1、研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升守門神 房產相關案例分析研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升目 錄五、過戶篇六、交房篇七、違約篇八、傭金篇一、委托篇二、帶看篇三、轉定篇四、簽約篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升一、委托篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升委托篇委托篇產權過戶等于取得房屋的所有權？案例一：張某是上海市某區一套住宅的所有權人，面積120平方米，2005年6月，張某將該房屋以人民幣120萬元的價格出售給李某，在二手房買賣合同中約定的付款日期之內李某將房款支付完畢，張某同日將房屋的鑰匙交付李某，由李某實際居住，未辦理房屋的產權過

2、戶；不久，張某又將該房屋以80萬元的價格出售給第三人徐某，在徐某支付所有房款的次日辦理了房屋的產權過戶手續。半月后，徐某發現李某實際入職該房屋，便以產權人的名義要求李某遷出，雙方交涉未果，徐某一紙訴狀將李某告上法庭，要求李某遷出，但法院并沒有支持徐某的請求。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升委托篇委托篇產權過戶等于取得房屋的所有權？法務分析：1 1、完全的不動產登記在我國是受到限制的，其至少需要兩個配套制度，第一個就是不動產的實質審查制度，即不動產登記機關在對當事人提出的物權（產權）變動申請，除了要審查登記的文件是否完備外，還需要審查產權變動的原因與事實是否相符。但是我國不動產登

3、記機關在實踐中均采取的是形式審查制度，只要當事人提交了辦理登記的所有文件，而且在形式和程序上無重大瑕疵，登記機關一般都應辦理。2 2、根據我國相關法律規定，不動產登記公信力必須具備下述三個條件：第三人必須善意無過錯；第三人取得不動產物權必須基于合法有效行為；第三人取得物權必須支付對價，且不得明顯低于市場合理價格。本案中，徐某以80萬元的價格購買該處房屋，明顯低于市場的合理價格。盡管徐某與張某完成了產權登記手續，但其仍不得對抗李某的合法占有，因此，本案中徐某的請求不能得到法律支持，道理就在于此。3、若徐某以120萬元左右的市場價購買張先生的物業并過戶，法院將判決支持徐某的主張。研討研討研討研討學

4、習學習學習學習提升提升提升提升門神支招：1、為保證交易安全，在簽好買賣合同后應當將房產證保管在中介公司，避免房東將房屋另行出售。2、遇有掛牌價明顯低于市場價格的情況，應當做好調查，防止房東采取欺騙、隱瞞等手段，算還客戶及中介公司的利益。3、現在上海、北京等大城市已經實行了網上簽約制度，有效地避免了上述案件的發生，但是定金階段仍可能發生上述風險，因此，中介公司應當提高警惕。4、如果沒有實施網絡簽約制度的城市，如遇簽訂買賣合同后，過戶時間拖延比較長的情況，為防止房東以產證丟失為由重新辦理產證再次出售，中介公司應該在合適的時間內再次做產權調查，以減少意外發生。5、中介公司如遇到明顯低于行情價的房子，

5、一定要通過物業、房地產管理部門、居委會、鄰居等進行調查，切不能貪圖便宜，因為目前行情，稍低的價格就可以很快出售，沒有貓膩或特別的情況，不會明顯低于市場行情的。委托篇產權過戶等于取得房屋的所有權？研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升委托篇房東拒收房租，惡意侵吞保證金案例二：浙江人王先生一直在上海從事服裝生意，在南京路租房辦公，為了工作方便，準備在南京路附近租住一高檔公寓，中介公司經紀人小徐居間介紹星際大廈一套三房，王先生看完很滿意，當場與房東朱先生簽約。合同約定月租金8500元，付三壓一，由于開通長途電話，需要另付保證金2萬元。房租須提前15繳納，如果逾期20天未繳納房租，房東有權終

