1、 上海XX實業有限公司XX地塊 商業計劃書 二0一五年七月 目 錄1 總論1.1項目基本情況11.2.地塊區位交通21.3周邊環境32. 項目定位32.1項目所屬區域-XX古鎮旅游區介紹32.1.1XX古鎮旅游區形象定位32.1.2XX古鎮旅游區特色介紹42.1.3XX古鎮旅游區存在的問題52.2項目依托XX古鎮景區發展所應采取的對策63 項目定位策略64 規劃設計重點建議64.1地面商業建筑總體風格建議64.2地面商業建筑整體規劃設計建議74.2.1入口設計建議74.2.2園區圍墻設計及建議84.2.3園區交通設計建議84.2.4園林景觀設計建議94.2.5地面建筑設計建議94.2.6各類建

2、筑運營建議124.2.7建筑材質與風格建議124.2.8配套服飾風格建議124.3地下商業建筑整體規劃建議124.3.1地下商業建筑整體風格建議124.3.2地下商業建筑規劃布局建議134.3.3地下建筑配套服飾風格建議135 營銷推廣方案145.1網絡推廣145.2景區合作155.3活動配合156投資收益估算及資金籌措156.1投資估算說明156.2項目投資估算166.3項目收入估算176.4稅金估算176.5損益表與靜態盈利分析186.6方資金籌措與投資計劃197項目社會效益概要198 項目小結201. 總論1.1項目基本情況2015年6月17日，上海XX實業有限公司以底價2153萬元拍得

3、金山區XX鎮歷史文化風貌區S-02-01、S-02-07地塊，該宗土地為商業、文體用地，出讓面積為8972.9平米，坐落于金山區XX鎮908街坊，為P2，P1宗地。地塊四至范圍：東至XX旅游風景區規劃地塊，西至青楓街，南至XX旅游風景區規劃地塊，北至致和路。 地塊圖示： 據控詳規，該宗土地地上建筑面積 5003.00 平米，地下建筑面積 8042.00 平米，全部為經營性建筑面積。北側地塊S- 02-01建筑不高于6.6米，南側S-02-07地塊建筑不高于9.6米。1.2.地塊區位交通項目地塊位于XX古鎮景區入口，交通便利。XX是上海西南門戶，距上海市區、杭州、蘇州、寧波僅需一小時車程，距上海

4、虹橋機場、浦東國際機場分別只需半小時和一小時車程。u 中南部有G60、S36高速公路、320國道連接浙東和南方沿海城市。u 中部有滬杭鐵路和滬杭高鐵，設有XX火車站和金山北站。u 北部有S32高速公路、朱楓公路連接浙北、蘇南和安徽地區。u 規劃中的軌道交通滬杭鐵路上海南站至嘉興段增設城際軌道。u 公共交通：自上海市區地鐵一號線錦江樂園站旁的西南汽車站，乘“楓梅線”（全高速45分鐘，票價11元）規劃中的軌道交通1.3 周邊環境 項目地塊位于XX古鎮旅游區。XX鎮已有一千五百多年歷史，地跨吳越兩界。為典型的江南水鄉集鎮，周圍水網遍布，區內河道縱橫，素有“三步兩座橋，一望十條港”之稱，鎮區多小圩，形

5、似荷葉；境內林木蔭翳，廬舍鱗次，清流急湍，且遍植荷花，清雅秀美，故又稱“清風涇”，“楓溪”，別號“芙蓉鎮”。古鎮保護性開發成效顯著，游客數量不斷攀升，年客流量近200萬人次。金山區區委十二次全會明確把XX特色鎮建設確定為區“1158”城鎮體系的重要組成部分，上升為全區重大發展戰略。2011年1月21日，上海市十三屆人代會第四次會議將XX特色鎮建設納入上海“十二五”經濟社會發展綱要及有關規劃。2. 項目定位2.1項目所屬區域-XX古鎮旅游區介紹2.1.1XX古鎮旅游區形象定位： XX古鎮旅游區是國家4A級景區，是上海市鄉村旅游十大精品線路和上海世博會游客重要接待點之一。 并榮獲“長三角十大古鎮”

