1、 Copyright Centaline Group,2010Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。房地產宏觀政策回顧房地產宏觀政策回顧中原地產代理（深圳）有限公司海南分公司市場研究中心 Copyright Centaline Group,2010報告使用或下載聲明：報告使用或下載聲明：本報告數據來源于市場調查、相關信息平臺及中原地產監控數據平臺，分析結果僅供參考。本報告旨在反映海南房地產市場信息，為市場研究提供相關依據，報告中的信

2、息或所表達的意見不構成任何投資買賣建議。本報告為“中原地產代理（深圳）有限公司海南分公司”內部研究成果，僅供內部流通和服務中客戶內部查閱，版權及其最終解釋權均歸本部門所有，未經深圳中原地產海南分公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。如無特殊說明數據來源為中原數據平臺 Copyright Centaline Group,2010政策環境政策環境1 1政策回顧政策回顧2 2政策影響政策影響3 3政策展望政策展望4 4政策調控基調政策調控基調政策調控背景政策調控背景 Copyright Centaline Group,201020072007年初：防

3、通脹，防過熱年中：保經濟平穩發展，控制物價上漲過快第四季度：全力保經濟增長，保增長、促內需、調結構，貨幣政策改為適度寬松保增長、擴內需調結構、惠民生低利率環境出臺多項經濟刺激計劃，拉動內需提高宏觀調控水平著力提高政策的針對性和靈活性處理好保持經濟平穩較快發展、推動結構調整和管理好通脹預期的關系保持政策的穩定處理好保持經濟平穩較快發展；調整經濟結構和管理通脹預期三者之間的關系200820082009200920102010近年來宏觀調控主脈絡近年來宏觀調控主脈絡 Copyright Centaline Group,2010政策平穩政策平穩政策先緊后松政策先緊后松政策寬松，刺激成政策寬松，刺激成交

4、，年底收緊交，年底收緊政策步步加碼政策步步加碼逐步收緊逐步收緊 停止核準用于購買土地等用途的房企IPO提高土地增值稅預征稅率打擊假按揭、假首付、假房價等行為 減免房地產交易 支持自住型需求，首套普通住宅貸款利率下浮30%稅收優惠收緊，如營業稅征收年限改為5年貸款政策逐步收緊行政手段強行打壓市場需求2007200820092010Code of this report|5房地產調控政策方向房地產調控政策方向 Copyright Centaline Group,201020102010年房地產調控主基調年房地產調控主基調：調結構、抑投機、控風險、明確責任，使：調結構、抑投機、控風險、明確責任，使房

5、地產業市場化發展，從而抑房價保民生，取信于民房地產業市場化發展，從而抑房價保民生，取信于民1.111.11：“國十一條”：“國十一條”4.174.17：“國十條”：“國十條”9.299.29：“新五條”：“新五條”雙限政策雙限政策調整供應結構差別化信貸政策嚴格開發項目資本金要求明確地方責任二套房貸提至50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍提高三套房貸首付暫停三套房貸一套首付提至3成二套至少4成,利率上浮10%限購，戶籍要求20102010年，由中央主導，自上而下的出臺了系列調控措施，大致可以從三點看：年，由中央主導，自上而下的出臺了系列調控措施，大致可以從三點看：背景背景1 1 房價在高基

6、數下仍持續上漲，普通居民難以承受漲幅過大房價在高基數下仍持續上漲，普通居民難以承受漲幅過大的價格的價格據國家統計局發布，2010年全國70個大中城市房屋及新建商品住宅銷售價格漲幅呈現先上升后回落趨勢據統計顯示，2010年一年當中4月房價漲幅最高，同比增長12.8%(其中，新建商品住宅價格漲幅為17.3%)。之后，隨著新國十條、國五條等一系列宏觀調控政策出臺，全國房價漲幅出現明顯回落，至12月，房價漲幅達到全年最低，為6.4%-4-20246810121408100811081209010902090309040905090609070908090909100911091210011002100

