1、CompanyLOGO 市場調研基礎理論市場調研基礎理論注意事項注意事項q 請各位學員將手機關閉請各位學員將手機關閉請各位學員將手機關閉請各位學員將手機關閉,以確保培訓效果以確保培訓效果以確保培訓效果以確保培訓效果;qq 互動互動互動互動/討論階段請各位積極參與，各抒己見討論階段請各位積極參與，各抒己見討論階段請各位積極參與，各抒己見討論階段請各位積極參與，各抒己見!培訓內容及安排培訓內容及安排第一部分第一部分第一部分第一部分 市場調研概念市場調研概念市場調研概念市場調研概念 第二部分第二部分第二部分第二部分 市場調研內容市場調研內容市場調研內容市場調研內容 第三部分第三部分第三部分第三部分

2、市場調研方法市場調研方法市場調研方法市場調研方法 第四部分第四部分第四部分第四部分 市場調研程序市場調研程序市場調研程序市場調研程序 第一部分第一部分 市場調研概念市場調研概念案例案例1 1臺灣商界名人王永慶花臺灣商界名人王永慶花臺灣商界名人王永慶花臺灣商界名人王永慶花400400400400萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當時有個房地產商萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當時有個房地產商萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當時有個房地產商萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當時有個房地產商東棣氏和公司高姓職員做了大量市場調研，市場狀況是市中心房價、租金東棣氏和公司高姓職員做了大量市場調研，市場狀況是市中心房價、租金東棣氏和公

3、司高姓職員做了大量市場調研，市場狀況是市中心房價、租金東棣氏和公司高姓職員做了大量市場調研，市場狀況是市中心房價、租金奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅奇貴，老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪，員工叫苦連天；住宅外遷，員工上下班路程遠；市中心交通擁擠、污染嚴重，辦公效率低。趨外遷，員工上下班路程遠；市中心交通擁擠、污染嚴重，辦公效率低。趨外遷，員工上下班路程遠；市中心交通擁擠、污染嚴重，辦公效率低。趨外遷，員工上下班路程遠；市中心交通

4、擁擠、污染嚴重，辦公效率低。趨勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠但交通便利，勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠但交通便利，勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠但交通便利，勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調研，確實有許多客戶對這有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調研，確實有許多客戶對這有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調研，確實有許多客戶對這有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調研，確實有許多客戶對這樣的辦公樓有興趣。當時評估這塊地價值達八個億，東棣氏用樣的

5、辦公樓有興趣。當時評估這塊地價值達八個億，東棣氏用樣的辦公樓有興趣。當時評估這塊地價值達八個億，東棣氏用樣的辦公樓有興趣。當時評估這塊地價值達八個億，東棣氏用800800800800萬臺幣買萬臺幣買萬臺幣買萬臺幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了下地塊并建造辦公樓一炮打響，賺了40404040億。億。億。億。案例案例2 293939393、94949494年時福州房地產市場，中心地段的現房銷售率只有年時福州房地產市場，中心地段的現房銷售率只有年時福州房地產市場，中心地段的現房銷售率只有年時福州房地產市場，中心地段的現房銷售率只有3

6、0303030，一位，一位，一位，一位發展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場調研后發現，當時發展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場調研后發現，當時發展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場調研后發現，當時發展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。作了市場調研后發現，當時福州的房產均是商（商場）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結構，發展福州的房產均是商（商場）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結構，發展福州的房產均是商（商場）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結構，發展福州的房產均是商（商場）、?。ㄗ≌?、辦（辦公樓）結構，發展商個個期望三種客源一網打盡，而事實恰恰相反，買住房的覺得樓內商個個期望三種客源一網

7、打盡，而事實恰恰相反，買住房的覺得樓內商個個期望三種客源一網打盡，而事實恰恰相反，買住房的覺得樓內商個個期望三種客源一網打盡，而事實恰恰相反，買住房的覺得樓內有企業可能進出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結果一無有企業可能進出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結果一無有企業可能進出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結果一無有企業可能進出人員繁雜，買辦公室的又怕遇見買菜阿婆，結果一無所獲。該開發商將高層定位純住宅，增設服務、康樂設施、生活配套，所獲。該開發商將高層定位純住宅，增設服務、康樂設施、生活配套，所獲。該開發商將高層定位純住宅，增設服務、康樂設施、生活配套，所獲。該開發商將

