1、房地產經紀人的基本素質 由于房地產經紀專業性較強，從事房地產經紀行業的經紀人應具備一定的基本素質和基本技能，才能在這個行業內生存下去，否則容易被淘汰。一、房地產經紀人基本素質（一）生理素質房地產經紀人要有健康的身體和充沛的精力，頭腦清醒，反應靈活，否則難以勝任此項工作。（二）心理素質房地產經紀人要具有一定的情商（EI），包括善于與人交際和溝通的能力，面對各種不同環境，不同客戶和不同情況的應變能力等。房地產經紀人還要有健康的心理，包括心理平衡性、心理承受能力、心理適應能力、心理調節性等等。平和的心態，積極進取的精神，良好的人際關系，開朗豁達的心胸，穩定飽滿的情緒，堅韌不拔的意志，這些都是房地產經

2、紀人應當具備的心理素質。（三）職業修養作為房地產經紀人，良好的修養是幫助你走向成功的一步。1、職業形象與公關意識 房地產經紀人應當注意包裝自己，具有良好的社會公眾形象，不斷宣傳自己，表現自己，一方面隨時注意自己的職業形象，在儀表、舉止、禮儀、服務態度和社交藝術等方面給顧客以視覺上和感觀上的好感。另一方面要具有較強的公關意識，以真誠互惠、優質服務、精湛的專業水準，良好的信譽去展示自己的優勢，取得客戶的信任，是房地產經紀人走向成功的第一步。2、市場意識 房地產經紀面對的是一人具有開放性、區域性和特殊性的市場，處處都有商機，但并非唾手可得。房地產經紀人必須具有不斷拓展市場，隨時捕捉商機，營造市場和經

3、營市場的意識。3、信息意識 有效信息是房地產經紀人的財源，如何收集、整理、篩選、傳播和利用有效信息、是房地產經紀人的一項重要工作，有效的利用信息，將使你事倍功半。4、服務意識 商品經濟的口號是：顧客就是上帝。房地產經紀是一個服務性行業，房地產產品屬于商檔商品，請以優質的服務善待你的上帝。5、協作意識 現代房地產經紀業務需要相互協作，包括同事之間、同行之間、經紀人與客戶之間的協作，房地產經紀人在充分發揮個人潛能的同時，應當搞好協作。6、競爭意識 現代市場競爭日趨激烈，房地產經紀人必須正視行業的競爭，勇于拼搏，才能生存和發展，否則將被市場淘汰。（四）職業道德 在中介行業中，良好的職業道德是經紀人的

4、無形資產，房地產經紀人應具有良好的職業道德，這是各國經紀行業中對房地產經紀人共同的最重要的要求。 主要包括：1、誠實信用 具體表現在給客戶的信息要真實，不欺詐誤導客戶，公平中介。2、有事業心 要熱愛本職工作，敬業樂業，不斷提高個人素質與理論水平，完善自己的知識結構對業務精益求精是職業道德的基本要求，否則談職業道德只是一句空話。3、有責任感 經紀人人忠于自己的客戶，認真為客戶負責辦好委托的業務，完全認真地履行合同，善始善終。4、加強自律 作為房地產經紀人要加強自律，自覺遵紀守法，遵守行規及公司管理規定，維護職業形象，不損害客戶利益，同行不相互傾軋。5、為當事人保守秘密 房地產經紀人有為當事人保守

5、商業秘密的義務。（五）職業準則 各個地區的房地產中介行業協會、團體、各個公司一般都會根據政府的有關法令與規定，結合本地區、本行業與本公司的具體情況，制訂房地產經紀人職業準則或有關規定 要求執業人員遵守。第三節 房地產經紀基礎知識與基本技能一、房地產經紀基礎知識（一）房地產經紀專業知識 由于房地產涉及面廣，作為一般房地產經紀人，掌握一定專業知識是非常必要的。1、具備一定的文化知識 作為房地產的經紀人，應具備高中以上的文化，隨著市場現代化的發展，還需要會操作電腦。深圳要求要具備大專以上的文化。2、房地產政策法規 熟悉中央至從業地區的有關房地產政策、法規。3、相關法律知識 商法、民法（有關代理）、合

