1、2022/7/211銷售員基礎知識培訓銷售員基礎知識培訓名詞術語篇名詞術語篇2022/7/212吳曉波的培訓故事吳曉波的培訓故事 被人譽為 中國最為出色的財經作家中國最為出色的財經作家2022/7/213 有一次吳曉波應邀為浙江某涉外企業做高、中、基礎三級管理人員進行財務知識培訓，培訓結束后這家企業負責人事培訓的行政部發現了一個驚人的現象：同樣培訓內容，不同層別人員卻出現截然不同的結果原以為基礎管理人員應是本次培訓最大的受益者，但最終通過第三方評估一下，卻恰是這批人員的效果最弱，這家企業百思不得其解，而基礎管理人員學歷恰恰是最高的2022/7/214why2022/7/215成功的受訓者心態：

2、空杯的心態空杯的心態成功的受訓者12字真言：虛心聽取虛心聽取 照單全收照單全收 延遲評判延遲評判2022/7/216在座的各位：在座的各位：你們是否要做一個成功的受訓者呢？你們是否要做一個成功的受訓者呢？2022/7/217目錄目錄目錄目錄一一一一、基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞二二二二、建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語三三三三、價價價價格格格格術術術術語語語語2022/7/218一一、基基礎礎名名詞詞篇篇2022/7/219什什什什么么么么叫叫叫叫房房房房地地地地產產產產？狹狹義義的的理理解解即即 土土地地（地地產產），建建筑筑物物（房房產產）上上不不可可分分離離的的部部分分及及附附帶帶的

3、的各各種種權權益益。基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2110圖示：土地土地（權益）（權益）房產房產（權益）（權益）房地產權益房地產權益核心點核心點：權益權益2022/7/2111房地產權益有哪些？房地產權益有哪些？所有權、使用權、收益權、贈與權、繼承權、抵押權、典當權、租賃權、排他權、部分處置權基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞權屬范疇：物權權屬范疇：物權2022/7/2112為何把房地產稱為不動產？為何把房地產稱為不動產？為何把房地產稱為不動產？為何把房地產稱為不動產？位置的固定性房地產房地產不動產不動產不可移動性最為核心的特點最為核心的特點基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞202

4、2/7/2113房地產的特征房地產的特征房地產的特征房地產的特征1)1)位置的固定性和不可移動性位置的固定性和不可移動性提示：文物級建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產范疇；提示：文物級建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產范疇；提示：文物級建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產范疇；提示：文物級建筑整體平移、搬遷，在其離地的一剎那起，不屬于房地產范疇；2)2)使用的長期性使用的長期性提示：土地的難以滅失及建筑物的長期存在性所決定；提示：土地的難以滅失及建筑物的長期存在性所決定；提示：土地的難以滅失及建筑物的長期存在性所決定；提示：土地的難以滅失及建

5、筑物的長期存在性所決定；3)3)投資大量性投資大量性提示：生產資料的昂貴及長周期所決定提示：生產資料的昂貴及長周期所決定提示：生產資料的昂貴及長周期所決定提示：生產資料的昂貴及長周期所決定4)4)保值增值性保值增值性提示：土地不可再生，需求的滾動與再生所決定，核心在于地產權益的升值。提示：土地不可再生，需求的滾動與再生所決定，核心在于地產權益的升值。提示：土地不可再生，需求的滾動與再生所決定，核心在于地產權益的升值。提示：土地不可再生，需求的滾動與再生所決定，核心在于地產權益的升值。基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2114中國房地產保值增值特點與經濟的聯系中國房地產保值增值特點與

6、經濟的聯系1、通貨膨脹遠多于通貨緊縮、通貨膨脹遠多于通貨緊縮2、CPI基本面就是上升基本面就是上升3、房地產具有本幣交易的特點、房地產具有本幣交易的特點4、中國、中國GDP8%的警戒線與內需的警戒線與內需5、目前中國城市化進程、目前中國城市化進程40%6、房地產與固定資產投資率、第三產業比、房地產與固定資產投資率、第三產業比 重、關聯行業重、關聯行業 的關系的關系7、與地方財政的關系、與地方財政的關系2022/7/2115土地的權屬分類土地的權屬分類土地的權屬分類土地的權屬分類1)1)國有土地國有土地 屬于全民所有的土地，也可理解為國家所有的土地提示：國有土地的所有人為代表全民行使權利的國家（

7、國務院）提示：國有土地的所有人為代表全民行使權利的國家（國務院）提示：國有土地的所有人為代表全民行使權利的國家（國務院）提示：國有土地的所有人為代表全民行使權利的國家（國務院）2 2）集體土地）集體土地 屬于勞動群眾集體所有的土地，也可理解為農民集體所有的土地提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農民行使權利的集體經濟組織提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農民行使權利的集體經濟組織提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農民行使權利的集體經濟組織提示：集體土地的所有人為代表土地所轄農民行使權利的集體經濟組織備注：集體土地的總量遠大于國有土地的總量是新中國成立后第一次土地改革的結果備注：集體土地的總

8、量遠大于國有土地的總量是新中國成立后第一次土地改革的結果基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2116十七屆三中全會關于土地流轉的規定十七屆三中全會關于土地流轉的規定集體土地允許的流轉，并非允許目前最關切的小產集體土地允許的流轉，并非允許目前最關切的小產權房上市。權房上市。實質上杜絕了前期關于小產權房上市的爭論實質上杜絕了前期關于小產權房上市的爭論被譽為建國后第二次土地革命被譽為建國后第二次土地革命2022/7/2117什么叫城中村？什么叫城中村？什么叫城中村？什么叫城中村？城市版圖中所包圍的屬于農民集體經濟組織管轄的區域提示：是中國城市化進程發展初期缺乏合理規劃的產物，屬于提示：是中

