1、版權所有，不得翻印1 房房 地地 產產 全全 程程 運運 營營 及及 風風 險險 管管 理理 版權所有，不得翻印2項目開發建設的運營管理 現象很重要,比現象重要的是數據;比數據重要的是理解,比理解重要的是結論,比結論重要的是執行,永遠重要的是目標.版權所有，不得翻印3項目開發建設的運營管理正向思維正向思維：經歷很重要,比經歷重要的是經驗;比經驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優化與發展.逆向思考逆向思考：目的 目標（KPI）計劃 執行方案版權所有，不得翻印4我們面臨復雜系統的環境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環境和條 件是動態變化的。2、我們自以為我們的預測是正
2、確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統改進空間越大。版權所有，不得翻印5企業關注的問題 最關心最關心 投資與收益；機遇與回報；競爭優勢；業績增長。最最 怕怕 風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人 最大的風險最大的風險 失控，企業-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協調”最有效的辦法最有效的辦法 全過程、系統、企業層面的集成運營管理版權所有，不得翻印6 定位 行業定位行業定位 制造業?服務業?金融業?集成?服務?投資?全生命周期的價值鏈和利潤鏈 公司定位公
3、司定位 領跑者 跟跑者 追跑者 差異化領先者 .專業化 多元化(縱向、橫向)項目定位項目定位 地塊時空定位（動態屬性）產品定位（產品.極品）個人定位個人定位 專業 管理 操作 集成(整合)到位不越位 補位不搶位版權所有，不得翻印7房地產運作的境界掙錢掙錢-生產經營型賺錢賺錢-競合 整合 重組生錢生錢-資本運作來錢來錢-資金資本+智力資本版權所有，不得翻印8項目開發建設的運營管理核心能力核心能力1 1：周小川：每次危機都呈現出不同的特征，核心能力在 于能迅速判斷問題的本質，并采取相應的措 施(準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化 2、供電政策變化 3、90/70 政策 4、版權所有，不得翻印
4、9項目開發建設的運營管理核心能力核心能力2 2 1、發現及挖掘動態的需求 2、及時滿足需求的能力核心能力核心能力3 31、概念能力 2、整合能力 3、技術能力版權所有，不得翻印10項目開發建設的運營管理核心能力核心能力4 4：平衡能力（匹配能力）：平衡能力（匹配能力）資金平衡：現金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產品/區位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統平衡：復雜系統、自平衡系統、簡單系統資源平衡：供需平衡、內外平衡版權所有，不得翻印11項目開發建設的運營管理管理層次管理層次 1、技術層面：工具，效率，質量，成本2、科學層面：體系、系統、規律、方法論3、哲學層面：認識論、本質、目的4、文
5、化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神（作品、精品、極品）版權所有，不得翻印運營戰略與管理運營戰略與管理運營戰略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協調，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰略所做的貢獻產生影響 運營管理對創造并交付產品和服務的資源和流程進行管理的活動 版權所有，不得翻印13運營戰略與管理運營戰略與管理運營戰略與管理之間關系運營戰略與管理之間關系時間跨度分析層次聚合度抽象程度 版權所有，不得翻印14運營戰略與管理運營戰略與管理1 1、運營戰略影響因子、運營戰略影響因子 1.1市場“由外向內”市場特征競爭對手影響績效目標 版權所有，不得翻印1
