1、銷售示范區(qū)管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期1. 作業(yè)指引目的規(guī)范項目銷售展示用示范單位（含售樓處、會所、樣板房、入戶大堂、示范景觀等）從計劃到關閉銷售的工作流程。2. 適用范圍適用于公司開發(fā)項目的示范單位及示范單位物資管理。3. 職責12344.11.56788.111910111212.11314151616.112344.11.2.3.4.4.1.12344.1231233.1 銷售策劃部1718192020.12.2122232424.1242526272828.12930313232.156788.15.6.7.8.8.1.56788.1563.1.1 提供售樓處、示范區(qū)主題、定位
2、配置及選址建議；3.1.2 參與售樓處、示范區(qū)、樣板房以及景觀通路的內(nèi)部驗收；3.1.3 負責樣板房方案建議、含設計主題定位、風格建議；3.1.4 負責示范區(qū)軟裝方案的執(zhí)行；3.1.5 參與示范區(qū)設計成果評審及驗收；3.1.6 監(jiān)督示范區(qū)展示期管理；3.1.7 負責示范區(qū)的銷售管理。3.2 總工室/設計管理部3334353636.13.3738394040.1374142434444.14546474848.1910111212.19.10.11.12.12.1.910111212.1893.2.1 負責示范區(qū)設計管理工作，與裝修、景觀工程期間現(xiàn)場效果把控，配合工程部進行進度協(xié)調(diào)；3.2.2
3、負責示范區(qū)材料設備選型工作；3.2.3 參與示范區(qū)的驗收工作。3.3 核算部4950515252.14.5354555656.14105758596060.16162636464.11314151616.113.14.15.16.16.1.1314151616.111123.3.1 提出示范區(qū)的成本控制要求；3.3.2 參與示范區(qū)材料設備選型定板。3.4 供應部6566676868.15.6970717272.15137374757676.17778798080.11718192020.117.18.19.20.20.1.1718192020.114153.4.1 參與示范區(qū)材料設備選型定板；
4、3.4.2 負責示范區(qū)材料設備核價工作；3.4.3 負責示范區(qū)需招標的材料設備的采購工作。3.5 工程部8182838484.16.8586878888.16168990919292.19394959696.12122232424.121.22.23.24.24.1.2122232424.117183.5.1 參與示范區(qū)主體設計成果評審；3.5.2 對示范區(qū)工程施工進行檢查；3.5.3 組織示范區(qū)工程驗收及物業(yè)移交。4. 工作程序12344.1 示范區(qū)策劃階段3122.144.14.1.1 項目定位完成后，銷售策劃部聯(lián)合總工室/設計管理部組織核算部、工程部等確定選址、定位、建造標準及開放計劃等
5、，工程部確定工程進度配合計劃，于項目啟動會上組織評審。4.1.2 銷售策劃部和總工室/設計管理部根據(jù)銷售策略、現(xiàn)場情況、推盤原則和戶型特點提出示范區(qū)設計要求，內(nèi)容包括但不限于：所需示范區(qū)的戶型、位置、需求時間、示范區(qū)的裝修風格等。4.2 示范區(qū)設計管理階段4.2.1 總工室/設計管理部根據(jù)審批通過的示范區(qū)選址、定位方案，按計劃開展示范區(qū)設計管理工作。4.2.2 總工室/設計管理部要求設計公司提供示范單位的方案、效果圖和預算購置表，購置表需列明總費用金額以及家私、飾品、窗簾、墻飾、燈飾、設計費等各分項金額，并且要求設計公司在購置過程中嚴格控制購置表內(nèi)所確定的類項費用。4.2.3 銷售策劃部根據(jù)設
6、計公司提供的預算購置填寫示范區(qū)總預算申請，內(nèi)容需包括：示范單位申請；示范單位數(shù)量、每套所需費用、總費用，同時明確家私、飾品、窗簾、燈飾、墻飾、設計六大費用明細，明確各家具是否最終隨樓出售。4.3 示范區(qū)施工準備階段4.3.1 總工室/設計管理部督促設計單位完成圖紙設計，配合開發(fā)報建部門完成報建手續(xù)。4.3.2 招標小組/招標中心完成施工單位招標工作。4.3.3 工程部在工程管理策劃方案中明確示范區(qū)范圍及時間節(jié)點、示范區(qū)平面圖、看樓路線圖以及廣告牌位置、施工樓體廣告條幅懸掛的位置等銷售配合工作。4.3.4 工程部審核施工單位提交的施工組織設計，完成各項施工準備工作。4.4 示范區(qū)施工階段4.4.