9、國城市化進程發展初期缺乏合理規劃的產物，屬于提示：是中國城市化進程發展初期缺乏合理規劃的產物，屬于提示：是中國城市化進程發展初期缺乏合理規劃的產物，屬于“新興名詞新興名詞新興名詞新興名詞”基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2118國有土地拆遷安置與城中村改造的區別國有土地拆遷安置與城中村改造的區別最核心區別最核心區別最核心區別最核心區別城中村改造是一個土地權屬變更的過程城中村改造是一個土地權屬變更的過程城中村改造是一個土地權屬變更的過程城中村改造是一個土地權屬變更的過程基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）集體土地變為國有土地的一個過程，而且是一個

10、最先的過程）集體土地變為國有土地的一個過程，而且是一個最先的過程）集體土地變為國有土地的一個過程，而且是一個最先的過程）集體土地變為國有土地的一個過程，而且是一個最先的過程2 2 2 2）不改變土地權屬改造實質上不屬于真正城中村改造的范疇）不改變土地權屬改造實質上不屬于真正城中村改造的范疇）不改變土地權屬改造實質上不屬于真正城中村改造的范疇）不改變土地權屬改造實質上不屬于真正城中村改造的范疇2022/7/2119什么叫商品房？什么叫商品房？什么叫商品房？什么叫商品房？指在國有土地商品流通市場上取得并獲得房地產主管部門同意開發并進入流通領域物業的統稱基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/

11、2120小產權房小產權房小產權房小產權房“商品流通市場商品流通市場”經濟適用房經濟適用房經濟適用房經濟適用房“房地產主管部門同意開發房地產主管部門同意開發”“物業的統稱物業的統稱物業的統稱物業的統稱”“國有土地國有土地”非非非違章開發建筑違章開發建筑違章開發建筑違章開發建筑非特定指住宅非特定指住宅非特定指住宅非特定指住宅提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）商品房三個字本質上是一種完全權益的代名詞；）商品房三個字本質上是一種完全權益的代名詞；）商品房三個字本質上是一種完全權益的代名詞；）商品房三個字本質上是一種完全權益的代名詞；2 2 2 2）關鍵詞：）關鍵詞：）關鍵詞：）關鍵詞：2022/

12、7/2121什么叫限價房什么叫限價房什么叫限價房什么叫限價房簡單的理解為“雙限”，限地價、限房價，從而限定特定物業的價格，又稱“雙限房”。提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）采用競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位；）采用競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位；）采用競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位；）采用競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位；2 2 2 2）限地價：政府不采用價高者得的方式提供土地；）限地價：政府不采用價高者得的方式提供土地；）限地價：政府不采用價高者得的方式提供土地；）限地價：政府不采用價高者得的方式提供土地；3 3 3

13、 3）限房價：政府給予稅費、配套費等經改費用減免優惠。）限房價：政府給予稅費、配套費等經改費用減免優惠。）限房價：政府給予稅費、配套費等經改費用減免優惠。）限房價：政府給予稅費、配套費等經改費用減免優惠。基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2122南京是中國目前的一個特例南京是中國目前的一個特例南京的商品房實行核價制度。房產商在申請預售證南京的商品房實行核價制度。房產商在申請預售證時需向房地產主管部門申報售價，房地產主管部門時需向房地產主管部門申報售價，房地產主管部門對其申報價格實行核價，一但核價完成房產商不得對其申報價格實行核價，一但核價完成房產商不得擅自提價銷售。擅自提價銷售。2

14、022/7/2123國有土地的權利？國有土地的權利？國有土地的權利？國有土地的權利？土地所有權：國家所有（國務院）土地使用權：房地產主管部門批準的集體，單位及自然人所有提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）所有人決定使用權，故土地使用權期限由國務院制定）所有人決定使用權，故土地使用權期限由國務院制定）所有人決定使用權，故土地使用權期限由國務院制定）所有人決定使用權，故土地使用權期限由國務院制定2 2 2 2）獲得土地使用權，實質上是一個承租的過程。）獲得土地使用權，實質上是一個承租的過程。）獲得土地使用權，實質上是一個承租的過程。）獲得土地使用權，實質上是一個承租的過程。基基基基礎礎礎礎名名

15、名名詞詞詞詞2022/7/2124土地使用權的期限土地使用權的期限土地使用權的期限土地使用權的期限正因為獲得土地使用權是一個承租的過程，實行根據使用土地的性質進行期限劃分：居住用地：70707070年工業用地：50505050年文教衛生用地：50505050年經營性用地：40404040年提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）上述年限為最高使用年限）上述年限為最高使用年限）上述年限為最高使用年限）上述年限為最高使用年限 2 2 2 2）由國務院制定）由國務院制定）由國務院制定）由國務院制定基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2125獲得土地使用權的方式獲得土地使用權的方式獲得土地使

16、用權的方式獲得土地使用權的方式1 1）出讓方式獲得）出讓方式獲得有償有期限有償有期限經營性流通性物業經營性流通性物業（如商品房、廠房、娛樂城等）（如商品房、廠房、娛樂城等）特征適用范圍2 2）劃撥方式獲得）劃撥方式獲得無償無期限無償無期限/無償有期限無償有期限非盈利性、公益性物業非盈利性、公益性物業（如軍事用地、學校、政府機關等）（如軍事用地、學校、政府機關等）特征適用范圍基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2126土地使用權出讓的權利土地使用權出讓的權利土地使用權出讓的權利土地使用權出讓的權利出讓出讓單方議價單方議價特征特征特征招標招標拍賣拍賣協議協議備注：備注：1 1）多方議價：

