1、競品分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 世貿寰海城 3km 益達藍山 6km 15km 華發新城 億達第一郡 競品區位 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 恒大城 用地面積：960000平米 建筑面積：1160000平米 容積率：1.00-1.50 規劃特點：毗鄰旅順市民健身中心和旅順中學，以及區政府等行政辦公區域，配套豐富，有良好的先天宜居氛圍。產品類型：小高層+洋房 產品售價：11000元/平米 戶型面積：74-149平米 億達第一郡 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 3室2廳1廚1衛 116m2 二面寬朝南 房間較小 流線清晰且節地 南北通透戶型正氣 億達第一郡 3室2廳1廚1衛 73.9m

2、2 三面寬朝南 客廳餐廳通廳 暗廚暗衛 通風不佳 房間面積較小 2室2廳1廚1衛 98m2 兩面寬朝南 南北通透戶型正氣 臥室離衛生間距離較遠 衛生間干濕分離 布局緊湊流線清晰 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 用地面積：24.7萬平米 建筑面積：60萬平米 容積率：1.99 產品類型：高層+小高層 產品售價：6000元/平米 戶型面積：40-192平米 規劃特征：將主入口設置在道路交匯處，南側布置點式高層，合理利用北側水系帶來的樓棟間距和南側山景資源。內部做行列式小高層，減低壓抑感，結合水系，圍合出中央花園 華發新城 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 華發新城 107 3房2廳1衛1廚 兩面寬朝

3、南 動線較長 臥室飄窗贈送 開間尺寸較小 衛生間太少 南北通透，十字流線 77 2房2廳1衛1廚 2.5面寬朝南 通風不暢，存在暗衛 南向均有飄窗贈送 房間面積較小 干濕分離，動靜分區 88 2房2廳1衛1廚 兩面寬朝南 北臥存在視線干擾 南向均有飄窗贈送 房間面積較小 南北通透戶型正氣 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 用地面積：125萬平米 建筑面積：260萬平米 容積率：住宅3.06|別墅0.52 產品類型：高層+別墅 產品售價：高層6800元/平米 別墅1.3-1.8萬/平米 戶型特點：89-115平 規劃特征：東側待建大型綜合商務中心。秩序感很強的行列式布局，車行直接入戶，私屬感強，減

4、弱了高低配帶來的相互干擾的問題。世貿寰海城 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 2.52.5面寬朝南面寬朝南 衛生間干濕分離衛生間干濕分離 次臥面積較小次臥面積較小 流線合理，動靜分區流線合理，動靜分區 陽臺使用不便陽臺使用不便 橫廳設計活動區域開闊橫廳設計活動區域開闊 云錦云錦A A戶型戶型 129129 4 4房房2 2廳廳2 2衛衛1 1廚廚 世貿寰海城 云錦云錦E E戶型戶型 9595 3 3房房2 2廳廳1 1衛衛1 1廚廚 兩面寬朝南兩面寬朝南 橫廳設計橫廳設計,活動區域開闊活動區域開闊 衛生間無窗衛生間無窗 臥室私密性較差臥室私密性較差 客廳開窗朝北面積較小客廳開窗朝北面積較小 戶型

5、方正戶型方正 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 疊拼疊拼1 1-2 2戶型戶型 121121-127127 南進下疊南進下疊3 3房房2 2廳廳3 3衛衛 北進上疊北進上疊3 3房房2 2廳廳2 2衛衛 1.51.5面寬朝南面寬朝南 小面積小面積,低總價低總價 上疊衛生間少上疊衛生間少 入戶體驗感較差入戶體驗感較差 客廳開窗面較窄客廳開窗面較窄 戶型方正戶型方正 南進下疊南進下疊 北進上疊北進上疊 世貿寰海城 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 恒大城 用地面積：266000平米 建筑面積：266000平米 容積率：0.42-1.00 規劃特點：全區實行分區開發管理模式，沿向陽坡地鋪展，依山近海，綠

6、意盎然，傾力打造四大主題組團，摯獻大連罕有的低密度住區 產品類型：高層+別墅 產品售價：9500元/平米 戶型面積：80-238平米 益達藍山 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 雙拼別墅雙拼別墅 195195 2 2房房2 2廳廳1 1衛衛1 1廚廚 二面寬朝南二面寬朝南 客廳挑空可改臥室客廳挑空可改臥室 臥室數量較少臥室數量較少 面積較小面積較小 南側陽臺面積偏小南側陽臺面積偏小 雙廳設計活動區域開闊雙廳設計活動區域開闊 主臥豪華衛生間配置主臥豪華衛生間配置 益達藍山 雙拼別墅雙拼別墅 223223 3 3房房2 2廳廳1 1衛衛1 1廚廚 二面寬朝南二面寬朝南 客廳挑空可改臥室客廳挑空可改臥

