1、尊重專業責任分享價值（溝通版）碧桂園（集團）項目組碧桂園（集團）項目組賽普管理咨詢賽普管理咨詢 項目組項目組碧桂園控股集團有限公司組織管控、流程管理體系咨詢項目集團戰略梳理報告集團戰略梳理報告 尊重專業責任分享價值報告說明報告說明1.首先向集團項目領導小組、工作小組以及相關業務部門的同事表示感謝，感謝各位在我們開展工作期間，熱心地提供數據資料及訪談信息。根據內部訪談，結合對公司內部資料、財務數據的認真分析，賽普項目組初步完成了戰略梳理報告。2.本報告是根據碧桂園集團決策層對集團未來發展的戰略思考的系統化梳理，我們所做的分析和提出的建議方案均基于集團提供的數據及項目組搜尋的部分資料。3.本報告力

2、圖站在產業的高度，審視集團當前的發展戰略，以幫助集團厘清未來的發展思路。因此，本報告并非嚴格意義上的戰略咨詢報告，相關結論可能需進一步深入論證尊重專業責任分享價值1.報告邏輯框架2.戰略背景思考3.戰略體系4.戰略舉措及核心能力打造5.戰略實施報告目錄報告目錄4尊重專業責任分享價值集團戰略目標 戰略目標業務發展戰略集團戰略目標戰略舉措和核心能力打造培養做什么？在哪做？如何保障戰略目標的實現？應對競爭需具備的核心能力打造？集團戰略目標戰略支撐如何保障戰略的落實？戰略理念，成為什么？發展目標？落實支撐 愿景 使命價值觀1.1 梳理思路：在戰略背景分析基礎上，著重梳理未來發展的戰略要素5尊重專業責任

3、分享價值1.2 報告思路：并最終形成碧桂園集團戰略地圖實現可持續快速增長，進入并保持行業前五名財務實現公司價值最大化F1收入增長客戶F1.1提升產品溢價內部運營學習與成長F2效率提升F2.1提高資產周轉率F1.1提升業務收入F2.1降低成本C1品牌溢價C2客戶滿意度提升C1.1品牌知名度C1.3品牌忠誠度C2.1客戶關系管理C2.1產品品質I1組織優化I2資源優化配置I3戰略與風險管理I1.1組織運營模式I1.1組織能力提升I2.1資源拓展與維護I2.1財務分析與監控I3.1戰略制定與執行I3.2風險控制體系L1人力資本L3信息系統L1.1人才梯隊建設L2.1企業文化建設L3.1信息化建設C1

4、.1品牌美譽度L2企業文化尊重專業責任分享價值1.報告邏輯框架2.戰略背景3.戰略體系4.戰略舉措及核心能力打造5.戰略實施報告目錄報告目錄7尊重專業責任分享價值2010年房企銷售金額TOP102010年行業前十名的合計銷售總額同比增長48%，前五名的合計銷售總額同比增長47%，碧桂園增長率56%AAGR=33.9%AAGR：年均增長率：年均增長率自2003年房地產被確立為我國國民經濟支柱產業后，房地產業開始繁榮。2010年行業銷售額預計為4.7萬億2.1 伴隨著中國房地產行業的快速發展，碧桂園集團已躋身行業前列8尊重專業責任分享價值pO1.中國經濟快速發展帶來旺盛需求為碧桂園業務的發展提供了

5、廣闊的空間pO2.房地產行業整合為碧桂園通過兼并收購、戰略合作等方式進行業務拓展的機遇pO3.城鎮化進程加速，區域經濟梯次發展給碧桂園業務縱深拓展創造機遇pO4.酒店業務、建安裝修業務為碧桂園創造業務協同和平衡風險的機會pT1.政策調控對企業投資決策提出考驗pT2.行業集中度逐漸提高，競爭更趨激烈，對碧桂園的發展速度和發展規模提出挑戰pT3.市場需求個性化和多元化，對碧桂園的產品定位和規劃設計等核心能力打造提出更高的要求機遇挑戰VS2.2 中國經濟和房地產行業的快速發展給集團帶來巨大機遇，也提出了挑戰9尊重專業責任分享價值2.2.1 區域經濟梯次發展給碧桂園業務縱深拓展創造機遇O3二線領先城市

