1、中原房地產基本知識培訓教程中原房地產基本知識培訓教程整理：三生石整理：三生石房地產基本知識房地產基本知識 1、房地產一級市場、房地產一級市場 房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到“七通一平七通一平”的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。的熟地。房地

2、產一級市場是由國家壟斷的市場。房地產基本知識房地產基本知識 2、房地產二級市場、房地產二級市場 房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。房地產基本知識房地產基本知識 3、房地產

3、三級市場、房地產三級市場 房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。當等流通形式。房地產基本知識房地產基本知識 4、商品房、商品房 房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內銷房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內銷

4、商品房和外銷商品房。商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港特別行政區、澳門和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。用于在境內范圍（目前不包括香港特別行政區、澳門和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主外銷商品房是指房開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成

5、后用于向境內、外出售的住宅、商業用房及其他建筑物。管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出售的住宅、商業用房及其他建筑物。商品房商品房/單位產權房單位產權房/使用權房使用權房/安居房安居房/平價房平價房房地產基本知識房地產基本知識 5、單位產權房、單位產權房 單位產權房（或系統產權房），是產權屬單位所有的房屋。單位產權房（或系統產權房），是產權屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。房地產基本知識房地產基本知識 6、使用權房、使用權房

6、房屋只有使用權，沒有產權，俗稱使用權房。房屋只有使用權，沒有產權，俗稱使用權房。嚴格來說，所謂購買使用權只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關系。嚴格來說，所謂購買使用權只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關系。房地產基本知識房地產基本知識 7、安居房、安居房直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房。現階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房。現階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和

7、前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費（包括設施建設費（包括50%小區級非經營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構成。小區級非經營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構成。房地產基本知識房地產基本知識8、平價房、平價房平價房是根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，平價房是根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核其建房土地由政府劃撥，配售對象及配

8、售價格由政府管理部門審核認定。認定。房地產基本知識房地產基本知識9、購買內銷商品房的對象有哪些規定？購買內銷商品房的對象有哪些規定？境內外企業、事業單位、機關、團體、其他組織境內外企業、事業單位、機關、團體、其他組織具備合法身份證明的中國公民、在境外留學或工作未取得長期居留權的中國公民具備合法身份證明的中國公民、在境外留學或工作未取得長期居留權的中國公民在境內注冊的在境內注冊的“三資三資“企業（限于購買新建內銷商品住宅，供本單位員工居住）。企業（限于購買新建內銷商品住宅，供本單位員工居住）。房地產基本知識房地產基本知識10、購買外銷商品房的對象有哪些規定？、購買外銷商品房的對象有哪些規定？外銷

9、商品房可以出售給除法律另有規定外的中華人民共和國境內外的外銷商品房可以出售給除法律另有規定外的中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人。公司、企業、其他組織和個人。房地產基本知識房地產基本知識11、房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積、房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積 房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物 勒腳以上外墻面積水平截面計算。勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。住宅使用面積是指住宅分戶門內全部可供使用的凈面積的總

10、和，包括臥室、起居室、廳、廚住宅使用面積是指住宅分戶門內全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內房、衛生間、壁櫥、陽臺和室內 走道、室內樓梯等等。走道、室內樓梯等等。住宅居住面積是指住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的住宅居住面積是指住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的 總和。總和。房地產基本知識房地產基本知識12、建筑面積計算的規則、建筑面積計算的規則1)計算建筑面積的范圍：計算建筑面積的范圍：單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上

11、的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。及二層以上按外墻外圍水平面積計算。計算建筑面積的范圍計算建筑面積的范圍層高超過層高超過2.2米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上米的地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光

12、井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。用深基礎做架空層加以利用，層高超過用深基礎做架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過坡地建筑利用吊腳做架空層加以利用且層高超過2.2米，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。米，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。穿過建筑物的通道和建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分穿過建筑物的通道和建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層

13、計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。按其水平投影面積計算建筑面積。計算建筑面積的范圍計算建筑面積的范圍電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建筑面積。建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過2.2米的，按其墻外圍水平面積米的，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。計算建筑面積。與建筑物

14、連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積建筑面積 計算建筑面積的范圍計算建筑面積的范圍有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。突出屋面的有圍護結構的樓梯間、

15、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面封閉陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。積。計算建筑面積的范圍計算建筑面積的范圍建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。面積的一增

16、計算建筑面積。兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。半計算建筑面積。室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。水平投影面積的一半計算建筑面積。計算建筑面積的范圍計算建筑面積的范圍跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算

17、。跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過1.8米的部位計算建筑米的部位計算建筑面積（多層按多層計算）。面積（多層按多層計算）。原始設計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過原始設計為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過1.8米的，按實際計算建筑面積。米的，按實際計算建筑面積。不計算建筑面積的范圍不計算建筑面積的范圍2)不計算建筑面積的范圍：不計算建筑面積的范圍

18、：突出墻面的構件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱突出墻面的構件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱 雨篷等。雨篷等。檢修、消防等用的室外爬梯。檢修、消防等用的室外爬梯。層高在層高在2.2米以內的技術層、夾層。米以內的技術層、夾層。構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲油（水）池、儲倉、地下人防干、支線等。儲倉、地下人防干、支線等。建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置 箱罐的平臺。箱罐的平臺。不計算建筑面積的范圍不計算建筑面積的范圍單層建筑物內分割的操作間

19、、控制室、儀表間等單層房間。單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。層高小于層高小于2.2米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。米的地下室、半地下室深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。崗亭、警亭、書報亭等。崗亭、警亭、書報亭等。里弄房屋后天井內的天棚。里弄房屋后天井內的天棚。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。利用馬路、通道及隙地所搭棚架。閣樓。閣樓。房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。其他計算建筑面積其

20、他計算建筑面積3）其他其他在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神 辦理。辦理。公用建筑面積分攤規則公用建筑面積分攤規則13、公用建筑面積分攤規則、公用建筑面積分攤規則分攤原則分攤原則房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內的公用建筑面積。與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛房等）不得分攤到本幢房屋內。房屋公用建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進行分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經分攤，任何人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。

21、公用建筑面積分攤規則公用建筑面積分攤規則商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建筑面積（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。套（單元）建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積套內建筑面積計算方法套內建筑面積計算方法套內建筑面積由以下三部份組成套內建筑面積由以下三部份組成套（單元）內的使用面積；套內墻體面積陽臺建筑面積套內建筑面積計算方法套內建筑面積計算方法套（單元）