6、5運營戰略與管理運營戰略與管理1.2 資源“由內向外”運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態能力決策領域 版權所有，不得翻印16運營戰略與管理運營戰略與管理1.3市場、資源影響因子相結合 運營戰略該如何選擇？版權所有，不得翻印17風險定義1、風險是一種不確定性 (說、算、看人、事）2、風險是損失或傷害 （贏與虧，多與少，局部與總體）3、風險是預期與結果之間的差異 成功（滿意）=X=結果-預期 X：大于零；等于零；小于零、最大的風險因素是人能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風險是戰略風險版權所有，不得翻印18戰略風險行業風險 利潤、成本、供求、政策、經濟周期競爭對手風險 國際、國內，
7、差異化，獨一無二技術風險 更新、創新、流程（彈性）品牌風險 變質、崩潰。重新定義客戶風險 客戶分析、服務系統，市場試驗項目風險 備選方案發展停滯風險 量降、價降量增，無新產品。創新、創造需求。版權所有，不得翻印19風險來源政策風險 土地、貸款、預售、按揭、配套市場風險 “玉佛城”價格調整（黃金/陷阱）技術風險 “瑞南新苑”“御景圓”進度風險 “金鐘廣場”金融風暴合約風險成本風險質量風險人的能力及信用風險版權所有，不得翻印20風險評估及應對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發現深埋的金礦。版權所有，不得翻印21風險評估及應對方法識別與評估風險 嚴重性、發生概率、
8、時間、動態量化風險尋找機遇緩解風險的計劃應對風險五層次 以不變應萬變，忽視風險 以實力換時間，降低風險 培養洞察力，感知風險 增加靈活性，適應風險 尋找不對稱性，消除風險版權所有，不得翻印22方向比方法重要 方法與態度一樣重要 方向做什么方向做什么做正確的事；應該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法怎么做方法怎么做企業：首先住宅房產一流，然后向邊際房產發展。部門：投資（趨勢、時空、時點），產 品（順 應 市 場，引 領 消 費，區 位、價 位、品 位 統 一，產 品極品），市場（客戶系統類別、需求、途經）服務（滿足需求，創造需求）版權所有，不得翻印23效果比效率重要怎么做（方法）正確地做效果做
9、對事+高效 效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”“以最少的次數把正確的事做正確”“第一次就把正確的人放在正確的位置”誰來做（用對人）能做的人（能力+人品）想做的人（主動，獨立承包商的思維）信任、平臺、能力、激情。版權所有，不得翻印24激勵與績效發展與能力衡量標準局部績效，系統績效，單干、合作。做了如何期望，激勵，價值與價格一致，貢獻與報酬一致；發展與能力 ：能者上，平者讓，庸者下 做得如何考核（數據說話），獎懲（物質與崗位），申報獎項（例如：成本節約獎，創新獎，協作獎）。制度管事，文化管人（價值認同，同甘共苦，共創輝煌），版權所有，不得翻印25做大的前提做強的基礎規范化 市場化 專業化
10、 集成化數字化（演示）國際化人才、模式、認證、合作、開發 決策科學化流程合理化管理規范化操作信息化目標數據化責權利一體化。版權所有，不得翻印26項目投資決策與風險管理項目選擇及洽談項目投資機會分析（案例：楊浦項目）項目投資論證會（案例：沈陽項目-工程與投資的區別）項目投資決策項目可行性研究 版權所有，不得翻印27項目動態評估及決策調整 案例1：御景圓定位調整 （房型、面積、標準、成本）版權所有，不得翻印28項目動態評估及決策調整案例2：玉佛城價格調整（黃金/陷阱）版權所有，不得翻印29決策與時空 規劃與時空地塊時空地塊時空 一維：地段 二維：形狀 三維：空間 四維：時間+空間=“時空”n 維:
