1、房地產項目可行性研究報告公司名稱：*房地產公司編制人員：*目錄調查人員聲明4第一部分：項目總論51.1項目背景51.2項目概況51.2.1項目名稱51.2.2項目建設單位概況51.2.3項目地塊位置及周邊現狀51.2.4項目規劃控制要點71.2.5項目發展概況71.3可行性研究報告編制依據71.4可行性研究結論及建議8第二部分：市場研究82.1宏觀環境分析82.2全國房地產行業發展分析82.3本市房地產市場分析82.3.1本市房地產市場現狀82.3.2本市房地產市場發展趨勢92.4板塊市場分析92.4.1區域住宅市場成長狀況92.4.2區域內供應產品特征102.4.3區域市場目標客層研究102

2、.5項目擬定位方案102.5.1可類比項目市場調查102.5.2項目SWOT分析112.5.3項目定位方案11第三部分：項目開發方案113.1項目地塊特性與價值分析113.2規劃設計分析123.3產品設計建議133.4項目實施進度153.5營銷方案163.6機構設置163.7合作方式及條件17第四部分：投資估算與融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算相關說明174.1.2分項成本估算174.1.3總成本估算204.1.4單位成本204.1.5銷售收入估算204.1.6稅務分析204.1.7項目資金預測214.1.8現金流量表214.1.9自有資金的核算214.2融資方案224.2.1

3、項目融資主體224.2.2項目資金來源224.2.3融資方案分析224.2.4投資使用計劃224.2.5借款償還計劃22第五部分：財務評價235.1財務評價基礎數據與參數選取235.2財務評價（方案1）235.2.1財務盈利能力分析235.2.2靜態獲利分析245.2.3動態獲利分析245.2.4償債能力分析245.2.5綜合指標表245.3財務評價（方案2）255.4財務評價結論25第六部分：不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變動因素一成本變動266.2.2變動因素二售價變動266.2.3變動因素一容積率變動266.3風險分析276.3.1風險因素的識別和評

4、估276.3.2風險防范對策27第七部分：綜合評價277.1社會評價（定性）277.2環境評價（影響及對策）277.3公司資源匹配分析27第八部分：研究結論與建議278.1結論278.2建議27第九部分：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、 我們依照XXXX公司統一的房地產可行性研究報告模式進行分析。3、 形成意見和結論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建項目進行了實地查勘）。6、 （其他需要聲明的事項

5、）參加調查人員簽名：領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論1.1 項目背景這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。1.1.1項目所在區域發展情況城市發展規劃與地塊的關系及對項目開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。1.

6、1.2項目發起人及發起緣由項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3項目投資的必要性項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般35年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義。1.2 項目概況1.2.1 項目名稱1.2.2 項目建設單位概況1.2.3 項目地塊位置及周邊現狀地塊位置地塊所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該

7、城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。宗地現狀1）四周范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構

8、建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項目周邊的社區配套1）周邊3000米范圍內的社區配套l 交通狀況（a） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；（c） 現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交

9、通和快速捷運系統；l 教育：大中小學及教育質量情況。l 醫院等級和醫療水平l 大型購物中心、主要商業和菜市場l 文化、體育、娛樂設施l 公園l 銀行l 郵局l 其他附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀7)風水情況8)近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。9)其他大市政配套（都要說明距宗

10、地距離、成本、接入的可能性）1)道路現狀及規劃發展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。2)供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。1.2.4 項目規

11、劃控制要點規劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5 項目發展概況已進行的調查研究項目及成果項目地塊初勘及初測工作情況項目建議書編制、提出及審批過程研究工作進展情況1.3 可行性研究報告編制依據在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批

12、復文件。可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。國家和擬建地區的政策、法令和法規。根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。（1）城市居住區規劃設計規范（2）A市城市拆遷管理條例（3）城市居住區公共服務設施設置規定（4）住宅設計規范（5）住宅建筑設計標準（6）建筑工程交通設計及停車場設置標準（7）城市道路綠化規劃及設計規范（8）高層民用建筑設計防火規范1.4 可行性研究結論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結論與建議1.4.8主要技術經濟指標表第二部分：市場研究2.1 宏觀環境分析房地

13、產開發商在一個國家的某個地區擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。2.2 全國房地產行業發展分析2.2.1行業政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業發展趨勢2.3 本市房地產市場分析一般來講，項目所在國內部地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響存在著“時滯現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應快，有的地區則

