1、現現 狀狀很忙，忙著招標很煩，xx部門未通知我就實施了，成本超了很累，簽證變更很多，加班才能審完很無助，不知道怎么定價很委屈，控制成本反而被認為是跟他們過不去很生氣，自己認為很好的即經濟又可行的建議未被采納現狀引發的思考現狀引發的思考項目成本不好做，勞累無成就感事實可能確實如此，但我們可不可以反過來想一下，是否我們的管理方式有不合理的地方呢？我們有限的時間、精力安排是否有不科學的地方呢？此次培訓的意義此次培訓的意義很簡單，此次培訓的目的就是希望可以給各位提供一些有效的管理方法、方式或者是思維上的轉變，在項目成本崗位上做的輕松些、有些成就感、自身可以更高地提升。主要內容主要內容1 1、涵義及范圍

2、涵義及范圍2 2、項目成本管理思維、項目成本管理思維2.12.1、項目成本管理的模式、項目成本管理的模式2.22.2、作業過程的管理方法、作業過程的管理方法3 3、項目成本管理的要求及目標、項目成本管理的要求及目標 以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢。1、涵、涵 義義萬科成本管理的宗旨萬科成本管理的宗旨成本的定義成本的定義 萬科成本管理的宗旨萬科成本管理的宗旨成本成本企業在產品生產經營過程中，為取得收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費。1、項目成本管理的范圍、項目成本管理的范圍全方位的成本：全方位的成本：不再局限于建安造價；管理項目的完全成本（八大類成本期間費用）全

3、過程的成本管理：全過程的成本管理：不局限于審算，從目標成本到結算成本的動態成本管理，介入事前、事中、事后的成本決策。管理思維管理思維思維是一個處理問題的過程；思維是一個分析、比較的過程：思維是一個發現問題和探索問題的過程：思維是一個運用頭腦推理的過程；思維是一種理解、溝通、分析、創新等一系列活動的總稱；思維是一種智慧的活動表現；思維是一種邏輯能力；思維就是想答案 2、項目成本管理思維 思維的定義思維：圍繞既定重心，通過一系列方法和手段，獲取最優結果思維：圍繞既定重心，通過一系列方法和手段，獲取最優結果動態成本動態成本動態成本管理動態成本管理作業過程管理作業過程管理成本管理軟件成本管理軟件結算成

4、本結算成本控制系統控制系統信息系統信息系統目標成本目標成本管理鏈條管理鏈條成本、工程文件成本、工程文件管理工具管理工具管理制度管理制度2、管理思維、管理思維 管理模式基本架構管理模式基本架構造價管理造價管理方案優化方案優化招標管理招標管理變更簽證管理變更簽證管理預結算管理預結算管理管理思維管理思維 管理模式工作內容管理模式工作內容成本體系成本體系成本信息化成本信息化成本軟件成本軟件信息月報信息月報成本數據庫成本數據庫目標成本目標成本動態成本動態成本結算成本結算成本綜合成本綜合成本項項目目整整體體成成本本的的控控制制風險精確管理管理思維管理思維 管理模式目標成本管理模式目標成本目標成本管理原則目

5、標成本管理原則客戶導向原則客戶導向原則：目標成本編制應以客戶價值為導向，科學權衡項目中各科目的成本分配，以求實現成本和客戶價值的對應關系。成本配置的合理性及準確性成本配置的合理性及準確性 事前控制原則事前控制原則：目標成本是對項目整體運作的綱領性的經濟文件，將約束設計、采購、項目管理、銷售等項目實施全過程的成本支出。及時性及指導性及時性及指導性管理思維管理思維 管理模式目標成本管理模式目標成本p 規劃方案確定后一個月內編制完成目標成本新新新新項項項項目目目目發發發發展展展展規規規規劃劃劃劃設設設設計計計計 擴擴擴擴初初初初設設設設計計計計施施施施工工工工圖圖圖圖設設設設計計計計施施施施工工工工

6、組組組組織織織織與與與與采采采采購購購購策策策策劃劃劃劃竣竣竣竣工工工工結結結結算算算算目目目目標標標標成成成成本本本本動態成本動態成本動態成本動態成本結結結結算算算算成成成成本本本本分分分分析析析析目標成本形成目標成本形成目標成本執行目標成本執行萬科成本管理模式目標成本萬科成本管理模式目標成本p 目標成本的修訂條件原則：因決策階段不可預見或不可抗力，導致產品變化而引起成本的變化。可預見和可控的因素不在修訂范圍內。l 因市場售價不可預料的增長，滿足以下條件時允許修訂：首次銷售預因市場售價不可預料的增長，滿足以下條件時允許修訂：首次銷售預估均價距目標成本確定時的預估售價提升估均價距目標成本確定時