7、3100410051006100710081009101010111012房屋銷售價格指數同比指數（%）房屋銷售價格指數環比指數（%）圖圖1 1：0808年年1010月月-1010年年1212月房屋價格指數走勢圖月房屋價格指數走勢圖數據來源“國家統計局”Copyright Centaline Group,201023 456 789 10 11 1210%CPIPPI6%2%-2%-6%20092010-10%123 456 789 10 111GDPGDP增幅進一步放緩，全年呈現“前高后低”態增幅進一步放緩，全年呈現“前高后低”態 從整年來看，2010年經濟增速持續回落是去年基數逐步走高和今

8、年主動采取宏觀調控措施共同導致的結果。2009年我國經濟增速呈現“前低后高”，與之相對應，今年則呈現“前高后低”CPICPI逐月上行，逐月上行，1111月創月創2828個月新高個月新高 從09年末開始，CPI就出現了上升的跡象，2010年的連續調控，CPI逐步上升。由于流動性過剩引發物價上漲壓力已然形成，全年CPI同比上漲為3.3%，超出年初預計的3%的目標 從PPI方面來看，走勢要領先于CPI。由于PPI受國際大宗商品價格上漲而呈現不斷上揚態勢，總體來看處于高位，全年漲幅為5.5%背景背景2 2 20102010年年GDPGDP增幅雖有所放緩，但通脹壓力依舊存在，需防增幅雖有所放緩，但通脹壓

9、力依舊存在，需防止惡性通脹影響經濟及民生止惡性通脹影響經濟及民生20092009-20102010年年CPICPI與與PPIPPI走勢圖走勢圖10.310.19.526.86.17.98.910.211.310.59.99.802468101201Q 2Q3Q4Q 01Q 2Q3Q4Q 01Q 2Q3Q4Q2008年2009年2010年20082008-20102010年年GDPGDP走勢圖走勢圖單位：%數據來源“國家統計局”、“中國人民銀行”數據顯示，2010年1-11月新增貸款已近7.5萬億元左右，兩次加息后目前廣義貨幣供給M2同比漲幅控制在19.5%，但這一指標仍然處于較高的水平，距離金

10、融危機之前16%左右的水平也有差距。有專家預計系列緊縮性政策后明年M2增長目標將回到全球金融危機之前的水平，支持新增貸款7萬億人民幣左右。20102010年各月新增貸款額（億元）年各月新增貸款額（億元）20102010年各月年各月M2M2同比漲幅同比漲幅25%20%15%26.1%22.5%17.6%19.5%10%5%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月30%12000800040000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月背景背景3 3 信貸供應量超過年初指標，信貸投放過量信貸供應量超過年初指標，信貸投放過量數據來源：中國人民銀行背景背景4 4

11、政府調控具有兩面性，調控動作存在底氣政府調控具有兩面性，調控動作存在底氣房價越調越漲房價越調越漲房價越漲越調房價越漲越調政策環境政策環境1 1政策回顧政策回顧2 2政策影響政策影響3 3政策展望政策展望4 4政策調控基調政策調控基調政策調控目標政策調控目標20102010年調控政策一覽表（年調控政策一覽表（1/21/2）政策關鍵字兩個暫停兩個暫停土地嚴管土地嚴管提高首付比例提高首付比例合同網簽合同網簽外地人停貸外地人停貸三套房停貸三套房停貸時間時間發布方發布方主要內容主要內容1 1月月國務院國務院國際旅游島獲批1 1月月1515日日海南省海南省暫停商業性開發土地出讓、暫停審批新的房地產開發項目

12、，防止國內外熱錢涌入海南炒地皮3 3月月瓊版“國十一條”房地產項目土地出讓金應自土地出讓合同生效之日起60日內全部付清，而且保障性住房任務不能完成的，地方政府官員將要調離4 4月月國務院辦國務院辦公廳公廳新國十條：貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；同時，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平6 6月月國家發改國家發改委委海南國際旅游島建設發展規劃綱要獲批復7 7月月海南省住海南省住建廳建廳力爭8月份實現商品房買賣網簽，開發商捂盤惜售將被關

