1、供應鏈管理程序供應鏈管理程序 1.流程要素 1.1 流程目標：基于房地產開發價值鏈對供應鏈資源進行有效整合，并通過其價值分析、 拓展、評估到過程跟蹤和持續改進全過程的有效管理實現供應鏈管理的價值最大化。 。 1.2 流程主要責任部門: 資源管理委員會。 1.3 流程關鍵業績指標(KPI): 流程 KPI 責任部門/崗位 數據來源 供方滿意度 采購管理部、各項目管理部 集團統一調查 戰略合作目標達成率 采購管理部、 各項目管理部、 設計管理部、市場營銷部、 成本管理部 總經理辦公室 供應鏈管理審計合格率 各部門 總經理辦公室 1.4 流程關鍵點(CP): 流程關鍵點 關鍵點說明 備注 公司供應鏈
2、管理策略的確定 5.2 供應鏈管理審計 5.4 供應鏈管理年度評估 5.4 2.適用范圍: 2.1. 公司經營管理全流程中所有外包業務的管理 3.術語與定義 3.1. 供應鏈管理：整個供應鏈系統進行計劃、協調、操作、控制和優化的各種活動和過程，以 實現價值鏈的最大增值以及內外部客戶的高度滿意。 供應鏈管理是企業實現整個渠道商業流程 優化的一個平臺。 3.2. 戰略合作： 公司根據價值鏈分析， 在對自身發展具有戰略意義的領域中與其它企業建立起 較長期、穩定的合作關系。 3.3. 管理輸出： 為達成公司企業文化、 客戶服務理念、 質量文化及相關技術標準的統一與貫徹， 對合作方進行相關知識領域的宣導
3、、培訓、交流的過程。 4.職責權限 4.1. 資源管理委員會： 公司供應鏈管理決策機構， 根據公司流程瓶審并決策公司供應鏈管理策 略、公司戰略合作與采購原則、年度目標、戰略合作方選擇、評估、分級及激勵制度。 4.2. 各專業部門 4.2.1 根據供方管理及采購管理原則，整合外部資源對各自業務的供方執行供方拓展管理、選 擇、過程監控、管理輸出、后評估等管理流程。 5.工作程序： 5.1. 房地產供應鏈價值識別和分析 房地產開發流程價值鏈分析： 利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減 策劃機構、市場調 查機構 設計及咨詢供應商 造價咨詢機構，建 筑承包商、材料設 備供應商、監理 營銷策劃機構銷售 代理
4、商，廣告媒體 供應商 物業服務供應商 AQCR QC QT A）房地產開發的供應鏈是從獲得土地開始，到客戶獲得滿意的服務為止，整個過程涉及到市 場調查機構、策劃機構、設計供應商、建筑承包商、材料設備供應商、成本咨詢機構、銷售代 理商、廣告媒體供應商、物業管理等眾多供應商。 B）依據房地產 VAC（價值鏈增值模型分析） ，在價值不同階段的供應商為企業帶來的價值指 數是不同的。價值關注點包括：A（數量） 、Q（質量） 、C（成本） 、T（時效） 、R（風險） 物業管 理 土地獲 取 市場策劃 （含客戶 及產品 工程管 理 售后服 務 銷售管 理 投資策 劃 招標管 理 建筑設 計 產品實現過程 越
5、靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，但對整 個房地產開發項目的利潤貢獻越高。流程中重點 關注風險控制和成本控制（論證、策劃、設計） 價值鏈中段是整個房地產開發項目 的質量和成本控制區間，決定了利 潤的最終實現大小，重點關注質量 和動態成本的控制（工程管理、成 本管理） 越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但 對組織的品牌和客戶價值產生重要影響，重 點關注服務與顧客關系維護（服務、顧客滿 意） 價值鏈前端的供方價值分析：市場調查機構、策劃機構、設計供應商 越靠近價值鏈前端，經營操作風險越大，但對整個房地產開發項目的利潤貢獻越高，因此 價值鏈前端的供方價值影響指數最高 影響因素：對客戶滿意影響-風險