14、滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1 本市房地產市場現狀整體競爭格局，供求現狀1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。4、各行政區市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價

15、格等。（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。5、當地城市近、中期規劃發展方向描述城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征8、客戶的購買偏好、購買關注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）2.3.2本市房地產市場發展趨勢需求預測需求預測就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變

16、化趨勢進行分析和預測，從而推斷出未來市場對該類物業的需求。供給預測供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業的供給情況。（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）2.4 板塊市場分析2.4.1 區域住宅市場成長狀況區域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區域內分布狀況購買人群變化區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區域市場在市內各項指標的排名

17、狀況及發展趨勢2.4.2 區域內供應產品特征各檔次產品供應狀況各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業的特征平均售價開發規模產品形式平均銷售率平均容積率物業在區域內分布特征區域內表現最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型分析：本案在區域市場內的機會點結論：區域市場在整體市場的地位及發展態勢本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及產品形式本案在區域內開發市場潛力本案在開發中的營銷焦點問題2.4.3 區域市場目標客層研究各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項

18、目的經驗研究及全市的趨勢特征上）結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。2.5項目擬定位方案2.5.1可類比項目市場調查序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細）1 地段位置 100 40% 110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；2 配套設施 100 10% 115 城鎮基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規劃設計 100 10% 110 規劃水平、理念4 物業管理 100 10% 95 保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業管理費；是否人車分；物業管

19、理商資質5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度6 樓盤規模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數；7 產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 發展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*

20、106計算。備注：1）此表格主要是想通過與當地典型樓盤的比較，發現擬建項目的優缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權重比例，公司可根據實際情況進行適當調整。2.5.2項目SWOT分析2.5.3項目定位方案市場定位目標市場定位項目產品定位主要功能/建筑規模/主要技術經濟指標價格定位：項目 銷售均價 （元/） 出租均價 （元/月） 可租售面積（） 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售 第三部分：項目開發方案3.1 項目地塊特性與價值分析3.1.1 地塊特征分析3.1.2 土地價值分析1）估價方法和計算公式2）估價過程3）拆遷成本估算3.1.3 土地升值潛力初步評估從地理位置、周邊土地供應

21、（價格與成交的情況）、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4 土地法律性質評估土地所有權、使用權歸屬/規劃的用途取得土地使用權程序評估土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）政策性風險評估：城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度

22、的影響等。3.2 規劃設計分析3.2.1 初步規劃設計思路設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。節能和環保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。市場公共配套設施配置方案3.2.2 規劃設計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現

23、實產品的可能性。容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及

24、解決方法。周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。3.2.3規劃方案提出與方案比選方案1序號 工程名稱 建筑面積（） 層數 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議

25、室宴會廳及部分配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設備間及住宅樓地下室合計 36264 方案2（略）3.3產品設計建議3.3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經得到普遍運用，生態化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環保材料，降低有害物質排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：穩重大方的后現代主義風格，切忌呆板，體現智能化、生態化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數：12096（10020%+15030%+22040%+30

26、010%）=66戶型配比：面積（） 比例（按戶數%） 備注100-110 20% 1、各戶型內部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積（） 樓層 計算依據 備注會議室 大（1個） 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時容納200人中（2個） 200 附樓4層 2/人 100人宴會廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發 100 1 桑那按摩 20

27、0 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2 住宅方案1總面積：7200層高：12層戶數：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復式依據：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2（略）分析建議12層和18層的區別：12層只需1部電梯，18層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公

28、共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。因此建議：若建12層，應為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比較。戶型設計建議：動靜分區，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛，每戶兩衛，復式2-3衛，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內有效使用面積盡量大（90%以內）3.3.3 停車場需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。地下停車場的設計依據：地

29、下停車場平面示意圖兩種建設方案：地下停車場的立面示意圖方案 方案方案的經濟核算：經濟指標 額度 計算依據面積 4320 停車場為地下1層，不包括地下二層設備間停車位 123個 35/個造價 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價300元/個月回收期 15.8年 69344出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738-693方案的經濟核算：經濟指標 額度 計算依據面積 7630 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設備間停車位 191個 40/個造價 1378萬元 1800元/（土方、結構、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個月回收期 20年

30、 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 -232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價的核算：目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業及寫字樓物業的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個月）12（個月）8%=4.5萬元/個投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個月）12（個月）5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業的情況，我們認為車位價格應定位在6萬元/個。本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住

