1、一、成本控制的重要性一、成本控制的重要性 在萬科地產十周年的開發歷程中，萬科首先堅持在萬科地產十周年的開發歷程中，萬科首先堅持 精品路線，為了保證工程質量，合理控制工程造精品路線，為了保證工程質量，合理控制工程造 價成本，強調工程優質，工程建設必須實施三大價成本，強調工程優質，工程建設必須實施三大 控制：工程質量、工程工期、工程投資?？刂疲汗こ藤|量、工程工期、工程投資。 成本構成比例成本構成比例 見金色家園實例見金色家園實例 二、建設項目成本的構成二、建設項目成本的構成 及控制要點及控制要點 一）項目成本概念一）項目成本概念 指建設項目按照建設內容指建設項目按照建設內容、規模規模、標準標準、
2、工期全部建成工期全部建成，并驗收合格交付使用所需并驗收合格交付使用所需 要的全部費用要的全部費用。 問問 題題 項目成本的構成有哪些項目成本的構成有哪些？ 項目成本的構成項目成本的構成 見見全員的成本控制分類通則全員的成本控制分類通則 成本控制指導書成本控制指導書 1、各部門需編制各部門需編制 成本管理部：成本管理指導書成本管理部：成本管理指導書 (總成本總成本) 工程部：工程管理指導書工程部：工程管理指導書（結構設備結構設備，進度進度、工工 期及質量期及質量） 財務部：公司費用目標控制指導書財務部：公司費用目標控制指導書（管理費用管理費用） 銷售部：銷售管理指導書銷售部：銷售管理指導書（營銷
3、費用營銷費用） 萬創：設計管理指導書萬創：設計管理指導書（規劃規劃、設計設計，室外環境室外環境， 裝修裝修） 成本控制指導書成本控制指導書 2、裝修控制參考數據及使用方法裝修控制參考數據及使用方法 見附件見附件 三、項目全過程的成本控制原則三、項目全過程的成本控制原則 一）前期工作階段一）前期工作階段 1、立項階段立項階段（項目建議書項目建議書、可行性研究可行性研究，確定確定 及立項及立項） 2、規劃設計階段規劃設計階段（編制設計任務書編制設計任務書，進行初步進行初步 設計和施工圖階段設計和施工圖階段） 第一部分：編制設計任務書第一部分：編制設計任務書，包括樣板房及會所包括樣板房及會所 的控制
4、價的控制價（元元/套套），綠化的總控制價綠化的總控制價（元元/小小 區區），小品小品（元元/小區小區）等；等； 第二部分：根據設計任務書委托設計和設計投標第二部分：根據設計任務書委托設計和設計投標 二）施工階段二）施工階段 1、建設的準備建設的準備（報批手續報批手續、工程招標工程招標、施工前施工前 期的三通一平等期的三通一平等） 2、建設實施階段建設實施階段（工程施工合同工程施工合同，施工管理施工管理 裝修部分：裝修部分：根據設計投標確定的方案進行工程報價招根據設計投標確定的方案進行工程報價招 標標（注意要統一材料的檔次及要求注意要統一材料的檔次及要求） 綠化及小品：綠化及小品：根據設計投標確
5、定的方案進行工程報價根據設計投標確定的方案進行工程報價 招標招標（注意要統一材料規格注意要統一材料規格） 主體部分：主體部分：要注意設計變更的類別問題要注意設計變更的類別問題（設計院設計院、乙乙 方方、甲方甲方、客戶客戶），是否與設計院商量出統一的管理方是否與設計院商量出統一的管理方 法法（比如：甲方統一變更書面格式等比如：甲方統一變更書面格式等），便于控制設計便于控制設計 院的隨意性及甲方準確分析報告的總結院的隨意性及甲方準確分析報告的總結 四、工程建設三算的作用四、工程建設三算的作用 一）設計概算一）設計概算 問題：問題： 1、設計概算的編制由哪個單位負責設計概算的編制由哪個單位負責？ 2
6、、設計概算的作用是什么設計概算的作用是什么？ 設計概算的編制單位設計概算的編制單位 設計院設計院 設計概算的作用設計概算的作用 1、是工程建設投資的最高限額；是工程建設投資的最高限額； 2、是選定合理設計方案的評定標準是選定合理設計方案的評定標準，是提高設是提高設 計技術水平的綜合反映；計技術水平的綜合反映； 3、可以利用主要消耗指標進行技術經濟分析；可以利用主要消耗指標進行技術經濟分析； 4、也可在沒有工程預算情況下也可在沒有工程預算情況下，作為簽訂合同作為簽訂合同 的依據及工程進度款的撥付依據；的依據及工程進度款的撥付依據； 5、是控制施工圖預算是控制施工圖預算、考核成本考核成本、提高效益
7、的提高效益的 依據依據。 二）設計預算二）設計預算 問題：問題： 1、設計預算的編制由哪個單位負責設計預算的編制由哪個單位負責？ 2、工程預算的作用是什么工程預算的作用是什么？ 工程預算的編制單位工程預算的編制單位 需招標的主體工程需招標的主體工程-甲方委托政府指定的建甲方委托政府指定的建 行及審計站行及審計站。 裝修裝修、特殊及甲方分包工程特殊及甲方分包工程-甲方預算人員甲方預算人員 工程預算的作用工程預算的作用 1、較準確地反映建筑安裝工程造價；較準確地反映建筑安裝工程造價； 2、為各單項工程計算單位費用；為各單項工程計算單位費用； 3、是甲方及乙方核算的基礎；是甲方及乙方核算的基礎； 4
