1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010討論地產(chǎn)發(fā)展新方向 旅游地產(chǎn)Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010中國房地產(chǎn)協(xié)會旅游地產(chǎn)項目組負責人：蔡蕓旅游地產(chǎn)是以旅游度假休閑會議為目的，通過旅游業(yè)與房地產(chǎn)相結(jié)合的開發(fā)、經(jīng)營模式所形成的各種物業(yè)的總稱；旅游地產(chǎn)主要是滿足城市居民短期居住，作為置業(yè)者第二居所的可售物業(yè)，它以滿足客戶休閑、度假或部分商務(wù)活動等需求為主要功能；具體包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式以及時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、登山、

2、滑雪運動度假村等產(chǎn)品形態(tài)；廣泛而言就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。什么是旅游地產(chǎn)？Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景？Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010經(jīng)濟的高速發(fā)展為旅游地產(chǎn)的興起和高速發(fā)展帶來了核心驅(qū)動力成熟旅游經(jīng)濟時代深度度假體驗休閑度假體驗觀光旅游旅游業(yè)尚未起步數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局旅游消費需求特征：國際通行標準Code of this report|5 Copyright Cent

3、aline Group,2010國家政策扶持，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了必然條件n政府大力推進旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)2002年5月，國務(wù)院西部開發(fā)辦公室、國家發(fā)改委、國家旅游局和滇、川、藏三省區(qū)決定共同開發(fā)建設(shè)“滇川藏中國香格里拉生態(tài)旅游區(qū)”；2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見，至此，海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌；2010年，北海潿洲島通過國家旅游局評審，將建設(shè)為“國內(nèi)一流、國際知名的休閑度假海島”；2011年4月12日，政府向社會公布我國第一批開發(fā)利用無居民海島名錄。2011年4月15日，國家旅游局將鄱陽湖生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)已納入國家旅游發(fā)展戰(zhàn)略；資料來源：各地

4、方政府官方網(wǎng)站、官方新聞媒體n國家法定假日實際休假天數(shù)新年元旦（放假3天）；春節(jié)（放假7天）；勞動節(jié)（放假3天）；國慶節(jié)（放假7天）；清明節(jié)（放假3天）；端午節(jié)（放假3天）；中秋節(jié)（放假3天）；周末（放假2天）創(chuàng)造了時間和地點的必然條件Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010交通的改善、私家車保有量的迅速提升，促進了旅游地產(chǎn)的進一步發(fā)展n民航“十一五”期間，民航基礎(chǔ)設(shè)施5年投資2500億元，相當于前25年民航建設(shè)資金的總和。截止到2010年底，機場已覆蓋了全國91%的經(jīng)濟總量、76%的人口和70%的縣級行政單元；n鐵路截止到201

5、0年底，全國鐵路營業(yè)里程達到9.10萬公里，居世界第二，比2005年底增加了1.56萬公里，增長了20.7%；全國高速鐵路的營業(yè)里程已經(jīng)達到8358公里，居全球首位，另外還有1萬多公里的高速鐵路正在建設(shè)；n公路截止到2010年底，全國公路網(wǎng)總里程達到398.4萬公里，5年增加63.9萬公里。資料來源：中國網(wǎng)數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2010人口老齡化、環(huán)境的惡化以及生活的壓力等，使人們更向往回歸自然人口老齡化生活壓力環(huán)境的惡化截至2009年底，中國60歲以上的老年人口已經(jīng)達到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2

6、.5%，并呈現(xiàn)出加快增長的趨勢；工作的繁重；頻繁的社交；房貸、車貸、醫(yī)療、教育；堵塞的交通；環(huán)境的污染；向往回歸自然數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010旅游地產(chǎn)資源的稀缺所擁有的保值增值能力，已被人們普遍認同投資渠道少，期貨、股票不穩(wěn)定，存在銀行又面臨著通脹的危險；2011年3月CPI達到5.4%，通脹壓力進一步加大。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局強勢資源的賦予，提升了旅游地產(chǎn)的保值增值能力；人們已廣泛認同旅游地產(chǎn)是投資收益的穩(wěn)定保障Code of this report|9 Copyright Centaline

7、Group,2010根據(jù)國際權(quán)威機構(gòu)預測，未來二十年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)受到社會各界的關(guān)注。旅游地產(chǎn)的發(fā)展將一片光明Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010主題定位是項目成功的關(guān)鍵前提，同時根據(jù)不同城市、區(qū)域，需結(jié)合當?shù)氐氖袌鲎鼍_定位成功案例：深圳華僑城失敗案例：內(nèi)蒙古根河“天工部落”由北京的神州之旅開發(fā)，位于內(nèi)蒙古呼倫貝爾根河市的敖魯古雅鄉(xiāng)，是一個集休閑、度假、娛樂為一體的綜合性度假區(qū)，是其在黃山“徽州文化園”項目的快速復制定位不準確，對于地廣人稀、旅

