房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅成本及利潤測算公式培訓(xùn)手冊(cè)（3頁）.doc

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房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅成本及利潤測算公式培訓(xùn)手冊(cè)（3頁）.doc

1、中國城市住宅房地產(chǎn)成本及利潤測算簡要公式測算前提條件：城市國有土地、混凝土框架結(jié)構(gòu)、毛胚房住宅成本簡要測算：A城市住宅成本=（B土地樓面成本+C建筑安裝成本+D其他費(fèi)用）*E分?jǐn)傁禂?shù)城市住宅成本包括土地成本、建筑安裝費(fèi)用及在項(xiàng)目中開發(fā)其他費(fèi)用，同時(shí)根據(jù)不同地域進(jìn)行調(diào)整，通常南方城市中住宅建筑安裝成本比北方低。B土地樓面成本=土地綜合地價(jià)/小區(qū)建筑面積土地購買價(jià)格即綜合地價(jià)，包括拍賣或轉(zhuǎn)讓時(shí)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金、相關(guān)交易稅金。C建筑安裝成本=（結(jié)構(gòu)建筑+安裝工程+裝修裝飾+室外基礎(chǔ)設(shè)施配套）*調(diào)整系數(shù)K結(jié)構(gòu)建筑成本包括土石方、基礎(chǔ)、鋼筋混凝土主體結(jié)構(gòu)、砌筑、防水、保溫等。7層以下框架結(jié)構(gòu)建

2、筑成本=600-700元7-18層框架結(jié)構(gòu)建筑成本=700-800元18層以上框架結(jié)構(gòu)建筑成本=800-1000元安裝工程成本包括給排水、采暖、強(qiáng)電照明、弱電系統(tǒng)、通風(fēng)空調(diào)、消防系統(tǒng)、電梯、煤氣、中水處理、變電所等。7層以下安裝工程成本=100-120元7-18層安裝工程成本=200-250元18層以上安裝工程成本=500-700元裝飾裝修成本包括門窗、外墻面裝飾裝修、樓梯間等公共部分裝飾裝修等7層以下裝飾裝修成本=100-150元7-18層裝飾裝修成本=200-250元18層以上裝飾裝修成本=350-450元室外基礎(chǔ)設(shè)施配套成本包括、室外水網(wǎng)、室外電氣、室外煤氣、室外綠化景觀、室外供熱網(wǎng)、室

3、外照明等。室外基礎(chǔ)設(shè)施配套成本=100-150元根據(jù)中國地域不同，北方需要采暖及保溫、墻壁也厚，而南方基本沒有采暖保溫，墻壁也薄。一般以山東一帶為基數(shù)1，黑龍江為1.1，廣東為0.9。調(diào)整系數(shù)K=0.9-1.1，D其他費(fèi)用包括勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、政府收費(fèi)、配套擴(kuò)容費(fèi)、工程保險(xiǎn)、建設(shè)單位辦公管理費(fèi)、人防、白蟻費(fèi)等等。其他費(fèi)用成本=450-500元（在小城市這筆費(fèi)用會(huì)很低）綜合上述簡要分析，各樓層建筑安裝成本如下表：序號(hào) 項(xiàng)目名稱 7層以下 7-18層 18層以上1 結(jié)構(gòu)建筑 600-700 700-800 800-10002 安裝工程 100-120 200-250 500-

4、7003 裝飾裝修 100-150 200-250 350-4504室外基礎(chǔ)配套 100-150 100-150 100-1505 小計(jì) 900-1100 1200-1400 1750-23006 調(diào)整系數(shù) 0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分?jǐn)傁禂?shù)是指小區(qū)中，存在部分公用面積，即所有建筑面積中存在部分不可出售面積，如樓梯間、物業(yè)管理用房、車庫等7層以下可取1.05，7-18層可取1.07，18層以上可取1.1。B土地樓面成本可通過公開土地轉(zhuǎn)讓市場價(jià)格或其他渠道獲悉，C建筑安裝成本如需要落實(shí)較準(zhǔn)確價(jià)格，可咨詢當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)咨詢公司專業(yè)人員。每平方米利潤簡要測算：所得稅稅前利潤=（平