6、止租房合同，且2萬元保證金不退還。快付房租時，王先生給房東朱先生打電話，叫其來拿早已準備好的租金。可朱先生總以各種理由搪塞不出面。眼見交租時間已到，王先生很著急，急忙到中介公司來找小徐，小徐很有經驗地提醒他：“這房東可能是有意的，想要吞你的保證金，我以前就遇到過這樣而已侵吞租客保證金的，最后上法院也很難打贏官司。”小徐急忙咨詢中介公司法務。法務分析：1 1、王先生可以向房東發出書面函件或將與房東的通話作錄音，以證明未付 租金是房東的原因所致。2 2、若房東拒收租金，可依據法律規定，將租賃合同與租金一同帶到公證 處，辦理提存公證，這樣惡意侵吞保證金的房東就會自食其果。研討研討研討研討學習學習學習

7、學習提升提升提升提升委托篇房東拒收房租，惡意侵吞保證金門神支招：1、簽訂租賃合同時，由于中介費少，流程相對簡單，經紀人都很隨意，甚至很多沒有經過良好培訓的新人也從租賃開始作為培訓。但是由于租賃合同履行周期長，我們作為專業服務機構，不能放棄服務的宗旨，所以，主管應該認證謹慎地對待，監督每個工作環節，為了防止上述問題發生，應該把房東銀行賬號一起寫到合同里，這樣就可以減少不必要的麻煩。如有寫銀行賬號，打入該賬號就視為收到。2、作為一名專業的房地產經紀人，必須要有法律意識和警惕惡意違約的意識。如果遇到這樣的房東，作為經紀人，我們應該及時通知客戶做一些防范措施，如果錄音電話、公證提存等，有效避免守約客戶

8、的損失，保證他們的權利。3、租賃業務因為交易周期短，因此我們更因該做好服務，好服務意味著未來能有更多的好資源，一般房東在某個公司操作過一次買一的話，以后再出租房子，談獨家委托就很容易，并且留鑰匙也相對容易。久而久之，對中介門店的業績支撐也是很有幫助的。尤其是市場有變的時候這些不起眼的租賃單子，往往是你戰勝周邊其他門店的關鍵所在。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升二、帶看篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升帶看篇客戶不填寫帶看確認書，中介公司面臨被跳 擁的風險案例三：公司某分行經紀人小李咨詢我，她說前段帶看的一個客戶私下跟房東談成交，問我可以追到傭金嗎？我說你先把帶看

9、確認書等傳給我，我看一下再聯系你，小麗告訴我說，由于客戶說在哪家公司看房都不用填的，所以在我公司也不填，如果填的話就不去看房了，小麗又說她當時看客戶買房挺誠意的，就不想失去成交機會，就說，那我帶你看完房，再幫我們填一下可以嗎？客戶說，可以的。小麗就帶客戶看了該物業，看房時，客戶漫不經心，一會就出來了，跟小麗說房子太差了，不考慮。這時候小李說，你幫我填一下帶看確認書吧，客戶說，帶我看這么差的房子，還填什么填啊。小麗以為客戶真的不考慮了，就沒有太堅持，沒想到過了一段時間，卻看到客戶從那套物業里出來，于是小麗馬上去房地產行政管理部門做了產權調查，結果新的權利人確實是那個曾經他帶看過的客戶。研討研討研

10、討研討學習學習學習學習提升提升提升提升帶看篇客戶不填寫帶看確認書，中介公司面臨被跳 擁的風險法務分析：1 1、看房確認書是中介公司提供居間服務的重要憑證，若沒有簽訂看房確認 書將難以證明是誰向客戶報告了定力合同的機會，也就無法向客戶主張 傭金。2 2、在未簽訂看房確認書的情況下，即使能夠通過錄音等方式取得提供房源 的證據，但是仍然因為沒有關于傭金數額和違約責任的約定，導致無法 追究客戶的責任。門神支招：1 1、一般情況下，客戶都認可填寫帶看確認書，如果客戶提出疑義，業務員 應該耐心地給予解釋。2 2、業務員要求客戶填寫帶看確認書時，話語要輕松自然。3、業務員應該先填寫上自己的名字和所帶看的物業

