1、工程部主管崗位職責(zé)1、 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的各項(xiàng)法律、法規(guī)，保障物業(yè)管理各種方針、政策、規(guī)章和制度的落實(shí)；2、 在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，保障各設(shè)備所需的能源（水電、油、天然氣等）的供給，并做好節(jié)約能源、節(jié)約開支的工作；3、 負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直到報(bào)廢的整個(gè)使用過程的管理工作，保障設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，不能影響使用效果，更不能影響到對(duì)業(yè)主和用戶的服務(wù)質(zhì)量；4、 負(fù)責(zé)調(diào)配、組織人力、物力，及時(shí)完成業(yè)主和用戶提出的請(qǐng)修要求，為業(yè)主和用戶提供良好的工作、生活、學(xué)習(xí)條件；5、 組織擬定設(shè)備管理、操作、維修、養(yǎng)護(hù)的各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)

2、行；6、 組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作，落實(shí)好國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)政策；7、 組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，原材料采購(gòu)計(jì)劃，并組織實(shí)施，遇到特殊情況時(shí)及時(shí)調(diào)整、變更計(jì)劃；8、 組織員工開展技術(shù)、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量；9、 負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的落實(shí)，并檢查計(jì)劃的完成情況；10、 負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、停止使用或造成其他重大損失的情況發(fā)生；11、 負(fù)責(zé)制訂所管系統(tǒng)的運(yùn)行方

3、案并查閱運(yùn)行記錄，敦促下屬人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，承擔(dān)起相應(yīng)的崗位責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)范的情況要及時(shí)糾正；12、 發(fā)生事故時(shí)從技術(shù)角度組織調(diào)查、分析設(shè)備事故出現(xiàn)的原因，提出處理意見及工作改進(jìn)措施，以防止同類事故的再次發(fā)生；13、 負(fù)責(zé)制訂所管設(shè)施的更新、改造計(jì)劃，以消除原設(shè)計(jì)和施工中存在的問題，并負(fù)責(zé)工程的監(jiān)督工作，以達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；14、 負(fù)責(zé)組織技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作，不斷提高下屬員工的技術(shù)素質(zhì)，服務(wù)意識(shí)以及服務(wù)質(zhì)量；15、 完成上級(jí)交代的其他工作；物業(yè)有限公司 領(lǐng)班崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)本班所管設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作，嚴(yán)格做到“三干凈、四不漏、

4、五良好”。所謂“三干凈”指的是設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；“四不漏”指的是不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；2、 以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，操作規(guī)程、員工守則及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)；3、 負(fù)責(zé)本班的日常工作安排、高速做好各項(xiàng)記錄并匯總，定期交上級(jí)主管審閱；4、 負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備聽檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)值班主任審核后組織落實(shí)，落實(shí)中出現(xiàn)問題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，并給出調(diào)整意見；物業(yè)有限公司維修工崗位職責(zé)1、 服從上級(jí)的調(diào)度和工作安排，及時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；2、 電工應(yīng)

5、嚴(yán)格遵守配電室管理制度。3、 負(fù)責(zé)巡視配電室設(shè)備的運(yùn)行情況。4、 負(fù)責(zé)公共設(shè)備的非正常工作時(shí)間的應(yīng)急處理。5、 泵房、風(fēng)機(jī)房巡查。6、 負(fù)責(zé)開啟、關(guān)閉巡視外圍門頭燈、廣告燈、射燈、屋面燈。7、 做好值班記錄，負(fù)責(zé)本區(qū)域的衛(wèi)生清掃。8、 負(fù)責(zé)管理、交接常用的公用工具。9、 自覺遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，操作規(guī)程，科學(xué)操作，確保安全，做到文明施工；10、 努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高服務(wù)意識(shí)和技術(shù)水平提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主滿意；物業(yè)有限公司維修工作程序一、 接電話工程部人員接到客服部送來的維修單或報(bào)修電話由領(lǐng)班在工程維修單上簽字，首先看清報(bào)修內(nèi)容、若對(duì)報(bào)修內(nèi)容不清的，應(yīng)再詢問送單人，確定維修事項(xiàng)，在維修單

