1、金域小團圓商鋪銷售培訓資料. 銷售商鋪是一種投資計劃也是一門生意的推廣，不能完全以住宅推售的方式去銷售商鋪，而應該進行引導式銷售，置業顧問應以物業投資顧問的方式去推介給買家，如果買家是從做生意的角度去考慮所有問題，則離不開成本、利潤、風險等問題，故此銷售人員與客戶推介商鋪時，應給予買家有一種站在其利益出發的感覺，并且能與買家溝通做生意方面的問題。置業顧問應針對其行業的獨特性去推介對應的商鋪，并站在經營成本方面給予考慮，以最大限度地爭取純利的思路去推介，并強調有投資性的退路，給予買家的信心。強調“進可經營、退可投資”的保障。 若買家是投資者時，則站在“為投入資金爭取最大利潤”的角度去分析，強調高

2、回報、無風險的特點，以貨幣最大的時間價值去吸引買家，以無風險的保底性投資計劃去消除買家的顧慮。整個銷售過程步驟大致可分為介紹項目情況（包括項目賣點、同地段租金水平、項目輻射力及客流吸引力等），對比其他樓盤價格、本地段項目租金上漲輻度等幾個部分，讓客戶對項目產生興趣，并認同項目的升值價值，然后為客戶總結出一個無風險、高回報投資計劃（就是結合以上的介結的內容進行總結），最終令客戶深信該商鋪超值及回報高、低風險，則可達到成功銷售，必須讓客戶認同超值作為銷售思路的方向。以下將對商鋪銷售總結要點：一、商鋪的分類現代商用高度發達，社會分工越來越細，且由于商品的品種繁多，各種具體用途的商鋪日益增多，歸納起來

3、主要有如下六種類型： 1、按用途分類零售業/餐飲業/旅游業/體育、娛樂業/服務業/金融業2、按面積規格分類小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下中型商鋪：店鋪面積在1001000 平方米大型商鋪：店鋪面積在1000 平方米以上 3、按占有形式分類自用商鋪：指商鋪產權人自行使用自己名下的商鋪租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利轉租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。 4、按權利主體（或按所有

4、制形式）分類國有商鋪：商鋪權利的主體資本或主要資本來自于國家，即國家擁有的商鋪。集體所有的商鋪：商鋪權利的主體資本或主要資本來自于集體，即集體擁有的商鋪。私人所有的商鋪：商鋪權利的主體資本或主要資本來自于私人，即私人擁有的商鋪。經濟成分復合體所擁有的商鋪：商鋪權利的主體資本或主要資本來自于各種不同經濟成分組成的經濟實體，即多種經濟成分混合體所擁有的商鋪。二、地段、商圈地描述，商鋪投資最有力的保障。推薦商鋪之時，置業顧問自己必須對項目所處的地段的商業價值信心十足，商鋪的價值說白了就是地段的價值，將地段現有價值及未來發展價值說透，就意味著提高了商鋪的投資性，降低了商鋪的風險性，特別是一些新開發的社

5、區內的商鋪，區域內居住人口不足，或缺少客流量，更要將該區域內地段價值說白說透，再結合相對較低的價格水平來充分展示商鋪的巨大投資升值潛力。與此同時，對商圈的描述也是不可或缺，無論是中心商圈還是副中心圈的價值分析，對商業投資來講都起著舉足輕重的影響，中心商圈的商鋪投資成本較高，相比而言副中心商圈的商鋪投資性價比更高，城市副中心商圈正處在發展壯大階段，商業價值并沒有最大化，而是處于變化過程中，而這一類型的地段一般擁有大型住宅區或者商務中心區，擁有足夠的消費體量，并且為了避免城市集中消費帶來的不均衡發展，處于發展階段的次一級商圈往往會得到政府政策上的引導與支持，在遠景規劃、政策導向上擁有明顯的優勢。項