6、的住宅市場面積規模，已經開始超越一線城市城市綜合實力房地產發展成熟度高低弱強第一圈層第二圈層第三圈層一線城市二線城市三線城市以北京、上海、深圳、廣州為代表的一線城市；以區域經濟中心、省會城市為代表的二線城市；以地級市為代表的三線城市10尊重專業責任分享價值2.2.2 政策調控對地產企業投資決策的考驗T1進一步落實地方政府責任，確定價格控制目標，并在一季度公布加大保障性安居工程建設力度調整完善相關稅收政策，加強稅收征管強化差別化住房信貸政策嚴格住房用地供應管理合理引導住房需求落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制堅持和強化輿論引導12345678p政策影響總體判斷：對住宅的影響商業、商務地產對

7、一、二線城市的影響三、四線及一、二線周邊對普通住宅的影響豪宅、別墅未來土地成本呈增加趨勢復合地產模式大行其道對多元化融資方式的需求增加11尊重專業責任分享價值2.3 當然，依托獨特的經營策略，獨辟蹊徑，集團已形成自身的核心優勢S1.價值鏈全覆蓋。實行設計、建筑、房產開發等一體化開發模式，在提升快速反應能力的同時，內化交易成本，提高盈利能力S2.強調開發速度，實施大盤開發、規模制造、標準化生產。降低時間成本，提高周轉速度開發策略優勢品牌和產品優勢S5.集團品牌具有全國性影響力：在創造企業價值的同時，積極承擔企業社會責任，盡己所能奉獻國家、回報社會。2006年6月獲“中國馳名商標“稱號S6.“五星

8、之家”的產品優勢：價廉物美產品、優質環境、完善配套、一級資質物業服務等多元因素，共同構筑起碧桂園“五星級之家”的品質基礎資源優勢S3.全國性戰略布局及土地儲備：在增長迅速的新興城市的戰略性布局，及規模大，成本低的土地儲備為集團未來的增長和盈利空間提供了強有力的支撐S4.資本資源：資本市場的融資平臺，及與金融機構的良好關系12尊重專業責任分享價值2.3 不過，在快速發展過程中也存在一些需要提升和改進之處S1.三級管控體系下的管控模式和業務流程：基于區域成熟度、項目特點，明確集團、區域公司及項目部的定位，并確定三者之間的權責邊界專業人才與能力S5.專業人才存在缺口：隨著集團的快速擴張，對專業人才的

9、需要逐步增加S6.專業能力需進一步提升：包括成本的整合與控制能力，專業線統管下的整體運營管理能力等等產品體系及建設S2.產品線的進一步完善。隨著集團未來區域及市場布局的深入，不同市場環境及不同業態（住宅、商業、保障型等）下的產品類型需求不同S3.產品質量的進一步提高。集團管控體系13尊重專業責任分享價值S1價值鏈全覆蓋S2強調開發速遞，前置關鍵環節S3全國性戰略布局及土地儲備S4資源平臺的打造S5品牌優勢S6產品優勢1.繼續強化在二三線城市和中西部潛力區域的戰略布局2.建立碧桂園各業務協同的長效機制3.加強資本運作，探索對外合作方式1.完善投資管理機制和策略2.建立和完善以客戶需求為導向的項目

10、策劃和規劃設計機制1.適時組織架構和流程優化2.強化產品線和產品質量管理3.提升專業人才能力，擴大專業人才隊伍4.完善激勵機制1.提升專業能力，強化企業核心競爭力SWOT分析優勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）O1中國經濟快速發展帶來旺盛需求為碧桂園業務的發展提供了廣闊的空間O2房地產行業整合為碧桂園通過兼并收購、戰略合作等方式進行業務拓展的機遇O3城鎮化進程加速，區域經濟梯次發展給碧桂園業務縱深拓展創造機遇O4酒店業務、建安裝修業務為碧桂園創造業務協同和平衡風險的機會T1政策調控對企業投資決策等提出考驗T2行業集中度提高，競爭更趨激烈，對碧桂園的發展速度和發展規模提出挑戰T3市場需求個性

