1、萬科集團(tuán)成本管理部萬科集團(tuán)成本管理部 劉石磊劉石磊 萬科成本管理實(shí)踐與思考萬科成本管理實(shí)踐與思考 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一、萬科成本管理的實(shí)踐一、萬科成本管理的實(shí)踐 二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式 三、成本管理的幾點(diǎn)思考三、成本管理的幾點(diǎn)思考 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐 萬科成本管理重要?dú)v程回顧萬科成本管理重要?dú)v程回顧 19981998年：年： 集團(tuán)“成本管理年”集團(tuán)“成本管理年” 20002000年：年： 集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部”集團(tuán)財(cái)務(wù)部設(shè)成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部” 20022002年：年： 確定萬科成本管理目標(biāo)和宗旨確定萬

2、科成本管理目標(biāo)和宗旨 20032003年年: : 目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。目標(biāo)成本管理責(zé)任成本管理作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。 20042004年：年： 深圳成立區(qū)域成本管理部深圳成立區(qū)域成本管理部 20052005年：年： 首屆集團(tuán)造價(jià)研討會召開首屆集團(tuán)造價(jià)研討會召開 20062006年：年： 萬科成本知識體系平臺搭建成型，啟動工廠化成本研究萬科成本知識體系平臺搭建成型，啟動工廠化成本研究 20072007年：年： 適應(yīng)新發(fā)展時期的成本管理方法論探索、制度完善、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息化適應(yīng)新發(fā)展時期的成本管理方法論探索、制度完善、風(fēng)險(xiǎn)控制、信息化 平臺升級

3、工作全面開展平臺升級工作全面開展 20072007年：年： 集團(tuán)成本管理部成立集團(tuán)成本管理部成立 成本管理目的及內(nèi)涵：成本管理目的及內(nèi)涵： 健康健康 合理合理 有序有序 成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒成本管理應(yīng)符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒 棄個人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進(jìn)公司相應(yīng)環(huán)節(jié)運(yùn)棄個人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進(jìn)公司相應(yīng)環(huán)節(jié)運(yùn) 作的規(guī)范性。作的規(guī)范性。 在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效 的成本前置中，使成本支出能提升客戶價(jià)值、帶來經(jīng)濟(jì)收益，控制、的成本前置

4、中，使成本支出能提升客戶價(jià)值、帶來經(jīng)濟(jì)收益，控制、 減少無效成本的發(fā)生。減少無效成本的發(fā)生。 通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研 成本測算、目標(biāo)成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，成本測算、目標(biāo)成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致， 公司對成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。公司對成本的發(fā)生具有較強(qiáng)的事前控制能力。 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐 項(xiàng) 目 管 理 部 成成 本本 管管 理理 部部 設(shè) 計(jì) 管 理 部 營 銷 管 理 部 管理層 萬科一線公司成本管理部

5、設(shè)置萬科一線公司成本管理部設(shè)置 組織架構(gòu)設(shè)置是工作開展的基礎(chǔ)。組織架構(gòu)設(shè)置是工作開展的基礎(chǔ)。 造價(jià)管理造價(jià)管理 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性 招標(biāo)管理招標(biāo)管理 變更簽證管理變更簽證管理 預(yù)結(jié)算管理預(yù)結(jié)算管理 綜合成本體系綜合成本體系 成本信息化成本信息化 成本軟件成本軟件 信息月報(bào)信息月報(bào) 成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 責(zé)任成本責(zé)任成本 無效成本無效成本 綜合成本綜合成本 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐 “成本管理部成本管理部”的定位的定位 全員成本意識的推動者全員成本意識的推動者 公司經(jīng)營計(jì)劃的保證者公司經(jīng)營計(jì)劃的保證者 貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所

6、有部門工作的隱形管理者 項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者 成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務(wù)部門。 萬科成本管理的實(shí)踐萬科成本管理的實(shí)踐 萬科成本管理實(shí)踐管理鏈條萬科成本管理實(shí)踐管理鏈條 可可 研研 成成 本本 目目 標(biāo)標(biāo) 成成 本本 責(zé)責(zé) 任任 成成 本本 動動 態(tài)態(tài) 成成 本本 結(jié)結(jié) 算算 成成 本本 成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析 萬科成本管理的最重要部分萬科成本管理的最重要部分 萬科成本管理實(shí)踐可研成本萬科成本管理實(shí)踐可研成本 成本管理在可研階段的兩種工作模式：成本管理在可

