1、綠地集團項目總經理集訓營綠地集團項目總經理集訓營開發報建與公共關系管理的關鍵要點開發報建與公共關系管理的關鍵要點一、房地產項目的開發報建流程房地產項目的開發報建流程1.1.國內典型企業對報建工作的理解國內典型企業對報建工作的理解認知一:很重要,是項目合法性和快速性的保障 (以規范化的上市公司和全國性品牌企業為主)認知二:一般重要,按照建設程序按部就班展開 (以國營企業、外來企業為主)認知三:不是很重要,先搶跑,再補辦手續 (個別品牌企業、某一地域企業為主)2.2.開發報建工作在項目全程開發中的特性開發報建工作在項目全程開發中的特性1.報建工作貫穿項目開發的全流程。(勾地拿地設計施工銷售物業)2
2、.報建是項目合法建設和運營的保障。(以取得各項合法權證為標志,如國土證、大小產權證等)3.報建工作環環相扣,與項目建設程序緊密結合。4.報建工作常受限于地域性和時間性。(如,審批后的建設方案不是“一勞永逸”的)3.3.傳統開發報建體系的組成分析傳統開發報建體系的組成分析 模式一:“作坊式”報建體系 模式二:地區公司開發部“一統天下”模式三:中央集權式報建體系 模式四:“搖擺型”報建體系 模式五:與建設程序相結合的分階段報建體系案例:優秀企業分階段開發報建體系某地產公司報建系統發展部報建組勾地國土證設計部報建組方案、初設(擴初)工程部報建組施工圖、施工證營銷部報建組銷售證、大小產權證行政報建組資
3、質、工商、備案等 二、房地產企業如何構建二、房地產企業如何構建 報建流程和體系報建流程和體系1.不同地域項目的報建基本框架和流程超連接資料開發項目全程報建流程(廣州).doc超連接資料規劃環節(方案施工圖)報建流程(重慶).doc2.用地環節重點涵蓋范圍:勾地協議、規劃條件函、投資備案、項目資本金、可行性研究、國土合同、拆遷安置階段、管網拆除、國土證等難 點:1、前期手續的辦理 2.拆遷安置報建及實施 3.前期勾地策略及項目投資模式 案 例:前期系列重點手續辦理分析.doc 拆遷程序.doc 大盤開發模式案例:.6.25釣魚城土地特點:1.土地規模大、建設規模大 2.物業形態多樣化 3.建設運
4、營周期58年現金流模式案例:迪亞莊園項目.xls迪亞莊園迪亞莊園(5050萬平米)萬平米)稀缺資源模式特點:1.對山、海、湖、地熱及旅游勝地資源的部分或全部占有(流轉)2.優點和缺點同樣突出 3.項目建設和運營通常是一二級聯動。案例:XXXX開發項目盈虧平衡分析.ppt勾地技巧XXXX地塊公告.docXXXX地產掛牌門檻條件(深圳).doc規劃設計環節報建重點涵蓋范圍:規劃方案、建筑方案審查、初步設計審查、施工圖審查備案(含節能備案)等難 點:如何掌握職能機構的審圖重點審圖重點解析:1.設計流程審圖要點 2.規劃設計環節審查潛規則分析.doc工程建設環節報建注意點涵蓋范圍:招投標備案,質監及安
5、監、資本金、施工證等。難點:配套費的計算與繳納、施工證辦理分析:考慮因素:施工現場是否已“三通一平”,是否具備開工條件 安全維護設施是否已落實到位、施工設施、施工機械是否按照規范進行布置 建設單位、施工單位、監理單位、設計單位等有關人員是否到位 注意事項:施工現場的安全措施方案應經過監理單位審定蓋章 施工現場的安全設施、有關安全管理制度要落實到位,施工用電要按照規范進行敷設 施工招投標和質監.doc銷售環節報建注意點超連接資料銷售環節報建注意要點.xls超連接資料各地預售許可證形象進度差異比較.xls竣工驗收環節報建注意點涵蓋范圍:規劃驗收、消防、人防、綠化、防雷、竣工備案等難 點:規劃驗收、