31、宅樓西側空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。供需差額為24個。停車場的使用管理：綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。3.4 項目實施進度在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復雜項目的實施進度可用網絡圖。對項目開

32、發周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預計。附表1開發進度模擬表時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設計招標建筑設計園林設計三通一平工程施工裝修施工內部認購正式銷售竣工-3.5 營銷方案3.5.1對租售市場的預測3.5.2項目經營方案方案A寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。方案B（略）3.5.3市場推

33、廣構想營銷方式營銷費用預測3.5.4銷售計劃銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；銷售計劃實現的可行性分析。3.6 機構設置在可行性研究報告中，根據項目規模、組成，研究提出相應的企業組織機構、勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。企業組織是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置；企業組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經營管理和基層現場管理等三個層次。一般來說，企業管理層次與管理幅度成反比關系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。勞動定員。一般來說，

34、企業所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術人員、管理與經營人員、服務人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓及費用估算人員來源分析，需培訓的人員總數。培訓方式：培訓計劃：培訓人員數量、專業、時間、方式培訓費用：3.7 合作方式及條件合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入

35、、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關的其它法律規定第四部分：投資估算與融資方案4.1 投資估算在房地產開發項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預測一樣，對項目的經濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。4.1.1 投資估算相關說明投資估算范圍投資估算編制依據投資估算說明4.1.2 分項成本估算房地產項目的投資概算應包括以下內容：土地費用、建設成本

36、、營銷預算、金融成本。A土地費用：土地出讓金政府一次性收取的標準地價拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償的開支）圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二四層。根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：按照A市城市房屋拆遷管理暫行辦法規定和補償標準貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/

37、平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：1、搬家費：住宅：200戶*300元=6000

38、0元經營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2、過渡費：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評估費：35000元5、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省城市房屋拆遷管理辦法，在2003年7月1日開始

39、執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元影響公共設施而出現的賠償開支土地費用合計：本項目占地#畝，每畝#萬元，土地總價值為#萬元。B建設成本估算前期工程費用、建設配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設監理費、建設單位管理費、預備費以及建設期貸款利息等項。設計方案一：對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃

40、方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建筑面積：17906。地塊內大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面

41、積：61460，容積率：2.17高層均設計地下室，面積為4861，總戶數約為297戶。建筑成本估算工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。（規劃設計：10萬元；建筑設計：5元/平方米；地質勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）建筑安裝工程費用根據相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，住宅樓按1300元/（方案1），1500元/（方案2），綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套服務功能裝修按1000元/計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。工程成本：樁基：5946

42、0*100元/=594.6萬元地下室：4861*600元/=291.66萬元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外工程費室外工程包括小區道路、綠化及小區內各項構筑物等內容。根據本項目實際情況，按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。室外水電氣工程：按50元/計算，本項目的室外工程費為 萬元。建設配套費用。包括招投標費、市政設施配套費、消防設施配套費、天然氣公網初裝費、抗震設計審查費、定額編制管理費、質量監督費、勞保統籌基金、新型墻體材料專項費用、“結建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環衛費、水增容費、電力增容工程費等。按

43、建安成本的10%取費。工程建設監理費按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。建設單位管理費按前五項費用之和的2%計提。預備費由于項目開發的可預見性較強，預備費按建安成本的6%計提。C營銷預算項目前研究及可行性研究的開支項目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項目公司日常運作的開支項目及企業的公關開支D金融成本 貸款引起的利息支出按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。各項保險開支稅收和行政性收費不可預見開支4.1.3 總成本估算說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資

44、（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務費用9）各種稅金支出10）預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。4.1.4 單位成本4.1.5 銷售收入估算依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5

45、300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項費用 142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利潤：銷售收入總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6 稅務分析營業稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7 項目資金預測項目投入總資金及分年投入計劃資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投

46、入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額4.1.8 現金流量表要求結果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。附：全部投資的現金流量樣表（單位：萬元）：時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現金流入量 合計 7794 463 5409自有資金投入 1000 主營業務收入 1794 457

47、 1829借入資金 5000 現金流出量 合計 7786 7701 707土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監理費 40 45 管理費 130 154 利財務費用 250 250 250其他費用 250 258 457現金凈流量 6 -7238 61164.1.9 自有資金的核算建設期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據實際情況和借款額度增減。經營期自有資金占用項目 資金占用量(萬元) 計算依據固定資產投入 790 酒店設施：2萬元/每間客房；配套功能設備：1000元/;酒店管