7、的預估售價提升20以上。允許調整的范圍僅以上。允許調整的范圍僅包括建筑外立面、精裝修檔次、園林景觀工程。包括建筑外立面、精裝修檔次、園林景觀工程。l 因政府政策變化因政府政策變化(例如：實施例如：實施90/70政策等政策等)使目標成本發生變化。使目標成本發生變化。l 因集團、區域或公司戰略要求變化（例如：精裝修房戰略）使目標成因集團、區域或公司戰略要求變化（例如：精裝修房戰略）使目標成本發生變化。本發生變化。l 公司開發計劃調整（包括分期面積、開發周期）導致目標成本變化。公司開發計劃調整（包括分期面積、開發周期）導致目標成本變化。管理思維管理思維 管理模式目標成本管理模式目標成本qq建建建建造

8、造造造成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的建建建建筑筑筑筑安安安安裝裝裝裝成成成成本本本本。包包包包括括括括：開開開開發發發發前前前前期期期期準準準準備備備備費費費費、主主主主體體體體建建建建筑筑筑筑工工工工程程程程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費6 6 6 6大項。大項。大項。大項。qq開開開開發發發發成成成成本本本本：指指指指項項項項目目目目的的的的制制制制造造造造成成成成本本本

9、本。開開開開發發發發成成成成本本本本=土土土土地地地地獲獲獲獲得得得得價價價價款款款款+建建建建造造造造成成成成本本本本+開開開開發發發發間間間間接接接接費費費費qq完全成本：完全成本：完全成本：完全成本：完全成本完全成本完全成本完全成本=開發成本開發成本開發成本開發成本+期間費用。完全成本中不包含營業稅金。期間費用。完全成本中不包含營業稅金。期間費用。完全成本中不包含營業稅金。期間費用。完全成本中不包含營業稅金。qq項目成本：項目成本：項目成本：項目成本：在未特別說明時，一般指項目的在未特別說明時，一般指項目的在未特別說明時，一般指項目的在未特別說明時，一般指項目的“開發成本開發成本開發成本

10、開發成本”。幾個基本房地產成本概念幾個基本房地產成本概念管理思維管理思維 管理模式目標成本管理模式目標成本萬科成本管理模式動態成本萬科成本管理模式動態成本1234及時了解項目成本狀況，及時了解項目成本狀況，為經營決策提供依據為經營決策提供依據預測市場變化，修正待預測市場變化，修正待發生成本應對市場變化發生成本應對市場變化項目之間能夠有效對項目之間能夠有效對比比動態成本價值動態成本價值p 動態成本的管理價值管理思維管理思維 管理模式動態成本管理模式動態成本產品分攤，了解每種產產品分攤，了解每種產品成本狀況品成本狀況動態成本動態成本 =未結算合同未結算合同 +已結算合同已結算合同 +非合同性成本非

11、合同性成本 +待發生成本待發生成本動態成本構成動態成本構成簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整已發生成本已發生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本待發生成本待發生成本動態成本動態成本萬科成本管理模式動態成本萬科成本管理模式動態成本管理思維管理思維 管理模式動態成本管理模式動態成本萬科成本管理模式動態成本萬科成本管理模式動態成本園建園建園建園建動態成本：動態成本：動態成本：動態成本：480480480480萬萬萬萬其中瀝青路合同其中瀝青路合同其中瀝青路合同其中瀝青路合同金額為金額為金額

12、為金額為100100100100萬；萬；萬；萬；硬質鋪裝路面合硬質鋪裝路面合硬質鋪裝路面合硬質鋪裝路面合同同同同380380380380萬萬萬萬以上總價包干以上總價包干以上總價包干以上總價包干此時動態成此時動態成此時動態成此時動態成本為本為本為本為501501501501萬萬萬萬舉例：舉例：此時動態成本等于目標成本施工過程中，由于趕工期支付非合同性成本（趕工獎，成本未考慮）3萬由于地質情況，產生變更簽證，發生的成本為18萬元管理思維管理思維 管理模式動態成本管理模式動態成本動動態態成成本本管管理理要要求求即時記錄即時記錄 決策、合同、變更決策、合同、變更 、結算、結算系統分解系統分解 各科目、

13、各部門各科目、各部門動態預測動態預測 待發生成本、預計未來待發生成本、預計未來復審核對復審核對 成本、財務定期核對成本、財務定期核對及時通報及時通報 公司領導層、相關部門公司領導層、相關部門 萬科成本管理模式動態成本萬科成本管理模式動態成本管理思維管理思維 管理模式動態成本管理模式動態成本無效成本無效成本無效成本無效成本 房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。的成本。實質：實質：能否獲得補償能否獲得補償管理思維管理思維 管