8、游大環(huán)境遠沒有形成以及旅游季節(jié)性太強等因素客觀制約其發(fā)展，未充分發(fā)揮根河原有自然資源品位和低廉地價優(yōu)勢快速復制，缺乏詳實調(diào)查研究，后期承擔大部分旅游推介工作由華僑城集團公司開發(fā)、建設(shè)和管理。以科學合理，功能配套齊全，已成為一個現(xiàn)代濱海城區(qū)，被譽為深圳灣畔的一顆璀璨明珠定位準確，休閑娛樂主題，從深圳的歷史地理和人文環(huán)境出發(fā)，由靜態(tài)陳列到完全動態(tài)體驗，文化內(nèi)涵從表面的景觀移植到文化轉(zhuǎn)變，不斷適應城市發(fā)展，滿足客戶多元化需求成立之初，華僑城引進第一個項目是聘請知名顧問，做區(qū)域定制性項目定位Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010失敗案

9、例：內(nèi)蒙根河“天工部落”，主題定位絕非簡單復制占地2000畝，預計投資2億元，其中一期投資4000萬元徽州文化園產(chǎn)品定位為度假式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)品在市場上旺銷天工部落產(chǎn)品復制徽州文化園，出來后并沒有像預期的火爆，項目經(jīng)營異常艱難，第一期建成之后，遲遲不見第二期出來旅游季節(jié)性太強旅游大環(huán)境遠沒有形成定位不準確進入之前缺乏必要的調(diào)研根河“天工 部落”失敗原因交通太偏遠定位于中低端很難實現(xiàn)銷售，因為度假成本高夏季只有3個月，漫長冬季造成資源限制旅游總量不高，且主要集中于呼倫貝爾市，延伸到根河的不多，現(xiàn)實客源少地廣人稀，產(chǎn)業(yè)配套缺乏，基礎(chǔ)設(shè)施為零，因此土地成本低不意味著可以降低總成本&Code o

10、f this report|12 Copyright Centaline Group,2010商務(wù)活動主題定位成功案例：海南博鰲水城、白云山麓鳴泉居廣州白云山麓鳴泉居國際會議中心時機區(qū)位及環(huán)境高標準設(shè)施海南博鰲水城超常規(guī)的創(chuàng)新思維博鰲亞洲論壇事件效應奠定向國際會議與休閑度假方向發(fā)展的基礎(chǔ)高標準建立高品質(zhì)區(qū)域形象Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010通過擬合度分析，找到適合自身發(fā)展的主題定位經(jīng)驗分享1分，高度不符合2分，較不符合3分，基本符合4分，較符合5分，高度符合Code of this report|14 Copyrigh

11、t Centaline Group,2010非一級旅游資源城市或項目，必須借助城市化，融入經(jīng)營城市的開發(fā)理念，打造“泛地產(chǎn)”性質(zhì)復合地產(chǎn)典型案例：京津新城京津新城開發(fā)思路1234“環(huán)渤海”的興起與“金十字”的機遇打造一個兩萬多畝的大盤，必須融入經(jīng)營城市的旅游地產(chǎn)開發(fā)理念京津新城正是秉承經(jīng)營城市的理念，全面實施市場化企業(yè)品牌化資本化及國際化運作，實現(xiàn)“項目品牌企業(yè)品牌城市/區(qū)域品牌”的升華體現(xiàn)人與地產(chǎn)相關(guān)的漸進發(fā)展線索：旅游觀光度假休閑家居發(fā)展次序“泛地產(chǎn)”理念“經(jīng)營城市”理念京津新城位于天津市寶坻區(qū)，處在京津唐三角區(qū)的中心點，西北距北京98公里，約1小時車程，南距離天津45公里，30分鐘車程，

12、東距唐山105公里，1小時車程；津薊高速、京沈高速的十字形已完成，核心區(qū)域雛形已成，在這樣背景下，京津新城應勢而動復合型功能體系三大主導功能：保健康體、運動休閑、度假居住；四大輔助功能：會議會展、旅游觀光、商業(yè)娛樂、教育文化Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010旅游地產(chǎn)的盈利模式與企業(yè)性質(zhì)、背景息息相關(guān)，重點在于有無可持續(xù)的資金來源Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010集團的產(chǎn)業(yè)支持與自身完備的產(chǎn)業(yè)鏈是華僑城旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，強大國資背景和融資平臺是其追求長