8、高層定位純住宅，增設服務、康樂設施、生活配套，推出推出推出推出 福州第一棟五星級純住宅福州第一棟五星級純住宅福州第一棟五星級純住宅福州第一棟五星級純住宅 ，高層奠基時銷售率已達，高層奠基時銷售率已達，高層奠基時銷售率已達，高層奠基時銷售率已達70707070，被稱，被稱，被稱，被稱為銷售奇跡。為銷售奇跡。為銷售奇跡。為銷售奇跡。p房地產市場調研如果做得細致、透徹，不僅可以房地產市場調研如果做得細致、透徹，不僅可以幫助精確產品市場定位，而且可以幫助企業賺取幫助精確產品市場定位，而且可以幫助企業賺取相當大的利潤。相當大的利潤。講述內容：講述內容：v市場調研概念市場調研概念市場調研概念市場調研概念v

9、市場調研特征市場調研特征市場調研特征市場調研特征v市場調研分類市場調研分類市場調研分類市場調研分類市場調研市場調研 概念概念概念概念 內容內容內容內容 方法方法方法方法 程序程序程序程序什么是什么是房地產市場調研？房地產市場調研？市場調研市場調研-概念概念房房房房地地地地產產產產市市市市場場場場調調調調研研研研就就就就是是是是以以以以房房房房地地地地產產產產為為為為特特特特定定定定的的的的商商商商品品品品對對對對象象象象，運運運運用用用用科科科科學學學學的的的的方方方方法法法法，有有有有目目目目的的的的、有有有有計計計計劃劃劃劃、系系系系統統統統地地地地收收收收集集集集房房房房地地地地產產產產

10、市市市市場場場場方方方方面面面面的的的的各各各各種種種種情情情情報報報報資資資資料料料料，通通通通過過過過對對對對相相相相關關關關的的的的市市市市場場場場信信信信息息息息進進進進行行行行系系系系統統統統的的的的收收收收集集集集、整整整整理理理理、記記記記錄錄錄錄和和和和分分分分析析析析，進進進進而而而而對對對對房房房房地地地地產產產產市市市市場場場場進進進進行行行行研研研研究究究究與與與與預預預預測測測測，為為為為決決決決策策策策者者者者們們們們了了了了解解解解房房房房地地地地產產產產市市市市場場場場的的的的變變變變動動動動趨趨趨趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。勢，制定公司

11、營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。概念概念概念概念 內容內容內容內容 方法方法方法方法 程序程序程序程序 分析房地產市場調研的概念，我們認為主要闡述了兩方面分析房地產市場調研的概念，我們認為主要闡述了兩方面分析房地產市場調研的概念，我們認為主要闡述了兩方面分析房地產市場調研的概念，我們認為主要闡述了兩方面的問題：的問題：的問題：的問題：其一，房地產市場調研的內容。其一，房地產市場調研的內容。其一，房地產市場調研的內容。其一，房地產市場調研的內容。房地產市場調研是以房地產為特定的商品對象，從宏

12、觀市場到微觀市場，如從對房地產市場環境的調研細致到對個別樓盤的調研；從抽像的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜好、購物習慣與行為等，進行全方位的調查研究。其二，房地產市場調研的目的。其二，房地產市場調研的目的。其二，房地產市場調研的目的。其二，房地產市場調研的目的。主要是為管理決策部門提供參考依據。調研的服務對象可以是任何企事業單位的管理決策層或個人。市場調研的目的可能是為了制定長遠戰略規劃，也可能是為制定某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據。市場調研市場調研-概念概念 概念概念概念概念 內容內容內容內容 方法方法方法方法 程序程序程

13、序程序 房地產調研相對于其他的調研行為，具備一定的特殊房地產調研相對于其他的調研行為，具備一定的特殊房地產調研相對于其他的調研行為，具備一定的特殊房地產調研相對于其他的調研行為，具備一定的特殊性，主要體現在以下幾點：性，主要體現在以下幾點：性，主要體現在以下幾點：性，主要體現在以下幾點：1 1 1 1、內容廣泛內容廣泛內容廣泛內容廣泛 房地產市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產政策環境、法律環境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態度或愛好之類的調研2 2 2 2、針對性強針對性強針對性強針對性強 房地產市場調研在營銷的不同階段的

14、內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率、價格等動態營銷信息的調研，時間發生變化，動態營銷信息也會發生改變。不同城市3 3 3 3、方法多樣方法多樣方法多樣方法多樣 電話調研、實地調研、座談會、市場調研市場調研-特征特征 概念概念概念概念 內容內容內容內容 方法方法方法方法 程序程序程序程序v按調研目的分類按調研目的分類按調研目的分類按調研目的分類 從調研的目的來看，市場調研主要可分為應用性市場調研和基礎性市場調研。應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰略失敗的原因或減少決策中的不確定性；基礎性調研的目的是為現有在的理論提供進一步的證明或

