1、成本管理規劃成本管理規劃 成本前置與設計階段的成本規劃及優化 目錄目錄 一一 規范化設計管理體系下的成本管理規范化設計管理體系下的成本管理 1.房地產企業主線業務流程與影響成本管理的關鍵流 程階段 2.各階段的成本管理成果標準 3.設計過程中成本優化的主要手段和方法 二 項目設計與研發過程中實現成本優化的“重點專業項目設計與研發過程中實現成本優化的“重點專業 地帶”與案例分析地帶”與案例分析 1.項目成本控制的理念 2.項目論證拿地階段的成本管控 3.概念規劃階段（項目策劃階段）的成本規劃 4.項目設計管理階段的成本優化 三三 設計中的成本管控通病與案例分析設計中的成本管控通病與案例分析 銷

2、計 工 程 房地產開發業務的VAC圖 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙 產品研發階段 產品和利潤實現階段 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃/產 初步產品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 銷售事務管理 入伙事務管理 設 規劃要點/規劃草案 概念規劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調研及配合 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至 具備預售條件 工程施工

3、 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 結算 購 說明及圖例： ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸 出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條 件。 ：配合專業的任務。 一一規范化設計管理體系下的成本管理規范化設計管理體系下的成本管理 萬科集團股份有限公司 項目初判 投資決策論證管理階段 設計管理階段 工程管理階段 銷售管理階段 入伙管理階段 工 程 拓 展 分析項目 基本情況 營 銷 組織項目策劃/ 產品、市場及 客戶定位研究 規劃草案 設計 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 設 計 規劃設計

4、 單體設計 部品設計 擴初設計 施工圖設計 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至 具備預售條件 工程施工至 竣工驗收 銷售及入伙配合 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 銷售事務管理 入伙事務管理 成 本 測算 目標成本形成、預算、 標底、合同價 進度款、工程變 更、招標采購 結算 實施方案 時點 營銷策劃 報告時點 城市及市場 評審時點 說明及圖例：說明及圖例： ：代表需多方論證節點 ：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸 出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條 件。 ：配合專業的任務。 項目論證、形 成項目投資評 審報告 ：代表集團決策節點 概念設計 項目投

5、資 決策時點 房地產業務流程中的成本管理節點房地產業務流程中的成本管理節點 一規范化設計管理 體系下的成本管 理 1.房地產企業主線 業務流程與影響 成本管理的關鍵 流程階段 2.各階段的成本管 理成果標準 3.設計過程中成本 優化的主要手段 和方法 二 項目設計與研發過 程中實現成本優 化的“重點專業 地帶”與案例分 析 1.項目成本控制的 理念 2.項目論證拿地階 段的成本管控 3.概念規劃階段 （項目策劃階段） 的成本規劃 4.項目設計管理階 段的成本優化 5.設計中的成本管 控通病與案例分 析 1.房地產企業主線業務流程與影響成本管理的關鍵流 程階段 1.1 項目論證階段的成本管理 1

6、.2 項目策劃階段的成本管理 1.3 項目設計管理階段的成本管理： 通過優化流程優化流程，提高設計管理階段的成本管理水平。 下面我們首先了解一下成本測算的概念成本測算的概念： 一一規范化設計管理體系下的成本管理規范化設計管理體系下的成本管理 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求成本測算的基本要求 明確成本測算的用途明確成本測算的用途 初判初判 投資決投資決 策用策用 實施方實施方 案階段案階段 哎！看看這個 項目靠譜嗎？ 蓋成啥樣啦？蓋成啥樣啦？ 拿地時用拿地時用 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求成本測算的基本要求 選用適合的版本選用適合的版本 投資決投資決 策用策用 實施方實施方

7、 案階段案階段 1.01.0版本版本 2.02.0版本版本 3.03.0版本版本 初判初判 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求成本測算的基本要求 成成 本本 測測 算算 的的 要要 求求 初判成初判成 本測算本測算 實施階實施階 段成本段成本 測算測算 投資決投資決 策階段策階段 成本測成本測 算算 無需報無需報 送集團送集團 財務部財務部 按成本按成本 測算標測算標 準表報準表報 送集團送集團 財務部財務部 按成本按成本 測算標測算標 準表報準表報 送集團送集團 財務部財務部 視同視同 估算估算 概算概算 預算預算 要 求 越 來 越 深 要 求 越 來 越 深 視同視同 視同視同 萬

