1、主 講：房地產標桿講壇：體驗區景觀設計管理與實務中國深圳2012.03.24-25主 講：房地產標桿講壇：體驗區景觀設計管理與實務中國深圳2012.03.24-25為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？為什么選擇龍湖？客戶客戶1 1 1 12 2 2 23 3 3 3客戶客戶夢想實現景觀好人性化夢想實現景觀好人性化1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 4內部視角內部視角相對低成本震撼效果景觀與營銷理念配合復制相對低成本震撼效果景觀與營銷理念配合復制+創新創新4 4 4 4生活情調生活情調3 3 3 3體驗式營銷，是一個越來越常被大體驗式營銷，是一個越來越常被大體驗式營

2、銷，是一個越來越常被大體驗式營銷，是一個越來越常被大家提起的話題，可家提起的話題，可家提起的話題，可家提起的話題，可何為體驗？何為體驗？何為體驗？何為體驗？體驗何體驗何體驗何體驗何物？物？物？物？眼到、手到、心到。眼到、手到、心到。眼到、手到、心到。眼到、手到、心到。客戶所到之處，皆為體驗。客戶所到之處，皆為體驗。客戶所到之處，皆為體驗。客戶所到之處，皆為體驗。賣房子造夢想？賣房子造夢想？造夢空間造夢空間讓客戶體驗到我們所傳遞的生活信息。滿足客戶對生活的所有想象，繼而讓其產生歸屬感和情感維系。要讓客戶愛上你 要讓客戶愛上你接下來，要展開的接下來，要展開的接下來，要展開的接下來，要展開的就是就是

3、就是就是一場尋找一場尋找一場尋找一場尋找dream housedream housedream housedream house的奇幻之旅的奇幻之旅的奇幻之旅的奇幻之旅。beginbeginbeginbegin樣板間入口樣板間入口樣板間入口樣板間入口Open House entranceOpen House entranceOpen House entranceOpen House entrance 俯首抬眼，皆是風景。尚在門口，就聞到家的味道。連廊空間，私家花園是全家戶外天堂。拒絕瑕疵，只有無盡的完美。客廳LivingLivingLivingLivingroomroomroomroom其實，

4、對于我們家人來說，客廳并不重要。可，老張、老王、老李、小趙、曾哥，卻獨獨喜歡到我這兒來，喝茶下棋，或者只是聊天。太太人緣也極好，那些在國外讀書時的朋友，一回國，總要到家里來。太太嫁給我時，我還什么都沒有，現在，每當聽到她的朋友夸她有眼光的時候，我總是不自覺的驕傲。所以，為了不失禮于人前，我們家的客廳真的很重要。和老婆、兒子、女兒一起吃晚餐，是我忙累一天，最大的幸福。我的朋友到家里做客，老婆都會慷慨的親自下廚。餐廳餐廳餐廳餐廳DinningDinningDinningDinningroomroomroomroom廚房廚房廚房廚房KitchenKitchenKitchenKitchen雖然請了阿姨

5、，但每個周末兒子回家的時候，老婆還是會親自下廚；以前，為了逃避做家務，我總是哄老婆，說她做家事的樣子賢惠，可現在，我真的這么認為了；在客廳里看著女兒跑來跑去，老婆在廚房忙來忙去，聞著陣陣菜香撲鼻，這是我最愜意的周末午后。女兒愛吃意大利面，兒子愛吃牛排，我有一個中國胃，但老婆做的菜，我什么都愛吃。地下室BasementBasementBasementBasement 一個紅酒窖，是我多年來終于得以一償的夙愿；臺球室，是太太在我四十五歲生日時候給我的驚喜；影音室，兒子上中學后，經常帶同學回來看大片；保姆阿姨，是我們全家最辛勞的人，所以她的房間，也一定要舒服。主臥室主臥室主臥室主臥室Master b

6、edroomMaster bedroomMaster bedroomMaster bedroom 剛結婚的時候，老婆總是說，以后的臥室要有落地的玻璃窗，漂亮的窗簾，大大的梳妝臺，柔軟的大床。每當說完這些，老婆總會甜甜的傻笑，說：只要兩個人在一起，想想就很開心。這么多年，我還記得你說的話。這間臥室，都是按你想要的樣子做的，還多了一個大大的陽臺，周末的早上，我們可以在那里吃早餐。女兒房女兒房女兒房女兒房AngleAngleAngleAngle有人說，女兒是爸爸前世的情人；有人說，女兒是爸媽的貼心小棉襖。無論別人怎么說，這個4歲的小女兒，是我們全家的寶！無論每天多么忙，無論生意上遇到什么不開心，看到

7、她粉嘟嘟的笑臉，我就什么都釋然了。她，就是我們家的公主。兒子14歲了，他剛出生時，我的生意剛剛起步。一直擔心，給予他太多，會讓他驕縱、紈绔、不思進取。好在，兒子從來不多要求什么，只是鐘愛航海和騎馬，每次我出國，他唯一期望的禮物就是原版的動物讀本。看到老王為他那只知道追女仔，買名牌的兒子一籌莫展的時候，我總是無盡的欣慰。兒子房PrincePrincePrincePrince客人的衛生間要整潔；兒子和女兒的衛生間和他們的房間一樣，由他們各自做主；我的衛生間，必須要有一個大大的，可以看得見風景的浴缸；老婆的要求最實惠，她要一個大大的洗臉臺，可以放得下她那些我永遠不知道是用來干嗎的瓶瓶罐罐。衛生間衛生

8、間衛生間衛生間BathroomBathroomBathroomBathroom 老婆最愛的，戶外的餐廳；戶外的麻將桌；戶外的下午茶；露臺露臺露臺露臺TerraceTerraceTerraceTerrace 書房書房書房書房StudyStudyStudyStudy 全家唯一一個完全按我要求裝修的房間；地板、墻紙、書桌、臺燈、壁畫，都是我親自挑的。只有陽臺上那一株綠植，是細心的老婆放在那兒的。我們家的衣櫥很大，當然，多半，是老婆的衣服。我的衣服很單調，來去就那么幾個顏色、幾個牌子、幾個樣式。老婆的裙子，是我們家衣櫥的風景，長的短的，花的素的，絲的絨的，華麗的簡約的，厚的薄的我喜歡我老婆穿裙子。衣帽

9、間衣帽間衣帽間衣帽間CloakroomCloakroomCloakroomCloakroom 夜幕降臨，華燈初上，一家人接受了辛苦而幸福的一天。不知道，這是不是你夢想中的家？驚艷、性感、富有生活情調。龍湖做到了，我們呢？1 1 1 1體驗區景觀的分類及特征體驗區景觀的分類及特征:分 類樣板房樣板區選址景觀營建服務時間成本控制建設速度實體體驗區永久用地內轉換為園區景觀一部分不受限制成本轉化慢，受建筑建設影響臨時體驗區永久可異地：鄰近用地、遠期用地、代建綠地局部或全部拆除受限制成本消耗快，不受建筑建設速度影響臨時2 2 2 2體驗區景觀設計策略體驗區景觀設計策略產品大于作品讓客戶享受產品 情景大于

10、景觀讓客戶看到未來 感受到的利益？感受到的價格追求最大的溢價價格價值價格追求最大的溢價價格價值價格 價值價值 值！價格值！價格 價值價值 不值！不值！景觀體驗，樣板航母：建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區，提供卓越的品質體驗感受，特別注重營造項目整體的自然環境、人文氛圍、優質建筑，讓人震撼和驚艷。2.1 產品大于作品讓客戶享受產品 2.1.1 產品標準化下的大規模復制：龍湖內部有成熟產品庫（內部標桿項目），要求項目90%采用標準化產品，10%自行創新。全集團售樓處（未來的會所）只有幾種標準，在風格、立面等方面不允許隨意改變。不同標準間風格統一，延續性好，保證整體風格的實現，可實現快速復制。體

11、驗區景觀模塊化強，不同項目間借鑒；2 2 2 2 體驗區景觀設計策略；體驗區景觀設計策略；體驗區景觀設計策略；體驗區景觀設計策略；嚴格的標準化動作：不同項目、不同城市之間在標準化的同時，在景觀、裝修標準、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項目比之前的項目深度更深，品質更高。已開始嘗試模塊化景觀管控。2.1.2 造價與效果之間的合理平衡：軟硬景比例控制；視線管理、風格和造價間的取舍；自建苗圃基地，解決植物成活率的難題，快速更換，同時節約成本。2.1.3 針對敏感點的不同態度：房地產開發中的“敏感點”是指這樣一些設計、營銷或施工的方案，它們的變化對客戶價值、成本與收益、工程質量、物業管理、商業運

12、營等產生顯著影響。根據受敏感點影響的因素，可以將敏感點分為客戶敏感點、物業管理敏感點、商業運營敏感點、成本敏感點、進度敏感點、工程質量敏感點等；客戶敏感點客戶敏感點客戶敏感點客戶敏感點從發生節點上可以分為購房決策敏感點和使用功能敏感點購房決策敏感點和使用功能敏感點購房決策敏感點和使用功能敏感點購房決策敏感點和使用功能敏感點，使用功能敏感點又可分為交房敏感點、裝修敏感點、居住行為敏感點、精神敏感點。客戶敏感點從性質上可以分為“保健保健保健保健”敏感點和敏感點和敏感點和敏感點和“激勵激勵激勵激勵”敏感點敏感點敏感點敏感點。所謂“保健”敏感點，是指就是這樣一類敏感點，它們的高性能并不能（或不明顯地）

13、提升購房者的購買意愿或業主生活質量，但一旦出現質量問題，絕對地降低購房者的購買意愿或業主生活質量。而“激勵”敏感點與“保健”敏感點相反，提高它們的性能可以明顯地提升購房者的購買意愿或業主的生活質量。針對敏感點的不同態度：地產景觀的邏輯 客戶 客戶 土地 土地 產品 產品 景觀定位景觀定位景觀配置景觀配置景觀成本景觀成本不同品類產品的景觀側重點有什么不一樣？景觀品質提升靠什么體現？增加配置面積 or 增加景觀成本？滿足各品類需求的景觀配置面積是什么？配置內容，服務半徑，布置原則？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里縮減成本最不影響品質？哪些方面不能“砍”景觀品質怎樣提升，提升什么？代號代號代號