15、者對某一概念或現象獲得更多的了解。v按調研性質分類按調研性質分類按調研性質分類按調研性質分類 按市場調查的研究性質分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果關系研究（Causal research）和預測性研究（Predictive research）幾種類型。市場調研市場調研-分類分類 概念概念概念概念 內容內容內容內容 方法方法方法方法 程序程序程序程序市場調研市場調研-分類分類三種研究方式的比較三種研究方式的比較三種研究方式的比較三種研究方式的比較 概念概念概念概念 內容內容內容內容 方法方法方法方法 程序

16、程序程序程序vv按資料來源分類按資料來源分類按資料來源分類按資料來源分類 按資料來源分類，有文案調查和實地調查兩種。文案調查也叫二手資料分析或二手數據分析，是通過收集已有的資料、數據、調查報告、已發表的文章等有關的二手信息，加以整理和分析的一種市場調查方法，經常在探索性的研究階段中使用。實地調查與文案調查不同，必須在制定詳細的調查方案的基礎上，由調查員直接地向被訪者收集一手資料，再進行整理和分析，從而寫出調查報告。vv按調研對象分類按調研對象分類按調研對象分類按調研對象分類 按市場調查的訪問對象分類，有消費者調查和非消費者調查。消費者調查中，調查的對象是購買商品、使用商品的消費者，或者是可能購

17、買、使用商品的潛在消費者。非消費者調查指的是調查對象為消費者以外的其他調研對象。在房地產調研中主要是指競爭樓盤、企業等主要包括房地產市場環境調研、房地產市場供求關系調研、房地產市場客戶需求的調研和房地產市場營銷活動調研四個方面的內容 市場調研市場調研-分類分類 概念概念概念概念 內容內容內容內容 方法方法方法方法 程序程序程序程序 第二部分第二部分 市場調研內容市場調研內容講述內容：講述內容：v調研的一般內容調研的一般內容調研的一般內容調研的一般內容v調研內容的框架調研內容的框架調研內容的框架調研內容的框架v不同營銷階段的調研內容不同營銷階段的調研內容不同營銷階段的調研內容不同營銷階段的調研內

18、容調研內容調研內容 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序基本內容基本內容v供給情況調研供給情況調研供給情況調研供給情況調研v需求情況調研需求情況調研需求情況調研需求情況調研v價格情況調研價格情況調研價格情況調研價格情況調研v客戶情況調研客戶情況調研客戶情況調研客戶情況調研 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序內容框架組成內容框架組成vv點點點點單個樓盤單個樓盤單個樓盤單個樓盤vv線和面線和面線和面線和面區域市場區域市場區域市場區域市場vv體體體體宏觀環境宏觀環境宏觀環境宏觀環境對房地產市場的切入，我們習慣依據地域形態，由點對房

19、地產市場的切入，我們習慣依據地域形態，由點(單個樓盤單個樓盤)到線、面到線、面(區域市場區域市場)，再由線、面，再由線、面(區域市場區域市場)到體到體(宏觀環境宏觀環境)；然后；然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正再從體回復到點、線和面，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。把握。內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序內容框架組成內容框架組成單個樓盤調研內容單個樓盤調研內容單個樓盤調研內容單個樓盤調研內容vv地理位置地理位置地理位置地理位置vv產品設計產品設計產品設計產品設計vv價格組合價格組合價格組合價格組合vv廣告策略廣告策略廣告

20、策略廣告策略vv銷售執行銷售執行銷售執行銷售執行 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序內容框架組成內容框架組成區域環境調研區域環境調研交通路線交通路線交通路線交通路線發展規劃發展規劃發展規劃發展規劃區域特征區域特征區域特征區域特征區域市場調研內容區域市場調研內容區域市場調研內容區域市場調研內容區域產品調研區域產品調研區域需求調研區域需求調研樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點各類營銷手法的市場反映和市場空白點 區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水區域人

21、口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序內容框架組成內容框架組成宏觀環境調研內容宏觀環境調研內容宏觀環境調研內容宏觀環境調研內容政治社會政治社會經濟因素經濟因素行政法規行政法規國家運作體制國家運作體制國家運作體制國家運作體制房地產投資、城市化進程房地產投資、城市化進程房地產投資、城市化進程房地產投資、城市化進程政治安定狀況政治安定狀況政治安定狀況政治安定狀況 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序國際間