8、科集團股份有限公司 成本測算基本要求成本測算基本要求 各階段成果標準各階段成果標準 萬科集團股份有限公司 成本測算基本要求成本測算基本要求 成本分攤辦法成本分攤辦法 萬科集團股份有限公司 成本測算的基本要求成本測算的基本要求 成本測算表的填寫順序：封面成本測算表的填寫順序：封面規劃指標規劃指標土地費用土地費用 前期費用前期費用各單體建安費用各單體建安費用小市政配套小市政配套 環境工程環境工程 費費公建配套費公建配套費建安匯總建安匯總成本匯總成本匯總 設計階段成本管理作業指引設計階段成本管理作業指引 通過成本管理作業指引反觀設計過程中的成本管理與通過成本管理作業指引反觀設計過程中的成本管理與 規

9、劃，以及各階段設計成果與成本成果的對應關系規劃，以及各階段設計成果與成本成果的對應關系 銷 計 工 程 1.1 項目論證階段的成本管理：項目論證階段的成本管理： 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙 論證階段 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃/產 初步產品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 銷售事務管理 入伙事務管理 設 規劃要點/規劃草案 概念規劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調研及

10、配合 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至 具備預售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 結算 購 說明及圖例： ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸 出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條 件。 ：配合專業的任務。 1.1 項目論證階段的成本管理：項目論證階段的成本管理： 依據公司的項目投資策略和計劃，對意象中的項目進行論證分 析,提交項目可行性研究報告(分析項目區位、項目優劣勢、總 體定位、項目合作方式、地價及地價支付方式、總體開發周期、 項目主要風險、概念規劃

11、草案),以決定是否獲取土地； 提交項目可行性研究報告； 公 司 的 投 資 策 略 城 市 與 市 場 論 證 項 目 可 研 評 審 論 證 獲 取 項 目 土 地 析 1.1 項目論證階段的成本管理：項目論證階段的成本管理： 項目可研評審論證報告 項目總論 項目風險及建議 城市板塊及項目細分市場分析 項目市場與產品定位 項目分期開發計劃 項目銷售進度計劃及分期售價 項目收益測算 附件：市場分析報告、合作方研究、合作協議草案、項目 附圖資料(含概念規劃草案)、法律意見書等。 銷 計 工 程 1.2 項目策劃階段的成本管理：項目策劃階段的成本管理： 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙

12、 策劃階段 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃/產 初步產品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 銷售事務管理 入伙事務管理 設 規劃要點/規劃草案 概念規劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調研及配合 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至 具備預售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 結算

13、購 說明及圖例： ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸 出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條 件。 ：配合專業的任務。 1.2 項目策劃階段的成本管理：項目策劃階段的成本管理： 依據項目可研報告，通過營銷、技術和成本幾個專業的耦 規 合性工作，明確項目的產品定位、概念主題、概念規劃設計 和成本測算，以求提高產品的附加值，從而保證項目的收益 最大化。 為下一步的設計管理工作提供明確的輸入條件。 提交項目策劃報告（包含產品定位報告、概念規劃設計方 案）。 明確概念主題 產品策劃 耦合階段 可行性研究報告 項目產品定位 概念規劃設計 項目策劃報告 成本測算 析 論證階段 策劃階

14、段 如何在策劃階段提高“產品附加值”？ 析 征 提問： 產品附加值體現在哪幾個方面？ 項目先天因素的揚長避短 項目產品配置和性能的優化 項目產品概念、形式和風格的差異化 分 析 獲得 超額利潤 提高地價 承受底線 市場 利潤 平均 售價 品牌 附加值 產品 附加值 土地 價格 其它 成本 析 第一節 房地產項目開發的特征 提高產品附加值的方向 第二節 房地產企業設計管理的 影響因素 先天因素的 產品配置和 產品概念、形式和 第三節 精細化市場需求下的規 范化設計管理體系 揚長避短 性能優化 風格的差異化 自然條件的分析 部品配置 產品概念和風格 社會條件的分析 性能標準 產品形式 規劃要點的分