11、地址等，然后要求客戶 填寫，這樣，比較順其自然，客戶比較容易接受。4 4、如無論如何不簽的，中介公司工作人員應該拒絕帶看。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升帶看篇經紀人填寫帶看房屋地址模糊，中介恐有追 傭風險案例四：2007年8月業務員小趙帶客戶王先生看了某大型花園社區4號201室的一套房子，王先生當時立刻表示喜歡，并跟小趙說要買下來。于是王先生跟小趙一起回到分行，當談意向金問題時，王先生說咨詢一下他朋友，等他跟朋友通完電話，他跟小趙說，買房子是大事情，回家需要跟老婆商量，第二天給答復。當小李再聯系客戶的時候，客戶先是說再等等，過了一段時間又說已經買到其他房子了。半年以后，小趙帶

12、看上述社區物業時，突然發現張先生從自己曾經帶看過的房子里出來，小趙馬上去房地局行政管理部門做了產權調查，果然不出所料，產權人的名字正是張先生，小趙回到門店，找到經理，查出了該物業的出售委托書以及張先生填寫的帶看確認書，找到公司法律部，要求起訴張先生。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升帶看篇經紀人填寫帶看房屋地址模糊，中介恐有追 傭風險法務分析：1、看房確認書的物業地址僅注明為某花園社區4號201室，在取證中發現 該小區有四套物業地址為4號201室（因為社區較大、開發商分多起開 發，每期都獨立設置門牌號），客戶具體體驗看的兔爺地址通過看房確 認書不能準確證明，想要證明必須用排除法，

13、先找到其他三個4號201室 的業主，證明近期沒有出售物業，現實中取證很難實現。2、為鎖定客戶實際驗看的物業地址，可以通過電話錄音的方式實現。但是 電話錄音仍然需要結合看房確認書才能追究客戶的違約責任。門神支招：1、填寫帶看確認書的時候一定要把物業地址寫清楚，具體到某路、某號等。2、中介公司業務員對于曾經帶看過的客戶的一樣反應，作為專業的房地產 經紀人應該有其敏感性，應提前灌輸客戶跳擁的不安全性，以防止跳擁。3、加強與客戶信任感的建立，提高服務質量，以減少跳擁的發生。4、如遇到上述案件，盡量取得錄音證據。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升三、轉定篇研討研討研討研討學習學習學習學習提

14、升提升提升提升轉定篇產權人為多人，僅有部分產權人簽訂居間協 議如何處理？案例五：房東與客戶在中介公司的居間撮合下簽訂三方居間協議。但簽署協議時，房東方的三個產權人A、B、C，只有A、B兩位到場，他們未能提供C的授權委托書，分公司業務員立即致電C征詢意見，但C在電話中只是簡單的回答“知道了，有到場的B跟你們談就行了”，分公司在取得上述錄音后，讓B代C簽。由于房價上漲較快，到簽買賣合同時，C突然致電中介公司，表示不同意出售該房產，C認為中介公司打電話只是商談房屋出售事宜，而非簽訂三方居間協議，且該協議中的重要條款均沒有征得其同意，其也沒有簽字確認，該協議應該是無效的。因此，拒絕簽署正式的買賣合同，

15、現客戶投訴至中介公司，要求妥善解決。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇產權人為多人，僅有部分產權人簽訂居間協 議如何處理？法務分析：1、在產權人未能全部到場的情況下，由到場的產權人代為簽 訂三方居間協議，如在合同簽訂或履行的過程中有相應的證據（諸如電話錄音、授權委托書、當事人書面追認等），可證明其他權利人已知曉并同意該協議約定的買賣條件的，應當認定代簽的行為有效，由此產生的法律后果應由被代理人承擔。2、本案C在電話中未做否定，且表示由B代為處理該買賣事宜，所以其行為讓合同相對方有足夠理由相信其內部意見一致，并且B有權代替其作出意思表示。按照我國民事法律規定，該行為應當視為有

