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房地產(chǎn)物業(yè)顧問公司建筑及設(shè)備維修、保養(yǎng)運(yùn)行（12頁）.doc

資源ID：47153 資源大?。?span id="6aovjhm" class="font-tahoma">108KB 全文頁數(shù)：12頁
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房地產(chǎn)物業(yè)顧問公司建筑及設(shè)備維修、保養(yǎng)運(yùn)行（12頁）.doc

1、C:Evergreen-029-TG-SZ 1 2.3.2 建建筑筑及及設(shè)備設(shè)備維維修修、保保養(yǎng)養(yǎng)運(yùn)運(yùn)行行 C:Evergreen-029-TG-SZ 2 維修保養(yǎng)管理程序維修保養(yǎng)管理程序 1. 設(shè)備的維修保養(yǎng)是物業(yè)工程部的主要職責(zé)，設(shè)備是大廈各部門用以營業(yè)的工具，設(shè)備的好與壞將直接影響該部門的經(jīng)營狀況。對影響營業(yè)的設(shè)備要及時搶修，決不允許因設(shè)備原因而影響大廈的正常營業(yè)。 2. 急修設(shè)備應(yīng)由有關(guān)部門電告物業(yè)工程部值班室，然后補(bǔ)辦設(shè)備維修手續(xù)。值班室接到電話后即刻轉(zhuǎn)告有關(guān)班（組）派出人員進(jìn)行搶修。維修完畢由使用單位驗收簽名，如一時不能完成，應(yīng)向有關(guān)單位解釋并向上級報告。（附維修保

2、養(yǎng)管理程序表） 3. 設(shè)備若需維修，一定要將設(shè)備名稱，損壞原因，損壞程度，使用單位和人名填寫的維修單上，如屬責(zé)任事故，且損壞嚴(yán)重，應(yīng)向有關(guān)單位講明，雙方若有意見分歧則由雙方寫出事故分析報告上交領(lǐng)導(dǎo)處理，不準(zhǔn)影響設(shè)備維修，不準(zhǔn)影響正常工作。 C:Evergreen-029-TG-SZ 3 維修保養(yǎng)管理程序表維修保養(yǎng)管理程序表處理程序反回信息工單分為三聯(lián)。工單第一聯(lián)由各發(fā)單部門保存，待維修合格后，自行蓋印消單。工單第二聯(lián)由工程部分單處保存，待維修合格后，自行蓋印消單，存檔備查。工單第三聯(lián)由技術(shù)員領(lǐng)取到場維修，維修合格后由維修申請人簽字確認(rèn)后，二聯(lián) 與三聯(lián)供同存檔備查。客戶維修投

3、訴或要求工程部分單處工程部中控室保安部物業(yè)部工單存檔處理或再跟進(jìn) 分派各專業(yè)人員處理查閱、分類、分等工單統(tǒng)計例會上公布工單情況提交結(jié)論給工程經(jīng)理 C:Evergreen-029-TG-SZ 4 2.3.2.2 維修方案維修方案 C:Evergreen-029-TG-SZ 5 維修方案維修方案 1. 記錄各維修項目名稱、維修詳情及修繕后運(yùn)作情況。 2. 記錄各日常維修事項，以便日后翻查記錄。 3. 制定完善之設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計劃。 4. 各維修記錄必須連工作單一起存檔，工作單上必須包括下列資料：（附維修單樣本）維修項目維修目的維修時間所用物料維修效果維修員工姓名及簽

4、署簽收人姓名及簽署 5. 維修員工必須遵守由本公司制定之程序及處理方案。 6. 各專業(yè)設(shè)備及設(shè)施之日常維修與中型及大型維修將從外判形式進(jìn)行，并委任專業(yè)承辦商或由本公司之承包商名單中甄選合適的承包商。 7. 外判維修將由本公司委派專員負(fù)責(zé)監(jiān)督。 8. 外判維修項目竣工后由本公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)驗收及評核。 C:Evergreen-029-TG-SZ 6 2.3.2.3 訂定保養(yǎng)計劃訂定保養(yǎng)計劃 C:Evergreen-029-TG-SZ 7 訂定保養(yǎng)計劃訂定保養(yǎng)計劃可根據(jù)大廈本身設(shè)備特性，操作維修手冊及專業(yè)人員過往經(jīng)驗，編寫大廈專用維修手冊，內(nèi)容如下： 1. 編訂工程設(shè)備一覽表內(nèi)容包括