6、同法及相關的稅法。4、房地產市場基礎知識 房地產經紀人應當熟悉房地產市場體系結構和房地產基礎知識5、房地產估價知識 熟悉房地產價格的構成及影響房地產價格的各種因素。（1） 房地產價格構成的基本要素： 建購成本；經營費用；相關稅費；合理利潤。（2） 影響房地產價格的各種因素： 政治形勢；政策、法規；宏觀經濟；地區經濟；市場供求；地理位置；環境配套；建筑狀況。其中市場供求是決定性因素。6、建筑規劃設計基本常識 熟悉建筑設計（平面結構、使用率等）、樓層、方位、設備、裝修標準等基本常識以及對消費者的影響。7、市場營銷知識 房地產經紀人必須掌握系統的市場營銷知識，主要包括：（1） 市場調研 市場調研是投

7、資決策與市場營銷的基本需要，也是房地產經紀人必須掌握的基礎知識。（2） 投資分析 運用正確的投資分析，當好投資顧問，幫助客戶避免投資失誤，將投資風險降到最低限度，是房地產經紀人獲得客戶信任的砝碼。（3） 項目定位 做好房地產項目開發經營一系列的定位，包括項目規劃設計定位、目標市場定位、價格定位等，避免出現原則性的錯誤，是衡量房地產經紀人專業水準的尺度。（4） 營銷策劃 現代商品市場運作需要營銷策劃，房地產經紀人要在日趨激烈，千變萬化的市場競爭中，發揮創造性作用，營銷策劃顯得更為重要。（5）推廣銷售 房地產推廣銷售操作性較強，正確的推廣銷售操作方式，是房地產經紀人業務成功的關鍵。8、房地產產品知

8、識 隨著社會經濟的不斷發展，消費水平的日益提高，房地產產品結構、內涵與外延也在不斷地演變，已從單一的建筑物演變為結構復雜、內涵豐富、外延多元化的綜合性產品。房地產經紀人不但要熟悉房地產產品的基本結構，還要了解各個階段、不同區域、不同用途、不同檔次房地產產品的內涵與外延，做到心中有數、才能去實現市場營銷。9、房地產金融知識 房地產經紀人應當了解涉及房地產開發經營，房地產交易，或影響房地產市場波動的，銀行貸款、按揭、保險、證券等方面的房地產金融知識。（三） 房地產經紀輔助知識 各個時期不同區域的社會、經濟、文化、觀念、城市建設、產業結構、消費群體等等，都會對房地產市場產生不同影響。許多相關的邊緣知

9、識，對于房地產經紀人來說，是很重要的，主要包括：1、經濟學與社會經濟發展變化 經濟發展的周期與社會經濟發展變化對房地產市場影響很大，了解這方面的知識，對于房地產市場的運作有一定的指導性。2、消費心理學與消費行為學 消費心理學與消費行為學在房地產市場營銷中的運用，主要用于房地產產品的定位，價格定位，形象定位，廣告定位，推廣銷售，促成交易與售后服務等方面。房地產經紀人要了解客戶消費心理的需要和購買行為后，才能有的放矢。3、社會文化學與地方特色 房地產市場是區域性市場，不同區域的房地產產品，都滲透著不同的社會文化與地方特色，房地產經紀人要了解不同的社會文化背景與地方特色，才有可能嬴得市場。4、城市規

10、劃與建設發展 城市規劃與建設發展，對房地產市場的發展影響很大，房地產經紀人必須了解經營區域的城市規劃與建設發展，以便順應和推動房地產市場的發展。（四） 房地產經紀人基本技能 房地產經紀人應當具備的基本技能，包括基本能力與業務技能兩個方面；（1） 拓展能力 房地產經紀的工作重心是要嬴得市場，房地產經紀人必須具備一定的市場拓展能力，才能生存和發展。（2） 表達說服能力 房地產經紀人要與各種各樣的客戶打交道，面對不同的客戶，要善于運用恰當的表達方式與客戶交往，并有效地說服客戶，才能嬴得客戶的認可，最終促成交易。（3） 判斷能力 準確的判斷能夠幫助房地產經紀人有效處理各種信息，抓住市場機遇，洞悉客戶心

11、態，以便采取相應措施，提高成功率。（4） 協調能力 房地產經紀人應當具備一定的組織協調能力，處理好買賣雙方和經紀人與客戶的關系，解決好交易過程中出現的各種問題。（5） 經營能力 房地產經紀人的服務是以盈利為目的的，不懂經營之道和缺乏經營能力的經紀人很難生存和發展。（6） 創造能力 房地產市場的發展需要不斷創新，房地產經紀人走在市場的第一線，缺乏創造能力的經紀人，是很容易被市場淘汰的。2、房地產經紀人業務技能 房地產經紀人業務技能，是指具體工作的操作中必須掌握的規定、程序、手續、情況與技巧等等。（1） 熟悉樓盤所在工域的規劃與建設發展變化及前景。（2） 熟悉從業區域各個片區地理位置、環境、市政配