15、析 銷 計 工 程 1.3 項目設計管理階段的成本管理：項目設計管理階段的成本管理： 項目立項 主體結構開工 開盤銷售 竣工 入伙 設計階段 項目論證階段 項目策劃階段 設計管理階段 工程施工階段 入伙管理階段 拓 銷售管理階段 展 組織項目論證 營 組織項目策劃/產 初步產品定位 品、市場及客戶 定位研究 營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及 銷售前準備 銷售事務管理 入伙事務管理 設 規劃要點/規劃草案 概念規劃設計 方 案 設 擴初設計 施工圖設計 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 計 前期工程配套的調研及配合 設計配合、供應商考察及招標、 施工準備及樁基等工程施工 主體結構施工至

16、 具備預售條件 工程施工 至竣工驗 銷售及入伙配合 收 成 本 估算 測算 預算、標底、合同價 進度款、工程 變更、招標采 結算 購 說明及圖例： ：代表關鍵里程碑 ：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸 出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條 件。 ：配合專業的任務。 1.3 項目設計管理階段的成本管理：項目設計管理階段的成本管理： 依據項目策劃報告，以設計專業為牽頭部門，通過 營銷、工程和成本幾個專業的耦合性工作，實現項目 的規劃及單體設計成果滿足產品定位、成本控制以及 工程施工的要求。 為下一步的施工管理工作提供明確的輸入條件。 提交報建方案、擴初設計、施工圖設計等圖紙性成果。 執行 設

17、備選型 1.3 項目設計管理階段的成本管理：項目設計管理階段的成本管理： 拿地節點 方案報建 論證階段 策劃階段 方案設計 設計管理階段 擴初設計 施工圖設計 工程 管理 概念規 劃草案 概念規 劃方案 建筑、 規劃方案 結構設計 擴初設計 建筑平面 施工圖設計 部品 設計及 定板 實施方案設計階段 概念規 劃草案 概念規 劃方案 建筑、規劃方案 結構、設備 土建擴初 施工圖 初步方案 產品配置建議 施工圖設計指引 模型研究 部品材料調研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 產品、技術創新研發 景觀概念方案設計 景觀方案設計 銷售示范區設計 景觀施工圖設計 設計階段業務流程圖設計階段

18、業務流程圖 通過優化優化流程管理，提 高設計管理階段的成本 管理水平 成本專業配合工作 報批報建配合工作 主體工程設計 模型推敲研究 部品研究和定板 詳勘和基礎設計 景觀工程設計 集團相關部門配合 銷售示范區設計 項目部配合工作 營銷專業配合工作 財務專業配合工作 項目工程部配合工作 物業管理配合工作 項目策劃階段 編寫方案設計任務書 項目設計管理階段 方案設計 項目設計管理階段 擴初設計 項目設計管理階段 施工圖設計 項目工程管理階段 設計配合 詳 勘 流程圖反映節點之間 的主要輸入輸出關系 委托方案設計 單位（簽訂方 案設計合同） 規劃、建筑 方案設計 結構、 設備初 步方案 模型推 敲研

19、究 確定景觀概念 方案設計單位 提供營銷專 業評審意見 提供成本專 業評審意見 提供工程專 業評審意見 提供物業管 理的評審意 見 設計 組織面積核 算 人防方案報 建 完成景觀概 念方案設計 提供價格 初步測算 項目收益測 算 編制方案 階段項目成 本測算目標 方案、環保、 消防方案報 建 集團實 施方案 聽證會 是否 聽證 完成集團實施 方案聽證會上 會標準的資料 優化點一： 將產品創新研發流程與項目開發主線分 離， 并前置至項目策劃階段。 Y N 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 影響因素 第三節 精細化市場需求下的規 范化設計管理體系 1. 建立規范化管理體系