5、：序號、設(shè)備名稱、品牌、產(chǎn)地、規(guī)格參數(shù)、型號、數(shù) 量、用途、供應(yīng)商名稱及聯(lián)絡(luò)傳真或電話。 2. 各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃內(nèi)容主要列出各專業(yè)系統(tǒng)在月檢、季檢、年檢里應(yīng)對設(shè)備部位的檢查、保養(yǎng)程序。（附空調(diào)維修保養(yǎng)計劃供參考） 3. 各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃表明細(xì)列出各設(shè)備在每個月特定周期維修計劃。（附設(shè)備預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃表樣本） 4. 預(yù)防性維修保養(yǎng)所需工具及設(shè)備零配部件一覽表列出各專業(yè)備件要求名稱及數(shù)量，如可能，對不同專業(yè)的共同配件、工具，共存共用，可減少存放空間及積壓資金。 5. 大廈符合交用條件驗收資料明細(xì)及需要政府部門檢驗項目表內(nèi)容包括序號、證件名稱、出

6、證單位、取證情況、取證日期、驗收日期、備注等。 6. 維修合約應(yīng)把大型設(shè)備如電梯、扶梯、空調(diào)、消防維修合約附在維修手冊中，定期復(fù)核維修人員是否按合約的內(nèi)容工作及注意在重新簽訂保修合約時對不足條款做出修訂。 C:Evergreen-029-TG-SZ 8 空調(diào)維修保養(yǎng)計劃空調(diào)維修保養(yǎng)計劃空調(diào)系統(tǒng)是一個非常昂貴的系統(tǒng)，而且一分一秒地影響著客戶的正常工作和情緒，為使空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)作和保證投資，下列各項必須嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)行。 1.冷水機(jī)組冷水機(jī)組 1.1 每月需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 1.1.1 根據(jù)供應(yīng)商提供的檢查表進(jìn)行檢查。 1.1.2 檢查冷媒和潤滑油液位及顏色。 1.1.3

7、檢查閥門。 1.1.4 檢查干燥器，有需要時要排放水份。 1.1.5 檢查有否不正常的震動和噪音。 1.1.6 檢查所有接口接頭，有沒有泄漏跡象。 1.1.7 管道、儀表和保溫材料等有否破損。 1.1.8 檢查電子控制器功能，安全裝置要功能原好。 1.1.9 清潔冷水機(jī)組。 1.1.10 記錄進(jìn)氣排氣壓力及溫度。 1.1.11 記錄進(jìn)水出水溫度。 1.1.12 控制盤吸塵、清潔及鎖緊電線接頭。 1.2 每年需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 1.2.1 抽空冷水機(jī)組內(nèi)的冷媒，并儲存到潔凈容器內(nèi)。 1.2.2 排放冷水機(jī)內(nèi)的潤滑油，并儲存到潔凈容器內(nèi)。 1.2.3 拆除潤滑油泵，清洗干凈后裝回

8、。 1.2.4 檢查冷媒管路和潤滑油管路。 1.2.5 測試所有安全裝置功能，有需要時應(yīng)清潔裝置和重新調(diào) 節(jié)等。 1.2.6 檢查電子控制器。 1.2.7 進(jìn)行冷媒管路的壓力測試。 1.2.8 干燥冷媒管路，更換濾網(wǎng)。 1.2.9 把冷媒和潤滑油泵回冷水機(jī)內(nèi)。 1.2.10 檢查壓縮機(jī)軸承和齒輪并須保持良好的潤滑。 1.2.11 清洗和檢查熱交換器銅管。 1.2.12 清洗冷凝器銅管，并檢測冷卻水進(jìn)水溫度。 1.2.13 啟動冷水機(jī)組試運(yùn)行。 C:Evergreen-029-TG-SZ 9 2.冷水機(jī)組配電柜冷水機(jī)組配電柜 2.1 每月需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 2.1.1 記錄電度

9、表數(shù)字。 2.1.2 檢查配電柜內(nèi)溫度趨向。 2.1.3 檢查電流表、電壓表和指示燈是否正常，更換有問題的指示燈燈泡。 2.1.4 對隔離開關(guān)之機(jī)械部份采取潤滑措施。 2.2 每年需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 2.2.1 清潔并檢查 ACB 及其機(jī)械部份，測量接點電阻及調(diào)整接點位置。 2.2.2 清潔并檢查接地接點，確保接點緊密接合。 2.2.3 IDMT 繼電器功能測試。 2.2.4 對所有零件和線路進(jìn)行搖表測試。 2.2.5 全面清潔配電柜。 2.2.6 檢查輸出線路的電流量。 2.2.7 進(jìn)行接地電阻測試。 2.2.8 進(jìn)行全面配電柜功能測試。 3.空調(diào)水泵空調(diào)水泵 3.1 每