6、、質量 對內部滿意影響：風險、質量、成本、時效 對此類供方應重點關注：供方提供產品的質量、風險、時效。 價值鏈中端的供方價值分析：建筑承包商、材料設備供應商、成本造價咨詢 價值鏈中端是整個房地產開發項目的質量和成本控制區間， 影響利潤的最終實現和客戶的 滿意，因此價值鏈中端的供方價值影響指數中等 影響因素：對客戶滿意影響質量 對內部滿意影響：質量、成本、風險 對此類供方應重點關注：供方提供產品的質量、成本和時效。 價值鏈后端的供方價值分析：銷售代理商、廣告媒體供應商、物業管理（注：物業管理可 以不作為房地產開發價值鏈環節） 越靠近價值鏈后端，經營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶滿意度產生重要
7、影響，因 此價值鏈后端的供方價值影響指數一致 影響因素：對客戶滿意影響風險、質量 對內部滿意影響：風險、質量 對此類供方應重點關注：供方提供產品的質量、風險。 5.2. 公司供應鏈管理策略和管理方法公司供應鏈管理策略和管理方法 5.2.1. 效率提升：整合社會專業資源、提升運營效率 5.2.2. 品質提升：發揮社會專業資源優勢、提升產品與服務品質 5.2.3. 戰略合作：核心業務戰略合作、推動雙方共同成長 5.2.4. 人均效率提升：非核心業務全面外包、提升人均效率 5.2.5. 關注核心價值：關注各環節價值核心，價值分析結論在合作模式選擇、合作方選擇、評 估等環節進行運用，分析過程參見 5.
8、1 執行 5.2.6. 管理原則統一：各類供方管理要素設計及采購管理原則統一，參見 5.4。 5.3. 公司供方資源一覽表公司供方資源一覽表 價值鏈 位置 業務 類型 供應商類別 合作模式 價值 關注 點 管理部門 支持性文件 前端 核心 業務 營銷策劃 戰略合作 風險 市場營銷部 營銷供方采購及 管理作業指引 規劃設計 戰略合作 質量 成本 設計管理部 設計供方采購及 管理作業指引 中端 材料設備 戰略合作 質量 成本 采購管理部 工程及材料設備 采購作業指引 工 工程建設 戰略合作 質量 成本 程及材料供方管理 作業指引 工程監理 戰略合作 質量 價值鏈 位置 業務 類型 供應商類別 合作
9、模式 價值 關注 點 管理部門 支持性文件 造價咨詢 戰略合作 成本 成本管理部 造價咨詢公司采 購及管理作業指引 后端 銷售代理 戰略合作 服務 市場營銷部 銷售代理管理作 業指引 物業管理 戰略合作 服務 總經理辦公 室 物業服務供方采 購及管理作業指引 業務支 持 非核 心業 務 人事常規事務 專業外包 服務 人力資源部 非核心業務供方 及采購管理作業指 引 財務常規事務 專業外包 質量 財務管理部 IT 服務 專業外包 質量 服務 法律顧問 專業外包 質量 5.4 供方全流程管理要素規范供方全流程管理要素規范 5.4.1. 各類供方的管理流程須按以下要素設計， 具體供方管理要求及質量記
10、錄要求須在各作業 指引中明確。 說明：加“”的非必選項，非核心業務可選擇執行 步驟 流程說明 記錄 P 設定供應 鏈管理目 標 1.根據公司戰略設定供應鏈管理的關鍵需求 2.對供應鏈管理進行策劃制定相應管理目標 3.將供應鏈管理目標納入績效管理指標 供應鏈績效管理指標 D 供方拓展 1.各部門組織供方考察，包括資料審查與實地考察 2.符合資質要求的列入供方名錄并建立供方方案 3.暫不符合要求的供方列入供方名錄并備注 供方資質預審資料 供方名錄 供方檔 案 供方選擇 1.根據公司招投標規定，選擇具體業務供方； 2.確定供方后，按合同管理程序進行合同審批； 3.非核心業務的供方選擇與合同審批可同時