13、遠效應的重點華僑城集團擁有極具關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)矩陣和乘數(shù)效應優(yōu)勢華僑城地產(chǎn)擁有全資及參股企業(yè)17家，構(gòu)建了非常完備的產(chǎn)業(yè)鏈為華僑城旅游地產(chǎn)核心競爭力的提升和運營模式的成熟提供了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)華僑城：華僑城系列Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)良性互動先由旅游起步，通過旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進旅游，實現(xiàn)長期獲益旅游環(huán)境地產(chǎn)華僑城全面發(fā)展促進帶動帶旺Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010中糧集團控制下的亞龍灣是唯一采用企業(yè)化開發(fā)管理模式并

14、取得成功的國家級濱海度假區(qū)，注重最大化創(chuàng)造股東價值中糧集團控股 亞龍灣度假區(qū)由中糧集團控股的亞龍灣公司整體開發(fā)；基礎(chǔ)設(shè)施投入累計達到12億元，實現(xiàn)“七通一平”；投入 億元，興建了凱萊酒店、仙人掌酒店、中心廣場、貝殼館、蝴蝶谷等高檔次度假接待設(shè)施和觀光娛樂項目中糧集團控制下的亞龍灣開發(fā)歷程：制定統(tǒng)一開發(fā)規(guī)劃，10年中全力打造基礎(chǔ)設(shè)施和頂級酒店群+娛樂配套，近期才開始第一個大規(guī)模住宅項目開發(fā)的嘗試博鰲的酒店不是多了,而是少了,五星級酒店只有兩個,再下去的酒店檔次都很差了,客戶沒有選擇,特別是在旺季和接待大型會議時客房不足。博鰲更多要看未來，象我們兩個酒店每年要財務(wù)費用就要有一個億的虧損。中遠銷售總

15、監(jiān)看博鰲中糧集團：三亞亞龍灣Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010杭州休博園項目在宋城集團重金打造下，采取房地產(chǎn)、旅游多元化盈利模式，最終實現(xiàn)集團利益最大化項目發(fā)展1杭州休博園32一個集“會展、休閑、娛樂、旅游、度假、居住”為一體的現(xiàn)代休閑旅游度假區(qū)項目契機：杭州于03年取得06年世界休閑博覽會的舉辦權(quán)，是中國首個游憩型休閑商務(wù)區(qū)（RBD）項目背景：杭州宋城旅游發(fā)展股份有限公司是中國最大的民營旅游企業(yè)，其前身為創(chuàng)辦于1994年的杭州世界城宋城置業(yè)有限公司。旗下?lián)碛泻贾菟纬锹糜伟l(fā)展股份有限公司、杭州第一世界大酒店有限公司、等20

16、余家企業(yè)，總資產(chǎn)逾200億，證券代碼:300144 本項目總投資35億元人民幣包括：休閑王國、游樂世界、購物天堂、創(chuàng)意天地、會展中心、人居樂園宋城集團：杭州休博園Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010突破傳統(tǒng)單一會展和旅游地產(chǎn)開發(fā)理念，通過旅游深度開發(fā)，形成不同功能組合、互為支撐和補充，實現(xiàn)項目可持續(xù)發(fā)展 開發(fā)理念更新 盈利模式多樣化突破傳統(tǒng)單一的會展+旅游的地產(chǎn)開發(fā)理念，通過旅游資源的深度開發(fā)，將原有的旅游功能全面擴展為游憩休閑功能，使客戶從最初的“常來”至“常留”到“常住”，使項目實現(xiàn)可持續(xù)06年休博會落幕后，宋城集團通過

17、其休博會會址休博園的開發(fā)，將會展、旅游、休閑、度假、娛樂、商住、教育、居住等不同功能進行重新組合，共同組成一個配套完善、個性鮮明的會展型旅游型休閑社區(qū) 休博園在隨著嘉年華項目的撤走、會展項目的減少和媒體曝光率的降低，怎樣確保活力永續(xù)，可持續(xù)發(fā)展，效益最大化？Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010海南清水灣在雅居樂與強大金融服務(wù)企業(yè)強區(qū)聯(lián)手下，總投資逾200億元，整體開發(fā)1000萬，將實現(xiàn)集團長遠效益項目介紹總占地面積：約1.5萬畝，約1000萬總建筑面積：約1.35萬畝，約900萬開發(fā)商：海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：摩

18、根斯坦利項目開發(fā)投資清水灣是海南目前最大的熱帶濱海旅游度假區(qū)，項目總投資逾200億元，開發(fā)周期為10年；6家超五星級酒店。3個18洞國際高爾夫球場，貴族游艇會，海洋展覽館。雅居樂：海南清水灣背景介紹雅居樂地產(chǎn)控股有限公司在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市（股份代號：3383）是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，現(xiàn)為摩根士丹利資本國際中國指數(shù)成股份，恒生綜合指數(shù)成份股和恒生流通綜合指數(shù)成份股Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010風險Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010