22、內的使用面積套（單元）內的使用面積 套內使用面積的計算應符合下列規定：套內使用面積的計算應符合下列規定：套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；套內建筑面積計算方法套內建筑面積計算方法套內墻體面積套內墻體面積新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面

23、積。躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。套內建筑面積計算方法套內建筑面積計算方法陽臺建筑面積陽臺建筑面積原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積公用建筑面積計算方法公用建筑面積計算方法公用建筑面積由以下兩部分組成公用建筑面積

24、由以下兩部分組成電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛室等。套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數。分攤的公用面積=套內建筑面積公用建筑面積分攤系數房間中心距面積和房間內凈面積的差異房間中心距面積和房間內凈面積的差異14、房間中心距面積和房間內凈面積的差異房間中心距面積和房間內凈面積的差異 在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內凈面積。因此消費者只能從開發商提供的設計平面圖中的尺寸

25、，計算房間面積。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內凈尺寸，應將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一半再 減去兩內墻粉刷層厚度。多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約24公分），戶內分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。房地產轉讓房地產轉讓17、什么是房地產轉讓？房地產轉讓主要包括哪些方式？、什么是房地產轉讓？房地產轉讓主要包括哪些方式？房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓主要包括下列方式：將其所有的房地產轉移給他人的行

26、為。房地產轉讓主要包括下列方式：買賣；買賣；交換；交換；贈與；贈與；以房地產抵債；以房地產抵債；以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人，以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人，房地產權屬隨之轉移的；房地產權屬隨之轉移的；房地產轉讓的方式房地產轉讓的方式因企業兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的；因企業兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的；法律、法規、規章許可的其他方式。法律、法規、規章許可的其他方式。商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地產轉讓方式中的買賣，買賣雙方轉讓當事人，賣出人為轉讓人，買入人為商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地產轉讓方式中的買賣，買賣雙方轉讓當事

27、人，賣出人為轉讓人，買入人為受讓人。受讓人。；房地產買賣合同應當載明的內容房地產買賣合同應當載明的內容18、房地產買賣合同應當載明哪些主要內容？、房地產買賣合同應當載明哪些主要內容？轉讓當事人的姓名或名稱、住所；轉讓當事人的姓名或名稱、住所；房地產的座落地點、面積、所處范圍；房地產的座落地點、面積、所處范圍；土地所有權性質；土地所有權性質；土地使用權獲得方式和使用期限；土地使用權獲得方式和使用期限；房地產的規劃使用性質；房地產的規劃使用性質；房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；房地產買賣合同

28、應當載明的內容房地產買賣合同應當載明的內容房地產轉讓的價格、支付方式和期限；房地產轉讓的價格、支付方式和期限；房地產交付日期；房地產交付日期；違約責任；違約責任；爭議的解決方式；爭議的解決方式；轉讓當事約定的其他事項。轉讓當事約定的其他事項。房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。房地產基本知識房地產基本知識19、為什么對商品房預售進行審核？、為什么對商品房預售進行審核？為規范房地產市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權益，由政府出面對商品房預售的條件進行審核。為規范房地產市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權益，由政府出面對商品房預售的條件

29、進行審核。對符合預售條件的，發給商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不準預售的決定。經審核準予預售的對符合預售條件的，發給商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不準預售的決定。經審核準予預售的商品房，預售許可證簽發的日期為準予預售的日期。商品房，預售許可證簽發的日期為準予預售的日期。凡未取得預售許可證預售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責令其停止預售，沒收違法所得，并可以凡未取得預售許可證預售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責令其停止預售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。房地產基本知識房地產基本知識20、什么情況下

30、簽訂商品房預售合同？、什么情況下簽訂商品房預售合同？新建商品房，在取得商品房預售許可證后，未取得房地產權證前，房地產開發企業應和承購人簽訂商品房預售合同。新建商品房，在取得商品房預售許可證后，未取得房地產權證前，房地產開發企業應和承購人簽訂商品房預售合同。目前商品房預售合同標準示范文本分兩種版本，一種是目前商品房預售合同標準示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標準合同在版本，這種版本的標準合同在1998年年5月月31日前仍可使用。日前仍可使用。另一種是另一種是97版本。凡簽訂版本。凡簽訂97版的預售合同，在房屋交付使用后，可持版的預售合同，在房屋交付使用后，可持97版的預售合同直接辦

31、理過戶手續。版的預售合同直接辦理過戶手續。房地產基本知識房地產基本知識21、什么情況下，簽訂商品房出售合同？、什么情況下，簽訂商品房出售合同？商品房出售合同有二種版本的標準合同。一種是商品房出售合同有二種版本的標準合同。一種是95版（使用至版（使用至1998年年5月月31日），另一種是日），另一種是97版。版。凡原簽訂凡原簽訂95版預售合同，在房屋交付時，應重新簽訂商品房出售合同。版預售合同，在房屋交付時，應重新簽訂商品房出售合同。凡原簽訂凡原簽訂97版預售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續，不必再重新簽訂商品房出售合同。版預售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續，不必再重新簽訂商品房出

32、售合同。凡未經預售階段的商品房現房（取得房地產權證的商品房），在出售時，應簽訂商品房出售合同。凡未經預售階段的商品房現房（取得房地產權證的商品房），在出售時，應簽訂商品房出售合同。商品房預售的程序商品房預售的程序22、商品房預售應按照什么程序進行？、商品房預售應按照什么程序進行？房地產開發企業取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預售：房地產開發企業取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預售：訂立預售合同。房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照市房地局制定的示范文訂立預售合同。房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照

33、市房地局制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。本，與預購人訂立預售合同。商品房預售的程序商品房預售的程序 預售合同的登記備案。房地產開發企業和預購人應當在預售合同生效后，將其送房地產交易管理機構。對不符合預售合同的登記備案。房地產開發企業和預購人應當在預售合同生效后，將其送房地產交易管理機構。對不符合規定條件或者手續的，房地產交易管理機構應當在規定條件或者手續的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人；對符合規定條件和手續的，房地產交易管日內書面通知當事人；對符合規定條件和手續的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照理機構應當將預售合同移交房地產登記機

