1、版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。物業發展建議與啟動區策略物業發展建議與啟動區策略謹呈：福建海泉蘭花實業有限公司 n海峽蘭花博覽園站站在在文文化化的的高高度度,詮詮釋釋現現代代東東方方居居住住美美學學前期定位階段主要內容回顧前期定位階段主要內容回顧本體本體目標目標問題問題專題研究專題研究發展戰略與舉措發展戰略與舉措開發策略開發策略Part.5Part.3Part.2Part.1整體定位確定整體定位確定Part.4經濟測算經濟測算Part.6定

2、位階段主要結論回顧定位階段主要結論回顧雙方達成的共識雙方達成的共識關鍵詞:中式風格、休閑度假 蘭花為形，溫泉為核心，多資源復合構建競爭力 打造海西首席中國文化特色的休閑度假區戰略（方向）定位（手段）定位階段主要結論回顧定位階段主要結論回顧需微調的三大點需微調的三大點定位需修改的三大點：定位需修改的三大點：？獨棟別墅：？獨棟別墅：是保持獨棟定位還是換成其他物業？如果修改，修改成何種物業類型？；？蘭花管理房：？蘭花管理房：不能夠全部排布成度假別墅，需修改一部分為蘭花管理房？修改多少？放在哪里？農業用地：？農業用地：溪邊農業溪邊農業用地用地，如何規避產權限制？做成何種物業類型？聯排高層、小高層多層？

3、獨棟別墅是保持還是改成其他物業？?農業用地如何規避產權？作何種物業類型？別墅式酒店？哪部分修改成蘭花管理房？放在哪？定位微調定位微調獨棟：建議修改為花園洋房獨棟：建議修改為花園洋房p為什么要去掉獨棟？為什么要去掉獨棟？就整個項目而言，蘭花地塊都是獨棟別墅，別墅別墅體量較大體量較大；改獨棟別墅可以提高容積率提高容積率，增加收益。p為什么改為花園洋房？為什么改為花園洋房？提高容積率，增加樓盤整體收入收入（附經濟測算）；若改為高層或小高層，將使樓盤針對本地客戶的戶型增多，增加風險風險；花園洋房區別與多層產品，既可作為一居，又可作為二居，兼容性容性強；花園洋房在社區扮演“創新型產品”和“高性價比”的角

4、色，品質較高，接近別墅，但價格卻接近多層，因此可以滿足具有獨棟需求而又對價格敏感的中間客戶中間客戶。花園洋房示意圖萬科水晶城定位微調定位微調蘭花管理房：在主入口處設置蘭花管理房：在主入口處設置15畝左畝左右管理房右管理房蘭花管理房（帶大棚）蘭花示范區分區面積（畝）備注蘭花示范區15包括綠化和科研中心等配套蘭花別墅（度假）208不帶大棚別墅蘭花管理房（帶大棚）15放在主入口，表明項目的蘭花意向合計238蘭花別墅蘭花管理房p調整說明：調整說明：蘭花示范區為項目啟動區，主要包括部分別墅、園林綠化和科研等配套；主體仍為蘭花別墅，不帶大棚，主要出售給度假客戶；蘭花管理房放在主入口處，面積不宜過大，達到展

5、示蘭花意向目的既可。定位微調定位微調農業用地：前期作為溫泉別墅營業，后期可出售套現農業用地：前期作為溫泉別墅營業，后期可出售套現設置溫泉別墅p調整說明：調整說明：本地塊無產權，建設其他物業類型將加大出售的風險；前期建設獨立別墅，并不出售，打造溫泉別墅，并結合麗池會所（設在酒店）形成溫泉區，前期用于回現；后期待溫泉知名度的提升，此處別墅酌情考慮繼續經營或者出售回現。麗池會所，有室內集中溫泉調整后的容積率：調整后的容積率：170畝為畝為1.79，503畝綜合容積率畝綜合容積率為為0.9170170畝容積率畝容積率1.791.79類別 聯排4.5F退臺洋房6F多層16F小高層28F高層合計單項容積率

6、0.71.21.52.23.81.791.79占地比26%15%30%9%21%100%建面比10%10%25%11%44%100%503503畝綜合容積率畝綜合容積率0.90.9類別蘭花地塊獨棟聯排4.5F退臺洋房6F洋房16F小高層28F高層合計單項容積率0.30.71.21.52.23.80.90.9占地比60%10%6%12%4%8%100%建面比20%8%8%20%9%35%100%世聯現階段要解決世聯現階段要解決技術落地技術落地 如何充分考慮項目現實現實情況情況下，使中國風情的休閑度假區得以順利技術技術“落地落地”？世聯地產物業發展建議的切入點世聯地產物業發展建議的切入點 基于基于

7、CVACVACVACVA，即即“競爭的價值增加競爭的價值增加”(C C C Competition ompetition V V V Value alue A A A Added)dded)n解決從市場到產品對接的問題n給出能形成價值點和競爭力的因素通過再次明確通過再次明確物業原則物業原則構建完善的物業體系構建完善的物業體系顯性原則：中國風、休閑度假隱性原則：控制成本下的豪宅形象營造 說明：除前期定位確定的中國風和休閑度假兩大顯性原則外，作為本地高檔社區和外地度假樓盤，還必須滿足客戶改善居住品質、追求尊貴感的隱性訴求。產品核心價值點總結：產品核心價值點總結：中國風、度假體驗、豪宅形中國風、度假

8、體驗、豪宅形象象中國風中國風度假體驗度假體驗豪宅形象豪宅形象整體規劃整體規劃大門、標志性建筑等重要重要節點節點極具中國風情 氣派的中央中央景觀景觀精致、私密的組團內節點節點建筑單體建筑單體外立面充滿中國傳統民居傳統民居元素元素 戶型設計具有區別于第一區別于第一居所居所的設計特點 不論外立面還是戶型設計都盡量體現尊尊貴感貴感園林景觀園林景觀 充分吸取傳傳統園林統園林精華打造本項目園林 營造適合度適合度假假、休憩的園林景觀 在重要節點營造尊貴感尊貴感配套與服務配套與服務酒店、商業街皆為中式風格酒店、商業街需滿足度假度假需求需求；營造充滿尊貴的酒店、商業街；尊貴、個性的物業管理物業管理 引水水入社區

9、；充分加強社區與山山體的聯系首開首開閩南地區中式中式風格度假度假風潮之門之門我們需要怎么的系統思維？思路體系思路體系社區整體規劃社區整體規劃建筑單體建議建筑單體建議園林景觀建議園林景觀建議配套與服務建議配套與服務建議啟動區策略啟動區策略產品核心價值點總結：產品核心價值點總結：中國風、度假體驗、豪宅形中國風、度假體驗、豪宅形象象中國風中國風度假體驗度假體驗豪宅形象豪宅形象整體規劃整體規劃大門、標志性建筑等重要重要節點節點極具中國風情 氣派的中央中央景觀景觀精致、私密的組團內節點節點建筑單體建筑單體外立面充滿中國傳統民居傳統民居元素元素 戶型設計具有區別于第一區別于第一居所居所的設計特點 不論外立

10、面還是戶型設計都盡量體現尊尊貴感貴感園林景觀園林景觀 充分吸取傳傳統園林統園林精華打造本項目園林 營造適合度適合度假假、休憩的園林景觀 在重要節點營造尊貴感尊貴感配套與服務配套與服務酒店、商業街皆為中式風格酒店、商業街需滿足度假度假需求需求；營造充滿尊貴的酒店、商業街；尊貴、個性的物業管理物業管理 引水水入社區；充分加強社區與山山體的聯系方案一方案一技術因素優先：照顧天際線，考慮高低錯落的排布方式技術因素優先：照顧天際線，考慮高低錯落的排布方式蘭花管理房（帶大棚）聯排高層、小高層多層花園洋房溫泉別墅（農業用地）別墅式酒店蘭花別墅（度假）示范區管理房（帶大棚）p排布原則：排布原則：技術因素優先，

11、充分考慮朝向、天際線等因素；p排布方式排布方式：（如右圖），聯排最東，多層和花園洋房中間，高層和小高層排在西；p優點：優點：天際線美觀、建筑物互不遮擋；p缺點：缺點：一期需推聯排別墅，多層需二期推，本地客戶前期無法兼顧，資金壓力增大。方案二方案二營銷因素優先：充分考慮施工和推售的營銷因素優先：充分考慮施工和推售的排布方式排布方式蘭花管理房（帶大棚）聯排高層、小高層多層花園洋房溫泉別墅（農業用地）別墅式酒店蘭花別墅（度假）示范區管理房（帶大棚）p排布原則：排布原則：營銷因素優先，兼顧朝向、天際線等因素；p排布方式排布方式：（如右圖），多層最東，聯排中間，花園洋房緊鄰獨棟，高層和小高層最西；p優點

12、：優點：一期推多層，后推花園洋房；物業類型豐富；p缺點：缺點：花園洋房不能與獨棟形成組團；整個天際線十分不美觀。方案三方案三組團因素優先：充分考慮推售和施工、組團分明等因素組團因素優先：充分考慮推售和施工、組團分明等因素蘭花管理房（帶大棚）聯排高層、小高層多層花園洋房溫泉別墅（農業用地）別墅式酒店蘭花別墅（度假）示范區管理房（帶大棚）p排布原則：排布原則：充分考慮兼高低密度組團等因素，同時也兼顧營銷因素；p排布方式排布方式：（如右圖）聯排緊鄰獨棟形成低密度組團，花園洋房連接多層與高層和小高層；p優點：優點：一期推多層，后推聯排，每期都有聯排推出；物業類型豐富；p缺點：缺點：聯排南邊為集合住宅，

13、聯排較壓抑；整個天際線也不美觀。建議采用方案三：組團優先，通過其他方式減少天建議采用方案三：組團優先，通過其他方式減少天際線影響際線影響畔山而居，鄰水建宅畔山而居，鄰水建宅高低錯落，高低錯落，“公私公私”分明分明三級節點三級節點二級節點：入口和中央景觀，氣派、二級節點：入口和中央景觀，氣派、中式氛圍中式氛圍社區外圍：昭示性、中式元素社區外圍：昭示性、中式元素規劃理念規劃理念方案二方案二道路體系道路體系地下室車位地下室車位+地面車庫，汽車位地面車庫，汽車位+摩托摩托車位相結合車位相結合三級道路體系，主干道、次主干道、三級道路體系，主干道、次主干道、盡端路盡端路三級節點：組團內節點，精致、私密三級