20、的 途徑與意義 2. 研發階段流程優化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之論證階 段流程管理 (3) 項目研發之策劃階 段流程管理 (4) 項目研發之設計階 段流程管理 3. 規范化的成果標準 4. 設計管理程序與制度的 執行 案例：某項目在策劃階段就開展院落 式花園洋房的創新設計研究，大 第四節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 大地縮短了項目研發階段的周期 第五節 設計管理通病與案例分 析 優化點二： 在編寫方案設計任務書前先完成修訂 影響項目方案設計的產品技術標準； 在擴初設計開始前完成項目的施工圖設 計指引編制，以便保證后期的設計工作的 質量和進度。 Y

21、 N Microsoft Excel Microsoft Word 工作表 文檔 優化點三： 在完成傳統的建筑報建方案設計的同 時，并行開展模型推敲和結構和設備的初步 方案設計 Y N 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 案例 影響因素 第三節 精細化市場需求下的規 杭州 佳境天城 范化設計管理體系 1. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發階段流程優化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之論證階 段流程管理 (3) 項目研發之策劃階 段流程管理 (4) 項目研發之設計階 段流程管理 3. 規范化的成果標準 4. 設計管理程序與制度的 執行 第四

22、節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 第五節 設計管理通病與案例分 析 案例 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 影響因素 某公司地產XX項目，建筑師 強調建筑單體的外形平整，因此 設備方案早考慮,立面設計應考慮功能 第三節 精細化市場需求下的規 在戶型平面設置了一些凹槽，外 范化設計管理體系 立面造型達到了整潔規整的視覺 1. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發階段流程優化的方 效果。但是部分戶型空調內外機 設置在室內空調小室內，導致室 內噪音大，空調外機散熱不好， 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之論證階 段流程管理 (3) 項

23、目研發之策劃階 段流程管理 (4) 項目研發之設計階 段流程管理 直接影響制冷效果。部分戶型空 調外機集中放置在空調凹廊內， 外機均為上出風，導致熱風在凹 廊內聚集，無法排出，導致外機 無法散熱，直至停機，無法制冷。 3. 規范化的成果標準 4. 設計管理程序與制度的 執行 第四節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 第五節 設計管理通病與案例分 析 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 影響因素 第三節 精細化市場需求下的規 范化設計管理體系 1. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發階段流程優化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之

24、論證階 段流程管理 (3) 項目研發之策劃階 段流程管理 案例：某項目在方案階段 進行的一步步的模型 (4) 項目研發之設計階 段流程管理 3. 規范化的成果標準 4. 設計管理程序與制度的 執行 推敲工作，有效地指 導了方案的立面的體 量、材料、色彩以及 部品的深化研究設 計，為下一步的擴初 第四節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 設計和部品材料研究 奠定了良好的基礎。 第五節 設計管理通病與案例分 析 Y N 優化點四： 在景觀方案確定后編制銷售示范區工作策 劃書 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 影響因素 第三節 精細化市場需求下的規 范化設計管

25、理體系 1. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 四期 二期 2. 研發階段流程優化的方 法論 三期 三期 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之論證階 段流程管理 (3) 項目研發之策劃階 段流程管理 (4) 項目研發之設計階 二期 一期 段流程管理 3. 規范化的成果標準 一期 四期 4. 設計管理程序與制度的 執行 第四節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 第五節 設計管理通病與案例分 析 案例：示范區概念設計位置與分區（點擊鏈接） 優化點五： 在進行擴初設計的同時，并行開展和完 成技術應用成果匯編、方案最終模型、部品 材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。 優化點6：

26、在土建施工圖完成的同時，基本完成部 品材料定板封樣工作 。 一規范化設計管理 體系下的成本管 理 1.房地產企業主線 業務流程與影響 成本管理的關鍵 流程階段 2.各階段的成本管 理成果標準 3.設計過程中成本 優化的主要手段 和方法 二 項目設計與研發過 程中實現成本優 化的“重點專業 地帶”與案例分 析 1.項目成本控制的 理念 2.項目論證拿地階 段的成本管控 3.概念規劃階段 （項目策劃階段） 的成本規劃 4.項目設計管理階 段的成本優化 5.設計中的成本管 控通病與案例分 析 1.3.1在編寫方案設計任務書前先完成修訂影響項目方案 設計的產品技術標準，在擴初設計開始時完成項目 的施工