7、室 臥室數量較少臥室數量較少 面積較小面積較小 雙廳設計活動區域開闊雙廳設計活動區域開闊 主臥豪華衛生間配置主臥豪華衛生間配置 產品特征 布局相對緊湊 多南北通透的通廳設計 產品設計中規中矩缺乏亮點 高層戶型面積段適中，別墅戶型面積段相對較大 規劃特征 多為行列式布局 多為高層及小高層或純別墅產品配置。鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 規劃將設置怎樣的產品？對標泛周邊優秀案例同類產品，結合競品研究，低總價，高低配拉高總貨值 Planning Design 項目愿景 我們的核心理念 不僅僅是建筑，不僅僅是景觀 而是一種割舍不掉的生活方式 我們的社區定位 建立私有生活領地，營造精品生活方式 鑫苑 健

8、康科技小鎮概念規劃設計 我們的目標是：充分保證社會、開發商和消費者的利益，強化三者的共贏。鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 獲取附加值 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 營造優雅景觀 格調 創造品質生活，享受優雅人生 Style Planning Design 規劃設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 外部充分利用資源 內部充分發掘土地價值 突破同質化競爭，超越競品，推高賣點 提升居住品質，提升設計亮點 實現貨值最大化 啟動區展示高端品質化 設計策略 多地塊規劃整體打造 住宅設計篇 規劃推導 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 住宅品質最高追求 幼兒園落位 高層產品落位 規劃生成 商業落位置 別墅產品

9、落位 先期規劃預定幼兒園位置 高層住宅沿西側北側地塊布置，中間留大空間，適合別墅、洋房布置。聯排別墅沿河布置，朝向公園區域，景觀資源最大化利用 商業配套布置高層地下，沿街布置，且臨城市道路，展示形象好。洋房產品組團布置高層、別墅區域，形成過渡空間，形成合理規劃布置。？規劃推導 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 1 2 4 3 不利：A地塊高層置于最北側，高層景觀相互干擾影響。B、C地塊高層沿北側布置，影響A地塊景觀視線。優點：A地塊高層沿西側道路布置，組團分區合理化，別墅區域享受最大化河景資源。B地塊高層沿西側布置，別墅、洋房組團打造為河景房，C地塊各組團空間分布明確。不利：C地塊各產品組團分布

10、不清晰，幼兒園對別墅影響較大。不利：A地塊，高層成組團布置，影響聯排別墅空間。B地塊高層布置，沿街效果不佳，且對A地塊有視線遮擋。C地塊高層景觀相互干擾影響。A B C A B C A B C A B C 方案比對 方案一 符合策劃要求 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 總貨值20.48億元 A B C 規劃設計 A地塊技術經濟指標 用地面積（）58739 備注 總建筑面積（）139037 其中 地上建筑面積（）105729 其中 高層面積 59905 洋房面積 30000 聯排面積 9920 商業面積 5287 配套面積 617 其中 社區用房面積 317 物管用房面積 300 地下建筑面積（

11、）33308 建筑基地面積（）14718 容積率 1.80 建筑密度 25.06%綠地率 35%非機動車位 634 0.6/100 機動車位 935 1輛/戶 其中 地上車位 115 總停車10%地下車位 820 居住戶數 911 戶 居住人數 2915 3.2人/戶 貨值 75290.8 萬 B地塊技術經濟指標 用地面積（）60364 備注 總建筑面積（）143025 其中 地上建筑面積（）108659 其中 高層面積 62450 洋房面積 29750 聯排面積 10400 商業面積 5433 配套面積 626 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 地下建筑面積（）34366 建

12、筑基地面積（）14925 容積率 1.80 建筑密度 24.73%綠地率 35%非機動車位 652 0.6/100 機動車位 969 1輛/戶 其中 地上車位 119 總停車10%地下車位 850 居住戶數 945 戶 居住人數 3024 3.2人/戶 貨值 77294.3 萬 C地塊技術經濟指標 用地面積（）42148 備注 總建筑面積（）107679 其中 地上建筑面積（）75871 其中 高層面積 41820 洋房面積 21000 聯排面積 6720 商業面積 3793 配套面積 538 其中 社區用房面積 238 物管用房面積 300 幼兒園面積 2700 地下建筑面積（）31808

13、建筑基地面積（）10568 容積率 1.80 建筑密度 25.07%綠地率 35%非機動車位 455 0.6/100 機動車位 659 其中 地上車位 81 總停車10%地下車位 570 居住戶數 642 戶 居住人數 2054 3.2人/戶 貨值 52408 萬 技術經濟指標 鳥瞰效果圖 高層住宅效果圖 洋房別墅效果圖 聯排別墅效果圖 聯排別墅效果圖 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 聯排別墅 高層住宅 花園洋房 沿街商業 幼兒園 功能分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高層住宅 80m2 高層住宅 115m2 高層住宅 95m2 花園洋房 125m2 聯排別墅 160m2 產品分布 A A