14、節點：組團內節點，精致、私密理念理念壹：壹：畔山而居畔山而居，鄰水建宅鄰水建宅，充分利用社區背山面水的環，充分利用社區背山面水的環境打造傳統居住意境境打造傳統居住意境山居深靜，林木扶蘇山居深靜，林木扶蘇：社區通過登山步道登山步道連接南北山坡；與水相親，澄澈靈動與水相親，澄澈靈動：引船場溪水船場溪水入社區，最大化營造親水生活；引水方法說明：靠近船場溪的北地塊北地塊可直接引水直接引水入項目；南地塊地塊可在溪水上游引水上游引水，通過埋設地下管道進入社區，只需一次性成本投入就能保證整個社區細水長流。溪水登山步道理念理念貳：貳：高低錯落高低錯落，“公私公私”分明，分明，社區不同產品區隔理社區不同產品區隔

15、理念念利用船場溪水自然區隔以下幾類產品：u區隔度假產品度假產品（聯排、花園洋房）和日常居住日常居住產品產品（高層、小高層和多層）u區隔私有住宅私有住宅（所有住宅）和“公建公建”（酒店、溫泉等）。如何在統一的社區中區隔別墅和高層、酒店和住宅，以減少相互干擾？高層、小高層聯排別墅、花園洋房區酒店、溫泉區多層區溫泉用別墅區（農業用地）船場溪水蘭花別墅（略）用地紅線節點節點概要：概要：外圍節點外圍節點、中央景觀中央景觀和和組團內組團內三級節點打造，三級節點打造，形成富有變化的空間轉換界面形成富有變化的空間轉換界面一級節點：一級節點：度假區外圍關鍵詞：關鍵詞：昭示性、中式元素二級節點：二級節點：入口和中

16、央景觀關鍵詞：關鍵詞：氣派三級節點：三級節點：組團內景觀關鍵詞：關鍵詞：私密、精致用地紅線示意紅線節點節點一級節點：一級節點：社區外圍社區外圍，昭示性、中式元素，昭示性、中式元素牌坊：牌坊：在兩地塊之間的主干道兩地塊之間的主干道樹立若干牌坊，營造濃烈的中式社區形象標志：標志：聘請國際名師在蘭花廣場蘭花廣場打造 社區標志性建筑，作為社區精神堡壘牌坊塔樓成都春江花月 耍都地標安徽棠樾牌坊群標志示意圖天安門華表節點節點二級節點：二級節點：入口和中央景觀入口和中央景觀，氣派、中式，氣派、中式氛圍氛圍氣派造型：氣派造型：也是展示社區度假氛圍良好載體，需要氣派的創新設計；入口中央景觀中式風味：中式風味：小

17、區入口是營造中式氛圍的重要陣地；大門示意（萬科第五園）節點節點三級節點：三級節點：組團內節點組團內節點，精致、私密，精致、私密組團內小景觀：組團內小景觀：通過路邊小品路邊小品、水景水景等營造組團內節點，增加私密性；盡端路：盡端路：多采用盡端路（別墅區盡量設置別墅區盡量設置），營造私密性和尊貴感；盡端路說明：形成豪宅區私密感的一種重要方式。一種典型的越往里走，歸屬感越強的空間模式，能夠形成從公共到私密的連續性空間過渡，從而借助于空間上的深度感，形成空間歸屬上的私密感。盡端路規劃示意交通交通三級道路體系三級道路體系，主干道、次主干道、盡端，主干道、次主干道、盡端路路道路規劃四大要點：道路規劃四大要

18、點：主干道：主干道：環形環形布置，盡量縮短盡量縮短，以減少對社區的污染、減少占地；170畝按照物業類型環形布置，從而有利于分期施工。盡端路：盡端路：豪宅區豪宅區盡量設置。次主干道：次主干道：不宜設置過于筆直，適當增加線形的曲折線形的曲折，營造曲徑通幽的意象；主干道交通交通車庫：建議地下室車位車庫：建議地下室車位+地面車庫，汽車位地面車庫，汽車位+摩托車位相結合，摩托車位相結合，打造海西高端社區形象打造海西高端社區形象 物業類型建面（）或指標參考案例建議指標車位數備注住宅1501/戶南靖當地碧水碧水華城項目華城項目車位（汽車、摩托車）比例約0.5/戶；建安成本：地面車位1000元/個，地下車位2

19、000元/個樓王保證2汽車位/戶，獨棟、聯排及躍層洋房保證1汽車位/戶，其余保證0.25汽車位/戶，0.5摩托車位/戶汽車：303+433=736個摩托車：866個獨棟和聯排實現入戶車庫，其他物業實行集中式車庫80-1500.5/戶800.25/戶商業不同業態不同標準不小于0.3/1000.6/10096酒店四星級0.6-0.7/客房0.7個/客房138合計汽車：汽車：970970摩托車：摩托車：866866p需要車位面積及費用：需要車位面積及費用：汽車車位：共970個，按照30-35/個計算，共需面積約3.2萬，其中地下室車位（630個）面積2萬，地面車位（340個）面積1.08萬，費用總計

20、5.08千萬摩托車車位：共866個，按照34/個計算，共需面積約3000，費用總計0.3千萬費用總計約5.38千萬交通交通車庫：建議地下室車位車庫：建議地下室車位+地面車庫，汽車位地面車庫，汽車位+摩托車位相結合，摩托車位相結合，打造海西高端社區形象打造海西高端社區形象 思路體系思路體系社區整體規劃社區整體規劃建筑單體建議建筑單體建議園林景觀建議園林景觀建議配套與服務建議配套與服務建議啟動區策略啟動區策略產品核心價值點總結：產品核心價值點總結：中國風、度假體驗、豪宅形中國風、度假體驗、豪宅形象象中國風中國風度假體驗度假體驗豪宅形象豪宅形象整體規劃整體規劃大門、標志性建筑等重要重要節點節點極具中

21、國風情 氣派的中央中央景觀景觀精致、私密的組團內節點節點建筑單體建筑單體外立面充滿中國傳統民居傳統民居元素元素 戶型設計具有區別于第一區別于第一居所居所的設計特點 不論外立面還是戶型設計都盡量體現尊尊貴感貴感園林景觀園林景觀 充分吸取傳傳統園林統園林精華打造本項目園林 營造適合度適合度假假、休憩的園林景觀 在重要節點營造尊貴感尊貴感配套與服務配套與服務酒店、商業街皆為中式風格酒店、商業街需滿足度假度假需求需求；營造充滿尊貴的酒店、商業街；尊貴、個性的物業管理物業管理 引水水入社區；充分加強社區與山山體的聯系建筑單體建議建筑單體建議外部外部風格及立面建議風格及立面建議內部產品設計建議現代中式：現

22、代中式：灰色為主色，白色為輔色，中國紅、灰色為主色，白色為輔色，中國紅、翡翠綠等為點綴翡翠綠等為點綴材質材質木材和石材為輔材，金屬構件為點綴木材和石材為輔材，金屬構件為點綴傳統灰磚和玻璃為主材傳統灰磚和玻璃為主材色彩色彩建筑風格建筑風格造型造型現代風格為主，在局部點綴徽派元素現代風格為主，在局部點綴徽派元素高層建筑高層建筑符號：花窗、馬頭墻、中國結、閣樓符號：花窗、馬頭墻、中國結、閣樓等等色彩：在屋頂和底部適當采用傳統色色彩：在屋頂和底部適當采用傳統色細節：墻體、窗戶等處體現中式元素細節：墻體、窗戶等處體現中式元素中式風格商業化透析中式風格商業化透析主要有主要有京京、海海、徽徽和和嶺南嶺南四派

23、，其中尤以四派，其中尤以徽派市場化運用最多、知名度最大徽派市場化運用最多、知名度最大海派風格海派風格徽派風格徽派風格嶺南風格嶺南風格成功案例：江楓園、九間堂成功案例：清華坊、芙蓉青城、萬科第五園、萬科棠樾成功案例：嶺南粵園京派風格京派風格成功案例：觀唐、易郡、運河岸上的院子、紫廬徽派建筑簡介：徽派建筑簡介：古代徽州建筑在造型，功能，裝飾，結體諸多方面自成一格。明中葉以后，隨著徽州縉紳和商業集團勢力徽州縉紳和商業集團勢力的崛起，徽派園林和宅居建筑同步跨出徽州本土，在江南江北扎根落戶。“徽派建筑“的工藝特征和造型風格尤以民居、祠堂和牌坊最為典型，被譽為”徽州古建三絕徽州古建三絕”。在空間結構和利用

24、上，以馬頭墻、小青瓦（粉墻黛瓦粉墻黛瓦）最有特色；在建筑雕刻藝術的綜合運用上，融被譽為“徽州三雕徽州三雕”的石雕、木雕、磚雕等為一體，顯得富麗堂皇。在目前中式建筑中，以徽徽派建筑派建筑為原型的新中式風新中式風格格是市場表現最好、接受度最高的風格。風格建議風格建議建議項目建議項目采用采用商業化較為成熟的商業化較為成熟的徽派風格建筑徽派風格建筑，但，但如何采用？盡量復古還是嫁接元素？如何采用？盡量復古還是嫁接元素？派派別別特征特征典型案例典型案例點評點評復古派從建筑、園林、文化等多方面忠于某一類中式風格的傳統觀唐、龍山書院特別具有中式韻味，但很難很難做出高檔次做出高檔次集萃派中式建筑的多種風格主題

25、的片段式摘錄與組合芙蓉古城、清華坊聚居了眾多中式建筑精華，但風格不夠純粹，且同樣風格不夠純粹，且同樣難做出檔次難做出檔次意象派現代手法為基礎，嫁接中式元素萬科第五園、優山美地、中堂改良的現代中式，風格被評為不夠純粹，但檔次最高不夠純粹，但檔次最高復古派復古派集萃派集萃派意象派意象派從中式風格的運用手法上可以總結為如下三類：從中式風格的運用手法上可以總結為如下三類：通過對國內三種中式建筑流派的分析、考察，建議本項目選擇以現代手法為核，徽派建筑為形以現代手法為核，徽派建筑為形的意象派意象派建筑風格。案例參考案例參考以現代手法為基礎，嫁接徽派建筑元素：以現代手法為基礎，嫁接徽派建筑元素：萬科萬科棠樾

26、棠樾萬科棠樾現代的一面本質上是一個適合現代人居住的現代風格建筑現代風格建筑萬科棠樾復古的一面通過以徽派為主的中式元素的中式元素的嫁接嫁接傳遞中式文化情趣園林巧妙嫁接竹等中式元素園林巧妙嫁接竹等中式元素現代風格的園林現代風格的園林建筑巧妙嫁接窗雕等中式元素建筑巧妙嫁接窗雕等中式元素現代風格的外立面現代風格的外立面萬科萬科棠樾棠樾營造一種東方式奢華為主的低密度現代東方的居住氛圍營造一種東方式奢華為主的低密度現代東方的居住氛圍 理念：理念：立面設計上立足于建筑的整體性，比例比例的和諧統一，體量體量的錯落有致，從意的層面意的層面去體現東方生活精髓；風格：風格：立面風格以傳統灰磚傳統灰磚為基調，以白色洞