6、消防驗收案 例:開發項目驗收篇總結.doc 配套報建環節報建注意點涵蓋范圍:通水、通電、通路的報批;管線施工的報批和驗收;市政設施的遷移線補償、小區命名和各棟號的確認;小學、居委會等公建配套用房的移交等。分 析:開發報建配套篇總結.doc3.全流程開發報建節點模板超連接資料項目全程開發報建節點模板.doc4.開發主線的五大證照報建在開展開發報建工作之前,先充分了解掌握的內容如下:1、行政許可項目名稱;2、受理單位及審批權限:受理經辦人員及聯系電話(辦公電話、私人手機)受理科長(處長)、局長及聯系電話(辦公電話、私人手機)3、行政審批前置條件:原件類和復印件類及其份數,另包括其他類電子文檔;4、
7、需公司其他部門提供的資料及質量要求、提供資料的時間;5、需要申請辦理此項行政許可項目的費用:(1)費用名稱(2)計劃收費額(3)收費文件或依據(4)核算收費的經辦人員及聯系方式(5)填寫公司內部的資金使用申請審批單6、辦理領取的文件;7、該項行政許可的一般工作時限;報建前的特殊要求。國土證報建常規程序及注意要點:開發報建設國土手續篇.doc案例:E:開發報建與公共關系管理2012報建課程講義(2012)超連接資料江岸城建設工程規劃許可證超連接資料開發報建工程規劃許可證.doc用地規劃許可證報建流程:用地規劃許可證報建篇.doc施工許可證超連接資料開發報建施工許可證.doc施工許可證預售許可證辦
8、理超連接資料超連接資料 開發報建開發報建預售許可證預售許可證.doc.doc5.技術獨立系統的報建水、電、氣水、電、氣報建特點:水、電、氣報建特點:資源壟斷性,價格壟斷性,技術壟斷性資源壟斷性,價格壟斷性,技術壟斷性 基本流程:基本流程:1.1.臨水及永久水(供水公司競爭)臨水及永久水(供水公司競爭)(1)持申報材料向市自來水公司申請用水。(2)取得自來水管線紅線圖,并報規劃局審批。(3)取得自來水工程規劃許可證,并到市勘測院進行放樣,需要時,到市政管理處進行破路申請。2.2.臨電及永久用電(前期捆綁協議;系統下屬企業;特殊企業)臨電及永久用電(前期捆綁協議;系統下屬企業;特殊企業)(1)持申
9、報材料向供電局申請用電,取得用電批復。(2)開發拓展部委托供電局組織施工,并通知工程項目部配合。(3)成控部負責相關費用審核。3.3.永久用氣辦理(供氣公司競爭)永久用氣辦理(供氣公司競爭)(1)持申報材料向市天然氣公司申請天然氣施工。(2)取得天然氣施工許可證,并通知工程項目部協助施工。水電氣報建關注點及處理策略.doc 技術獨立系統的報建市政道路特點:造價高、工期長、等級要求不一、受全線環境影響大報建策略:1、向市區兩級政府打報告(形象改善所迫)2、督促管委會或市政局實施 3、由開發商搶先實施,先與政府簽訂后期成本補償協議。4、將地塊周邊道路實施計劃納入取得土地的國土合同條款內,與土地款支
10、付計劃掛鉤。5.在控規修編階段,將對市政道路的技術參數意圖納入其中。技術獨立系統的報建通信網絡、供暖、電視通訊網絡、供暖報建特點:資源壟斷性,價格壟斷性,技術壟斷性 流程:1.通訊網絡辦理(前期排他服務協議)(1)持申報材料向市電信局申請電信業務。(2)委托電信設計和施工,并通知工程項目部協助。2.供暖辦理 (1)持申報材料向供暖公司申請電信業務。(2)委托供暖公司施工,并通知工程項目部協助 3.電視閉路同上辦理 通訊網絡、閉路和供暖關注點.doc 某地區公司報建組織體系某地區公司報建組織體系前期部或開發部拿地、項目立項、國土、用地許可證設計部(報建小組)方案審查、初步設計審查、竣工驗收工程部
11、(各項目部報建小組)施工圖審查、施工證、竣工驗收營銷部(銷售支持組)預售許可證、大小產權證行政部工商營業執照、資質證書等6.企業如何構建合適的報建模式和流程1.按項目開發流程,由不同部門分階段報建模式不同報建工作界面的搭接和分隔超連接資料項目竣工驗收各部門配合一覽表.xls2.主要由一個部門對外報建模式超連接資料建設項目報建工作界面文件.xls3.報建團隊和專業組相結合的報建模式如:開發部配套組(水電氣等)開發部總工室4.聘請獨立外部報建機構如:專業報建公司 三、典型報建難點及技術處理三、典型報建難點及技術處理331.項目開工建設“搶跑”綠地中央廣場綠地中央廣場(15 15 萬平米)萬平米)拓