14、地塊面積地塊面積配比配比 高層高層 戶數戶數 面積面積 面積配比面積配比 其中其中 115115 174174 2001020010 20.05%20.05%9595 333333 3163531635 31.69%31.69%8080 102102 82608260 8.27%8.27%洋房洋房 125125 240240 3000030000 30.05%30.05%聯排別墅聯排別墅 160160 6262 99209920 9.94%9.94%總共總共 911911 9982599825 100.00%100.00%B B地塊面積地塊面積配比配比 高層高層 戶數戶數 面積面積 面積配面積

15、配比比 其中其中 115115 183183 2104521045 20.51%20.51%9595 327327 3106531065 30.28%30.28%8080 132132 1034010340 10.08%10.08%洋房洋房 125125 238238 2975029750 29.00%29.00%聯排別墅聯排別墅 160160 6565 1040010400 10.14%10.14%總共總共 945945 102600102600 100.00%100.00%C C地塊面積地塊面積配比配比 高層高層 戶數戶數 面積面積 面積配面積配比比 其中其中 115115 120120

16、1380013800 19.84%19.84%9595 216216 2052020520 29.51%29.51%8080 9696 75007500 10.79%10.79%洋房洋房 125125 168168 2100021000 30.20%30.20%聯排別墅聯排別墅 160160 4242 67206720 9.66%9.66%總共總共 642642 6954069540 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 車流流線 小區出入口 城市流線 人流流線 交通分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 庭院間景觀 小區出入口 組團綠化景觀帶 景觀軸線 景觀節點 城市景觀

17、軸線 景觀分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 消防動線 消防出入口 消防登高場地 城市道路 消防分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 日照分析 根據大連市市城市技術管理規定，使用日照軟件8.5計算得出，滿足大寒日2小時日照要求。0小時 1小時 2小時 3小時 4小時 5小時 6小時 7小時 8小時 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高層地下區 別墅地下區 行車區 地下出入口 車位 A地塊：地下車庫面積28658，停車820輛 B地塊：地下車庫面積29491，停車850輛 C地塊：地下車庫面積20290，停車570輛 地庫分析 在考慮整體的產品策劃要求前提下實現各地塊資源最大化利用，增強產品營銷

18、亮點。鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 規劃設計 總貨值20.46億元 A地塊規劃為高層+洋房產品，實現空間景觀大，去量快。B地塊規劃為高層+洋房+聯排別墅產品，別墅區視野朝向景觀公園，多種產品收益最大化。C地塊規劃為高層+聯排別墅產品，實現景觀資源最大化利用，貨值最大化。打造為高品質盤。A B C 規劃設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 A地塊技術經濟指標 用地面積（）58739 備注 總建筑面積（）134272 其中 地上建筑面積（）105734 其中 高層面積 41330 洋房面積 58500 商業面積 5287 配套面積 617 其中 社區用房面積 317 物管用房面積 300 地下建

19、筑面積（）28539 建筑基地面積（）12904 容積率 1.80 建筑密度 21.97%綠地率 35%非機動車位 634 0.6/100 機動車位 930 1輛/戶 其中 地上車位 114 總停車10%地下車位 815 居住戶數 906 戶 居住人數 2899 3.2人/戶 貨值 72091.8 萬 B地塊技術經濟指標 用地面積（）60364 備注 總建筑面積（）143724 其中 地上建筑面積（）108660 其中 高層面積 68910 洋房面積 22500 聯排面積 11200 商業面積 5433 配套面積 617 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 地下建筑面積（）350

20、64 建筑基地面積（）13980 容積率 1.80 建筑密度 23.16%綠地率 35%非機動車位 652 0.6/100 機動車位 976 1輛/戶 其中 地上車位 120 總停車10%地下車位 857 居住戶數 952 戶 居住人數 3046 3.2人/戶 貨值 77055.3 萬 C地塊技術經濟指標 用地面積（）42148 備注 總建筑面積（）103031 其中 地上建筑面積（）75880 其中 高層面積 53250 聯排面積 15520 商業面積 3793 配套面積 617 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 幼兒園面積 2700 地下建筑面積（）27151 建筑基地面積

21、（）11063 容積率 1.80 建筑密度 26.25%綠地率 35%非機動車位 455 0.6/100 機動車位 648 1輛/戶 其中 地上車位 80 總停車10%地下車位 568 居住戶數 631 戶 居住人數 2019 3.2人/戶 貨值 55126 萬 技術經濟指標 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 聯排別墅 高層住宅 花園洋房 沿街商業 幼兒園 功能分析 ABCABC地塊面積地塊面積配比配比 高層高層 戶數戶數 面積面積 面積配面積配比比 其中其中 115115 492492 5658056580 2