22、經濟、軍事、政治等環境國際間經濟、軍事、政治等環境國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄口數量與消費，居民收入與儲蓄內容框架組成內容框架組成定位階段調研內容定位階段調研內容定位階段調研內容定位階段調研內容vv項目地塊現狀調查項目地塊現狀調查項目地塊現狀調查項目地塊現狀調查vv項目交通狀況調查項目交通狀況調查項目交通狀況調查項目交通狀況調查vv項目周邊景觀調查項目周邊景觀調查項目周邊景觀調查項目周邊景觀調查vv商務圈和商圈調查商務圈和商圈調查商務圈和商圈調查商務圈和商圈調查vv區域基本信息調查區域基本信息調查區域基本信息調查區域基

23、本信息調查vv相關項目基本信息調查相關項目基本信息調查相關項目基本信息調查相關項目基本信息調查vv客戶產品需求調查客戶產品需求調查客戶產品需求調查客戶產品需求調查 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序不不同同階階段段的的調調研研內內容容v推廣階段調研內容推廣階段調研內容推廣階段調研內容推廣階段調研內容vv競爭項目基本信息調查競爭項目基本信息調查競爭項目基本信息調查競爭項目基本信息調查vv競爭項目銷售信息調查競爭項目銷售信息調查競爭項目銷售信息調查競爭項目銷售信息調查vv客戶需求和媒體接觸習慣調查客戶需求和媒體接觸習慣調查客戶需求和媒體接觸習慣調查客戶需求和媒體

24、接觸習慣調查 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序不不同同階階段段的的調調研研內內容容v銷銷銷銷售售售售階階階階段段段段調調調調研研研研內內內內容容容容vv市場推廣調查和測評市場推廣調查和測評市場推廣調查和測評市場推廣調查和測評vv成交客戶問卷調查成交客戶問卷調查成交客戶問卷調查成交客戶問卷調查vv銷售難點調查銷售難點調查銷售難點調查銷售難點調查 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序不不同同階階段段的的調調研研內內容容v三三三三級級級級市市市市場場場場調調調調研研研研內內內內容容容容vv價格調查價格調查價格調查價格調查vv客戶

25、調查客戶調查客戶調查客戶調查vv報盤區域和成交區域調查報盤區域和成交區域調查報盤區域和成交區域調查報盤區域和成交區域調查vv競爭狀況調查競爭狀況調查競爭狀況調查競爭狀況調查 內容內容內容內容 概念概念概念概念 方法方法方法方法 程序程序程序程序 第三部分第三部分 市場調研方法市場調研方法市場調研方法 概念概念概念概念 程序程序程序程序 內容內容內容內容 方法方法方法方法訪問法訪問法試驗法試驗法問卷訪問法問卷訪問法問卷訪問法問卷訪問法座談會座談會座談會座談會實地調研法實地調研法實地調研法實地調研法將范圍縮小到較小規模，進行試驗后得出結果將范圍縮小到較小規模，進行試驗后得出結果將范圍縮小到較小規模

26、，進行試驗后得出結果將范圍縮小到較小規模，進行試驗后得出結果深度訪問深度訪問深度訪問深度訪問電話調查電話調查電話調查電話調查觀察法觀察法實地觀察法實地觀察法實地觀察法實地觀察法實際痕跡測量法實際痕跡測量法實際痕跡測量法實際痕跡測量法行為記錄法行為記錄法行為記錄法行為記錄法市場調研方法 概念概念概念概念 程序程序程序程序 內容內容內容內容 方法方法方法方法各階段市場調查常用方法各階段市場調查常用方法各階段市場調查常用方法各階段市場調查常用方法第四部分第四部分市場調研程序市場調研程序市場調研程序確確定定調調研研目目標標制制定定調調研研計計劃劃及及操操作作方方案案一一手手資資料料二二手手資資料料質質

27、量量控控制制數數據據處處理理分分析析形形成成報報告告 概念概念概念概念 方法方法方法方法 內容內容內容內容 程序程序程序程序市場調研程序 概念概念概念概念 方法方法方法方法 內容內容內容內容 程序程序程序程序常規調研：有計劃的積累信息常規調研：有計劃的積累信息常規調研：有計劃的積累信息常規調研：有計劃的積累信息v個案調研個案調研v宏觀環境監測宏觀環境監測v政策法規解析政策法規解析v知識庫積累知識庫積累流程圖備注1、分析師及實習大學生2、技術部3、項目負責人4、副經理和項目負責人市場調研程序 概念概念概念概念 方法方法方法方法 內容內容內容內容 程序程序程序程序項目調研：有針對性的收集信息項目調