16、效的代理行為，即該居間協議應當認定為成立并對于交易雙方產生相應的約束力。因此，房東方所提出的觀點不能得到法律支持。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇產權人為多人，僅有部分產權人簽訂居間協 議如何處理？門神支招：1、如果上述案例，中介公司應該說服買賣雙方再次協商，為了保證房東能誠意地履行合同，中介公司經紀人可勸說客戶在原有的基礎上做出一些讓步，提高房價款，同事向房東方明確告知該居間協議的效力，如違約可能承擔的違約責任。2、轉定時，應要求所有產權人到場簽字或提供相應的出售委托書（如簽買賣合同則必須是公證或律師見證的委托書）。3、如遇類似的案例可以要求前來簽署三方居間協議的

17、部分產權人或者是代理人出具書面承諾書，承諾若其他權利人不同意出售或者是不滿意居間協議所述的購買條件，則由簽字的權利人或代理人承擔由此產生的定金雙倍返還的法律責任。4、希望在可能的前提下去的未能到場權利人同意出售的電話錄音，這對中介公司或者客戶都是一種有力保障。5、如可行，盡量安排補簽。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇簽收定金非業主本人，客戶能否要回定金？案例六：客戶孫小姐看完房后，當天下午支付了購房意向金5萬元，中介公司經紀人小張約房東到中介門店轉定，但來的不是房東而是房東的父親，房東父親沒有任何書面委托手續，小張覺得由其簽收定金有些不妥。不過小張為了盡快鎖定交易，

18、還是讓房東父親以產權人的名義簽署三方居間協議，并約定好第二天早晨房東從外地回來后再由房東本人簽收定金。第二天，在分公司經理授意下，小張找房東轉定，并讓房東簽收了定金，然后通知了孫小姐。之后孫小姐覺得居間協議的簽字與定金收據簽名字跡不同，詢問是否為產權人本人簽署，經紀人堅持說是產權人本人簽署，且要求房東向客戶證明這一點，現客戶投訴至消費者協會，要求解約退還意向金。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇簽收定金非業主本人，客戶能否要回定金？法務分析：1、產權人認可代為簽訂協議的行為，故協議確已生效，但故 意隱瞞與簽訂合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害 委托人利益的，違反了

19、居間方的忠實義務，且影響公司對 外聲譽。2、若客戶執意不購買，并有證據證明中介公司惡意強制送 定，中介公司可能承擔賠償責任。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇簽收定金非業主本人，客戶能否要回定金？門神支招：1、經紀人與客戶溝通后，告知其雖非產權人本人簽署居間協議，但產權人認可該代理行為，故協議已經生效；居間協議當中明確客戶在支付意向金后7日內，無權要求中介公司退回意向金。2、經紀人應告知客戶若執意要求解約，中介公司可以替其協調。但協議已經生效，經協商，最終房東拒絕無償解約。3、惡意送定嚴重違反中介公司的職業操守，但事已至此，房東若不愿意退還定金，還是希望雙方簽訂買賣合

20、同，避免糾紛擴大或最終將責任引至中介公司。可以協議已生效及7日內客戶無權要求退回意向金抗辯客戶，實為不得已而為之。4、在協調過程中，客戶因害怕承擔5萬定金被沒收的責任，而被迫簽約，但希望中介公司給其免傭，后經小張與分公司經理匯報，最終以折傭一萬元告終。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇多份意向下定，出售方主張中介公司違法操作案例七：買方耿小姐基本確認購買條件后，中介公司業務員為防止房東施女士臨時跳價，準備了幾分不同價格的意向金書，與房東施女士談判，在探得房東施女士低價之后，表示客戶耿小姐不可能接受，并以說服客戶耿小姐為條件，要求房東施女士將最終成交價與底價之間的差額作