22、0.81%20.81%9595 894894 8387083870 30.84%30.84%8080 288288 2374023740 8.73%8.73%洋房洋房 125125 648648 8100081000 29.79%29.79%聯排別墅聯排別墅 160160 167167 2672026720 9.83%9.83%總共總共 24892489 271910271910 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 總貨值20.63億元 A地塊規劃為高層+洋房+少量聯排別墅產品，實現一期包括三種產品。B地塊規劃為高層+少量洋房+聯排別墅產品，形成高端產品產品過渡別墅區視

23、野朝向景觀公園，多種產品收益最大化。C地塊規劃為高層+聯排別墅產品，實現景觀資源最大化利用，貨值最大化。打造為高品質盤。A B C 規劃設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 A地塊技術經濟指標 用地面積（）58739 備注 總建筑面積（）137341 其中 地上建筑面積（）105724 其中 高層面積 52560 洋房面積 42000 聯排面積 5760 商業面積 5287 配套面積 617 其中 社區用房面積 317 物管用房面積 300 地下建筑面積（）31617 建筑基地面積（）13339 容積率 1.80 建筑密度 22.71%綠地率 35%非機動車位 634 0.006/機動車位 9

24、42 1輛/戶 其中 地上車位 116 總停車10%地下車位 826 居住戶數 918 戶 居住人數 2938 3.2人/戶 貨值貨值 74191.874191.8 萬 B地塊技術經濟指標 用地面積（）60364 備注 總建筑面積（）141297 其中 地上建筑面積（）108650 其中 高層面積 53940 洋房面積 40500 聯排面積 8160 商業面積 5433 配套面積 617 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 地下建筑面積（）32647 建筑基地面積（）13684 容積率 1.80 建筑密度 22.67%綠地率 35%非機動車位 652 0.06/機動車位 939

25、1輛/戶 其中 地上車位 116 總停車10%地下車位 824 居住戶數 915 戶 居住人數 2928 3.2人/戶 貨值貨值 77025.377025.3 萬 C地塊技術經濟指標 用地面積（）42148 備注 總建筑面積（）102956 其中 地上建筑面積（）75880 其中 高層面積 53250 聯排面積 15520 商業面積 3793 配套面積 617 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 幼兒園面積 2700 地下建筑面積（）27076 建筑基地面積（）11063 容積率 1.80 建筑密度 26.25%綠地率 35%非機動車位 455 0.06/機動車位 648 其中

26、地上車位 80 總停車10%地下車位 568 居住戶數 631 戶 居住人數 2019 3.2人/戶 貨值貨值 5512655126 萬 技術經濟指標 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 聯排別墅 高層住宅 花園洋房 沿街商業 幼兒園 功能分析 ABCABC面積配比面積配比 高層高層 戶數戶數 面積面積 面積配面積配比比 戶數配戶數配比比 其中其中 115115 492492 5658056580 20.83%20.83%9595 840840 8012080120 29.49%29.49%8080 288288

27、2304023040 8.48%8.48%洋房洋房 125125 660660 8250082500 30.37%30.37%聯排別墅聯排別墅 160160 184184 2944029440 10.84%10.84%總共總共 24642464 271680271680 100.00%100.00%貨值最大化 容積率做足 聯排別墅量最大化 方案二 高層+聯排 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 別墅 3F 1200012000元元/平米平米 洋房 9-13F 70007000元元/平米平米 復式 10-12F 85008500元元/平米平米 高層 18-27F 60006000元元/平米平米 溢價

28、提升 在通過高層產品沖量的情況下 應該多做別墅、洋房產品，追求高溢價率 規劃策略 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 總貨值21.95億元 規劃設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 A地塊技術經濟指標 用地面積（）58739 備注 總建筑面積（）137879 其中 地上建筑面積（）105729 其中 高層面積 75025 聯排面積 24800 商業面積 5287 配套面積 617 其中 社區用房面積 317 物管用房面積 300 地下建筑面積（）32150 建筑基地面積（）16505 容積率 1.80 建筑密度 28.10%綠地率 35%非機動車位 634 0.006/機動車位 950 1輛/戶

29、其中 地上車位 116 總停車10%地下車位 833 居住戶數 926 戶 居住人數 2963 3.2人/戶 貨值貨值 81118.881118.8 萬 B地塊技術經濟指標 用地面積（）60364 備注 總建筑面積（）138705 其中 地上建筑面積（）108655 其中 高層面積 78605 聯排面積 24000 商業面積 5433 配套面積 617 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 地下建筑面積（）30051 建筑基地面積（）16420 容積率 1.80 建筑密度 27.20%綠地率 35%非機動車位 652 0.06/機動車位 978 1輛/戶 其中 地上車位 120 總