6、目所處的紅旗商圈即為副中心商圈，無論從目前發展狀況，還是政府規劃上，都有舊城改造為主，作為老城區其商業價值就在于人口密度大、人口結構穩定、核心區域日均人流量大、消費能力趨增、消費結構多元化、商業網點密集、配套設施日益完善、交通道路的改善、高檔住宅區日益增多等方面，商鋪對環境的“敏感”是不言而喻，置業顧問必須對該商鋪的未來環境有一個深入的了解并能很好地傳達給客戶，讓客戶對商鋪本身的價值提升深信不疑。三、一定要將項目“社區商鋪”概念扭轉為“中心街鋪”項目目前狀態很容易被看作“社區商鋪”，由于“社區商鋪”鎖定的消費人群、經營業態、租金水平都遠不能與中心街鋪相比，所以售價也遠低于中心街鋪，但是以項目未

7、來發展趨勢看（華潤萬家、世貿廣場、市政規劃路、大社區消費群、高檔賓館即將引入等優勢），是可以被定位成中心街鋪，所以一定要灌輸客戶金域小團圓的金鋪不是“社區商鋪”，而是具有強大升值潛力的“中心街鋪”。四、消費群體、消費能力、消費觀念、消費習慣對商業前景的重要性。在投資商業地產中，“人”，也就是所投資商鋪周邊的消費群體情況是最重要的影響因素。一個區域主要消費群體是哪些人，他們的消費能力、消費觀念、消費習慣都是需要關注和了解的。因此，置業顧問不但要對金域小團圓及金域半島的業主消費觀念、消費能力及消費習慣有所了解，還應通過華潤萬家、即將引入的高檔賓館、市政規劃路等優勢將消費群體擴大至全市范圍，一定要傳

8、導給投資者這樣一個概念，“該片區就是一個鎖定高檔消費人群的黃金地帶”。五、強調交通設施、道路狀況對提升商業的人流量、商業人氣至關重要。現代社會交通是城市的動脈，便利的交通基礎設施對商業運營和商鋪的價值有著異常重要的作用，便捷、發達的交通能夠輸送大量的客流，從而使得周圍的地段以及物業具有不斷增值的巨大潛力。新華西路、紅旗路作為株洲主要交通要道，路況相對較好，路面較寬，可順暢地通達市區各區域，商業價值不輸于其它主干道。六、商鋪售價確定與住房售價無必然關系事實上，成熟的開發商、代理商，在制定商鋪的售價時，通常都不是根據商鋪所在地住房的售價簡單地按某一倍率定價的，而是根據商鋪所在地現存的，或潛在的有利

9、于經商的各種因素來確定的，諸如商業氛圍、市口、人流、適宜經營的業態等。七、商鋪與住房物業屬性完全不同商鋪與住房雖同屬不動產，但即使相互毗鄰，抑或是上下連體的物業，除了物理特性相同之外，物業的其他所有屬性都是完全不同的。比如商鋪的土地使用權限僅40年(住宅一般為70年)；商鋪產權所有人的戶口不能遷入商鋪；非餐飲用商鋪不準接入煤氣，等等。由此可見，一個商業價值不大的商鋪，也不見得其價格一定要超過住宅。另外，商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關系，商鋪價格會隨商業氛圍成熟而向上波動，二手商鋪會因其周邊商業氛圍的培育成熟而價格上升，而二手住房的售價一般不會高于其周邊的一手住房的價格。俗話說，商鋪越用越升

10、值，住宅越用越折舊。八、要掌握租金水平及未來走勢商鋪的價值來源于租金水平，銷售員需要對目標商鋪現在及未來幾年的租金水平有所了解，再幫助投資者計算其現在的價格是否合理。對于一些地段優勢明顯，但單位售價高，面積又較大的商鋪，置業顧問還需要從今后擬引進的行業預測租金水平。金域小團圓所處地段正街門面租金大概在20-50元/平米.月，十年租金上漲幅度可達到50%，對客戶進行宣傳時，只能列兩個值現在保守租金40元，回報率約4.8%，十年后租金上租為60元，回報率7.2%，同時，強調隨著城市發展配套升級消費上漲，租金會逐年上漲，門面本身也會升值空間。例舉一些實例，比如湘銀小區的臨街門面，2003年買價300