7、研階段的兩種工作模式： 1、基于公司相關(guān)部門確定的方案進(jìn)行項(xiàng)目可研成本測算； 2、從成本及盈利的角度提出產(chǎn)品組合選型的方案建議與意見； 您選擇哪一種？您選擇哪一種？ 萬科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本萬科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 新 項(xiàng) 目 發(fā) 展 新 項(xiàng) 目 發(fā) 展 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 施 工 組 織 與 施 工 組 織 與 材 料 采 購 材 料 采 購 竣 工 結(jié) 算 竣 工 結(jié) 算 可 研 成 本 可 研 成 本 目 標(biāo) 成 本 目 標(biāo) 成 本 動態(tài)成本動態(tài)成本 結(jié) 算 成 本 結(jié) 算 成

8、本 分 析 分 析 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 目標(biāo)成本執(zhí)行目標(biāo)成本執(zhí)行 萬科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本萬科成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本 目標(biāo)成本的兩個考核指標(biāo)- 目標(biāo)成本絕對變動率；目標(biāo)成本絕對變動率； 目標(biāo)成本科目變動率。目標(biāo)成本科目變動率。 萬科成本管理實(shí)踐動態(tài)成本萬科成本管理實(shí)踐動態(tài)成本 1 2 3 4 及時了解項(xiàng)目成本狀況及時了解項(xiàng)目成本狀況 ，為經(jīng)營決策提供依據(jù)，為經(jīng)營決策提供依據(jù) 項(xiàng)目之間能夠有效對項(xiàng)目之間能夠有效對 比比 預(yù)測市場變化，修正待預(yù)測市場變化，修正待 發(fā)生成本應(yīng)對市場變化發(fā)生成本應(yīng)對市場變化 產(chǎn)品分?jǐn)偅私饷糠N產(chǎn)品分?jǐn)偅私饷糠N 產(chǎn)品成本狀況產(chǎn)品成本狀況 動態(tài)成本價(jià)值動態(tài)成本價(jià)值

9、動態(tài)成本的管理價(jià)值 動 態(tài) 成 本 管 理 要 求 動 態(tài) 成 本 管 理 要 求 即時記錄即時記錄 決策、合同、變更決策、合同、變更 、結(jié)算、結(jié)算 系統(tǒng)分解系統(tǒng)分解 各科目、各部門各科目、各部門 動態(tài)預(yù)測動態(tài)預(yù)測 待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來 復(fù)審核對復(fù)審核對 成本、財(cái)務(wù)定期核對成本、財(cái)務(wù)定期核對 及時通報(bào)及時通報(bào) 公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門 萬科成本管理實(shí)踐動態(tài)成本萬科成本管理實(shí)踐動態(tài)成本 萬科成本管理實(shí)踐責(zé)任成本萬科成本管理實(shí)踐責(zé)任成本 責(zé)任成本管理方式的實(shí)質(zhì)是責(zé)任成本管理方式的實(shí)質(zhì)是- 類似于工業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理。類似于工業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理。 責(zé)任成本是目標(biāo)責(zé)任成

10、本是目標(biāo)-動態(tài)成本體系有效運(yùn)作的制度保證。動態(tài)成本體系有效運(yùn)作的制度保證。 無效成本無效成本 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價(jià)值、促 進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪 費(fèi)的成本。費(fèi)的成本。 萬科成本管理實(shí)踐無效成本萬科成本管理實(shí)踐無效成本 管理原則管理原則 指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本 以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識 清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有

11、數(shù)”清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)” 推動各部門提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理推動各部門提高專業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理 萬科成本管理實(shí)踐無效成本萬科成本管理實(shí)踐無效成本 效果：效果：“無效成本無效成本”成為相關(guān)部門的成為相關(guān)部門的“口頭禪口頭禪”；無效成本的總結(jié)深；無效成本的總結(jié)深 受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。受公司領(lǐng)導(dǎo)層的重視。 萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理 信息系統(tǒng)對萬科成本各項(xiàng)信息系統(tǒng)對萬科成本各項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的高效運(yùn)作、的高效運(yùn)作、 對企業(yè)對企業(yè)管理決策管理決策的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多 年的信息化建設(shè)歷史所印證。年的信息化建設(shè)歷史所印證

12、。 萬科成本信息化的歷程：萬科成本信息化的歷程： K3 K3 - EASEAS 成本信息化成本信息化 造價(jià)管理造價(jià)管理 A-housing平臺 計(jì)價(jià)評標(biāo)系統(tǒng) 成本管理軟件 成本數(shù)據(jù)庫 成本專業(yè)網(wǎng)站 前置知識體系 成本缺陷手冊 成本信息月報(bào) 課件培訓(xùn)體系 綜合成本綜合成本 知識管理知識管理 合同管理系統(tǒng) 萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理 萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理 萬科集團(tuán)使用的成本管理信息化軟件萬科集團(tuán)使用的成本管理信息化軟件-K3K3 萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理 目標(biāo)成本目標(biāo)成本 成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫 招標(biāo)招

