1、1 萬科公司成本控制分析 2 1.1房地產開發商成本管理面臨的挑戰 1.1.利潤是多少利潤是多少 不準確不準確 2.2.項目間成本項目間成本 不可比不可比 3.3.基礎資料管理基礎資料管理 各顯神通各顯神通 4.4.項目銷售完了，如何準確計算項目的成本項目銷售完了，如何準確計算項目的成本 一鍋燴一鍋燴 5.5.如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料如何借鑒積累經驗教訓和參考歷史資料 - 憑感覺憑感覺 6.6.怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控怎么進行項目成本的實時監控，防止成本失控- 一支筆一支筆 3 新 項 目 發 展 新 項 目 發 展 規 劃 設 計 規 劃 設 計 擴 初 設 計 擴
2、 初 設 計 施 工 圖 設 計 施 工 圖 設 計 施 工 組 織 與 施 工 組 織 與 材 料 采 購 材 料 采 購 竣 工 結 算 竣 工 結 算 成 本 估 算 成 本 估 算 目 標 成 本 測 目 標 成 本 測 算算 一一 目 標 成 本 測 目 標 成 本 測 算算 二二 目目 標標 成成 本本 動 態 成 本 動 態 成 本 結 算 成 本 分 結 算 成 本 分 析析 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行 3.23.2核心設計思想核心設計思想-管管 理實施過程理實施過程 4 管理原則：管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標
3、成本的嚴肅性( (納入績效考核納入績效考核) ) 基本概念：基本概念： 管理工具管理工具：動態成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫成本指標數據庫 3.33.3核心設計思想核心設計思想-目標成本管理目標成本管理 目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。 動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果（見動態成本構成）。結果（見動態成本構成）。 5 項目發展項目發展 施
4、工施工 規劃設計規劃設計 招標招標 竣工結算竣工結算 簽約簽約 銷售及物業管理銷售及物業管理 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位 3.43.4核心設計思想核心設計思想- 作業過程管理作業過程管理 房地產成本作業過程：房地產成本作業過程： 總目標總目標 6 責任成本管理責任成本管理 目標成本管理目標成本管理 作業過程管理作業過程管理 成本管理軟件成本管理軟件 公司總經理層公司總經理層 控制系統控制系統 信息系統信息系統 組織系統組織系統 成本管理模式基本構架成本管理模式
5、基本構架 領導機構領導機構 管理工具管理工具 管理制度管理制度 成本、工程文件成本、工程文件 7 責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過 技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整 體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。 責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人 責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為 1 1、責任成本管
6、理、責任成本管理 8 項目經理部：項目經理部：工程進度、質量； 工程管理部：工程管理部： 供應商管理與技術方案； 規劃設計部：規劃設計部： 設計圖紙 合理的架構分工責任成本前提合理的架構分工責任成本前提 成本管理部：成本管理部：工作性質：財權的控制活動多過業務活動；工作性質：財權的控制活動多過業務活動； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價算帳型 9 主要內容（主要內容（1 1）要素概括要素概括 責任主體責任主體配合部門配合部門評價部門評價部門 項目發展部項目發展部財務部財務部 1、建建造造內內容容、建建筑筑 形式合理化形式合理化 設計部設計部銷售部銷售部成本部成本部 2、結結構
7、構指指標標合合理理化化 及施工圖質量及施工圖質量 設計部工程部設計部工程部成本部成本部 3、獲獲取取競競爭爭性性的的合合 理低價理低價 工程部成本部工程部成本部項目經理部項目經理部招標領導小組招標領導小組 4、現現場場成成本本管管理理、 施工質量與效率施工質量與效率 項目經理部項目經理部工程部工程部工程部工程部 銷售部 銷售部 財務部財務部 各職能部門各職能部門財務部財務部管理費用 管理費用 責責 任任 目目 標標 責任范圍 責任范圍 土地、報批報建費 土地、報批報建費 建造成本建造成本 銷售費用 銷售費用 10 主要內容（主要內容（2 2）反饋指標反饋指標 項目項目反饋指標反饋指標項目項目反
8、饋指標反饋指標 每平米地價報建費用節減率 土地獲得時間每平米設計費 每平米三通費用 每平米臨時設施費 規劃設計規劃設計周期每平米管理費 每平米鋼筋含量每平米營銷費 每平米含砼量人均行政費用 招標比率每平米管理費用 最低價定標比率人均銷售收入 甲定材料占造價比率每平米銷售費用 統購材料購買率每平米廣告費用 設計變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實際交納稅率 工程結算結算錯漏率物業經營損益物業經營損益物業實際盈虧額 主體建造成本主體建造成本 社區建造成本社區建造成本 招標及簽約 結構安裝設計 土地獲得成本土地獲得成本 材料采購 開發前期準備費開發前期準備費 開發間接費開發間接費