48、理辦公設備：50萬元；流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業額的50%不可預見費 128 上述兩項費用之和的10%4.2 融資方案4.2.1 項目融資主體4.2.2 項目資金來源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預算內撥款；國內銀行貸款：包括撥改貸、固定資產貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業貸款、出口借貸、補償貿易等；自籌資金：包括部門、地方、企業自籌資金；其它資金來源。可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方

49、式、最大償還時間等。4.2.3 融資方案分析籌資方案要在對項目資金來源、建設進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務費用最經濟的籌資方案。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結構分析（3）融資成本分析4.2.4 投資使用計劃投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用計劃表。其中：固定資產投資按不同資金來源分年列出年用數額；流動資金的安排要考慮企業的實際需要。4.2.5 借款償還計劃借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借

50、款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內容進行說明。還款資金來源、計算依據；各種借款的償還順序；計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。第五部分：財務評價在項目的開發方案確定以后，必須對不同的方案進行財務

51、、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選推薦出優秀的建設方案。本部分的評價結論是投資決策的重要依據。財務評價是根據國家現行財務和稅收制度以及現行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力等財務狀況，從企業角度分析項目的盈利能力。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現因素的動態指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現值、獲利指數、動態回收期、內含報酬事等指標。另一類是非貼現的靜態指標，即設有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態回收期、投資利潤率等。在房地產開發項目的評價中一般以動態指標為主，以靜態指標為輔。主要財務評價報表有：財務現金流量表

52、、利潤表、財務平衡表。5.1 財務評價基礎數據與參數選取1.財務價格2.利率3.項目計算期選取4.財務基準收益率（ic）設定5.2 財務評價（方案1）5.2.1 財務盈利能力分析財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現金流量表等；經營、財務成本計算。營業收入估算營業項目 營業收入（萬元） 計算依據住宅樓銷售 1794 內部出售2330元/，公開銷售3300元/寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/酒店客房營業收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/天配套功能營業收入 335/年 200元/月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/月個合計

53、1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元成本費用估算例表：_項目測算表（萬元）項目名稱 標準 說明1、土地費用 土地為_萬/畝2、前期費用 設計規劃監理費3、行政性收費4、建安工程費5、景觀及配套費用6、銷售成本 按銷售收入3%控制7、財務費用 貸款按總投入50%利率為8%8、管理費 按總投入的3%計合計營業利潤（未計建設成本）營業項目 營業利潤（萬元） 計算依據及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業管理費用由住戶承擔，保平經營；酒店客房營業收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出

54、租 36/年 100%出租率合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元項目開發各期的利潤體現經濟指標 2001年 20年 合 計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)5.2.2 靜態獲利分析投資收益率(R)投資回報率計算按50年經營周期（不變價）計算，15487=300%每年為300%50=6%投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（15487-1794）（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經營期每年只支付利息）5.2.3 動態獲利分析財務凈現值（FNPV）內部收益率貸款償還期等5.2.4 償債能力

55、分析流動比率 杠桿比率5.2.5 綜合指標表主要經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 5.3 財務評價（方案2）略5.4 財務評價結論方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經營收入，A方案后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較小。第六部分：不確定性分析在對建設項目進行評價時，所采用的各種數據多數來自預測和估算。由于資料和信息來源的

56、有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的經濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經濟評價，6.1 盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關鍵是

57、找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。例如：A、住宅銷售的平衡點是（15487-8472）36264+13003300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設內部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤入其他建筑）B、酒店經營的平衡點20050%50%200=25%即住房率達到25%能夠保本經營。C、寫字樓經營的平衡點物業管理費按5元/月計算，保平點是550=10%即出租率達到10%即可以保本經營。6.2 敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發生變化時，

58、項目經濟效益發生的相應變化，并判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應敏感程度的指標是敏感系數：敏感系數=目標值的變化百分比參數值變動的百分比。例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加10，凈現金流量現值增加20，則售價的敏感系數=20/10%=2。敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值的變化與參數值的變化方向相反，敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，