5、均銷售價(jià)格-住宅成本-銷售費(fèi)用-營業(yè)稅金及附加-財(cái)務(wù)成本貸款利息）*0.8平均銷售價(jià)格可取售價(jià)中間值，住宅成本可由前面公式簡要計(jì)算，銷售費(fèi)用按照平均銷售價(jià)格5%計(jì)算；營業(yè)稅金及附加按照平均銷售價(jià)格5.5%計(jì)算；財(cái)務(wù)成本貸款利息按照150元計(jì)算；0.8是考慮土地增值稅，如不繳納就不需要交納。一般土地增值稅為30%，即系數(shù)本該是0.7，但考慮到開發(fā)商基本上會(huì)使用加大成本，減少繳稅的各種手段，故上調(diào)到0.8，有時(shí)地方政府鼓勵(lì)會(huì)開發(fā)，此費(fèi)用就優(yōu)惠掉了，落入開發(fā)商的腰包。舉例說明一下開發(fā)商利潤水平：大連某可看可海高層平均銷售價(jià)格=8500元/平方米A城市框架毛胚住宅成本=（B土地樓面成本1200+C建筑

6、安裝成本2300+D其他費(fèi)用500）*E分?jǐn)傁禂?shù)1.1A城市框架毛胚住宅成本=3905元/平方米銷售費(fèi)用=400/平方米營業(yè)稅金及附加=440元/平方米財(cái)務(wù)成本貸款利息=150元/平方米所得稅稅前投資利潤=（8000-3905-400-440-150）*0.8=2484元/平方米所得稅稅后投資利潤=2484*（1-33%）=1932元/平方米稅后投資利潤率=1932/（3905+150）*100%=47.64%按照一個(gè)項(xiàng)目三年運(yùn)作建設(shè)銷售期計(jì)算，則此項(xiàng)目年稅后利潤率為（1+47.64%）開三次方再減1即為年稅后投資利潤率13.87%。高層建筑是最低的收益項(xiàng)目，要是多層及小高層，年投資利潤率更高

7、，可達(dá)到15-20%。上述是總投資的利潤率，更應(yīng)關(guān)注的是計(jì)算其資本金利潤率。一般在房地產(chǎn)開發(fā)中，資本金國家目前規(guī)定要達(dá)到開發(fā)資金要求的40%，綜合考慮地產(chǎn)商貸款銀行貸款、拖欠工程款、施工單位墊款、房屋預(yù)售資金回流等財(cái)務(wù)杠桿，實(shí)際開發(fā)商在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，資本要求一般低于國家要求的40%，在30%-40%之間，甚至更低。資本金利潤率=稅后投資利潤率/40%上述例子中的資本金利潤率=47.64%/40%=119%資本金年利潤率=13.87%/40%=35%上面簡要的測算，只是正常盈利能力的測算，操作的好，盈利能力更高。開發(fā)商降低成本的方式很多，常見如：土地出讓中降低出讓年限，如果國家規(guī)定住宅一般使用權(quán)為70年，而開發(fā)商只要50年，或更低。這樣可少交土地費(fèi)用。保溫采暖作低要求防水用劣質(zhì)材料外墻簡單處理內(nèi)墻分隔厚度低導(dǎo)致隔音差更惡劣的是讓設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)中鋼筋含量使用最低限度，減省鋼筋更多的是房屋抵押給施工單位在納稅中，故意增加成本，少交稅通過人際關(guān)系及商業(yè)賄賂，少交政府相關(guān)收費(fèi)其他等等。以上見解及價(jià)格主要是提供大家參考，在國內(nèi)房價(jià)上漲的浪潮中，在房價(jià)的市場博弈中，能比較清楚了解雙方的底細(xì)，加強(qiáng)砍價(jià)能力。

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