34、構，由房地產登記機構按照上海市房地產登記條例上海市房地產登記條例的規定登記備案。預的規定登記備案。預售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產登記機構移交預售合同之日起售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產登記機構移交預售合同之日起5日內完成，并由房地產交易管理機日內完成，并由房地產交易管理機構書面通知當事人領取登記備案的預售合同。構書面通知當事人領取登記備案的預售合同。商品房預售的程序商品房預售的程序預售款的收取。房地產開發企業根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其預售款的收取。房地產開發企業根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合

35、同另有約定的，從其約定。房地產開發企業約定。房地產開發企業 收取的商品房預售款，應當專項用于所預售的商品房建設。收取的商品房預售款，應當專項用于所預售的商品房建設。辦理預售的商品房過戶手續。預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證書辦理預售的商品房過戶手續。預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證書后，與購房人向房地產后，與購房人向房地產 交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽

36、訂補充合同。補在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽訂補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過戶手續應當一并向房地產交易管理機構提供。充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過戶手續應當一并向房地產交易管理機構提供。住宅使用說明書住宅使用說明書23、什么是住宅使用說明書？、什么是住宅使用說明書？“住宅使用說明書住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套

37、設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。損壞、移裝的住宅共用部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。住宅使用說明書住宅使用說明書,應作為轉讓合同的附件。應作為轉讓合同的附件。購房時應被告知的相關情況購房時應被告知的相關情況24、購房人在購房時，應當被告知哪些相關情況？、購房人在購房時，應當被告知哪些相關情況？房地產轉讓人轉讓房地產時，應當如實向受讓人告知房地產的質量和其他有關情況，如抵押關系、租賃關系、相鄰房地產轉讓人

38、轉讓房地產時，應當如實向受讓人告知房地產的質量和其他有關情況，如抵押關系、租賃關系、相鄰關系等相關情況。關系等相關情況。房地產轉讓人違反上述規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任房地產轉讓人違反上述規定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。關于合同違約責任關于合同違約責任25、未按時交房或未按時付款，違約責任如何規定和處理？、未按時交房或未按時付款，違約責任如何規定和處理？未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。違約金數額應當在轉讓合同中約定。轉讓合同中未作約定的，按照規未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。違約金數額應當在轉讓合同中約定。轉讓合同中未作約定的，按照規定的標準確

39、定違約金。定的標準確定違約金。因房地產轉讓人的過錯，未在約定時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經收取的轉讓價款按照因房地產轉讓人的過錯，未在約定時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。按照中國人民銀行

40、公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。房地產基本知識房地產基本知識26、房地產開發企業未經預購人同意，擅自變更預售商品房建筑設計的，應、房地產開發企業未經預購人同意，擅自變更預售商品房建筑設計的，應 承擔什么責任？承擔什么責任？未征得預購人同意，房地產開發企業變更預售商品房建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發企業承未征得預購人同意，房地產開發企業變更預售商品房建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任；擔違約責任；預購人不要求解除合同的，亦可以依據預售合同的約定要求開發企業承擔違約責任。預購人不要求解除合同的，亦可以依據預售合同的約定要求開發企業承擔違約責

41、任。房地產基本知識房地產基本知識27、房地產轉讓人、房地產轉讓人“一屋多售一屋多售”的，應承擔什么責任？的，應承擔什么責任？房地產轉讓人就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同房地產轉讓人就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同并存的，稱為并存的，稱為“一屋多售一屋多售”。房地產轉讓人。房地產轉讓人“一屋多售一屋多售”的，轉讓應當按照購房人的，轉讓應當按照購房人辦理房地產交易過戶手續的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的辦理房地產交易過戶手續的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉讓人承擔賠償責任。損失，由轉讓人承擔賠償責任。房地產基本知識房地產基本知識28

42、、如何處理預售商品房交付時建筑面積的增減？、如何處理預售商品房交付時建筑面積的增減？預售商品房交付時，出現交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況，應當區分各種原因分別處理：預售商品房交付時，出現交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況，應當區分各種原因分別處理：因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按市、區、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按市、區、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。分攤房屋共用為準，預售合同約定的

43、轉讓總價格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。分攤房屋共用部位的建筑面積，按建設部制定的部位的建筑面積，按建設部制定的1995年年517號文號文商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則執行。執行。房地產基本知識房地產基本知識因具有相應測繪資質的測繪機構根據測繪規范實際勘測的技術誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的因具有相應測繪資質的測繪機構根據測繪規范實際勘測的技術誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變。面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變。因預售商品房的建筑設計變更原因

44、，造成建筑面積增減的，根據預售當事人的約定處理。房地產開發企業擅自變更設因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的，根據預售當事人的約定處理。房地產開發企業擅自變更設計的，預購人有權解除預售合同，并由開發企業承擔違約責任。計的，預購人有權解除預售合同，并由開發企業承擔違約責任。除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，開發企業應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。售合同約定的，開

45、發企業應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產基本知識房地產基本知識29、新建房屋轉讓的保修責任如何確定？、新建房屋轉讓的保修責任如何確定？新建房屋轉讓后，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓新建房屋轉讓后，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得低于當事人在轉讓合同中約定，但不得低于2年。屋面漏水保修期不得低于年。屋面漏水保修期不得低于3年。年。新建房屋在保修期內發生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續承擔保修責任。新建房

46、屋在保修期內發生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續承擔保修責任。購房自用主要考慮的因素購房自用主要考慮的因素30、購房自用主要考慮哪些因素？、購房自用主要考慮哪些因素？相當的面積，適應家庭人口結構和數量；相當的面積，適應家庭人口結構和數量；合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要；合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要；合理的地理位置，符合工作、生活的需要；合理的地理位置，符合工作、生活的需要；周邊是否有完善的生活配套設施；周邊是否有完善的生活配套設施；購房自用主要考慮的因素購房自用主要考慮的因素完美的生活環境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；完美

47、的生活環境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；相對能夠承受的房價；相對能夠承受的房價；堅固、耐久的建筑結構；堅固、耐久的建筑結構；舒適、便利、私密的建筑形態。舒適、便利、私密的建筑形態。購房投資主要考慮的因素購房投資主要考慮的因素30、購房投資主要考慮哪些因素？、購房投資主要考慮哪些因素？購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：物業所在的地段是否具有投資價值；物業所在的地段是否具有投資價值；有否重大政策導向（如即將開發某地，或已限制某種房產的開發）；有否重大政策導向（如即將開發某地，或已限制某種房產的開發）；有否正在開工或規劃