30、停車10%地下車位 859 居住戶數 954 戶 居住人數 3053 3.2人/戶 貨值貨值 82482.382482.3 萬 C地塊技術經濟指標 用地面積（）42148 備注 總建筑面積（）95756 其中 地上建筑面積（）75880 其中 高層面積 53250 聯排面積 15520 商業面積 3793 配套面積 617 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 幼兒園面積 2700 地下建筑面積（）19876.5 建筑基地面積（）11063 容積率 1.80 建筑密度 26.25%綠地率 35%非機動車位 455 0.06/機動車位 648 其中 地上車位 80 總停車10%地下車

31、位 568 居住戶數 631 戶 居住人數 2019 3.2人/戶 貨值貨值 5512655126 萬 技術經濟指標 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 聯排別墅 高層住宅 沿街商業 幼兒園 功能分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高層住宅 80m2 高層住宅 115m2 高層住宅 95m2 聯排別墅 160m2 產品分布 ABCABC面積配比面積配比 高層高層 戶數戶數 面積面積 面積配比面積配比 其中其中 115115 636636 7314073140 26.97%26.97%9595 10621062 1

32、00890100890 37.20%37.20%8080 411411 3288032880 12.12%12.12%聯排別墅聯排別墅 160160 402402 6432064320 23.71%23.71%總共總共 25112511 271230271230 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 交通分析 車流流線 小區出入口 城市流線 人流流線 交通分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 庭院間景觀 小區出入口 組團綠化景觀帶 景觀軸線 景觀節點 城市景觀軸線 景觀分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 消防動線 消防出入口 消防登高場地 城市道路 消防分析 貨值最大化

33、 容積率做足，密度最大化利用 突破固定思維 嘗試其它產品 案例分析 院墅產品布局 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 案例分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 泰禾北京院子 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 北京萬科觀承別墅二期 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 社區依次規劃了 院場巷弄里 整體布局 東西向巷 南北向街 六大組團 二街 一巷 五弄 九里 兩場 六入口 杭州萬科夢溪里 杭州萬科夢溪里 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 萬科觀承 A、B兩種戶型，采取了“L”型布局，可以設計出圍合式內庭院，增加了更多采光面，即使是中間戶型也可以出現東西向開窗，室內房間的分割更加自由。鑫苑 健康科技小鎮概念規劃

34、設計 萬科觀承 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 杭州萬科夢溪里 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 結論：高層沿地塊北側放置，釋放出高層的間距用土做更多的別墅，南低北高布局。用足高度、別墅最大化。院墅產品提高產出效率，提升貨值。案例分析 方案三 鑫苑院子 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 總貨值24.47億元 A B C 規劃設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 A地塊技術經濟指標 用地面積（）58739 備注 總建筑面積（）136013 其中 地上建筑面積（）105739 其中 高層面積 59805 院墅面積 40030 商業面積 5287 配套面積 617 其中 社區用房面積 317 物管用房面

35、積 300 地下建筑面積（）30275 建筑基地面積（）23220 容積率 1.80 建筑密度 39.53%綠地率 35%非機動車位 634 0.06/機動車位 889 1輛/戶 其中 地上車位 110 總停車10%地下車位 779 居住戶數 865 戶 居住人數 2768 3.2人/戶 貨值 90262.8 萬 B地塊技術經濟指標 用地面積（）60364 備注 總建筑面積（）136445 其中 地上建筑面積（）108159 其中 高層面積 62420 院墅面積 39680 商業面積 5433 配套面積 626 其中 社區用房面積 326 物管用房面積 300 地下建筑面積（）28287 建筑

36、基地面積（）23770 容積率 1.79 建筑密度 39.38%綠地率 35%非機動車位 649 0.06/機動車位 922 1輛/戶 其中 地上車位 114 總停車10%地下車位 808 居住戶數 898 戶 居住人數 2874 3.2人/戶 貨值 91587.3 萬 C地塊技術經濟指標 用地面積（）42148 備注 總建筑面積（）95086.其中 地上建筑面積（）75871 其中 高層面積 41950 院墅面積 27590 商業面積 3793 配套面積 538 其中 社區用房面積 238 物管用房面積 300 幼兒園面積 2700 地下建筑面積（）19215 建筑基地面積（）7250 容積

37、率 1.80 建筑密度 17.20%綠地率 35%非機動車位 455 0.06/機動車位 627 其中 地上車位 78 總停車10%地下車位 549 居住戶數 610 戶 居住人數 1952 3.2人/戶 貨值 62830 萬 技術經濟指標 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 效果展示 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 合院別墅 高層住宅 沿街商業 幼兒園 功能分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高層住宅 80m2 高層住宅 115m2 高層住宅 95m2 合院別墅 155m2 產品分布 ABCABC面積配比面積配比 高層高層 戶數戶數 面積面積 面積配比