12、套、生活配套、住宅小區配套等基本情況。（3） 熟悉從業地區的市場管理規定以及市場運作狀況。（4） 熟悉從業地區房地產市場信息、樓市動態、價格行情等相關情況。（5） 熟悉從業地區的有關購房手續，銀行按揭、保險、稅費、物業管理等方面的內容、操作程序及相關費用等。（6） 了解從業地區的房地產消費水平、消費結構、消費觀念、消費心態的現狀與趨勢。（7） 熟悉經紀或代理的樓盤產品詳細情況，包括位置、環境交通、建筑物況、配套設施設備、特點、價格，了解產權狀況、業主或發展商的信譽，有無法律糾紛、經濟糾紛或其他問題；產品設計、生產、流通等各個環節的相關單位；熟悉競爭產品和對手；了解從業地區的房地產廣告設計、媒體

13、及其預算等情況。（8） 熟練掌握房地產銷售接待、洽談、成交的各種操作技巧。第四節 房地產經紀管理制度與行業規范一、管理制度的建立 中國房地產經紀行業在古代就已產生，18世紀40年代以后，有了進一步的發展，到本世紀民國時期以至50年代初期，北京、上海、廣州、天津等城市的房地產經紀市場比較活躍，當時雖然政府也制定了一些管理規定，但市場部仍不規范，哄抬市價，欺騙行為較多。50年代初以后，政府取締經紀人，至80年代末，90年代初，才逐漸放開，允許經紀人進入市場。近幾年國家及各省、市陸續頒布的房地產經紀管理規定明確了房地產經紀人的法律地位，并對房地產經紀人的管理、條件、資質、經營范圍、權利與義務、法律責

14、任等部分別作出了相應的規定。二、管理原則1、宏觀管理，微觀搞活 宏觀管理，就是要通過制定相應的經濟政策，明確房地產經紀業的發展方向，確定其發展方針，同時頒布有關的法律規定，作為房地產經紀人在開展業務的行為依據，進行規范化操作。另一方面，在不違反總原則和方針的前提下，使房地產經紀人的行為具有相當的靈活度，能夠針對市場的變化采取各種應變措施。2、規范化管理 建立資質審查制度，制定一系列的政策、法規和制度，采取相應的管理措施，規范經紀人的經紀行為，確保房地產經紀活動合法有序。（結合深圳經濟特區房地產行業管理條例學習）3、監督與保護 一方面通過各種管理措施來監督經紀人是否具有合格的資質，其經紀行為是否

15、合法規范；另一方面通過各種管理手段來保護經紀人的合法權益。4、自律性管理 由中介行業協會約定和實施對行內的管理措施，進行自治性協調管理。三、管理形式與手段 目前我國對房地產經紀管理的形式，由以政府主管部門實施管理為主，逐步走向政府主管部門和行業協會共同管理。管理的手段從以行政手段為主，逐步改為以法律手段為主，伴以行政手段、經濟手段的綜合管理模式。1、行政管理 政府的管理工作主要是法律建設，即通過制定和頒布法律、法規來進行管理。房地產經紀管理的主管部門是房地產行政管理部門設置的管理機構，管理的主要任務有；（1） 貫徹實施國家有關房地產經紀管理的法律、法規；（2） 對從事房地產中介服務的機構和人員

16、進行資質審查，核發資質證書；（3） 依法查處違法犯紀管理規定的行為；（4） 在管理過程中，涉及到有關房地產經紀人的經營權利處經營范圍，應納稅金，交易價格及傭金收取等問題時，房地產經紀管理機構協同工商、稅務、物價等部門共同處理。2、行業協會的管理 房地產中介行業協會是行內服務和行內外協調的自律性社會團體，同時也是政府的助手和參謀，中介行業協會的主要任務是：（1） 宣傳、貫徹國家有關房地產中繼管理方面的政策、法規；（2） 進行行業調研、理論探討，向政府提出相關建議；（3） 制定行規和行為守則，規范行業行為；（4） 組織專業培訓，開展交流研究活動，提高從業人員素質，促進行業的發展；（5） 協調和推動