14、理模式無效成本管理模式無效成本分類分類舉例：設計環節涉及的無效成本舉例：設計環節涉及的無效成本萬成本管理模式無效成本萬成本管理模式無效成本管理思維管理思維 管理模式無效成本管理模式無效成本管理原則管理原則 限額設計；設計方案優化；加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更；確定合理的施工技術方案(降低廢品率)；加強供應商考察；加大集中采購力度；嚴格執行現場簽證制度；提高專業能力；加強部門間信息溝通。控制方法控制方法q 確定準確合理的目標成本q 以數據為語言，展現公司費用的浪費情況q 激發領導層、全員的成本意識q 清楚了解成本構成，做到“心里有數”q 推動各部門提高專業能力、加強計劃管理

15、萬科成本管理模式無效成本萬科成本管理模式無效成本效果：效果：“無效成本”成為項目部、設計部的“口頭禪”；無效成本的總結深受公司領導層的重視。管理思維管理思維 管理模式無效成本管理模式無效成本管理思維管理思維 作業過程的管理方法作業過程的管理方法 成本效果曲線成本效果曲線 設計設計招標招標施工施工SPEND曲線曲線項目周期項目周期成成本本發生的發生的成本成本形成的形成的成本成本新項目發展新項目發展成本控制重點成本控制重點放在那兒？放在那兒？70%80%20%銷售及物管銷售及物管目目標標成成本本動動態態成成本本結結算算成成本本成本數據分析、無效成本分析成本數據分析、無效成本分析萬科成本管理的最重要

16、部分萬科成本管理的最重要部分管理思維管理思維 作業過程的管理方法作業過程的管理方法 重點重點工作的重心工作的重心新項目發展新項目發展規劃設計規劃設計采購策劃采購策劃施工管理施工管理合同結算合同結算動態反饋動態反饋及時結算及時結算事前定價事前定價目標測算目標測算可研測算可研測算數據分析與儲存數據分析與儲存動態控制動態控制管理思維管理思維 作業過程的管理方法作業過程的管理方法 重點重點工作重心前移工作重心前移客戶分析；客戶分析；設計方案優化；設計方案優化；結構指標控制；結構指標控制；事前定價與清單招標；事前定價與清單招標；工作重心后置工作重心后置費率招標；費率招標；變更、簽證事后補簽；變更、簽證事

17、后補簽；工程結算；工程結算；成本管理工作的思考成本管理工作重心成本管理工作的思考成本管理工作重心 成本管理工作重心成本管理工作重心 管理思維管理思維 作業過程的管理方法作業過程的管理方法 重點重點指標控制指標控制結構指標結構指標 砼含量砼含量鋼筋含量鋼筋含量地下室方案地下室方案地下室層高地下室層高鋼筋含量鋼筋含量停車效率停車效率窗地比窗地比景觀軟硬景比例景觀軟硬景比例喬木、灌木、草皮比例喬木、灌木、草皮比例石材、磚材、木材、水景比例石材、磚材、木材、水景比例地上住宅指標，無地下室時，地上住宅指標，無地下室時，補充基礎指標補充基礎指標2530成本配置成本配置外立面外立面外墻：石材、磚材、涂料的選

18、擇及比例外墻：石材、磚材、涂料的選擇及比例門窗：型材、玻璃、五金門窗：型材、玻璃、五金欄桿：型材、式樣欄桿：型材、式樣大堂、電梯廳的裝修標準大堂、電梯廳的裝修標準景觀景觀電梯配置電梯配置精裝修精裝修單元門、入戶門單元門、入戶門賣場、樣板房：套數、標準賣場、樣板房：套數、標準示范區：數量、范圍、檔次示范區：數量、范圍、檔次管理思維管理思維 作業過程的管理方法作業過程的管理方法 規劃設計規劃設計采購執行采購執行采購策劃采購策劃方案優化方案優化目標成本可控優化目標成本可控優化創利優化創利優化采購計劃（事前可控）：采購計劃（事前可控）：季度、月度、周度采購計劃清晰、可行季度、月度、周度采購計劃清晰、可