38、面積配比 其中其中 115115 477477 5485554855 20.21%20.21%9595 876876 8292082920 30.54%30.54%8080 330330 2640026400 9.72%9.72%院墅院墅 155155 690690 107300107300 39.52%39.52%總共總共 23732373 271475271475 100.00%100.00%鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 車流流線 小區出入口 城市流線 人流流線 交通分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 庭院間景觀 小區出入口 組團綠化景觀帶 景觀軸線 景觀節點 城市景觀軸線 景觀分析

39、鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 消防動線 消防出入口 消防登高場地 城市道路 消防分析 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 遵循營銷配比 遵循營銷配比 分地塊平衡 整體平衡 貨值最大化 高層+聯排 貨值最大化 高層+院墅 總貨值計算總貨值計算 種類種類 單價（萬）單價（萬）面積（）面積（）總價（萬）總價（萬）高層高層 0.60.6 164175164175 98505 98505 洋房洋房 0.70.7 8075080750 56525 56525 聯排別墅聯排別墅 1.21.2 2704027040 32448 32448 商業商業 1.21.2 14513 14513 17415 17415

40、合計合計 286478 286478 204893204893 總貨值計算總貨值計算 種類種類 單價（萬）單價（萬）面積（）面積（）總價（萬）總價（萬）高層高層 0.60.6 164190164190 98514 98514 洋房洋房 0.70.7 8100081000 56700 56700 聯排別墅聯排別墅 1.21.2 2672026720 32064 32064 商業商業 1.21.2 14513 14513 17415 17415 合計合計 286423 286423 204693204693 總貨值計算總貨值計算 種類種類 單價（萬）單價（萬）面積（）面積（）總價（萬）總價（萬）高

41、層高層 0.60.6 164175164175 98505 98505 院墅院墅 1.21.2 107300107300 128760 128760 商業商業 1.21.2 14513 14513 17415 17415 合計合計 285988 285988 244680244680 總貨值計算總貨值計算 種類種類 單價（萬）單價（萬）面積（）面積（）總價（萬）總價（萬）高層高層 0.60.6 206910206910 124146 124146 聯排別聯排別墅墅 1.21.2 6502065020 78024 78024 商業商業 1.21.2 14513 14513 17415 17415

42、 合計合計 286443 286443 219585219585 方案對比 產業地塊篇 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 D.LSLT1E0306(4號地塊）商業用地 用地面積：37642平米 容積率：1.2 建筑密度25%限高：60m E.LSLT1E0306(5號地塊）商業用地 用地面積：62354平米 容積率：1.2 建筑密度25%限高：60m 1,1,四至：四至：東側，城市主路-長鹽路 南側，城市快速路-旅順中路 北側，為城市支路 西側，隔城市支路、景觀河道，與住宅地塊相望。2 2，功能：，功能：用地為商業用地屬性。一期用地：設產業園區和包含小鎮客廳、售樓處的展示區。二期用地：產業園區

43、3 3，強度：，強度：用地容積率要求1.2上限。區位分析 A B C E D 一期產業用地 二期產業用地 一期住宅用地 二期住宅用地 二期住宅用地 城市支路 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 落位一期用地東南 1、城市主干路長鹽路、旅順中路，是小鎮人流的主要進入通道。2、處于小鎮公共服務核心區范圍，面對核心區廣場，展示效果更佳。主朝向東 1、南側，旅順中路為快速路，且有上跨高架，不適合作為主展示面。2、東側，長鹽路，為城市主路，為主要形象展示面。小鎮客廳及售樓處 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 小鎮客廳及售樓處 售樓樣板 洽談展示 辦公 VIP區 辦公 公共展示 院落化布置 按功能，分體量，成院

44、落。在建筑完成既定使命后，可將各獨立區段進行功能轉化，實現二次生命。禮序 禮序，層層院落空間的關聯。鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高新智能醫療 技術研發 產品開發 創新企業孵化 健康科技研發孵化園 產業園區定位 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 客群定位 1、設計條件 缺乏客群定位、產品定位的研究。2、我們的研判 客群主要為相關產業的微型創新企業，購買為主。鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 山東青島-招商LAVIE公社 LAVIE公社，擇址城陽白沙河空港區，該區域是城陽區政府規劃發展空港商務、企業總部、文化創意、高端居住等產業的重要經濟新區。整體容積率：0.92 主要業態：院墅辦公 獨棟辦公 公

45、寓 產業園案例研究 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 產業園案例研究 上海松江-金陵松江現代產業服務園 全獨棟辦公產業園區 建筑面積較大 模塊化平面設計進行空間組合 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 別墅級產品 單元化組合 打造高品質獨棟、類獨棟的的類別墅產品，提升產品的消費吸引力。隨著企業的孵化，規模的成長，對辦公空間的需求也會逐步增加，可組合的單元空間，更適合長周期的企業孵化需求。微型化體量 創新型待孵化企業，較小的企業體量規模，對空間的要求較小對辦公空間的消費力弱,應適當控制總價。產品策略 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 建筑組合 聯排化、類獨棟、小組團 相對于獨棟辦公的優勢：1、具有近似獨