28、研：有針對性的收集信息項目調研：有針對性的收集信息項目調研：有針對性的收集信息v項目實地調研v項目競爭調研v項目專題調研案例分析案例分析案例背景案例背景vv大華清水灣項目地處普陀區環內板塊，該案總建大華清水灣項目地處普陀區環內板塊，該案總建大華清水灣項目地處普陀區環內板塊，該案總建大華清水灣項目地處普陀區環內板塊，該案總建30303030萬平方米，萬平方米，萬平方米，萬平方米，1 1 1 1、2 2 2 2期項目均已交房入住，此次需定位的為其期項目均已交房入住，此次需定位的為其期項目均已交房入住，此次需定位的為其期項目均已交房入住，此次需定位的為其3 3 3 3期項目，預期項目，預期項目，預期

29、項目，預計上市時間在計上市時間在計上市時間在計上市時間在2008200820082008年左右。年左右。年左右。年左右。三期項目經濟指標：三期項目經濟指標：總用地面積：49156M2 住宅用地：38952M2 學校用地：10204M2 總建筑面積：125208M2 住宅建筑面積：93020M2 學校建筑面積：6710M2 公建建筑面積：5052M2 綜合容積率：2.13 住宅容積率：2.52 學校容積率0.66 總戶數：498調研思路調研思路項目調研項目調研競爭調研競爭調研專題調研專題調研市場實踐市場實踐項目調研內容項目調研內容項目調研內容項目調研內容 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭

30、競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研 1、土地屬性調研、土地屬性調研 2、市場情況調研、市場情況調研 土地土地屬性調研屬性調研 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研1 1、項目位置和范圍、項目位置和范圍2 2、片區在上海發展中的角色、片區在上海發展中的角色3 3、宗地片區現有狀況、宗地片區現有狀況4 4、宗地片區與城市關系、宗地片區與城市關系 市場實踐市場實踐華東政法學院華東政法學院華東政法學院華東政法學院中山公園中山公園中山公園中山公園華東師范大學華東師范大學華東師范大學華東師范大學長風公園長風公園長

31、風公園長風公園凱旋路凱旋路凱旋路凱旋路輕軌站輕軌站輕軌站輕軌站金沙江路金沙江路金沙江路金沙江路輕軌站輕軌站輕軌站輕軌站 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研地理區位地理區位項目所處板塊位于內環內，地處市中心，地理區位佳。項目所處板塊位于內環內，地處市中心，地理區位佳。河濱景觀河濱景觀項目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。項目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長。人文環境人文環境項目周邊華東師范大學、華東政法學院等名校云集，人文環境極佳。項目周邊華東師范大學、華東政法學院等名校云集，人文環境極佳。生態環境生態環境項

32、目西鄰長風公園，南與中山公園隔河相望，區域生態環境良好。項目西鄰長風公園，南與中山公園隔河相望，區域生態環境良好。交通條件交通條件項目立體交通優勢突出，交通可達性極佳。項目立體交通優勢突出，交通可達性極佳。板塊支撐板塊支撐項目處大中山公園板塊，區域開發成熟，認知度高，配套佳。項目處大中山公園板塊，區域開發成熟，認知度高，配套佳。結論：結論：結論：結論：市場實踐市場實踐 市場市場情況調研情況調研 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研1 1、在售樓盤調研、在售樓盤調研2 2、二手房情況調研、二手房情況調研3 3、未來供應調研、未來供

33、應調研 市場實踐市場實踐項目周邊二手房匯總（項目周邊二手房匯總（1 1公里范圍內）公里范圍內）項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐項目周邊未來供應匯總（項目周邊未來供應匯總（1 1公里范圍內）公里范圍內）項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐樓市現狀樓市現狀樓市現狀樓市現狀項目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處項目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處項目所處板塊處于銷售真空期，

34、競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處項目所處板塊處于銷售真空期，競爭較小。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。于銷售間隙期。于銷售間隙期。于銷售間隙期。二手房源二手房源二手房源二手房源項目周邊二手房主力價格段處于項目周邊二手房主力價格段處于項目周邊二手房主力價格段處于項目周邊二手房主力價格段處于13000-1800013000-1800013000-1800013000-18000元元元元/平方米，去化情況良好。本項平方米，去化情況良好。本項平方米，去化情況良好。本項平方米，去化情況良好。本項目前期房源價格為普陀地區最高，長寧區域最高為園林天下，價格在目前期房源價格為普陀地區最高，