14、代號敏感點示例敏感點示例敏感點示例敏感點示例特征特征特征特征建議做法建議做法建議做法建議做法A1車行道鋪裝；綠化背景客戶對負向價值敏感，但成本不太敏感想方設法滿足基本功能需要，保證工程質量A2花園大小和私密性的保障客戶對正向價值敏感，但成本不太敏感盡量多一些這樣更方便、更人性、更好看、更環保、更可靠的細節設計，做到惠而不費AB1大喬木移植的成活保證、路沿石、井蓋客戶僅對負向價值敏感，成本也敏感，用最低的成本滿足基本功能需要，保證工程質量AB2私家入戶、主入口景觀、冬季效果客戶對主要對正向價值敏感，成本也敏感在邊際收益（新增收益減去新增成本）為正的前提下提高產品功能和檔次B景觀鋪設墊層、公共擋墻

15、成本敏感，但客戶不容易感受到其價值用最低的成本滿足規范或公司標準對激勵敏感點錢花夠了嗎？對非敏感點花了冤枉錢了嗎？2.2.1情境的理解：情，情調，使體驗區景觀富用感情。使客戶體驗時能體現浪漫性感的景觀效果，達到震撼的目的！境，意境，身臨其境，景觀切題，心境，放松自然，心靜如水。觸覺Tactile嗅覺Smell 味覺Taste 聽覺Hearing 視覺Vision 直覺Intuition2 2 2 2 體驗區景觀設計策略體驗區景觀設計策略體驗區景觀設計策略體驗區景觀設計策略2.2 情境大于景觀讓客戶看到未來 全方位服務客戶器官，達到信息量的最大傳遞再創造先驗景觀，觸景生情托斯卡那托斯卡那 歐洲最

16、純粹的鄉村古典主義，以鄉村之名鑄就的避世居所。將恬靜、悠閑、健康的莊園情懷融入最原始的自然。自然的灑脫與居室的藝術混合在一起，如同一組攝人心魄的交響樂。品味慢調的地中海岸風情，是享受生命向自然致敬的另一種奢侈。托斯卡那的庭院處處充滿了生活的氣息,溫馨的愛意散布在庭院的各個角落-.細細地品味生活,漫漫地享受陽光,靜靜地傾聽花語,這是夢想的生活.花草的芬芳充斥在透明的空氣中,讓托斯卡那的艷陽灑在熏衣草的海洋里.選擇最令人神往的風景畫面，用本地化的植物語言，描述托斯卡納的詩句。48484848好比一次托斯卡納的精神旅行好比一次托斯卡納的精神旅行隨心隨性，呼應人居價值與生活態度的人生景致。在體驗區，超

17、越物質本身，悠閑舒適、熱情浪漫于自我的生活世界。隨心隨性，呼應人居價值與生活態度的人生景致。在體驗區，超越物質本身，悠閑舒適、熱情浪漫于自我的生活世界。針對這些客戶的特點和心理需求，其戰略就是創造區域前所未有的震撼景觀效果，前所未有地滿足目標客戶的精神需求。體驗區與體驗客戶的關系體驗區與體驗客戶的關系2.2 情境大于景觀讓客戶看到未來 2.2.2 未來生活情境：提供更宜居的生活氛圍，體驗的是感受和生活理念。每戶主題花園2 2 2 2 體驗區景觀設計策略體驗區景觀設計策略體驗區景觀設計策略體驗區景觀設計策略生活動線全程不同節點關注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口

18、內部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我通過示范區、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過體驗區的公共活動場地，舉行客戶營銷活動，讓客戶體驗社區人情味的溫暖。通過體驗區的公共活動場地，舉行客戶營銷活動，讓客戶體驗社區人情味的溫暖。通過體驗區的公共活動場地，舉行客戶營銷活動，讓客戶體驗社區人情味的溫暖。通過體驗區的公共活動場地，舉行客戶營銷活動，讓客戶體驗社區人情味的溫

19、暖。運動嘉年華音樂表演草坪音樂會冷餐水吧3 3 3 3 體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃 3.1 體驗區規劃管控要點（1）售樓處的位置及體驗區主入口的設置應方便該項目輻射的主要區域客戶直接到達，避免因下列因素造成的繞行，影響客戶的體驗感受：單行道，反方向車輛無法直接到達；沿途交通道路品質低；項目周邊公交車出租車站位置不便，導致參觀客戶步行時間過長；（2）控制因售樓部和樣板房選址造成的施工難度及由此產生的成本增加及工程延期；（3）項目專員應實地感受聲音、氣味等不利因素對體驗區開放的影響。（4）臨時樣板房的位置擺放應由示范區景觀設計師統一進行規劃設計。分期開發項目的體驗區選

20、擇需考慮長期使用和服務半徑。3 3 3 3 體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃 3.1 體驗區規劃管控要點（5）對于主要客戶的來訪路線，考慮沿線城市景觀對樓盤檔次的影響和來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；（6）考慮體驗區范圍以外的客戶接觸點的景觀等整體效果，針對項目規劃紅線外市政道路綠化及管理現狀以及相鄰建筑的影響和干擾等制定出良好的改善措施；3 3 3 3 體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃 3.2 體驗區規模（1）為了有效地進行成本和品質控制，體驗區的總面積一般不超過30000平方米，如果樣板區面積過大，可設置核心體驗區和引導體驗區。（

21、2）樣板房與售樓處距離不宜超過400米，否則應配備電瓶車等交通工具；體驗區內的客戶停車點應靠近售樓處并相對獨立，與售樓部距離不超過200米，否則應配備電瓶車等交通工具；3 3 3 3 體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃體驗區選址規劃 案例后發先用鄰為我用遠借長橋郡河流河景對岸江與城商業用地濱江綠化江景對岸艷瀾海岸濱河綠化河景對岸頤和原著頤和園春森彼岸江景案例后發先用鄰為我用遠借長橋郡河流河景對岸江與城商業用地濱江綠化江景對岸艷瀾海岸濱河綠化河景對岸頤和原著頤和園春森彼岸江景3.3 體驗區資源組合（1）后發先用結合開發時序，將后開發用地前置使用作為樣板區用地，擴大樣板區規模氣場。（2）鄰

22、為我用整合周邊水岸、山體、濕地、公共綠化代建區、市政用地等為樣板區所用；（3）鑿壁偷光，近用遠借對周邊成熟社區、風景名勝、良好自然或城市景觀面為我所觀，形成借景。4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.1 景觀體驗點的選擇 體驗點選擇應體驗多樣性，綜合反映項目的品質和產品類型，可分為以下幾點：（1）景觀價值點：濱水、依山、遠眺、幽靜、古樹、名勝等能體現項目景觀資源稀缺性價值的景點。（2）典型景觀類型：密林、草坪、溪谷、花林、果園、濕地。（3）生活動線節點生活場景：主入口、售場、主道路景觀、別墅（洋房）街景、入戶、公區景觀、私家花園（前場花園、后場花園、下沉花園、露臺、濱水花

23、園、臺地花園）（4）典型產品類型的周邊環境：獨棟、雙拼、疊院、合院、洋房、高層。（5）“激勵”敏感點：提升購房者的購買意愿或業主生活質量；4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.2 體驗動線考慮要點（1）管控客戶行為：結合營銷需求及展示效果，參觀流線盡可能單一；（2）體驗豐富：參觀流線盡可能串聯各景觀體驗點，展現豐富的景觀類型，減少參觀疲勞感；針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.2 體驗動線考慮要點（3）長度適中：參觀流線舒展、流暢，盡可能拉長，增加體驗時

24、間，但不宜過長。充分考慮客戶在整個體驗區內參觀流線的舒適感。（4）心情調控：充分考慮營銷需求及展示效果，合理組織景觀序列、游覽節奏，調節客戶的體驗心情；（5）管理視線：積極利用軟景、硬景等多種景觀元素形成積極的空間形態，有效管理視線。4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點 4.3.1 體驗區入口：（1）引導空間序列（市政道路包裝）（2）車行流線設計（含指示及人員管理）（3）人行流線設計（同上）（4）大門形象（特色、品質感）（5）入口對景設計（強化特色）（6）整體綠化（突出價值感）（7）項目LOGO設置（突出特點）（8）燈光效果（考慮晚間宣傳和夜景）（9）社區

25、圍墻（強化品質感和安全性）（10）物業管理設置完善性和創新性 4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點（1 1 1 1）密林花徑）密林花徑）密林花徑）密林花徑4.3.2 特色體驗點2 .docx4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點（1 1 1 1）密林花徑）密林花徑）密林花徑）密林花徑4.3.2 特色體驗點（2）疏林花田、草坪4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4.3.2 特色體驗點（3 3 3 3）陽光草坪 4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4

26、.3.2 特色體驗點（4 4 4 4）售場景觀4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4.3.2 特色體驗點（5 5 5 5）精致休息空間4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4.3.2 特色體驗點（6 6 6 6）溪流水景4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4.3.2 特色體驗點（7 7 7 7）細節至上4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4.3.2 特色體驗點（8 8 8 8）花境 4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3

27、典型體驗點4.3.2 特色體驗點草花花境灌木配置樣方測繪（1）園區車行道取消行道樹概念，以組團綠化形式代替；（2）道路兩側植物空間有收放變化；豎向5層植物組合；（3）車行道和私家花園間須有不小于3米的綠化帶隔離；人行道和私家花園綠化隔離帶不小于2-3米；（4）可利用地形高差增加私家花園的私密性；（5）車行道和人行道線路過長時可形成曲線，折線打破空間冗長；（6）街道景觀轉折或寬大等節點，可建設精致節點景觀；4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4.3.3 車行道與街道景觀（1）樣板房選型原則：量大、設計有亮點、通過模型或者戶型圖難以表達、銷售有難度。（2）樣板