13、簽約系統8 8月月海南省政海南省政府府對不符合條件的非本地居民暫停發放住房貸款；嚴控房地產用地，年供地總量70%用于保障房建設9 9月初月初海南省政海南省政府府商業銀行根據風險狀況，暫停發放第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放購買住房貸款第一輪調控期20102010年調控政策一覽表（年調控政策一覽表（2/22/2）時間時間發布方發布方主要內容主要內容9 9月月2929日日國家有關部委國家有關部委新國五條：購房首付提至30%及以上第三套房停貸開發商若閑臵土地、捂盤惜售將被禁止新拿地推進房地產稅收試點改革，并逐步擴大到全國二套房首付50%、按

14、揭利率較基準利率上浮10%制定公租房建設中長期貸款政策1010月月1414日日海口政府海口政府土地閑臵一年以上的房地產開發企業，嚴禁參與新的土地競買活動商品住房預售許可證取得后10日內，一次性對外公布全部房源和每套商品住房價格。訂立商品住房買賣合同后、辦理房屋所有權證前，除特殊情形外，嚴禁辦理房屋轉讓和更名手續。從即日起至2010年12月31日，海口及外省市居民家庭(含購房人、配偶及未成年子女)只能在海口新購買1套商品住房。1010月月1414日日三亞政府三亞政府三亞市戶籍、非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房1010月月2020日日中國人民銀行中國人民銀行一年期存、貸款基準利率分別上調0.2

15、5個百分點；1111月月8 8日日海南省住房公海南省住房公積金管理中心積金管理中心海南公積金提取新規：可支付學費房租物業費1212月月2525日日中國人民銀行中國人民銀行12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點政策關鍵字提高首付款提高首付款土地嚴管土地嚴管限購限購加息加息公積金新政公積金新政加息加息第二輪調控期限購限購 Copyright Centaline Group,2010政策環境政策環境1 1政策回顧政策回顧2 2政策影響政策影響3 3政策展望政策展望4 4政策調控背景政策調控背景政策調控目標政策調控目標 Copyright Cent

16、aline Group,2010對市場影響對市場影響1 1：20102010年，年，一、二線城市成交量全年分別下跌一、二線城市成交量全年分別下跌 40%40%、20%20%一線樓市一線樓市0909-1010年樓市成交量同比變化圖年樓市成交量同比變化圖二線樓市二線樓市0909-1010年樓市成交量同比變化圖年樓市成交量同比變化圖一線城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州一線城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州二線城市：天津、重慶、武漢、成都、南京、蘇州、青島、福州二線城市：天津、重慶、武漢、成都、南京、蘇州、青島、福州 一線城市樓市總體成交量相比 09 年下降 40%。造成如此差距，主要集中于新政出臺

17、后的 4 個月（58 月），單月同比跌幅在 50%80%之間。9 月成交量大幅回升，接近同期水平。二次調控使 10 月成交量環比下跌 27%，1012 月單月同比跌幅在 10%35%之間，相比 4 月 17 日新政，二次調控對樓市成交情況的影響較為緩和。二線城市樓市2010 年總體成交量同比下跌 21%，二線城市對調控政策反應相對遲緩，低谷出現在 6、7 月份，單月同比跌幅接近 50%。9 月成交量恢復至去年同期水平，之后 3 個月成交量都維持在這一水平。Copyright Centaline Group,201047%38%37%35%34%33%32%28%25%22%21%20%18%1

18、8%13%0%10%20%30%40%50%杭州重慶北京寧波深圳蘇州廣州長沙天津昆明東莞武漢汕頭包頭上海對市場影響對市場影響2 2：屢次政策調控雖使全國樓市有所降溫，但是房價“越調屢次政策調控雖使全國樓市有所降溫，但是房價“越調越漲”越漲”盡管 2010 樓市調控政策頻繁出臺，一定程度上有效的抑制了不合理需求，但從上圖看出，多番調控并未有效壓制住樓市價格上漲步伐上圖所示城市中，8 個城市成交均價上漲幅度超過或接近 30%，杭州商品房成交均價同比上漲幅度接近 50%。調控政策在抑制不合理需求時，也壓制了部分剛性需求，從而影響中低價項目成交比例因此，2010 年部分城市可謂冰火兩重天：一邊是迅速萎