27、圖設計指引編制。 1.3.2在完成傳統的建筑報建方案的同時，并行開展模型 推敲和結構、設備的初步方案設計，并在擴初階段 中完成： 戶型優化與精細化設計 成本的限額設計 主要設備的選型（電梯、空調等）與系統方案設計 項目設計管理階段主要涉及成本管理的流程優化總結：項目設計管理階段主要涉及成本管理的流程優化總結： 一規范化設計管理 體系下的成本管 理 1.房地產企業主線 業務流程與影響 成本管理的關鍵 流程階段 2.各階段的成本管 理成果標準 3.設計過程中成本 優化的主要手段 和方法 二 項目設計與研發過 程中實現成本優 化的“重點專業 地帶”與案例分 析 1.項目成本控制的 理念 2.項目論證

28、拿地階 段的成本管控 3.概念規劃階段 （項目策劃階段） 的成本規劃 4.項目設計管理階 段的成本優化 5.設計中的成本管 控通病與案例分 析 1.3.3在進行擴初設計的同時，并行開展和完成技術應用 成果匯編、方案最終模型、產品材料清單以及進行 營銷配合資料準備工作。 1.3.4在土建施工圖完成同時，基本完成部品材料定板 封樣工作。 1.4施工圖設計合同的解析施工圖設計合同的解析 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 部品包含材料、設備與細部構件這三類需要 影響因素 細部設計和采購實現的，影響項目效果和成 第三節 精細化市場需求下的規 本的工程用品。 范化設計管理體系 1

29、. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發階段流程優化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之論證階 段流程管理 (3) 項目研發之策劃階 市場部 成本部 段流程管理 (4) 項目研發之設計階 段流程管理 部品研究 執行小組 3. 規范化的成果標準 4. 設計管理程序與制度的 執行 設計部 項目部 第四節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 第五節 設計管理通病與案例分 析 成立項目部品研究執行小組與定標小組 1.5 材料部品研究與成本管理材料部品研究與成本管理 1.5.1 材料部品的定義材料部品的定義 執行 析 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業

30、設計管理的 1.5.2 部品材料研究的工作程序部品材料研究的工作程序 影響因素 第三節 精細化市場需求下的規 范化設計管理體系 1.各部門討論完成項目部品清單的編制 1. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 市場部根據產品的交樓標準確定相關部品項 2. 研發階段流程優化的方 法論 設計部與項目部根據項目設計成果提交相關部品項 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之論證階 段流程管理 (3) 項目研發之策劃階 段流程管理 (4) 項目研發之設計階 段流程管理 2.部品成本、技術與進度要求擬定 成本部根據項目總體目標成本要求進行各 3. 規范化的成果標準 4. 設計管理程序與制度的 項部品目標成

31、本拆分 設計部牽頭根據項目要求提出部品相關技 第四節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 術要求并定樣，其中構件可能要增加深化 第五節 設計管理通病與案例分 設計與制樣過程 項目中心制定部品招標、進場計劃 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 影響因素 部品材料研究的工作程序 第三節 精細化市場需求下的規 范化設計管理體系 3. 部品材料的調研與資料收集 1. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發階段流程優化的方 由清單中各類部品指定部門牽頭根據經濟 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項目研發之論證階 段流程管理 (3) 項目研發之策劃階 段流程管

32、理 (4) 項目研發之設計階 段流程管理 與技術要求進行各項部品材料的調研與資 料收集工作 4. 完成各項部品的定標 3. 規范化的成果標準 4. 設計管理程序與制度的 執行 由工作小組牽頭定標會，由定標小組負 第四節 在項目研發階段實現成本 優化的“重點重要地帶” 責對部品調研工作收集到的多種選擇作 第五節 設計管理通病與案例分 出決策，完成各單項部品的定標表格 案例：上海萬科在項目施工圖完成后就同 時完成了部品材料定板封樣工作，包括 材料的名稱、型號、使用部位、廠家、 施工工藝等。 2.各階段的成本管理成果標準各階段的成本管理成果標準 項目關鍵節點項目關鍵節點 輔助節點輔助節點 管理目標管