28、房選址原則：主要功能房的景觀較好，能突出項目賣點并符合項目營銷策略；主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋；若樣板樓無電梯，則樣板房所選樓層不宜過高；（3）私家樣板花園以主人生活為主線，豐富花園的景觀效果；（4）主要功能房間（主臥室，客廳）景觀為重要設計點；（5）私家花園寬度不小于4.5米，進深不宜小于6米，花園坡度不大于5%。4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法4.3 典型體驗點4.3.4 樣板花園123455678910101211131514144下沉庭院3紅色陶土磚紅色陶土磚紅色陶土磚紅色陶土磚6紅鋼磚配西班牙陶磚鋪裝紅鋼磚配西班牙陶磚鋪裝紅鋼磚配西班牙陶磚鋪裝紅鋼磚

29、配西班牙陶磚鋪裝12黃銹石汀步黃銹石汀步黃銹石汀步黃銹石汀步4臺階鐵藝護欄臺階鐵藝護欄臺階鐵藝護欄臺階鐵藝護欄8休閑沙發休閑沙發休閑沙發休閑沙發95嶗山竹林嶗山竹林嶗山竹林嶗山竹林備餐區及吧臺備餐區及吧臺備餐區及吧臺備餐區及吧臺710特色栽植陶罐特色栽植陶罐特色栽植陶罐特色栽植陶罐閱讀空間閱讀空間閱讀空間閱讀空間紅雪松木鋪裝紅雪松木鋪裝紅雪松木鋪裝紅雪松木鋪裝11戶外就餐桌帶遮陽傘戶外就餐桌帶遮陽傘戶外就餐桌帶遮陽傘戶外就餐桌帶遮陽傘13趣味秋千椅趣味秋千椅趣味秋千椅趣味秋千椅14月季主題綠化帶月季主題綠化帶月季主題綠化帶月季主題綠化帶1215特色栽植箱特色栽植箱特色栽植箱特色栽植箱壁泉水景雕

30、塑壁泉水景雕塑壁泉水景雕塑壁泉水景雕塑陽光蓬陽光蓬4.4 4.4 4.4 4.4 樣板區體驗點布置方案樣板區體驗點布置方案 -北邊入戶私家庭院北邊入戶私家庭院（6）私家花園劃分要點：a、不能劃給業主作私家領地的敏感點；共用的車庫聯絡道，不能劃給業主作私家領域；高差較大，擋墻級數超過2級且與業主房屋不相關聯，人不易到達的地塊不能劃給業主作私家使用。b、地塊面積相對充足前提下，不宜劃入業主私家領地的敏感點；獨立使用的車庫聯絡道業主不能直接使用的花園前場在施工過程中，易被取消的公共景觀或一些小的節點道路c、建議劃入業主私家領地以提高產品溢價的敏感點。部分業主地塊位于小區盡頭或較為隱蔽處，靠近這些部位

31、可以盡量少劃使用率低的公共景觀，盡量多劃入業主私家花園，以提高產品溢價相鄰兩戶業主地塊間有高差的，原則上地塊、花園以堡坎中線為邊界進行現場分戶，且以方便業主使用為原則。4.3 典型體驗點4.3.4 樣板花園 4 4 4 4 4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 砼砼砼2砼2砼3砼3空空總地圖上的花園分界線總地圖上的花園分界線紅線區域內，業主根本無法到達的區域，仍然屬于業主地塊面積 建議檢修便道靠邊，將大部分公共景觀直接劃入業主私家花園，可很大程度上提高產品溢價能力。紅線區域近鄰業主花園，與鄰戶均不公用，為公區紅線區域為19業主地塊邊界，業主根本無法使用，建議劃給110業主1

32、1 1 1101010101 1 1 19 9 9 9（7）項目銷售階段關于花園注意點培養及強化置業顧問對此種產品形態的專業和敏感，特別是景觀方面，注重銷講培訓，做好三問：私家領地包括哪些范圍？私家景觀和公共景觀的視覺融合及產權分界是如何處理的？私家領地內的高差是如何處理的？盡可能做到模型與現場的一致性；4 4 4 4 4 4 4 4 體驗區景觀體驗動線設置與體驗點處理方法 4.3 典型體驗點4.3.4 樣板花園 樣板間小院規劃樣板間小院規劃 樣板間平面布置方案樣板間平面布置方案 樣板間方案測算樣板間方案測算 樣板間功能分區樣板間功能分區 樣板間方案意向樣板間方案意向 樣板間模型效果樣板間模型

33、效果 4.3.5 4.3.5 4.3.5 4.3.5案例案例私家花園私家花園4.3.5.14.3.5.14.3.5.14.3.5.1樣板間平面布置方案樣板間平面布置方案01 觀景休閑平臺02 特色花缽03 入口空間04 兒童娛樂木平臺05 綠蔭廊架06 燒烤臺07 餐飲空間1 234567N N N N4.3.5.24.3.5.24.3.5.24.3.5.2樣板間功能分區樣板間功能分區圖例北院北院北院北院兒童娛樂兒童娛樂兒童娛樂兒童娛樂門廊門廊門廊門廊入口門廊入口門廊入口門廊入口門廊南院南院南院南院臺地茶室，休憩燒烤臺地茶室，休憩燒烤臺地茶室，休憩燒烤臺地茶室，休憩燒烤公共空間公共空間公共空間

34、公共空間交流平臺交流平臺交流平臺交流平臺入戶空間入戶空間入戶空間入戶空間觀景平臺觀景平臺觀景平臺觀景平臺 4.3.5.34.3.5.34.3.5.34.3.5.3樣板間方案測算樣板間方案測算1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 45 5 5 56 6 6 610101010111111112 2 2 22 2 2 24 4 4 44 4 4 48 8 8 89 9 9 9111111114 4 4 4111111115 5 5 5分類分類分類分類編號編號編號編號配置配置配置配置選型選型選型選型/選材選材選材選材面積面積面積面積/數量數量數量數量單方單方單方單方/單單單單個造價個

35、造價個造價個造價硬質硬質硬質硬質硬質硬質硬質硬質景觀景觀景觀景觀景觀景觀景觀景觀 （小（小（小（小（小（小（小（小院）院）院）院）院）院）院）院）1 1 1 1 1 1 1 1磚鋪磚鋪磚鋪磚鋪磚鋪磚鋪磚鋪磚鋪裝裝裝裝裝裝裝裝紅鋼磚紅鋼磚紅鋼磚紅鋼磚紅鋼磚紅鋼磚紅鋼磚紅鋼磚200 x200 x1.5200 x200 x1.5200 x200 x1.5200 x200 x1.5200 x200 x1.5200 x200 x1.5200 x200 x1.5200 x200 x1.54949494949494949M2M2M2M2M2M2M2M21601601601601601601601602 2

36、2 2 2 2 2 2木鋪木鋪木鋪木鋪木鋪木鋪木鋪木鋪裝裝裝裝裝裝裝裝紅雪松防腐木紅雪松防腐木紅雪松防腐木紅雪松防腐木紅雪松防腐木紅雪松防腐木紅雪松防腐木紅雪松防腐木95x4095x4095x4095x4095x4095x4095x4095x4027.527.527.527.527.527.527.527.56 6 6 6 6 6 6 6M2M2M2M2M2M2M2M24004004004004004004004003 3 3 3 3 3 3 3汀步汀步汀步汀步汀步汀步汀步汀步8080808080808080厚方整石板厚方整石板厚方整石板厚方整石板厚方整石板厚方整石板厚方整石板厚方整石板6 6

37、 6 6 6 6 6 6M2M2M2M2M2M2M2M22602602602602602602602604 4 4 4 4 4 4 4盆擺盆擺盆擺盆擺盆擺盆擺盆擺盆擺配景植物配景植物配景植物配景植物配景植物配景植物配景植物配景植物8 8 8 8 8 8 8 8盆盆盆盆盆盆盆盆1001001001001001001001005 5 5 5 5 5 5 5欄桿欄桿欄桿欄桿欄桿欄桿欄桿欄桿900900900900900900900900高鐵藝高鐵藝高鐵藝高鐵藝高鐵藝高鐵藝高鐵藝高鐵藝1818181818181818延延延延延延延延米米米米米米米米2802802802802802802802806 6

38、 6 6 6 6 6 6燒烤燒烤燒烤燒烤燒烤燒烤燒烤燒烤臺臺臺臺臺臺臺臺900900900900900900900900高，高，高，高，高，高，高，高，500500500500500500500500寬，防腐寬，防腐寬，防腐寬，防腐寬，防腐寬，防腐寬，防腐寬，防腐木制木制木制木制木制木制木制木制1 1 1 1 1 1 1 1個個個個個個個個15000150001500015000150001500015000150007 7 7 7 7 7 7 7木格木格木格木格木格木格木格木格柵柵柵柵柵柵柵柵20002000200020002000200020002000高，高，高，高，高，高，高，高，43

39、004300430043004300430043004300寬，防寬，防寬，防寬，防寬，防寬，防寬，防寬，防腐木制腐木制腐木制腐木制腐木制腐木制腐木制腐木制8.68.68.68.68.68.68.68.6M2M2M2M2M2M2M2M23503503503503503503503508 8 8 8 8 8 8 8坐凳坐凳坐凳坐凳坐凳坐凳坐凳坐凳防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制1 1 1 1 1 1 1 1個個個個個個個個20000200002000020000200002000020000200009 9 9 9 9 9 9 9花架花架花架花架花

40、架花架花架花架防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制防腐木定制11.511.511.511.511.511.511.511.56 6 6 6 6 6 6 6M2M2M2M2M2M2M2M234003400340034003400340034003400軟景軟景軟景軟景軟景軟景軟景軟景 （小（小（小（小（小（小（小（小院）院）院）院）院）院）院）院）1010101010101010色帶色帶色帶色帶色帶色帶色帶色帶黃楊黃楊黃楊黃楊黃楊黃楊黃楊黃楊/0.8-1.2/0.8-1.2/0.8-1.2/0.8-1.2/0.8-1.2/0.8-1.2/0.8-1.2/0.8-

41、1.2米高米高米高米高米高米高米高米高16.216.216.216.216.216.216.216.2M2M2M2M2M2M2M2M22402402402402402402402401111111111111111地被地被地被地被地被地被地被地被草花及草坪草花及草坪草花及草坪草花及草坪草花及草坪草花及草坪草花及草坪草花及草坪6.246.246.246.246.246.246.246.24M2M2M2M2M2M2M2M22202202202202202202202207 7 7 74.3.5.44.3.5.44.3.5.44.3.5.4樣板間方案意向樣板間方案意向南院南院4.3.5.44.3.5