11、0多元/平米，但位置更偏的尚格名城2010年臨街門面15000元/平米。合泰路門面2005年7000元/平米，東湖名居2009年臨街門面16000元/平米，除了服裝市場的攤位，其余的臨街商鋪或住宅寫字樓，算租金回報都是劃不來了。一定要跟客戶強調物業升值，同時要抓住國家對住房的控制，想買門面的客戶較多，要強調買門面比投資住宅回報率高得多。說服客戶必須注重長線收益，不能只重眼前收益。買商鋪就是買未來。九、告知客戶商鋪投資必須選擇抄底時機如果商鋪都成熟了，價值都最大化了，反而投資價值會下降，因為售價會高，利潤都被開發商掙去了，只有在商鋪商業價值還沒有完全顯現出來，但通過各種信息的匯集及商業價值分析，

12、如果能得出未來投資前景非常良好的話，就應該在該商鋪目前還沒完全顯示出商業價值時候抄底投資，這樣才能最終贏豐厚的投資回報，商鋪投資考的就是眼光。小團圓商鋪目前正處于商業價值還沒有完全顯現的階段，但通過對周邊情況及區域的發展，項目擁有非常良好的升值前景，因此必須從這點再一次加強客戶的投資信心。十、項目基本賣點：（詳細見商鋪的宣傳單張）成熟商業地段大社區高消費人群三大商圈的交匯點華潤萬家的龍頭作用商鋪體量不大以社區商鋪價格購買中心街鋪商業價值十一、株洲商業發展簡析：1、株洲商圈構成及特征分析商圈構成狀況經過十多年的快速發展積累，目前株洲市區已經形成了以蘆淞大商圈（中心商圈）為主體，周邊次商圈（紅旗商

13、圈）、（長江廣場商圈）、（響石廣場商圈）共存的局面。（1） 蘆淞商圈： 株洲最強最大的商圈蘆淞商圈從廣義上講是由中心商圈和蘆淞服裝大市場兩大商圈組成，地域上是指以北起七一路，南抵徐家橋步行街，東毗鐵西路，西臨湘江。依托中心廣場商圈及蘆淞市場群，服務于本地及周邊市縣，專業市場輻射及桂北、贛西、云貴乃至鄂豫陜等地。這個區域包括：中心商圈、富豪街、七一路、徐家橋步行街、株洲書城、蘆淞服飾批發市場、南大門小商品市場。中心商圈無疑是蘆淞商圈的核心區，蘆淞商圈則依托服飾產業群是目前全國最大服裝市場。（2） 紅旗廣場商圈：新興的商圈紅旗商圈以紅旗廣場為中心包括;東都商業廣場、東都步步高、東都大酒店、荷塘株百

14、、國美電器、偉大商業廣場、萬達電影城、桂花路、金鉤山路等。（3） 長江廣場商圈：商務核心地帶長江廣場商圈其核心主要以金融、商務為主，以長江廣場為中心包括;濱江KTV、酒吧廣場、濱江路美食街、天元株百、華天酒店、新天酒店、粵華酒店、市府路步行街等。（4） 響石廣場商圈響石廣場商圈包括：銅鑼灣廣場、新一佳超市、響石嶺步行街、金世紀保齡球城、肯德基等等2、株洲商圈特征分析：項目即處在三大商圈交匯處株洲商業正進入快速發展階段，株洲商圈的特征可以概括為：一個中心，東西兩翼。一個中心就是指的以中心商圈和蘆淞服裝市場群為核心的蘆淞商圈，向西發展長江廣場商圈，向東發展紅旗商圈。從核心地位上看，一個城市只有一個

15、商業核心，蘆淞商圈的核心地位不可動搖，其他商圈各有特色，但還是以區域性的配套商業圈的形式存在，短時間內無法撼動蘆淞商圈的核心地位。總體特征從影響力上看，蘆淞商圈在三個方面的指標遙遙領先于湖南各大商圈。價格指數全面超過長沙，株洲中心廣場一帶的租金，已經超越長沙五一商圈商鋪租金水平，銷售價格上，株洲中心區火車站一帶的商鋪價格比長沙黃興路貴了一倍以上。株洲中心商圈和蘆淞商圈的密集度全省第一，其中蘆淞服裝市場輻射全國15省市230多個縣（市）區，擁有4000多家品牌代理，是中南最大的服裝市場群。從經營業態上看，蘆淞商圈以大型百貨零售業和蘆淞服裝市場群批發業為主，中心商圈的不足是商場門店大的太大，小的太