8、、是安排施工進度計劃和統計工作量的基礎；是安排施工進度計劃和統計工作量的基礎； 5、是安排甲方用款計劃的基礎；是安排甲方用款計劃的基礎； 6、是設備及材料訂貨的依據；是設備及材料訂貨的依據； 7、是編制工程招標及投標的基礎；是編制工程招標及投標的基礎； 查看乙方預算的方法及注意事項查看乙方預算的方法及注意事項 見附件見附件 三）工程結算三）工程結算 問題：問題： 1、工程結算的編制及審核程序工程結算的編制及審核程序？ 2、工程結算分為哪幾大部分工程結算分為哪幾大部分？ 工程結算的編制及審核程序工程結算的編制及審核程序 招標的主體工程：乙方編制招標的主體工程：乙方編制報甲方預算報甲方預算甲甲 方
9、審核方審核雙方核對雙方核對需審計站審核需審計站審核出具三算出具三算 單單。 裝修及綠化工程：乙方編制裝修及綠化工程：乙方編制報甲方萬創報甲方萬創萬萬 創審核工程量創審核工程量預算核對單價預算核對單價雙方核對認可雙方核對認可 工程結算分為哪幾大部分工程結算分為哪幾大部分 1、工程結算工程結算= 工程預算工程預算+ 設計變更設計變更 +現場簽證現場簽證+ 材料價差材料價差 四）工程結算的作用四）工程結算的作用 1、作為核定固定資產最終價值作為核定固定資產最終價值，考核分析投資考核分析投資 效益的依據效益的依據； 2、及時加強竣工決算及交付手續；及時加強竣工決算及交付手續； 3、計算成本計算成本，便
10、于經濟核算便于經濟核算，增加企業利潤；增加企業利潤； 五）工程結算原則（與萬創有關）五）工程結算原則（與萬創有關） 見附件見附件 六）結算應注意的問題六）結算應注意的問題 見附件見附件 五、工程預算專業的基本概念五、工程預算專業的基本概念 一）工程預算編制的依據一）工程預算編制的依據 現行的建筑及安裝工程預算定額：現行的建筑及安裝工程預算定額： 1、各專業的設計施工圖紙各專業的設計施工圖紙 2、已確定的施工方案已確定的施工方案 3、工具書工具書（信息價信息價、設備清單設備清單、材料手冊材料手冊、費費 用定額等用定額等） 4、市定額站頒發的有關計費及調差文件市定額站頒發的有關計費及調差文件 二）
11、工程預算編制的程序二）工程預算編制的程序 1、準備資料準備資料、熟悉圖紙熟悉圖紙 2、按各專業計算工程量按各專業計算工程量（人工人工） 3、套預算定額套預算定額（人工輸入人工輸入、電腦分析電腦分析、計費計費） 4、按各專業匯總造價及復核按各專業匯總造價及復核 5、編寫說明編寫說明 三）工程常用預算定額及特點三）工程常用預算定額及特點 1、土建：土建：2000年深圳市建筑工程綜合價格年深圳市建筑工程綜合價格 2、裝飾：裝飾：97年深圳市建筑裝飾工程綜合價格年深圳市建筑裝飾工程綜合價格 3、安裝：安裝：89年廣東省安裝工程單位估價表年廣東省安裝工程單位估價表 4、園林綠化：園林綠化：91年廣東省園
12、林綠化工程預算定年廣東省園林綠化工程預算定 額額 5、市政：市政：93年廣東省市政工程單位估價表年廣東省市政工程單位估價表 四）四）裝修預算常用定額不同所造裝修預算常用定額不同所造 成的單價差距成的單價差距 1、如何界定如何界定 土建土建（與主體一同設計的裝修工程與主體一同設計的裝修工程）與裝飾與裝飾（屬屬 主體已交工主體已交工，甲方另行分包的裝飾工程甲方另行分包的裝飾工程） 2、定額項目單價差定額項目單價差 見附件見附件 3、問題：問題： 預算定額的組成預算定額的組成？ 預算定額的組成預算定額的組成 1、人工費人工費（乙方直接從事施工工人的基本工資乙方直接從事施工工人的基本工資） 2、材料費
13、材料費（完成工程所需的主要材料完成工程所需的主要材料、其他材其他材 料料，構件及腳手架構件及腳手架、模板的攤銷費模板的攤銷費 3、機械費機械費（完成工程所發生機械臺班費完成工程所發生機械臺班費） 五）五）按工程預算價的各類費用所按工程預算價的各類費用所 占比例占比例 1、材料費材料費 占占5560% 2、人工費人工費 占占15-20% 3、機械費機械費 占占1012% 4、管理費管理費 占占1015% 六）六）預算綜合管理費用所含的內預算綜合管理費用所含的內 容容 臨時設施費臨時設施費、夜間施工增加費夜間施工增加費、雨季施工措施費雨季施工措施費 、施工管理費施工管理費、勞?；饎诒；?、預算編
14、制費預算編制費、現場經現場經 費費、探親增加費探親增加費、水電水電。（管理及利潤費約管理及利潤費約20% ） 七）七）常用的施工措施費內容（屬常用的施工措施費內容（屬 施工組織設計）施工組織設計） 材料二次運輸費材料二次運輸費、施工技術措施費施工技術措施費、縮短工期措縮短工期措 施費施費、工地環保增加費工地環保增加費。 八）八）如何查看裝飾綜合價格定額如何查看裝飾綜合價格定額 見附件見附件 六、六、設計部門常用的預算定額設計部門常用的預算定額 （裝飾部分）（裝飾部分） 1、土建：、土建：2000年深圳市建筑工程綜合價格年深圳市建筑工程綜合價格 2、裝飾：、裝飾：97年深圳市建筑裝飾工程綜合價格年深圳市建筑裝飾工程綜合價格
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