21、為獎勵，支付給中介公司，房東施女士接受。中介公司做了一些狀況，房東施女士簽署贈家具等清單，及支付中介公司的獎勵費。次日，房東施女士認為中介公司在居間過程中存在明顯隱瞞雙方真實價格以圖謀私立的行為，拒不履行之前承諾，畏怯拒絕簽訂買賣合同。之后買方耿小姐由堅決要求追究房東施女士違約責任，變為僅要求中介公司將其所付定金退回。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇多份意向下定，出售方主張中介公司違法操作法務分析：1、中介公司并未存在重大過錯，所收取客戶傭金及房東獎勵費的總和也并未超過有關規定。但房東支付的獎勵費未能以客戶方承擔的傭金名義出現，而“獎勵費”的性質讓中介公司比較被動。

22、2、若本案順利成交，房東也兌現了支付獎勵費，房東再以中介公司在居間活動中收取傭金以外的收入為由，向工商或價格行政管理部門投訴，行政部門可能要求中介公司退還該獎勵費并給予行政處罰。門神支招：1、業務人員應該先與房東積極協調，在不收其好處費的基礎上，看其是否能夠履行三方居間協議，一般這樣就可以簽約成功。如遇房東特別生氣或不再信任該中介公司，分行經理可親自登門，以折少量傭金為代價并答應親自給其服務為條件，撮合簽約。2、因買房從追究房東違約責任到要求退還定金，使中介公司的麻煩減少，如經努力無法達成一致意見，則協助雙方協商解約條件。解除協議時，盡量避免房東與客戶講起違約原由，而影響該客戶在該中介公司的再

23、次成交。3、本案操作中為促成交易而采取的隱瞞客戶真實出價來賺取好處費的做法讓房東極為反感，建議做動作以適度即可。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇房東未如實告知承重墻拆除所引發的糾紛案例八：買賣雙方在中介公司居間下就某物業的買賣事宜簽訂了三方居間協議。定金5萬元由房東丁女士收執。履行過程中買賣方得知房東丁女士以前在裝修時將該房屋承重墻敲毀一事。買受方桑先生以此為由主張解除三方居間協議，要求房東丁女士雙倍返還定金，并以中介公司未如實報告真實信息為由，要求中介公司承擔連帶責任，房東丁女士則堅持按照居間約定履行，否則將視為買受方違約，沒收定金。法務分析：1、承重墻關系到房屋

24、結構安全，房東隱瞞這一重要事項與客戶簽訂合同存 在過錯。客戶有權解除合同，或要求房東承擔修復責任。2、中介公司若在簽訂三方居間協議前并不知道承重墻被拆除一事，則中介 公司無需承擔責任；若簽約前已知悉，則應當如實告知客戶，否則依據 中華人民共和國合同法第425條規定，中介公司將承擔賠償責任。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升轉定篇轉定篇房東未如實告知承重墻拆除所引發的糾紛門神支招：1、因為業務部門促成單是一貫工作宗旨，以后如遇到如此情 況，應該建議房東在交易前將該物業內的承重修復，并對 修復后的墻進行適度裝飾。2、同時對客戶進行解釋工作，可供參考的理由有二：其一、你在簽居間協議前看

25、過房；其二、房東已依據中華人民 共和國合同法第111條規定對承重墻進行修復，并進行裝 飾，已可保證正常使用。若再這種情況下你再不購買，則 房東將沒收定金。3、如果有可能，可讓房東贈送一些家電或是再降低點價格來 處理糾紛，盡量最大努力不去折傭。折傭習慣很不好，容 易造成未來談判的障礙。4、如有可能，中介公司可與房東協商，適度講價，盡量撮合 成交。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升四、簽約篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升簽約篇中介公司可以作為第三方轉付裝修補償費嗎？案例九：經中介公司居間介紹，上下家就某套物業簽署了房地產買賣合同，總房價款150萬元。合同中約定，上下

26、家交易過戶當日由中介公司轉付第二期房價款人民幣70萬元。同時，上下家簽署了該物業的補充協議，約定下家需向上家支付“裝修補償費”35萬元，并隨第二期房價款由中介公司一同轉付費上家。另外，該物業的購買方為個人，但其房款及裝修補償費均由公司代付。先上家申請中介公司轉付35萬元裝修補償費，但未提供公司同意代下家支付欠款的確認書。法務分析：1、一般此類裝修款均為上下家做低房價部分，即可能上下家為逃避歸家稅 收監管，故意做低房價，逃避部分交易稅款。根據相關法律及政策規 定，故意逃避歸家稅款，將可能承擔行政責任甚至刑事責任，同時中介 公司的主要負責人也可能承擔相應的刑事責任。2、即使不考慮違反規定的問題，因