48、新建的重大市政項目（如地鐵、機場）；有否正在開工或規劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）；是否由可信度高的發展商營造；是否由可信度高的發展商營造；同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大；同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大；購房投資主要考慮的因素購房投資主要考慮的因素出眾的生活環境（如：有山、水、公園、溫泉等）；出眾的生活環境（如：有山、水、公園、溫泉等）；特別的生活配套設施（如名牌學校、醫療機構、著名大商店等）；特別的生活配套設施（如名牌學校、醫療機構、著名大商店等）；超前的設計規劃（如前瞻性的小區規劃、房型等）；超前的設計規劃（如前瞻性的小區規劃、房型等）；漂亮（或標志性）的建筑

49、外觀；漂亮（或標志性）的建筑外觀；良好（出色）的物業管理；良好（出色）的物業管理；合理的房型面積和總價（便于出租或轉手）；合理的房型面積和總價（便于出租或轉手）；新穎的建材設備等。新穎的建材設備等。如何選擇購置物業的區域如何選擇購置物業的區域自住自住31、消費者選擇購置自用物業的區域一般應考慮：、消費者選擇購置自用物業的區域一般應考慮：外出（上、下班）的交通是否便捷；外出（上、下班）的交通是否便捷；周邊生活必需的商業設施是否齊全；周邊生活必需的商業設施是否齊全；孩子的教育設施是否完備；孩子的教育設施是否完備；老人則要考慮醫療、保健設施是否便利；老人則要考慮醫療、保健設施是否便利；綠化環境；綠化

50、環境；親朋好友往來是否方便；親朋好友往來是否方便；市政配套是否齊備；市政配套是否齊備；和習慣生活區域的其他差異。和習慣生活區域的其他差異。如何選擇購置物業的區域如何選擇購置物業的區域投資投資32、消費者選擇投資型物業的區域一般應考慮：、消費者選擇投資型物業的區域一般應考慮：是否在繁華地段或投資熱點區域；是否在繁華地段或投資熱點區域；交通是否便利；交通是否便利；周邊有無重大市政建設規劃（如地鐵、環線、開發區等）；周邊有無重大市政建設規劃（如地鐵、環線、開發區等）；周邊有無重大或知名商業設施；周邊有無重大或知名商業設施；有無大量空置土地有待開發；有無大量空置土地有待開發；是否有與人文習慣有利或不利

51、點（如原名剎、原墓地等）；是否有與人文習慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）；該地區的區域經濟發展前景。該地區的區域經濟發展前景。高層住宅和多層住宅的優缺點高層住宅和多層住宅的優缺點33、高層住宅和多層住宅有什么優缺點？、高層住宅和多層住宅有什么優缺點？高層住宅優點：高層住宅優點：地段較好、配有電梯，人們進出較為便利地段較好、配有電梯，人們進出較為便利 中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。建造質量遠遠好于多層建筑，抗震系數也高。建造質量遠遠好于多層建筑，抗震系數也高。基礎較復雜，結構要求高，十分堅固基礎較復雜，結構要求高，十分堅固 高層住宅缺點：高層住宅缺點：地

52、價較高，成本也高，容積率高地價較高，成本也高，容積率高，物業管理費高于多層。，物業管理費高于多層。下部樓層較為壓抑，采光較差下部樓層較為壓抑，采光較差 高層住宅和多層住宅的優缺點高層住宅和多層住宅的優缺點 多層住宅優點：多層住宅優點：容積率較低，環境較好基本上是戶戶朝南容積率較低，環境較好基本上是戶戶朝南 建造成本低，一般售價不高，且得房率較高建造成本低，一般售價不高，且得房率較高影響房價的其他因素影響房價的其他因素34、影響房價的其他因素有哪些？、影響房價的其他因素有哪些？社會因素，包括政治、軍事、人口數量與家庭規模、社會環境和人文社會因素，包括政治、軍事、人口數量與家庭規模、社會環境和人文

53、 觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房價的上升觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房價的上升 或下降。或下降。經濟因素，包括國民經濟發展狀況、財政金融狀況、產業結構調整、物價、工資、就業與儲蓄水平的變動以及住房經濟因素，包括國民經濟發展狀況、財政金融狀況、產業結構調整、物價、工資、就業與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一般來說，經濟發展穩步上升會導致住房需求增加，引起房價上漲，反之則房價會趨于平緩甚至下的供求狀況等。一般來說，經濟發展穩步上升會導致住房需求增加，引起房價上漲，反之則房價會趨于平緩甚至下跌。跌。政策因素，比如住房政策、城市建設與土地利用規劃等等，

54、都會影響房價的漲落。政策因素，比如住房政策、城市建設與土地利用規劃等等，都會影響房價的漲落。一次性付款和分期付款的利弊一次性付款和分期付款的利弊35、一次性付款和分期付款各有什么利弊？、一次性付款和分期付款各有什么利弊？購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。購房者在購房時可選擇房款的支付方式有一次性付款和分期付款兩種。一次性付款是指在合同約定的時間內，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款是指在合同約定的時間內，購房者一次性付清全部的房款。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例的房價優惠。一次性付款購房的好處是，購房者一般能從售房者那里得到一定比例

55、的房價優惠。但對購房者來說，動用資金數量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付但對購房者來說，動用資金數量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付款方式困難較大。同時該付款方式對于購置期房來說，由于房款已全數落入售房者手中，購房者無法控制期房的工款方式困難較大。同時該付款方式對于購置期房來說，由于房款已全數落入售房者手中，購房者無法控制期房的工期及質量，風險較大。期及質量，風險較大。一次性付款和分期付款的利弊一次性付款和分期付款的利弊分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30

56、%左右），根據雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余左右），根據雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。房款。分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據未來收入來決定購房總額。同時購房者分期付款購房最大的好處是可以緩解一次性付款的壓力，使購房者可以根據未來收入來決定購房總額。同時購房者也可以對工程進度及質量進行控制，如發生問題時能將損失控制在最小。也可以對工程進度及質量進行控制，如發生問題時能將損失控制在最小。但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來收入成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔經但分期付款有時無疑等同于超前消費，購房者一定要對自己的未來