19、行估算、概算：估算、概算：供方資源供方資源管理思維管理思維 作業過程的管理方法作業過程的管理方法 采購策劃采購策劃管理方法管理方法 基礎工作基礎工作預結算預結算基礎工作基礎工作招標招標進度控制進度控制合理性合理性進度控制進度控制準確性準確性總結分析總結分析付款付款額度控制額度控制進度控制進度控制簽證變更簽證變更真實性真實性管理思維管理思維 作業過程的管理方法作業過程的管理方法 基礎工作基礎工作“成本管理部成本管理部”的定位的定位 全員成本意識的推動者全員成本意識的推動者 公司經營計劃的保證者公司經營計劃的保證者 貫穿項目始終，規范所有部門工作的隱形管理者貫穿項目始終，規范所有部門工作的隱形管理

20、者 項目成本總體控制的組織者和最終成效的責任者項目成本總體控制的組織者和最終成效的責任者成本管理部是綜合管理部門，不是業務部門。成本管理部是綜合管理部門，不是業務部門。3、項目成本管理、項目成本管理 定位定位項目成本管理的要求項目成本管理的要求n 用數據說話用數據說話-用準確的數據說話；用準確的數據說話；n 擁有對話的共同語言擁有對話的共同語言-用能力說話；用能力說話；n 內控管理內控管理-及時提示經營風險并提出風險解決方案及時提示經營風險并提出風險解決方案;n 不扮演不扮演“獨自奮青獨自奮青”的角色的角色-而是有效推動全員共同管理而是有效推動全員共同管理項目成本管理在各方面都有很大的提升空間

21、。項目成本管理在各方面都有很大的提升空間。項目成本管理的要求項目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 這些需求，分別體現了哪些內涵呢？這些需求，分別體現了哪些內涵呢？用準確的數據說話用準確的數據說話-“基礎工作基礎工作”n目標成本編制不準確，會導致盈利能力的判斷失誤，使設計方向錯誤n 動態成本失真，會導致項目銷售計劃的錯誤；n 招標中的參考價不準確，直接導致定標價格錯誤；n 變更簽證估價失誤，實施與否判斷錯誤數據事關決策，成本部是關鍵的決策支持部門！數據事關決策，成本部是關鍵的決策支持部門！項目成本管理的要求項目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 擁有對話的語言擁

22、有對話的語言-“綜合能力綜合能力”n 成本人不了解設計規范，如何進行設計優化工作？n成本人不懂工程，如何進行探討施工方案的經濟性？n 成本人不懂營銷知識，如何談論營銷費用支出的合理性？n 成本人不懂財務知識，如何進行最有利的成本分攤.成本人員要成為真正的多面手，其職業前景將極為廣闊！成本人員要成為真正的多面手，其職業前景將極為廣闊！項目成本管理的要求項目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 內控管理內控管理-“風險防范風險防范”n 公司的任何風險，最后都將轉化成“成本風險、經濟風險”；n 公司越是擴張期，工作越忙亂，風險防范工作越重要；n 成本部作為風險防范的部門，需要更多的介入

23、內控管理中，并發揮重要作用;n 直言敢諫與注重策略是內控管理中需要靈活運用的方法.風險防范需要成本部保持高度的職業敏感性！風險防范需要成本部保持高度的職業敏感性！項目成本管理的要求項目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 不扮演不扮演“獨自奮青獨自奮青”的角色的角色-“管理方法管理方法”n 成本人毫無疑問是公司內對“浪費”最深惡痛絕的一群人，但這種情懷只差一小步就成為“奮青”；n 與其他部門的對立，很多情況下會將自己處于“孤家寡人”的境地，成本工作將寸步難行；n管理層希望看到的正是全員關注、管理成本的狀態，絕不是成本部門的單打獨斗.全員管理成本的理念誰都懂，真正的成本管理高手正是

24、能調動所有人全員管理成本的理念誰都懂，真正的成本管理高手正是能調動所有人共同管理的高手！共同管理的高手！項目成本管理的要求項目成本管理的要求成本管理工作的思考成本管理工作的思考 項目成本管理的目標項目成本管理的目標.n數據中心數據中心n綜合能力綜合能力n管理方法管理方法項目成本管理的目標項目成本管理的目標成本管理工作的思考成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考成本管理部工作方向的思考.1 1、成為數據中心、成為數據中心數據事關決策，成為數據中心將是成本工作的主要方向：數據事關決策，成為數據中心將是成本工作的主要方向：成為數據中心意味著：成為數據中心意味著：成本部擁有準確的、完善的、實時更

25、新的數據庫；成本部擁有準確的、完善的、實時更新的數據庫；成本部能清楚的分析與判斷各種內、外部變化的成本影響；成本部能清楚的分析與判斷各種內、外部變化的成本影響；成本部能對各種方案做出精確分析；成本部能對各種方案做出精確分析；數據的信息反饋及時數據的信息反饋及時.主題詞：準確、及時主題詞：準確、及時項目成本管理的目標項目成本管理的目標成本管理工作的思考成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考成本管理部工作方向的思考.2、綜合的專業能力、綜合的專業能力綜合的專業能力是指：成本管理人員應迅速從預結算人員轉變成為綜綜合的專業能力是指：成本管理人員應迅速從預結算人員轉變成為綜合管理人員，其必須擁有的