6、上填上維修單相應(yīng)的內(nèi)容。若為業(yè)主的直接緊急求助電話，應(yīng)詳細(xì)問清報(bào)修內(nèi)容、單位部門、聯(lián)系人、聯(lián)系電話。確定維修時(shí)間并在電話維報(bào)修記錄上填寫內(nèi)容。二、安排人員維修1、領(lǐng)班通知維修人員，領(lǐng)取維修單，并讓其在維修單上簽字，填寫接單時(shí)間。2、若遇維修領(lǐng)班工作忙或不在，但維修項(xiàng)目也很緊急，可臨時(shí)安排工作任務(wù)不忙的人員進(jìn)行接單及維修。三、對(duì)業(yè)主報(bào)修內(nèi)容的分析 1、根據(jù)業(yè)主報(bào)修的故障，分析可能產(chǎn)生的原因，決定維修措施及維修所需備件耗材、工具。2、分析此故障能否維修，若沒有把握應(yīng)請(qǐng)教其它維修人員或立即向上匯報(bào)。四、出發(fā)前的準(zhǔn)備：1.儀容儀表檢查，工作服整潔、儀容儀表整潔、精神飽滿、面帶微笑，眼神正直熱情2. 出

7、發(fā)前維修所帶的工具備件，維修工作單，維修材料的領(lǐng)取。五、出發(fā)按正常情況的預(yù)約維修時(shí)間，15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。若上個(gè)維修任務(wù)未完成，可電話聯(lián)系業(yè)主并向業(yè)主道歉。在征得業(yè)主同意的前提下，改上門時(shí)間。（但要在維修單記錄中體現(xiàn)）六、進(jìn)門維修過程1、介紹：到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)見到業(yè)主時(shí)，首先應(yīng)該進(jìn)行自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是物業(yè)公司工程部維修人員*，前來為您服務(wù)。” 雙手遞交維修工作單，并讓業(yè)主看到自己胸前的工作牌。“您的*設(shè)備是否有故障，部門派我前來維修，給您添麻煩了”。2、步驟：進(jìn)入以裝飾區(qū)域內(nèi)步子要輕，不能在地上拖著工具箱行走。走到工作地點(diǎn)后，應(yīng)將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置，用于放置工具和需要拆

8、卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零配件直接放在地面上。3、耐心聽取顧客意見，服務(wù)語言規(guī)范。4、故障診斷：1準(zhǔn)確判斷故障原因及所需的零部件，維修中發(fā)現(xiàn)需更換配件的，首先應(yīng)征求業(yè)主的意見，確認(rèn)配件由誰負(fù)責(zé)購(gòu)買并報(bào)價(jià)；如業(yè)主同意物業(yè)公司購(gòu)買，將材料拿回后應(yīng)先讓業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)貨，業(yè)主滿意后再更換安裝。并讓業(yè)主在維修費(fèi)用一欄簽字認(rèn)可價(jià)目，然后才可實(shí)施維修。2若當(dāng)時(shí)沒有備用的材料，首先應(yīng)對(duì)先業(yè)主講清，等材料購(gòu)回后再來進(jìn)行維修。5、維修：嚴(yán)格按照相關(guān)的維修工作程序排除故障維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。如果實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)提前向業(yè)主打招呼征求同意，并說一聲“對(duì)不起”。維修中如需移動(dòng)業(yè)主的物品，同樣應(yīng)提前

9、征得業(yè)主同意方可進(jìn)行，維修工作完成后恢復(fù)原位。6、整理：修理完畢后，應(yīng)使用自帶抹布將設(shè)備擦拭干凈，將所有散落的工具，零件及雜物等收拾干凈，如果地面被弄臟，維修人員負(fù)責(zé)打掃干凈并將垃圾帶走。7、試用：當(dāng)著業(yè)主的面試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常，并請(qǐng)主人進(jìn)行驗(yàn)收。8、填單：如實(shí)填寫維修單，并請(qǐng)業(yè)主對(duì)維修完成的質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、行為等進(jìn)行評(píng)價(jià)及簽字。將業(yè)主簽好的維修單收好放入工具箱或者上衣袋。9、講解：向業(yè)主講解故障產(chǎn)生原因，介紹有關(guān)的維修保養(yǎng)知識(shí)，并告訴業(yè)主正確的使用方法及其注意事項(xiàng)。維修工作進(jìn)行完畢后，應(yīng)向業(yè)主解釋“物業(yè)公司規(guī)定有專門的收費(fèi)人員來收費(fèi)，請(qǐng)您簽單。業(yè)主簽單完后很禮貌說聲：“謝謝！”10、