11、化和多元化，對碧桂園的產品定位和規劃設計等核心能力打造提出更高的要求W1管控模式和業務流程W2產品線的進一步完善。W3產品質量的進一步提高W4房地產專業人才存在缺口W5專業能力需進一步提升2.4 未來集團需要發揮優勢，補足短板，抓住機遇，實現更快更好的發展14尊重專業責任分享價值1.報告邏輯框架2.戰略背景3.戰略體系4.戰略舉措及核心能力打造5.戰略實施報告目錄報告目錄15尊重專業責任分享價值愿景我們渴望成為什么樣的企業?使命我們存在的價值是什么？核心價值觀我們在追求目標時 遵循何種準則？企業的核心價值觀、愿景和使命是回答企業戰略中最高層次的理念問題3.1 戰略理念體系：使命、愿景和價值觀（

12、1）16尊重專業責任分享價值愿景：打造百年精典企業使命：典：精：價值觀：有良心有社會責任感綠色典范服務典范行業典范管理精細過程精品理念精粹希望社會因為我們的存在而變得更加美好百年：傳承品牌文化精髓，升華碧桂園的企業品質，打造穩健發展、持續經營、回饋社會、備受敬重3.1 戰略理念體系：使命、愿景和價值觀（2）17尊重專業責任分享價值3.2 集團戰略目標的設定：總體戰略目標“十二五”期間，集團的總體戰略目標：1.繼續做大做強房地產板塊主業，加強引導酒店產業、物業管理、建筑裝修等其他板塊的獨立化、市場化運作；2.在逐步規范市場布局、管控運作的框架下，各業務板塊、省內外區域的整體業務比例逐步趨向均衡；

13、3.適時探索進入新興市場、新興行業、新興領域，促進集團各項業務達到具有協同效應的多元化，提高集團的行業話語權和社會影響力，壘實百年精典企業基礎。4.合同銷售收入年增長率不低于30%；5.凈利潤年增長率不低于25%，凈利潤率保持在12%以上。18尊重專業責任分享價值行業細分市場吸引力1企業競爭能力471014710建筑裝修業務酒店業務物業管理房地產業務集團核心主業加快速度做大做強三年止損，五年盈利成為獨立經濟核算體物業管理：主動參與市場競爭，逐年穩步提高外部物業管理業務比重建筑裝修：重塑精神，吐故納新，股權合作，參與競爭各業務戰略目標3.2 集團戰略目標的設定：業務定位及戰略目標業務定位19尊重

14、專業責任分享價值20112014 利潤目標（億元）*20112014 銷售收入（億元）*100*25%25%3.2 集團戰略目標的設定：戰略愿景“十二五”期間，集團將成為以地產、酒店業務為核心，建筑、物業為支持，業務規模突破1000億，利潤超過100億的國內領先的地產集團20尊重專業責任分享價值3.3 集團業務戰略：房地產業務房地產業務的三個維度集團房地產業務戰略區域布局：1+3市場布局策略，加快做大做強，在條件成熟時，可適時進軍港澳市場和國外市場產品體系：以郊區大盤、城區快盤、城市綜合體為主體，積極介入保障性住房建設領域，發展中高端精品休閑生態產品等，細分產品層次，探索建立差異化的產品庫價值

15、鏈：積極探索新型對外合作開發模式，如股權合作模式等，實現資源的高效增值，進一步壯實碧桂園品牌的市場基礎21尊重專業責任分享價值拓展江滬浙立足珠三角鞏固環渤海深耕皖鄂湘“十二五”規劃期間，集團房地產線明確“1+3”市場布局，即“立足珠三角，深耕皖鄂湘、鞏固環渤海、拓展江滬浙”，審慎進入新區域。堅持“一線城市近郊，二三線城市中心區，適時進入一線城市中心區”的布局策略。在當前省內、省外資源分配和對集團貢獻率（省內70%，省外30%）的基礎上，逐步加大省外項目的扶持力度，力爭在3年內實現銷售額、利潤和增長率省內省外“三相當”，推動省內、省外業務均衡發展。3.3.1 房地產業務：區域布局22尊重專業責任