57、收入成竹在胸，否則會因不能按時履約而承擔經濟損失和賠償責任。濟損失和賠償責任。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優惠折扣。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優惠折扣。一般分期付款和銀行貸款購房的區別一般分期付款和銀行貸款購房的區別36、一般分期付款和銀行貸款購房有何區別？、一般分期付款和銀行貸款購房有何區別？一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數次付款進行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購一般分期付款和銀行貸款購房都是以未來收入通過數次付款進行購房的方式。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔保，

58、在未付清余款前，房屋產權歸售房者，如購房者房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔保，在未付清余款前，房屋產權歸售房者，如購房者違約，售房者可根據合同約定處置合同所指的房產。違約，售房者可根據合同約定處置合同所指的房產。一般分期付款和銀行貸款購房的區別一般分期付款和銀行貸款購房的區別銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產權質押給貸款銀行，然后再向銀行分期償銀行貸款購房，是指購房者利用銀行的貸款付清房款，而把取得的房屋產權質押給貸款銀行，然后再向銀行分期償還貸款及利息。還貸款及利息。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。在這種形式中，參與購房的

59、不僅有買賣雙方，還有銀行。存在著購房者與售房者的買賣關系，購房者與銀行之間的借貸關系以及售房單位與銀行之間的協作關系及前期的擔存在著購房者與售房者的買賣關系，購房者與銀行之間的借貸關系以及售房單位與銀行之間的協作關系及前期的擔保關系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時保關系。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質量進行有效監督。售房單位也可以在短期內收回開發建設資金，間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質量進行有效監督。售房單位也可以

60、在短期內收回開發建設資金，同時將購房者不履行支付房款的風險轉嫁給了銀行。同時將購房者不履行支付房款的風險轉嫁給了銀行。個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款37、怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款、怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款？只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據公積金貸款的有關規定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設立的只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據公積金貸款的有關規定申請公積金貸款。公積金貸款是國家設立的通過互助形式使廣大職工有能力改善現有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款通過

61、互助形式使廣大職工有能力改善現有住房狀況的一種貸款形式，貸款利息極低，甚至低于定期存款利息。貸款額度根據個人交繳額度計算，為充分利用優惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。額度根據個人交繳額度計算，為充分利用優惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。但最高不得超過但最高不得超過10萬元，同時不得超過所購房款的萬元，同時不得超過所購房款的70%。個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業性貸款。對沒有交繳公積金的購房者，或

62、房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業性貸款。雖然個人住房商業性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉能產生更大利益的購雖然個人住房商業性貸款的利率要比公積金貸款利率略高，但對資金目前另有它用或資金流轉能產生更大利益的購房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業性貸款購買更好一些房者來說，無疑是很合算的。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業性貸款購買更好一些或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。或更大一些的住房。因為貸款的利息相對于當

63、前市場的通貸膨脹和人們收入的增加來說算不了什么。現房與期房現房與期房38、購買現房好還是期房好、購買現房好還是期房好？購買現房具有較強的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質量、裝修、位置、購買現房具有較強的安全性和直觀性。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質量、裝修、位置、室內格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調查的結果與房地產廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于是室內格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調查的結果與房地產廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于是現房，購房者可以親眼看到自己將來所要入住的房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期

64、交付、質量有無保證等問現房，購房者可以親眼看到自己將來所要入住的房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期交付、質量有無保證等問題擔心，可避免購買期房可能帶來的風險，具有較大的安全性。題擔心，可避免購買期房可能帶來的風險，具有較大的安全性。現房現房另外，因為是現房，其配套的物業管理已經展開，購房者可以直接了解欲購物業區域的治安、環境、衛生、維修以另外，因為是現房，其配套的物業管理已經展開，購房者可以直接了解欲購物業區域的治安、環境、衛生、維修以及配套設施的設置等物業管理工作的優劣，從而為購房決策提供依據。此外，購房者對該物業的合法性、產權的性及配套設施的設置等物業管理工作的優劣，從而為購房決策提供依

65、據。此外，購房者對該物業的合法性、產權的性質進行調查也比較方便。購買現房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現房的價格要高一些，付款壓質進行調查也比較方便。購買現房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現房的價格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。同時，如果發展商設計沒有前瞻性的話，房型、規劃可能已經落后。另外，購房力也較大，往往要求一次性付款。同時，如果發展商設計沒有前瞻性的話，房型、規劃可能已經落后。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。期房期房購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的

66、房地產項目。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下，期房的購買期房就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下，期房的價格一般要比現房便宜。此外，如果購房者有一定的購房經驗和較高的判斷能力，可能會獲得期房的增值收益，避價格一般要比現房便宜。此外，如果購房者有一定的購房經驗和較高的判斷能力，可能會獲得期房的增值收益，避開房地產價格上漲所帶來的風險。開房地產價格上漲所帶來的風險。期房期房買期房與購買現房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時建成，建筑質量能否保證，小區生活配買期房與購買現房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時建成

67、，建筑質量能否保證，小區生活配套是否齊全，開發商所作出的各種承諾能否兌現等都是未知數。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。購套是否齊全，開發商所作出的各種承諾能否兌現等都是未知數。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。購房者與開發商之間產生糾紛的可能性較大。另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產市場趨淡，房者與開發商之間產生糾紛的可能性較大。另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產市場趨淡，價格下降所帶來的損失。價格下降所帶來的損失。總之，是購買現房還是購買期房，要由購房者根據自己的資金實力、購房需求、房地產市場的具體狀況等方面的因總之，是購買現房還是購買期

68、房，要由購房者根據自己的資金實力、購房需求、房地產市場的具體狀況等方面的因素作出判斷。素作出判斷。現場看樓現場看樓39、如何到現場看樓？、如何到現場看樓？現場看樓是購房的重要一環。現場看樓是購房的重要一環。“眼見為實眼見為實”，只有親眼所見才是真實的，不會受騙。一般來說，無論期房、現房都，只有親眼所見才是真實的，不會受騙。一般來說，無論期房、現房都要到現場察看。要到現場察看。首先察看大環境，附近其他生活商業配套設施是否齊全；走走看到最近的菜場有多遠，來回步行幾分鐘；看看上班首先察看大環境，附近其他生活商業配套設施是否齊全；走走看到最近的菜場有多遠，來回步行幾分鐘；看看上班高峰時間公交線路擠不擠