17、多方議價同時提出開發方案，綜合優勢高者得）多方議價：多方議價同時提出開發方案，綜合優勢高者得;2)2)多方競價多方競價:多方競價多方競價,價高者得之價高者得之.多方議價多方議價特定項目運用特定項目運用特定項目運用特定項目運用多運用于限價、廉租房多運用于限價、廉租房多運用于限價、廉租房多運用于限價、廉租房多方競價多方競價廣泛應用（高地價的重要原因）廣泛應用（高地價的重要原因）廣泛應用（高地價的重要原因）廣泛應用（高地價的重要原因）基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2127現房與期房現房與期房現房與期房現房與期房現房：現房：已辦妥房地產權證（大產證）的商品房；期房：期房：指已辦妥預售許

18、可證，但未取得房地產權證（大產證）的商品房。基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2128抗風險能力抗風險能力房地產權證房地產權證（大產證）（大產證）已辦結未辦結強強弱弱主要體現在：債權債務、產品承諾、時效性三方面主要體現在：債權債務、產品承諾、時效性三方面主要體現在：債權債務、產品承諾、時效性三方面主要體現在：債權債務、產品承諾、時效性三方面核心區分點核心區分點核心區別核心區別現房現房期房期房2022/7/2129期房的由來期房的由來起源于香港、起源于一種營銷模式、起源于霍英東起源于香港、起源于一種營銷模式、起源于霍英東1953年，霍英東提出年，霍英東提出“預售樓花預售樓花”并提倡分

19、并提倡分期期付款。隨后其它房地產商開始效仿并獲得成付款。隨后其它房地產商開始效仿并獲得成效，波及整個東南亞地區效，波及整個東南亞地區。2022/7/2130樓花與期房樓花與期房基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞樓花：最早源自香港，是指未完工的物業（即在建物樓花：最早源自香港，是指未完工的物業（即在建物 業）。業）。樓花與期房區別：樓花與期房區別：樓花就是代表擁有買這個房子的權利，相當于買房的樓花就是代表擁有買這個房子的權利，相當于買房的優先權優先權。而期房，則是已經買了這個房子，只是還沒。而期房，則是已經買了這個房子，只是還沒有建成有建成 2022/7/2131什么是準現房？什么是準現房？什么是

20、準現房？什么是準現房？準現房是一個營銷定義（無政策、法律的支持，定義模糊）準現房定義（底線）：指房屋主體已經封頂完成，小區道路，樓體外輪廓已經完成，并部分展示材質、顏色效果并開始進內粉刷的物業項目。提示：屬于期房范疇提示：屬于期房范疇基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2132什么是經濟適用房？什么是經濟適用房？指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。性質特點經濟適用房經濟適用房社會保障性質社會保障性質經濟性、適用性經濟性、適用性基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2133特特點點詮詮釋釋經濟性：相對于市場價格適中經濟性：相對于市場價格適中適用性：強調住房的實效果，并非降

21、低建筑標準適用性：強調住房的實效果，并非降低建筑標準提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）經濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費；）經濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費；）經濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費；）經濟適用房不存在土地費用，但含拆遷安置費；2 2 2 2）經濟適用房項目限定開發建設企業的利潤，標準為）經濟適用房項目限定開發建設企業的利潤，標準為）經濟適用房項目限定開發建設企業的利潤，標準為）經濟適用房項目限定開發建設企業的利潤，標準為5%5%5%5%以內；以內；以內；以內；3 3 3 3）非新興產物，）非新興產物，）非新興產物，）非新興產物，1994199419941

22、994年就存在，文件為年就存在，文件為年就存在，文件為年就存在，文件為城鎮經濟適用住房建設管理辦法城鎮經濟適用住房建設管理辦法城鎮經濟適用住房建設管理辦法城鎮經濟適用住房建設管理辦法4 4 4 4）經濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產成本上升的過程。）經濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產成本上升的過程。）經濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產成本上升的過程。）經濟適用房價格變動的同時，也可看成為房地產成本上升的過程。2022/7/2134什么是廉租房？什么是廉租房？什么是廉租房？什么是廉租房？是國家房改政策中提出的一個概念，國家將其特有的住房出租給城鎮居民的低收入者。基基基基礎

23、礎礎礎名名名名詞詞詞詞提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）顧名思義，只租不售；）顧名思義，只租不售；）顧名思義，只租不售；）顧名思義，只租不售；2 2 2 2）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取）城中村改造，需提取5%5%5%5%的廉租房比例。的廉租房比例。的廉租房比例。的廉租房比例。2022/7/2135什么是房地產權證什么是房地產權證什么是房地產權證什么是房地產權證是房產、地產持有者的權屬證明，包括房屋所有權證和土地使用權證。基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞提示：建設部早在提示：建設部早在提示：建設部早在提示：建設部早在1999199919991999年就開始進

24、行了年就開始進行了年就開始進行了年就開始進行了“兩證兩證兩證兩證”統一工作，統一工作，統一工作，統一工作，目前部分城市已經完成。目前部分城市已經完成。目前部分城市已經完成。目前部分城市已經完成。2022/7/2136 什么是什么是什么是什么是“五證五證五證五證”國有土地使用證國有土地使用證建設單位合法持有的土地證明建設單位合法持有的土地證明建設單位合法持有的土地證明建設單位合法持有的土地證明建設工程用地規劃許可證建設工程用地規劃許可證建設單位規劃總平等符合城市總體規劃的證明建設單位規劃總平等符合城市總體規劃的證明建設單位規劃總平等符合城市總體規劃的證明建設單位規劃總平等符合城市總體規劃的證明建