7、1 工程部根據(jù)工程進度、質(zhì)量、安全文明、設計變更管理等要求，負責示范區(qū)的所有工程施工管理，具體要求詳見項目工程管理流程及相關工作指引；總工室/設計管理部、銷售策劃部、工程部共同參與施工過程中的品質(zhì)把控。4.4.2 總工室/設計管理部為銷售策劃部完成相關成果提供支持：1) 多媒體動畫提供圖紙、建議劇本大綱、審核動畫效果及播放形式；2) 模型提供圖紙、建議材質(zhì)及色調(diào)、模型色板審核；3) 廣告牌/宣傳冊結合內(nèi)裝設計統(tǒng)一風格、背景墻字體等；提供擺放位置；4) 標識根據(jù)銷售示范區(qū)范圍和銷售流線，提供指示牌布點圖；對樣式及現(xiàn)場尺寸、擺放位置提供意見；5) 審核家具、軟裝清單及對現(xiàn)場擺放提供意見。4.5 示
8、范區(qū)裝修材料定板及采購管理階段4.5.1 銷售策劃部將示范區(qū)平面圖/內(nèi)裝圖/面積/預算要求/風格要求/預計擺場時間提交設計單位，設計單設計示范區(qū)風格方案并提交銷售策劃部，報相關領導審核審批。4.5.2 銷售策劃部根據(jù)審批確定的示范區(qū)風格方案組織編制示范區(qū)裝修費用預算申請，提交公司領導審批。各部門必須嚴格執(zhí)行經(jīng)審批確定費用預算，不得隨意變更；若預計整體費用將超出預算，報公司領導審批同意，并申請補充費用報集團領導審批通過后方可實行。所有方案須以通過的風格方案為基礎，不得過于偏離風格方案。4.5.3 費用預算審批后，銷售策劃部方可將相關物資采購清單發(fā)起定金用款申請單，一般家私按該項總預算的30%款項
9、作訂金；墻飾、燈飾、窗簾按該項總預算30%款項作訂金；飾品、設計費可全款申請，已交定金的余款必須待所有示范區(qū)物品送貨并驗收合格后，提交送貨單至財務部，由財務部出具余款支票。4.5.4 銷售策劃部根據(jù)審批確定的預算完成示范區(qū)部分甲供材料、設備的采購工作，如需招標的家私或其他物品（墻飾、燈飾、窗簾）可即時發(fā)出招標書（附上簽批的預算）遞交至供應部負責招標。供應部定期審核各家私公司提供給本公司的購買折扣，若遇到新家私店，須經(jīng)供應部審核折扣后才可選購；燈飾、窗簾、墻飾根據(jù)供應部提供的有關供應商（若供應商未能按要求提供產(chǎn)品可另行挑選供應商）和指定的價格范圍內(nèi)選購（部分超出價格范圍則另行商議）；飾品購買由銷
10、售策劃部按照審批確定的預算領取現(xiàn)金與設計單位挑選購買，實報實銷。4.5.5 為避免訂做產(chǎn)品貨不對版，所有家私/臺燈/地毯/飾品等盡量選擇現(xiàn)貨。4.5.6 銷售策劃部負責現(xiàn)場物資驗收并換取發(fā)票，填寫資產(chǎn)登記表，人事行政部確認并存檔，以便后期核對。另外，應在樣板房物品送貨前盡量安排到工廠里驗貨，如有問題立即整改。4.5.7 總工室/設計管理部負責示范區(qū)內(nèi)軟裝設計、甲供軟裝選樣，現(xiàn)場擺放管理、設計變更審批、派駐工程師負責裝修與景觀效果把控，配合工程部進行進度協(xié)調(diào)。4.5.8 示范區(qū)內(nèi)物資擺放完成后，銷售策劃部制定示范區(qū)完整資產(chǎn)登記表，同時與人事行政部進行資產(chǎn)核對工作，將所有發(fā)票分成兩類（現(xiàn)金類和支票