35、長寧區域最高為園林天下，價格在目前期房源價格為普陀地區最高，長寧區域最高為園林天下，價格在目前期房源價格為普陀地區最高，長寧區域最高為園林天下，價格在20000200002000020000元元元元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優勢明顯。左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優勢明顯。左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優勢明顯。左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優勢明顯。地塊稀缺地塊稀缺地塊稀缺地塊稀缺項目為大中山公園板塊中規模最大的純住宅地塊。項目為大中山公園板塊中規模最大的純住宅地塊。項目為大中山公園板塊中規模最大的純住宅地塊。項目為大中山公園板塊中規模最大的純住宅地塊。區域前景區

36、域前景區域前景區域前景項目所處區域價格持續看漲，現成交均價在項目所處區域價格持續看漲，現成交均價在項目所處區域價格持續看漲，現成交均價在項目所處區域價格持續看漲，現成交均價在16500165001650016500元元元元/平方米。據保守預測，其平方米。據保守預測，其平方米。據保守預測，其平方米。據保守預測，其項目價值以年項目價值以年項目價值以年項目價值以年10%10%10%10%以上遞增。以上遞增。以上遞增。以上遞增。結論：結論：結論：結論：項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐項目定位項目定位上海西區標志性高檔

37、住宅上海西區標志性高檔住宅v提升差異化附加值提升差異化附加值v打造區域標桿住宅打造區域標桿住宅 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐項目定位報告項目定位報告一、項目理解一、項目理解一、項目理解一、項目理解 一一一一 區位分析區位分析區位分析區位分析 二二二二 項目現狀及經濟指標項目現狀及經濟指標項目現狀及經濟指標項目現狀及經濟指標 一一一一 SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析二、市場分析二、市場分析二、市場分析二、市場分析 一一一一 供求關系分析供求關系分析供求關系分析供求關系分析 二二二二 熱點板

38、塊分析熱點板塊分析熱點板塊分析熱點板塊分析 三三三三 供求關系分析供求關系分析供求關系分析供求關系分析 四四四四 重點項目分析重點項目分析重點項目分析重點項目分析三、項目定位三、項目定位三、項目定位三、項目定位 一一一一 市場定位市場定位市場定位市場定位 二二二二 價格定位價格定位價格定位價格定位 三三三三 客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位 四四四四 產品定位產品定位產品定位產品定位 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐調研思路調研思路項目調研項目調研競爭調研競爭調研專題調研專題調研競爭調研內容競爭調研內容競爭調

39、研內容競爭調研內容 1、競爭板塊（項目）調研、競爭板塊（項目）調研 2、各板塊標桿項目調研、各板塊標桿項目調研 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研 借鑒板塊調研借鑒板塊調研 河濱項目調研河濱項目調研 競爭板塊競爭板塊競爭板塊競爭板塊（項目）調研（項目）調研（項目）調研（項目）調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研蘇州河景觀是

40、本案最大的賣點和特色，目前類似項目在市場中供應不蘇州河景觀是本案最大的賣點和特色，目前類似項目在市場中供應不蘇州河景觀是本案最大的賣點和特色，目前類似項目在市場中供應不蘇州河景觀是本案最大的賣點和特色，目前類似項目在市場中供應不多，這些樓盤都將對本案產生一定的借鑒意義。多，這些樓盤都將對本案產生一定的借鑒意義。多，這些樓盤都將對本案產生一定的借鑒意義。多，這些樓盤都將對本案產生一定的借鑒意義。1 1、分布和供應現狀、分布和供應現狀2 2、價格調研、價格調研3 3、產品調研、產品調研4 4、未來供應調研未來供應調研5 5、河濱景觀設計河濱景觀設計 河濱河濱項目調研項目調研市場實踐市場實踐 項目項

41、目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研大華清水灣中遠兩灣城泰欣嘉苑新湖明珠城蘇堤春曉天山河畔花園仁恒河濱花園河河濱濱項項目目分分布布圖圖普陀樓盤長寧樓盤市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研在售河濱項目匯總在售河濱項目匯總市場實踐市場實踐在售河濱項目價格分析匯總在售河濱項目價格分析匯總 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭

42、 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研在售河濱項目產品分析在售河濱項目產品分析市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研河濱項目未來供應匯總河濱項目未來供應匯總市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研蘇堤春曉蘇堤春曉蘇堤春曉蘇堤春曉蘇堤春曉蘇堤春曉蘇堤春曉蘇堤春曉新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城新湖明珠城河濱樓盤河濱樓盤河濱樓盤河濱樓盤景觀借鑒景觀借鑒景觀借鑒景觀借鑒市場實踐市場實踐供應現狀供應現狀供應現狀供應現狀目前市場上在售

43、河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區，可售量在目前市場上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區，可售量在目前市場上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區，可售量在目前市場上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區，可售量在1.31.31.31.3萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米左右。左右。左右。左右。價格分析價格分析價格分析價格分析在售河濱項目價格范圍在在售河濱項目價格范圍在在售河濱項目價格范圍在在售河濱項目價格范圍在13000-2300013000-2300013000-2300013000-23000元元元元/平方米之間，價差主要來自區域地段平方米之間，價差主要來自區域地段平方米之間，價差主要來自區域

44、地段平方米之間，價差主要來自區域地段和產品品質的不同。和產品品質的不同。和產品品質的不同。和產品品質的不同。產品分析產品分析產品分析產品分析房型面積和設置跨度較大，二房以房型面積和設置跨度較大，二房以房型面積和設置跨度較大，二房以房型面積和設置跨度較大，二房以100-120100-120100-120100-120平方米為主，三房面積在平方米為主，三房面積在平方米為主，三房面積在平方米為主，三房面積在130-200130-200130-200130-200平平平平方米之間。全裝修產品較多，裝修標準在方米之間。全裝修產品較多，裝修標準在方米之間。全裝修產品較多，裝修標準在方米之間。全裝修產品較多

45、，裝修標準在1500-20001500-20001500-20001500-2000元左右。元左右。元左右。元左右。未來供應未來供應未來供應未來供應河濱項目未來供應主要集中在閘北區，供應量在河濱項目未來供應主要集中在閘北區，供應量在河濱項目未來供應主要集中在閘北區，供應量在河濱項目未來供應主要集中在閘北區，供應量在30303030萬平方米左右萬平方米左右萬平方米左右萬平方米左右,且象本案一且象本案一且象本案一且象本案一樣直接臨河的項目基本絕跡，進一步提升了本案價值。樣直接臨河的項目基本絕跡，進一步提升了本案價值。樣直接臨河的項目基本絕跡，進一步提升了本案價值。樣直接臨河的項目基本絕跡，進一步提

46、升了本案價值。景觀設計景觀設計景觀設計景觀設計加強蘇州河堤岸的景觀設置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區花加強蘇州河堤岸的景觀設置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區花加強蘇州河堤岸的景觀設置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區花加強蘇州河堤岸的景觀設置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區花園、組團花園、入戶花園相結合的立體平均式景觀布局。園、組團花園、入戶花園相結合的立體平均式景觀布局。園、組團花園、入戶花園相結合的立體平均式景觀布局。園、組團花園、入戶花園相結合的立體平均式景觀布局。結論：結論：結論：結論：項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研

47、調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐1 1、借鑒板塊確定、借鑒板塊確定2 2、區位概念、區位概念3 3、產品調研、產品調研 借鑒借鑒板塊調研板塊調研 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研本案預計售價將達到本案預計售價將達到本案預計售價將達到本案預計售價將達到25000250002500025000元元元元/平方米，此價格將引領區域市場更上一個臺階。平方米，此價格將引領區域市場更上一個臺階。平方米，此價格將引領區域市場更上一個臺階。平方米，此價格將引領區域市場更上一個臺階。因此，我們對市場上目前成交均價在因

48、此，我們對市場上目前成交均價在因此，我們對市場上目前成交均價在因此，我們對市場上目前成交均價在25000250002500025000元元元元/平方米左右的板塊主力在售樓盤平方米左右的板塊主力在售樓盤平方米左右的板塊主力在售樓盤平方米左右的板塊主力在售樓盤進行了統計分析，并與本案進行比較，對本案的定位、設計提供幫助。進行了統計分析，并與本案進行比較，對本案的定位、設計提供幫助。進行了統計分析，并與本案進行比較，對本案的定位、設計提供幫助。進行了統計分析，并與本案進行比較，對本案的定位、設計提供幫助。市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題

49、專題專題調研調研調研調研黃浦豫園板塊靜安南部板塊徐匯內徐匯板塊長寧古北板塊借借鑒鑒板板塊塊分分布布圖圖市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研區位概念區位概念市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研產品分析產品分析市場實踐市場實踐裝修標準 本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場上本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場上本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場上本案雖然享有一定景觀資源，但相比市場上25000250002500025000元元元元