25、設用地規劃許可證建設用地規劃許可證建設單位建筑施工圖等符合建筑規劃的證明建設單位建筑施工圖等符合建筑規劃的證明建設單位建筑施工圖等符合建筑規劃的證明建設單位建筑施工圖等符合建筑規劃的證明建設工程施工許可證建設工程施工許可證建筑工程符合銷售條件的證明建筑工程符合銷售條件的證明建筑工程符合銷售條件的證明建筑工程符合銷售條件的證明商品房預售許可證商品房預售許可證建設單位符合建筑施工條件的證明建設單位符合建筑施工條件的證明建設單位符合建筑施工條件的證明建設單位符合建筑施工條件的證明提示：是一個自上而下的漸進過程提示：是一個自上而下的漸進過程提示：是一個自上而下的漸進過程提示：是一個自上而下的漸進過程基

26、基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2137什么是什么是什么是什么是“兩書兩書兩書兩書”商品房質量保證書商品房質量保證書應注明層高、墻體內管線走向、承重結構、應注明層高、墻體內管線走向、承重結構、所在學區、所在街道、電容量、樓板承重數額等信息所在學區、所在街道、電容量、樓板承重數額等信息商品房使用說明書商品房使用說明書應注明房屋各項設施的保修年限及保修續存期等信息應注明房屋各項設施的保修年限及保修續存期等信息基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2138房地產成本構成房地產成本構成1、土地成本：、土地成本：包括土地出讓金，土地征用費、拆遷安置補償費。比例比例2050%2、建安成

27、本：、建安成本：指房屋建設過程中所發生的建筑工程費、設備購置費、安裝工程 費用。比例比例2540%3、融資成本：、融資成本：銀行貸款利息、信托費用、民間借貸費用。比例比例？4、管理成本：、管理成本：經營活動所發生的各種費用（一般含軟性成本）。比例比例58%5、配套成本：、配套成本：含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。比例比例1015%6、稅收成本：、稅收成本：含稅收和行政費用。比例比例1320%7、前期成本：、前期成本：主要指項目開發的前期可行性研究、地質勘查、及“七通一平”等。比例比例35%8、營銷成本：、營銷成本：銷售推廣費用。比例比例35%9、不可預見費用：、不可預見費用：無法預見的費

28、用。比例比例35%基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞2022/7/2139二二、建建筑筑術術語語2022/7/2140常用建筑結構的分類常用建筑結構的分類常用建筑結構的分類常用建筑結構的分類磚混結構：磚混結構：豎向承重結構的墻用磚砌筑，梁柱樓板等用鋼筋混凝土豎向承重結構的墻用磚砌筑，梁柱樓板等用鋼筋混凝土框架結構：框架結構：承重通過梁柱傳導，梁柱采用鋼筋混凝土；承重通過梁柱傳導，梁柱采用鋼筋混凝土；框架剪力墻結構：框架剪力墻結構：框架結構基礎上，在柱間墻中加入剪力墻，簡稱框架剪力墻。框架結構基礎上，在柱間墻中加入剪力墻，簡稱框架剪力墻。剪力墻結構：剪力墻結構：用鋼筋混凝土墻板代替梁柱，能承受各類

29、荷載用鋼筋混凝土墻板代替梁柱，能承受各類荷載鋼結構：鋼結構：以鋼材作為主承重的結構。以鋼材作為主承重的結構。提示：區分點見后訴提示：區分點見后訴提示：區分點見后訴提示：區分點見后訴建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2141建筑結構的區別磚混結構磚混結構磚混結構磚混結構框架結構框架結構框架結構框架結構框剪結構框剪結構框剪結構框剪結構結構結構結構結構區分區分區分區分墻體承用磚墻體承用磚梁柱承重梁柱承重梁柱承重基礎上增梁柱承重基礎上增加柱間承重墻加柱間承重墻垂直水平荷載要求低垂直水平荷載要求低垂直荷載要求高水垂直荷載要求高水平荷載要求低平荷載要求低梁柱承重基礎上增加柱間承重墻受力受力受力

30、受力區分區分區分區分對應成對應成對應成對應成本分析本分析本分析本分析低中中高運用類型運用類型運用類型運用類型低層、多層36米以下的小高層，同時樓棟下連獨立大型商業60米以下的小高層同時樓棟下連商業可不做大轉換層2022/7/2142剪力墻結構剪力墻結構剪力墻結構剪力墻結構鋼結構鋼結構鋼結構鋼結構結構結構結構結構區分區分區分區分用鋼筋混凝土墻板來代替梁柱 梁柱承重梁柱承重垂直荷載要求高，水平荷載要求低垂直荷載要求高，水平荷載要求低垂直荷載要求極高垂直荷載要求極高受力受力受力受力區分區分區分區分對應成對應成對應成對應成本分析本分析本分析本分析高極高運用類型運用類型運用類型運用類型小高層、高層，多運

31、用于高層超高層提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）此知識點對于樓梯下連商業項目較為重要；）此知識點對于樓梯下連商業項目較為重要；）此知識點對于樓梯下連商業項目較為重要；）此知識點對于樓梯下連商業項目較為重要；2 2 2 2）此知識點對于封頂前后期房銷售較為重要。）此知識點對于封頂前后期房銷售較為重要。）此知識點對于封頂前后期房銷售較為重要。）此知識點對于封頂前后期房銷售較為重要。2022/7/2143什么叫紅線？什么叫紅線？常規分為三種用地紅線用地紅線、建筑紅線建筑紅線、道路紅線道路紅線用地紅線：用地紅線：指地塊的邊界線建筑紅線：建筑紅線：建筑物或地上構筑物（如外墻、臺階等）靠臨面的邊界線