59、參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。6.2.1 變動因素一成本變動成本變動幅度（%）對各項經濟指標變化的影響。例如：經濟指標 預測成本90% 預測成本 預測成本110% 預測成本120%總投資毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 6.2.2 變動因素二售價變動售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標 預測售價90% 預測售價 預測售價110% 預測售價120%營業額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率6.2.3 變動因素一容積率變動容積率變動各項指標的變化主要指標 容積率1 容積率2 容積率3

60、容積率4 容積率5多高層比 營業額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率6.3 風險分析6.3.1 風險因素的識別和評估風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。風險等級劃分風險因素的識別和評估6.3.2 風險防范對策 市場風險分析經營管理風險分析金融財務風險分析第七部分：綜合評價7.1 社會評價（定性）在可行性研究中，除對以上各項經濟指標進行計算、分析外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析。可以對不能定量的效益影響進行定性描述。內

61、容包括：項目與當地基礎設施發展水平的相互適應性；項目對合理利用自然資源的影響。7.2 環境評價（影響及對策）（1）工程建設對環境的影響（2）建設中環境影響的緩解措施7.3 公司資源匹配分析第八部分：研究結論與建議8.1結論根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見。主要內容有：明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力對推薦的擬建方案的結論性意見。對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見。對主要的對比方案進行說明。可行性研究中主要爭議問題的結論。8.2 建議是專業機構的專業人員在進行可行性研究中

62、發現的一些有利于項目獲得更佳的經濟效益、社會效益、環境效益等方面的建議，供委托方參考。對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。在基于市場條件下利潤最大化的各種物業形態組合，提出建議。相關的注意事項及建議第九部分：附錄9.1 附件：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規方能編寫項目可行性研究報

63、告。專家論證意見主管部門意見9.2 附表：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。9.2.1成本估算表成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項目單位成本 說明一、土地獲得價款1、政府地價及市政配套2、合作款項3、紅線外市政配套4、拆遷補償費二、開發前期準備費1、勘察設計費2、報批報建費3、三通一平費4、臨時設施費三、主體建筑工程費1、基礎工程2、結構及粗裝修3、門、窗工程4、公共部位精裝修5、室內精裝修6、室內水電氣暖7、室內設備及安裝8、室內智能化系統四、紅線內市政工程費1、室外給排水系統2、室外采暖

64、系統3、室外燃氣系統4、室外高低壓系統5、室外消防系統6、室外智能化系統五、園林環境費1、環境設計費2、綠化建設費3、建筑小品費4、道路廣場建造5、圍墻建造費6、室外照明費7、室外背景音樂8、室外零星工程六、公共配套設施費1、游泳池2、會所3、幼兒園4、學校5、兒童游樂設施6、商業設施7、其他七、開發間接費1、工程管理費2、營銷費用3、資本化利息4、物業管理完善費合 計說明：1、成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類2、參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：已竣工的項目；具有最大可比性3、現金流量預測表9.3 附圖：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的

65、位置圖、地形圖、規劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區或城市的總體規劃圖等等。關于房地產可行性研究的思考一、房地產可行性研究戰略透視1、透視地產可行性研究（1）什么是可行性研究？房地產開發項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發的項目進行全面、系統的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。可行性研究也是籌集資金的依據。（2）過去為何流于形式？一方面，市場的繁榮掩蓋了操作的失誤，項目決策未經過系統的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規、監管的不規范，給項目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙

66、說辭。（3）新形勢下如何重歸本原？嚴酷的政策環境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原。可行性研究必須以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項目在市場、技術上是否可行；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經濟效益）注意可行并不意味著該項目是合適的。般情況下，要在多個可行方案中優選出最優秀方案，研究人員要綜合考慮企業自身、市場、資金、風險等各方面的因素，綜合評價取舍。2、房地產可行性研究戰略分析（1）分析角度一：社會經濟環免對房地產市場的影響房地產業不是個孤立的行業，國民經濟的成長帶動房地

67、產業的發展，而不是相反。（2）分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響一些地方政府的城市規劃及規劃控制水平對當地房地產開發有著直接的影響。不少城市的土地批出規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規劃管理不妥，給發展商們帶來了很大的風險。（3）分析角度三：街區環境對房地產營銷的影響房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區環境有關。街區功能是使房地產實現其市場價值的外在動因。（4）分析角度四：投資商自身條件考察1）考察你的經驗。本公司適不適合于那個地區去投資，適不適合于投資那樣的項目，是否有具備適合項目開發經驗