6、稱號,入選“長三角100個最佳旅游休閑名城”。中國農民畫村入選“長三角100個不得不去的地方”，XX古鎮及農民畫村又被市旅游局、市文廣局列入了上海十大文化主題之旅。 XX作為江南古鎮是原生態的，有著很好的文化傳承，她以濃郁的江南水鄉古鎮特色為主要風格，迎合城市人追求休閑愜意的心態，綜合了城市人比較感興趣的小橋流水人家的生活狀態，形成一站式享受江南古鎮文化休閑娛樂的業態。在繁華的都市邊緣打造出一片具有深厚文化底蘊并富有積極向上的生活態度的休閑娛樂天地。2.1.2 XX古鎮旅游區特色介紹文化特色XX文化發達，是蜚聲中外的金山農民畫的發源地。以XX農民畫家為主的金山農民創作出了鄉土氣息濃郁、藝術風格

7、獨特的金山農民畫，在海內外產生了廣泛的影響。主要景點三元坊與項目地塊一墻之隔，立有狀元、進士、舉人三個牌坊，坊上分別鐫刻著出生XX的3個狀元、56個進士和125個舉人的名字。景觀長廊XX景區有江南水鄉現存最長的長廊。在長廊里側是商店和民房，外沿是與上海、浙江、江蘇等地相通的市河。長廊不僅美觀而且實用，給當地的居民和游客帶來了很多的方便。三百園三百園是三個收藏展出有百樣民俗用品的收藏館的合稱，整個園是一座仿古大宅院，房屋有前后三進，中間有花木扶疏的庭院，前有寬敞的廣場，一律由石板鋪成，總占地面積達5000平方米，其中房屋面積1800平方米。里面陳列了百燈、百籃、百行，通過這三百，向大家展示XX的

8、風情和歷史文化。區位特色歷史上，XX古鎮一半屬江蘇，一半屬浙江，吳越文化在此交融。2.1.3 XX古鎮旅游區當前存在的問題XX古鎮景觀的古建筑特色不夠突出，景點過于靜態，缺乏與游客的互動。沒有一條令人流連忘返的精品線路，商業模式單一，缺少能留住客群的休閑型消費業態。古鎮游客仍以觀光游為主, 且以半日游或一日游居多, 游客停留的時間短, 人均消費不高。雖然古鎮店鋪林立, 但旅游者可買的無非是包裝簡陋的小吃如糕點、肉粽、丁蹄之類, 或是一些作裝飾用的小商品等,而且相似度很高，缺少特色。 XX古鎮景區已擁有相當的知名度和可觀的客流量，但缺乏對旅游產品的深度開發，我方項目應協助古鎮景區，獻計獻策，先驅

9、示范、共同發展。2.2 項目依托XX古鎮景區發展所應采取的對策 1依托古鎮旅游，有針對性的進行景觀規劃2 商業服務要有自身的特色 3文化與商業相結合，提高游客消費水平，延長游客停留時間4與古鎮景區緊密合作、共同發展3 項目定位策略增加游覽吸引力及可消費項目：休閑文化、主題性活動、特色商業服務、學習型消費項目等 細分市場：客棧、高檔會所、婚慶中心、傳統文化推廣、特色酒店、特色購物、酒吧、游藝中心等目標意圖 游客愿意留宿、不同客戶，不同消費、單一性消費目的向多元化消費目的轉變整體項目定位一個具有江南水鄉建筑風格、文化與商業結合的特色休閑商業聚落。4.規劃設計重點建議4.1 地面商業建筑總體風格建議