12、展方向綠地商業項目綠地之窗(綠地之窗(1010萬平米)萬平米)盧浮公館(盧浮公館(1616萬平米)萬平米)鄭東新苑(鄭東新苑(5 5萬平米)萬平米)融綠公館(融綠公館(3 3萬平米)萬平米)綠地國際金融城(綠地國際金融城(5 5萬平米)萬平米)代表性項目商業項目千禧廣場(千禧廣場(2020萬平米)萬平米)適用范圍:中小公司、個別上市公司等 方 式:1.承諾建設高標準的公建設施。2.承諾企業入駐,稅收落地。3.將解決本地人口就業與前期土地獲取掛鉤。關于某項目提前介入質監工作的請示.doc2.國土用地紅線交叉形成原因:一地兩賣解決方式:1.重新公示,退還其中一家土地款 2.居中協調,涉及雙方相互收
13、購交叉土地 3.協調好規劃局,交叉土地各自退距,以綠化覆蓋。容積率在其它各自地塊補足。4.以交叉土地中心線為界,確定權屬。3.竣工驗收超指標處理方式:1.補交土地出讓金,并進行計算博弈。(商業、住宅、車庫出讓金等)E:開發報建與公共關系管理2012報建課程講義(2012)超連接資料江岸城竣工驗收超指標報建工作匯報.ppt 2.采用建筑設計最低規范指標,規避行業及售后風險。如:萬科住宅層高2.8米。4.人防面積“縮水”處理方式:1.人防異地建設費減免,用已開發物業的車庫一定時限的收益權置換。2.前期申請少建人防面積,后期通過整改,將人防部分出售,收益與人防辦按約定比例分配。5.以“適當”理由快速
14、辦件 方 式:如,以落實招商引資的名義快速辦件案例分享:翡翠莊園項目的報建(拿地到開盤5個月)四、開發企業關注的報建節點四、開發企業關注的報建節點1.民營企業關注的開發報建節點 取得國土使用權證交地完成方案設計完成初步設計完成施工圖設計取得施工許可證項目開工售樓處、樣板區開放取得預售許可證開盤完成40%的銷售金額完成70%的銷售金額完成95的銷售金額景觀施工進場竣工備案交房交房完成率95610個月個月紅色字體為外部報建節點;黑色字體為內部控制關鍵節點。2.國資企業關注的開發報建節點土地成交確認書簽訂國土合同取得國土使用權證完成方案審查完成初步設計審查施工圖備案取得施工許可證項目開工取得預售許可
15、證開盤竣工備案交房8個月個月數年數年3.報建實際工作中的注意點剖析 1.對外報告、請示的合理撰寫 函件 2.開發工作臺帳的建立 開發系統工作臺賬管理套表 3.特定報建節點的要件分析 預售證辦理相關表格 4.項目規費的統計、繳納與延期 規費統計 五、開發報建團隊的建設五、開發報建團隊的建設如何遴選和培養人員1.人員需要經過多個部門的培養和鍛煉或相當能力的人才,才能進入。2.具備獨立作戰的能力和堅忍不拔的意志。3.忠誠于公司或老板。4.較高的情商和適度“忽悠”的能力。5.完備的建筑或房地產開發專業知識背景,同時對相關專業具備較好的了解。人員的知識結構體系建筑專業知識(含工民建、給排水、城市規劃、建
16、筑設計、建筑經濟類等)企業管理知識人文專業知識談判與辯論基礎知識禮儀知識公關能力前期部功能組織與素質能力超連接資料發展部功能組織和素質能力.doc人員的心理調節員工常面臨的精神或心里問題:焦慮焦慮 、失眠、急躁、糾結、失眠、急躁、糾結調節方式:1、與兄弟公司同行的交流 2、充分利用年休假放松身心 3、在保密前提下的傾訴 4、尋求比自己更強的人的幫助獎罰制度績效考核標準 節點考核:2012年1-2月某公司開發計劃考核.xls類型一:按照報建進度快慢,適度給與獎勵。類型二:根據取得各種報建證照的難易程度和重要性大小,給與一定的獎勵。開發年薪體系制度.doc 類型三:報建是工作的一部分,沒有獎勵。地