42、.44.3.5.44.3.5.4樣板間方案意向樣板間方案意向入口入口4.3.5.44.3.5.44.3.5.44.3.5.4樣板間方案意向樣板間方案意向北院北院 4.3.5.54.3.5.54.3.5.54.3.5.5樣板間模型效果樣板間模型效果軟裝 項目概況：項目概況：(1)(1)客群分析：通州本地客戶和客群分析：通州本地客戶和cbdcbd客戶，客戶，4040歲左右歲左右(2)(2)示范區景觀面積：示范區景觀面積：1250012500(3)(3)單方景觀造價：單方景觀造價：410420410420元元/(預估預估)(4)(4)位置：地塊平整，毗鄰市政道路位置：地塊平整，毗鄰市政道路景觀要點(

43、1)景觀風格：浪漫、莊園、鄉野vs精致(2)景觀要素：微地形+樹林花海+小場景(3)景觀序列：蒙古櫟密林花海+白樺元寶楓+花境(4)主色調：藍+白，純粹感4.44.44.44.44.44.44.44.4綜合案例分析綜合案例分析綜合案例分析綜合案例分析花盛香醍B B B BC C C CD D D D 概念階段設計 空間序列節奏處理手法方案設計階段方案設計階段 重點區域處理手法重點區域處理手法硬景 施工圖及后期實施階段 景觀小品軟景 施工圖及后期實施階段 植物種植手法空間空間記憶點A A A AE E E E1.1 空間序列節奏2.1 入口密林；2.2 花海；2.3 售場前密林；2.4售場前場3

44、.1 圓形木平臺；3.2 水景小品 3.3 室外家具；3.4 沙坑4.1 花境種植；4.2 疏林草地；4.3 植物體量和線條；4.4 植物收邊工藝 施工圖及后期實施階段 施工工藝 5.1 硬景鋪裝停車場入口區花海售場樣板房景觀示范區布局景觀示范區布局參觀動線醞釀-濃蔭密林釋放-蔚藍花海順轉-密林花境漸起-售場庭院期待-鮮花幽徑空間：空間序列節奏空間：空間序列節奏收收 內聚空間放放 開敞空間動線客戶情緒線空間：空間：處理手法處理手法1-1-1-1-地形地形說明：1、浮動范圍為30cm；1.樣板區地塊長132m，寬84m；2.微地形是營造步移景異空間的基礎。空間：空間：處理手法處理手法2-2-2-

45、2-植物植物收收 蒙古櫟密林放放 藍花鼠尾草+白樺收收 元寶楓林+林下花境放放 榆樹（孤植）收收 元寶楓+黃楊球+花境收收 內聚空間放放 開敞空間動線 入口密林區營造要點：入口密林區營造要點：1 1 1 1、樹冠：要搭接上，頂側形成閉合，郁閉度一般，樹冠直徑在道路寬度的、樹冠：要搭接上，頂側形成閉合，郁閉度一般，樹冠直徑在道路寬度的45454545倍；倍；2 2 2 2、樹種巧：勝在綠量上，而非品種上。可選用低價、樹形豐滿的成年樹種；、樹種巧：勝在綠量上，而非品種上。可選用低價、樹形豐滿的成年樹種；3 3 3 3、層次：、層次：2 2 2 2層，喬木層，喬木+草地。草地。有體量的蒙古櫟群體景觀

46、收收林下幽閉感搭接的樹冠記憶點記憶點:入口密林區入口密林區 入口密林區推薦參數入口密林區推薦參數胸徑胸徑胸徑胸徑cmcmcmcmcmcmcmcm冠幅冠幅冠幅冠幅mmmmmmmm層次層次層次層次形式形式形式形式長度長度長度長度間距間距間距間距蒙古蒙古蒙古蒙古櫟櫟櫟櫟1525152515251525152515251525152547474747474747472 2 2 2 2 2 2 2散植散植散植散植20M20M20M20M20M20M20M20M以上以上以上以上5m5m5m5m5m5m5m5m左右左右左右左右放放 花海營造要點：花海營造要點：1 1 1 1、數量：、數量：花相好，群體效果好

47、，草花植物用量大，整個示范區用量23W株（60100株/）；2 2 2 2、面積：、面積：面積是花海的視覺沖擊力的保證，通過調整道路位置，保證了花海的整體感，同時使面積達到整個示范區景觀面積的1/5(2300)；3 3 3 3、色彩：、色彩：浪漫風格色彩 藍+白（白樺）；4 4 4 4、層次：、層次：植物層次為兩層，白樺+草花，白樺從植。面積數量（株面積數量（株)備注（株備注（株/）藍花鼠尾草）藍花鼠尾草1/51/61/51/61/51/61/51/660100601006010060100白樺白樺10-2010-2010-2010-20/叢從植栽植層次叢從植栽植層次2 2 2 2花海推薦參數

48、（占示范區）花海推薦參數（占示范區）記憶點記憶點 :花海花海 記憶點記憶點 :售場前部密林售場前部密林收收 售場前密林區營造要點：售場前密林區營造要點：1 1 1 1、區別；與入口區密林相比，更為精致，手法更細膩，林下層次有小灌木以及花境；、區別；與入口區密林相比，更為精致，手法更細膩，林下層次有小灌木以及花境；2 2 2 2、植物種類：樹種姿態優美，葉片細膩；草花以符合項目色調的時令草花為主，注意橫豎線條的搭配。、植物種類：樹種姿態優美，葉片細膩；草花以符合項目色調的時令草花為主，注意橫豎線條的搭配。3 3 3 3、樹冠：樹冠搭接。郁閉度稍高，樹冠直徑在道路寬度的、樹冠：樹冠搭接。郁閉度稍高

49、，樹冠直徑在道路寬度的23232323倍。倍。3 3 3 3、層次：、層次：3 3 3 3層，喬木層，喬木+小灌木小灌木+花境。花境。售場前部密林推薦參數售場前部密林推薦參數胸徑（cm）冠幅（m）高度層次備注元寶楓104-5573花灌木0.85070草花花境胸徑（cm）冠幅（m）高度層次備注元寶楓104-5573花灌木0.85070草花花境傾斜的樹姿，沒有不好的樹，只有沒發現的價值記憶點記憶點 ：售場前場售場前場放放 售場前場營造要點：售場前場營造要點：1 1 1 1、喬木樹種：、喬木樹種：姿態好，樹體通直且高大，樹冠圓潤。2 2 2 2、喬木數量：、喬木數量：1，孤植；3 3 3 3、層次：

50、、層次：2層，榆樹+草花（花相好以及低矮）。參考：香醍漫步售場前場胸徑（胸徑（cmcmcmcm）冠幅（）冠幅（mmmm）高度層次備注榆樹）高度層次備注榆樹2535253525352535101510151015101515151515 2 2 2 2孤植藿香薊色塊孤植藿香薊色塊 售場前場景觀推薦參數售場前場景觀推薦參數開闊的前場，視距大，烘托整體氛圍。小半徑前場，視距較小，烘托出售樓處入口。記憶點：售場建筑與植物體量關系記憶點：售場建筑與植物體量關系售場售場醉魚草榆樹建筑與植物的體量關系建筑與植物的體量關系檜柏藿香薊高度 建筑山墻2/3左右層次 豐富，小喬+灌木+草花圍合感、軟化邊界元素 尖塔

51、狀檜柏（擬鉛筆柏）位置 建筑陰角豎向線條、風格元素高度 1.21.5倍于售樓處高度位置 售樓處中軸一側孤植、豎向線條、中心景觀元素 時令草花水平線條、浪漫感醉魚草 豎線條 高度5080cm售場建筑與景觀交接要點：符號元素：檜柏（尖塔狀），立面陰角栽植售場建筑與景觀交接要點：符號元素：檜柏（尖塔狀），立面陰角栽植1 1 1 1。基礎種植：草花、密，軟化建筑邊界；氛圍營造：烘托圍合；兩側植物高度達到建筑山墻高度。基礎種植：草花、密，軟化建筑邊界；氛圍營造：烘托圍合；兩側植物高度達到建筑山墻高度2/3;2/3;2/3;2/3;密植；密植；模塊模塊2.4.2-2.4.2-2.4.2-2.4.2-售場建

52、筑與植物體量對比售場建筑與植物體量對比售場售場滟瀾山建筑與植物的體量關系對比滟瀾山建筑與植物的體量關系對比元素 尖塔狀檜柏（擬鉛筆柏）位置 建筑陰角豎向線條、風格元素孤植、豎向線條、中心景觀元素 時令草花水平線條、浪漫感大前場大前場滟瀾山售場前場滟瀾山售場前場軟化建筑轉角高度 與建筑等高孤植大樹孤植大樹硬景硬景-圓形木平臺圓形木平臺木平臺設置要點木平臺設置要點1 1 1 1、以室外卡座的理念布置休息空間；、以室外卡座的理念布置休息空間；2 2 2 2、結合水景、花箱、陽傘；、結合水景、花箱、陽傘；3 3 3 3、卡座桌椅要符合人體工程學。、卡座桌椅要符合人體工程學。硬景硬景 -水景小品水景小品

53、漫水陶罐北視南視硬景硬景-樣板院樣板院1 1 1 1 涼亭涼亭 室外餐桌室外餐桌涼亭營造要點涼亭營造要點1 1 1 1、木材：紅雪松；、木材：紅雪松；2 2 2 2、色彩：白、色彩：白3 3 3 3、環境：豎線條喬木為背景，密植、環境：豎線條喬木為背景，密植11.211.211.211.2米灌木層，入口處植時令草花；米灌木層，入口處植時令草花；4 4 4 4、透景線：可結合樣板院位置流出透景線，以觀花海。、透景線：可結合樣板院位置流出透景線，以觀花海。浪漫風格涼亭浪漫風格涼亭室外餐桌室外餐桌室外餐桌造價室外餐桌造價 尺寸尺寸 顏色顏色 單價單價 總價總價硬景硬景 -樣板院樣板院1 1 1 1