10、本項目毗鄰XX古鎮旅游景區入口廣場，規劃條件中要求與景區原有建筑風貌保持一致。因此，在商業建筑中可大量借鑒江南古鎮的典型布局元素和傳統民居的建筑元素，并且在其基礎上大膽創新，將歷史元素融入其間，使之在表現江南建筑神韻的前提下，能分別體現中國不同歷史時期的建筑特色。希望營造的效果是，既與XX古鎮景區文脈保持沿襲關系，同時又不斷給人驚喜和意外，能在有限的空間及建筑上體現古吳越、唐、宋、明不同時期的建筑特色及美感，贏得游客的口碑和肯定。 4.2 地面商業建筑整體規劃設計建議4.2.1入口設計建議主入口的標志性和唯一性觀光旅游的吸引力，很大一部分來自于獨特景觀，來自于獨一無二的、具有震撼力的標志性旅游

11、景觀，其最大化效果是可以把千萬里之外的游客，吸引到景區，實現旅游經營的消費過程。對于本案而言，主入口可設計標志性旅游景觀，凸顯“獨特性賣點”，在第一時間吸引游客眼球。因此，本項目應該把“標志性及唯一性”作為主入口設計的第一原則，它必須要體現出XX古鎮的傳統歷史文化特點，又具有很高的觀賞性，同時又是本項目的獨特標記。入口外景觀設計建議： 俯瞰XX古鎮景區，形如一條巨龍，本項目正居于龍首位置，斜對龍口，門外可設置一大型繡球，以化解龍首威壓，并借巨龍騰飛之勢與吉祥寓意，繡球上可盤踞龍之九子，以增強繡球的觀賞性。并請名家撰寫解說詞，刻于底座，以利于游客口耳相傳，快速傳播。 入口內景觀設計建議：入口內可

12、設置照壁，照壁上建議雕刻五福圖，一面圖畫、一面文字，既給游客和項目自身帶來美好祝福，又給整個景觀帶來“尤抱琵琶半遮面”的感覺，為游客之后的游玩帶來更深的期待。照壁后為應為石板路，路兩旁設兩大型陳列架，左邊安置一把巨型古犁，可命名為：“江南第一犁”，右邊安置一把巨型“越王勾踐劍”，可命名為“天下第一劍”，這既彰顯了中華民族自古以來“耕戰合一”的傳統，又暗含了“化劍為犁”的和平祈愿，體現了中華民族自古愛好和平的民族特性。4.2.2園區圍墻設計及建議 環繞整個項目地面部分可設置圍墻，采用蘇州園林圍墻樣式，內壁噴印清明上河圖等古代名畫長卷，采用技術手段進行防劃傷、防水、防污處理。4.2.3園區交通設計

13、園區內可設計廊橋聯系各棟建筑，并與各建筑自帶長廊融為一體，廊橋建議設計成佛教標志“卍”字形，“卍”字是呈現在大海云天之間的吉祥象征。“卍”中點設計一座傳統式樣的涼亭。采用這種設計，游客可以從任何一座建筑出發，到達其他所有建筑，中途不淋雨雪、不濕鞋履，因建筑設計成古吳越唐宋等各種風格，隱喻著游客踏上了一段吉祥安樂的歷史旅程。 4.2.4 園林景觀設計 建筑與廊橋之間適當點綴假山、池塘，池塘蓄養錦鯉，條件許可的情況下，設計清淺小溪蜿蜒穿過園區，與池塘相通，形成循環，小溪底部采用玻璃鋼材質，項目地下部分可仰視小溪底部。4.2.5 地面建筑設計地面建筑風格應與計劃商業模式相適應，達成商業與文化的和諧統

