為常數(shù)項(xiàng)為常數(shù)項(xiàng) 0 t 1 tt XX 0 t 1 tt XX 總體結(jié)論總體結(jié)論 11 111 1 ttt tt t XPV cDk bSk ed t-1 （ - ） 房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 除非存在抑制住房投機(jī)的外生因素，當(dāng)住除非存在抑制住房投機(jī)的外生因素，當(dāng)住 房資產(chǎn)升值并推動(dòng)住房?jī)r(jià)格不斷上漲時(shí)，房資產(chǎn)升值并推動(dòng)住房?jī)r(jià)格不斷上漲時(shí)， 租買選擇機(jī)制的缺失會(huì)促使住房?jī)r(jià)格持續(xù)租買選擇機(jī)制的缺失會(huì)促使住房?jī)r(jià)格持續(xù) 高于價(jià)值，從而形成房地產(chǎn)泡沫。高于價(jià)值，從而形成房地產(chǎn)泡沫。 謝 謝！