32、 道路紅線：道路紅線：道路路路幅的邊界線 建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語提示：提示：1）建筑紅線可與道路紅線重疊，但不能超出道路紅線建筑紅線可與道路紅線重疊，但不能超出道路紅線 2）建筑紅線與道路紅線都不能超出用地紅線建筑紅線與道路紅線都不能超出用地紅線2022/7/2144什么是用地面積？什么是用地面積？指用地紅線用地紅線內的土地面積建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語什么是總建筑面積？什么是總建筑面積？指用地紅線用地紅線內的土地范圍內建筑物地上地上及地下地下各層建筑面積之總和 2022/7/2145什么是容積率？什么是容積率？什么是容積率？什么是容積率？指建筑用地紅線范圍內的總建筑面積與建設

33、用地紅線范圍內的用地面積的比，是考量一個項目舒適度效益的重要指標之一。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2146提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）數值越小越好；）數值越小越好；）數值越小越好；）數值越小越好；2 2 2 2）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設）低容積率通常代表著較高的綠化率，樓間距、采光、日照及更大戶型設計空間計空間計空間計空間。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語土地面積土地面積土地面積土地面積1 1 1 1

34、萬平米萬平米萬平米萬平米一層一層500500二層二層505505三層三層400400示例如右圖：示例如右圖：容積率（500+505+400500+505+400500+505+400500+505+400）/10000=0.1405/10000=0.1405/10000=0.1405/10000=0.1405假定土地面積相同的情況下：別墅多層小高層別墅多層小高層高層超高層高層超高層2022/7/2147什什什什么么么么是是是是建建建建筑筑筑筑密密密密度度度度？是指用地范圍內各類建筑的基底面積之和與用地面積的比例。是一個側面反映一個項目舒適度效益的指標之一，但不可將其單獨作為評判標準。建建建建筑

35、筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2148建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語一定代表著該項目居住舒適度較差建筑密度過小建筑密度過大不一定代表著該項目居住舒適度好區分警戒線：區分警戒線：35%-40%35%-40%印證案例：1）城中村改造項目建筑密度一般不超過30%；2）多層項目建筑密度一般在30%-32%提示：建筑密度必須結合容積率及土塊形狀一同考量。提示：建筑密度必須結合容積率及土塊形狀一同考量。提示：建筑密度必須結合容積率及土塊形狀一同考量。提示：建筑密度必須結合容積率及土塊形狀一同考量。2022/7/2149什什什什么么么么叫叫叫叫綠綠綠綠地地地地率率率率及及及及綠綠綠綠化化化化率率率率

36、？建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語綠化率綠化率綠化率綠化率用地范圍內各類綠化面積與用地面積的比率綠地率綠地率綠地率綠地率用地范圍內各類綠地的總和與用地面積的比率垂直綠化，屋頂綠化垂直綠化，屋頂綠化垂直綠化，屋頂綠化垂直綠化，屋頂綠化核心區別核心區別核心區別核心區別不含不含不含不含含含含含2022/7/2150有沒有綠化率為有沒有綠化率為100%100%的項目呢的項目呢提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規劃扣減，）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規劃扣減，）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規劃扣減，）垂直綠化、屋頂綠化按所在高度，按規劃扣減，12121212

37、米米米米 以上不計入綠化率以上不計入綠化率以上不計入綠化率以上不計入綠化率2 2 2 2）數值越大越好）數值越大越好）數值越大越好）數值越大越好3 3 3 3）綠地率是真真考量一個項目景觀最佳的指標，非綠化率）綠地率是真真考量一個項目景觀最佳的指標，非綠化率）綠地率是真真考量一個項目景觀最佳的指標，非綠化率）綠地率是真真考量一個項目景觀最佳的指標，非綠化率2022/7/2151在開始今天的培訓之前，我們先做一個小游戲在開始今天的培訓之前，我們先做一個小游戲是一個兩人之間的游戲是一個兩人之間的游戲我需要三隊自愿者我需要三隊自愿者2022/7/2152什么是標準層什么是標準層?提示：提示：提示：提

38、示：標準層的認定及樓層范圍唯一的依據是建筑施工圖。標準層的認定及樓層范圍唯一的依據是建筑施工圖。標準層的認定及樓層范圍唯一的依據是建筑施工圖。標準層的認定及樓層范圍唯一的依據是建筑施工圖。指平面布置相同的樓層指平面布置相同的樓層建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2153復式與躍層？復式與躍層？復式復式不具備完整兩層空間不具備完整兩層空間基基基基礎礎礎礎名名名名詞詞詞詞提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）有）有）有）有“挑空挑空挑空挑空”部份的全部屬于復式范疇。部份的全部屬于復式范疇。部份的全部屬于復式范疇。部份的全部屬于復式范疇。2 2 2 2）字面理解容易犯相反認識的毛病。）