19、靡的成交量，一邊是“越調越漲”的房價。以杭州為例，在“國十一條”的打壓下，成交結構的變動導致其 5 月商品房成交均價上漲約 20%；重慶、天津的房價從 2010 年下半年起，一路高走，多次刷新其歷史最高紀錄，并在 12 月達到當年最高點圖圖2 2：2010 2010 年主要城市成交均價同比變化圖年主要城市成交均價同比變化圖 Copyright Centaline Group,2010對市場影響對市場影響3 3：20102010年樓市頻繁調控，市場呈波動態勢；但由于剛性年樓市頻繁調控，市場呈波動態勢；但由于剛性需求旺盛，小戶型為主力成交戶型，均高于其他戶型需求旺盛，小戶型為主力成交戶型，均高于其

20、他戶型城市城市09Q109Q109Q209Q209Q309Q309Q409Q410Q110Q110Q210Q210Q310Q310Q410Q4北京北京29%29%30%29%33%32%35%40%上海上海29%26%26%30%28%29%31%25%深圳深圳50%50%39%51%57%62%55%53%南京南京26%22%22%27%29%26%34%30%杭州杭州40%45%40%48%30%40%48%46%成都成都46%41%40%42%38%43%44%43%小戶型市場成交活躍表現小戶型市場成交活躍表現從年度面積段結構來看，小戶型為主力成交戶型的地位穩固，均高于其他戶型占比從季度

21、成交比重來看，二、三季度為小戶型成交高峰期，其中深圳、杭州、成都比重加大明顯從典型城市分布來看，一線城市小戶型成交比重有所增加，其中深圳90平方米以下小戶型比重均超過50%，而二季度這一比例高達62%，居絕對優勢地位；二線城市整體表現相對穩定，但小戶型為主力成交戶型的地位也較為穩固小戶型成交活躍原因：小戶型成交活躍原因：一是由于調控政策直指抑制投資投機性需求，開發商為規避政策風險，采取階段性加大90平方米以下小戶型市場供應二是在信貸政策收緊情況下，剛性需求購房壓力加大，不少購房者只能退而求其次，選擇面積較小、總價較低的項目圖圖3 3：2009 2009 20102010年年9090以下戶型成交

22、比重變化以下戶型成交比重變化 Copyright Centaline Group,2010對市場影響對市場影響4 4：20102010年連續的政策調控，樓市呈現波動，市場兩極分年連續的政策調控，樓市呈現波動，市場兩極分化，高端項目熱銷，低端項目沖擊較大化，高端項目熱銷，低端項目沖擊較大資金保值增值需求集中，推熱高資金保值增值需求集中，推熱高檔住宅成交比重上揚檔住宅成交比重上揚從趨勢上看，2010年典型城市高端住宅成交比重整體上升北京高端住宅成交比重上升最快，較全年上升了14.42個百分點，全年所占比重上升至25.06%；上海、南京、杭州、成都高端住宅成交情況也較好，高檔所占比重較2009年上升

23、了8個百分點左右；而深圳由于關外市場高速發展，高端住宅比重上升較慢，同比上升了3.40個百分點。2010年高端住宅成交比重上升，一方面是受項目全面漲價的直接影響另一方面是受流動性過剩的影響，2010年全年都籠罩在高通脹預期下，而實體經濟受人民幣升值的影響，增速逐季度放緩，在這種的背景下，高端住宅成為大資金保值增值的主要出路之一，受到市場的追捧；而從調控的角度來看，9.29調控后，很多城市出臺政策限制新購一套住房，這也在一定程度上造成部分投資者偏向于選擇高端項目，將多套的投資資金投資到一套高端住宅上面圖圖4 4：20082008-20102010年典型城市高端商品住宅銷售面積占比季度走勢圖年典型

24、城市高端商品住宅銷售面積占比季度走勢圖 Copyright Centaline Group,2010對開發企業影響對開發企業影響1 1：一、二線城市受調控政策的影響最大，且土地成本：一、二線城市受調控政策的影響最大，且土地成本居高不下，致使很多典型企業快速向三、四線城市布局居高不下，致使很多典型企業快速向三、四線城市布局空間空間速度速度形態形態加快企業向三四線城市戰加快企業向三四線城市戰略布局的進程略布局的進程三四線城市房地產市場受政策影響較小三四線城市的房地產開發企業在調控中受影響相對較小這也將加快目前開發企業向三四線城市戰略布局的進程高周轉企業相對沖擊較小高周轉企業相對沖擊較小資金優勢有利