27、下家該筆款項的付款人為公司代付款，需取得實際付款人的書面同意代下家支付購買該物業的相關交易錢款的 確認書，才能轉付款項。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升簽約篇中介公司可以作為第三方轉付裝修補償費嗎？門神支招：1、中介公司不應當協助上下家做低房價，而實踐運營中，中介公司為了追求成單收傭，往往會配合上下家。這樣最好讓客戶出具一份與中介公司無關的書面證明，而且他們的合同中，不能有中介公司的任何簽字和圖章。2、作低房價，如上下家發生糾紛，中介公司很可能無法收取到實際成交價格的傭金，但是又口難辨，因此最好是提高專業能力、談判技巧，和建立客戶信任感，以避免不必要的麻煩。3、對與作低房價的交

28、易，差額部分，中介公司不能轉付，如發生糾紛，中介公司有涉嫌協助逃稅的嫌疑。4、門店運營中，如轉付款項，必須經過權利人的確認書確認之后才能放款，否則，中介公司很可能會承擔風險。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升簽約篇簽訂的買賣合同前后矛盾，如何處理？案例十：三方居間協議中約定，煤氣初裝費包含在房價款內，不需再另行結算。后來在房東要求下，簽訂買賣合同時，增加了客戶需另行支付房東煤氣初裝費的條款，客戶認可，但買賣合同補充條款中卻未刪除煤氣初裝費贈送的約定（中介公司的格式條款），由此產生了矛盾，物業交割時客戶欲不付煤氣初裝費。法務分析：1、在買賣合同中，對于同一件事情，前后預定矛盾，致使

29、雙 方都要求按有利于奔放的條款來處理，引發糾紛十分被動。制作任何文書，都應當注意前后照應，切忌前后矛盾。2、買賣合同的征文與補充條款不一致時，應當以補充條款為 準。若都是正文或都是補充條款時，當按照有利于實現合 同目的或結合相關證據理解。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升簽約篇簽訂的買賣合同前后矛盾，如何處理？門神支招：1、中介公司應該從事實角度和交易雙方真實意圖的角度，與 客戶解釋溝通。2、中介公司可與房東溝通，以提前交房等條件互換籌碼，爭 取客戶同意。3、下下策就是折傭解決。如果栓發放客戶都特別難以溝通，態度惡劣，那就只能以折傭為我們自己的不嚴謹買單。4、通過此案例，提醒中介

30、公司在制定合同時一定要細心嚴 謹，分管人員應該注意建和和監督。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升五、過戶篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升過戶篇過戶篇過戶時房屋被查封怎么辦？案例十一：房東鄒先生通過中介公司將楊浦區的一套物業出售給客戶胡先生。在中介公司協助下，鄒先生辦理了抵押注銷手續，胡先生也順利的辦出了貸款，買賣雙方按照約定想房地產行政管理部門申請了產權過戶手續。但是，過了幾天胡先生等來的不是領房產證的通知，而是被告知買的房子已經被查封，無法拿到房產證了。胡先生立即找到中介公司尋求解決方法。法務分析：1、房子被查封一般有兩種可能，一種因產權有糾紛引起，一 種因債

31、務糾紛所致不涉及房子產權，我們應當首先弄清楚 房子被查封的原因。2、本次查封因房東的原因所致，中介公司沒有過錯，不會承 擔責任。但房東方若不能及時解除查封將構成對客戶違 約，應當承擔違約責任。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升過戶篇過戶篇過戶時房屋被查封怎么辦？門神支招：1、若因產權糾紛引起，誰是房子產權人最終由法院判決，若 法院裁決鄒先生不是產權人或不是唯一的產權人，將導致 所簽訂的合同無法履行。在此種情況下，對于客房的購房 愿望很難實現，中介公司最好建議客戶選擇解除合同。2、若因再無糾紛導致房屋被查封，因不涉及房子的權屬，中 介公司可建議房東提供相應的財產擔保，解除查封。必要