17、行內外的聯系與協作。第五節 房地產經紀市場運作一、房地產經紀經營范圍1、目前我國各地房地產經紀經營活動范圍 房地產經紀人的業務活動可以貫穿房地產市場，并在各個環節不同程度的發揮其積極的作用。由于各國以及我國各地區房地產市場的具體狀況和管理制度不一樣，房地產經紀的業務經營的范圍以及動作方式也有所區別。 目前我國各地房地產經紀市場還處于初級階段，各省市房地產經紀市場的發育和發展也參差不齊，在中國各地實際運作的經營活動范圍大致歸納如下：（1） 在一級市場中充當政府的參謀，發展商的投資顧問，進行市場調查分析，提供信息，對政府將要出讓的土地使用權進行項目評價、擬定投資方案，制定投標方案、提出報價建議等；

18、（2） 在二級市場中，為開發商提供咨詢服務，如房地產政策、法規、信息咨詢，市場調查研究、可行性研究、項目策劃、建筑規劃設計建議、營銷策劃等；（3） 經紀或代理房地產二級市場中的土地轉讓或租賃；（4） 經紀或代理房地產開發項目的轉讓或合作；（5） 經紀或代理房地產二級市場的樓花和現樓；（6） 經紀或代理房地產三級市場的樓宇轉讓或租賃；（7） 經紀或代理互換房屋；（8） 代辦房地產轉讓、贈與等有關事務，如納稅、按揭、辦證等；（9） 為購房者作投資置業指導；（10）為社會各界人士提供房地產市場供求信息，價格信息等。 上述業務經營范圍，從法律關系和政府規定來看，有些服務項目是各省市地方管理規定允許的，

19、有的暫時尚未規范，也沒有受到限制，有的屬于公開市場，有的屬于隱形市場，有的已經超越出了經紀人的活動范圍，如代理人、咨詢、策劃等從法律關系上來說，是直接服務而不是居間行為。但由此可見，隨著房地產業的發展，房地產經紀服務在逐漸向綜合性服務方向發展。但是在實際運做過程中，還是要注意合法經營，尤其是要遵守當地的行政法規，有些違背法律規定的不能去做。如依據民法規定，深圳市房地產行業管理條例就明確規定，房地產經紀機構就同一宗業務，不得同時兼為代理、經紀行為；不得同一宗經紀業務所涉及的房地產交易雙方中的任何一方發生房地產買賣、租賃關系。國家對房地產經紀經營范圍的限定1996年國務院頒布的城市房地產中介服務管

20、理規定中規定“房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動”。并允許各省、市可以根據該規定制定實施細則。2、部分地區對房地產經紀經營范圍的規定 上海規定的“房地產經紀活動，是指向進行房地產的開發、轉讓、抵押、租賃的當事人有人償提供居間介紹、代理、咨詢等服務的營業性活動”。 廣東省規定的“房地產經紀人的為房地產的生產、流通、消費各個環節提供方便的一種經營性的中介服務工作。中介服務工作包括房地產投資可行性研究及其策劃、政策資詢、信息提供、物業代理等”。3、深圳市房地產經紀經營范圍的規定 深圳經濟特區房地產行業管理條例規定“房地產經紀，是指以促成房地產交易協議為目的，為房地產交易雙方

21、提供中介服務的有償行為”。并明確“房地產經紀機構除為房地產轉讓、租賃當事人提供經紀服務外，還可以提供代理服務。以營利為目的，為委托人提供房地產轉讓、租賃等經紀、代理業務，只能由房地產經紀機構進行”。二、經營模式 目前我國房地產經紀經營模式大致分為以下幾類：1、按經營主體劃分 按經營主體劃分有個人房地產經紀人和法人房地產經紀人（經紀機構）。個人房地產經紀人是分散、隱蔽經紀，不易管理，法人房地產經紀人的集中掛牌，公開經營，因此大金數地區不允許個人獨立經營。深圳市規定房地產經紀人必須在房地產經紀機構注冊，領取執業證書，并在該機構服務，才能從事經紀活動。2、按經濟性質劃分（1） 政府有關部門設立的下屬