69、；孩子上學要過幾條馬路；年青人看看有沒有娛樂、體育場所；老人看看有沒有醫院；女高峰時間公交線路擠不擠；孩子上學要過幾條馬路；年青人看看有沒有娛樂、體育場所；老人看看有沒有醫院；女孩子看看有沒有美容院孩子看看有沒有美容院同時觀察一下附近有沒有污染的工廠，產生噪音的設施等對生活、休息不利的因素。同時觀察一下附近有沒有污染的工廠，產生噪音的設施等對生活、休息不利的因素。現場看樓現場看樓其次，我們要察看一下小區內部的環境，小區規模大小，小區圍墻高低是否適當、安全，小區道路人、車是否分流，幢距是否規范，日其次，我們要察看一下小區內部的環境，小區規模大小，小區圍墻高低是否適當、安全，小區道路人、車是否分流

70、，幢距是否規范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無宣傳品中未標明的建筑物等等。照是否充足，綠化面積的大小，有無宣傳品中未標明的建筑物等等。最后我們要察看房屋本身，看看質量是否過關，墻角有無裂縫，窗沿、天花板有無滲水，廚、衛管道是否堵塞，插座是否有電，電、水最后我們要察看房屋本身，看看質量是否過關，墻角有無裂縫，窗沿、天花板有無滲水，廚、衛管道是否堵塞，插座是否有電，電、水表能否運作，再看建材是否完好，門、窗、潔具有無損壞等，我們還要看每扇窗外景色如何，是否有大煞風景的情況，到門口、陽臺、表能否運作，再看建材是否完好，門、窗、潔具有無損壞等，我們還要看每扇窗外景色如何，是否有大煞風景的情況，到門

71、口、陽臺、窗口看看私密性、安全性強不強等。窗口看看私密性、安全性強不強等。看樓十三招看樓十三招40、看樓十三招、看樓十三招第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等；第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪聲、照明、安全等；第二招：不看晴天看雨天，幾天雨水，漏水、滲水、積水一覽無遺；第二招：不看晴天看雨天，幾天雨水，漏水、滲水、積水一覽無遺；第三招：不看建材看格局，建材可改格局難變；第三招：不看建材看格局，建材可改格局難變；第四招：不看墻面看墻角，因為墻角是重量支撐點，是否有裂痕、第四招：不看墻面看墻角，因為墻角是重量支撐點，是否有裂痕、水跡；水跡；第五招：不看裝潢看做工

72、，除材料外，做工是否精細；第五招：不看裝潢看做工，除材料外，做工是否精細；第六招：不看窗簾看窗外，窗外是否有影響通風、采光的排氣管、第六招：不看窗簾看窗外，窗外是否有影響通風、采光的排氣管、油煙器等；油煙器等；看樓十三招看樓十三招第七招：不開冷水開熱水，看看設備是否完好，水管有無生銹；第七招：不開冷水開熱水，看看設備是否完好，水管有無生銹；第八招：不看電梯看樓梯，安全梯是否安全，有無雜物堵塞；第八招：不看電梯看樓梯，安全梯是否安全，有無雜物堵塞；第九招：不看電器看插座，足夠的插座，才能使家電運作；第九招：不看電器看插座，足夠的插座，才能使家電運作；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真

73、面目；第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目；第十一招：不問屋主問警衛，屋主總是滿口好話，只有警衛了解房屋、環境、鄰居的情況；第十一招：不問屋主問警衛，屋主總是滿口好話，只有警衛了解房屋、環境、鄰居的情況；第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、滲水；第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、滲水；第十三招：不看客廳看廚衛、水、電、煤等設施都在廚衛里，容易找出問題。第十三招：不看客廳看廚衛、水、電、煤等設施都在廚衛里，容易找出問題。購房洽談前應注意的問題購房洽談前應注意的問題41、客戶購房洽談前，會注意哪些問題？、客戶購房洽談前，會注意哪些問題？購房者在洽談購房意向前，首

74、先驗看工商執照，確認對方是否是該項目的發展商，或受發展商全權委托的中介、代理商。由于前幾年房購房者在洽談購房意向前，首先驗看工商執照，確認對方是否是該項目的發展商，或受發展商全權委托的中介、代理商。由于前幾年房地產參、聯建行為很多，一個項目多家投資，如不確認是項目發展商，今后在產權問題上較容易出現糾紛；地產參、聯建行為很多，一個項目多家投資，如不確認是項目發展商，今后在產權問題上較容易出現糾紛；購房洽談前應注意的問題購房洽談前應注意的問題其次，驗看商品房預售許可證，因為商品房預售許可證是政府有關部門根據國家規定核準頒發的，是發展商交付全其次，驗看商品房預售許可證，因為商品房預售許可證是政府有關

75、部門根據國家規定核準頒發的，是發展商交付全部土地出讓金，取得部土地出讓金，取得建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證和和建設工程施工許可證建設工程施工許可證后工程建設總投資已超過后工程建設總投資已超過25%或施工進度或施工進度超過地面超過地面0后，才被批準預售的。我們還要驗看有關土地權證，由于上海市后，才被批準預售的。我們還要驗看有關土地權證，由于上海市1995年前立項的內銷商品房均為劃撥土年前立項的內銷商品房均為劃撥土地，只能領取黃色權證，根據規定須補交地價后，才能轉為綠色權證。地，只能領取黃色權證，根據規定須補交地價后，才能轉為綠色權證。客戶如何進行購房洽談客戶如何進行購房洽談42、客戶如何

76、進行購房洽談？、客戶如何進行購房洽談？購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰將勝利。由于每個人的個性不同，語言表購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰將勝利。由于每個人的個性不同，語言表達、社會經驗的差異，所以洽談的方式也不盡相同。這里只羅列幾種購房洽談中常用的方法：達、社會經驗的差異，所以洽談的方式也不盡相同。這里只羅列幾種購房洽談中常用的方法：多聽、多看、多提問：到售樓現場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談；多看模型、樣板多聽、多看、多提問：到售樓現場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談；多看模型、樣