54、沙坑沙坑沙坑營造要點沙坑營造要點1 1 1 1、設置理由：為看房客戶的孩子提供一個玩耍空間，體現客戶視角，客戶認同度高。、設置理由：為看房客戶的孩子提供一個玩耍空間，體現客戶視角，客戶認同度高。2 2 2 2、收邊：禁止使用硬質材料，以免發生事故，可采用植物（草坪）進行搭接。、收邊：禁止使用硬質材料，以免發生事故，可采用植物（草坪）進行搭接。3 3 3 3、洗手池：設置小的取水點和洗手池。、洗手池：設置小的取水點和洗手池。4 4 4 4、玩具：可放置籃球架以及以及兒童玩具。、玩具：可放置籃球架以及以及兒童玩具。軟景軟景 -道路兩側花境做法道路兩側花境做法花境處理要點花境處理要點(近人感近人感)

55、1 1 1 1、結合微地形，最高點與道路有約、結合微地形，最高點與道路有約30cm30cm30cm30cm高差；高差；2 2 2 2、花境邊緣與道路間隔、花境邊緣與道路間隔50cm50cm50cm50cm，不可使花卉接到道路。，不可使花卉接到道路。3 3 3 3、用豎線條花卉打破大面積色塊種植的市政感。、用豎線條花卉打破大面積色塊種植的市政感。4 4 4 4、樣板段把控：對于下層效果的控制，喬木骨架栽植完畢后，做較長的樣板段，對草花、灌木效果進行點評，確認后期做法。、樣板段把控：對于下層效果的控制，喬木骨架栽植完畢后，做較長的樣板段，對草花、灌木效果進行點評，確認后期做法。花境上層植物種植要點

56、花境上層植物種植要點(圍合感圍合感)1 1 1 1、樹冠搭接，形成蔭蔽感，郁閉度稍低；、樹冠搭接，形成蔭蔽感，郁閉度稍低；2 2 2 2、小喬木層：修剪過黃楊球、丁香等，形成花境的背景，高度、小喬木層：修剪過黃楊球、丁香等，形成花境的背景，高度1.21.5m1.21.5m1.21.5m1.21.5m；50cm50cm50cm50cm30cm30cm30cm30cm軟景軟景 -植物栽植層次植物栽植層次疏林草地疏林草地 層次層次2 2 2 21 1 1 1、幽閉感；、幽閉感；2 2 2 2、可使用空間：入口、重要節點前場以及開敞空間、可使用空間：入口、重要節點前場以及開敞空間3 3 3 3、樹種：

57、樹冠較大，胸徑、樹種：樹冠較大，胸徑15151515左右，枝下高左右，枝下高3m3m3m3m以上，樹種并非決定因素。以上，樹種并非決定因素。3 3 3 3、種植方式：散植，散點群聚。、種植方式：散植，散點群聚。疏林花海疏林花海 層次層次2 2 2 21 1 1 1、視覺沖擊力、空曠感；、視覺沖擊力、空曠感；2 2 2 2、花量大、面積大、花相好；、花量大、面積大、花相好；3 3 3 3、樹種：豎線條樹種，推薦白樺。、樹種：豎線條樹種，推薦白樺。3 3 3 3、種植方式：、種植方式：群植散點分布。群植散點分布。軟景軟景 -植物栽植線條搭配、層次植物栽植線條搭配、層次搭配要點搭配要點1 1 1 1

58、、層次：大喬木（豎向）、層次：大喬木（豎向）+小灌木小灌木+草花草花2 2 2 2、灌木、灌木:水平線條，連續性強且平淡。水平線條，連續性強且平淡。3 3 3 3、喬木：尖塔樹形喬木（雪松）的豎向引導感搭配的橫向線條的平直。、喬木：尖塔樹形喬木（雪松）的豎向引導感搭配的橫向線條的平直。栽植要點栽植要點1 1 1 1、減法栽植、層次清晰，無堆砌感；、減法栽植、層次清晰，無堆砌感；2 2 2 2、層次：、層次：3 3 3 3，喬木，喬木+大灌木大灌木+草花。草花。模塊模塊10-10-10-10-景觀軟景收邊做法景觀軟景收邊做法收邊處理要點收邊處理要點1 1 1 1、草花：與無道牙道路有、草花：與無

59、道牙道路有10cm10cm10cm10cm左右空隙，用粒徑在左右空隙，用粒徑在24242424左右的卵石進行覆蓋，感覺細膩，樹皮覆蓋效果不如卵石；左右的卵石進行覆蓋，感覺細膩，樹皮覆蓋效果不如卵石；2 2 2 2、排水口：可用粒徑在、排水口：可用粒徑在68cm68cm68cm68cm左右的卵石進行覆蓋。左右的卵石進行覆蓋。3 3 3 3、草坪：可以直接接到道路，不用使用覆蓋材料。、草坪：可以直接接到道路，不用使用覆蓋材料。種類顏色單價推薦程度備注樹皮紅棕1600/M33最優質樹皮，根據鋪設厚度分攤，約200元/卵石黑白黃210/M35不同粒徑均價種類顏色單價推薦程度備注樹皮紅棕1600/M33

60、最優質樹皮，根據鋪設厚度分攤，約200元/卵石黑白黃210/M35不同粒徑均價工藝工藝 -鋪裝鋪裝灰色花崗巖小料石荔枝面米黃色水洗石+小料石燒面樟子松深度碳化拉毛變更為米黃色水洗石黃木紋板巖 密鋪、散鋪鋪裝要點鋪裝要點1 1 1 1、在保證基本功能和品質、美觀的前提下，盡可能將硬景縮減到最小。、在保證基本功能和品質、美觀的前提下，盡可能將硬景縮減到最小。2 2 2 2、種類一定要少，精簡，、種類一定要少，精簡，34343434種，純粹感。種，純粹感。種類顏色位置推薦程度備注水洗石米黃園區道路及售場前廣場種類顏色位置推薦程度備注水洗石米黃園區道路及售場前廣場5 5 5 5穩定分供方小料石灰色停車

61、場、道路分隔穩定分供方小料石灰色停車場、道路分隔4 4 4 4樟子松木可調售場區休息平臺樟子松木可調售場區休息平臺5 5 5 5紅雪松為佳，勿拉毛板巖黃木紋道路兩側活動空間紅雪松為佳，勿拉毛板巖黃木紋道路兩側活動空間4 4 4 4燒結磚紅色花臺、臺階燒結磚紅色花臺、臺階4 4 4 4第一年翻堿第一年翻堿體驗區建造費用面積（）單項總價 萬元單方造價 元軟、硬景比例體驗區建造費用面積（）單項總價 萬元單方造價 元軟、硬景比例體驗景觀面積10750727 677 77:23(停車場增加了硬景比例）商業區4750190400 市政綠化整改2000100 500 全軟景樣板區整體面積體驗景觀面積1075

62、0727 677 77:23(停車場增加了硬景比例）商業區4750190400 市政綠化整改2000100 500 全軟景樣板區整體面積17500175001750017500，總成本合計：，總成本合計：1017101710171017萬元，單價581元，其中不可回收費用約萬元，單價581元，其中不可回收費用約100100100100萬元萬元5 體驗區景觀成本控制 5.1 體驗區成本構成（1）體驗區景觀成本包括景觀建造成本和景觀運營成本，景觀建造成本中又可分為消耗成本和可回收成本。（2 2 2 2）景觀成本范圍）景觀成本范圍）景觀成本范圍）景觀成本范圍景觀成本范圍：1.軟景2.硬景3.周界圍墻

63、、大門及入口崗亭4.導示系統5.環境水電6.環境設施及小品7.室外游泳池8.運動場地9.環保降噪工程與原范圍的差異:1.擋墻結構成本，原納入景觀硬景成本，現調整如下：跟建筑主體結構相連的結構擋墻其成本納入建筑及安裝工程費/建筑工程/主體結構及粗裝修跟建筑主體結構不相連的、因場地自身高差必須存在擋墻，其結構成本納入三通一平工程費/場地平整。2.光彩工程（住宅光彩、商業光彩、商業廣告位、燈箱)成本，原在景觀成本范圍內，現調整納入入建筑及安裝工程費/安裝工程/其他安裝工程注：運動場地、室外游泳池、環保降噪工程并不是每個項目都有，故單獨列示。（3 3 3 3）景觀成本費項明細）景觀成本費項明細）景觀成

64、本費項明細）景觀成本費項明細序號序號成本項目成本項目成本費用說明成本費用說明1軟景包括喬木、灌木、地被、草花、草坪、竹類、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、種植土、堆坡造型的材料費、施工費等全部費用。2硬景包括園區地面鋪裝、水體、擋墻、花池及樹池、欄桿及鐵藝門、木作、成品花盆花罐的材料費、施工費等全部費用。3周界圍墻、大門及入口崗亭包括圍墻圍墻、大門、入口崗亭材料費、施工費等全部費用。4導示系統包括所有導示系統的材料費、施工費等全部費用。5環境水電包括景觀給排水及景觀電氣的材料費、施工費等全部費用。6環境設施及小品包括兒童游樂設施、健身設施、垃圾桶、環境桌椅、信報箱及景觀小品材料費、施工費等全部

65、費用。7室外游泳池包括室外游泳池基礎、防水、結構、面層裝飾、水處理設備、爬梯等材料費、施工費等全部費用。8運動場地包括藍球場、羽毛球場、網球場的結構、裝飾、設施的材料費、施工費等全部費用。9環保降噪工程包括環保降噪工程，如隔音墻等工程的材料費、施工費等全部費用。景觀成本費項明細表5.2.1 成本策略避免惡性循環，先減法后加法：設計控制減法，施工控制加法。硬景所占面積過大，成本居高硬景所占面積過大，成本居高成本高成本高在有限的成本控制下軟景無法達到即時效果在有限的成本控制下軟景無法達到即時效果效果差效果差在有限的面積內追加軟景投入，導致成本更高在有限的面積內追加軟景投入，導致成本更高再增高再增高