17、產及集團人員08年全面薪酬結構改進的公告.doc 總結總結 總結.doc 房地產企業公共關系全過程管理一、開發報建涉及的相關政策法規一、開發報建涉及的相關政策法規國土類(部分)中華人民共和國土地管理法 中華人民共和國土地管理法實施條例 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定 外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法 規劃及建設類(部分)中華人民共和國建筑法 中華人民共和國城市規劃法 中華人民共和國合同法 住宅建筑規范GB503682005全文 2011/01/01城市、鎮控制性詳細規劃編制審批辦法2004/08/23房屋建筑和市政基礎設施工程施工圖設
18、計文件審查管理辦法2004/04/01房屋建筑和市政基礎設施工程施工分包管理辦法2003/05/01工程建設項目施工招標投標辦法2001/06/01房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法 2000/02/17建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法2004/08/27建筑施工企業安全生產許可證管理規定實施意見1993/12/01城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法物業權益類(部分)房地產轉讓法律法規及政策 房地產租賃法律法規及政策 房地產抵押(貸款)法律法規及政策 物權法 住房公積金法律法規及政策 經濟適用房法律法規及政策 相關法律制度超連接資料建設部治理建設系統商業賄賂實施方案.doc 部長講
19、話.doc中華人民共和國合同法房地產廣告發布暫行規定 國家工商行政管理總局 建設部關于進一步加強房地產廣告管理的通知 政策演變及地方性法規分析超連接資料典型法律法規的演變與發展.xls超連接資料報建規費法規依據匯總.rar二、房地產公共關系內涵及表現二、房地產公共關系內涵及表現房地產公共關系房地產公共關系定位:圍繞項目全程開發的角度,處理全方位的社會關系中來尋求房地產企業及其產品與目標消費者共同利益點。房地產公共關系工作就是發展一種企業賴以生存的良好的社會關系網絡的活動。即,企業通過積極的溝通,處理好公司與其內部的全體員工、外部的合作伙伴、競爭者、顧客、政府部門、新聞界、相關社會群體、所在社區
20、等之間的社會關系,推動特定形象的樹立,促進產品的銷售和企業的發展。公共關系的實現公共關系是通過公關活動實現的:案例:房地產企業公關方式和方法.doc 三、公共關系對房地產三、公共關系對房地產 企業的價值體現企業的價值體現房地產企業樹立并堅持的品牌形象開發產品的綜合品質和美譽度行業內外的綜合評價為社會所做的貢獻(稅收、就業和土地增值)職能部門的專業評價社會捐助1.各項優惠政策的博取博弈土地政策的方式 原則:用一定的代價獲取最大的效益;或用最少的代價獲取一定的效益。(1)土地價格博弈(出讓金+土地整理費用+稅費)(2)付款進度博弈(大學城項目土地出讓合同.doc)(3)配套費,盡量在土地協議階段采
21、用減、免、緩的方式,或以建設項目基礎設施的名義返還。(4)向市政府爭取政策,土地增值稅預征率爭取按原標準執行。(如:某市2011年5月1日起,土地增值稅預征率,普通標準住宅預征率由1%調整為2%;非普通標準住宅預征率由2%調整為3.5%,其中,獨棟別墅預征率為5%;非住宅(商業用房)預征率確定為3.5%。)超連接資料房地產開發企業運營全過程稅費匯總(某市).xls 2.報建工作的快速推進,大大縮短要件審批時限。3.保障工程建設的安全高效進行,杜絕安全責任事故的發生。4.是促進產品快速銷售的保障手段之一。(例子:龍湖的產品銷售)5.企業維持長期品牌形象的有效途徑。四、如何搭建和維護開發四、如何搭