10、辭別：向業(yè)主告辭，工具箱拎在手中，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)業(yè)主說一聲：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)與物業(yè)公司聯(lián)系，再見。” 11、在整個(gè)維修工作期間不得接受業(yè)主送的任何物品，也不能借用主人房屋內(nèi)的工具、抹布等，更不充許抽煙和做與工作無關(guān)的事情。7、信息反饋由維修人員在維修單上簽字并填寫維修完工作時(shí)間，將維修單返回至工程部領(lǐng)班處，由領(lǐng)班用電話向客服部反饋維修結(jié)果，并在維修單上填寫電話反饋時(shí)間。對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目維修單的反饋：由領(lǐng)班將維修單復(fù)印一份，將原件送往接待部，復(fù)印件留工程部存檔。 1、目的：本規(guī)程規(guī)定了物業(yè)管理服務(wù)過程的基本要求和方法，確保物業(yè)管理服務(wù)工作的規(guī)范化2、范圍：適用于與此工作有關(guān)的工作人員。3、職責(zé)：(1)

11、、客服部負(fù)責(zé)按業(yè)主的要求填寫維修單。(2)、工程部負(fù)責(zé)維修工作的實(shí)施。 物業(yè)有限公司維修單的操作要求1、接受維修任務(wù)：客服部接到業(yè)主報(bào)修的電話或業(yè)主到客服部口頭報(bào)修時(shí)，明確詢問具體維修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間、是否屬于特約服務(wù)范圍等事項(xiàng)，在第一時(shí)間按規(guī)定填寫工程維修單及編號(hào)，一式兩聯(lián)及時(shí)送達(dá)工程部辦公室。2、接單：工程部辦公室人員接到維修單后，填寫接單人及時(shí)間，并及時(shí)安排維修人員在15分鐘內(nèi)（或按預(yù)約時(shí)間）趕到維修現(xiàn)場(chǎng)。3、維修：(1)、正常服務(wù)范圍內(nèi)的維修：、 維修人員接到維修單后，必須以最快時(shí)間趕到維修現(xiàn)場(chǎng)，不得以任何借口拖延。、維修過程按上門維修服務(wù)程序執(zhí)行；如需收費(fèi)，向業(yè)主提前說明，并及時(shí)與

12、接待部聯(lián)系。（具體實(shí)施見有償維修）、維修人員將維修結(jié)果、狀況、所用工時(shí)間、完工時(shí)間、維修原因等事項(xiàng)詳細(xì)寫于維修單上。業(yè)主在維修單上填寫意見并簽字。(2)、有償維修、涉及收費(fèi)方面的維修，由接待部人員事先向客戶解釋，并按規(guī)定填寫收費(fèi)單。、由工程部領(lǐng)班按所用材料及維修所用工時(shí)進(jìn)行核價(jià)，并填寫維修單，由客服部交給業(yè)主確認(rèn)，此單一式三聯(lián)。、維修人員前往維修地點(diǎn)進(jìn)行維修。、客服部按維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住戶進(jìn)行收費(fèi)。4、注消維修單(1)、維修人員完工后，領(lǐng)班及時(shí)用電話通知客服部此項(xiàng)維修工作已經(jīng)完畢，若因故沒有完畢，必須向業(yè)主和客服部負(fù)責(zé)人講明原因（參見首問負(fù)責(zé)制），并及時(shí)將原因向工程部辦公室匯報(bào)。(2)、在正常情

13、況下，維修完畢后，維修人員必須在十五分鐘內(nèi)將維修單交回工程部領(lǐng)班注銷。(3)、每天下午下班前，工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)將維修單的處理情況匯總，到客服部進(jìn)行消單。(4)、若因工作原因不能將當(dāng)天的維修單的情況反饋到客服部，應(yīng)提前與客服部溝通，確定是否第二天消單。5、工程部將注消的維修單按月份分類存檔。6、工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)每天未完工的維修單進(jìn)行重新安排完成，如需公司其它部門配合的或無法解決應(yīng)及時(shí)向工程部主任匯報(bào)解決，盡量做到當(dāng)天工作當(dāng)天解決。7、客服部人員負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主維修情況進(jìn)行回訪，工程部質(zhì)量主管負(fù)責(zé)對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行回訪。8、對(duì)緊急故障的處理，首先進(jìn)行搶修，事后由接待部按程序補(bǔ)辦維修單。9、對(duì)公共設(shè)施的維修由工