14、一。古吳文化建筑： 古吳文化因年代久遠，具體建筑形制已不可考，古建筑以蘇州園林建筑為代表，特點是白墻黑瓦，規整大氣。可以適當結合秦漢建筑風格，凸顯古意。古越文化建筑特點 古越建筑具體形制同樣很難考證，專家考證的主要建筑特點為“干欄式”，在云南一帶有廣泛分布。令人意想不到的是，繼承了古越建筑主要特點并將之發揚光大的是徽派建筑，而徽派建筑與土樓建筑又有著血脈繼承關系。這是一個很好的宣傳熱點。唐代風格建筑特點唐代建筑的風格特點是氣魄宏偉，嚴整開朗，莊重大方。 宋代建筑特點 規模一般比唐朝小，更為秀麗、絢爛而富于變化，出現了各種復雜形式的殿閣樓臺。 明代建筑特點明代建筑樣式，上承宋代營造法式的傳統，下

15、啟清代官修的工程作法。無顯著變化，園林建設非常發達，私人園林以蘇州園林為典型代表。4.2.6各類建筑運營建議建筑風格建筑特點建議用途古吳 白墻黑瓦，規整大氣I 部分面積開設古典茶室，為中高消費群體提供清心怡神的享受，大部用于經營閩粵式茶樓，為大眾特別是孩子提供豐富而精致的餐點，既為果腹，也為享受。古越 結構別致，風格獨特 可以與沿海各類文化結合，部分用于設置滬閩臺粵港特色食品及小商品的賣場，部分用于經營永定土樓地區特有的全牛宴酒樓唐 嚴整開朗，莊重大方建設中檔賓館，及附屬商業設施。爭取部分面積用作傳統琴棋書畫教育場所宋秀麗、絢爛而富于變化，建設婚慶中心，與XX古鎮景區合作，提供漢式古典婚慶服務

16、 明 布局多樣，園林精美以蘇州園林為范本，建設高檔會所4.2.7 建筑材質與風格建議 本案與XX古鎮的關系，導致傳統元素的存在已成為必然。如何使得項目中傳統元素的借鑒與成本控制取得平衡，并創造出一種獨特的個性，是建筑設計需要解決的一個重大課題。 本案面對的客戶群是短期游客，游玩的主要目的之一是攝影和拍照，建筑設計的主要任務是滿足游客的視覺感受，而不是提供極致奢華的體驗，因此沒有必要按古建筑復原要求使用大量昂貴材料，而應以現代建材為主，門窗、飛檐等采用傳統材料，達成古今結合的和諧。 建筑風格方面，沒有必要完全復制相應時代建筑的全部細節，而應在主體結構相似的基礎上，就歷史時代建筑特點進行放大，形成

17、建筑的突出特色，以節省設計及建造成本。4.2.8 配套服飾風格建議 各建筑服務人員服飾應與建筑風格和諧一致，以漢服為主，服飾搭配應符合服務人員職業，可適當夸張，如保安人員穿錦衣衛飛魚服，挎繡春刀（木制道具），古越文化區面部做簡單紋身化妝，男士一律戴各類古帽冠以遮掩短發，女士簡單挽發髻，以能引起游客拍照合影欲望為佳。 4.3 地下商業建筑整體規劃設計建議 4.3.1地下商業建筑整體風格建議 本案可開發8042平方米的地下商業面積，相對于地表建筑古典雅致的建筑風格，建議地下風格以“新、奇、特”為主，使欣賞了古鎮景區和本案地面景觀古韻的游客擺脫可能的審美疲勞，感受到地上地下強烈的對比，產生強烈的興奮

18、感和愉悅感。 有鑒于此，建議將地下部分定位為以黃龍洞等知名溶洞為外形參考、融合西游元素的奇幻風格。 4.3.2地下商業建筑規劃布局 建議地下建筑采用八卦陰陽布局，以人工小溪區隔陰陽魚，并沿陰陽魚外延形成完整循環，小溪寬深均以一尺為宜，同樣蓄養錦鯉，可適當布置荷花形燈具，提供彩光。如考慮安全，小溪頂部可用玻璃鋼覆蓋。 陰陽魚頭部各設置大廳，陰魚大廳用作酒吧或夜總會大廳使用，魚眼設計為彩光射燈；陽魚大廳用于設置游樂園（如反斗星），為少年兒童帶來快樂的體驗，而未成年人通常是家庭旅游的核心，魚眼設置成親水池，放養一些彩色小魚。 山洞其他部分，按八卦各卦特點分割房間，陰魚部分用于咖啡廳，或酒吧及夜總會包