11、進行。 供方選擇審批記錄 合同審批記錄 過程管理 1.根據合同約定，對供方合同履行情況進行跟蹤管 理 2.對長期合作的供方，須建立過程評估標準，并定 期評估，促進改進和提升 供方過程評估記錄 步驟 流程說明 記錄 管理輸出 1.管理部門須對合作方就公司技術標準、服務標 準、相關工作流程進行交底、培訓 2.針對各項具體業務的操作明確標準、全面培訓 3.還可通過其他適宜方式進行宣導 管理輸出活動記錄 履約評估 1.合同期滿，須組織對供方的履約評估，作為供方 下級管理及下年選擇的依據 供方履約（后）評估 記錄 結果應用 1.根據評估結果對價值指數4分以上的供應商分極 2.按照不同的等級采用不同的采購
12、策略和政策 供應商分級評估體 系 C 滿意度調查 1.公司每年統一組織供方滿意度調查 2.根據調查情況分析并提出改進建議 供方滿意度調查報 告 供應鏈管理 審評 詳 5.5 質量審核實施計劃 質量審核報告 供應鏈績效 目標測量評 估 1.每年對供應鏈管理的績效目標進行評估 2.調整修訂目標 績效管理評估報告 A 供應鏈管理 績效改進 1.各管理部門每年就供應鏈管理體系及執行過程 進行總結，由采購管理部匯總形成公司年度供應 鏈管理報告 ，提交運營管理委員會評議 2.各相關部門根據評議結論組織改進 3.根據供應商績效結果提出相應的績效改進要求 年度供應鏈管理報 告 持續改進報告 5.5 供應鏈管理
13、審計 5.5.1. 供應鏈管理審計結合供應鏈績效目標跟蹤一起做， 審核其過程符合性及有效性機績效目 標的達成。 5.5.2. 目標：審核供應鏈管理過程的符合性和有效性，確保達成供應鏈管理績效目標。 5.5.3. 組織：由總經理辦公室協調組織供應鏈管理審計工作，采購管理部配合，審核人員根據 專項審核內容從各部門抽調。 5.5.4. 審核方法：通過供方選擇及供方評價過程記錄、采購記錄的抽樣檢查，審核供應鏈管理 過程的符合性和有效性。 5.5.5. 結論：審核結果作為各部門 BSC 考核“管理質量事故”指標的衡量依據，由績效管理 小組最終判定。審核結論中需系統性改進的事項，由相關部門按要求組織改進。
14、 5.6. 供應鏈資源管理平臺的搭建和維護： 5.6.1 公司統一搭建供方信息管理平臺。 5.6.2. 各相關部門對本專業供方信息進行整理、建檔和建庫和定期更新。 6.支持性文件 6.1. VKGZ-PS-05-09合同與付款管理作業指引 6.2. VKGZ-PS-05-01工程及材料供方管理作業指引 6.3. VKGZ-PD-05-02工程及材料設備采購作業指引 6.4. VKGZ-PD-05-03營銷供方采購及管理作業指引 6.5. VKGZ-PD-05-04銷售代理管理作業指引 6.6. VKGZ-PD-05-05設計供方采購及管理作業指引 6.7. VKGZ-PD-05-06造價咨詢公
15、司管理作業指引 6.8. VKGZ-PD-05-07物業供方采購及管理作業指引 6.9. VKGZ-PD-05-08非核心業務供方采購及管理作業指引 6.10. VKGZ-MA-05管理評審程序 6.11. VKGZ-CH-01質量審核程序 6.12. VKGZ-CH-04知識轉化與持續改進程序 7. 記錄表格 7.1. VKGZ-PS-05-F01 供方名錄 7.2. VKGZ-PS-05-F02供方檔案 7.3. VKGZ-CH-02-F02質量審核實施計劃 7.4 VKGZ-CH-02-F04質量審核報告 7.5 VKGZ-CH-04-F01持續改進報告 7.6 年度供應鏈管理報告 7.7 其他記錄詳見 5.4.1
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