19、風險一：準備風險 一年之計在于春，一日之計在于晨理念準備資金準備人才準備思路決定出路，旅游地產(chǎn)非傳統(tǒng)城市住宅開發(fā)理念。Case：海南很多城市的房產(chǎn)、仙女山多數(shù)項目術(shù)業(yè)有專攻，策劃、公關(guān)、規(guī)劃、建筑、營銷、管理等各種人才準備。充分借助優(yōu)秀的外腦。往往涉及前期大量投資，投資回收期一般在項目的中后期。是否考慮到融資政策環(huán)境風險？準準備風險而現(xiàn)實是，很多項目未能充分研究目標市場容量，也未能做好系列準備工作，為了追求短期利潤而盲目上馬Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010風險二：選址風險正確的選址是項目成功的關(guān)鍵因素之一。區(qū)位項目與目標

20、市場之間距離是選址時考慮的重要因素交通通達性車程時間國際通行標準：100300公里之間為家庭短假的最佳距離資源條件自然資源條件怎樣？人文資源如何？資源之于市場的強勢度如何？如自然資源和人文資源不夠是否便于打造強勢的人造資源？人造資源目前市場同質(zhì)化非常嚴重：多以星級度假酒店、會所、高爾夫或游樂設(shè)施等形式選址址風險注：位于城市群幾何中心的項目還不如依托于有個大城市Case：合生創(chuàng)展的京津新城Case：深圳東部華僑城、成都國色天香Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010風險三：公關(guān)風險能否與政府處理好關(guān)系對項目的成敗起決定性作用爭取較

21、低的地價（靈活的付款方式、稅費減免）順利推進項目開發(fā)中的各項工作（建設(shè)指標、征地拆遷、生態(tài)環(huán)保、報規(guī)報建、預售備案等）各項法律和政策風險的規(guī)避開發(fā)企業(yè)要與政府建立起相同的價值取向建議：最好是讓該項目成為當?shù)氐闹攸c項目，主要領(lǐng)導兼任建設(shè)領(lǐng)導小組負責人。Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010風險四：定位風險戰(zhàn)略決定方向準確性差異性 項目定位是否充分分析目標市場供需、開發(fā)企業(yè)背景與項目條件與目標？旅游地產(chǎn)中旅游定位是什么？（休閑、游樂還是體驗）地產(chǎn)定位又是什么？（第二居所、純度假、投資）旅游與地產(chǎn)之間的關(guān)系梳理是否清晰？項目定位之于

22、市場是否具有差異性？項目核心驅(qū)動元素是否與其他項目同質(zhì)化？項目定位是否具有創(chuàng)新性？CASE：京津新城前期定位為以商務(wù)驅(qū)動型的度假小鎮(zhèn)，目前調(diào)整增加生活配套為新城鎮(zhèn)開發(fā)。Code of this report|27 Copyright Centaline Group,2010風險五：運作風險細節(jié)關(guān)系成敗運運作作風險規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃理念是否具有新意，是否具有前瞻性？各項規(guī)劃指標是否靈活？Golf報規(guī)處理道路體系工程執(zhí)行建筑施工與管理選材與施工細節(jié)其他各個環(huán)節(jié)執(zhí)行宣傳推廣宣傳推廣 各階段全方位宣傳推廣充分借助其他平臺管理服務(wù)管理服務(wù)各項管理服務(wù)Code of this report|28 Copyrig

23、ht Centaline Group,2010風險六：生態(tài)風險 “旅游地產(chǎn)”掏空江河名勝？背負千秋萬代罵名的風險不要為了一時的利潤而去毀掉子孫后代生存的根本不要為了一時的利潤而去毀掉子孫后代生存的根本環(huán)境。環(huán)境。不能回避的現(xiàn)實是，如今全國但凡有名的風景名勝區(qū)都正被或已被地產(chǎn)商視為風水寶地，類似新聞屢見報端：案例1昆明滇池：在滇池邊長大的民間環(huán)保人士張正祥一句“被人開車撞斷了右腿，還被多次追殺”來形容滇池周邊房地產(chǎn)開發(fā)商對滇池生態(tài)環(huán)境的破壞，這句話也因之得以感動中國。盡管有滇池，但昆明仍是全國14個嚴重缺水的城市之一。案例2武漢東湖：亦可能遭遇有史以來最大厄運。長江水利委員會水資源保護局原局長翁立達在考察東湖后直言感受“我很震驚！”案例3湖北：公開資料顯示，素有“千湖之省”美譽的湖北省，現(xiàn)存湖泊面積只及上世紀50年代的34。而這些消失的湖泊中，不乏生態(tài)價值顯著者，不少是房地產(chǎn)開發(fā)的“功勞”。案例4千島湖：號稱“天下第一秀水”的浙江千島湖鎮(zhèn)，現(xiàn)有兩千多幢別墅、三千多套觀光公寓。Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2010Thanks for your attentionWish you a good day!