25、于央企發力和洗牌，專注資金優勢有利于央企發力和洗牌，專注于三四線潛力企業受益，有望借機超車于三四線潛力企業受益，有望借機超車市場調整期內，開發企業之間的競爭將更依賴于資金的充裕程度央企憑借雄厚的資金實力和強大的融資能力有望借機發力，收購、兼并項目從而對整個行業格局進行重新洗牌。而三四線城市中型開發企業也有望從調控中獲益秉承高速周轉戰略的房地產開發企業將在調控中表現出更強的抗壓性高速周轉的企業具有較為靈活的定價、推盤策略，在市場調整期內更能有效的抓住市場需求，回籠資金 Copyright Centaline Group,2010對開發企業影響對開發企業影響2 2：企業積極拓展三、四線土地儲備：企

26、業積極拓展三、四線土地儲備2010年，一線城市受調控政策的影響最大，且土地成本居高不下，新增土地儲備占比較2009年下滑13個百分點2010年典型企業的布局重點以二線城市及三、四線城市為主，積極看好華東及中南區域經濟較發達的小城鎮未來發展空間。三、四線城市的新增土地儲備相對2009年上升了19%。典型企業往往選擇進入的發展較快的三、四線城市，如一線城市的衛星城鎮，廣州周邊的佛山、中山，杭州周邊的舟山及上海周邊的昆山等地。這些城市雖然較小，但是由于距離一、二線城市較近，受到周邊大城市的輻射，相對風險較小8%21%49%55%43%24%0%20%40%60%80%100%20102009一線二線

27、三、四線20102010年典型企業新增土地城市分布年典型企業新增土地城市分布單位：單位：%圖圖5 5：典型企業新增土地城市分布（單位：典型企業新增土地城市分布（單位：%）Copyright Centaline Group,201038.9324.0231.8730.197.853.003.494.007.5210.6317.1413.3517.738.393.742.751.723.43.117.62.794.955.169.120.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.07

28、10.0810.0910.1010.1110.12050001000015000200002500030000海口成交面積（萬平米）三亞成交面積（萬平米）海口成交均價（元/平米）三亞成交均價（元/平米）海南影響：海南影響：海口、三亞投資型熱點市場成交量明顯萎縮，但價格卻仍海口、三亞投資型熱點市場成交量明顯萎縮，但價格卻仍高居不下；中小戶型是市場供應和成交的主力結構高居不下；中小戶型是市場供應和成交的主力結構2010年海南商品住宅市場供求基本均衡，前四個月成交量占全年成交量的80%，成交均價卻在波動中上漲；成交結構顯現兩頭大，中間小的格局，且年初成交量巨大，顯示出受政策因素影響巨大。單價在800

29、0-12000元/價格段和面積在70-90和120-140區間是市場供應和成交的主力結構。圖圖6 6：20102010年年1 1月月-20102010年年1212月海口商品住宅成交面積及均價走勢圖月海口商品住宅成交面積及均價走勢圖 Copyright Centaline Group,2010政策環境政策環境1 1政策回顧政策回顧2 2政策影響政策影響3 3房地產市場展望房地產市場展望4 4政策調控背景政策調控背景政策調控目標政策調控目標 Copyright Centaline Group,2010政策預判政策預判 整體來說，整體來說，20112011年房地產調控政策仍將持續，力度將會年房地產調

30、控政策仍將持續，力度將會進一步升級且常態化進一步升級且常態化形象調性形象調性短期短期因素因素1 1長期長期短期來看，2011年房地產調控將繼續，政策高壓依然延續，加上供應量增大，房價有望進一步穩定，抑制住房投機將是“十二五”期間的主題。相比之前的兩次大調控，2011年 新出的“國八條”，調控力度及強度加大“國八條”還提出許多全新具體調控要求長期來看，房地產難以再出現2009年那樣的政策優惠時期。房地產發展必須與經濟發展相協 調，保障民生、結構調整、制度 規范等是調控的方向。Copyright Centaline Group,2010政策預判政策預判房產稅：房產稅：房產稅開征勢在必行，但市場影響