9、管理費用管理費用 銷售費用銷售費用 11 實施要點實施要點 總經理總經理 成本部成本部 配合部門配合部門 主體部門主體部門 責任成本考核報告責任成本考核報告 責任成本管理辦法責任成本管理辦法 成本階段性目標成本階段性目標 責 任 成 本 管 理 辦 法 責 任 成 本 管 理 辦 法 牽頭牽頭 組織組織 討 論 討 論 形 成 形 成 普及普及 執 行 執 行 實現實現 制 定 制 定 定期考核定期考核 公布公布 12 2 2、目標成本管理、目標成本管理 管理原則管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本：目標成本是
10、企業預先確定的、在一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。 動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果結果（見動態成本構成）（見動態成本構成）。 基本概念基本概念： 管理工具管理工具：動態成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫成本指標數據庫 13 實施過實施過 程程 新 項 目 發 展 新 項 目 發 展 規 劃 設 計 規 劃 設 計 擴 初 設 計 擴 初 設 計 施 工 圖 設 計 施 工 圖 設 計 施
11、 工 組 織 與 施 工 組 織 與 材 料 采 購 材 料 采 購 竣 工 結 算 竣 工 結 算 成 本 估 算 成 本 估 算 目 標 成 本 目 標 成 本 測 算 測 算 一一 目 標 成 本 目 標 成 本 測 算 測 算 二二 目目 標標 成成 本本 動 態 成 本 動 態 成 本 結 算 成 本 結 算 成 本 分 析 分 析 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行 14 簽約簽約 金額金額 變更變更 簽證簽證 結算結算 調整調整 簽約簽約 金額金額 變更變更 簽證簽證 結算結算 調整調整 動態成本構成動態成本構成 已發生成本已發生成本 合同性成本合同性成本 非合同
12、性成本非合同性成本 已結算成本已結算成本 未結算成本未結算成本 待發生成本待發生成本 動態成本動態成本 = = 未結算合同未結算合同 + + 已結算合同已結算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發生成本待發生成本 動態成本動態成本 15 土地成本土地成本 開發前期準備費開發前期準備費 主體建筑工程費主體建筑工程費 主體安裝工程費主體安裝工程費 園區管網工程費園區管網工程費 園林環境建設費園林環境建設費 配套設施費配套設施費 開發間接費開發間接費 房地產成本項目設置房地產成本項目設置 主體造價 園區造價 樓面地價 費用及資金成本 16 3.1 3.1 新項目發展新項目發展 成本控制
13、成本控制 控制要點：控制要點：穩健性穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價。 控制原則：控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。 需求文件：需求文件：新項目發展可行性評審體系新項目發展可行性評審體系 17 3.2 3.2 設計成本設計成本 控制控制 控制要點：控制要點：合理的產品技術經濟指標合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。設計周期、設計質量。 控制原則：控制原則：經濟合理性最大。經濟合理性最大。 需求文件：需求文件： 規劃設計工作流程與評審制度規劃設計工作流程與評審制度
14、18 3.2 3.2 設計階段的主要設計階段的主要 經濟指標經濟指標 容積率容積率 建筑占地面積建筑占地面積 單方鋼筯含量單方鋼筯含量 單方砼含量單方砼含量 窗地比窗地比 建筑周長面積比建筑周長面積比 19 3.3 3.3 招標成本控招標成本控 制制 控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購 控制原則：控制原則：全面招標原則全面招標原則 合理低價中標原則合理低價中標原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 20 3.4 3.4 簽約成本簽約成本 控制控制 控制
15、要點：控制要點：合同談判合同談判 合同審批合同審批 控制原則：控制原則：合法性原則合法性原則、合同書原則合同書原則、事前簽訂事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 21 3.5 3.5 施工成本施工成本 控制控制 控制要點：控制要點：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質量的控制工程質量的控制 工期控制工期控制 控制原則：控制原則：權力限制原則、時間限制原則權力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則 需求文件：需求文件：設計變更、現場簽證管理辦法設計變更、現場簽證管理辦法
16、22 3.6 3.6 結算成本結算成本 控制控制 控制要點：控制要點：嚴格審核結算工程量嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價合理確定結算單價 控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則準確高效原則、可復查性原則 需求文件：需求文件：工程預結算管理辦法工程預結算管理辦法 23 3.7 3.7 銷售承諾銷售承諾 及物業管理成及物業管理成 本控制本控制 控制要點：控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業管理虧損物業管理虧損 控制原則：控制原則：獨立、健康運營，不產生經營負擔。獨立、健康運營，不產生經營負擔。 需求文件：需求文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業管理制度物業管理制度 24 幾個成本觀點幾個成本觀點 成本管理要依賴于全員成本管理要依賴于全員 省錢等于賺錢省錢等于賺錢 成本管理不等于省錢成本管理不等于省錢 成本水平是專業水平的反映成本水平是專業水平的反映
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