50、/平方米單價的樓平方米單價的樓平方米單價的樓平方米單價的樓盤，其不具有傳統高尚居住區概念，優勢并不十分明顯；盤，其不具有傳統高尚居住區概念，優勢并不十分明顯；盤，其不具有傳統高尚居住區概念，優勢并不十分明顯；盤，其不具有傳統高尚居住區概念，優勢并不十分明顯；全裝修成為市場必備條件，建議本案裝修標準達到全裝修成為市場必備條件，建議本案裝修標準達到全裝修成為市場必備條件，建議本案裝修標準達到全裝修成為市場必備條件，建議本案裝修標準達到3000300030003000元元元元/平方米；平方米；平方米；平方米；三房在這些板塊中占據主力，面積有放大趨勢，三房在這些板塊中占據主力，面積有放大趨勢，三房在這

51、些板塊中占據主力，面積有放大趨勢，三房在這些板塊中占據主力，面積有放大趨勢，160-240160-240160-240160-240將成為主力將成為主力將成為主力將成為主力面積段。面積段。面積段。面積段。結論：結論：結論：結論：項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐1 1、調研對象的確定、調研對象的確定2 2、和板塊其他樓盤的差異性調研、和板塊其他樓盤的差異性調研 各板塊標各板塊標桿項目調研桿項目調研 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研本案欲打造區

52、域標桿。因此，我們對市場標桿樓盤進行篩選，通過對其與板本案欲打造區域標桿。因此，我們對市場標桿樓盤進行篩選，通過對其與板本案欲打造區域標桿。因此，我們對市場標桿樓盤進行篩選，通過對其與板本案欲打造區域標桿。因此，我們對市場標桿樓盤進行篩選，通過對其與板塊內其他樓盤差異性調研分析，對本案的定位、設計提供幫助。塊內其他樓盤差異性調研分析，對本案的定位、設計提供幫助。塊內其他樓盤差異性調研分析，對本案的定位、設計提供幫助。塊內其他樓盤差異性調研分析，對本案的定位、設計提供幫助。市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研借借

53、鑒鑒板板塊塊分分布布圖圖萬里板快萬里板快中環凱旋宮中環凱旋宮新天地板塊新天地板塊華府天地華府天地不夜城板塊綠洲雅賓利市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐市中心水岸豪宅市中心水岸豪宅vv 水景提升附加值水景提升附加值水景提升附加值水景提升附加值vv 打造舒適型豪

54、宅打造舒適型豪宅打造舒適型豪宅打造舒適型豪宅 產品定位產品定位 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專題專題調研調研調研調研市場實踐市場實踐 一、競爭個案的篩選 二、競爭個案總體分析 1、競爭個案的產品分析 2、競爭個案的價格分析 3、競爭個案的廣告分析 4、競爭個案購房群體分析 5、競爭個案產品與營銷整體分析點評 三、項目產品初步定位 1、房型設置定位 2、景觀設計定位 3、建筑風格定位 4、裝修標準定位 5、會所功能定位 6、新技術新材料運用 競爭調研報告競爭調研報告 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研專題專題專

55、題專題調研調研調研調研調研思路調研思路項目調研項目調研競爭調研競爭調研專題調研專題調研產品調研內容產品調研內容產品調研內容產品調研內容 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研 專題專題專題專題 調研調研調研調研 1 1 1 1、產品規劃調研、產品規劃調研、產品規劃調研、產品規劃調研 2 2 2 2、產品細節調研、產品細節調研、產品細節調研、產品細節調研 3 3 3 3、會所案例調研、會所案例調研、會所案例調研、會所案例調研 4 4 4 4、物業管理案例調研、物業管理案例調研、物業管理案例調研、物業管理案例調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研

56、競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研 專題專題專題專題 調研調研調研調研市場實踐市場實踐 1 1 1 1、產品規劃調研、產品規劃調研、產品規劃調研、產品規劃調研 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研 專題專題專題專題 調研調研調研調研 2 2 2 2、產品細節調研、產品細節調研、產品細節調研、產品細節調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研 專題專題專題專題 調研調研調研調研 3 3 3 3、會所案例調研、會所案例調研、會所案例調研、會所案例調研市場實踐市場實踐 項目項目項目項目 調研調研調研調研 競爭競爭競爭競爭 調研調研調研調研 專題專題專題專題 調研調研調研調研 4 4 4 4、物業管理案例調研、物業管理案例調研、物業管理案例調研、物業管理案例調研市場實踐市場實踐CompanyLOGO