14、程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)填寫工程維修單。10、每月底，由各部門將維修單的情況，匯報(bào)到各部門主任處，對(duì)當(dāng)月遺留問題、維修情況、維修質(zhì)量等由各部門主任之間再進(jìn)行協(xié)商、討論、解決。11、維修單的填寫必須字跡清楚、認(rèn)真、及時(shí)，嚴(yán)禁出現(xiàn)空白、簡(jiǎn)寫或有模棱兩可的語言。物業(yè)有限公司交接班管理制度1、值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，也不得私自調(diào)班、頂班，如果因?yàn)槟撤N原因不能值班，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假，以便部門安排合適的替班人。2、值班人員要做好交接班前的工作，包括按照巡查表認(rèn)真仔細(xì)巡查，做到本班問題本班解決，如解決不了必須馬上報(bào)告領(lǐng)班或工程主任，并且說明原因，同時(shí)要

15、做好記錄，并做好環(huán)境衛(wèi)生工作。3、交接班雙方人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看運(yùn)行記錄、介紹設(shè)備運(yùn)行情況和運(yùn)行方式以及設(shè)備檢修、變更情況，清點(diǎn)儀表、工具、材料，檢查設(shè)備狀況。交班時(shí)，交接班雙方人員在值班日志上簽字。4、值班人員辦完交接班手續(xù)后方可下班，若接班人員因故未到，值班人員應(yīng)該堅(jiān)守崗位，等待接班人員到達(dá)并辦完交接手續(xù)后才能下班。5、除值班人員外，其他無關(guān)人員不得進(jìn)入值班室。6、下列情況不得進(jìn)行交接班：（1）、交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)。（2）、接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)的最低限度時(shí)。（3）、領(lǐng)班或由值班主任指定的替班人未來到時(shí)。（4）、接班人員有醉酒現(xiàn)象或神

16、志不清而未找到合適的頂班人員時(shí)。物業(yè)有限公司安全、防火管理制度1、工程部全體員工必須加強(qiáng)防火安全防范意識(shí)，并協(xié)同安全部認(rèn)真做好各系統(tǒng)的防火安全保衛(wèi)工作。2、各個(gè)崗位的人員必須堅(jiān)守崗位，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)應(yīng)迅速處理、上報(bào)、并負(fù)責(zé)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。3、外來人員禁止進(jìn)入配電室、空調(diào)機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、弱點(diǎn)機(jī)房等區(qū)域；參觀、學(xué)習(xí)、施工如需進(jìn)入必須經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理及工程部經(jīng)理批準(zhǔn)并在客服部辦理登記手續(xù)后，由值班人員帶領(lǐng)（或陪同）方可，嚴(yán)禁拍照、攝像。4、各崗位值班人員除負(fù)責(zé)設(shè)備安全運(yùn)行外，還必須對(duì)所屬機(jī)房進(jìn)行防火安全檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)、整改。5、任何人不得隨意配制各機(jī)房鑰匙，無人時(shí)

17、必須鎖好機(jī)房門窗；供水系統(tǒng)值班人員負(fù)責(zé)檢查鎖好各水箱蓋，無關(guān)人員不得借用鑰匙，除供水值班人員外，必須經(jīng)值班主任批準(zhǔn)才能打開水池蓋。6、需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，要先辦妥動(dòng)火證后，方能進(jìn)行施工，施工前要盡可能排除易燃物品及配備滅火筒。施工后應(yīng)認(rèn)真檢查，確保沒有火種后方能離開。9、任何人不能隨意挪動(dòng)消防器材，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄漏應(yīng)及時(shí)通知消防中心。10、任何人發(fā)現(xiàn)火警應(yīng)及時(shí)報(bào)告，盡力配合消防隊(duì)員一起撲滅火災(zāi)。一旦大廈發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并組織重要設(shè)備的保護(hù)、疏散工作。物業(yè)有限公司空調(diào)值班崗位職責(zé)1、熟悉空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)。及時(shí)監(jiān)測(cè)外界和各空調(diào)區(qū)域的溫度，相對(duì)溫度，相對(duì)溫度