16、小，只有紅花，沒有綠葉。中心商圈基本集中了大型商場，但是沒有餐飲、專賣等小店，餐飲業缺乏。蘆淞服裝市場群也存在服裝市場一枝獨秀而餐飲、娛樂配套相對缺乏的現象。從地段分布上看，株洲商圈都是以大型廣場為依托，蘆淞商圈依托中心廣場和火車站，長江廣場商圈依托長江廣場，紅旗商圈則依托紅旗廣場。4.3株洲市主要商業業態基本布局：項目所處地段的業態分布豐富，不單一餐飲業區域分布株洲市餐飲市場變化多端，消費需求層次廣泛，但相對集中的餐飲商圈沒有形成，有特色的餐飲呈現分散布局形態。目前，相對較為集中是河西的濱江河鮮美食街、長江北路。代表商家：芙蓉鎮、江邊蝦王城、紅花樹、桂林人。區域分布特征：近年來，隨著市場經濟

17、的迅猛發展，株洲零售商業在原有零售商業格局、外來零售巨頭進駐和城市改造的推動下形成了一個核心商業中心、次商業圈零售商業格局。中心廣場商業：中心廣場商業就是以中心廣場為核心，輻射七一路、建設路、人民路，其中零售物業以株洲百貨大樓、家潤多、蘇寧電器、株洲書城、通程電器、平和堂和即將上市的王府井百貨等大型商用物業為代表。零售業區域分布次商業圈 紅旗廣場商業、長江廣場商業:紅旗廣場商業：是以紅旗廣場為中心商業網點。其中大型零售物業有步步高百貨、荷塘株百，國美電器、偉大商業廣場、步步高電器等，長江廣場商業大型零售物業主要是以天元株百超市為主。建設路批發大市場包括蘆淞服裝批發大市場（蘆淞服裝批發大市場其中

18、包括：中國城、華麗服裝市場、智超服裝市場、金帝女裝市場、環洲城服裝市場等）、南大門小商品市場、蘆淞布匹市場、星通鞋城、中南水果批發市場、江山建材大市場、徐家橋糖果批發市場、金三角水果市場、金三角電器市場等等組成；主要經營品種有： 服裝、鞋帽、小商品、皮具、糖果等。批發業區域分布 紅旗路、紅港路主要有中南蔬菜批發市場、中南建材大市場、白石港建材大市場、汽車交易大市場，此外在天元區還有天元區建材大市場。3、 株洲幾大商圈發展狀況綜述蘆淞商圈、范圍界定：中心廣場為中心，建設路、人民路和七一西路的交接處，最遠輻射到解放街、徐家橋；、發展現狀：蘆淞商圈無疑是株洲商業的核心區，其中中心廣場商業集聚了株洲的

19、高檔商業（株洲百貨大樓、家潤多、通程電器、千金服飾廣場等），還有最具人氣的蘆淞服裝市場群（包括：中國城服裝市場、華麗服裝市場、智超服裝市場、金帝服裝市場、金都服裝市場、銀古童服市場等等和南大門小商品市場、星通鞋城、九天鞋服城、大地內衣市場等等并一直輻射到解放西街的徐家橋商業步行街。、大型商業狀況統計：包括株洲百貨大樓、平和堂、家樂福，蘇寧電器、家潤多，千金電影院，徐家橋步行街，還有即將入市的王府井百貨、大漢商業廣場等等。紅旗商圈、范圍界定：就是以紅旗廣場為中心，輻射范圍東至桂花路，西至文化路口，北至中南蔬菜市場，南至中南建材大市場。、發展現狀：紅旗商圈在2008年以后商業發展迅猛，特別是隨著紅