26、專業技能應包括：合管理人員，其必須擁有的專業技能應包括：客戶需求分析能力客戶需求分析能力設計方案優化能力設計方案優化能力施工管理理解能力施工管理理解能力營銷方案判斷能力營銷方案判斷能力.項目成本管理的目標項目成本管理的目標成本管理工作的思考成本管理工作的思考 2、綜合的專業能力、綜合的專業能力 1）成為資源管理者與整合者是綜合能力形成的基礎條件。）成為資源管理者與整合者是綜合能力形成的基礎條件。成本管理將引入越來越多的外部資源，包括：造價咨詢公司、設計成本管理將引入越來越多的外部資源，包括：造價咨詢公司、設計咨詢公司、戰略合作供方等都是我們的外部資源咨詢公司、戰略合作供方等都是我們的外部資源;

27、造價咨詢公司造價咨詢公司-全過程的造價咨詢服務。從招標、現場管理直至全過程的造價咨詢服務。從招標、現場管理直至結算完成，全面利用造價咨詢公司；結算完成，全面利用造價咨詢公司；設計咨詢公司設計咨詢公司-成本部應利用、掌握社會上的有效設計優化資源。成本部應利用、掌握社會上的有效設計優化資源。在利用其開展設計咨詢業務的同時，注意收集設計經濟性信息；在利用其開展設計咨詢業務的同時，注意收集設計經濟性信息；戰略合作供方戰略合作供方-所謂所謂“戰略合作戰略合作”絕不僅僅是你買我賣的關系，絕不僅僅是你買我賣的關系，應盡可能的在共同的分析與探討中，收集了解珍貴的人力、工程、應盡可能的在共同的分析與探討中，收集

28、了解珍貴的人力、工程、材料信息資料。材料信息資料。當今社會，越是資源整合與利用的高手，就越能成功！當今社會，越是資源整合與利用的高手，就越能成功！項目成本管理的目標項目成本管理的目標成本管理工作的思考成本管理工作的思考 2、綜合的專業能力、綜合的專業能力 2）標準化管理是大發展時期普及與提高綜合專業能力的保障。）標準化管理是大發展時期普及與提高綜合專業能力的保障。靠制度、靠流程、靠信息庫、靠復制去管理業務，是最低限度減少靠制度、靠流程、靠信息庫、靠復制去管理業務，是最低限度減少錯誤代價的方式，更是大發展時期的必然選擇。錯誤代價的方式，更是大發展時期的必然選擇。工作程序化工作程序化-例如：成本前

29、置體系；例如：成本前置體系；過程資料標準化過程資料標準化-例如：對外包的管理、設計優化工作管理、總例如：對外包的管理、設計優化工作管理、總結分析管理等；結分析管理等；數據標準化數據標準化-例如：標準化的套價體系。例如：標準化的套價體系。標準化管理的實質不僅是解決新員工多、人員流動的問題，其深標準化管理的實質不僅是解決新員工多、人員流動的問題，其深入內涵更是改變人治情況，盡量減少因人員變動產成的成本代價。入內涵更是改變人治情況，盡量減少因人員變動產成的成本代價。項目成本管理的目標項目成本管理的目標項目成本管理的目標項目成本管理的目標 造價研究造價研究自我提升、共同進步自我提升、共同進步總結出來、

30、寫出來、才是英雄總結出來、寫出來、才是英雄成本管理工作的思考成本管理工作的思考 成本管理部工作方向的思考成本管理部工作方向的思考.3、有效的承擔內控管理的職責、有效的承擔內控管理的職責 內控管理的實質是：內控管理的實質是：前溯管理、過程監督前溯管理、過程監督1 1）成本系統承擔內控工作的原因）成本系統承擔內控工作的原因 -公司的任何風險，最終將轉化為公司的任何風險，最終將轉化為“成本風險成本風險”；2 2）成本系統承擔內控工作的可行性）成本系統承擔內控工作的可行性 成本系統是公司中與相關部門最多溝通環節的部門；成本系統是公司中與相關部門最多溝通環節的部門；成本系統是經營風險、運作規范性中獲取的信息量最大的部門；成本系統是經營風險、運作規范性中獲取的信息量最大的部門；成本系統應成為最有效的風險預警者；成本系統應成為最有效的風險預警者；項目成本管理的目標項目成本管理的目標THE ENDTHE END