68、的人才。2）考察你的融資能力。房地產項目的開發都會遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。（5）分析角度五：可行性研究應納入整體戰略設計可行性研究準確來說是對項目未來的整體規劃，它已經確定了項目的擬定位方案、初步規劃設計方案，以及營銷的戰略構思。在此基礎上，公司再進行操作層面的細化。在營銷方面的細化為：進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業管理策略，最終形成一系列營銷計劃書。二、相關職責分配1、中心職責（1）投資發展中心：兩大職責，可行性研究與項目立項。其它工作包括：市場調查、購買土

69、地、協助規劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目開發建設中的合同管理、計劃統計、工程概預算、項目開發運作過程中的招標等工作的策劃。（2）營銷管理中心：策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。收集房地產市場及金融政策等方面的信息。（3）工程管理中心：負責組織項目管理部對項目建設的報建手續辦理、工程施工和監理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；（4）財務管理中心：負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；2、操作程序（1）投資發展中心根據市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。對預選項目的土地規劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成

70、資料匯編。根據資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。項目建議書由營銷管理中心、財務管理中心、工程管理中心負責人會簽后，報分管領導審核、總裁審批。在被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究.（2）集團總裁負責主持項目投資決策會議；（3）項目分管領導負責向總裁報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。（4）投資拓展中心負責組織項目運作方案的策劃，編制可行性研究報告，收集所需資料。召集營銷管理中心、財務管理中心、工程管理中心和項目部的有關人員，依據項目的可行性研究報告和項目開發建設的

71、實際要求，對項目整體運作流程的各個環節進行策劃。各部門根據以下職責分工，負責提供所分管的可研報告所需資料,并對可研報告從部門角度提出意見。營銷管理中心：市場研究，營銷方案擬定。工程管理中心：開發方案擬定。財務管理中心：依據項目規模制定資金用款計劃，編制資金流量表。投資發展中心：依據項目的建設要求，對不確定性進行分析：a.盈虧平衡分析，包括生產能力利用率表示的盈虧平衡點；b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，等因素變化的分析；c.根據項目開發中可能存在的不利因素，進行風險分析，預測項目開發中可能出現的風險，并提出采取回避風險的有效措施。（5）各部門根據策劃的結果，編制本部門

72、分管職責內的項目運作方案，按規定的時間報投資發展中心，由其收集匯總，編制開發項目的整體運作方案。3、人員安排項目 內容 人數 負責項目 費用 時間注冊房地產估價師造價工程師市場調查和分析人員規劃設計師三、立項報批控制程序1、目的通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設的需要。2、職責（1）投資發展中心負責,工程管理中心和項目部配合，辦理立項報批工作；（2）財務管理中心、戰略及投資發展委員會在其職責范圍內,提供立項報批所需的文件資料。3、立項報批工作的主要工作內容（1）根據各種立項報批的要求，收集整理有關的文件資料；（2）聯系有關的上級主管部門，辦理各種立項報批的手

73、續，領取有關的證書；（3）協調解決立項報批中的有關工作。4、控制程序（1）在立項報批工作開展前，由投資發展中心對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由分管副總裁審批后實施。（2）立項報批的主要項目包括：1）聯系行業主管部門和地方政府計委，辦理工程項目的計劃批文；2）聯系地方建委，辦理工程項目的報建手續，領取“工程建設項目報建證”；3）聯系地方規劃管理部門和建委，辦理“建設用地規劃許可證”；4）聯系土地管理部門，辦理工程項目的“土地證”；5）聯系地方規劃管理部門，辦理“規劃工程建設許可證”；6）聯系地方建委，辦理工程

74、項目的“施工許可證”；7）上級主管部門規定需辦理的其它項目。（3）根據上級主管部門規定的各種審批手續應提供的相關文件資料，由投資發展中心組織進行準備和收集：1）投資發展中心負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內的有關文件資料；2）項目管理部負責提供規劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環保等其它相應各部門的審查合格資料等；3）財務管理中心負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；4）總裁辦負責提供職責范圍內的有關文件資料。5）項報批手續的辦理。隨時檢查協調立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領導、總裁匯報，研究制定解決方案，并組織實施。（4）各種立項報批工作完成后，由投資發展中心依據檔案管理辦法的要求，及時收集整理報批的有關文件資料進行歸檔，對立項報批的證書，依據有關規定及時傳送有關部門。附件：投資發展中心職責前期開發流程表