27、石白色洞石為陪襯，并點綴青綠色點綴青綠色木質木質和金屬構件金屬構件，勾勒出典雅傳統中的現代韻味；萬科萬科棠樾親水別墅示意圖棠樾親水別墅示意圖萬科萬科棠樾親水別墅示意圖棠樾親水別墅示意圖風格建議風格建議色彩：色彩：現代灰現代灰為主色；為主色；中國紅中國紅等作為等作為點綴色點綴色主色調：主色調：本質上是現代主義建筑，以現代灰現代灰（又叫高級叫高級灰）為主色，主要用于墻體墻體和屋頂屋頂，使整個建筑顯得時尚、現代，不建議使用粉墻不建議使用粉墻黛瓦黛瓦；點綴色：點綴色：中國紅中國紅、金黃金黃、翡翡翠綠翠綠等等為中國傳統色，主要用于門門、部分梁梁、建筑建筑小品小品、景觀景觀等處，從而營造重視傳統意境；本質

28、上是現代建筑本質上是現代建筑高級灰為主色調高級灰為主色調紅色等主要用于門、小品等點綴紅色等主要用于門、小品等點綴中國紅等點綴色可比棠樾適當多用中國紅等點綴色可比棠樾適當多用風格建議風格建議用材：用材：磚磚和和玻璃玻璃等為主材，等為主材，木材木材、石材石材等為點綴等為點綴磚：磚：主要用于墻體墻體和屋頂，屋頂，為為最主要材料，建議磚以現代感為方向，不建議刻意復古不建議刻意復古；玻璃：玻璃：建議大面積大面積增加玻璃玻璃，使整個建筑顯得時尚、現代；玻璃可以配合鏤空的木質窗使用，增強重視意境；木材、石材木材、石材：木材與磚體搭配使用，營造現代感；石材主要用于別墅前面的石獅、院內露天桌椅等風格建議風格建議

29、造型：造型：現代簡約現代簡約為主，局部點綴為主，局部點綴徽派徽派風格風格元素元素外觀：外觀：現代簡約現代簡約，結合鏤空的瓦，小亭子，門口的親水臺里的荷花，靠墻的竹子，傳統木門，石質雕塑等展示中國元素，但又保持了別墅別墅的現代感的現代感。室內：室內：利用露臺搭建一些中式涼亭中式涼亭，以及陽臺陽臺鏤空的應用，增強中式元素感。其他：其他：天井設計下的浴室，光線好且私隱性強。地下室地下室的推窗設計推窗設計，可以采光，又可節省出空間來放壁柜。超高的大廳，中式的餐廳本質上仍然是一個恰到好處地點點綴的中式元素的現代主義建筑綴的中式元素的現代主義建筑！高層高層難點：高層如何營造中式風格？我們仍然主張：難點：高

30、層如何營造中式風格？我們仍然主張：現代風骨，中現代風骨，中式元素式元素說明：說明：高層建筑本身就是現代工業社會的產物，因此高層首先是都市的、現代的；因此我們需要體現設計感的巧妙“移植移植”，讓中式元素恰當地融于現代風格之中。常用元素常用元素1：符號：符號常用元素常用元素2：色彩：色彩常用元素常用元素3：細節：細節元素之一元素之一符號：花窗、馬頭墻（現代手法）、中國結、閣樓等符號：花窗、馬頭墻（現代手法）、中國結、閣樓等案例：北京案例：北京 禧福會禧福會案例：案例：禧福會禧福會建筑形象上突出了現代建筑利落的線條、高聳的體量。在建筑頂部借用了古典園林中花格窗，加以夸張變形，成為鮮明的古典符號。案例

31、：深圳案例：深圳 萬科第五園萬科第五園萬科第五園萬科第五園窗格作為符號，在建筑的其他部分也反復出現，甚至在項目LOGO上也予以呼應，古典主線通過符號得到了反復強化。元素之二元素之二顏色：在屋頂和底部適當采用褚色等傳顏色：在屋頂和底部適當采用褚色等傳統色統色案例：案例：紫臺紫臺選用了沉穩大氣的赭石色系，雖然形象仍是現代風格，但與“紫臺”的案名與皇家園林的主題形成呼應。案例：北京案例：北京 紫臺紫臺案例：曲江華府案例：曲江華府案例：案例：曲江華府曲江華府山墻頂部使用了大面積的灰色，與整體白色調搭配，直接喚起了傳統民居經典的色彩印象。元素之三：細節：在墻體、玻璃窗戶等細處體現中式元素之三：細節：在墻

32、體、玻璃窗戶等細處體現中式元素元素案例：成都案例：成都 錦都錦都案例：案例：錦都錦都的高層住宅延續了主流的現代風格，但細的高層住宅延續了主流的現代風格，但細部出彩部出彩窗格的古典意味不言自明；山墻的折線造型窗格的古典意味不言自明；山墻的折線造型寫意不寫實，簡約一筆，卻是對古典建筑致敬寫意不寫實，簡約一筆，卻是對古典建筑致敬我們主張：高層立面強化我們主張：高層立面強化“低區低區”中式元素展示中式元素展示色彩色彩/符號符號錦都錦都在高層底部大膽采用具在高層底部大膽采用具有強烈傳統意象的有強烈傳統意象的大大紅色構架紅色構架材質材質很多項很多項目底層和群房采目底層和群房采用用青石青石或或方磚方磚飾面甚

33、至局部引飾面甚至局部引入木材裝飾入木材裝飾形象形象云山詩意云山詩意的的仿古單元門仿古單元門突突出中式文化意趣，與出中式文化意趣，與型鋼構架的直接撞擊型鋼構架的直接撞擊極具時尚氣息極具時尚氣息對于風格，對于風格，我們拒絕一味復古，我們拒絕一味復古，我們主張現代風骨，古典意境。我們主張現代風骨，古典意境。建筑單體建議建筑單體建議外部外部風格及立面建議風格及立面建議內部內部產品設計建議產品設計建議物業配比：從單身公寓到五房的完整戶型體系物業配比：從單身公寓到五房的完整戶型體系類型類型總建面總建面戶型面積戶型面積建面建面建面比建面比約合套數約合套數說明說明蘭花地塊獨棟482005005000.21%1

34、樓王300-4002450010.31%70大獨棟200-300232009.76%90小獨棟聯排別墅19008160-180190088%110聯排退臺情景洋房18600170-18056002.36%32躍層四房120-14082003.45%64錯層舒適三房145-15548002.02%32錯層四房電梯多層47521130-150139115.85%100四房120-130124005.22%100大三房100-110157506.63%150小三房70-9054602.3%70兩房小高層2111290-11092123.88%100小三房80-90119005.01%140兩房高層8

35、3162120-130181257.63%145大三房100-1202750011.57%250小三房70-902503710.54%330兩房40-60125005.26%250一房237603237603256605 256605 100%100%20342034以居住功能為依據可把本項目物業分為以下三類：以居住功能為依據可把本項目物業分為以下三類：蘭花別墅、聯排蘭花別墅、聯排1p二居為主：二居為主：主要滿足廈門客戶的度假需求；度假戶型有哪些特點？本項目如何體現？2p一二居兼顧：一二居兼顧：物業類型兼容性較強，既適合度假，又適合日常居住；如何兼顧戶型設計的兼容性。退臺洋房退臺洋房3p一居為

36、主：一居為主：主要滿足本地客戶為主的日常居住；如何提升戶型的適合度，超越當地市場？多層、高層、小高層多層、高層、小高層建筑單體建議建筑單體建議外部外部風格及立面建議風格及立面建議內部內部產品設計建議產品設計建議蘭花別墅、聯排產品情景退臺洋房電梯多層、高層與小高層產品蘭花別墅蘭花別墅占有較大土地面積，需占有較大土地面積，需極力極力營造營造尊貴感尊貴感，提高，提高舒適舒適度度依托基地內資源價值最好的地塊，打造極致產品力樓王，真正成為項目的形象標志獨棟別墅作為標桿產品，對資源的占有力度要充分表現(景觀、土地、水）設計需突出產品的度假特性聯排別墅聯排別墅占有較好的資源，極力營造占有較好的資源，極力營造

37、獨棟別墅的尊貴和舒獨棟別墅的尊貴和舒適度適度占地面積較小，小面積中盡量提升居住的舒適度低密度產品市場機會低密度產品市場機會控產權面積控產權面積、擴大贈送面積擴大贈送面積、擴大擴大舒適空間舒適空間獨幢獨幢建筑面積：200-240使用面積：300層數：二層半至三層產品實現原則產品實現原則度假型別墅度假型別墅的舒適空間的舒適空間控面積控面積擴大客廳空間擴大主臥空間擴大露臺空間減少次臥壓縮部分公共空間聯排聯排建筑面積：180-210使用面積：230-260層數：三層提附加值提附加值全（半）地下室面積贈送設計說明：設計說明：以右邊獨棟與聯排的面積為上限，設計時盡量在此基礎上壓縮別墅設計思路：實現別墅設計

38、思路：實現舒適度提升舒適度提升的度假別墅戶型體的度假別墅戶型體系系院落感院落感功能完善的大主臥功能完善的大主臥前后私家院落（中式別前后私家院落（中式別墅顯著特點）墅顯著特點）大面積挑高的客廳大面積挑高的客廳大尺度空間大尺度空間全（半）地下室全（半）地下室露臺、坡屋頂露臺、坡屋頂提升舒適度提升舒適度為核心的設為核心的設計體系計體系創新創新院落感院落感中式別墅核心，中式別墅核心，采用中式采用中式前庭前庭（院）、（院）、后院后院設計，提升居設計，提升居住的院落感，且增加開窗，達到采光透景的效果住的院落感，且增加開窗，達到采光透景的效果案例案例萬科萬科棠樾：棠樾：通過三個三個“院落院落”巧妙組織建筑與

39、外部空間，其中中院與后院圍合感較強，展現私密、閑適的意境，前院前院為各自各自用景墻（景墻（花砌，透空鋁合金格柵）圍合成的私家庭院私家庭院，為住戶構筑起一個開放、雅致的親水空間。萬科棠樾前庭后院實景大面積客廳大面積客廳類似類似“中庭中庭”，客廳挑空處理，增加空間感和開敞度，客廳挑空處理，增加空間感和開敞度n別墅客戶：別墅客戶：非常注重公共空間的尊貴感，希望希望客廳面積盡可能的寬敞寬敞、闊綽闊綽；n獨棟別墅：獨棟別墅：地上面積為240左右的情況下，客廳面寬面寬5m5m以上以上，單獨客廳單獨客廳面積應達到4040左右；n聯排別墅：聯排別墅：地上面積在180-240左右，客廳面寬面寬4.5m4.5m以