39、字面理解容易犯相反認識的毛病。）字面理解容易犯相反認識的毛病。）字面理解容易犯相反認識的毛病。3 3 3 3）“11+1”11+1”11+1”11+1”一般屬于復式范疇。一般屬于復式范疇。一般屬于復式范疇。一般屬于復式范疇。定義定義躍層躍層房屋內部左局部掏出夾層，用樓棟上下聯通房屋內部左局部掏出夾層，用樓棟上下聯通占兩個樓層，用樓梯上下聯通占兩個樓層，用樓梯上下聯通區分點區分點相同點相同點都具備兩層空間都具備兩層空間不具備兩層層高不具備兩層層高概念上是一層概念上是一層具備完整兩層空間具備完整兩層空間具備兩層層高具備兩層層高概念上是二層概念上是二層2022/7/2154什么是錯層？什么是錯層？指

40、一套房屋各種功能區域不處于同一平面，具有層次分明，立體性強的特點。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語錯層分類錯層分類大錯大錯小錯小錯60-100CM30-60CM提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）錯層在適用角度上大戶型較為適合，）錯層在適用角度上大戶型較為適合，）錯層在適用角度上大戶型較為適合，）錯層在適用角度上大戶型較為適合，小戶型不大適合，主要是由于小戶型不大適合，主要是由于小戶型不大適合，主要是由于小戶型不大適合，主要是由于“有限空有限空有限空有限空間間間間”、“有效利用有效利用有效利用有效利用”的層面。的層面。的層面。的層面。2 2 2 2）錯層現運用情況極少，主要由于防）錯層現運

41、用情況極少，主要由于防）錯層現運用情況極少，主要由于防）錯層現運用情況極少，主要由于防震級別低和建筑成本高造成，同時在規震級別低和建筑成本高造成，同時在規震級別低和建筑成本高造成，同時在規震級別低和建筑成本高造成，同時在規劃審批時也受到限制。劃審批時也受到限制。劃審批時也受到限制。劃審批時也受到限制。2022/7/2155采光與日照？采光與日照？決定其好壞采光采光光線明暗的程度光線明暗的程度日照日照太陽光覆蓋的時間長短太陽光覆蓋的時間長短提示：提示：提示：提示：我國基本上處于北回歸線以北，夏季日照從東北轉向西北，冬季日照從我國基本上處于北回歸線以北，夏季日照從東北轉向西北，冬季日照從我國基本上

42、處于北回歸線以北，夏季日照從東北轉向西北，冬季日照從我國基本上處于北回歸線以北，夏季日照從東北轉向西北，冬季日照從東南轉向西南，同時太陽走勢夏季為頂部正位弧形運動，冬季為頂部南東南轉向西南，同時太陽走勢夏季為頂部正位弧形運動，冬季為頂部南東南轉向西南，同時太陽走勢夏季為頂部正位弧形運動，冬季為頂部南東南轉向西南，同時太陽走勢夏季為頂部正位弧形運動，冬季為頂部南向側方運動，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，所以會比其向側方運動，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，所以會比其向側方運動，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，所以會比其向側方運動，故南向的窗夏季受光較少，而冬季受光較多，

43、所以會比其它方位好，冬暖夏涼。它方位好，冬暖夏涼。它方位好，冬暖夏涼。它方位好，冬暖夏涼。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2156日照標準日照標準1）冬至日住宅底層日照時間不少）冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住小時或大寒日住 宅底層日照時間不少宅底層日照時間不少2小時小時。2）成套住宅的日照時間計算一個疊加的概念。）成套住宅的日照時間計算一個疊加的概念。3）成套住宅的日照時間計算并不是以所有窗接受）成套住宅的日照時間計算并不是以所有窗接受 日照的重疊時間。日照的重疊時間。2022/7/2157生地、毛地、熟地？生地、毛地、熟地？熟地熟地毛地毛地生地生地提示：提示：提示：

44、提示：土地性質的不同，將會造成土地成本的不同。土地性質的不同，將會造成土地成本的不同。土地性質的不同，將會造成土地成本的不同。土地性質的不同，將會造成土地成本的不同。（已拆遷完成，達到（已拆遷完成，達到“七通一平七通一平”，符合施工條件的土地）符合施工條件的土地）未拆遷完成未拆遷完成未達到未達到“七通一平七通一平”建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2158指房屋直接供人使用的凈面積之和，也可稱實用面積或凈面積。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語什么是房屋使用面積什么是房屋使用面積什么是房屋使用面積什么是房屋使用面積提示：提示：1）不含室內分隔墻）不含室內分隔墻 及外墻定位軸線內的面積

45、及外墻定位軸線內的面積 2）浙江省大部分地市，交房時室內分隔墻是不做的）浙江省大部分地市，交房時室內分隔墻是不做的2022/7/2159什什什什么么么么是是是是房房房房屋屋屋屋的的的的套套套套內內內內面面面面積積積積套內面積又稱套內建筑面積，包括房屋實用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2160套內墻體面積套內墻體面積套內所有的內墻套內所有的內墻該套房屋外墻的一半該套房屋外墻的一半套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積封閉陽臺按全部計算封閉陽臺按全部計算陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積提示：提示：提示：提

46、示：1 1 1 1）套內是成套房屋內部的意思）套內是成套房屋內部的意思）套內是成套房屋內部的意思）套內是成套房屋內部的意思;2)2)2)2)套內陽臺建筑面積非陽臺凈面積套內陽臺建筑面積非陽臺凈面積套內陽臺建筑面積非陽臺凈面積套內陽臺建筑面積非陽臺凈面積3 3 3 3）客戶最容易將）客戶最容易將）客戶最容易將）客戶最容易將“套內面積套內面積套內面積套內面積”=“=“=“=“實用面積實用面積實用面積實用面積”非封閉陽臺按一半計算非封閉陽臺按一半計算2022/7/2161建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語什么是公共面積與公共分攤面積？什么是公共面積與公共分攤面積？什么是公共面積與公共分攤面積？什么是公