19、房，陽魚部分可適當設置兒童食品服務點，部分設計成恐怖屋、冒險屋、茶室、電影院，以滿足白領消費休閑需求。 各類照明燈具設計成石筍形，以增加奇幻效果。 地下部分各房間一律以西游記或西游記衍伸作品（如大話西游）地名命名，以增加趣味性。4.3.3地下建筑配套服飾風格建議 服飾應盡可能大量采用西游元素，陰魚部分應盡量貼近妖魔，男士服飾應以粗狂狂野為主，并戴各類妖魔面具，女士服裝應傳統中透出性感，戴蝴蝶面具； 陽魚部分應貼近仙俠，男士穿武士袍，佩劍（木制）。女士穿仕女服，同樣戴蝴蝶面具。 所有設計圍繞一個中心：提升游客的興奮點，延長游客的駐留時間，促進滿足游客的消費欲望。5.1 營銷推廣方案5.1網絡廣告

20、尋找專業的網絡推廣公司，設法制造熱門話題，做到項目旅游特色迅速傳播，路人皆知。5.2景區合作項目景區應設定門票，通過XX古鎮售票設施對外發售，設定價格應有吸引力，同時組織景區內各商業設施，根據旅游淡旺季，設定不同力度的促銷措施，以組合優惠券的方式，于門口驗票時贈送，以給游客物超所值的感受。景區應設制公告板，放置在景區門外顯眼處，每日優惠措施應以公告板公告的形式，使游客一目了然。5.3活動配合景區活動可盡量借力景區內商業項目，如古典婚禮接親、送嫁等禮儀本身就帶有一定的表演性質。再比如前面提出的提供部分場所用于少年兒童學習中國傳統琴棋書畫的教育項目，賺錢是次要的，但可以組織學生分批在中心涼亭進行古

21、樂表演，在長廊分組進行分組圍棋比賽，都可以既鍛煉了孩子，又為景區帶來了觀賞性和趣味性，一舉兩得。還可以組織孩子以金山農民畫的形式演繹清明上河圖等傳世古卷，畫的好的予以適當獎勵，并將署名作品印于景區外墻，長久保存，既為孩子帶來榮譽感，也為游客玩賞帶來更多元素。6.投資收益估算及資金籌措6.1投資估算說明 本項目按目前規劃可能的建設量，大致估算項目的總投資。本估算投資中包括景區基礎配套、環境配套及建筑投資、政府相關規費、后期裝修等。 主要技術經濟指標序號名稱單位數量備注1規劃總用地面積m28972.913.46畝2凈用地面積m28972.913.46畝3總建筑面積m213045其中：1計算容積率建

22、筑面積m25003其中：a地表建筑m25003b地下建筑m280422不計算容積率建筑面積m280424建筑占地總面積m28972.95建筑密度%-6總容積率-7綠化面積m2-8綠地率%-9機動車總停車位-地面10非機動車總停車位-地面11建筑高度m-6.2 項目投資估算成本項目總額（萬元）1、開發成本8274.25 （1）土地成本2153.00 （2）前期工程費300.00 （3）建安工程費3913.50 （4）配套設施800.00 （5）裝修費用1000.00 （6）不可預見費107.75 2、開發費用1165.49 （1）管理費用165.49 （2）銷售及推廣費用500.00 （3）財務

23、費用500.00 3、合計9439.74 本項目設計的建筑面積為13045平米,項目總投資約為9439.74萬元。 說 明： 1、不可預見費：取以上前期工程費與建安工程費之和的2% 2、管理費用：取開發成本的2%。 3、財務費用，按融資5000萬，平均使用一年，年息10%計算。 6.3 項目收入估算 說明：項目會有部分自持，但也應按市場價現行作價區域項目可銷售面積（）建議銷售單價（元/）銷售收入（萬元）地表建筑商鋪50032500012507.5地下建筑商鋪8042100008042總計1304520549.56.4 稅金計算 銷售收入按70%長期自持，實現銷售30%（全部為地上建筑,面積39