33、理目標 案例案例 項目初判 成本估算表 項目決策 項目成本測算 方案階段 成本基價表(方案階段) 深化擴初階段 典型樓棟結構指標表 施工圖 成本預算清單 全精裝修房施 工圖 成本預算清單 竣工驗收 成本結算 第一節 房地產項目開發的特征 第二節 房地產企業設計管理的 影響因素 第三節 精細化市場需求下的規 范化設計管理體系 1. 建立規范化管理體系的 途徑與意義 2.1 建立 “材料部品”成果標準“材料部品”成果標準 2. 研發階段流程優化的方 法論 三個設計階段、三種材料成果標準 3. 規范化的成果標準 （1）設計管理成果標準 材料與成本密切結合 建立的原則 （2）項目論證階段成果 （3）項

34、目策劃階段成果 （4）項目設計階段成果 預測成本設計前期階段完成，依據是“產品方案” 預估成本施工圖開始之前完成。依據是“產品擴初設計” 在本階段應完成主材的材料研、定型及初步定樣 4. 設計管理程序與制度的 執行 目標成本施工圖完成之后完成；其是招投標的基礎及依據。 第四節 在項目研發過程實現成 本優化的“重點專業地帶” 第五節 設計管理通病與案例分 析 一規范化設計管理 體系下的成本管 理 1.房地產企業主線 業務流程與影響 成本管理的關鍵 流程階段 2.各階段的成本管 理成果標準 3.設計過程中成本 優化的主要手段 和方法 二 項目設計與研發過 程中實現成本優 化的“重點專業 地帶”與案

35、例分 析 1.項目成本控制的 理念 2.項目論證拿地階 段的成本管控 3.概念規劃階段 （項目策劃階段） 的成本規劃 4.項目設計管理階 段的成本優化 5.設計中的成本管 控通病與案例分 析 3 設計過程中成本優化的主要手段和方法設計過程中成本優化的主要手段和方法 3.1.1 結構及基礎的形式結構及基礎的形式 3.1.2 窗地比窗地比 3.1.3 外墻材料及部品外墻材料及部品 3.1.4 停車方式及人防方案停車方式及人防方案 3.1.5 主要設備選型主要設備選型 3.1.6 產品附加值對應的成本產品附加值對應的成本 3.1.7 合理的景觀成本配置合理的景觀成本配置 萬科集團股份有限公司 3.2

36、 方案、施工圖設計階段成本優化的方案、施工圖設計階段成本優化的30個角度個角度 在方案、施工圖設計階段，成本部門提前介入進行成本優化，對降在方案、施工圖設計階段，成本部門提前介入進行成本優化，對降 低項目造價起到事半功倍的效果，這在成本、設計、工程人員當中已經低項目造價起到事半功倍的效果，這在成本、設計、工程人員當中已經 深入人心，現從以下方面提出成本優化的思考角度來拋磚引玉。深入人心，現從以下方面提出成本優化的思考角度來拋磚引玉。 一、規劃指標：一、規劃指標： 1、提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如、提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如 會所、學校等

37、），每提高會所、學校等），每提高1%可售率，可降低造價可售率，可降低造價20-40元元/m2銷面，銷面， 效果立竿見影；效果立竿見影； 2、合理確定贈送面積比例：通過、合理確定贈送面積比例：通過“偷偷”容積率（等同于容積率（等同于“偷偷”地地 價價 ）對產品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積）對產品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積 部分增加的建安成本應從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收部分增加的建安成本應從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收 或超比例回收，建議與營銷、設計分析討論。或超比例回收，建議與營銷、設計分析討論。 3、減少架空層面積：架空層可以增加透

38、視、透風，給地面活動人群、減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風，給地面活動人群 增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達一定高度不計容積率，但架空增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達一定高度不計容積率，但架空 層建安成本一般達層建安成本一般達2000元元/m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空，又不能銷售，建議盡可能減少架空 層面積；層面積； 一、規劃指標：一、規劃指標： 4、合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安、合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安 成本約成本約1012萬元（萬元（2500元元/m24050m2），一個地面停車位建），一個地面停車位建 安成本不到