22、房地產經紀兼管理機構，如房地產交易中心（或土地交易中心）。（2） 有國營企業、股份制企業、其他企業投資經營，個人合伙經營或私營等形式的房地產經紀機構。（3） 有個體房地產經紀人，只有少數地區允許，深圳市的個體房地產經紀人經營都是非法的。3、按經營方向劃分（1） 以代理房地產二級市場銷售為主。（2） 以房地產三級市場轉讓、租賃為主。4、按經營規模劃分（1） 小規模經紀機構。主要獨立經營房地產三級市場的轉讓、租賃業務，經營方向比較單一。（2） 中等規模經紀機構。獨立從事單項或同時兼幾項業務的經營。（3） 大規模經紀機構。經營單項或同時兼幾項的業務，有的從事全方位的綜合性經營服務，有的還設置連鎖經營

23、的二級分支機構，分布各區域。三、經營收入 房地產經紀人的收入主要靠收取經紀傭金或勞務費、咨詢服務費、信息費、代理費等作為勞務報酬。一般是根據標的物總成交額，按固定的費率收取。在國際上，根據業務的不同情況，一般是成交總額的2-10%。國內因房地產市場尚未完全成熟，房地產經營者的經營觀念、消費者的消費觀念以及政府制定法規觀念的限定，以致傭金收取的比例只能維持在國際標準的低位處，目前國內房地產經紀人傭金費率大致在1-3%。國家計委、建設部規定的經紀人傭金為房屋買賣代理0.5-2.5%，獨家代理最高不超過3%，租賃代理按半月至一日成交租金標準，一次性收取，其他由委托方與經紀人協商；書面咨詢、普通咨詢報

24、告每份收費300-1000元，難度大，情況復雜，工作大約為0.5%以下。各省、市另行規定的各不一樣，有的地區政府未作規定，只是參照行業慣例收取，或由服務方與委托方根據業務量、難度及市場供需情況議定。除居間服務費可向交易雙方收取外，其他的勞務費都是單向收費，即向委托方收取。有時在市場運作不景氣或業主要急于出手房地產的情況下，業主愿意讓經紀人賺取一定的售房差價作為勞務費，但由于這種收費方式容易導致不良經紀人坑害業主、欺詐顧客的不法行為，引起法律糾紛，有些地方政府禁止這種做法。第六節 房地產經紀活動中當事人的權利與義務一、委托人的權利與義務 在房地產經紀活動中，當事人的權利與義務，在委托合同或經紀合

25、同中，由當事人的雙方在合同中提前約定。（一） 委托人的權利1、知情權 委托人對委托事務的執行情況有知情權。受托人執行委托事務過程中，委托人可以要求定時或及時報告事務處理的進展情況、遇到的問題。委托事務執行完畢后，委托人也有權要求受托人就事務執行情況進行匯報，了解事務執行過程。2、決定權 委托人有權決定銷售價格，執行委托事務的權限、時間、成義條件，同意成交，或終止交易。3、要求權 要求受托方按照合同規定的權限和時間處理委托事務的權利。這是委托人最主要的權利，也是委托人簽訂委托合同的根本目的。委托人根據自己的意思表示指揮受托人處理事務，所獲得的利益由委托人享有。委托事務執行完畢，有權要求受托人交付

26、執行委托事務獲得的財產或權利憑證。無論受托人以誰的名義進行活動，都是應委托人的要求執行委托事務的，那么，由此產生的法律后果也就應由委托人承擔。受托人違背委托人的意愿，委托人有權要求受托人承擔責任或給予賠償。（二）委托人的義務1、告知義務 委托人有義務向受托人提供委托事務相關資料及真實情況。在委托事務的進行當中，委托人有義務協助受托人向第三人說明和協同處理委托事務的義務。2、明確委托指示的義務 委托人應向受托人說明受托人事項的具體要求，如果改變要求，應當及時給以指示，如果委托事務已經在進行當中，委托人改變要求的指示涉及到受托人或第三人的利益，應當取得對方的同意，否則應當承擔責任賠償承擔責任或給予

27、賠償3、支付委托事務必要的成本費用的義務 委托人有義務提供或補償受托人為辦理委托事務所需支出的必要成費用的義務。合同法第427條規定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”4、向受托人支付報酬的義務 委托人有依照合同約定向受托人支付報酬的義務。如果不是因為受托人的原因致使委托事務不能完成或者解除合同的，委托人也應當就已完成部分，向受托人支付相應報酬。委托人不得無故拒絕受托人合理的報酬支付請求權。5、承擔委托事務結果的義務 委托人有及時接受委托事務結果的義務。這是由委托法律關系的根本性質決定的，受托人依照委托合同約定辦理委托事務，委托人才對