24、13.5m2）計算，土地增值稅按計劃金額預估：序號項目稅率金額（萬元）1銷售收入9783.752銷售稅金及附加2.1營業稅5%489.19 2.2城市建設維護稅5%*7%34.24 2.3教育附加5%*5%24.46 2.4河道管理費5%*1%4.89 2.5印花稅0.03%2.94 2.6產權登記費0.01%0.98 3土地增值稅5%489.19 合計1045.88 6.5損益表與靜態盈利分析序號項目合計1銷售收入20549.52總成本費用9439.743土地增值稅489.194銷售稅金及附加556.705利潤總額10063.886所得稅503.197稅后利潤9560.688盈余公積金956

25、.079可分配利潤8604.6110投資利潤率106.61%11投資利稅率117.69%12資本金利潤率155.82% 注：所得稅稅率按預計總收入5%計算；盈余公積金按稅后利潤的10%提取。 評價指標A、投資利潤率=（利潤總額/總投資額）100%=B、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=C、資本金利潤率=（利潤總額/自有資金）100%= 6.6資金籌措與投資計劃 本項目開發投資的資金來源有四個渠道：一是企業自有資金、二是銀行貸款或合作機構融資，三是銷售收入回籠、四是轉讓自持房地產部分股權（不高于49%）。本項目開發商投入自有資金3500萬元作為啟動資金、融資3000萬元，剩余部2939

26、.74萬元由銷售房收入補充。期間項 目 名 稱說明收入（萬元）支出（萬元）現金凈流量2015年現金流入股東投入2153.00 現金流出土地成本2153.00 0.00 2016年現金流入股東投入1347.00 1347.00 項目融資3000.00 4347.00 現金流出前期工程費300.00 4047.00 建安工程費2500.00 1547.00 管理費100.00 1447.00 銷售及推廣費用150.00 1297.00 貸款利息200.00 1097.00 2017年現金流入銷售收入9783.75 10880.75 股權轉讓收入5275.22 16155.97 現金流出建安工程費1

27、413.50 14742.47 配套設施800.00 13942.47 裝修費用1000.00 12942.47 不可預見費107.75 12834.72 管理費用65.49 12769.23 銷售及推廣費用350.00 12419.23 貸款利息300.00 12119.23 銷售稅金1045.88 11073.35 企業所得稅503.19 10570.16 歸還借款3000.00 7570.16 2017年資金凈增加7570.16 項目運營期間資金安全可控，預計項目完成，公司資金凈增加7570.16萬元7.項目社會效益概要從多角度多層面分析，本項目開發的社會效益是廣泛而顯著的，包括如下幾個

28、方面：1、 綜合配套，加快地方發展本項目為較大規模的旅游、休閑、食宿等一體的綜合旅游接待體系。本項目的開發，將為風景古鎮景區的全面發展提供旅游配套，提升古鎮景區的形象及投資環境、促進古鎮景區的發展。2、示范性的開發效應 通過本案規模化的綜合旅游接待體系的開發，以科學的規劃設計融合本土的文化特色，促進旅游發展，為XX古鎮景區旅游項目開發，積累經驗并摸索出一條新的可行道路。8.項目小結 本項目屬于旅游地產項目，長期來看，項目具有很大的升值潛力，項目的經濟測算指標可行； 作為旅游地產項目，本項目開發及經營周期較長，存在較多的不確定性因素，風險與收益并存； 為降低項目風險，須進一步落實以下工作：n 加強與XX古鎮景區的緊密合作；n 組織一直有強大戰斗能力的的專業管理團隊；n 尋找有實力的、富有旅游開發業務經驗的合作伙伴，共同經營。