39、安成本不到1萬元（萬元（250元元/m22025m2），建議結合產品品質和），建議結合產品品質和 滿足規劃要求停車位數量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停滿足規劃要求停車位數量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停 車；車； 5、優化層高：滿足產品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可、優化層高：滿足產品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可 同時控制造價和提高節能效果（如夏天減少空調運行費用）；同時控制造價和提高節能效果（如夏天減少空調運行費用）； 二、基礎設施：二、基礎設施： 6、管網布置優化：特別是中大型項目，優化室外給排水管網走向、管網布置優化：特別是中大型項目，優化室外給排水管網走向

40、、 化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定造 價；價； 7、供配電房位置優化：合理確定供配電房所在小區內位置以縮短高、供配電房位置優化：合理確定供配電房所在小區內位置以縮短高 壓進線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度；壓進線電纜、低壓電纜（配電房至各棟單體）的長度； 8、水泵房位置優化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響，、水泵房位置優化：水泵房所處位置對給水管總長度有一定影響， 應加以優化；應加以優化； 二、基礎設施：二、基礎設施： 9、小區道路優化：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝、小區道路優化

41、：從道路面層材料（石材、瀝青混凝土、混凝 土）、結構層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮土）、結構層和面層厚度（是人行、還是上小型車輛、還是要考慮 消防車輛）、路牙材質（石材、混凝土）等方面優化；消防車輛）、路牙材質（石材、混凝土）等方面優化； 10、停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、停車場：從面層材料（石材、混凝土、建菱磚、混凝土植草磚、 塑料植草磚）、結構層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質塑料植草磚）、結構層和面層厚度（是否上大型車輛）、路牙材質 （石材、混凝土）等方面優化；（石材、混凝土）等方面優化； 三、環境：三、環境： 11、硬質地面面層材料優

42、化：面層材料在硬質地面造價中超過一半硬質地面面層材料優化：面層材料在硬質地面造價中超過一半 比例，在方案階段景觀設計還沒有開始，但面層材料是景觀設計階比例，在方案階段景觀設計還沒有開始，但面層材料是景觀設計階 段優化的重點，如材料檔次是否與產品匹配、厚度是否與荷載匹配；段優化的重點，如材料檔次是否與產品匹配、厚度是否與荷載匹配； 12、綠化的優化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物綠化的優化：地被、灌木、喬木造價依次提高，所以三種植物 應搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避應搭配有度、疏密有間；喬木貴賤差別很大，甚至上百倍，建議避 免使用動輒上萬元喬木；選用植物應與

43、本地氣候、土壤相適應，否免使用動輒上萬元喬木；選用植物應與本地氣候、土壤相適應，否 則死亡率高則造價高、后期養護費用也高；則死亡率高則造價高、后期養護費用也高； 四、公建配套：四、公建配套： 14、減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地、減少地下室埋深：除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地 下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結構、外墻防水、下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結構、外墻防水、 通風等大量造價；通風等大量造價； 15、優化地下室停車位劃線：認真排版地下室停車位，可以提高一、優化地下室停車位劃線：認真排版地下室停車位，可以提高一 定的使用率，多出的幾

44、個停車位，無論從營銷角度還是建安角度，定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是建安角度， 都是一筆不小的數；停車位的排放還跟柱網有關，高層建筑都是一筆不小的數；停車位的排放還跟柱網有關，高層建筑8.4m 柱距（中柱距（中-中）剛好可以排中）剛好可以排3部車，這是個結構上經濟、停車排放上部車，這是個結構上經濟、停車排放上 也經濟的柱距；怪異的柱網會大大降低停車位使用效率；也經濟的柱距；怪異的柱網會大大降低停車位使用效率； 五、單體：五、單體： 15、選擇經濟柱距、梁跨：較經濟的主梁跨度在、選擇經濟柱距、梁跨：較經濟的主梁跨度在7.28m，不建議，不建議 設計師使用超大、過小、怪異的柱網；

45、設計師使用超大、過小、怪異的柱網； 16、選擇方正柱網：方正柱網可以提高地下室停車位利用率，也避、選擇方正柱網：方正柱網可以提高地下室停車位利用率，也避 免可能因此產生轉換層；免可能因此產生轉換層； 17、鋼筋級別、種類優化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤、鋼筋級別、種類優化：如樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤 條，由于成品強度比原材料增加條，由于成品強度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近，并且冷軋后線材伸長了近 20%，可節省鋼材約，可節省鋼材約20%左右；左右； 五、單體：五、單體： 18、減少、避免轉換層：轉換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含、減少、避免轉換層：轉換層的鋼筋含