46、棟辦公的品質。2、建筑間距更小，土地效率更高。3、組團化，更具歸屬感和整體氛圍的塑造。4、可實現多單元成大套。5、激活邊界效應，促進企業聯合。獨棟辦公 類獨棟辦公 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 空間規劃 大組團 大空間 大中軸 禮儀化 兩期用地劃分為三個大的組團空間，各個組團構建組團核心開放空間，以此為核心布置辦公小組團。組團核心，互相連通，形成貫通南北的景觀主軸 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 總體規劃 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 小鎮客廳 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 創新企業孵化器 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 產學研基地 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 總體規劃 技術經濟指標

47、 總用地面積 99996 m2 總建筑面積 119990 m2 一期建筑面積 45140 m2 其中 小鎮客廳 3700 m2 售樓處 2700 m2 創新企業孵化器 14400 m2 產學研基地 24340 m2 二期建筑面積 74850 m2 其中 創新企業孵化器 45850 m2 產學研基地 29000 m2 容積率 1.20 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 功能分布 大型孵化器 產學研基地 小鎮客廳 售樓處 小型孵化器 中型孵化器 大型孵化器 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 交通分析 城市主路 城市次路 主要車行流線 主要人行流線 出入口 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 景觀分析 景觀

48、分析 景觀河道 景觀節點 組團景觀 景觀主軸 城市綠化 product design 產品設計 住宅地塊篇 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高層戶型高層戶型 DG1DG1-115115 三房兩廳兩衛三房兩廳兩衛 入戶玄關入戶玄關 擁有獨立的入戶玄關，增添回家入戶尊貴感 雙廳設計雙廳設計 客餐廳雙廳采用一體化整體設計，室內居家動線闊綽大氣 飄窗陽臺飄窗陽臺 面寬進深大，賞景愉悅，陽光風景彌漫于室 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 超寬視野超寬視野 南側立面平坦，減少戶與戶之間的自遮擋，視野更為開闊 戶型設計 115+95+95+115115+95+95+

49、115 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高層戶型高層戶型 DG2DG2-9595 三房兩廳一衛三房兩廳一衛 入戶玄關入戶玄關 擁有獨立的入戶玄關，增添回家入戶尊貴感 雙廳設計雙廳設計 客餐廳雙廳采用一體化整體設計，室內居家動線闊綽大氣 大面寬設計大面寬設計 獨有的三面寬設計，南側陽光美景凈收眼底 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 衛生間衛生間 三分離式衛生間，彰顯高品質住宅典范 戶型設計 115+95+95+115115+95+95+115 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 高層戶型高層戶型 DG4DG4-8080 兩房兩廳一衛兩房兩廳一衛 入戶玄關入戶

50、玄關 擁有獨立的入戶玄關，增添回家入戶尊貴感 雙廳設計雙廳設計 客餐廳雙廳采用一體化整體設計，室內居家動線闊綽大氣 飄窗陽臺飄窗陽臺 面寬進深大，賞景愉悅，陽光風景彌漫于室 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 衛生間空間衛生間空間 干濕分離，使衛生間更干凈簡潔 戶型設計 95+80*4+9595+80*4+95 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 南立面圖 立面設計 北立面圖 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 剖面圖-1 戶型設計 西立面圖 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 花園洋房花園洋房-140140 四房兩廳三衛四房兩廳三衛 獨立入戶體驗獨立入戶體驗 擁有

51、獨立的入戶空間，尊享電梯入戶的回家體驗 雙廳系統雙廳系統 客餐廳南北通透，功能分區明確，視線通透 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 入戶花園贈送入戶花園贈送 贈獨立入戶花園，花香彌散室內，自然氣息濃郁 地下高贈送地下高贈送 地下附贈空間，贈送率高達60%以上 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 花園洋房花園洋房-地下室地下室 地下高贈送地下高贈送 每戶均有地下空間贈送，首層及二層附贈高達60%以上的功能空間，三層以上也有30%以上的儲藏空間贈送 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 花園洋房花園洋房-136136 四房兩廳三衛四房兩廳三衛 獨

52、立入戶體驗獨立入戶體驗 擁有獨立的入戶空間，尊享電梯入戶的回家體驗 雙廳系統雙廳系統 客餐廳南北通透，功能分區明確，視線通透 雙面寬陽臺雙面寬陽臺 每戶有面寬7 7米米以上的南向雙面寬觀景陽臺 層層退臺層層退臺 二層以上，層層退臺，空間層次豐富 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 花園洋房花園洋房-132132 四房兩廳三衛四房兩廳三衛 獨立入戶體驗獨立入戶體驗 擁有獨立的入戶空間，尊享電梯入戶的回家體驗 雙廳系統雙廳系統 客餐廳南北通透，功能分區明確，視線通透 全景陽臺全景陽臺 三面寬觀景陽臺（可改造）私享舒暢