22、建和維護開發 報建的公共關系報建的公共關系1.外部公共關系平臺搭建與維護 開發報建主線涉及公共關系單位名錄:中央政府規劃局勘測院公安局省市政府建委測繪所水務局區政府國土局園林局電力局管委會房管局消防燃氣公司安質監站人防辦供暖公司交易中心氣象局民政局節能中心國安局市政局江河道管理局環保局機場管理交通局港務局稅務局媒體教委開發主線公共關系平臺前期部與主要職能部門關系融資公共關系平臺搭建與維護開發貸款銀行稅務(地稅局、國稅局)等信托公司(融資)境內外的基金公司(融資)投資銀行(融資)合作單位公共關系平臺建設施工方監理方中介公司(涉及獵頭公司、市調公司、設計公司、招投標公司、報建公司等)媒體(電視臺、
23、報紙、電臺、廣告公司、網絡等)新聞系統公共關系建設電視臺(MV、企業宣傳片、新盤推廣片)報紙(房地產廣告投放)電臺廣告公司(T型牌、VI視覺、銷售道具、DM單等)網絡2.內部公共關系平臺搭建與維護如:研發部對發展部的支持根據規劃指標,確定地塊適合的產品形態及可能的產品組合確定項目預案設計的思路推薦合適的項目預案設計單位審核項目預案設計的成果向設計單位反饋預案設計的調整意見提出分期建議營銷部對發展部的支持根據市場現狀及競爭情況,明確目標客戶,確定項目的市場定位,提出市場能夠接受的產品形態提出項目獨特的營銷亮點完成市調分析報告確定項目分期原則確定項目切入點和推盤進度確定項目銷售及價格策略部門之間報
24、建工作界面劃分 發展部與研發部工作界面.xls 五、開發報建核心公共關系五、開發報建核心公共關系政府系統關鍵人脈職職 務務分管工作分管工作省(市)委書記省(市)長區委書記黨政、統籌區長統籌常務副區長分管某某領域區長秘書副區長分管城市建設、國土或分管規劃、市政等副區長秘書副區長分管規劃、市政等區委辦公室主任法制辦主任分管拆遷開發區或管理委員會或街道辦或步行街辦事處職務分管 主 任全面副主任招商副主任建設招商局局長招商市政處長市政配套建設局局長規劃建設國土局局長國土規劃局局長規劃國土系統核心部門和關鍵人脈部部 門門職職 能能 關鍵人關鍵人土地儲備中心土地儲備中心土地儲備、出讓、調控控規指標主任土地
25、利用處土地利用處1.負責國有土地使用權劃撥、出讓的組織、審查、確認、報批和出讓合同管理;2.負責土地使用權出讓金、土地收益金的征收工作;3.負責組織編制、修訂、公布全市土地等級和基準地價及土地出讓金標準;4.負責土地儲備與整治的監督管理科長、處長、分管局長權籍處權籍處 1.負責城鎮、農村土地房屋確權、登記、發證和權籍檔案管理;2.處理房屋土地權屬歷史遺留問題;3.組織開展土地資源利用調查、動態監測及地籍、房籍權屬調查。科長、處長、分管局長規劃系統核心部門和關鍵人脈部門部門職能職能關鍵人關鍵人規劃編制處規劃編制處1.負責組織編制、修訂、評審、審查、報批和呈報全市城鎮體系規劃、城市總體規劃、分區規
26、劃、縣以上政府所在地規劃,市級以上開發區總體規劃、控制性詳細規劃和各類專業規劃;2.參與江河流域規劃、區域規劃、土地利用總體規劃編制;3.參與全市社會經濟發展規劃和建設計劃、用地計劃的制定等。處長、主任科員用地規劃用地規劃管理處管理處1.負責城市規劃區、重點地區、重要項目、跨區域項目的建設項目的選址定點;2.負責審核建設工程選址意見書及其附件、附圖;3.參與建設用地計劃和土地劃撥、出讓、轉讓方案的制定處長、主任科員市政規劃市政規劃管理處管理處1.負責城市規劃區、重點地區、重要項目、跨區域項目的市政、管線工程的規劃審查和管理”;2.負責建設工程道路紅線和配套市政管線的規劃審查和管理,核發“一書三
