1、 物物業工程技工程技術管理管理 物物業設備設施的施的維護與保養與保養 主要內容主要內容 特點 物物業設備設施施維修保養的特點修保養的特點 范圍 物物業設備設施施維修保養的范修保養的范圍界定界定 方案 物物業設備設施的管理方案施的管理方案 培訓 物物業設備設施保養施保養質量保量保證-培培訓管理管理 目的 設備設施施進行行專業化管理的目的化管理的目的 物業設備設施維修保養的特點 物物業設備管理范管理范圍廣泛廣泛 包括室內包括室內設備，還包括包括紅線內的室外內的室外設備設施。施。主要有主要有給排水、排水、強弱弱電、暖通、消防、暖通、消防、電梯、燃氣、土建梯、燃氣、土建設施以及施以及通信通信網網絡等等
2、設備，這些些設備設施構成物施構成物業設備的主體。的主體。物物業設備設施施維修保養的特點修保養的特點 物物業設備管理的內容豐富管理的內容豐富 物物業設備資料管理料管理 物物業設備運行管理運行管理 物物業設備維修保養管理修保養管理 物物業設備改造工程管理改造工程管理 物物業設備的的維修有極修有極強的的針對性性 針對設備的的維修修 針對 物物業設備設施施維修保養的特點修保養的特點 針對人人:七分七分維修技修技術 三分三分規范化表范化表現。針對維修人修人員的行的行為規范化范化 著裝、儀容和舉止 儀容自然、大方、端莊。文明用語 針對維修人修人員的行的行為規范化范化 第一第一責任人制度任人制度 無無論哪個
3、部哪個部門、哪個、哪個專業的的員工接到工接到客客戶的的報修修電話，不能以任何理由立，不能以任何理由立即加以拒即加以拒絕。針對人人員的行的行為規范化范化 物物業設備設施的施的維修保養指修保養指標 衡量物衡量物業設備管理管理質量的指量的指標：設備的完好率，；的完好率，；零修急修及零修急修及時率率%、返修率、返修率%；客客戶滿意度，；意度，；物物業設備設施的施的維修保養與服修保養與服務指指標 物物業管理一管理一級與二與二級的比的比較 物物業設備設施管理范施管理范圍的界定：的界定：a.開發商自持資產的物業維修保養范圍。b.銷售型資產物業的維修范圍。物物業設備設施管理范施管理范圍的界定的界定 原原則 總
4、原則：物物業設備設施管理范施管理范圍，是以與是以與業主方主方簽訂的物的物業服服務協議為基基礎，進行界定的。行界定的。物物業設備設施管理范施管理范圍的界定的界定銷售型售型資產 公共區域公共區域設備設施施維修保養修保養 入入戶服服務 二裝管理二裝管理 公共區域公共區域設備設施施維修保養修保養 公共區域設備：房屋共用部位、共用設施設備及相關配套設備設施。紅線內的設備設施：室外廣場設施、外圍廣告設施、地下管線、樓體外立面等 物物業設備設施管理范施管理范圍的界定的界定設備檔案檔案 入入戶維修修 入戶維修是否收費 收費標準。操作注意事項：二裝管理二裝管理 二裝報批手續 管理費用收取 安全管理 現場管理 驗
5、收管理 物物業設備設施的施的維修修及及時率率 維修及修及時性性 某物某物業公司公司規定：接到客定：接到客戶報修修電話后后15分分鐘反反應到位；一般到位；一般問題30分分鐘內解決；內解決；30分分鐘無法解決的，無法解決的，應向客向客戶口口頭解解釋，并于，并于4小小時內最內最終解決；需解決；需協調外部外部單位解決的，位解決的，應于一日內向客于一日內向客戶做做出出書面答復。面答復。維修及修及時性性-報修流程修流程 維修的及修的及時性性-未完成工未完成工單管理管理 維修的及修的及時性性-重復重復維修管理修管理 物業設備設施的維保管理方法-運行管理運行管理 物物業設備的運行管理包括了物的運行管理包括了物