20、旗路高架橋的拆除、紅旗廣場改造的完成，株百、步步高百貨紛紛搶占紅旗廣場，紅旗廣場商業愈發繁榮。、大型商業狀況統計：步步高百貨，荷塘株百，國美電器，萬達影院，東之 杰，還有未來的銀泰商業廣場、華潤萬家等等長江廣場商圈、范圍界定：就是以長江廣場為中心，輻射范圍西至市府路步行街，東至濱江廣場，北至長江北路，南至泰山廣場。、發展現狀：長江廣場商圈是株洲商務發展較早的地段也是寫字樓、銀行、高檔酒店較為集中的地段，周邊商業多帶有為商務寫字樓配套的色彩，并輻射區域內居住和工作的人群，餐飲、娛樂數量較多、比較發達客戶群基本輻射整個市區，商業經營狀況較好，隨著河西開發的不斷深入，長江廣場商圈的商務功能將有質的提

21、升！、大型商業狀況統計：天元百貨，華天酒店，粵華酒店，新天酒店，市府路步行街等等4、 株洲商業房地產市場展望（1）、國家宏觀調控將提升株洲商業地產發展水平2004年以來，國家對房地產市場進行宏觀調控，特別是大力調整商業地產項目；對小型商業項目、不合理商業項目、重復商業項目將嚴格審批；對高品質、高規格、符合城市商業發展需要，符合現代城鎮居民生活需要，有利投資者利益的商業地產以強力的政策性支持。（2）、一小時經濟圈建立為株洲商業提供穩固消費群體隨著一小時經濟圈概念的建立，株洲商業的鎖定消費者已不僅僅是本市的90多萬人口，而是一小時經濟圈內的涵蓋長沙、湘潭、衡陽等周邊城市的人群。因此，未來商業在做大

22、做強蘆淞核心商圈的同時也要向交通便捷， 輻射力強區域分布。（3）、長株潭融城，東提西拓，打造一個中心、東西兩翼齊飛的格局東提西拓對河東進行提質改造，以紅旗廣場為中心利用東西主干道新華路和320國道的交通優勢和環境優勢，加快發展旅游、生態、服務、娛樂產業，在河西以長江廣場商圈為核心加緊拓展株洲高新區，大力發展新興產業群和服務、旅游、交通等行業來帶動東西兩翼的商業發展，初步形成以蘆淞商圈為中心輻射點，兩翼齊飛的商業格局，為株洲商業地產發展開辟了新戰場。（4）、高消費能力成為株洲商業地產助推引擎政府統計數據2007年、2008年、2009年株洲社會消費品零售總額分別為247.6億元、305億元、36

23、5億元，平均同比增長幅度在20.1%，均高于同期全國、全省平均水平。2007年、2008年、2009年株洲城鎮居民人均可支配收入分別為14503元、16430元，17433元，同期的城鎮居民人均消費性支出是10812元、12200元、11334元，株洲市民的高消費能力和消費水平是顯而易見的。如此旺盛的消費能力毫無疑問將助推株洲商業的快速發展。（5）、越來越多的開發商完成商業地產開發的經驗和資金積累，將直接促成株洲商業地產的繼續繁榮 越來越多的本地商家經過多年經驗累計已經具有良好的商業經營理念，同時也具備了和外來大型開發商同臺較量的實力，共同營造“多贏”的局面。（6）、株洲商業地產多元化為不同類

24、型的商業項目預留了生存空間隨著株洲城市經濟的不斷發展，商業地產極為活躍，各種不同類型和品質的商業項目在不同的區域環境中涌現，商業地產的細節規劃和項目配套條件也將是成功發展必備條件，細到業態的準確規劃、購物環境的健全、交通的組織、停車的規劃、配套服務等相應條件。從某種角度講，多元化商業模式為不同類型的商業項目提供更多的發展機會。株洲商業市場調查對項目的參考：株洲商業市場發展速度較快，隨著長株潭融城，東提西拓，打造一個中心、東西兩翼齊飛的商業格局，項目未來商業前景將隨著東西商業格局的形成，長江北路商業帶的延伸快速顯現。、株洲商業同質化趨勢加快，多以服飾批發市場等專業大型市場為主，市場上缺乏高檔有特