11、類）連同經(jīng)人事行政部簽名的資產(chǎn)登記表交給負責人進行登記復核，再集中交至財務部進行還款。4.5.9 遞交請款單、發(fā)票、驗收記錄和資產(chǎn)登記表：每個廠家發(fā)票對應的資產(chǎn)登記表分為以下2類擺放： 支票類資產(chǎn)登記表：每個廠家發(fā)票對應的資產(chǎn)登記表（發(fā)票放在對應的資產(chǎn)登記表上，并于發(fā)票上用鉛筆填寫發(fā)票總額、現(xiàn)金總額、支票金額及支票號碼）。 現(xiàn)金類資產(chǎn)登記表：每個廠家發(fā)票對應的資產(chǎn)登記表（發(fā)票放在對應的資產(chǎn)登記表上，并于發(fā)票上用鉛筆填寫發(fā)票總額），現(xiàn)金類需由項目主任填寫支付證明單并放在現(xiàn)金類資產(chǎn)登記表上（支付證明單的金額為附在下面的資產(chǎn)登記表的合計金額）。 須在每份發(fā)票的第一張背面寫上“*（樓盤名）*棟樣板房家
12、飾購置費用 *元（供應商）”。4.6 示范區(qū)驗收階段4.6.1 工程部組織設計、成本、銷售等相關專業(yè)部門、客服部/物業(yè)管理公司根據(jù)審批確定的裝修標準對示范區(qū)進行聯(lián)合評審及內(nèi)部驗收。驗收結論填寫在示范區(qū)竣工驗收表中，并由參加人員會簽。4.6.2 對于施工驗收結論為“不合格，需返工”及“合格，需改進”的XX工程，待施工單位返工或改進結束后，由工程部組織銷售策劃部、總工室/設計管理部、客服部/物業(yè)公司驗證，直至驗收合格為止，并由工程部、銷售策劃部、總工室/設計管理部、客服部/物業(yè)公司、施工單位共同在核驗意見欄中簽署，復印件作為結算資料中竣工驗收資料一并移交核算部辦理結算。4.6.3 核驗完畢后，由施
13、工單位填寫裝飾工程交付使用明細表，同時向銷售策劃部移交平面布置圖、交樓標準說明，向物業(yè)管理公司移交電器產(chǎn)品保修卡、電器發(fā)票復印件。并由交接雙方簽字確認。裝飾工程交付使用明細表原件由銷售策劃部存檔，物業(yè)管理公司可復印備案，展示之前由工程部負責現(xiàn)場管理與維護。4.7 示范區(qū)銷售展示期管理3.13.23.33.43.5122.12.22.32.42.52.64.7.1 銷售策劃部負責完成示范區(qū)裝修展示提示，包括但不限于：與交樓標準差異性提示、戶型提示、家具及貴重物資保護提示、危險性提示。4.7.2 裝修完畢的示范區(qū)地面養(yǎng)護方式由施工單位、銷售策劃部、工程部及物業(yè)管理公司根據(jù)示范區(qū)實際共同確定。4.7
14、.3 示范區(qū)的日常維護和保潔工作由物業(yè)管理公司負責，示范區(qū)的開放和關閉時間由銷售策劃部統(tǒng)籌安排。4.7.4 展示期物資及家具管理：1) 物業(yè)管理公司在展示物資入庫后，負責編制物資清單，并抄送一份由銷售現(xiàn)場銷控備案；2) 展示物資的日常管理按公司資產(chǎn)管理要求執(zhí)行，統(tǒng)一登記在資產(chǎn)管理系統(tǒng)中，入、出庫均有明確記錄；3) 展示物資如有損壞，根據(jù)損壞原因由銷售策劃部編制樣板房損壞或遺失報告，報相關領導審核審批以確定最終賠付辦法，按物資清單列明單價范圍確定賠付費用，原則為現(xiàn)金，還入當期營銷費用； 4) 賠付完成后，該物資應及時注銷并于物資損壞/遺失申報表注明處理意見，由有權人簽字確認。4.8 示范區(qū)銷售管