28、其后果承擔。對于受托人超越委托權限輸的非委托事務，委托人不承擔相應的民事責任；但是，委托人知道而又不否認或予以同意的，則委托人仍應承擔民事責任。二、房地產經紀人的權利和義務（一） 房地產經紀人人的權利1、經營權利 房地產經紀人取得房地產經紀人資格證和執業證后，受聘于某房地產經紀機構，或該機構領取營業執照后，從事房地產經紀活動，均屬合法行為，應當受到國家法律保護。2、知情權 房地產經紀人有權要求委托人提供委托事務相關資料及真實情況。3、請求和獲得報酬的權利 房地產經紀人所提供的服務是有償服務，當經紀人促成房地產買賣有雙方達成了交易，或為顧客提供了咨詢服務等，他便有權要求支付合理的傭金，作為他提供

29、勞務的報酬。經紀人在完成受托的任務后，如果委托人拒不支付，受托人還有起訴權和勝訴權。4、請求支付成本費用的權利 房地產經紀人在開展經紀活動的時候，不可避免地要支出一些費用，如為尋找買主而支付的通訊費、交通費、廣告費，帶客戶看房時所支付的展示費等等。經紀人在完成受托的任務后，有權要求支付這一類在經紀成本范圍內的有關費用。甚至，即使經紀人未完成受托的任務，但確定支付了經紀成本費用，也可請求支付。處理委托事務的費用一般應事先取得，有專門約定的依照約定的時間取得，在簽訂經紀合同時，最好能在合同的有關條款中說盡的說明。5、要求權 受委托人有權要求委托人及時接受事務處理結果并承擔責任。受托人處理委托事務的

30、行為，是受委托人的委托，為了委托人的利益而進行的，委托人對事務的處理結果要負責，不能無故拒絕委托事務處理結果，也不得故意托延。受托人有權要求委托人清償受托人因處理委托事務產生的債務或造成的損失。合同法第407條規定：“受托人處理委托事務時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”這里的損失既包括無意識的財產損失或其他權益損失，也包括因處理委托事務所產生的債務。受托人在處理委托事務過程中所產生的債務實際上是委托人的債務，理應由委托人承擔。（二）房地產經紀人的義務1、合法經營的義務 房地產經紀人在開展經紀業務時，必須遵守國家的有關法規、法令、嚴禁違法經營。如不得超越經營范圍；

31、不得為國家法律禁止流通的房地產進行中介；不得收取傭金以外的額外報酬或好處費等。2、辦理委托事務的義務 委托人和受托人訂立委托合同的目的，在于通過受托人辦理委托事務來實現委托人所追求的結果，因此，辦理委托事務便成為受托人在委托合同中承擔的首要義務。合同法第399條規定：“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。需要變更委托人指示的，應當經委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯系的，受托人應當妥善處理委托事務，但事后應當將該情況及時報告委托人。”受托人在履行這一義務時，應注意：（1） 受托人應當按照委托人的指示和要求忠實地委托權限范圍內辦理委托事務，不得違背、曲解和擅自變更委托人的指示和要求，

32、不得超越委托人委托的權限范圍。要認真維護委托人的合法權益，想方設法盡力去完成委托事務。（2） 受托人應當根據委托人的指示親自辦理委托事務，以確保委托合同的人身屬性。委托合同的訂立和履行是以當事人雙方之間的相互信任為基礎的，；因此，受托人不得擅自將自己受托的事務轉托他人處理。（3） 受托人應當遵循誠實信用的原則，認真辦理委托事務。3、報告義務 合同法第425條規定：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”為了維護委托人的合法權益，受托人在辦理委托事務的過程中，根據委托人的請

33、求或認為必要之時，應當及時向委托人報告委托事務處理的進展情況、存在的問題和可能的結果，并征求委托人的合理建議和指示。如果委托合同約定了報告時間的，受約人應當按時進行報告。受托人在辦理委托事務完畢時，應當向委托人全面報告委托事務的辦理經過和結果。合同法第401條規定：“受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應當報告委托事務的結果。4、誠實介紹情況的義務 房地產經紀人在進行經紀業務的活動時，有必要將當事人應當知道的事實如實告知當事人，如對于房地產的置業者，就必須如實詳盡地將有關房屋的質量、年代、位置、真實價格、城市規劃的情況、權屬情況等問題加以介紹。嚴禁房地產經