77、板房、介紹說明書，充分了解產品；洽談時要多提問（可以事先準備提問內容），售樓人員回答不準確或比較含糊時，房、介紹說明書，充分了解產品；洽談時要多提問（可以事先準備提問內容），售樓人員回答不準確或比較含糊時，要緊追不舍，不要輕易放過。要緊追不舍，不要輕易放過。客戶如何進行購房洽談客戶如何進行購房洽談“沉默是金沉默是金”：有經驗的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼加以引導，這樣購房者往往比較被動。：有經驗的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼加以引導，這樣購房者往往比較被動。所以購房者在洽談時要盡量所以購房者在洽談時要盡量“沉默是金沉默是金“，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將

78、自己的底牌過早亮出，始終站在比，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。較有利的位置。敢于說敢于說“不不”：優秀的銷售員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。：優秀的銷售員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學會說購房者要學會說“不不”。“不！我需要足夠的時間考慮不！我需要足夠的時間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量不！我還需要回家和家人商量”，“不！購房是我畢不！購房是我畢生的大事，我還需從長計議生的大事，我還需從長計議”。客戶如何進行購房洽談客戶如何進行購房洽談分頭出擊，

79、火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同時間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優惠，就可以最理想的價格成交。你和家人在不同時間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優惠，就可以最理想的價格成交。不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應了你的折扣要求，不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應了你的折扣要求，你

80、要想一下是否他還有更低的底價沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。你要想一下是否他還有更低的底價沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。客戶如何進行購房洽談客戶如何進行購房洽談不要輕信不要輕信“漲價漲價”：經常會碰到購房者說：經常會碰到購房者說：“我的房子是漲價前買到的我的房子是漲價前買到的”。目前流行的銷售技巧中。目前流行的銷售技巧中“漲價漲價”成了促成了促使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真“漲漲”，其次看一下，其次看一下“漲漲”多少，有些發展商明著漲價，其實暗多少，有些發展商明著漲價，其實暗中放折扣。中放折扣。不要沖動

81、不要沖動“搶購搶購”：購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購。當購房現場出現：購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購。當購房現場出現“搶購搶購”現象時，購房者尤其現象時，購房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購搶購”，多坐一會兒，看個究竟。，多坐一會兒，看個究竟。不怕欠不怕欠“人情人情”：有時我們會因為銷售人員不倦的熱情服務覺得欠了：有時我們會因為銷售人員不倦的熱情服務覺得欠了“人情人情”，而在談判中不斷讓步。其實，而在談判中不斷讓步。其實“顧客顧客永遠是上帝永遠是上帝”，要確立心理上的優勢，不怕欠，要確立心理上的優勢，不怕欠“人情人情”。新建住宅交付使

82、用必須達到的要求新建住宅交付使用必須達到的要求43、新建住宅交付使用必須達到哪些要求？、新建住宅交付使用必須達到哪些要求？住宅生活用水納入城鄉自來水管網；使用地下水的，須經過市公用事業管理部門審核批準。住宅生活用水納入城鄉自來水管網；使用地下水的，須經過市公用事業管理部門審核批準。住宅用電根據電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。住宅用電根據電力部門的供電方案，納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨、污水排放系統。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉雨

83、、污水排放系統。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經環保、水利部門同意后，可以在規定的期限內，采取臨時性排放措施。審批同意的實施計劃，并經環保、水利部門同意后，可以在規定的期限內，采取臨時性排放措施。新建住宅交付使用必須達到的要求新建住宅交付使用必須達到的要求住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯。居住區及居住小區按照規劃要求配建公交站點，開通公交線路。暫未建成的居住小區與公交、地鐵站點距離超過居住區及居住小區按照規劃要求配建公交站點，開通公交線路。暫未建成的居住小區與公交、地鐵站點距離超過2公公里的，建設單位應有自

84、行配備的短途交通車輛通達公交、地鐵站點。里的，建設單位應有自行配備的短途交通車輛通達公交、地鐵站點。住宅所在區域必須按照規劃要求配建教育、醫療保健、環衛、郵電、商業服務、社區服務、行政管理等公共建筑設住宅所在區域必須按照規劃要求配建教育、醫療保健、環衛、郵電、商業服務、社區服務、行政管理等公共建筑設施；由于住宅項目建設周期影響暫未配建的，附近區域必須有可供過渡使用的公共建筑設施。施；由于住宅項目建設周期影響暫未配建的，附近區域必須有可供過渡使用的公共建筑設施。新建住宅交付使用必須達到的要求新建住宅交付使用必須達到的要求住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設施。住宅周邊做到

85、場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設施。經審核合格的新建住宅，由審核機關按幢頒發經審核合格的新建住宅，由審核機關按幢頒發住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證。住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證由上海市住宅發展局統一印制。由上海市住宅發展局統一印制。無無住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證的住宅將受什么限制的住宅將受什么限制44、無、無住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證的住宅將受什么限制？的住宅將受什么限制？非經營性新建住宅無非經營性新建住宅無住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證的，不得分配。的，不得分配。經營性新建住宅無經營性新建住宅無住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證的，房

86、地產管理部門不予辦理商品房注冊登記手續。的，房地產管理部門不予辦理商品房注冊登記手續。新建住宅無新建住宅無住宅交付使用許可證住宅交付使用許可證的，公安部門不予辦理入戶手續。的，公安部門不予辦理入戶手續。擅自交付使用新建住宅需承擔的責任擅自交付使用新建住宅需承擔的責任45、擅自交付使用新建住宅，將承擔什么責任？、擅自交付使用新建住宅，將承擔什么責任？擅自交付使用新建住宅的建設單位，由市住宅發展局或區、縣住宅建設擅自交付使用新建住宅的建設單位，由市住宅發展局或區、縣住宅建設管理部門按照下列規定給予處罰：管理部門按照下列規定給予處罰：新建住宅符合交付使用要求，但未按規定向住宅建設管理部門辦理審核申請

87、手續的，責令補辦手續。新建住宅符合交付使用要求，但未按規定向住宅建設管理部門辦理審核申請手續的，責令補辦手續。擅自交付使用新建住宅需承擔的責任擅自交付使用新建住宅需承擔的責任新建住宅未按規定配建公共建筑設施的，責令限期補建，逾期未補建的，征用相應建筑面積的住宅作為未配建公共新建住宅未按規定配建公共建筑設施的，責令限期補建，逾期未補建的，征用相應建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設施的補償，并由有關部門落實安排相應的公共建筑設施；無法限期補建的，按照相應的公共建筑設施面積處建筑設施的補償，并由有關部門落實安排相應的公共建筑設施；無法限期補建的，按照相應的公共建筑設施面積處以住宅建設配套費以住宅建設