25、色的會所、商場，作為高檔小區、富人云集天元區、未來的商務核心區域，旺盛的消費力，多元化的消費需求，超前的消費意識，需要高檔次消費，打造有特色、高檔次的商業體系將使項目更具市場競爭力。、株洲商業發展離不開交通樞紐、產業優勢。高新園區自身巨大的整合能力、大量的高科技產業人群，良好的物流配套、區位優勢都為項目發展特色商業提供良好的基礎。、株洲固有的商業消費習慣短時間難以改變，短時間內，蘆淞商圈依舊購物中心，特色、高檔次商業需要一個市場培育期，因此，項目在后期商業經營上必須下足功夫。5、株洲商業網點布局總體規劃（2005-2020年）市級商業中心空間結構圖據株洲市商業網點布局規劃，到2010年，株洲市

26、社會消費品零售總額將達到196197億元，到2020年市區社會消費品零售額達到545.5億元，立足株洲市區，服務株洲四縣一市和長沙、湘潭等地；通過與長沙、湘潭兩市的融城，加強對湘北、湘中南、湘西南和贛西、粵北、桂北等泛珠江三角洲地帶的商業輻射，加深與國際接軌的程度。經過深入調查與分析，我們認為，實現這個遠景目標，株洲市商業體系如下構建：一個市級商業中心一個市級商業中心就是蘆淞商圈規劃范圍是：北起七一路，南抵徐家橋大市場，東毗鐵西路，西臨湘江。依托中心廣場商圈及蘆淞市場群，以建設路和新華路為活力軸線，自西向東、由南向北全方位釋放商業活力，立足與服務于本地及周邊市縣，專業市場輻射及桂北、贛西、云貴

27、乃至鄂豫陜等地。該商業區近期規劃目標以培植成熟市場為主，不提倡大量興建大型市場，主要方向當為完善現有市場建設，改善市場環境，提升市場品位，并在此基礎上逐步進行市場功能的提升與改造，打造綜合性、多層次、立體化的休閑購物、文化娛樂商圈。中長期規劃目標，即2010年至2020年為提升市場品位，優化商貿業態，拓展市場功能，大體形成購物、餐飲、休閑消費三分天下的消費格局， 發展成為帶有傳統特色的新型綜合消費服務中心。 5個區域商業中心區域商業中心（即城市商業副中心）主要以滿足本區居民消費為主，依據本區區域位置與產業優勢吸引外來顧客，著力突出商圈效應。5個區域商業中心如下：（3）、淥口商業中心：以淥口經濟

28、開發區（淥口鎮）為中心，北依株洲國家級高新區、董家鍛高科園，南連株洲縣重點鄉鎮，呈啞鈴形結構，積極培育生態旅游產業，高起點發展文化休閑產業，打造以生活服務、文化休閑、城市功能拓展為特色的城市商業副中心。（2）、響石商業中心：以響石廣場為中心的響石商業中心，依托建設路與響田路、響石西路，西臨湘江，東毗人民路，北接清水塘，南連白石港，呈一個順時針躺倒的“4”字結構。在避免與市商業中心市場雷同的同時，充分利用交通、生產優勢發展現代物流業，初步形成一個以生活服務、物流與專業批發為主的商業圈。（1）、紅旗商業中心：以紅旗廣場為中心的紅旗商業中心，西括新華西路、文化路，東連向陽廣場，北含天鵝湖區至桂花村一

29、帶，南領東湖至金鉤山村一線，建設生活服務、文化休閑、生態旅游及專業批發商業圈，完成荷塘區作為市中心商業與人流壓力分流的副中心建設。小結：根據規劃，株洲市商業將初步形成一個市級商業核心，5個區域商業中心，多個商業組團和市級商業核心共存商業格局；以市級商業核心的影響力和輻射力，帶動周邊區域商業的發展，“以一帶五、眾星拱月”的大格局，形成資源共享、特色互補且與本地經濟發展良性互動的商業圈，再補充以社區（居住區）商業、專業（特色）街（區）等，全面構建具有自身文化特色且富有層次性與立體感的商業文化網絡。最終形成良性的互補商業網，以此滿足株洲不同區域、不同層次、不同需求的消費群體，并以長株潭融城為切入點、