40、上以上，客廳與餐廳客廳與餐廳總面積在4040左右；n效果：效果：經過挑空或高廳處理的客廳能顯著提升客廳的空間感和開敞度。設計說明：客廳、餐廳、主臥室等主要功能空間均布置于面水或面山一側，以使景觀最大化，保證每家都能享有入戶的前院、戶內的中院和親水（或山）的后院 舒適主臥舒適主臥完善完善且且較大面積較大面積的的功能空間功能空間保證主臥保證主臥舒適度舒適度頂層主臥區頂層主臥區書房書房衛生間衛生間露臺露臺步入式衣帽步入式衣帽間間n度假型客戶：度假型客戶：對舒適度的要求是絕對的，主臥和客廳的功能要求較高，且面積需求較大；n理想的主臥室：理想的主臥室：可以細分為睡區睡區、坐區坐區、壁壁櫥區櫥區、衛生區衛

41、生區、盥洗梳妝區盥洗梳妝區等部分，外帶大大露臺露臺。大露臺大露臺增加情趣觀景活動空間，可以實現增加情趣觀景活動空間，可以實現全部全部贈送贈送萬科棠樾大露臺n大露臺與主臥相連與主臥相連，可以增加情趣的觀景活動空間；n度假別墅操作空間較大，充分利用頂層空間地下室地下室全（半）地下室，實現面積贈送，增加全（半）地下室，實現面積贈送，增加舒適度舒適度后院后院前院前院建筑建筑首層入戶地下室入戶半地下室半地下室后院后院前院前院建筑建筑首層入戶全地下室全地下室采光井本項目（半）本項目（半）地下室示意圖地下室示意圖可實現雙重的入戶方式：-首層入戶-地下室入戶地下室地下室車庫：別墅地下室做車庫，酒店和住宅地下室

42、集中停車車庫：別墅地下室做車庫，酒店和住宅地下室集中停車停車方式停車方式集中停車集中停車分戶停車分戶停車酒店地下室酒店地下室住宅部分開挖地下室住宅部分開挖地下室露天停車露天停車入戶停車入戶停車南入戶南入戶南北入戶南北入戶首層首層半地下室半地下室獨棟戶型設計要點（參考戶型見附件）獨棟戶型設計要點（參考戶型見附件）獨棟別墅需做到二層至二層半，保證4個臥室和2車位1 1首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、公共衛生間為主，體現較大的空間感受；地上面積在240的戶型，客廳的面寬保證5m以上、面積40左右；2 2主臥區設在二層半，朝南向，面積50，應至少包括主臥室、主人衛生間、步入式衣帽間三個

43、組成部分；兩套房設計；3 3設計多個陽臺或露臺，臥室連露臺或陽臺，增加觀景面和舒適性；設計較大面積的全（半）地下室，地下室的采光根據基底的大小盡量采用天窗采光；超大面積地下室，確保不計入建面；4 4聯排戶型設計要點（參考戶型見附件）聯排戶型設計要點（參考戶型見附件）聯排別墅做到二層半至三層，保證4個臥室和1車位；1 1保證客廳面寬4.5m，加大進深，提高局部容積率；主臥朝南向，兩套房設計；2 2靈活運用一字型三段式設計，設計內庭院及錯聯排解決進深加大以后的采光問題，并提高室內空間的趣味性；橫排不大于四聯排，聯排邊套與中間套的設計應不同；3 3設計較大面積的全(半)地下室與露臺等“贈送面積”及“

44、可改造面積”；4 4建筑單體建議建筑單體建議外部外部風格及立面建議風格及立面建議內部內部產品設計建議產品設計建議蘭花別墅、聯排產品情景退臺洋房電梯多層、高層與小高層產品設計理念：層層退臺設計，最接近別墅居住感受的設計理念：層層退臺設計，最接近別墅居住感受的洋房產品洋房產品樓層面積（）戶型入戶方式首層+地下室150錯層，四室兩廳雙衛南向私家花園入戶二層140錯層，三室兩廳雙衛南露臺入戶三層130錯層，三室兩廳雙衛樓梯入戶四層+閣樓180躍層，四室兩廳三衛樓梯入戶p本項目花園洋房主要為4層半建筑：戶型：設計上融合別墅特點，每戶都有亮點，最大亮點為戶戶有空中院落（大露臺）;入戶方式：通過巧妙的設計盡

45、量實現家家“單門獨戶”。此類產品主要是針對那些既向往別墅生活，又對別墅價格敏感的客戶，做為一居二居均可具體策略：具體策略：層層退臺層層退臺，打造空中，打造空中“院落院落”，別墅別墅居住居住感受感受層層退臺，多樣化入戶層層退臺，多樣化入戶組團式布局，朝向優先組團式布局，朝向優先功能空間擴展功能空間擴展中間層中間層:錯層、客廳錯層、客廳7.4m面寬，獨有私面寬，獨有私家空中院落家空中院落頂層：坡屋頂、躍層設計、豪華主人頂層：坡屋頂、躍層設計、豪華主人區，客廳區，客廳8m以上面寬以上面寬首層首層:帶私家花園和地下室，設計錯層、帶私家花園和地下室，設計錯層、超大面寬超大面寬情景生活營造情景生活營造洋房

46、價格，洋房價格，別墅居住感別墅居住感受的過渡度受的過渡度假策略假策略生活營造：利用層層退臺實現生活營造：利用層層退臺實現多樣入戶多樣入戶，營造別墅，營造別墅居住感受居住感受1層層2層層3層層4+1層層n一層：一層：直接從花園庭院入戶從花園庭院入戶，跟公共樓道沒關系；n二層：二層：從露臺入戶從露臺入戶，通過室外樓梯，上到一層的一個平臺，再往上走一走，在室外很自然地完成一個過程，回家時，沒有特別強烈地意識到自己爬了一層樓；n三層及以上：三層及以上：樓梯入戶樓梯入戶，層層退臺設計，每上一層就往里退縮一定空間，從而為下一層營造一個私家庭院或花園陽臺；入戶方式的打造，使花園洋房與本項目多層直接區別開來，

47、從而具備了別墅的居住感受生活營造：生活營造：組團式組團式方式布置，尋找久違的方式布置，尋找久違的院落院落鄰里鄰里感覺感覺洋房組團式布置示意圖n兩列洋房圍合布置：兩列洋房圍合布置：兩幢住宅為一鄰里單位，營造鄰里感受，使人感到圍合所產生的安全感、舒適感；n南北入口：南北入口：根據需要設置南北入口，立面的退臺也相對錯落有致，形成宜人的組團空間；n其他設計要點：鄰里組團封閉，車行在鄰里外解決；減少車行及閑雜人員的干擾，創造一個悠閑、寧靜的氛圍，組團景觀的個性化設計使人猶如置身于自家院落中。在南入戶設計下，若不能保證南客廳、南主臥，則建議局部戶型北入戶，朝向大于景觀和入戶方式空間擴展空間擴展首層：帶私家

48、花園和地下室，設計錯層、超大面寬，通過首層：帶私家花園和地下室，設計錯層、超大面寬，通過創新設計營造別墅居住感創新設計營造別墅居住感情景房情景房錯層錯層12mp設計要點：設計要點：錯層錯層設計私家地下車庫車庫和超大地下室地下室獨享50左右私家花園私家花園（或花池），平添主人生活情趣。獨有情景房情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超過2020主臥主臥寬敞舒適，可設置走入式衣帽間案例：萬科水晶城首層帶地下室客廳下錯0.5m空間擴展空間擴展二、三層：錯層、客廳二、三層：錯層、客廳7.4m面寬，獨有私家空中院落（露面寬，獨有私家空中院落（露臺）臺）露臺入戶露臺入戶錯

49、層錯層p設計要點：設計要點：活動區（客廳、餐廳）與休息區呈小錯層小錯層格局，空間層次豐富獨創露臺入戶露臺入戶，私密性、歸屬感更強7.35m開間，近4040橫向橫向客廳和餐廳客廳和餐廳超過2020的主臥的主臥寬敞舒適，可設置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理附帶觀景露臺觀景露臺錯層錯層二三層戶型亮點與底層和頂層比略少，主要通過低總價、有露臺和錯層設計等亮點贏得客戶案例：萬科水晶城空間擴展空間擴展頂層戶型：坡屋頂、躍層設計、豪華主人區，客廳頂層戶型：坡屋頂、躍層設計、豪華主人區，客廳8m以上以上面寬面寬露臺露臺主人區主人區露臺露臺露臺露臺p上層：豪華主人區豪華主人區：設臥房、休閑廳、超大衛

50、生間、步入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺觀景樓臺，采光通透，情趣盎然坡屋頂坡屋頂，低于2.2m處可設壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛生間、化妝間設有天窗，室內屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗觀景天窗”，近收陽光與愜意p下層：8m8m以上大開間客餐廳，三臥三衛層高3m3m，辟有6m6m共享空間客廳與超大觀景露臺相通，便于干燥通風。案例：萬科水晶城建筑單體建議建筑單體建議外部外部風格及立面建議風格及立面建議內部內部產品設計建議產品設計建議蘭花別墅、聯排產品情景退臺洋房電梯多層、高層與小高層產品集合住宅（多層、高層和小高層）集合住宅（多層、高層和小高層）以舒適度為核心的以舒適

51、度為核心的戶型設計戶型設計空間的充裕度空間的充裕度體現在戶型面積的大小戶型面積的大小與居住空間的數量居住空間的數量。面積成為衡量集合住宅舒適度的關鍵指標價值提升：面積增加，居室增加空間利用效率空間利用效率由于面積的限制，空間利用效率顯得非常重要，戶型結構戶型結構因此成為戶型評價的關鍵。價值提升：戶型緊湊（壓縮無感知面積、消除長過道）、戶型適用（空間方正、消除異型空間、優化開門方式）、分配合理（主次空間面積得當、充分使用朝向和景觀面、通透）空間功能分化空間功能分化戶型空間功能上的細分、完善與分區戶型空間功能上的細分、完善與分區，是舒適度提升的重要標志。價值提升：干濕分區、動靜分區、儲物空間專門化