27、證”;3.負責市政管線規劃管理控制線的審查和管理;4.負責市政建設項目的規劃協調;5.負責受理市政工程報建。參與各類規劃、建設工程項目的選址、方案審查;5.參與違法建設的查處。處長、主任科員處長、主任科員建筑規劃建筑規劃管理處管理處1.承擔建筑規劃管理政策的擬訂、制度建設和規范化管理工作;2.承擔主城區內建設工程項目規劃設計方案和建筑工程項目的建設工程規劃許可證的審查報批工作;3.承擔城市設計有關工作;承擔修建性詳細規劃、重要建筑外裝飾設計的審查報批工作;4.承擔重大建筑工程項目的方案征集工作。處長、主任科員建委體系核心部門和關鍵人脈部門職能職能關鍵人關鍵人勘察設計處勘察設計處 勘察設計處勘察
28、設計處1.管理工程勘察、設計企業資質和從業人員資格;2.負責建設工程初步設計管理、施工圖審查備案 3.抗震設防和地下空間綜合利用管理處長、分管科員發展處發展處1.城市建設配套費的征收、使用和管理工作2.城市基礎設施項目的概預算工作同上 建筑管理處建筑管理處(建設工程招標投標處(建設工程招標投標處)1.管理建筑業企業、工程監理企業、工程質量檢測機構、工程造價咨詢單位資質和從業人員資格;2.監督管理建設工程施工許可、監理、質量、施工安全、保險、擔保、竣工驗收等工作;3.監督管理建筑材料、建筑機械與設備的施工準入 4.擬訂建設工程招標政策并監督實施;管理建設工程招標代理機構資質;監督建設工程合同 同
29、上住房建設處住房建設處 1.管理房地產開發企業資質、項目轉讓和項目資本金;2.指導全市危舊房改造工作,擬訂主城區危舊房改造政策和年度改造計劃并監督實施。同上房管局核心部門和關鍵人脈部門部門職能職能關鍵人關鍵人拆遷處拆遷處 1.制定拆遷計劃,審查批準拆遷補償安置方案,核發城市房屋拆遷凍結、拆遷許可證,發布拆遷公告。2.裁決房屋拆遷補償和安置糾紛,按規定實施強制拆遷或申請人民法院強制拆遷。3.做好委托拆遷項目的摸底、測算工作。處長、主任科員物業處物業處1.規范后期物業管理招投標行為;2.協調物管小區矛盾,配合追繳物業管理維修資金3.負責商品房物業專項維修資金的歸集、使用審批及管理工作。處長、主任科
30、員產權交易所產權交易所1.辦理產權大證 2.分割小證所長、經辦 六、核心人脈循環利用策略六、核心人脈循環利用策略1.人脈資源的調動1.行政官員的同城升遷 人脈資源AB角.doc2.行政官員的異地調動或援助3.行政官員的異地交流(沿海地震災區)人脈層次劃分及原則.doc2.人脈資源的推薦1.跨省(直轄市)的推薦2.同城同級別官員的推薦3.行業老總的推薦4.口碑傳播n1.跨省(直轄市)的推薦n2.同城同級別官員的推薦n3.行業老總的推薦n4.口碑傳播n1.n2.同城同級別官員的推薦n3.行業老總的推薦n4.口碑傳播3.人脈資源的適度培養n1.人脈資源禮節性的照顧 涉及某項目各職能部門人脈表2011
31、.6.xls 送禮技巧.docn2.培養可為企業長期所用之人 (適用于長期深耕于本地的企業)n3.培養與自己有裙帶關系的人 七、維護良好公共關系的秘訣七、維護良好公共關系的秘訣企業人員的素質1.形象2.氣質3.語言4.著裝“潤滑劑”的使用技巧1.紅包(數量、頻次、時機等)2.飯局(環境、檔次、規格等)飯局是場實力的較量.doc3.投其所好的“禮物”4.適度不妥協(雙簧技巧)對付怪性格的技巧.doc 企業人員報建不應介入的領域.doc常用報建交際技巧1.察言觀色2.把辦事程序合并3.把公共關系發展成為私人關系4.“聲東擊西”5.信息不對稱的巧妙利用6.循序漸進與陌生人的溝通 與陌生人的溝通技巧.