47、共面積與公共分攤面積？公共面積：公共面積：指樓棟內為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置，公共設施的面積之和；公共分攤面積：公共分攤面積：指公共面積按特定比例分攤到每戶的公共面積。2022/7/2162建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語公共分攤面積公共分攤面積單棟樓單棟樓單套單套公共面積公共面積提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）公共面積分攤到每戶，公式為套內面積）公共面積分攤到每戶，公式為套內面積）公共面積分攤到每戶，公式為套內面積）公共面積分攤到每戶，公式為套內面積公攤系數公攤系數公攤系數公攤系數2 2 2 2）同樓棟套內面積越小的房屋所分攤得的公共面積越小，反之則越大。）同樓棟套內面

48、積越小的房屋所分攤得的公共面積越小，反之則越大。）同樓棟套內面積越小的房屋所分攤得的公共面積越小，反之則越大。）同樓棟套內面積越小的房屋所分攤得的公共面積越小，反之則越大。2022/7/2163什么是得房率？什么是得房率？什么是得房率？什么是得房率？指套內面積與建筑面積的比值，是考量房屋經濟效益的重要指標之一。板式蝶式點式板式蝶式點式別墅多層小高層高層超高層別墅多層小高層高層超高層住宅商業住宅商業建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）是套內面積的比值，非實用面積的比值。得房率）是套內面積的比值，非實用面積的比值。得房率）是套內面積的比值，非實用面積的比值。得房

49、率）是套內面積的比值，非實用面積的比值。得房率房屋凈面積的使用率房屋凈面積的使用率房屋凈面積的使用率房屋凈面積的使用率2 2 2 2）數值越大越好）數值越大越好）數值越大越好）數值越大越好2022/7/2164什什么么是是層層高高？指下層樓板面中中中中心心心心到上層樓板中中中中心心心心的距離；提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數據）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數據）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數據）上下層樓板的厚度有可能不一樣。故真真的層高數據 不是標準層圖紙上的數值，是剖面圖上的數值；不是標準層圖紙上的數值，是剖面圖

50、上的數值；不是標準層圖紙上的數值，是剖面圖上的數值；不是標準層圖紙上的數值，是剖面圖上的數值；2 2 2 2）常規樣板的厚度為）常規樣板的厚度為）常規樣板的厚度為）常規樣板的厚度為1215CM;1215CM;1215CM;1215CM;但不得小于但不得小于但不得小于但不得小于10CM10CM10CM10CMB2米2米A建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2165什什什什么么么么是是是是凈凈凈凈高高高高？指層高減去樓板厚度的凈利值。凈高 =房屋內地面到天花板的高度建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2166變形縫特點伸縮縫沉降縫抗震縫定定定定義義義義防止或減小地面不均勻沉降，

51、產生單元連接部位的開裂和破壞所留下的縫隙防止減小溫度變化造成的建筑構件的熱脹冷縮所出現的裂縫和破壞，所留的縫隙防止減小地震的不同振幅及擺動方向，造成的破壞所留的縫隙。什么是變形縫？什么是變形縫？什么是變形縫？什么是變形縫？通常處于單元連接的位置通常處于單元連接的位置通常處于單元連接的位置通常處于單元連接的位置住住住住 宅宅宅宅運運運運 用用用用多較少較多所所所所 處處處處位位位位 置置置置提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）多采用）多采用）多采用）多采用“二縫合一二縫合一二縫合一二縫合一”的做法，的做法，的做法，的做法，”伸縮縫及抗震縫伸縮縫及抗震縫伸縮縫及抗震縫伸縮縫及抗震縫“2 2 2

52、 2）建筑物建成后室內外均無法看出）建筑物建成后室內外均無法看出）建筑物建成后室內外均無法看出）建筑物建成后室內外均無法看出 3 3 3 3）6 6 6 6米以下不需要做抗震縫，單單元常規上也不需要做。米以下不需要做抗震縫，單單元常規上也不需要做。米以下不需要做抗震縫，單單元常規上也不需要做。米以下不需要做抗震縫，單單元常規上也不需要做。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語2022/7/2167建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語什么是外墻保溫？什么是外墻保溫？什么是外墻保溫？什么是外墻保溫？外墻外墻 保溫保溫（處于節約目的，在墻體上做保溫層，屬于節能幕墻范疇）外墻外外保溫（外部做保溫層）外墻內內保溫

53、（內部做保溫層）分類分類保溫保溫要求要求低高國家國家要求要求強制不強制常用常用材料材料1）聚苯乙烯泡沫板（EPS）【運用較多】2）擠塑膠板（XPS）【運用較少】聚苯乙烯泡沫板（EPS）+保溫砂漿提示：提示：提示：提示：1 1 1 1）外墻外保溫厚度一般在）外墻外保溫厚度一般在）外墻外保溫厚度一般在）外墻外保溫厚度一般在6-8CM6-8CM6-8CM6-8CM左右，計入公共面積；左右，計入公共面積；左右，計入公共面積；左右，計入公共面積；2 2 2 2）目前較好的外保溫做法是保溫涂料）目前較好的外保溫做法是保溫涂料）目前較好的外保溫做法是保溫涂料）目前較好的外保溫做法是保溫涂料+隔熱涂料隔熱涂料