13、標(biāo) 評標(biāo)評標(biāo) 動態(tài)成本動態(tài)成本 合同合同 變更變更 資金計(jì)劃資金計(jì)劃 責(zé)任成本責(zé)任成本 待發(fā)生待發(fā)生 成本成本 信息月報(bào)信息月報(bào) 測算模塊測算模塊 借助借助EAS系統(tǒng)平臺形成的成本作業(yè)流程閉環(huán)系統(tǒng)平臺形成的成本作業(yè)流程閉環(huán) 萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理萬科成本管理實(shí)踐成本信息管理 提升效率、提升效率、 規(guī)范管理、規(guī)范管理、 降低成本。降低成本。 成本信息化所提供的價(jià)值：成本信息化所提供的價(jià)值： 造價(jià)管理造價(jià)管理 綜合成本綜合成本 知識管理知識管理 萬科成本管理實(shí)踐成本知識管理萬科成本管理實(shí)踐成本知識管理 萬科成本管理實(shí)踐成本知識管理萬科成本管理實(shí)踐成本知識管理 萬科成本管理實(shí)踐社會資源利用萬科

14、成本管理實(shí)踐社會資源利用 現(xiàn)階段，萬科集團(tuán)各一線公司均加速、加大力度使用社會現(xiàn)階段，萬科集團(tuán)各一線公司均加速、加大力度使用社會 資源資源-造價(jià)咨詢公司：造價(jià)咨詢公司： 預(yù)結(jié)算工作；預(yù)結(jié)算工作； 招標(biāo)工作；招標(biāo)工作； 項(xiàng)目現(xiàn)場產(chǎn)品管理；項(xiàng)目現(xiàn)場產(chǎn)品管理； 經(jīng)濟(jì)性分析經(jīng)濟(jì)性分析 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：合適、事務(wù)性工作、效率、價(jià)值合適、事務(wù)性工作、效率、價(jià)值 新的環(huán)境與思考新的環(huán)境與思考 成本管理的思考成本管理的思考-新的環(huán)境新的環(huán)境 新的外部環(huán)境：新的外部環(huán)境： 一半是海水一半是火焰：一半是海水一半是火焰：人民幣升值、大眾投資意識崛人民幣升值、大眾投資意識崛 起帶來的機(jī)遇與國家宏觀調(diào)控的壓力；起帶來的機(jī)

15、遇與國家宏觀調(diào)控的壓力； 房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化：房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化：低成本低售價(jià)低成本低售價(jià)-低成本高售價(jià)低成本高售價(jià)- -高成本高售價(jià)高成本高售價(jià) 通貨膨脹：通貨膨脹：生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲 建筑標(biāo)準(zhǔn)：建筑標(biāo)準(zhǔn)：更加嚴(yán)格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標(biāo)準(zhǔn) 成本管理的思考成本管理的思考-新的環(huán)境新的環(huán)境 新的內(nèi)部環(huán)境：新的內(nèi)部環(huán)境： 快速的業(yè)務(wù)發(fā)展：快速的業(yè)務(wù)發(fā)展：工作量的劇增；工作量的劇增； 人員能力稀釋：人員能力稀釋：人力資源與業(yè)務(wù)發(fā)展的匹配度；人力資源與業(yè)務(wù)發(fā)展的匹配度； 工廠化時代的召喚：工廠化時代的召喚：產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動力要求

16、產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動力要求 的交集；的交集； 精細(xì)化：精細(xì)化：粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題；粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題； 效率：效率：快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系；快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系； 成本管理的思考成本管理的思考 成本管理部工作的思考成本管理部工作的思考. 數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)中心 綜合能力綜合能力 管理方法管理方法 價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)造 成本管理工作的思考成本管理工作的思考 1 1、數(shù)據(jù)中心、數(shù)據(jù)中心 數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向：數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向： 主題詞：準(zhǔn)確、及時主題詞：準(zhǔn)確、及時 成本管理工作的思考

17、成本管理工作的思考 2、綜合的專業(yè)能力、綜合的專業(yè)能力 綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應(yīng)迅速從預(yù)結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應(yīng)迅速從預(yù)結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜 合管理人員合管理人員- 多面手；多面手； 資源整合者和管理者；資源整合者和管理者； 標(biāo)準(zhǔn)化；標(biāo)準(zhǔn)化； 成本管理工作的思考成本管理工作的思考 3、管理方法、管理方法 全員成本管理；全員成本管理； 內(nèi)控；內(nèi)控； 4 4、價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值創(chuàng)造 成本挖潛；成本挖潛； 成本前置；成本前置； 需永久關(guān)注需永久關(guān)注 全員參與全員參與 重心前移重心前移 方案優(yōu)化方案優(yōu)化 管理創(chuàng)新管理創(chuàng)新 成本管理工作的思考成本管理工作的思考 成本管理的未來發(fā)展方向成本管理的未來發(fā)展方向 謝謝聆聽謝謝聆聽