52、、書房、主臥區、中西廚、主仆分道、客廳起居分離空間的細節化空間的細節化對居住空間的細節進行雕琢、改良和創新對居住空間的細節進行雕琢、改良和創新，也是體現舒適度提升的有效措施。價值提升：凸窗、步入式陽臺、入戶花園空間彈性和變化空間彈性和變化戶型保持彈性戶型保持彈性可以更好的滿足住戶個性化的生活需求價值提升：空間預留、拆分組合、錯層、挑空、閣樓、復式具體策略：公共部分營造尊貴感，具體策略：公共部分營造尊貴感，私有空間在控面積下營造舒適度私有空間在控面積下營造舒適度盡量板式排布，增加通風采光盡量板式排布，增加通風采光底層挑空，營造情趣空間底層挑空，營造情趣空間私有空間私有空間控面積下擴大贈送系列措施

53、控面積下擴大贈送系列措施營造空中院落感系列措施營造空中院落感系列措施公共空間公共空間集合型住宅集合型住宅營造豪華入口大堂，營造尊貴感營造豪華入口大堂，營造尊貴感公共空間公共空間設計時設計時需充分考慮樓盤的度假特性，需充分考慮樓盤的度假特性，避免出現避免出現物業類型容積率排步方式梯戶比多層1.5全部板樓排布，盡量避免“大平板”出現，保證戶戶南北通透一梯兩戶小高層2.2點板結合，端頭南北通透，中間戶型朝南布置一梯三戶高層3.8點樓為主，但盡量戶戶有陽光兩梯六戶一梯兩戶參考一梯三戶參考兩梯六戶參考公共空間公共空間底層局部架空：提高社區環境的舒適度，并同時用底層局部架空：提高社區環境的舒適度，并同時用

54、做電瓶車停車場和部分娛樂設施做電瓶車停車場和部分娛樂設施p美觀：美觀：增加綠化空間綠化空間，豐富園林層次園林層次，增加共享空間，迅速擴大共享空間感受；p泛會所泛會所:架空層下開放的空間與周圍綠化成為一體，形成泛會所，可以擺設一些桌椅桌椅、乒乓球臺乒乓球臺等；既能美化環境，又有實用價值公共空間公共空間大堂：挑高大堂：挑高45m，高檔裝修，并設置與社區文化，高檔裝修，并設置與社區文化相呼應的小品，做足相呼應的小品，做足“形象工程形象工程”與中式相關的精致小品通透設計入口綠化大堂挑高p挑高：挑高：大堂設置在架空層中，是架空層中一部分；p中式文化小品：中式文化小品：擺設雕塑、裝飾等；p高檔裝修高檔裝修

55、與架空層配合，營造十足的尊貴感功能空間擴展要點功能空間擴展要點戶型盡量突出中式空中院落感，并提高面積贈送戶型盡量突出中式空中院落感，并提高面積贈送方式方式特征描述特征描述項目限制條件項目限制條件建議建議飄窗（凸窗）飄窗（凸窗）增加了室內可使用空間和觀景面每戶景觀面好的地方均采用陽臺陽臺居家必備空間均設陽臺，三房以上雙陽臺入戶花園（前入戶花園（前庭）庭）提供入口緩沖，引入室外空間，提高舒適度會增加進深，影響建筑排布三房以上建議采用陽光房陽光房玻璃設計，增加觀景面，極大增加采光影響外立面造型大小三房和四房的浴室采用露臺露臺增加情趣和觀景需要錯層設計，且影響外立面造型四房酌情采用內庭院（中庭）內庭院

56、（中庭）將室外景觀引入室內，也可靈活用于擴大室內空間，實用性強四房采用挑高客廳挑高客廳極大增加舒適度會增加項目高度四房采用說明：以上戶型提升手段根據本項目實際情況得出，已經做過篩選入戶花園入戶花園“前庭前庭”，可構成立體綠化空間、增加采光面；建議三房，可構成立體綠化空間、增加采光面；建議三房以上可采用小面積入戶花園設計以上可采用小面積入戶花園設計入戶花園立體綠化、引入室外景觀空間入戶花園改為小陽光書房建議三房以上盡量設置入戶式空中花園，靜享私人獨院的風景n優：可構成立體綠化空間、增加采光面，引入室外空間，提高舒適度；n劣：使建筑進深增加，影響排布；n目前市場上入戶花園設計運用已經較為廣泛，客戶

57、接受程度高；n按新規“異形入戶花園”計一半面積，“矩形型入戶花園”面積大于 6或進深大于2.5m，計算全部建筑面積。內庭院內庭院“中庭中庭”，實為凹陽臺，營造空中院落，把綠色引進家中，實為凹陽臺，營造空中院落，把綠色引進家中空中院館對戶內空間的滲透多重院館的生活意境n優：有助于戶型的空間結構布局，并且增加整體的通透性和采光；現代高處院館生活，既有傳統的情節元素，又有現代都市的空間元素；n劣：增加容積率，對戶型面積要求較高。空中院館實景示意圖露臺露臺“后院后院”，增加觀景平臺和活動空間；大三房和四房適當采用，增加觀景平臺和活動空間；大三房和四房適當采用說明：進深大于2.5 m或面積大于12“露臺

58、”計算全部建筑面積。頂層復式的露臺較易實現露臺可采用“奇偶錯”形式露臺露臺陽臺陽臺“后院后院”，居住必備空間，居住必備空間，有利于觀景；建議設計時適當增加，有利于觀景；建議設計時適當增加客廳外接觀景陽臺，增加客廳空間感主臥室外接陽臺，增加步出空間客廳連通觀景陽臺廚房連通功能陽臺兩房先保證具有一個觀景陽臺兼功能陽臺使用；三房以上戶型設置雙陽臺，保證生活陽臺與觀景陽臺區分；復式三陽臺；主臥設置法式陽臺。本項目最大的優勢是景觀，應適當增加陽臺；各種戶型的主臥都可以考慮設置不計容積率的法式小陽臺（進深小于0.6m），增加步出空間。飄窗飄窗本項目有山景和水景，建議所有戶型盡量本項目有山景和水景，建議所有

59、戶型盡量采用采用飄窗垂直剖面示意圖層高層高2.2M飄窗邊套采用270度“L”型飄窗n飄窗，又叫凸窗，比平窗能夠讓房間接受更多的陽光，又延展了室內空間；n飄窗窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過調整成為梳妝臺或寫字臺，增加實用率；落地飄窗增加步出空間；n層高小于2.2m、進深小于0.6m贈送全部面積。建議所有戶型朝景觀面都盡量采用，其中邊套盡量設計“L”飄窗；不建議采用倒凸窗陽光房陽光房浴室或主臥設置浴室或主臥設置270度觀景陽光空間，充分享受室外景觀度觀景陽光空間，充分享受室外景觀本項目景觀戶型亮點之一，建議運用在三房和四房。陽光房說明：俗稱“玻璃房”，多用于別墅或者頂層物業等高端住宅，可與

60、臥室、浴室等相連，增加功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性；增加觀景面和采光，形成項目戶型亮點；做法：地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高2.2m，從而不計面積。客廳挑高客廳挑高放大空間尺度，有效增加舒適度，同時增加氣派感；建議放大空間尺度，有效增加舒適度，同時增加氣派感；建議復式采用復式采用n優：客廳挑高使居住空間放大，有利于增加氣派感和舒適度；n劣：挑高增加項目容積率，且增加成本。不建議大量采用挑高，只在四房和部分大三房戶型采用。高層、小高層主要戶型的設計要點（戶型參考戶型圖見附件）高層、小高層主要戶型的設計要點（戶型參考戶型圖見附件）兩房：基本舒適度兩房：基本舒適度小三房：提升舒適度小三

61、房：提升舒適度大三房：舒適居住大三房：舒適居住四房：具備豪宅特性四房：具備豪宅特性在控制面積的基礎上作小亮點，如飄窗、陽臺等控制面積基礎上，通過多種創新提升舒適度保證較舒適居住尺度基礎上，通過多種創新進一步提升舒適度亮點多，舒適度好，營造大尺度多功能的豪宅居住戶戶有南面臥室朝景觀面設置飄窗法式小陽臺戶戶觀景可改房入戶花園雙陽臺設計浴室帶陽光房臥室景觀面設置飄窗法式小陽臺南北通透大面寬客廳和主臥雙陽臺設計露臺（部分戶型）浴室帶陽光房臥室景觀面設置飄窗法式小陽臺南北通透大面寬客廳和主臥雙陽臺設計露臺浴室帶陽光房臥室景觀面設置飄窗內庭院主臥設置步入衣帽間客廳挑高設計三陽臺建議動作建議動作l可選動作可

62、選動作思路體系思路體系社區整體規劃社區整體規劃建筑單體建議建筑單體建議園林景觀建議園林景觀建議配套與服務建議配套與服務建議啟動區策略啟動區策略版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸深圳世聯地產顧問股份有限公司所有，未經深圳世聯地產顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。雖為人作，宛如天開 （明）園冶產品核心價值點總結：產品核心價值點總結：中國風、度假體驗、豪宅形中國風、度假體驗、豪宅形象象中國風中國風度假體驗度假體驗豪宅形象豪宅形象整體規劃整體規劃大門、標志性建筑等重要重要節點節點極具中國風情 氣派的中央中央景觀景觀精致、私密的組團內

63、節點節點建筑單體建筑單體外立面充滿中國傳統民居傳統民居元素元素 戶型設計具有區別于第一區別于第一居所居所的設計特點 不論外立面還是戶型設計都盡量體現尊尊貴感貴感園林景觀園林景觀 充分吸取傳傳統園林統園林精華打造本項目園林 營造適合度適合度假假、休憩的園林景觀 在重要節點營造尊貴感尊貴感配套與服務配套與服務酒店、商業街皆為中式風格酒店、商業街需滿足度假度假需求需求；營造充滿尊貴的酒店、商業街；尊貴、個性的物業管理物業管理 引水水入社區；充分加強社區與山山體的聯系充分營造中國古典園林風格充分營造中國古典園林風格元素元素造景造景項目園林景觀項目園林景觀價值體系價值體系p筑筑 山山p理理 池池p植植

64、物物p建建 筑筑p書書 畫畫建筑是時尚現代的，園林是古色古香的DIS系統系統筑山筑山寸山多致寸山多致、片石生情片石生情，堆砌假山營造園趣，堆砌假山營造園趣n通過假山將園林分割成若干空間，增加空間感，各空間相互連綿、延伸、滲透，消除傳統園林的空曠與單調；n假山與船場溪水完美融合，體現自然風情n假山可選擇太湖石、黃石、青石、斧劈石等材料假山、真水、亭臺樓閣構成了一幅經典的“中國畫”一座座富有氣勢的假山體現了尊貴感 體驗假山之趣原則：古典園林關于假山的透透、漏漏、瘦瘦、皺皺的美學原則，達到以假亂真，做假成真的效果；理池理池山貴有脈山貴有脈，水貴有源水貴有源，脈理貫通脈理貫通，全園生全園生動動n不是噴