54、隔熱涂料隔熱涂料2022/7/2168開間與進深開間與進深開間與進深開間與進深開間：指一個自然間的寬度進深：指一個自然間的長度建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語提示：提示：1 1）先認定開間，后認定進深）先認定開間，后認定進深 2 2）開間所指不一定是南向）開間所指不一定是南向 3 3）開間進深數值包括雙側墻體定位軸線內的厚度）開間進深數值包括雙側墻體定位軸線內的厚度 （簡稱中到中距離）（簡稱中到中距離）2022/7/2169地地地地基基基基與與與與基基基基礎礎礎礎建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語地基不是建筑的組成部分指承受建筑荷載的土層是建筑的組成部分指建筑與地基接觸的承重傳遞構件基礎提示：銷

55、售員將地基、基礎常常產生混淆，如提示：銷售員將地基、基礎常常產生混淆，如提示：銷售員將地基、基礎常常產生混淆，如提示：銷售員將地基、基礎常常產生混淆，如*項目地基做好了項目地基做好了項目地基做好了項目地基做好了“實際上是說基礎做好了。實際上是說基礎做好了。實際上是說基礎做好了。實際上是說基礎做好了。2022/7/2170建筑間距建筑間距建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語什么是建筑間距？什么是建筑間距？是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。左右間距左右間距南北間距南北間距主要由日照要求決定主要由日照要求決定主要由消防要求決定主要由消防要求決定提示：提示：1）南北間距達

56、到）南北間距達到1：？是個錯誤的認識：？是個錯誤的認識2）多層建筑左右間距最少為）多層建筑左右間距最少為6米，多層與高層建筑之間為米，多層與高層建筑之間為9米，高層建筑米，高層建筑 之間的間距為之間的間距為13米米 2022/7/2171什么是建筑小品？什么是建筑小品？建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的觀賞設施和指示性標志物等的統稱。飾和美化作用的觀賞設施和指示性標志物等的統稱。提示：提示：1 1）雕塑、亭臺、指示牌等都屬于建筑小品范疇。）雕塑、亭臺、指示牌等都屬于建筑小品范疇。2 2）從某種意義而言

57、等同于）從某種意義而言等同于“軟裝軟裝”概念概念2022/7/2172按開啟方式分為：平開門、推拉門、轉門、卷簾門按開啟方式分為：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、子母門。子母門。建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語門的分類？門的分類？不同開啟方式的門他們的使用范圍？不同開啟方式的門他們的使用范圍？2022/7/2173建建建建筑筑筑筑術術術術語語語語窗的分類？窗的分類？按開啟方式分為：平開窗、推拉窗：推拉窗推拉窗左右推拉左右推拉上推拉上推拉下推拉下推拉按用材分為：塑鋼窗、鋁合金窗、斷橋鋁合金窗2022/7/2174塑鋼窗塑鋼窗優點：導熱系數低（節能），經濟實用優點：導熱系數低（節能），經濟實用缺點：

58、密封性較差，容易變形，耐久性差。缺點：密封性較差，容易變形，耐久性差。鋁合金窗鋁合金窗優點：強度高，變形小，耐久性強；優點：強度高，變形小，耐久性強；缺點：節能性較差，價格較高。缺點：節能性較差，價格較高。斷橋鋁合金窗：斷橋鋁合金窗：是在傳統鋁合金窗基礎上的升級換代產品，主要表現在增強尼龍隔條上。提示：提示：1 1）普通鋁合金厚度在）普通鋁合金厚度在11.2mm,11.2mm,斷橋鋁合金厚度斷橋鋁合金厚度1.62mm1.62mm2 2）塑鋼窗目前偷工減料情況相當嚴重）塑鋼窗目前偷工減料情況相當嚴重2022/7/2175什么是防水層？什么是防水層？防水防水剛性防水剛性防水軟性防水軟性防水在砂漿、

59、混凝土種加入防水劑構成的防水層在砂漿、混凝土種加入防水劑構成的防水層通過鋪設防水材料方式構成的防水層通過鋪設防水材料方式構成的防水層添加比例在添加比例在5%5%SBSSBS、JSJS（改性卷材、防水涂料）（改性卷材、防水涂料）2022/7/2176三三、價價格格術術語語2022/7/2177什什什什么么么么是是是是均均均均價價價價？指所有房屋銷售價格總和之和，除以所房屋的面積之和所得出的數值價價價價格格格格術術術術語語語語提示：提示：提示：提示：按按按按“套套套套”出售的房屋均價，只能是總價指所有房屋銷售價格最出售的房屋均價，只能是總價指所有房屋銷售價格最出售的房屋均價，只能是總價指所有房屋銷

60、售價格最出售的房屋均價，只能是總價指所有房屋銷售價格最中心的一套房屋總價為均價。中心的一套房屋總價為均價。中心的一套房屋總價為均價。中心的一套房屋總價為均價。2022/7/2178什什什什么么么么是是是是起起起起價價價價指所有房屋中價格最低的一套房屋的價格。提提示示：可可以以是是單單價價，也也可可以以是是總總價價。價價價價格格格格術術術術語語語語2022/7/2179訂金為增加履行的可信度所付出的預付金不具備擔保性質為擔保合同債權的實現，一方面另一方支付一定數額的金錢作為擔保方式具備擔保性質定金違約雙方都無需承擔賠嘗責任承擔雙向擔保責任提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。提示：訂金不適用定金罰則，定金適用罰則。訂金與定金訂金與定金訂金與定金訂金與定金價價價價格格格格術術術術語語語語2022/7/2180違違違違約約約約金金金金與與與與罰罰罰罰金金金金指違約者按照合同或法律的規定，賠償給對方一定數量的金錢，具有懲罰性和補償性。違違約約金金 罰罰罰罰金金金金 價價價價格格格格術術術術語語語語相同點不同點 懲罰性民事關系行政關系2022/7/2181thanks2022/7/2182