30、以一小時經濟圈為發力點將株洲商業網輻射整個湖南的商業體系！（5）、新馬商業中心：以規劃中的新火車站為中心，東抵西環線，南達南環線，北臨湘江，呈L型結構。積極開發旅游配套市場建設、高起點規劃生活服務設置及其旅游文化、生活服務、購物休閑為核心的高品位文化休閑產業圈。（4）、天臺商業中心：以天臺路和湖南工業大學新校區為中心，西毗西環線，東、南、北三面接湘江風光帶株洲段，呈扇形結構。高標準建設商務、會展中心，全面提升文化休閑產業，完善社區生活服務，以休閑購物、文化娛樂、高級商務、會展中心與特色經營，引領株洲社區服務潮流。）2、目前株洲商業經營隨區域不同、規劃業態不同， 而呈現發展不平衡、商品市場布局不

31、合理的狀況。一是區縣之間發展不平衡。蘆淞區、荷塘區商品市場較多，而石峰區、天元區商品市場數量很少。二是市場空間布局不合理，全市93個專業市場，其中在城市83個，農村僅10個；城市專業市場又集中在蘆淞區，蘆淞區專業市場有63個，占全市專業市場的67.8%，石峰區除住宅產品市場、天元區除建材市場外，專業市場、高檔商業比較缺乏。1、株洲商業地產發展已經歷由無到有，由低到高，主要集中在蘆淞商圈中心廣場的核心地段和新華路附近，該區域未來商業競爭形式嚴峻。隨著長株潭融城、東提西拓的戰略實施為株洲其它區域商業地產發展提供機遇，天元區長江廣場附近初步形成了以商務、金融為發展重心的廣場商務圈。株洲商業市場總結3

32、、天元區作為政府著力發展的新城區，是市政影響最大的區域，基礎設施配套投資近10億元，建設改造道路35公里，初步形成“七縱四橫”主道路骨架，使天元區逐步成為株洲政治中心、體育中心、文化中心、交通中心。在整體規劃以及發展前景方面優勢明顯，名符其實地成為株洲最具活力的城市居住地。大量住宅小區建設，為該板塊的商業發展創造了契機，濱江休閑廣場、市府步行街、株百天元超市、惟楚大廚房等等百貨、餐飲、健身娛樂休閑場所相繼崛起，天元區整體商業日益繁榮。5、項目半徑為1500米范圍內無大型商業購物超市，生活、商業配套不完善，商業發展需要一個的市場培育期4、隨著天元區的快速發展，項目所在片區高新產業園的產業帶動、產

33、業經濟的發展、總部經濟的催化、高新產業消費群體的形成、神農城巨大的輻射作用，未來項目所在地段商業發展潛力巨大，可以構建集總部經濟園、商務、酒店、娛樂休閑、高檔住宅為一體新商業點。十二、項目周邊商業發展狀況：新華西路商鋪租金調查情況紅旗廣場附近商鋪：商鋪位置業態形式租金面積（估算）中南文化市場商鋪炒貨、水果1200元/月40平米大汽配商鋪理發店850元/月28平米萬鴻興城商鋪國仁堂藥店5000元/月120平米紅旗廣場偉大國際商鋪阿二冰茶1800元/月45平米荷葉塘菜場附近商鋪：商鋪位置業態形式租金面積（估算）荷葉塘菜場旁仁堂藥店2300元/月100平米華南路口對面照相館1040元/月52平米華南

34、路內街快餐店950元/月50平米華南路內街五金店900元/月45平米新華西路商鋪總體租金水平不高，基本保持在1940元/月、平米，租金隨地段不同呈現出“兩頭高、中間低”的情況，新華橋、汽車站附近和紅旗廣場附近，位于新華西路兩頭的商鋪租金較高，而中間地段的租金較低，商鋪品質普遍不高多為老舊商鋪，但是普遍經營情況較好門面轉讓的情況較少，這主要與周邊單位小區較多有關（601、大汽配、湘火炬、電焊條廠）其中萬鴻興城的商鋪形象、品質、租金相對而言是比較高的，其次是富華商業廣場附近的商鋪。業態分布，新華西路中段（人民醫院文化路口）主要以五金、機電和醫院、美發為主，新華路西頭：（新華橋頭人民醫院）附近主要以餐飲、小吃店、日雜副食店和超市為主，新華路紅旗廣場附近：主要以餐飲和日雜副食店，兼有少量服飾店。