65、泉和規則式的臺階瀑布，而是自然式的細水n船場溪水引入園林內，水系環繞社區，與假山、建筑與植被的結合營造深邃藏幽的情趣和中式風情；掩-水從建筑的下面流過，營造水無邊的視角印象隔-或筑堤橫斷于水面，或涉水點以步石，增加景深和空間層次破-清泉小池，可用亂石為岸，深邃山野風致的審美感水系環繞，盡可能保證戶戶擁有水系景觀注重運用中國古典園林“掩掩、隔隔、破破”的理水手法；植物植物四季常有綠四季常有綠，月月有花香月月有花香，傳統花卉傳統花卉，喬灌喬灌搭配搭配n中式園林中十分重視植被的運用，既作為裝點之景，同時還蘊含了豐富的人文內涵；n植物選擇建議：建議選用梅梅、蘭蘭、竹竹、菊菊、荷荷、柳柳等一些既美觀又富

66、含中國傳統精神氣節的植物，同時還需要考慮層次感和季節性的問題；喬灌搭配，營造園林層次感園林與建筑融合，用園林區隔建筑植被的打造著重考慮“姿美姿美、色美色美、味香味香”三要素蘭竹梅柳蓮建筑建筑樓臺亭閣樓臺亭閣，軒館齋榭軒館齋榭，居中可觀景居中可觀景，觀之能觀之能入畫入畫 n中式園林中的建筑主要包括亭、臺、樓、閣、廊、橋、堂、軒、齋等，本項目主要考慮設立亭亭、閣閣、廊廊、橋橋；n園林建筑不能像宮殿廟宇那般莊嚴肅穆，而是應采用小體量分散布景，主次分明，高低錯落，疏朗有致；橋橋廊亭閣橋建筑小品的選擇以體現中式人文主題為原則，體現古古、秀秀、精精、雅雅的特點；說明：此處“建筑”指園林小品，并非住宅書畫書

67、畫“無文景不意無文景不意，有景景不情有景景不情”，書畫墨跡，書畫墨跡在造園中點綴景色，揭示意境在造園中點綴景色，揭示意境 n中國古典園林中的書畫題刻主要包括匾額匾額、楹聯楹聯、題刻題刻、碑記碑記、字畫字畫等表現形式；楹聯匾額碑記字畫題刻造景造景運用古典園林中的夾、框、借等手法造景運用古典園林中的夾、框、借等手法造景夾景借景n夾景：夾景：用建筑物或樹木花卉等把風景點屏障起來，使其更顯詩情畫意；n框景：框景：門、窗、墻洞等抱合成的景框，把遠處的山水美景或人文景觀包含其中n對景：對景：甲和乙觀賞點可互相觀賞；n借景：借景：有遠借、鄰借、仰借、俯借等；n漏景：漏景：透過漏窗的窗隙，可見園外或院外的美景

68、 框景漏景對景造景使園林得以實現移步換景、以小見大，從而趣味盎然、百看不厭！DIS圍墻：韻味十足的中式隔墻即有利于塑造中式社區形象和建立圍墻：韻味十足的中式隔墻即有利于塑造中式社區形象和建立社區領屬感，又是項目外部標識社區領屬感，又是項目外部標識n用一道中式韻味十足、尺度夸張的花墻作為社區與外部的分隔；n中式隔墻既有中式傳統，又傳承了現代人文意識，體現了中式園林的尊貴感和私密感；墻是區隔、也是展示，更是一道風景！成都清華坊北京觀塘北京金都杭城天津中堂成都芙蓉古城DIS外部：主要沿項目的主干道邊界設置界定區域，建立強勢的社外部：主要沿項目的主干道邊界設置界定區域，建立強勢的社區領屬感區領屬感，體

69、現大盤規模優勢，體現大盤規模優勢n社區主入口出設置高高的牌坊、門樓，體現濃郁的中式風情和尊貴感；n地塊東側靠近縣城的位置設立鮮明的廣告圍擋，既富含昭示性又可以與外界區隔；n通過路燈、路牌、綠化植被等來指示區域邊界主入口主入口東次入口東次入口北次入口北次入口海峽蘭花博覽園海峽蘭花博覽園綠化柵欄自然區隔中式圍墻標識主入口門樓路牌圍擋廣告路燈DIS內部：以導示系統、風情小品等詮釋中式內部：以導示系統、風情小品等詮釋中式文化理念文化理念樣板房樣板房蘭蘭花花別別墅墅區區對于園林，對于園林，我們主張簡潔古樸，我們主張簡潔古樸，梅蘭竹菊、梅蘭竹菊、亭臺樓閣，亭臺樓閣，與建筑交響輝映。與建筑交響輝映。思路體系

70、思路體系社區整體規劃社區整體規劃建筑單體建議建筑單體建議園林景觀建議園林景觀建議配套與服務建議配套與服務建議啟動區策略啟動區策略產品核心價值點總結：產品核心價值點總結：中國風、度假體驗、豪宅形中國風、度假體驗、豪宅形象象中國風中國風度假體驗度假體驗豪宅形象豪宅形象整體規劃整體規劃大門、標志性建筑等重要重要節點節點極具中國風情 氣派的中央中央景觀景觀精致、私密的組團內節點節點建筑單體建筑單體外立面充滿中國傳統民居傳統民居元素元素 戶型設計具有區別于第一區別于第一居所居所的設計特點 不論外立面還是戶型設計都盡量體現尊尊貴感貴感園林景觀園林景觀 充分吸取傳傳統園林統園林精華打造本項目園林 營造適合度

71、適合度假假、休憩的園林景觀 在重要節點營造尊貴感尊貴感配套與服務配套與服務酒店、商業街皆為中式風格酒店、商業街需滿足度假度假需求需求；營造充滿尊貴的酒店、商業街；尊貴、個性的物業管理物業管理 引水水入社區；充分加強社區與山山體的聯系依世聯經驗，度假物業實現高價值主要通過項目本身打造和相關配套體系，而依世聯經驗，度假物業實現高價值主要通過項目本身打造和相關配套體系，而物業配套體系作為軟性要素更為重要物業配套體系作為軟性要素更為重要產品打造產品打造服務配套服務配套整體規劃整體規劃園林景觀園林景觀建筑立面建筑立面戶型價值戶型價值裝修價值裝修價值硬性配套硬性配套外部權益整合外部權益整合物管權益配套物管

72、權益配套提升度假物業價值的關鍵舉措提升度假物業價值的關鍵舉措配套、服務和權配套、服務和權益益Point.Point.配套配套特色Spa特色美味婚禮服務商務宴請安排私人管家星級廚師上門服務高爾夫球終身會籍酒店優先顧客預定優先權果樹認養Point.Point.服務服務極致的度假氛圍極致的度假氛圍特色個性的配套服務特色個性的配套服務外部權益享受外部權益享受Point.Point.權益權益稀缺度假資源占有 與城市不同的度假感 南靖特色文化演繹 度假的情趣感實現途徑：實現途徑：酒店（會所）、酒店（會所）、商業街等商業街等實現途徑：實現途徑：酒店（會所）、酒店（會所）、物業管理等物業管理等實現途徑：實現途

73、徑：酒店（會所）、酒店（會所）、物業管理相關配套等物業管理相關配套等配套與服務建議配套與服務建議酒店與會所建議酒店與會所建議商業街設計建議商業街設計建議物業管理建議物業管理建議回顧回顧指標與定位：占地指標與定位：占地1萬，總建萬，總建9000，中式風格，土樓形態，中式風格，土樓形態的別墅式酒店，并帶的別墅式酒店，并帶2000 麗池會所麗池會所指標指標數值數值用地面積1萬建筑密度35%建筑面積9000 綠化率30%土樓形態酒店主樓+別墅式酒店客房數量在220間左右，其中集中式客房在120間左右，別墅式酒店100間左右引入麗池會所，面積為2000酒店區：包括酒店、會所和溫泉中式別墅式酒店回顧回顧客

74、戶：度假客戶、會議團隊以及本地客戶客戶：度假客戶、會議團隊以及本地客戶酒店客戶酒店客戶度假客戶度假客戶會議客戶會議客戶本地客戶本地客戶度假客戶追求完全的放松與享受，希望得到便捷式、全方位、個性化的服務他們需要什么？我們能提供什么？滿足不同人需求的各種檔次、風格的住房；中式、日式、西式餐飲；各種娛樂、健身體驗；專署、高端會所會議客戶追求較高的工作效率以及輕松的休閑體驗，希望住酒店不僅是開會更是休閑度假會議室、多功能廳等完善的會議設備；包括行政客房等多類舒適的客房；中式、日式、西式餐飲；各種娛樂、康體體驗；本地客戶有辦婚宴、朋友聚會等等的需求大型宴會廳；中式、日式、西式等特色餐飲；大堂吧、咖啡廳；

75、KTV、歌舞廳等娛樂設施市場：廈門度假樓盤都開始重視會所的建設，以湯泉世紀溫泉會所為代市場：廈門度假樓盤都開始重視會所的建設，以湯泉世紀溫泉會所為代表使度假產品在配套品質不斷提高表使度假產品在配套品質不斷提高設計：設計：“上海名流會”規劃設計主要項目：主要項目：西湖區會所將引進咖啡廳、健身室、便利店等，總體而言，主要是滿足社區基本需要，并無特色項目。發現之旅發現之旅西湖名流會所西湖名流會所面積面積：8600，主要項目：主要項目：以溫泉SPA為主題，規劃有大型SPA水療館、足浴按摩、餐飲區、臺商會管、溫泉套房等功能區域，定位為未來將是馬洋溪地區最頂級的溫泉主題會所。愿景：愿景：湯泉世紀國際頂級溫

76、泉主題會所將成為21世紀富豪的休閑趨勢，成為福建省第一流的國際性私人會所。湯泉世紀湯泉世紀國際頂級溫泉主題會所國際頂級溫泉主題會所經營方式經營方式外請，海泉本身不介入經營，打造半封閉、獨立運營的集外請，海泉本身不介入經營，打造半封閉、獨立運營的集酒店和會所功能為一體的會所式酒店酒店和會所功能為一體的會所式酒店1.半封閉性半封閉性會員分級，保障度假客戶私密性的同時，拓寬客源，局部對外；2.獨立運營獨立運營獨立于物管之外的獨立法人，引入專業酒店管理公司或會所運營公司，增強服務品質，降低糾紛風險；3.重點項目引爆需求重點項目引爆需求以特色重點項目帶動整個會所的經營；4.付費與免費項目結合付費與免費項