16、分享價值明確“3+2”的產品體系：以郊區大盤、城區快盤、城市綜合體為主，積極介入保障房建設，適當發展商業地產項目產品時間產品體系產品：以郊區大盤、城區快盤、城市綜合體為主體。目標：進一步細分產品層次，強化市場調研，探索建立差異化的產品庫，以適應不同地區的市場需求。產品：積極介入保障性住房建設領域。目標：結合國家政策導向、市場環境條件和自身管理能力等因素，逐年、穩步提高保障性住房的資源投放比例。產品：適當發展商業地產項目，包括銷售性項目和持有性項目。目標：其中，銷售性項目收入占集團年銷售收入百分比：3年內逐步達到5%、5年內逐步達到10%；持有性項目的租金收入逐步達到與集團整體運營成本（不包括財

17、務費用成本）持平。核心業務：住宅地產，城市綜合體積極介入：保障房建設適當發展：商業地產項目3.3.2 房地產業務：產品體系23尊重專業責任分享價值資產經營使物業增值，給開發帶來更大的回報資產經營可以平衡開發過程中的現金流波動，可以為開發業務提供融資平臺資產經營可以規避開發業務的政策風險資產經營可以提供良好的客戶平臺，維護客戶關系，提升公司的品牌形象，有利于項目的開發銷售商業物業經營房地產開發為資產經營提供可經營性物業房地產開發可以快速獲得較高的資金回報，給資產經營提供資金支持房地產開發經營性物業的過程中，企業可以對物業有較全面、深入的了解，并可以提前介入的資產經營的前期招商、經營等工作，有助于

18、資產經營的順利開展房地產開發對開發業務的支持對經營業務的支持3.3.3 最終實現房產開發和持有物業的協同，形成互動發展的良性循環24尊重專業責任分享價值3.4 集團業務戰略：酒店業務2015年，實現XX億元，銷售收入年增長率XX%。到2015年，實現XX億元，凈利潤年增長率XX%。凈利潤率保持在XX%以上，力爭達到XX%。201120152015 “十二五”規劃期間，集團酒店線按照“三年止損，五年盈利，長遠分拆上市，成為獨立經濟核算體”的戰略發展目標，加強酒店體系的整體市場形象推廣，將“碧桂園鳳凰酒店”打造為國內高端民族酒店品牌。2011年酒店線年銷售收入實現XX億元；凈利潤實現XX億元25尊

19、重專業責任分享價值3.5 集團業務戰略：物業管理2011-2015年，物業管理線全員勞動生產值從2010年的6.2萬元/人/年逐步提高到10萬元/人/年；人均管理面積從2010年的2767平方米/人逐步提高到5000平方米/人。2011-2015年，物業管理線管理規模達到5000萬平方米（建筑面積），年營業收入達到10億元以上，年利潤達到1億元。每個在管項目均達到市優或省優，且業主滿意度均達到85分以上，努力創建2個國優項目。2011年年2015年年2015 “十二五”規劃期間，配合集團的整體發展規劃，在保證合理利潤的前提下，積極承接與現行規模、檔次相當的外部物業管理業務，并逐年、穩步提高外部

20、物業管理業務的比重，逐步發展成為具備一定市場競爭力和獨立運營能力的經濟核算體，達到與集團地產線相匹配的地位積極引入第三方獨立評估機構，以量化形式考核物業管理的業主滿意度，推動物業管理板塊不斷完善發展26尊重專業責任分享價值3.6 集團業務戰略：建筑裝修業務2.探索引入股權合作等模式，進一步調動建筑裝修線的發展積極性“十二五”規劃期間，騰越公司的項目綜合排名進入集團前三名1.全面厘清優勢和不足，發揚優秀傳統，積極、有序地與市場接軌，實現更新發展大力弘揚碧桂園傳統人文優勢，按照“重塑精神，吐故納新，股權合作，參與競爭”的思路27尊重專業責任分享價值3.7 最終構建集團的戰略目標體系業務選擇及定位“