31、有限房產稅開征勢在必行，但市場影響有限房產稅稅率不管是千分之五還是百分之一，影響都將十分有限。如果稅率是千分之五左右，對市場殺傷力肯定不大。如果稅率達到百分之一，將取決于征稅前的兩個修正環節。一是“板塊取下限”，由于不可能對每個樓盤都重新估值，因此將按照一個板塊里面最低房價來進行核算，實際上是給每個板塊打了七折；二是按照國外的相關經驗，每套房子總價在市場價的基礎上都會另外打個七折以平衡折舊等因素。所以，即使稅率為百分之一，最終實際上也會只是千分之五左右，對房產持有者的影響甚微。影響有限影響有限房產稅在全國普及尚需時日，短期內對市場不會產生太大影響。房產稅要先在上海和重慶等個別城市進行試點，再逐

32、步向全國推廣，需要較長的時間才能在全國普及。兩個城市的試點方案也有很大差別：重慶的房產稅偏重對高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內。而上海的方案針對新增的一般房產，且考慮按人均面積作為起征點。時間較長時間較長 Copyright Centaline Group,2010政策預判政策預判貨幣政策：貨幣政策：貨幣政策基調發生重大轉變，由“適度寬松貨幣政策基調發生重大轉變，由“適度寬松”調整為“穩健”調整為“穩健”貨幣政策逐步收緊，貨幣供應量增速有所放緩，利率將逐步上調。中國人民銀行計劃 2011 年M2 增長率為16%。據此測算，2011 年新增貸款目標將在7萬億元左右，并存在加息2-4 次（

33、50-100 個基點）的可能。2010 年10 月至今，央行已3次加息，表明中央政府收集流動性、抑制通脹的決心非常明顯。但對房地產行業，更需關注的是央行對數量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。2011年新增房地產類貸款將延續去年趨勢，信貸緊縮力度加大，新增貸款額度限制更加嚴厲貨幣政策將由貨幣政策將由“適度寬松適度寬松”轉為轉為“穩健穩健”Copyright Centaline Group,2010政策預判政策預判保障性住房：保障性住房：保障性住房建設力度不斷加大，公租房升保障性住房建設力度不斷加大，公租房升至“國家戰略”至“國家戰略”，有可能成為調控的新主力，有可能成為調控的新主力2

34、010年11月，住建部明確提出11 年計劃完成1000 萬套，比2010 年計劃增加了420 萬套。這將會緩解可能存在投資下滑對經濟增長帶來不利影響同時也有利于保障性住房供應的繼續擴大和住房供應結構的日趨合理新增加的 420 萬套保障性住房將主要為租賃而非出售的公租房，表明住房保障體系建設的思路正在發生轉變，從以往的“重購買、輕租賃”轉為“租售并重”100萬套300萬套590萬套2008年2009年2010年2011年時間數量02004006008001000120009.1210.110.210.3100100萬套萬套300300萬套萬套590590萬套萬套10001000萬套萬套圖圖6 6

35、：2008-2011年全國保障房建設數量 Copyright Centaline Group,2010政策預判政策預判限購、限貸：限購、限貸：房地產調控政策仍將趨緊，限購、限貸政房地產調控政策仍將趨緊，限購、限貸政策仍將延續且升級，抑制投機投資性需求策仍將延續且升級，抑制投機投資性需求2010年9月底，年內房產調控進入一個新高潮。2010年9月30日，深圳市首先出臺政策，繼北京之后開始限制居民購買多套住房，隨后國內10余城市先后出臺了不同版本的“限購令”，雖然具體要求不同，但目標無一例外地指向了以投資、投機為主的多套房購買。限購令”的不斷出臺引發了市場的強烈反應。作為調控樓市的“權宜之計”，2