34、紀人利用刊登虛假廣告、隱瞞或夸大事實、弄虛作假等手段來欺騙消費者，損害當事人的利益。5、忠于職守公平中介的義務 地產經紀人從事居間介紹活動時，居間人應忠實地履行自己的義務，本著誠實信用的原則，按照委托人的要求，進行居間活動。對于雙方當事人，必須保持其公平的地位，不得從各方面施加影響，誘導委托人或第三人在違背真實意思的情況下簽訂合同，不得為了自身利益或與第三人串通起來，損害另一方的利益。否則應負賠償責任。6、交付義務 受托人應當按照委托合同的約定，將辦理委托事務所產生的結果交付給委托人。7、保密義務 居間人因與委托人簽訂合同，接受委托事務，涉及委托人商業秘密的，或者委托人要求保密的，居間人應負保

35、守秘密的義務。8、接受管理監督與納稅的義務房地產經紀人應服從當地房地產經紀主管部門的管理，接受財政及稅務部門的監督，依法向國家繳納規定的稅費。附：與房地產經紀業務相關的合同法基礎知識 在房地產經紀業務中涉及的合同，通常有委托代理合同、技術咨詢合同、居間合同、租賃合同、認購書（臨時合約），房地產買賣合同、土地轉讓合同、項目轉讓合同、合作開發合同、房地產融資合同等。前三者中，經紀人是合同中的主體之一，直接影響經紀人的利益；認購書（臨時合約）目前在國內沒有明確的法律規定，而在房地產交易中則已普遍應用，在社會上，交易雙方一般也基本認同，但由于有時經紀人以其名義簽訂或者因業主買賣的手續暫未完善，或者購買

36、者反悔等原因，容易引起糾紛，往往會損害買方的利益，在運作過程中，可以考慮將認購書作為房地產買賣合同（主合同）的但保合同來應用；其余的合同都是由交易雙方直接簽訂，經紀人只是起中介及見證的作用。訂立合同時應遵循以下原則：（1） 合法性原則。訂立的合同必須符合國家的法律、行政法規和政策要求。（2） 平等性原則。訂立合同雙方都具有平等的法律地位，任何一方不能強求對方簽訂不平等合同。（3） 誠實性原則。合同當事人無欺詐行為，恪守信用，合法經營。（4） 效益性原則。合同當事人在訂立合同和旅行合同時，既要維護雙方利益，也要維護國家和社會公眾利益，既不損害他人，也要保護自己。（5） 完整性原則。合同條款要規范

37、、完整、清楚、防止出現糾紛。按照合同法規定，違反上述（1）至（4）原則的合同為無效合同或部分無效。思考題1、經紀人具有哪些特征？2、經紀人在中介服務活動中，居間服務與代理服務、咨詢服務有什么區別？3、房地產經紀人的含義是什么？房地產經紀行業有哪些特點？房地產經紀人有哪些作用？4、房地產經紀人應具有職業道德主要有哪些？5、房地產經紀人應具備的基礎知識主要包括哪些方面？6、房地產經紀人應具備的基本素質主要包括哪些方面？7、房地產經紀人必須掌握的業務技能有哪些？8、進行房地產經紀管理應遵循哪些原則？9、目前我國房地產經紀管理的形式和手段是什么？它將向什么方向發展？10、深圳經濟特區房地產行業管理條例

38、對房地產經紀人的管理有哪些規定和要求？11、房地產經紀活動中當事人各方的權利與義務各有哪些？12、簽訂合同時，應遵循的基本原則有哪些？房產經紀技巧第一節 房地產市場研析技巧一、 認知市場1、 認識市場參與人a、 政府與一級市場b、 開發商與二級市場c、 小業主與三級市場d、 銀行與按揭市場e、 拍賣行與拍賣市場f、 業主與租賃市場g、 物業管理人地產經紀與上述市場參與均有關聯，須善加利用資源，努力發掘市場機會。2、 掌握產權類別房地產交易是產權交易，產權可以是完整的，也可以是分立的，產權還會隨歷史的變遷和政策的調整而有相應的變化。這就要求地產經紀必須了解房地產的產權類別并在處理業務時作出準確無誤的判斷。a、 商品房b、 微利房c、 福利房d、 集資房e、 私房及僑房f、 農民房及宅基地3、 區分物業功能房地產是建筑物和土地的結合，房隨地走。土地出讓時能常已對房地產的功