32、 時，中介公司可說服客戶配合房東提供擔保，使本次交易 繼續進行。3、中介公司如遇上述案件，防不勝防，只能耐心與客戶做工 作，盡量先拿回客戶已付房款項由中介保管，在繼續開展 其他工作，來防止客戶急躁，避免沖突。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升六、交房篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升交房篇未取得下家同意，擅自轉付尾款引發的糾紛案例十二：買賣合同約定中介公司保管尾款1萬元，但合同簽訂后，上家一直催促中介公司轉付尾款。中介公司就在未取得下家同意情況下擅自將尾款提前轉付上家。下家知道后，表示務必在第二期房款中扣留尾款，中介公司經紀人及上家表示同意。第二期款轉付是，上家表

33、示留一千元尾款。經紀人無奈接受，但未告知下家。直到交房當天，發現上家有水、電、煤及物業費用等3000多元費用未結清，且戶口也未遷出。下家至中介公司要求扣留尾款時，下家才被告知尾款只留了一千元。下家隧要求中介公司承擔賠償責任。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升交房篇未取得下家同意，擅自轉付尾款引發的糾紛法務分析：1、交付房屋是買賣合同中上家的只要義務，交房義務除付房 屋本身外，還應當包括水、電、煤、物業費的清算及戶口 的遷出。上下家履行交房義務存在瑕疵，中介公司一般不 需要承擔責任。2、中介公司為確保交易安全而保管尾款，卻在未取得下家同 意的情況下違反合同約定擅自轉款，中介公司的行

34、為存在 過錯。由此給下家造成的損失，中介公司將與上家共同承 擔連帶責任。在中介公司先向下家承擔責任后，可由中介 公司再向上家追償。但實踐中，遇有此種情況一般上家已 下落不明，中介公司的權利將很難實現。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升交房篇未取得下家同意，擅自轉付尾款引發的糾紛門神支招：1、中介公司應協助下家立即致函上家，正告其違約嚴重性，要求上家及時 結清相關費用并遷出戶口。2、中介公司應告知下家，已在向上家施壓，同時建議下家向法院起訴，中 介公司以證人身份參與訴訟。按時其若追加中介公司為第二被告，則中 介公司的證言可能提供對其不利信息。3、此類案件屬重大違規操作，若下家執意追

35、究中介公司轉款責任，則中介 公司必須將承擔連帶賠償責任。4、中介公司經紀人在操作案子中，凡涉及買賣合同內容變更的問題，必須 經過買賣雙方當事人的認可并簽字確認，不能隨意改動。因此，務必在 非合同約定條件轉款時取得買賣雙方的書面確認，否則相關人員將承擔 轉款不當的不利后果。5、尾款雖然數額不大，但對于交房意義重大，留有一定數額尾款，不但保 證了下家的交易安全，而且保證了中介公司作業的方便，因此因該引起 重視。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升七、違約篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升違約篇背著老公賣房，判她不給賠償金案例十三：2006年6月，周女士委托一家中介公司將

36、自己的房子以79萬的價格轉讓。在中介公司的撮合下，周女士與客戶馬某簽訂了三方居間協議，并收取了馬某2萬元定金，同時約定周女士若違約不賣將向中介公司承擔2%的賠償金。第二天周女士突然稱老公不同意，不能再出售房屋。中介公司按照約定向周女士主張違約賠償金，但周女士認為賣房子的事情是她一個人決定的，丈夫并不知情，現在丈夫不同意，她一人也無法做主。周女士的丈夫夏某夜表示，他本人不同意出售爭議房屋，也沒有在房屋確認書上簽字，也沒有對妻子的簽字做過授權，所以房屋出售確認書無效。雙方協商不成，中介公司隧將周女士告上法庭。法務分析：中華人民共和國合同法第426條規定，中介公司只有促成買賣雙方簽訂買賣合同的，才能