21、十二五”戰略目標經營目標以地產業務為核心加強酒店/物業/建筑裝修業務獨立、市場化運作探索進入新行業銷售收入及其增長率凈利潤及其增長率行業排名及影響力戰略目標市場布局“1+3”，三年內實現省內省外業務“三相當”產品體系“3+2”，逐步提高后者的投資比例業務模式：探索合作開發模式酒店：三年止損，五年盈利，長遠分拆上市，獨立核算物業：匹配地產業務，提高客戶滿意度和社會認同度建筑裝修：項目綜合排名進入集團前三名區域/產品均衡發展可持續的快速增長戰略主題1.合同銷售收入突破千億，年增長率30%以上2.凈利潤突破百億，年增長率25%以上3.行業排名進入并保持前五板塊協同發展28尊重專業責任分享價值1.報告

22、邏輯框架2.戰略背景3.戰略體系4.戰略舉措及核心能力打造5.戰略實施報告目錄報告目錄29尊重專業責任分享價值4.1 實現戰略目標的戰略舉措：總體指導思想總體指導思想說明一個目標：確保項目利益最大化，從而實現公司利益最大化；三個中心：職能部門以服務項目為中心、項目工作以保證營銷為中心、營銷策劃以項目利潤和現金流為中心；三項抓手：抓工程質量、抓總部服務、抓績效考核；三級管控：總部精干高效、區域做實做強、項目責任到人”的要求，制定具體戰略舉措，指導戰略規劃工作的執行、落實。30尊重專業責任分享價值4.2 基于戰略主題的戰略舉措可持續的快速增長戰略主題板塊協同發展主要戰略舉措1.強化戰略管理：進一步

23、提高集團層面和各業務線的戰略制定和執行能力5.優化財務資源配置：優化債務結構，拓寬融資籌資渠道，加強全面財務分析，加強對土地資源分析，發揮財務的監控作用6.加強人才隊伍建設。實施人才“520戰略”，打造六支人才隊伍區域/產品均衡發展3.優化組織管控：優化組織架構，加強總部區域協調聯動。明確集團、區域及項目部的定位，并確定三者之間的權責邊界2.加強風險管理：通過三道防線和九項制度推動風險管理從粗放到精細。防范內外部風險7.“外揚品牌，內練品質”，構建企業文化體系。4.提高信息化管理力度。逐步將集團的各項業務納入信息化管理，使各項業務數據實時有效地共享31尊重專業責任分享價值戰略主題戰略目標1.以

24、地產為核心，各版塊協同發展2.以“1+3”市場布局，形成“3+2”產品系列3.可持續的快速增長，進入并保持行業前五，提高集團行業影響力和話語權主要戰略舉措1.強化戰略管理：進一步提高集團層面和各業務線的戰略制定和執行能力2.加強風險管理：通過三道防線和九項制度推動風險管理從粗放到精細。防范內外部風險3.優化組織管控：優化組織架構，加強總部區域協調聯動。明確集團、區域及項目部的定位，并確定三者之間的權責邊界4.提高信息化管理力度。逐步將集團的各項業務納入信息化管理，使各項業務數據實時有效地共享5.優化財務資源配置：優化債務結構，拓寬融資籌資渠道，加強全面財務分析，加強對土地資源分析，發揮財務的監

25、控作用6.加強人才隊伍建設。實施人才“520戰略”，打造六支人才隊伍7.“外揚品牌，內練品質”，構建企業文化體系4.2 形成集團戰略主題32尊重專業責任分享價值實現可持續快速增長，進入并保持行業前五名財務實現公司價值最大化F1收入增長客戶F1.1提升產品溢價內部運營學習與成長F2效率提升F2.1提高資產周轉率F1.1提升業務收入F2.1降低成本C1品牌溢價C2客戶滿意度提升C1.1品牌知名度C1.3品牌忠誠度C2.1客戶關系管理C2.1產品品質I1組織優化I2資源優化配置I3戰略與風險管理I1.1組織運營模式I1.1組織能力提升I2.1資源拓展與維護I2.1財務分析與監控I3.1戰略制定與執行