77、目結合會所經營多重收費制度相結合，降低物管費用，減少客戶抗性；5.階段性主題式活動階段性主題式活動根據客戶敏感點，定期或不定期的舉辦階段活動，增強會所的吸引力，提高客戶消費頻次。本項目酒店式會所經營的五大要點：本項目酒店式會所經營的五大要點：功能設置功能設置三大特色項目：特色溫泉三大特色項目：特色溫泉SPA、商務會議和特色餐廳、商務會議和特色餐廳項目功能數量 面積（）主樓客房，商務會議商務會議，特特色餐廳色餐廳5000副樓溫泉溫泉SPA(結合室外溫泉)2000別墅客房客房102000合計9000特色餐廳溫泉SPA商務會議以重點項目作為酒店的經營引爆點，增大客戶群體的同時，可帶動其它經營項目的消

78、費。特色項目特色項目麗池溫泉麗池溫泉Spa會所：主打女性客戶和其他高端人士，結合會所：主打女性客戶和其他高端人士，結合酒店及室外溫泉綜合打造酒店及室外溫泉綜合打造酒店周邊加上沿河農業用地布置室外溫泉，酒店附樓（麗池會所）設置室內溫泉，做到室內外相結合！賣點：領先的溫泉，特色的項目，實惠的價格！n市場定位：市場定位：針對區域高端度假各及周邊縣城客戶，為其提供一種高端的區別于城市溫泉的特色體驗；n典型項目：典型項目：三溫暖溫泉、桑拿和活水按摩等；n開發模式：開發模式：麗池獨立運營，海泉參與營運或僅投資。三溫暖溫泉桑拿活水按摩特色項目特色項目山珍野味餐廳：閩南最具特色，選用當地巴戟天、麻竹和山珍野味

79、餐廳：閩南最具特色，選用當地巴戟天、麻竹和土雞等精心烹飪，打造酒店招牌土雞等精心烹飪，打造酒店招牌酒店特色餐廳案例：華僑城丹桂軒成為深圳一張高端特色餐飲品牌，全深圳最美麗、最具情調的餐廳，極大地拉升了波托菲諾人氣；華僑城丹桂軒n依托酒店會所，以山珍為特色，可吸引知名餐飲商家；n形成持續性的人氣吸引，口碑傳播，并帶來高端客源，如企業主、政府官員等；n豐富休閑度假生活讓吃慣“海味”的廈門人來南靖品嘗地道而又不失品位的“山珍”！特色項目特色項目商務會議：面向本地政府和企事業單位，以及廈門企事業商務會議：面向本地政府和企事業單位，以及廈門企事業團體等，突出會議的休閑功能團體等，突出會議的休閑功能本地政

80、府開會本地企事業會議廈門度假會議n市場定位：市場定位：面向本地和外地商務會議為主，以本地政府、企事業單位和廈門等地客戶為主；n規格：規格：標準四星級配套，包括同聲傳譯系統在內的系統先進設備；n規模：規模：建議不宜過大，以1000以內為宜。功能布置功能布置主樓：規劃七層，共約主樓：規劃七層，共約5000，一層為綜合服務區和餐飲，二層，一層為綜合服務區和餐飲，二層為會議室，三至六層為集中客房，頂層為多功能總統套房為會議室，三至六層為集中客房，頂層為多功能總統套房樓層樓層功能區功能區項項 目目面積（）面積（）7F7F總統套房需靈活設置，可改會議室或者宴會廳3003-6F3-6F客房50間（標間均（標

81、間均50以上，大于城市酒店，多以上，大于城市酒店，多套房設計）套房設計）32002F2F會議室包括各類會議室7001F1F綜合服務區（一層整體挑高2層，部分挑高3層設計）總臺、咖啡廳和服務用房等200800餐飲包括中式（山珍野味）、日式和西餐三類600合計約5000左右說明：以上功能及面積僅供參考，具體須酒店管理公司確定，但不可與整體定位矛盾功能布置功能布置主樓：麗池會所專用，主樓：麗池會所專用，2000，為一大獨棟別墅，四層設計，為一大獨棟別墅，四層設計，主要功能為室內外溫泉及其配套主要功能為室內外溫泉及其配套樓層樓層功能區功能區項項 目目面積（）面積（）4f4f休閑娛樂區茶室、棋牌等200

82、500保齡球、臺球等3003F3F男女賓洗浴的豪紳會和名媛會健身健身100500桑拿根據實際情況，可分男女賓部150洗浴200美發美容美發502F2F休息區和指壓按摩區 指壓按摩區貴賓房2間350400雙人間3間單人間2間休息區501F1F綜合服務區（部分挑高設計）大堂以及寄鞋處和接待600說明：本布置參考麗池部分會所以及項目實際情況布置，僅供參考，建議酒店建設前與麗池做充分溝通別墅客房別墅客房客房設計需根據商務、旅游客戶做相客房設計需根據商務、旅游客戶做相應設計應設計配套設配套設施施超大室外花園、大型海景露臺、豪華大廳，每間房設有獨立衛生間、獨立觀景陽臺、中央空調、免費寬帶、有線及衛星電視、

83、迷你吧、免費本地報紙等。床型床型五間房及六間房兩款，設有大床房及雙床房。面積面積298.70 兩層樓案例：亞洲海灣大酒店，兩層設置，案例：亞洲海灣大酒店，兩層設置，3-5間房，面積間房，面積200左右；左右；n排布建議：排布建議：緊靠主樓排布，通過船場溪水與住宅區隔斷；n建筑風格：建筑風格：風格需與整體社區協調，但可通過顏色與住宅區區分；n設計規格設計規格:開間4m以上,進深7-10m亞龍灣5號亞洲海灣酒店別墅式客房配套與服務建議配套與服務建議酒店與會所建議酒店與會所建議商業街設計建議商業街設計建議物業管理建議物業管理建議回顧回顧指標與定位：共指標與定位：共1.6萬萬左右，其中集中式商業左右，

84、其中集中式商業2000，中式，中式元素為形、特色休閑為主題的外向型商業街區元素為形、特色休閑為主題的外向型商業街區街鋪內街集中式商業街鋪：街鋪：縣城暢銷產品，沿主主干道圍合干道圍合（圖示）；內街：內街：圍繞蘭花廣場蘭花廣場，即可增加商業體量，又可區隔內外部空間；集中式商業：集中式商業：蘭花廣場旁，內街內內街內，昭示性好，用于據集人流。再次明確商業排布：再次明確商業排布：回顧回顧客戶：社區、游客及縣城，其中游客是重客戶：社區、游客及縣城，其中游客是重點點商業客戶商業客戶社區人口社區人口游客游客縣城人口縣城人口 社區居民以基本生活需求為主，而本社區的度假客戶居多，對休閑、娛樂配套有一定需求需要什么

85、提供什么便利店、超市餐飲店藥店、美容美發廳游客主要以購買本地特產和品嘗風味小吃等為主，希望能欣賞到特色表演或者購買特產當作紀念品等風味特產、小吃休閑娛樂項目酒吧、咖啡店縣城缺乏休閑、娛樂及高檔次的購物區，縣城人口希望享受更高一層級的購物體驗超市大賣場休閑廣場社區大規模開發，將形成超五千的社區人口；休閑度假功能，吸引土樓每年100萬的游客中大部分縣城4萬常住人口，尤其是高端消費客群經營方式建議經營方式建議建議商業經營模式采用建議商業經營模式采用租售并舉租售并舉（出租物業（出租物業先租先租后售后售）的方式，以使最快速回收現金的情況下規范商業業態）的方式，以使最快速回收現金的情況下規范商業業態租售方

86、式租售方式租售管理方式管理方式專業公司統一管理各商家自行管理贏利模式贏利模式長期經營短期盈利評價評價較容易控制業態，統一管理；較快經營，有利商業氛圍快速形成不容易控制業態和統一管理；快速回籠資金；商業氛圍形成略慢從右表可以看出，租和售各有利弊，本項目可權衡利弊，采取租售并舉（出租帶出售協議）的方式n考慮對商業業態的控制：考慮對商業業態的控制：對于離城市中心較遠的大規模項目，在啟動期做好社區形象展示非常重要，因此有必要嚴格控制社區商業業態和檔次，以與社區形象社區形象和檔次檔次保持一致。n現實考慮：現實考慮：本項目商業體量相當龐大，快速出售出售較有難度難度，因此才有“出租帶出售協議出租帶出售協議”

87、的方式來回籠現金。為什么會有先租后售？功能設置建議功能設置建議充分利用沿街面長的特點，設置充分利用沿街面長的特點，設置6大風情商業街大風情商業街區區和一和一個小規模集中式商業個小規模集中式商業街區劃分街區劃分功能功能客群客群街面街面（mm）規模規模（）時尚街區時尚街區服飾專賣店、化妝品城區、游客、社區2002000美食街美食街南靖特色小吃、各式菜肴游客、城區、社區2504000特產街特產街南靖特產、閩南特產、老字號等游客2502000蘭文化街區蘭文化街區以蘭花為核心的傳統文化設施交易游客2001500蘭花街蘭花街蘭花及其配套設施買賣游客、蘭農1001500茶業市場茶業市場以高山茶為特色的專業茶

88、市游客、城區、社區1502000節點商業節點商業超市商場；娛樂城(電影桌球健身等)；西餐西式快餐等城區、社區、游客1002000其它其它旅游集散接待中心、旅行社游客1001000功能排布建議功能排布建議根據根據客戶來源客戶來源及及業態特征業態特征排布相排布相應商業應商業集中式商業：集中式商業：主要排布超市、小型放映廳等聚居人流的業態；地塊東部：地塊東部：鄰近縣城，主要排布時尚街區、美食街等照顧到城區客戶的商業；地塊西部：地塊西部：臨近土樓，主要排布蘭花交易市場、茶市、特產街等面向游客的商業；美食街設置：美食街設置：170畝地塊為底商設置，不設置餐飲；蘭博園地塊為商住分離；美食街可設在此，以減少

89、對住宅污染。物業排布提示：物業排布提示：街鋪內街集中式商業茶文化街區茶文化街區美食街美食街時尚街時尚街區區集中商業集中商業蘭花市場蘭花市場特產市場特產市場蘭文化市場蘭文化市場劃鋪劃鋪以以50為最小基本單元、橫向縱向靈活組為最小基本單元、橫向縱向靈活組合合進深：進深：考量街鋪各種業態所需的基本經營面積，商業進深在10-15m10-15m為宜；開間：開間：建議項目最小開間在4.2m4.2m；基本單元：基本單元：最小平面單元面積在4.2*12=504.2*12=50。劃鋪建議：劃鋪建議：劃鋪總體原則：劃鋪總體原則：在滿足經營需求的基礎上適當劃小適當劃小，利于控制總價控制總價、擴大招商面、快速變現快速