15、理3.13.23.33.43.53.64.8.1 樣板房戶型銷售90%以上方可推出銷售。4.8.2 示范區(qū)銷售前驗收：為了確認示范區(qū)現(xiàn)狀，以作為銷售折價及交樓維修依據(jù)的對示范區(qū)的再次驗收工作。1) 確定推出銷售的示范區(qū)，由工程部統(tǒng)一組織施工單位、銷售策劃部、財務管理部、物業(yè)管理公司現(xiàn)場進行現(xiàn)場驗收；2) 驗收情況補充填寫在裝飾工程竣工驗收表中銷售前驗收欄，由銷售策劃部確認維修范圍、深度、保修事宜及完成時間，以作為制作示范區(qū)銷售協(xié)議的附件的參考資料；3) 物業(yè)管理公司負責根據(jù)示范區(qū)銷售前物資現(xiàn)狀清單，列明物資現(xiàn)狀，由各部門現(xiàn)場確認銷售物資，原件由銷售策劃部存檔，物業(yè)管理公司保存復印件；4) 物業(yè)
16、管理公司根據(jù)確認情況編制示范區(qū)物資銷售確認單，并提供給銷售策劃部，用于編寫示范區(qū)銷售協(xié)議附件。4.8.3 擬銷售示范區(qū)的封閉：1) 經(jīng)檢查確認現(xiàn)狀的示范區(qū)如仍需要展示，由物業(yè)管理公司進行嚴格的現(xiàn)場管理，避免裝修及設施受到破壞；2) 經(jīng)驗收確認與示范區(qū)一同出售的物資，停止調(diào)撥，如客戶對物資需求有變，銷售策劃部需及時以書面形式知會物業(yè)管理公司，以保證示范區(qū)物資銷售確認單的一致性；3) 已出售的示范區(qū)，由銷售策劃部決定停止對外展示的時間；4) 示范區(qū)交付前示范區(qū)日常維護工作由物業(yè)管理公司負責，已關閉但暫未移交給業(yè)主的示范區(qū)物業(yè)管理公司至少應每周開門窗通風一次，防止屋內(nèi)裝修部分因受潮而變形；5) 示范
17、區(qū)如需維修，返修期間的物資保管由工程部負責。4.8.4 示范區(qū)銷售定價管理，售價組成包括：1) 房價：按項目價格表執(zhí)行，由銷控在銷售系統(tǒng)中標明示范區(qū)性質(zhì)；2) 裝修結算費用：以核算部最終審核確認的結算價為準，如銷售策劃部需要提前使用結算信息，需提前兩周知會責任設計師及成本核算人員，以便及時提供結算價格；3) 裝修及展示物品折價： 裝修及展示物資、家具等折價：以物業(yè)管理公司提供的示范區(qū)物資銷售確認單為基礎，由銷售策劃部根據(jù)示范區(qū)的損舊狀況及銷售要求編寫出售申請報告，附上樣板房家私飾品隨樓出售的申請、資產(chǎn)登記表以及二次裝修費用表；并提出示范區(qū)裝修折價方案，該費用一般定為總費用的9折； 銷售后的裝修
18、及物資折價款部份按實入項目營銷費用。4.8.5 示范區(qū)相關資料文檔齊備后，統(tǒng)一由銷售策劃部存檔，并于項目客戶檔案整體移交時統(tǒng)一移交人事行政部保存。4.8.6 示范區(qū)物資經(jīng)銷售策劃部確認不再展示或出售后，由物業(yè)管理公司編制物資清單及估價，報財務部審核后安排處理。4.8.7 工程部負責履行示范區(qū)裝修工程保修期內(nèi)的維修組織職責。5. 支持性文件及程序55.1 流程及作業(yè)指引5.1.1 項目工程管理流程5.2 表單及模板 （參考）5.2.1 材料設備選型清單5.2.2 樣板房、售樓部工程質(zhì)量驗收項目和標準（模板）5.2.3 示范區(qū)竣工驗收表5.2.4 裝飾工程交付使用明細表5.2.5 示范區(qū)物資現(xiàn)狀清單5.2.6 示范區(qū)物資銷售確認單122
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