26、I3.2風險控制體系L1人力資本L3信息系統L1.1人才梯隊建設L2.1企業文化建設L3.1信息化建設C1.1品牌美譽度L2企業文化4.3 構建集團戰略地圖33尊重專業責任分享價值1.報告邏輯框架2.戰略背景3.戰略體系4.戰略舉措及核心能力打造5.戰略實施報告目錄報告目錄34尊重專業責任分享價值5.1 強化戰略管理：“十二五”規劃期間，集團進一步提高集團層面和各業務線的戰略制定和執行能力對企業外部環境的研判對內部資源能力的審視 提出集團和各業務線的發展目標及發展策略并貫徹實施在戰略實施的過程中，定期分析、檢討集團經營狀況和戰略執行狀況，根據需要進行戰略的滾動修訂。長期跟蹤：建立信息研究體系敏

27、銳判斷：建立機會/風險識別體系及時反應：建立關鍵決策體系35尊重專業責任分享價值針對業務高速發展和管控能力相對滯后的風險，進一步梳理各業務線管理架構，理清各業務線間交叉協同作業關系，積極推進知識管理和業務規范，加強監察、審計力度；針對業務高速發展和資源配置能力相對滯后的風險，加強各業務線均衡發展和跨區域快速擴張，以及提高對資源配置能力的要求。內部風險管理針對宏觀經濟、行業政策不確定性導致的市場風險，以及國家宏觀經濟和房地產行業政策調整頻繁而逐漸加大的市場不確定性，集團將著力加強政策研究，提高市場分析能力，防范法律風險，前瞻性應對宏觀、微觀市場的變化。外部風險管理根據市場環境的變化，重點加強風險

28、管理，建立風險管理的三道防線5.2 加強風險管理：從粗放到精細集團總部職能部門、區域公司、項目公司集團總部職能部門、區域公司、項目公司集團風險管理職能部門、風險管理委員會集團風險管理職能部門、風險管理委員會法務部、審計部法務部、審計部36尊重專業責任分享價值集團總部主要定位為資源整合中心、專業決策與服務中心、投資決策與運營監控中心，并進行統一的產品研發工作。集團總部將提升運營管理職能，對區域公司及項目進行全生命周期管控，確保集團各區域業務的發展目標實現，達到階段性戰略目標的要求。根據區域成熟度差異，建立相對標準化的區域公司架構。通過承接集團相關專業職能的前置和下沉，體現區域作為創造市場的中心的

29、地位，強化區域公司對項目管理職能，真正實現做實做強區域的目的。在項目管理上，實行弱矩陣制下的項目經理負責制，項目總經理負責制定項目計劃，并對項目的進度、質量和安全負責，為項目創造最佳銷售狀態，打造項目精品（內在的產品精品，外部的環境精品）。p以“總部精干高效、區域做實做強、項目責任到人”為指導，明確集團、區域公司及項目部的定位，并確定三者之間的權責邊界。p在建立總部、區域及項目部的三級管控架構的基礎上，集團將重點搭建和完善合理授權，界面明晰的管控體系。并按照“戰略導向、平衡風險、提高效率”的原則，對集團現有業務流程體系進行整體梳理、局部重點優化。將之前強調專業直線管理的流程，逐漸轉變為“縱向專

30、業、橫向協同、接口清晰、覆蓋全過程”的整體業務流程體系。為“加快項目進度、降低項目成本、提升項目品質”奠定基礎。5.3 優化組織管控：優化組織架構，加強總部與區域的協調聯動37尊重專業責任分享價值5.4 提高信息化管理力度：逐步將集團的各項業務納入信息化管理，使各項業務數據實時有效地共享信息化建設思路“十二五”規劃期間，集團信息化管理工作以強化整個集團的戰略管控手段為目的，以提高業務協同工作效率、有效控制業務風險的原則來實施和推廣，系統性地進行IT建設，通過IT管理平臺的支撐，實現公司業務流程效率的提升，加強業務風險的管理和控制。信息和建設指導原則以“總體規劃、分步實施、適當繼承、逐步完善”為