32、doc八、公共關系與公共危機八、公共關系與公共危機公共危機的定義及表現定義:房地產公共危機是指由于內部或外部高度不確定的變化因素,對房地產企業的利益和房地產項目安全運營產生嚴重威脅的一種危險境況和緊張狀態。特點:具有不確定性、突發性、威脅性大、非程序化決策性、危機擴散信息化、危機成因復雜化和危機制造組織化 類型:農民工工資問題 強拆賠償問題 工程質量問題 環保污染問題 物業管理糾紛 停車難問題 客戶投訴 媒體揭短 貸款受限、罷工、示威游行 威脅:目前開發最大的公共危機來自全國性網站或論壇對企業不利的資訊。良好的公共關系是化解企業公共危機的有效工具 處理危機的公關手法遵循兩個原則:1.快速反應。
33、當危機發生時,主要是針對媒體和消費者,客觀公正地表明態度,承諾盡快解決事情,可以將負面效應降到最低。2.迅速調查。就是迅速組成調查專家,找出問題的根本所在,如果確實是企業方面出現了問題,要盡快想好處理方法。超連接資料成都龍湖危機管理案例.doc公共危機處理思路和方式 1.企業自身從細節入手,端正解決問題的態度 2.事前對造成的危機應制定多套應對措施 3.媒體的監控和“潤滑”4.在可控范圍內,主動攬責 5.總結經驗教訓,充分挖掘不同階段的客戶敏感點 客戶敏感點分析.ppt 九、公共關系與房地產營銷九、公共關系與房地產營銷 房地產營銷中公共關系的優勢1.公共關系是企業塑造自身形象的最佳途徑。2.公
34、共關系是實現房地產銷售的可靠保障。3.公共關系是化解房地產危機事件的有效工具。公共關系對房地產營銷的作用 1.公共關系對房地產營銷具有強烈支撐。(1)公共關系能夠透過公共活動,營造出一個公眾強烈認同并偏好的氛圍,通過喚起公眾的心理共鳴進一步喚起其強烈的活動參與感,從而達到“造勢”的目的,形成有利的營銷環境。(2)公共關系能夠為感性的營銷推廣提供令人信服的事實和依據,從而以理性的公關活動支持感性的營銷推廣。由于房地產項目的消費者極其關注產品的實際賣點,因此僅有感性推廣顯然是不夠的。公共關系則能夠借助新聞、第三方證言等形式來完成,彌補感性推廣的一些不足。體驗區景觀與營銷.ppt2.公共關系是房地產
35、營銷過程中的重要資源。3.公共關系是房地產營銷中重要的社會實踐。(建立和保持房地產企業與各類公眾的雙向溝通,向公眾傳播組織信息,爭取理解和支持,強化與公眾的聯系,塑造良好企業形象,擴大企業和品牌認知度,提高企業和品牌美譽度和信譽度)4.公共關系是房地產企業戰略管理的重要組成部分。房地產營銷中公共關系的價值體現 1.品牌公關(公共關系的品牌推廣價值,體現在房地產營銷的客戶定位階段,項目策劃階段和項目市場推廣階段以及物業管理階段)2.銷售公關(如紀念會、慶祝典禮、社會贊助等)3.人脈公關 (描述:中小城市的公共關系常常體現為個人與個人的關系)外部公共關系對房地產促銷的推動團隊認籌及購買案例:翡翠莊園的團購占總銷售額的三分之一折扣點的合理使用 案例:紫都城商鋪和住宅購買各種原因的“降價門”策劃 案例:2011年上海龍湖、中海降價門事件 十、公共關系與項目后評價案例分享:后評價案例庫心如止水,攻心為上的策略 (要善于緩解壓力,轉化矛盾)寬闊的胸襟實事求是的態度做人的理念