66、5 5 5 5 體驗區景觀成本控制體驗區景觀成本控制 5.2 體驗區成本分解5.2.2 5.2.2 5.2.2 5.2.2 控制軟硬景觀比例原則：在有限硬景總成本下，減少面積，做出精致感 原則：在有限景觀總成本下，減少硬景面積，做出精致感景觀三大紀律十項注意中規定：獨棟別墅8-10%；聯排別墅10-12%；花園洋房15-17%；高層公寓16-19%(若有地上停車位可適當放松，若有人車分流，面積應降3-5%)解讀：景觀投影面積定義：園區圍墻內扣除了車行道、建筑占地面積之外的景觀面積。（園區景觀面積）A、地塊越小，容積率越高，硬景比例越高；B、別墅類型不同比例有區別，獨棟比聯排低；檔次不同比例有區

67、別，檔次越高，硬景比例越低硬景比例規定：5 5 5 5 體驗區景觀成本控制體驗區景觀成本控制 5.2 體驗區成本分解項目類型項目類型項目名稱項目名稱硬景比例硬景比例備注說明備注說明別墅 香樟林9.60%藍湖郡東岸14.31%藍湖郡西岸13.53%藍湖香頌17.20%花園洋房 弗萊明戈22.11%好望山21.20%大城小院26.13%江與城一期18號地塊26.00%江與城一期32號地塊19.00%高層公寓 楓香庭31.23%小地塊、高容積率項目 水晶酈城（1-5組團）20.26%紫都城一二城22.32%觀山水一二三期25.43%序號序號序號序號項目名稱項目名稱項目名稱項目名稱 景觀成本景觀成本景

68、觀成本景觀成本(元元元元/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)其中軟景成本其中軟景成本其中軟景成本其中軟景成本 (元元元元/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)/m2)軟景成本占總成本比重軟景成本占總成本比重軟景成本占總成本比重軟景成本占總成本比重1.1.重慶-藍湖郡東岸 266 174 65%2.2.重慶-悠山郡一期 287 186 65%3.3.成都-長橋郡林蔭大道及主入口 355 243 68%4.4.北京-滟瀾山 562 372 66%5.5.北京-香醍漫步 365 195 53%6.6.重慶-弗萊明戈 361 216 60%7.7.重慶-紫

69、都城一二期 243 145 60%8.8.重慶-水晶酈城 251 126 50%9.9.重慶-觀山水 280 146 52%10.10.重慶-大城小院 325 172 53%11.11.11.11.11.11.11.11.平均平均平均平均 60%60%60%60%60%60%60%60%注：軟景成本占總景觀成本平均為注：軟景成本占總景觀成本平均為60%60%，軟成本的高低對總景觀成本的，軟成本的高低對總景觀成本的高低影響重大。高低影響重大。軟景成本比重分析軟景成本比重分析軟景成本比重分析軟景成本比重分析6 景觀工程全過程管理關鍵點控制 時間好久做時間好久做 計劃計劃 單位誰來做單位誰來做 -人

70、人 設備用什么做設備用什么做-機機 材料拿什么做材料拿什么做-料料 場地在哪里做場地在哪里做-環環 設計整么做設計整么做 -法法 投資花多少錢投資花多少錢-成本成本6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣1471471471476.1.1 地產景觀管理三層

71、概念從協調的角度：協調人力、物力、財力、以達到組織的目標。從過程的角度：是確定、制定、執行、領導、控制、總結、積累。從專業角度：園林景觀設計與施工6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣1481481481486.1.2 地產景觀管理者的定位與作用定位：商

72、人、管理者、設計師作用：挖掘項目價值、管理景觀實現的過程、參與景觀施工效果控制、協調各種關系、平衡成本投入6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 6.1 地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者地產景觀管理者身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣身份決定行為，行為決定習慣1491491491496.1.3 地產景觀管理資源公司內部資源：建筑、室內、結構、水電、成本、采購、營銷、工

73、程、物業、法務。公司外部資源：規劃、建筑、景觀、室內、二次深化、軟裝、花藝、施工方、材料供應商、苗木供應商。6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障1501501501506.2.1 景觀戰略定位與組織架構中的影響力（1）在集團設置體驗中心與景觀中心，進行集團至上而下的管

74、控和技術支持。（2）在啟動會上由PMO集團決策景內容和體驗區。（3）設置主管景觀設計、施工管理的高層管理者。（4）景觀工程與土建結構施工管理分開，分清工作界面。（5）施工后期由景觀施工單位總承包，所有現場工程操作，均需要景觀施工單位同意方可進行。6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 6.2 平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠平臺有多高看的有多遠公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司戰略架構是保障公司

75、戰略架構是保障矩陣式組織架構矩陣式組織架構工程管理架構工程管理架構工程管理架構工程管理架構 組織和制度組織和制度工程部經理/總監工程部經理/總監裝飾項目組裝飾項目組技術支持組技術支持組各項目部項目經理各項目部項目經理專業工程師專業工程師現場專業工程師現場專業工程師裝飾專業工程師裝飾專業工程師文員組文員組區域公司工程部區域公司工程部景觀項目部景觀項目部景觀專業工程師景觀專業工程師集團和區域公司在職能上的區別：集團和區域公司在職能上的區別：集團：注重項目宏觀管控；區域公司：注重全過程的管理；集團：注重項目宏觀管控；區域公司：注重全過程的管理；集團：是政策、流程、制度的制定者；區域公司：是執行者；集

76、團：是政策、流程、制度的制定者；區域公司：是執行者；集團：集權；區域公司：被授權；集團：集權；區域公司：被授權；集團：關鍵節點、停止檢查點的管控；區域公司：注重細節化管理；集團：關鍵節點、停止檢查點的管控；區域公司：注重細節化管理；工程管理架構工程管理架構工程管理架構工程管理架構 組織和制度組織和制度工程管理架構工程管理架構工程管理架構工程管理架構 龍湖地產工程管理架構的特點龍湖地產工程管理架構的特點技術支持組設置的初衷：加強工程部施工過程中技術管控；減輕現場專業工程師的工作強度；技術支持組設置的后期效果：施工過程中專業性較強的技術性問題有了統一的管理人和執行標準；后期維保責任期間物業和客戶（

77、包括施工單位）有了明確的責任人；移交物業后專業工程師能及時到崗新項目，減輕工作強度，降低管理成本；工程管理架構工程管理架構工程管理架構工程管理架構 龍湖地產工程部的輸入與輸出龍湖地產工程部的輸入與輸出工程部對上游部門（研發部）的管理（輸入）：會簽設計任務書、參與施工圖審查；設計師必須到項目所在地進行4次以上針對施工單位（及監理）的技術交底；設計師有責任進行針對現場變化、效果調整、設計錯誤等因素提出相應的設計變更。遇到項目施工現場重大問題，必須由設計團隊成員到現場解決，并保證問題反饋速度，在三日內做出回復；設計師必須針對現場突發性的事件進行現場辦公服務，調整設計，出具設計變更；工程管理架構工程管

78、理架構工程管理架構工程管理架構 龍湖地產工程部的輸入與輸出龍湖地產工程部的輸入與輸出工程部對下游部門（造價采購部）的管理（輸出）：工程項目部合同需求的質量直接影響下游造價采購部的招標質量；現場簽證辦理的及時性和準確性直接影響下游造價采購部動態成本的反饋；現場進度控制的把控直接影響下游造價采購部資金計劃的準確性；工程項目部竣工資料移交質量的好壞直接影響下游造價采購部結算質量；景觀設計部景觀設計部 2-5人/公司 苗木采購團隊 1-2人/公司景觀工程團隊 0.5人/項目合計景觀人員合計景觀人員 4-94-94-94-9人人/公司公司 三層團隊的有效組合才能保障實現最終的效果三層團隊的有效組合才能保

79、障實現最終的效果負責設計管理和現場效果確認 負責特型苗木采購和儲備負責現場施工管理和效果控制專業設計人員構成成本與工程采購人員構成專業景觀工程人員構成主要責任部門，監管其余團隊龍湖、綠城管理模式龍湖、綠城管理模式龍湖、綠城管理模式龍湖、綠城管理模式萬科管理模式萬科管理模式萬科管理模式萬科管理模式景觀部景觀部 0-5人/公司 物業綠化工程師 0-3人/公司合計景觀人員合計景觀人員 0-50-50-50-5人人/公司公司專業設計人員構成綠化工程人員構成設計、采購、現場管理三位一體負責綠化種植和養護計劃編制的思路（大事化小、多點控制）計劃編制的思路（大事化小、多點控制）計劃編制的思路（大事化小、多點

80、控制）大事化小：將大循環分解成多個小循環計劃編制的思路（大事化小、多點控制）大事化小：將大循環分解成多個小循環就具體事件而言階段性劃分計劃比如：34層分為2段變為17層階段性計劃偏差調整比如:34層分為3段變為12層就具體事件而言階段性劃分計劃比如：34層分為2段變為17層階段性計劃偏差調整比如:34層分為3段變為12層6.3 6.3 6.3 6.3 6.3 6.3 6.3 6.3 時間時間時間時間計劃與責任計劃與責任計劃與責任計劃與責任項目月度計劃項目月度計劃計劃管理的方法（分解）計劃管理的方法（分解）月度計劃周計劃整體計劃月度計劃周計劃整體計劃進度統計進度統計計劃的構架：長、中、短期計劃環

81、環相扣，保障計劃的持續性和執行過程中的有據可循項目月度計劃項目月度計劃計劃管理的關鍵點計劃管理的關鍵點計劃管理的關鍵點計劃管理的關鍵點通過經濟處罰、各項評比、管控會議等手段，達到整體計劃和關鍵節點的受控通過經濟處罰、各項評比、管控會議等手段，達到整體計劃和關鍵節點的受控 總體計劃的剛性總體計劃的剛性 調整計劃的可操作性調整計劃的可操作性 月度計劃和統計處置的果斷性月度計劃和統計處置的果斷性 周計劃和統計的連續性周計劃和統計的連續性涉及驗收、工作面移交、樣板點評等主要節點是高壓線計劃不可動搖。剛性計劃外的可調控節點，兼顧節點的相對恒定對月度計劃設置過程管控點、實現過程跟蹤、出現偏差，及時應對、果