90、變現；但需要考慮商鋪面積的靈活性。配套與服務建議配套與服務建議酒店與會所建議酒店與會所建議商業街設計建議商業街設計建議物業管理建議物業管理建議市場市場南靖本地樓盤僅提供入門級物管，閩南度假樓盤多聘請廈門本地南靖本地樓盤僅提供入門級物管，閩南度假樓盤多聘請廈門本地專業物管公司專業物管公司根據項目組調查，南靖當地樓盤皆為自建物業管理團隊自建物業管理團隊，且僅提供社區清潔、門衛等最基本的物管服務，服務水平僅處于入門級入門級水平！南靖當地物業管理現狀：南靖當地物業管理現狀：閩南地區部分度假物業管理現狀：閩南地區部分度假物業管理現狀：度假樓盤物管公司簡介發現之旅裕景物業 廈門高端物管，還管理雍景灣、銀行

91、中心等高端物業，口碑較好東方高爾夫裕景物業天頤香溪 繁榮物業 廈門專業物管，還管理繁榮廣場等，口碑一般 總體而言，出廈門本島外，還極少極少有項目競爭樓盤聘請國際知名物業管理國際知名物業管理公司作顧問！物管方式物管方式外請外請國際物業公司國際物業公司作作顧問顧問，本，本項目自建項目自建物管物管團團隊隊市場上物業管理方式及特點：市場上物業管理方式及特點：方式方式優點優點問題問題專業物業管理公司直接參與執行專業化管理，質量保證，發展商省心，業主滿意成本利潤是考慮的重要因素。適合陌生區、規模大、開發商經驗不足聘請國際專業物業管聘請國際專業物業管理公司作顧問，項目理公司作顧問，項目自建物管團隊自建物管團

92、隊專業化指導、培訓、制度建立、人專業化指導、培訓、制度建立、人員組織，為發展自身物業管理搭建員組織，為發展自身物業管理搭建高平臺。高平臺。顧問服務時間一般顧問服務時間一般1-21-2年，費用每年高達年，費用每年高達10-2010-20萬元；且顧問公司對服務時間以外萬元；且顧問公司對服務時間以外物業管理沒有責任。物業管理沒有責任。發展商成立物業管理公司管理全權管理管理比較靈活，前期投入比較低缺乏經驗，對物業管理質量不能夠提供保證。外聘知名物管公司作顧問的必要性：外聘知名物管公司作顧問的必要性：項目無吸引客戶的強勢資源，因此需在包括物管在內的軟硬件資源軟硬件資源上綜合發力綜合發力！本項目引進諸如戴

93、德梁行等的物管顧問，不僅可以輕易超越本地樓盤，給當地客戶以震撼，還可以增強廈門及周邊的度假客戶對本樓盤的信心！物業管理體系物業管理體系常規服務常規服務+酒店式管家服務酒店式管家服務代客打印、復印、翻譯、發送傳真、電子郵件，預定車、船、飛機等商務管家服務商務管家服務 生活管家服務生活管家服務運動管家服務運動管家服務財務物管服務財務物管服務迎賓拉車門服務，貴重物品免費保管存放服務等，建立業主家庭日常生活數據；游艇、健身、瑜伽、SPA私人教練，為業主提供一對一套餐私人理財顧問、投資咨詢顧問酒店管家服務酒店管家服務物物業業管管理理體體系系物管費、公眾代辦性服務收費（水、電、氣、供熱、電視、通訊等）、特

94、約服務收費、轉售與租賃中介服務 管理租賃服務管理租賃服務秩序維護服務秩序維護服務 設備維護服務設備維護服務 日常生活服務日常生活服務24小時值班守衛監控系統，小區內消防管理、車輛、交通等秩序管理；專業人員負責機電設備、設施管理維修；提供幼兒園、小型門診、菜市場、餐館、氧吧、咖啡廳、小超市、便利店等服務 常規服務常規服務酒店式管家服務酒店式管家服務為尊崇業主提供貴族般生活禮為尊崇業主提供貴族般生活禮遇遇n從軟性服務上，引入四星級酒店式管家服務（一對一專屬個性化、全方位服務），強化酒店服務，通過管家服務創造附加價值；在這里，在這里，享受尊貴的一切享受尊貴的一切!四星級酒店私有化，四星級酒店私有化，

95、每位業主均自動成為酒店的每位業主均自動成為酒店的VIPVIP客戶客戶私人管家服務，尊貴生活禮遇私人管家服務，尊貴生活禮遇安防安防遠離縣城，且為高檔住宅，需特別注重社區安防系統建設遠離縣城，且為高檔住宅，需特別注重社區安防系統建設p 安防安防 小區內保安二十四小時巡邏保安二十四小時巡邏；小區周圍設置紅外線對射紅外線對射防攀爬自動報警裝置；小區各入口、每幢別墅有閉路監控裝置閉路監控裝置；每戶都設有可視對講可視對講門鈴；入戶門設門磁報警門磁報警安防系統p 消防消防確保社區消防通道隨時能啟用；別墅每層樓特設自動感溫、感煙裝置及自動噴淋；紅外探頭紅外探頭2424小時監控小時監控2424小時電子巡更小時電

96、子巡更2424小時區域小時區域巡防巡防可視可視對講對講防盜報防盜報警系統警系統智能網絡系統智能網絡系統設置高級別安防系統，并非完全為了安全，更重要的是設置高級別安防系統，并非完全為了安全，更重要的是拔升樓盤形象拔升樓盤形象業主權益業主權益 整合多方資源，為業主提供兩大優惠整合多方資源，為業主提供兩大優惠計劃計劃特殊權益特殊權益優先折扣優先折扣業業主主權權益益免費享有度假區全年門票（后期門票制）高爾夫練習場折扣20%優先預定權免費推遲結賬可認養部分果樹或竹林酒店多數服務折扣20%思路體系思路體系社區整體規劃社區整體規劃建筑單體建議建筑單體建議園林景觀建議園林景觀建議配套與服務建議配套與服務建議啟

97、動區策略啟動區策略回顧回顧分期：整個項目分四期開發（分期：整個項目分四期開發（09年不推盤），按照年不推盤），按照從右到從右到左左滾動開發；配套對應住宅分期投入滾動開發；配套對應住宅分期投入一期一期二期二期三期三期四期四期溫泉一期蘭花廣場竹海狩獵場滑草場茶藝園拓展基地溫泉二期華夏書院高爾夫一期溫泉三期高爾夫二期溫泉四期馬術俱樂部草地滾球等一期：一期：蘭+聯+多二期：二期：蘭蘭+洋洋+聯聯+多多+小高層小高層三期：三期：蘭+洋+聯+多+小高+高四期：四期：蘭+洋+聯+小高+高住宅住宅分期分期配套配套分期分期啟動期選擇：啟動期選擇：蘭博園獨棟蘭博園獨棟、酒店（部分）酒店（部分）、溫泉溫泉和和蘭花蘭

98、花廣場廣場蘭博園東部獨棟率先啟動，以“價廉物美”撬動市場酒店（部分）帶溫泉啟動，作為前期營銷中心和展示區住宅配套蘭花廣場和蘭花部分配套（科研、協會等）同時啟動，博取社會關注和政府信賴住宅配套蘭花啟動區域啟動區物業量啟動區物業量可售約6000啟動區物業占地啟動區物業占地約50畝住宅20棟，占地約25畝配套2000，占地約10畝蘭花15畝展示策略展示策略海西首席中式度假區生活體驗海西首席中式度假區生活體驗“五部曲五部曲”12345序曲序曲蘭花廣場：蘭花廣場：通過氣派、通過氣派、昭示性的打造，給客戶以震撼；昭示性的打造，給客戶以震撼；間奏間奏園林展示區：園林展示區：中式風格，中式風格，度假體驗度假體

99、驗高潮高潮樣板房：樣板房：零距離體驗未零距離體驗未來度假生活；來度假生活；尾聲尾聲室外溫泉室外溫泉：進一步加深：進一步加深社區度假風情的體驗。社區度假風情的體驗。12345前奏（營銷中心）前奏（營銷中心）：展示高端形象，：展示高端形象，感受尊貴服務；感受尊貴服務；序曲序曲蘭花廣場：蘭花廣場：牌坊牌坊、雕塑雕塑是重點，首席中式度假是重點，首席中式度假意向乍現意向乍現12345p設計要點：主要包括牌坊牌坊（大門）、廣場廣場及廣場上雕塑雕塑三部分；牌坊為牌坊系列之一，同時也是大社區的大門；廣場上可通過布置部分蘭花雕塑蘭花雕塑、雕刻雕刻和詩詞詩詞的形式展示蘭花意向，不建議不建議直接栽種蘭花栽種蘭花；雕

100、塑可以是華表華表等極能展示中國風的標志。華表華表牌坊（大門）牌坊（大門）前奏前奏營銷中心：通過營銷中心：通過裝修裝修和和服務服務傳遞項目的尊傳遞項目的尊貴感貴感12345中式外觀中式外觀p設計要點：營銷中心為酒店副樓酒店副樓，麗池麗池會所專用，前期前期用作營銷中心營銷中心；營銷中心強調中式豪華裝修和酒店式貴賓服務；地道中國風地道中國風中式豪華裝修中式豪華裝修間奏間奏園林展示區：園林展示區：小范圍小范圍展示展示未來未來高品位度假高品位度假生活生活12345p設計要點：小范圍展示，初期可設計在5 5畝畝左右；通過水系水系、竹林竹林和中式建筑小品中式建筑小品等打造；萬科萬科堂樾堂樾高潮高潮樣板房：聘

101、請樣板房：聘請大師大師設計，打造設計，打造古色古香古色古香的的豪華豪華樣板房樣板房12345p設計要點：樣板房設計一棟一棟即可，集合園林展示營造未來生活場景；邀請香港等地區梁志天、高文安等大師大師傾力打造；豪華中式裝修，古典而高貴古典而高貴萬科第五園萬科第五園尾聲尾聲室外溫泉：室外溫泉：露天大池露天大池+別墅式溫泉別墅式溫泉，感受獨特的度假體，感受獨特的度假體驗驗12345p設計要點：三至五處三至五處露天（有屋頂）溫泉，其中包括大池、情侶池、三溫暖等形式；設計三棟三棟別墅式溫泉酒店；如條件允許，還可設置泳池和干濕桑拿。別墅式溫泉別墅式溫泉露天溫泉露天溫泉露天溫泉露天溫泉按摩床按摩床匯報結束匯報結束 感謝海泉相關領導在顧問服務工作中給予的互動和傾情協助感謝海泉相關領導在顧問服務工作中給予的互動和傾情協助