88、配套費5%10%的罰款的罰款 擅自交付使用新建住宅需承擔的責任擅自交付使用新建住宅需承擔的責任擅自交付使用新建住宅，情節嚴重的，對具有房地產開發經營資質的住宅建設單位，由房地產管理部擅自交付使用新建住宅，情節嚴重的，對具有房地產開發經營資質的住宅建設單位，由房地產管理部門降低或撤銷其房地產開發經營資質；對其住宅建設單位，由其上級主管部門對直接責任人員給予行門降低或撤銷其房地產開發經營資質；對其住宅建設單位，由其上級主管部門對直接責任人員給予行政處分。政處分。擅自交付使用新建住宅需承擔的責任擅自交付使用新建住宅需承擔的責任住宅建設單位擅自交付新建住宅除受相應的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困

89、難的，應當承擔住宅建設單位擅自交付新建住宅除受相應的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困難的，應當承擔相應的民事賠償責任。相應的民事賠償責任。任何單位和居民發現交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權向住宅建設管理部門進行檢舉，任何單位和居民發現交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權向住宅建設管理部門進行檢舉，也可以按照國家法律的有關規定提起民事訴訟。也可以按照國家法律的有關規定提起民事訴訟。住宅小區公建設施配套要求住宅小區公建設施配套要求46、住宅小區公建設施配套有什么要求？、住宅小區公建設施配套有什么要求？商業網點設施。必須按規劃要求配建商業網點。建成住宅商業網點設施。必須按規劃

90、要求配建商業網點。建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業網點一處。萬平方米，必須配有商業網點一處。教育設施。必須按規劃要求配建托兒所、幼兒園、小學和中學等教育設施。建成住宅教育設施。必須按規劃要求配建托兒所、幼兒園、小學和中學等教育設施。建成住宅15萬平方米，必萬平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所。建成住宅須配有托兒所、幼兒園各一所。建成住宅30萬平方米，必須配有中學、小學各一所。萬平方米，必須配有中學、小學各一所。房屋工程質量存在的通病房屋工程質量存在的通病47、房屋工程質量存在的通病有哪些？、房屋工程質量存在的通病有哪些？房屋沉降引起的質量問題。房屋沉降主要是地基土質問題引起的，從而造成墻

91、體開裂，下水道堵塞、房屋沉降引起的質量問題。房屋沉降主要是地基土質問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。斷裂等。因墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質量問題。因墻體材料選擇不當而引起墻體開裂及粉刷起殼的質量問題。屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經常出現不規則的水平方向裂縫，特屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經常出現不規則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴重裂縫問題。別在房屋四大角的嚴重裂縫問題。房屋工程質量存在的通病房屋工程質量存在的通病外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等因設計或施工選定的生產廠家及產品型號、產品質量不夠理想

92、外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等因設計或施工選定的生產廠家及產品型號、產品質量不夠理想問題。問題。磚砌體沿磚縫滲水問題。磚砌體沿磚縫滲水問題。外墻面支模（圍梁、構造柱等）挑木穿墻洞后補處滲水問題。外墻面支模（圍梁、構造柱等）挑木穿墻洞后補處滲水問題。外墻鋼窗周壁滲水問題。外墻鋼窗周壁滲水問題。圈梁底、構造柱邊縫滲水問題。圈梁底、構造柱邊縫滲水問題。外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問題。外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問題。房屋工程質量存在的通病房屋工程質量存在的通病陽臺里口外墻面滲水問題。陽臺里口外墻面滲水問題。固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。陽臺之間隔板處墻體滲水問

93、題。陽臺之間隔板處墻體滲水問題。山墻滲漏水問題。山墻滲漏水問題。各種墻上錨腳可能產生的滲漏問題。各種墻上錨腳可能產生的滲漏問題。管道與樓地面接處滲漏問題。管道與樓地面接處滲漏問題。房屋工程質量存在的通病房屋工程質量存在的通病地面順樓板方向裂縫及預制樓板處滲漏水問題。地面順樓板方向裂縫及預制樓板處滲漏水問題。衛生間、廚房的地坪斜泛水問題。衛生間、廚房的地坪斜泛水問題。地面起砂問題。地面起砂問題。地面空鼓（起殼）問題。地面空鼓（起殼）問題。女兒墻部位滲漏水問題。女兒墻部位滲漏水問題。出屋面管道周壁滲漏水問題。出屋面管道周壁滲漏水問題。天溝積水及落水口周圍滲漏水問題。天溝積水及落水口周圍滲漏水問題。

94、房屋工程質量存在的通病房屋工程質量存在的通病天溝積水及落水口周圍滲漏水問題。天溝積水及落水口周圍滲漏水問題。屋面油氈起鼓、開裂、張口引起滲漏問題。屋面油氈起鼓、開裂、張口引起滲漏問題。油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。房屋頂板改用全現澆鋼筋混凝土結構的開裂滲漏問題。房屋頂板改用全現澆鋼筋混凝土結構的開裂滲漏問題。排水管道鑄鐵管滲漏問題。排水管道鑄鐵管滲漏問題。排水管道堵塞問題。排水管道堵塞問題。房屋接管驗收質量問題處理房屋接管驗收質量問題處理48、在房屋接管驗收中，對質量問題如何處理？、在房屋接管驗收中，對質量問題如何處理？影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必

95、須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理。對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的辦法，由接管單位處理。辦法，由接管單位處理。隱蔽工程處理隱蔽工程處理49、隱蔽工程在日后顯露質量問題如何處理？、隱蔽工程在日后顯露質量問題如何處理？隱蔽工程在施工前應進行檢查和驗收，并做好記錄以備查考。隱蔽工程在兩年后顯露質量問題，經有隱蔽工程在施工前應進行檢查和驗收，并做好記錄以備查考。隱蔽工程在兩年后顯露質量問題，經有關部門技術鑒定后，凡屬違反建設當時有關規定進行設計和施工的，由開企業向購房人承擔賠償責任。關部門技術鑒定后，凡屬違反建設當時有關規定進行設計和施工的，由開企業向購房人承擔賠償責任。END