31、指導原則，不斷優化和完善信息化管理平臺，為集團的穩步發展提供有力支持。不斷擴充和完善業務IT管理平臺，逐步將集團的各項業務納入信息化管理，使各項業務數據實時有效地共享，支持跨部門、跨地域的業務協同，為集團的三級管控提供系統的支持；做好銷售系統與財務系統之間、成本管理系統與財務系統之間的數據整合信息化建設目標“十二五”規劃期間，力爭實現集團所屬公司辦公業務100%覆蓋、業務合同98%實現IT系統管理；發展公司所屬項目的成本管理98%由IT系統管理；物業發展公司的所有樓盤管理業100%升級到新版系統，并實現物業集團的IT管理；集團設計院的業務管理95%實現設計過程的信息化管控；騰越建筑公司的業務管

32、理70%實現信息化管理。38尊重專業責任分享價值5.5 優化財務資源配置健全全面預算管理，把利潤和現金流導向的管理思維貫穿項目管理；同時，重點探索并引導土地投資前期的投資分析工作，加強財務分析，使公司管理層能及時對市場出現的變化做出反應。拓寬融資籌資渠道，在項目股權合作、地產基金、信托融資、各種銀行票據使用以及在境外資本市場上，取得更多突破；加強對土地資源分析，探索快速資產周轉和利潤最大化的平衡點，確保資產周轉率維持在35%以上；優化集團財務資源配置優化債務結構，管理、維持合理的借貸比率，使凈負債率維持在50%左右；增強集團資金杠桿運用的效率、加強現金流管理的精確性和預見性，做好集團資金使用計

33、劃；發揮財務的監控作用，實現集團股本回報率維持在20%-25%，在保持原有項目內部收益率最大化的基礎上，新增項目公司的內部收益率需保持在25%以上；39尊重專業責任分享價值5.6 加強人才隊伍建設：實施人才“520”戰略，打造6支人才隊伍（1）p“十二五”規劃期間，集團人才戰略將著重研究人才對推動企業可持續發展的作用，以吸引人、培養人、使用人、發掘人為核心，圍繞集團戰略目標，調整人才隊伍p通過在房地產、酒店、物業等各業務線實施具體的人力資源管理策略，著力提高隊伍素質，特別是酒店、物業線員工的對外服務形象。p充實人才儲備，為企業日后的快速發展提供充足、有勝任力、高度認同企業的核心人才隊伍，從而提

34、高企業的績效，提升企業雇主品牌影響力，推進公司戰略目標的完成40尊重專業責任分享價值動力傳導“四高”體系引人平衡計分卡理念通過建立對部門（包括總部各職能部門、區域公司及項目部）和個人的兩級考核激勵體系，并將兩者有機結合，實現壓力和動力的有效傳遞，以使員工提高工作效率、提升個人綜合素質,達成組織目標和業績。通過建立“高導向性、高激勵性、高結果性、高驅動性”的績效管理體系，驅動戰略目標的達成，引入平衡計分卡的理念，建立從公司到個人的關鍵績效指標體系引入行動計劃的方法，幫助實現業績壓力傳導和落實個人層面的績效管理以績效評價為基礎，逐步形成能上能下、能進能出的人才流動和競爭機制。5.6 加強人才隊伍建

35、設：完善績效管理體系（2）41尊重專業責任分享價值5.7“外揚品牌，內練品質”，構建企業文化體系碧桂園企業碧桂園企業文化建設文化建設確立“外揚品牌，內練品質”的企業文化建設第一階段目標。以現有CI標識為基礎，2011年完成集團層面CI系統建設。圍繞房地產主業務線，分別建立酒店、物業、建筑四大板塊的CI檢查驗收標準，有序推進落實；把統一CI形象，提升品牌文化內涵做為建設目標，增強全員“品牌意識”。2012年將CI手冊執行結果納入各區域、各業務板塊業績考核評價、集團評獎表彰體系，擴展品牌形象的社會影響力，實現企業價值增值。CI系統建設以“希望社會因為我們的存在而變得更加美好”為核心理念，堅持“做有