6、業設備技技術運行運行管管理和物理和物業設備經濟運行運行管理兩部分。管理兩部分。日常日常設備巡巡視：項目實體根據實際情況，確定對主要設備設施的巡視檢查，巡視周期、巡視內容等分專業制定相關表格，由專業技工負責日常巡視，并認真填寫巡視表格。按月整理統一存檔，期限兩年。物物業設備設施的施的維保管理方法保管理方法 運行管運行管理理 重要重要設備巡巡視：重點部位的設備設施巡視包括：配配電室的運行、配室的運行、配電間、生活水、生活水泵房、消房、消防防泵房、房、穩壓泵房、新房、新風空空調機房、機房、強排排污水坑、供暖水坑、供暖設備機房、中央空機房、中央空調運運行等行等設備設施的重要施的重要設備的巡的巡視檢查。
7、物業設備設施的維保管理方法周期性保養周期性保養 日常保養日常保養 年度、月度及周保養年度、月度及周保養 換季季檢修保養修保養 物業設備設施的維保管理周期保養周期保養 物業設備設施的維保管理方法換季保養季保養 物業設備設施的維保管理方法報告制度告制度 周周報告、月告、月報告、年告、年報告制度告制度 工程工程維修班修班長每周向工程每周向工程負責人提交周人提交周報告告 工程月度工作工程月度工作報告由工程告由工程負責人人匯總編寫寫 工程年度工作工程年度工作報告由工程告由工程負責人人總結編寫寫 物業設備設施的維保管理方法報告制度告制度 周周報告告應包含的內容；月月報告告應包含的內容 年年報告告應包含的內
8、容 物業設備設施的維保管理方法計劃性劃性維修修 計劃性劃性維修修 計劃性劃性維修，是在修，是在設備未曾未曾發生故生故障障時就有就有計劃地劃地進行行預防性的防性的維修。修。這種種按事先按事先規定定計劃劃進行的行的維修，是一種科學修，是一種科學的的維修制度，有利于事先安排修制度，有利于事先安排維修力量，修力量，極大減少極大減少設備設施突施突發意外故障而造成的意外故障而造成的損失。失。物業設備設施的維保管理方法外委外委維保管理保管理 外委維保保類合同管理合同管理 管理流程注意事管理流程注意事項 由于由于維保方保方過錯造成突造成突發事故的事故的處理理 物業設備設施的維保管理方法外委工程管理外委工程管理
9、 工程施工現場管理 施工施工現場勘勘查，施工區域內水、，施工區域內水、電、氣管路是否、氣管路是否造成影響；上下水管路是否符合造成影響；上下水管路是否符合規范要求。范要求。隱蔽工程蔽工程驗收收 質保期：保期：資料交接；料交接；設備損壞：人壞：人為造成造成-質量量問題的區分；的區分；物業設備設施的維保管理方法特種特種設備 電梯梯 兩種管理形式：a.合同由物業方與維保單位簽訂；b.合同由業主方與維保單位簽訂；其他其他設備 鍋爐、起重設備、壓力容器。物業設備設施的維保管理方法強制檢驗項目 10Kv預防性試驗 消電檢 建筑物避雷檢測 高壓用具檢測 避雷器檢測 壓力表檢測 測量工具檢測 二次供水水箱清洗（水質檢測）空調管道清洗 物業設備設施的維保管理方法突發事故上報 有一定經濟損失、對經營造成影響、產生人身傷害和組成不良社會影響的 直接經濟損失1000元以上。要求24小時內填寫突發事件處理報告上報到總部主管部門。物業設備設施維保質量保證培訓管理 設備設施施進行行進行行專業化管理的目的化管理的目的 對設備設施的日常維保及維修工作進行專業化管理的目的，是為了能夠利用專業化的隊伍的技術力量，保證設備設施能夠處于良好的運行狀態。通過對設備進行日常巡視、維護保養，使設備在安全、節能、經濟的狀態下運行，從而提高設備的工作效率及使用壽命。最終充分發揮設備的使用效能。2015.8.8
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