46、量、混凝土含量、模板含 量分別是標準層量分別是標準層6-8倍、倍、2-3倍、倍、2-3倍，所以在轉換層增加投入和使倍，所以在轉換層增加投入和使 用轉換層后帶來的銷售效益之間應加以經濟性比較；用轉換層后帶來的銷售效益之間應加以經濟性比較； 19、減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成、減少、避免外立面二層皮：外立面（石材、面磚、涂料）完成 面基礎上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構件以取得外立面效果，面基礎上再外掛鋁穿孔板、鋁格柵等裝飾構件以取得外立面效果， 但第二層皮每平方米造價不菲（但第二層皮每平方米造價不菲（300-500元元/m2），所以應加以優化），所以應加以優化 使用；使

47、用； 20、降低開窗率：外立面門窗單價（、降低開窗率：外立面門窗單價（400-600元元/m2）比墻體單價）比墻體單價 （約（約200元元/m2，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低，包括墻體、抹灰、防水、外墻磚）高，每降低0.01 開窗率約降低造價開窗率約降低造價3元元/m2建面；建面； 21、優化砌體材料：在滿足節能計算、當地墻體革新、外墻防水等、優化砌體材料：在滿足節能計算、當地墻體革新、外墻防水等 要求前提下，可優先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順要求前提下，可優先考慮價格合理的墻體材料，其價格從低到高順 序如下：粘土紅磚序如下：粘土紅磚-燒結粉煤灰磚燒結粉煤灰磚-蒸壓灰砂

48、磚蒸壓灰砂磚-混凝土爐渣實心磚混凝土爐渣實心磚-粘粘 土空心磚土空心磚-泡沫混凝土砌塊泡沫混凝土砌塊-陶粒磚陶粒磚-膨脹珍珠巖砌塊膨脹珍珠巖砌塊-蒸壓加氣混凝土蒸壓加氣混凝土 砌塊；砌塊； 五、單體：五、單體： 22、優化節能門窗與普通門窗比例：節能門窗與普通門窗價差約、優化節能門窗與普通門窗比例：節能門窗與普通門窗價差約 100-200元元/m2，建議通過節能計算，只在有節能（如西面夕曬）、，建議通過節能計算，只在有節能（如西面夕曬）、 降噪（臨馬路）需要的立面和層數使用節能門窗（中空降噪（臨馬路）需要的立面和層數使用節能門窗（中空LOW-E或中或中 空或空或LOW-E），其他部位用普通門窗

49、即可；），其他部位用普通門窗即可； 23、外墻材料優化：外墻材料檔次、不同材料搭配應與產品定位、外墻材料優化：外墻材料檔次、不同材料搭配應與產品定位、 售價匹配，避免昂貴材料的堆砌。可用涂料的不用外墻磚、可用外售價匹配，避免昂貴材料的堆砌。可用涂料的不用外墻磚、可用外 墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調架內（空調百葉遮墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調架內（空調百葉遮 擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚；擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚； 五、單體：五、單體： 24、減少外立面線條、小構件等：外立面線條、小構件之類零星工、減少外立面線條、小構件等：外立面線條、小構件之

50、類零星工 程，施工單價偏高，盡量予以簡化；程，施工單價偏高，盡量予以簡化； 25、降低外立面面積系數：外立面面積取決于外立面周長，盡量減、降低外立面面積系數：外立面面積取決于外立面周長，盡量減 少通過挖采光井方法來采光通風，一個采光井外墻往往長達十多米，少通過挖采光井方法來采光通風，一個采光井外墻往往長達十多米， 對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻對高達一百米的高層，增加一個采光井即增加一千多平方米的外墻 及幾十根連系梁，建議通過優化戶型減少采光井；及幾十根連系梁，建議通過優化戶型減少采光井； 五、單體：五、單體： 26、保溫層優化：保溫部位有外墻（分內保溫和外保溫）和