36、良心、有社會責任感的陽光企業”核心價值觀，秉承“貢獻社會、福利員工、回報股東”的企業方針，在傳承中完善、創新，力爭2012年完成集團企業文化體系梳理，打造學習、尊重、包容、協作、分享的企業軟環境，增強員工內在品質塑造，實現個人價值轉化，為共享價值觀的確立打下思想基礎。文化體系梳理以增強企業政治影響力為目標，2011年完成集團黨委建設，實現“把骨干培養成黨員，把黨員培養成骨干，把黨員骨干培養成企業高管團隊”的“三培養”目標，切實發揮黨組織在非公企業里的活力；與各級黨校、青聯組織建立溝通渠道，運用各級黨委、政府、協會資源，建立“組織倡導、組織計劃、組織推進”的企業優秀領導人才高端培訓、高端對接機制

37、，達到“品牌聚人，人托品牌”的目的，使企業品牌更具政治張力。黨委建設未來五年，中國的市場經濟更加成熟，消費者選擇更加理性，房地產企業的“品牌、品質”將成為其可持續發展的重要支撐。為壘實“百年精典”企業的戰略目標，集團將更注重持續的自我更新能力，充分發揮企業文化建設的內動力，推動企業保持在行業內的競爭優勢。42尊重專業責任分享價值融資能力運營與管控能力產品開發企業品牌短期中期長期土地獲取能力誰能拿到便宜的土地二手土地減少，獲取土地逐漸規范，價格逐漸上升，競爭重點轉為誰能拿到更便宜的土地（特別是在異地）誰能拿到土地在土地“招拍掛”政策前，獲取土地的主要方式是依靠各種關系誰能承受更大資金壓力為保證未

38、來開發用地的充足，需大量儲備土地政府操作日漸規范，開發資金和各類費用的交納很難拖欠國家宏觀調控、銀行緊縮貸款的不確定性較高，要求企業有較充足的資金準備誰能開發更好的產品通過客戶細分，識別目標客戶需求，形成產品系列并推行產品標準化提升產品質量，注重消費者體驗，獲取更高的產品溢價誰有更好的品牌效應競爭的進一步升級后，市場產品趨于同質化開發商通過產品、服務等綜合因素吸引消費者，更加注重品牌建設，獲取品牌溢價誰能經營得更好土地獲取的規范和資金壓力急劇上升使企業將更加依托策劃、運作和經營的能力通過選擇更好的項目管理，控制成本、加強企業管控，在快速發展過程中控制風險5.8 核心能力的打造：目前房地產行業競

39、爭主要圍繞行業關鍵成功因素展開，重點是土地獲取能力、融資能力和運營管理能力（1）43尊重專業責任分享價值關鍵能力識別1234目前行業競爭所要求的能力1.土地獲取能力2.融資能力3.運營管理能力行業發展所要求的能力4.設計管理能力5.品牌營銷能力6.客戶關系管理能力愿景（打造百年精典企業）所要求具備的能力7.資源整合能力8.精細化管理能力近期戰略舉措所需的能力9.戰略規劃能力10.成本控制能11.項目管理能力5.8 核心能力的打造：關鍵能力識別（2）+重重要要性性緊迫性緊迫性5761194IIIIIIIV13產業要求和公司戰略決定核心能力建設的方向n 近期應重點關注的能力281044尊重專業責任

40、分享價值5.8 核心能力的打造：為實現集團的戰略目標，需著力打造五項能力（3）五項核心能力打造1 5 4 3 2 投資決策能力規劃設計能力營銷管理能力項目管理能力運營管理能力l建立重點市場研究和系統土地信息收集機制，完善項目投資決策機制，形成項目評估體系框架l完善和優化設計管理體系，提升設計管理效率，形成標準化產品系列以及產品創新能力l整合提升項目前期營銷策劃能力，建立完備的營銷管理體系l 提升客戶研究力度，從而加強營銷創新能力、客戶需求挖掘能力l建立項目管理體系，保證項目的進度和質量、安全，將項目管理的制度和流程系統化、標準化，滿足公司項目快速復制的需要l建立以戰略要求為導向，以計劃管理為核心，以制度流程和績效考核為保障的運營管理體系45尊重專業責任分享價值 4545 歡迎討論，謝謝！