82、斷處置。重點關注進度統計與原計劃的對比，保障計劃在過程實施中的延續性。序序序序號號號號工作項目工作項目工作項目工作項目分分分分期期期期工作工作工作工作子項子項子項子項配合單位或配合單位或配合單位或配合單位或部門部門部門部門配合人配合人配合人配合人員員員員進度表進度表進度表進度表項目部項目部項目部項目部責任人責任人責任人責任人重要度重要度重要度重要度備備備備注注注注工期工期工期工期開始開始開始開始時間時間時間時間完成完成完成完成時間時間時間時間1 1項目外部協調項目外部協調項目外部協調項目外部協調（報建手續、相關單位工作聯系）（報建手續、相關單位工作聯系）（報建手續、相關單位工作聯系）（報建手續

83、、相關單位工作聯系）2 2設計協調設計協調設計協調設計協調（圖紙會審、設計修改及技術核定）（圖紙會審、設計修改及技術核定）（圖紙會審、設計修改及技術核定）（圖紙會審、設計修改及技術核定）3 3專項技術方案確定專項技術方案確定專項技術方案確定專項技術方案確定4 4重要施工方案審查重要施工方案審查重要施工方案審查重要施工方案審查5 5材料設備供應材料設備供應材料設備供應材料設備供應6 6分包單位確定、分包合同簽訂分包單位確定、分包合同簽訂分包單位確定、分包合同簽訂分包單位確定、分包合同簽訂7 7項目驗收（分部工程驗收、專項驗收、竣工驗收）項目驗收（分部工程驗收、專項驗收、竣工驗收）項目驗收（分部工

84、程驗收、專項驗收、竣工驗收）項目驗收（分部工程驗收、專項驗收、竣工驗收）8 8重要進度節點控制重要進度節點控制重要進度節點控制重要進度節點控制9 9其他其他其他其他進度控制進度控制進度控制進度控制項目月度計劃項目月度計劃項目月度工作計劃（20XX年X月）項目名稱：項目月度工作計劃（20XX年X月）項目名稱：第第X X X X頁共頁共X X X X頁頁案例-體驗區進度計劃表階段階段階段階段 任務任務任務任務開始時間開始時間開始時間開始時間完成時間完成時間完成時間完成時間景觀景觀景觀景觀確定設計分供方2009-12-102009-12-152009-12-102009-12-15確定方案及成本測算

85、2009-12-152010-01-302009-12-152010-01-30確定施工圖成本測算2010-02-012010-03-102010-02-012010-03-10施工單位招投標 2010-03-112010-04-102010-03-112010-04-10施工進場 2010-06-012010-09-082010-06-012010-09-08驗收并移交2010-09-092010-09-09裝修裝修裝修裝修裝飾裝飾裝飾裝飾確定設計分供方2009-12-102010-02-302009-12-102010-02-30確定方案及成本測算2010-02-302010-03-302

86、010-02-302010-03-30施工單位招投標2010-04-012010-05-102010-04-012010-05-10施工進場2010-07-012010-08-102010-07-012010-08-10軟裝現場布置 2010-08-112010-09-082010-08-112010-09-08開放2010-09-092010-09-09招標模式戰略合作模式甲指乙供合作模式招標模式戰略合作模式甲指乙供合作模式萬科北京公司萬科沈陽公司萬科上海公司萬科重慶公司萬科深圳公司 6.4.16.4.16.4.16.4.1三種主要合作模式比較完全甲供模式甲供+戰略合作模式+投標三種主要合作

87、模式比較完全甲供模式甲供+戰略合作模式+投標代表公司代表公司代表公司代表公司主要特點主要特點主要特點主要特點成都萬華公司麓山國際龍湖公司綠城公司成本控制較好，對圖紙要求較高，但苗木質量不易控制，即時效果差成本控制較好，對圖紙要求較高，但苗木質量不易控制，即時效果差苗木質量較高，種植即時效果好合作單位必須有充足資源和圖紙深化能力苗木質量較高，種植即時效果好合作單位必須有充足資源和圖紙深化能力甲方承擔采購任務，苗木質量相對有保障需要甲方配有專業人員，且占用人力較多甲方承擔采購儲備任務，苗木資源質高價低甲方需自有苗圃，少量項目可操作甲方承擔采購任務，苗木質量相對有保障需要甲方配有專業人員，且占用人力

88、較多甲方承擔采購儲備任務，苗木資源質高價低甲方需自有苗圃，少量項目可操作甲方承擔部分采購儲備任務，苗木資源可控即時效果較理想，甲方需配備多重專業人員甲方承擔部分采購儲備任務，苗木資源可控即時效果較理想，甲方需配備多重專業人員6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 同路人同路人同路人同路人永遠需要的朋友永遠需要的朋友永遠需要的朋友永遠需要的朋友6.4.2 6.4.2 對同路人的管理（分供方考察對同路人的管理（分供方考察）考察交流情況（一般考察項目）擬派項目經理答辯公司領導人合作意向項目承接能力公司對項目機構的支持及管理項目運作不暢時，公司的應急、履約補救措施針對龍湖采用的

89、合作模式企業的區域戰略布局維保體系風險分析綜合評述考察結論可以入圍暫不入圍評估人簽字：考察時間考察交流情況（一般考察項目）擬派項目經理答辯公司領導人合作意向項目承接能力公司對項目機構的支持及管理項目運作不暢時，公司的應急、履約補救措施針對龍湖采用的合作模式企業的區域戰略布局維保體系風險分析綜合評述考察結論可以入圍暫不入圍評估人簽字：考察時間按項目特點制定考察標準:考察標準的制定是考察順利開展的前提；考察標準制定的科學與否是能否甄選“合格”的分供方的前提；總包單位考察記錄（針對特殊需求項目）公司名稱承包資質項目名稱項目類型高層/多層/別墅項目經理聯系電話項目在建狀況主體階段/砌體抹灰階段/工程竣

90、工推薦人考察日期年 月 日參與考察的人員考察公司情況（包括合作意愿）考察項目情況現場安全文明臨設道路水平及垂直運輸機具布置安全防護其它主要工程實體施工質量模板及支撐系統砼成型磚砌體抹灰地面外墻其它考察結論總包單位考察記錄（針對特殊需求項目）公司名稱承包資質項目名稱項目類型高層/多層/別墅項目經理聯系電話項目在建狀況主體階段/砌體抹灰階段/工程竣工推薦人考察日期年 月 日參與考察的人員考察公司情況（包括合作意愿）考察項目情況現場安全文明臨設道路水平及垂直運輸機具布置安全防護其它主要工程實體施工質量模板及支撐系統砼成型磚砌體抹灰地面外墻其它考察結論6.4.2 6.4.2 對同路人的管理（分供方考察

91、對同路人的管理（分供方考察）景觀施工單位技術標模版景觀施工單位技術標模版景觀施工單位技術標模版景觀施工單位技術標模版對同路人的管理（分供方評價體系）對同路人的管理（分供方評價體系）分供方評判的目的：分供方評判的目的：建立分供方評價體系，及時評估合作單位，積累優秀分供方資源；建立分供方評價體系，及時評估合作單位，積累優秀分供方資源；通過評估結果，反饋工程、造價管理問題，通過優化管理動作，提升自身管理水平，并幫助分供通過評估結果，反饋工程、造價管理問題，通過優化管理動作，提升自身管理水平，并幫助分供方成長；方成長；合同執行完畢合同執行責任人對分供方的評判合同執行完畢合同執行責任人對分供方的評判對施

92、工單位的評價對施工單位的評價（項目工程部填寫）工程質量優秀 良好 一般 較差 工程進度優秀 良好 一般 較差 技術實力優秀 良好 一般 較差 合作配合優秀 良好 一般 較差 竣工資料優秀 良好 一般 較差 綜合評價優秀 良好 一般 較差 繼續選用推薦 一般 不推薦 不選用 其他意見 專業工程師 工程項目經理 年 月 日已有分供方資源評審流程說明責任部門適用于造價采購部承辦的工程招標和材料設備招標造價采購部工程/景觀部1、無論何種招標方式，在啟動招標流程前須組織對已有資源的綜合評審；已有資源的收集參與2、評審小組為虛擬團隊，其評審小組成員由招標小組組長確定；項目成本經理現場造價師項目工程經理項目

93、專業工程師3、評審工具因招標類型由工程類和材料設備采購類組成，并根據評審主體分為造價采購部使用的評審表和工程部/景觀項目部使用的評審表；組織評審組織評審4、評審各方分別給出評估意見，并按照權重設置匯總得分，形成初步評審結論；由招標經辦人收集評審意見，并匯總評審得分；5、提交招標小組最終評議；1、由招標經辦人組織資源評審會，并形成初步評審意見；2、啟動會上確定最終評議結果；6、形成入圍名單（經評審已有資源滿足招標入圍單位數量要求，可直接使用，否則將進行新增資源考察）；造價采購部工程部（景觀）分供方資源評審小組評審意見1評審意見2匯總評審意見招標小組最終評議形成入圍單位已有分供方資源評審流程指引已

94、有分供方資源評審流程指引已有分供方資源評審流程指引對同路人的管理（分供方評價體系）已有分供方資源評審流程指引對同路人的管理（分供方評價體系）分類序號評 價 原 則備 注分類序號評 價 原 則備 注A1勝任現有的合作范圍，其工作質量、工作標準與龍湖理念相協調同步對連續獲得A級評價的合作伙伴，優先考慮合作，也可從公司層面與其簽訂長期戰略合作協議2有較大的發展潛力，能隨龍湖的發展而發展自己3有強烈的愿望與龍湖建立發展性的戰略伙伴合作關系，注重長期利益，不過分看重局部的收益4是龍湖分供方的典范，龍湖愿意同其繼續合作（甚至給予其略優于其他分供方的條件）B1能基本勝任現有的合作范圍，其工作質量、工作標準能

95、基本達到龍湖的要求對獲得B級評價的合作伙伴，在招投標階段優先考慮邀請入圍競標2有一定的發展潛力，還可以同其適度擴大合作范圍3是龍湖同類分供方中的中堅力量，龍湖愿意同其繼續合作C1能基本完成現有的合作范圍，但其工作質量，工作標準往往需要龍湖有力的監督對獲得C級評價的合作伙伴，在其工作完工后如仍無明顯改善，則應考慮引入新的合作伙伴2無發展潛力，現有的工作范圍，工作量已飽和3是龍湖同類分供方中的“雞肋”，應著手引入同類新的資源D1完成現有的工作已盡其所能，其工作質量，工作標準往往達不到龍湖的要求對獲得D級評價的合作伙伴，當其完成目前正在與龍湖合作的項目后，強制淘汰，三年之內不再考慮合作2在現有合作范