53、戶外空間 層層退臺層層退臺 二層以上，層層退臺，空間層次豐富 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 花園洋房花園洋房-128128 四房兩廳三衛四房兩廳三衛 獨立入戶體驗獨立入戶體驗 擁有獨立的入戶空間，尊享電梯入戶的回家體驗 雙廳系統雙廳系統 客餐廳南北通透，功能分區明確，視線通透 雙面寬陽臺雙面寬陽臺 每戶有面寬7 7米米以上的南向雙面寬觀景陽臺 層層退臺層層退臺 二層以上，層層退臺，空間層次豐富 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設

54、計 花園洋房花園洋房-113113 三房兩廳三衛三房兩廳三衛 獨立入戶體驗獨立入戶體驗 擁有獨立的入戶空間，尊享電梯入戶的回家體驗 雙廳系統雙廳系統 客餐廳南北通透，功能分區明確，視線通透 雙面寬陽臺雙面寬陽臺 每戶有面寬7 7米米以上的南向雙面寬觀景陽臺 層層退臺層層退臺 二層以上，層層退臺，空間層次豐富 廚房空間廚房空間 U型廚房布置，洗切燒一體化流程動線，更符合中國人烹飪習慣 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 南立面圖 立面設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 剖面圖剖面圖 戶型設計 側立面圖 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 聯排別墅聯排別墅-160160 四房兩廳四衛四房兩廳四

55、衛 北入戶北入戶 -1F1F 南向面寬南向面寬 首層4.2米面寬雙廳設計，南向老人房 南北通透南北通透 首層為公共活動空間，南北通透 客廳挑空客廳挑空 客廳挑空6.3米，可改成豪華主臥套房 套房設計套房設計 全部臥室按套房設計，配衛生間、衣帽間 層層退臺層層退臺 二層以上，層層退臺，空間層次豐富 1F1F 2F2F 3F3F 改造前改造前 改造后改造后 地上贈送：63平方米 地下贈送：75平方米 庭院贈送：155平方米 總贈送率：185%戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計-1F1F 1F1F 2F2F 3F3F 改造前改造前 改造后改造后 聯排別墅聯排別墅-160160 四房兩廳四衛四房

56、兩廳四衛 南入戶南入戶 地上贈送：63平方米 地下贈送：80平方米 庭院贈送：155平方米 總贈送率：185%南向面寬南向面寬 首層4.2米面寬雙廳設計，南向老人房 南北通透南北通透 首層為公共活動空間，南北通透 客廳挑空客廳挑空 客廳挑空6.3米，可改成豪華主臥套房 套房設計套房設計 全部臥室按套房設計，配衛生間、衣帽間 層層退臺層層退臺 二層以上，層層退臺，空間層次豐富 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 院墅院墅-155155 四房兩廳四衛四房兩廳四衛 南向為主南向為主 客廳、主臥等功能空間南向 家享庭院家享庭院 所有廳室主朝向，面向私家庭院 客廳挑空客廳挑空 客廳挑空6.3米，可

57、結合書房改成豪華主臥套房 套房設計套房設計 全部臥室按套房設計，配衛生間、衣帽間 預留電梯預留電梯 作為地上加地下四層的住宅，電梯成為必要設備，預留空間 一層平面圖一層平面圖 二層平面圖二層平面圖 三層平面圖三層平面圖 地上贈送：50平方米 地下贈送：65平方米 庭院贈送：32平方米 總贈送率：95%陽臺陽臺 戶型設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 立面設計 南立面圖 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 戶型設計 剖面圖 側立面圖 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 院墅拼接組合院墅拼接組合 小區交通小區交通 入戶流線入戶流線 盡端戶型盡端戶型 戶型設計 產業地塊篇 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計

58、小鎮客廳及售樓處 二層平面圖 VIP入口 小鎮客廳主入口 辦公入口 售樓處入口 售樓處入口 一層平面圖 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 正立面圖 背立面圖 剖面圖 小鎮客廳及售樓處 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 三層平面圖 一層平面圖 四層平面圖 二層平面圖 創新企業孵化器 典型組合 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 南立面圖 北立面圖 西立面圖 東立面圖 剖面圖 創新企業孵化器 典型組合 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 智能化設計 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 發展持續化 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 發展持續化 Facade intention 風格意向 住宅地塊篇 立面意向 新亞洲風格 新古典風格 新中式風格 鄭州正商善水上境 大都會風格 室內意向 地下大堂空間 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 公共會客廳 景觀意向 小鎮會客廳景觀 鑫苑 健康科技小鎮概念規劃設計 院落景觀