36、011年仍延續了限購升級政策。截止到2月24日止，目前已落實限購政策的城市已有24個，后續應該將有更多城市推出相關限購細則限購、限貸政策仍持續限購、限貸政策仍持續抑制投資投機性抑制投資投機性 Copyright Centaline Group,2010市場預判市場預判土地市場：土地市場：供應力度繼續加大，地價總體平穩供應力度繼續加大，地價總體平穩整體：整體：2009-2010 年住宅用地平均供應量達10 萬公頃，遠高于2005-2008 年平均水平（約5.4 萬公頃），其中商品住宅用地約8 萬公頃；根據“國八條”要求，2011 年商品住宅用地計劃供應將不低于過去兩年平均水平（約8 萬公頃），給

37、開發企業拓展土地儲備帶來機遇土地：土地：成交與2010 年類似，在供應力度加大的背景下，土地成交量仍將保持在較高水平。大品牌開發商仍將保持較大的拿地力度，熱點區域或中心城市的土地市場競爭依然較為激烈地價：地價：隨著監管層嚴格控制房企開發貸款風險，開發企業信貸融資難度將會不斷加大，銷售不暢的中小型開發企業在2011 年將面臨更大的資金壓力。因此，地價整體水平將漸趨平穩，而中心城市核心地段地塊仍將備受關注，地價或將繼續創出新高 Copyright Centaline Group,2010市場預判市場預判購房者心態：購房者心態：購房壓力增大購房壓力增大 觀望大軍有望再現觀望大軍有望再現隨著房貸利率提

38、高，首付比例增加，政策日趨嚴厲，不論是投資客還是剛需購房都會受到一定的抑制由于對二套房及以上的信貸控制還非常嚴格，能夠繼續有效遏制投資性需求，同時，2010年大規模建設保障性住房，將分流商品房市場的一部分剛性需求。由于受由于受二套房的首付比例和利率影響，加之三套房的停貸，廣大改善型住房需求者被逼到一個兩難的境地，買則意味著要付出更多資金，不買又擔心手中的現金無法抵御通脹預期，這也將大大分流市場需求可以預見2011年房地產市場交易或趨于清淡，更多購房者進入“觀望等待”大軍購房者觀望氣氛濃厚購房者觀望氣氛濃厚 Copyright Centaline Group,2010市場預判市場預判成交：成交：

39、成交量將繼續平穩上揚，房價下跌空間不大成交量將繼續平穩上揚，房價下跌空間不大附：附：2011年商品房銷售量和價格上漲預測值絕對值絕對值增長率增長率銷售面積銷售面積銷售價格銷售價格施工面積施工面積銷售面積銷售面積銷售價格銷售價格施工面積施工面積(億平方米億平方米)(元元/平方米平方米)(億平方米億平方米)20112011年預測年預測11.2-11.45466-549648.6-51.98-10%8-9%16-24%20102010年年1 1-1111月實月實際值際值8.25512238.439.80%7.00%28.60%20092009年實際值年實際值9.546813243.60%23.20%

40、13.10%Copyright Centaline Group,2010預判預判海南：海南：整體上，整體上，20112011年樓市調控不動搖，在政策方面將緊隨年樓市調控不動搖，在政策方面將緊隨全國，銷售壓力將增加，但房價短期下跌空間不大全國，銷售壓力將增加，但房價短期下跌空間不大政策政策價格價格在價格方面，預計，2011年的全年房價將低于2010年1、2月，但總體將略高于2010年下半年。海南樓市的諸多優勢已經相當程度上在去年初大幅上漲的房價中體現出來，在全國樓市調控的大背景下，海南樓市也不會一枝獨秀，獨善其身因此，未來海南房價必定會跟隨全國大形勢的步伐。但由于海南特有的資源優勢以及國際旅游島建設逐步推進，房價會顯現出較強的抗跌性，向下波動的空間也將相對有限。在政策方面將緊隨全國，海口市曾于2010年10月12日出臺關于進一步貫徹實施促進房地產市場平穩健康發展的政策意見，規定從即日起至12月31日，海口市及外省市居民家庭只能在海口新購買1套商品住房。隨后的發展證明，“限購令”對海南快速發展的房地產市場起到了一定的抑制作用。2011年初，新“限購令”“延續”，且無限期，從1月1日起，本市及外省市居民家庭可新購買1套商品住房。Copyright Centaline Group,201032Thanks for your attentionWish you a good day!