96、圍完成后，龍湖不愿意同其繼續合作分類評價原則對同路人的管理（分供方評價體系）分類評價原則對同路人的管理（分供方評價體系）評估依據評估緯度評估內容備 注質量管理進度控制配合意識安全文明評估依據評估緯度評估內容備 注質量管理進度控制配合意識安全文明對同路人的管理（分供方評價體系）對同路人的管理（分供方評價體系）綜合評估結果：綜合評估結果：工程部（含景觀項目部）和造價采購部評分權重比例為工程部（含景觀項目部）和造價采購部評分權重比例為6 6：4 4，單項目，單項目/合同結束對分供合同結束對分供方的最終評估得分按以下公式計算：方的最終評估得分按以下公式計算：分供方最終得分分供方最終得分=工程部評分工程

97、部評分60%+60%+造價采購部評分造價采購部評分 40%40%根據得分范圍，對分供方劃分為根據得分范圍，對分供方劃分為A A、B B、C C、D D四個檔次。其中四個檔次。其中A A為優秀分供方（得分為優秀分供方（得分9090），），B B為良好分供方（為良好分供方（7575得分得分9090），），C C為合格分供方（為合格分供方（6060得分得分7575），），D D為不合格為不合格分供方（得分分供方（得分6060）。）。對最終評估結果，造價采購部文員每半年以工作聯系單形式向公司公示，形成對最終評估結果，造價采購部文員每半年以工作聯系單形式向公司公示，形成“分供分供方評估結果匯總表方評估結

98、果匯總表”。物業公司評估打分結果，也適用于以上物業公司評估打分結果，也適用于以上A A、B B、C C、D D的分類原則。對物業公司評估為的分類原則。對物業公司評估為D D的的分供方，在后期考慮繼續合作前需要慎重對待。分供方，在后期考慮繼續合作前需要慎重對待。對同路人的管理（分供方評價體系）對同路人的管理（分供方評價體系）分供方激勵措施：分供方激勵措施：分供方激勵措施：分供方激勵措施：根據分供方年度評估結果，年度綜合評估等級為根據分供方年度評估結果，年度綜合評估等級為“A A”類的授予類的授予“年度優秀合年度優秀合作伙伴證書作伙伴證書”；凡被授予凡被授予“年度優秀合作伙伴證書年度優秀合作伙伴證

99、書”的分供方，在兩年內我司的后續招標工的分供方，在兩年內我司的后續招標工程中參與我司投標競價，同等條件下優先選擇；程中參與我司投標競價，同等條件下優先選擇；如被授予如被授予“年度優秀合作伙伴證書年度優秀合作伙伴證書”的分供方，在可享受優先權的兩年內受的分供方，在可享受優先權的兩年內受到政府職能部門的通報批評，將取消其優先權；到政府職能部門的通報批評，將取消其優先權；對同路人的管理（分供方評價體系）對同路人的管理（分供方評價體系）分供方黑名單制度分供方黑名單制度（確定黑名單的基本條件確定黑名單的基本條件）：）：以雙方存在爭議為由，沖擊公司辦公場地、售樓中心或公司其他辦公場所，造成惡以雙方存在爭議

100、為由，沖擊公司辦公場地、售樓中心或公司其他辦公場所，造成惡劣影響；劣影響；惡意拖欠民工工資、分供方貨款，并轉嫁我司，煽動不明真相的群眾沖擊我司辦公惡意拖欠民工工資、分供方貨款，并轉嫁我司，煽動不明真相的群眾沖擊我司辦公場，給我司聲譽造成惡劣影響；場，給我司聲譽造成惡劣影響；未征得我司同意，擅自向媒體發布不利于我司聲譽的信息，給我司造成惡劣影響；未征得我司同意，擅自向媒體發布不利于我司聲譽的信息，給我司造成惡劣影響；擅自挪用、替換甲供材料，給工程質量、進度等造成不可挽回的影響；擅自挪用、替換甲供材料，給工程質量、進度等造成不可挽回的影響；擅自非法轉包分包承接的工程項目，損壞我司聲譽；擅自非法轉包

101、分包承接的工程項目，損壞我司聲譽；中標之后，擅自違約，拒絕簽訂合同；中標之后，擅自違約，拒絕簽訂合同；對同路人的管理（分供方評價體系）對同路人的管理（分供方評價體系）6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 6.5 成本成本成本成本敏感而必須正確面對的問題敏感而必須正確面對的問題敏感而必須正確面對的問題敏感而必須正確面對的問題6.5.1 6.5.1 6.5.1 6.5.1 設計階段成本控制（1 1 1 1）執行景觀三大紀律十項注意（2 2）過程成本控制）過程成本控制 方案設計階段：方案設計階段：項目關鍵節點及工期計劃編制的準確率、項目配置標準深度；項目關鍵節點及工期計劃編制的準確

102、率、項目配置標準深度；初步設計階段：初步設計階段：項目配置標準修正率、材料設備選型深度；項目配置標準修正率、材料設備選型深度；工程實施階段：工程實施階段：供應界面的劃分、施工界面的劃分、工期計劃的準確執行率、設供應界面的劃分、施工界面的劃分、工期計劃的準確執行率、設計變更及現場簽證的控制和時效性、總分包單位的控制度；計變更及現場簽證的控制和時效性、總分包單位的控制度；竣工結算階段：竣工結算階段：竣工資料審查的精細度及時效性竣工資料審查的精細度及時效性景觀工程造價的過程控制針對軟景成本管控(1)合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪費。(2)預留較充足的植物栽植后達成效果的時間。盡量避免因時間緊，

103、通過加大栽植密度提高綠量的做法。(3)合理搭配地被栽植形式，如木本地被色帶成本高，建議適量選擇。合理使用大規格苗木，這部苗木成本通常較高，建議合理選擇其規格。(4)草坪成本是軟景成本中單項成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量。(5)花卉的后期更換、維護成本較高，特別是北方地區，且冬季效果不好，建議適量選擇。在陽光充足的地區，尤其北方地區，建議多用色葉喬灌木或變色喬灌木。6.5.2 6.5.2 6.5.2 6.5.2 成本控制技巧成本控制技巧針對硬景成本管控針對硬景成本管控石材尺寸-不符合300模數的規格會極大影響出材率，導致價格高漲影響石材價格的幾大因素：石材厚度-20毫米板材比5

104、0毫米板材便宜50%以上鋪貼方式-規則鋪裝比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工價=材料價機切面/燒毛面 荔枝面 斧鑿面/自然面面層加工：面層處理每平米價格比較：線腳加工：石材本身價格+線腳加工長度控制設計尺寸：所有尺寸必須符合300模數，石材規格宜在5種以內。包括道路及廣場尺寸也應控制模數，避免切割損耗提高成本。石材品種按鋪設和豎向控制在35鐘以內。控制設計厚度：人行路面盡量使用20厚，壓頂及臺階可使用貼面有效控制設計才能降低材料和人工成本控制鋪貼方式：盡量使用規整鋪裝，減少碎拼石材厚度石材厚度-20-20-20-20毫米板材比毫米板材比50505050毫米板材便宜毫米板材便宜50%50%50%

105、50%以上以上以竣工圖為結算依據與以施工圖為結算依據為了縮短簽證與變更的程序和時間工程竣工結算：按審定施工圖預算+變更結算+簽證結算確定+其他結算（商務往來函）；特殊或未辦理施工圖審定預算的項目，可以按照工程竣工圖紙直接辦理工程竣工結算。6.5.26.5.26.5.26.5.2預結算管理原則預結算管理原則-公司實施細則公司實施細則6.6 6.6 6.6 6.6 6.6 6.6 6.6 6.6 過程過程過程過程過程過程過程過程辛苦而心細的辛苦而心細的辛苦而心細的辛苦而心細的辛苦而心細的辛苦而心細的辛苦而心細的辛苦而心細的工作工作工作工作工作工作工作工作6.6.1施工技術交底6.6.2施工管理交底

106、6.6.3工程管理檢查標準與界面6.6.4現場點評與關鍵點控制 6.76.76.76.76.76.76.76.7總結總結總結總結總結總結總結總結溫故知新，三省我溫故知新，三省我溫故知新，三省我溫故知新，三省我溫故知新，三省我溫故知新，三省我溫故知新，三省我溫故知新，三省我身身身身身身身身6.7.1景觀工程后評估6.7.2項目后評估和知識沉淀 景觀項目總結模板 6.8.1苗木資源（1）苗木選樣、及到場驗收標準 植物進場質量要求（2）苗木資源采購手冊（3）苗木資源 喬木資源列表 草花資源庫6.8.2 軟景施工工藝標準（1）喬木種植過程標準（2）喬木支撐桿安裝過程標準（3）草坪種植過程標準（4）植物

107、養護標準6.8.3 硬景施工標準（1）種植土回填要求（2）硬景施工標準 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終要求要求要求要求要求要求要求要求6.8.4 知識沉淀（1）標準化模塊提煉（2）植物知識沉淀方法（3）工藝工法知識沉淀（路沿石、水洗石）（4）通用做法知識沉淀（道路案例、環境景觀的硬鋪做法、硬景材料選用標準、硬景施工工藝要求）（5）數據統計與經驗6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最

108、終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終產品品質的最終要求要求要求要求要求要求要求要求 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（1）五重植物景觀 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終

109、要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（1）五重植物景觀 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（1）五重植物景觀 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（1）五重植物景觀 6.86.

110、86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（1）五重植物景觀 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（2）空間收放 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品

111、質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（2）空間收放 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（2）空間收放 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終

112、要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（2）空間收放 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（2）空間收放 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（3）厚薄 6.86.86.86.86.86.86.86.8效果效果效果效果效果效果效果效果產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求產品品質的最終要求6.8.5 植物效果（3）厚薄（4 4 4 4）花境 草花花境灌木配置