10、月需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 3.1.1 檢查水泵外觀、噪音和震動。 3.1.2 檢查所有密封零件及密封程度。 3.1.3 記錄給水及排口壓力。 3.1.4 加潤滑油。 3.1.5 清潔所有水泵。 3.2 每年需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 3.2.1 水泵轉(zhuǎn)軸和馬達(dá)轉(zhuǎn)軸須調(diào)整好。 3.2.2 水泵解體大修。 3.2.3 馬達(dá)電路清潔及鎖緊電源接頭。 3.2.4 檢查各儀表的準(zhǔn)確可靠性。 3.2.5 檢查保養(yǎng)所有附屬閥件。 C:Evergreen-029-TG-SZ 10 4.自動過濾器自動過濾器 4.1 每月需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 4.1.1 檢查不正常的噪音、震動和

11、動作。 4.1.2 清洗過濾器、排水管和閥門等，確保流量。 4.1.3 記錄入水口和出水口壓力。 4.1.4 檢查過濾網(wǎng)。 4.1.5 檢查反沖泵及其機(jī)械部份。 4.1.6 檢查密封零件的磨損，必要時作出調(diào)整或更換。 4.1.7 壓差開關(guān)及其控制系統(tǒng)進(jìn)行功能測試。 4.1.8 清潔及加上潤滑油。 4.1.9 記錄好電流數(shù)字。 4.2 每年需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 4.2.1 檢查并測試啟動開關(guān)功能。 4.2.2 測試馬達(dá)絕緣。 4.2.3 過濾器解體大修。 5.空調(diào)機(jī)空調(diào)機(jī) 5.1 每月需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 5.1.1 檢查外觀、噪音和震動。 5.1.2 檢查密封程度。

12、 5.1.3 記錄入水口和出水口的水溫、壓力。 5.1.4 回風(fēng)口和排風(fēng)口的溫、濕度。 5.1.5 加潤滑油于所有軸承。 5.1.6 清洗或更換過濾網(wǎng)。 5.1.7 檢查風(fēng)扇葉片的潔凈程度，有需要時清洗。 5.1.8 確保冷凝水能順利排走。 5.2 每年需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 5.2.1 檢查并測試啟動開關(guān)功能。 5.2.2 測試馬達(dá)絕緣。 5.2.3 清洗風(fēng)扇葉片和盤管。 5.2.4 調(diào)整皮帶或更換皮帶。 5.2.5 進(jìn)行風(fēng)扇平行測試。 5.2.6 檢查或調(diào)整馬達(dá)轉(zhuǎn)軸和風(fēng)扇轉(zhuǎn)軸平行。 C:Evergreen-029-TG-SZ 11 6.風(fēng)闡風(fēng)闡 6.1 每年需要執(zhí)行以下檢查、測

13、試和保養(yǎng)程序： 6.1.1 確保闡片活動自如，沒有卡死現(xiàn)象。 6.1.2 VCD 轉(zhuǎn)動要與闡片轉(zhuǎn)動一致。 6.1.3 需要時，清潔闡片。 7.冷卻塔冷卻塔 7.1 每月需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 7.1.1 留意風(fēng)扇馬達(dá)運(yùn)行時可有異常噪音。 7.1.2 檢查或清潔風(fēng)扇。 7.1.3 檢查或清潔進(jìn)風(fēng)口和水盆。 7.1.4 檢查螺釘扣件等沒有松脫。 7.1.5 測試水質(zhì)和藥量。 7.2 每年需要執(zhí)行以下檢查、測試和保養(yǎng)程序： 7.2.1 控制柜所有接點、指示燈。 7.2.2 進(jìn)行全面的功能測試。 7.2.3 全面清洗水塔，有需要時請水處理公司加藥清洗。 8. 補(bǔ)水箱補(bǔ)水箱 8.1 每三個月檢測、清潔珠膽、浮球閥之控制線路。以上檢查、測試和保養(yǎng)程序要配合現(xiàn)場情況，設(shè)計及供應(yīng)商要求而作出最后定案。 C:Evergreen-029-TG-SZ 12

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