11、生態 文化 歷史 選擇時機 整合資源 策劃與規劃 環境與規劃 市場與產品 建筑與裝修 建筑時空建筑時空 一維：方位 二維：房型 三維：內外空間 （錯層、復式、低窗）四維：時間+空間=“時空”n 維:風格 文化 生態 智能 版權所有，不得翻印30項目規劃設計與風險管理規劃設計的目標 1.在功能與形式統一的基礎上,創造亮點和賣點;2.物有所值;3.比較價格 價格類型:總價、單價、得房率。價格單位：價格/套、價格/建筑面積 價格/使用面積 4.規劃設計應用定量化的手段來研究.版權所有，不得翻印31項目規劃設計與風險管理規劃容積率性能價格比1.容積率是區分物業類別的關鍵指標 0.20.4 獨立式別墅
12、0.40.6 雙聯式別墅 0.8 連排別墅 1.21.5 多層2.容積率與利潤的關系 非線性關系，多因素（地價是關鍵）3.規劃布局與產品價值 最好資源用于價值最高處。版權所有，不得翻印32項目規劃設計與風險管理道路的規劃布局與價格性能比 1道路的覆蓋率及有效覆蓋率定量分析道路的經濟指標 3道路的類型版權所有，不得翻印33項目規劃設計與風險管理空間設計與性能價格比戶型設計的三維化大空間的層高，空間的容積系數，空間的使用系數室外空間設計宜人的空間和環境，空間的變化與活力規劃設計中的一體化解決方案規劃決策：市場(客戶)規劃效益分析建設管理市場版權所有，不得翻印34項目規劃設計與風險管理御景圓項目（+
13、演示）“時空”定位；彈性設計；動態調整；“園中樓”；需求層次。瑞南項目（+）提香別墅-朝向白馬花園-九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣組合戶型 版權所有，不得翻印35產品的“時空”定位 產品 商品 作品 精品 極品(附加值 超額利潤)區位、價位、品味成功的最高境界 綜合效益高度統一 經濟效益 社會效益 環境效益 品牌效益 版權所有，不得翻印36以人為本 超越自我精確制導 錯位競爭縱深發展 個性服務科學管理 創新制勝持續贏利能力版權所有，不得翻印37項目開發建設的運營管理管理管理來源于目的和目標來源于目的和目標目的目的企業：利潤，效益；員工：收入，發展。企業：利潤，效益；員工：收入，發展。目標目標打造提升
14、價格的品質，控制影響成本的各個環節（過程）和打造提升價格的品質，控制影響成本的各個環節（過程）和因素（動因）。因素（動因）。版權所有，不得翻印38項目開發建設的運營管理計劃計劃思維活動：思維活動：認識過程真理導向，“實在是什么”計劃過程目的導向，“價值性問題”，創造一個“實在”計劃能力計劃能力：1、認知和辯識能力（特定事物、環境、狀態）2、確定目標和運籌的能力：在價值合理性與工具合 理性的“張力”中找到一條從“初始狀態”到達“目的 狀態”的“合理路徑”3、想象（概念能力）和預見的能力：4、意志、選擇和決策能力計劃研究計劃研究：計劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。版權所有，不得翻印39項目開
15、發建設的運營管理“三控三控”“”“二管二管”“”“一協調一協調”進度控制、成本控制、質量控制；合約管理、信息管理；綜合協調進度控制、成本控制、質量控制；合約管理、信息管理；綜合協調計劃計劃(進度進度)管理管理目標-過程（活動）-程序-監控-調整進度與政策風險管理進度與成本風險進度與時機（快與慢）版權所有，不得翻印40項目開發建設成本的運營管理利潤增長的途徑利潤增長的途徑 成本+利潤=價格 價格-成本=利潤價格：價格：市場供需 區域環境 產品品質 企業品牌成本成本:設計標準 價值工程 充分競爭 規避風險 銷控表：黃銷控表：黃 紅紅 白白版權所有，不得翻印41成本目標管理成本目標管理 成本動態測估及動態規劃 成本目標的細化和優化 成本目標的設置是動態 目標的管理是成本控制的基礎 版權所有，不得翻印42成本控制成本控制 成本控制的目的 確保使用的資源發揮其最大功效 設計決策與成本含義物有所值 功能/美觀與成本間的有效平衡。滿足顧客需求與投資效益和設計相結合對成本進行平衡合理的分配 將總支出數量保持在開發商投資允許范圍內 版權所有，不得翻印43成本管理的目標 正確的測估成本 系統的分析成本 有效的控制成本 動態的調整成本 實現項目投資效益最大化 版權所有，不得翻印44成本管理的模式與方法成本與項目可行性成本與合約架構合約與國際模式成本、合約、計劃的集成
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