37、收取傭金。本案中，中介公司未能促成買賣合同的成立，所以不能主張收取相當于傭金的賠償。中華人民共和國合同法第427條規定，中介公司未能促成合同的，雖不能要求收取傭金，但可以收取因居間活動支出的必要費用。司法實踐中，主張權利的司法程序較長，法院支持的費用較低，得不償失，一般選擇放棄訴訟追索。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升違約篇背著老公賣房，判她不給賠償金門神支招：1、經紀人遇到上述案件的情況下，前期工作是與守約方一起 以定金為籌碼與欲違約方談判，爭取成功簽訂買賣合同。2、如果不能簽訂買賣合同，中介公司工作人員一般不會選擇 訴訟，而是更多的選擇是與守約方達成聯盟，爭取賠償后 的分成

38、。3、爭取賠償金以談判為主，適可而止。4、中介公司再簽訂買賣合同前，盡量拿到共有人的同意出售 書，避免或減少惡意違約客戶的違約借口。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升八、傭金篇研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升傭金篇房東跳開中介公司與客戶私下成交，法院判 房東按約支付傭金案例十四：馬先生為改善居住條件，將其嶗山東路一套二手房委托中介掛牌出售，并與中介公司簽訂了居間合同，合同約定，馬先生委托中介公司為其提供居間服務，以不低于230萬元的價格出售房屋，委托期限自2007年9月1日起至同年11月30日止。合同約定，上家在委托期內私下與他人成交的，視作居間合同成立，應按房屋

39、成交價格的1%記收中介服務費。居間可同簽訂后不久，中介公司發現馬先生與中介公司推薦的客戶王某私下成交，經交涉，嗎先生認為，房屋是他們夫妻共有財產，自己以個人名義與中介公司簽訂的居間合同是無效合同，并以此為由拒付中介費。法院查明上述事實，認定居間合同合法有效，依法判決馬某支付約定的中介費。對此馬某沒有上訴。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升傭金篇房東跳開中介公司與客戶私下成交，法院判 房東按約支付傭金法務分析：1、馬先生提出合同無效的理由不成立，因居間合同與房屋買 賣合同有本質的區別。屬共同財產的房屋，若未經所有共 有權人統一，部分權利人出售房屋的行為是無效的。但對 居間合同來說，

40、其本質是基于居間服務的委托合同，委托 人只要是完全民事行為能力人且以自己名義 訂立居間合 同，一經訂立即可生效。由于對委托居間的房屋沒有合法 的處置權而居間不成的，不影響居間合同的效力。2、居間合同的關鍵在于居間信息（包括房源信息和客源信 息），業主或客戶利用居間信息完成買賣交易的應當支付 相應的報酬。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升傭金篇房東跳開中介公司與客戶私下成交，法院判 房東按約支付傭金門神支招：1、首先區房地局或交易中心進行產權調查，以確定新產權人是否為我公司 經紀人曾經帶看過的客戶。2、通過主管或秘書查找該物業的“出售委托書”以及跳單客戶的“看房確 認書”。3、咨詢

41、公司法務，按法務要求獲得可作證據的錄音資料。4、利用客戶怕麻煩或恐懼訴訟的心態，通過公司法律部發催告函或律師 函，絕大多數的客戶因為心虛而同意支付部分傭金。5、利用客戶的特殊身份，比如公務員、領導或知名人士等，上門拜訪，據 理力爭，闡述事實，尤其身邊有其朋友或其生意伙伴，因客戶顧及面 子，一般也能有所收獲。6、實現中還有利用產調等查詢是否還存在其他物業，與其收入作比較，如 有特別大的差異，比如，夫妻雙方為公務員，而名下卻有千萬資產。這 是，經紀人不需言語表達，當事人被迫支付，更有甚者威脅客戶做出極 端行為；毆打、凌辱、威脅客戶等行為已構成違法，是要堅決禁止的。研討研討研討研討學習學習學習學習提升提升提升提升