18、，并根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào)工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度符合規(guī)定的數(shù)值范圍，并按運(yùn)行記錄表做好記錄（開機(jī)，停機(jī)前各記錄一次，以后運(yùn)行每小時(shí)記錄一次運(yùn)行情況）；2、設(shè)備開、停機(jī)應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換運(yùn)行狀態(tài)牌，尤其是接到維修人員停機(jī)維修通知后，立即掛檢修牌；3、值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題立即報(bào)告領(lǐng)班或主任，發(fā)生緊急故障，值班人員負(fù)責(zé)組織力量及時(shí)處理，并報(bào)告領(lǐng)班或主管；4、做工好直燃機(jī)和機(jī)房設(shè)備的清潔工作，做到無污漬、無灰塵、無垃圾；5、值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮，嚴(yán)格按操作流程操作。不得擅離職守，如離開值班室，必須通知工程部領(lǐng)班或主任。物業(yè)有限公司配電室管理制度1、

19、配電室全部設(shè)備，由工程部電工班負(fù)責(zé)管理及二十四小時(shí)值班，閑雜人員禁止進(jìn)入配電室，特殊情況須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或工程主任批準(zhǔn)后方可進(jìn)入。2、停送電由值班電工進(jìn)行操作，非值班電工禁止操作，值班員必須如實(shí)做好值班記錄。3、當(dāng)班電工應(yīng)按規(guī)定對(duì)配電設(shè)備定時(shí)進(jìn)行巡查，做好巡視記錄。用電高峰期應(yīng)加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理，不能解決的問題要及時(shí)上報(bào)。4、供電線路操作開關(guān)應(yīng)設(shè)明顯標(biāo)志，停電拉閘，檢修停電，必須懸掛標(biāo)示牌。5、配電室內(nèi)禁止亂拉亂接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電。如確需要，由工程部主任書面同意后進(jìn)行。6、嚴(yán)禁違規(guī)操作，操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等，并有監(jiān)護(hù)人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)。7、配電室內(nèi)設(shè)備

20、及線路改變必須經(jīng)工程部主任同意，重大改變應(yīng)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。8、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上應(yīng)掛溫度計(jì)，室溫宜控制在40度以下。9、配電室衛(wèi)生每班次清掃一次，保持室內(nèi)清潔干凈，無雜物，無積水。10、配電室內(nèi)消防設(shè)施完好，手持式氣體滅火器必須保證有效使用。11、配電室內(nèi)應(yīng)懸掛或備有高低壓系統(tǒng)圖，二次線路圖。12、配電室內(nèi)應(yīng)做好防鼠工作。物業(yè)有限公司公共區(qū)域維修程序1、接到公共區(qū)域維修工作單后，按規(guī)定時(shí)間根據(jù)維修的技術(shù)復(fù)雜程度，安排維修工到現(xiàn)場(chǎng)維修；2、維修前先與區(qū)域負(fù)責(zé)人（領(lǐng)班級(jí)以上）取得聯(lián)系并協(xié)商有關(guān)事宜；3、確認(rèn)故障范圍，并且放置安全警示牌；或維修指示牌；4、確認(rèn)是否有影響業(yè)主的正常工作，

21、若有影響應(yīng)立即通知相關(guān)部門與業(yè)主取得聯(lián)系后，經(jīng)業(yè)主認(rèn)可，方可進(jìn)行維修;5、高空作業(yè)時(shí)，最少安排倆人以上作業(yè)，并做好安全防護(hù)措施，首先檢查安全工具是否完好，如：安全帶、梯子等，梯子應(yīng)與墻面成60度；6、使用的維修器具必須干凈、整潔，并配備必要的防護(hù)器具，防止二次污染；7、在維修期間，盡量避免產(chǎn)生噪音灰塵。嚴(yán)禁大聲喧嘩，嚴(yán)禁唱歌、哼曲、吹口哨，嚴(yán)禁坐在設(shè)備上與他人聊天；8、維修完畢后必須將現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生打掃干凈，如產(chǎn)生大量垃圾可根據(jù)實(shí)際情況聯(lián)系其他部門協(xié)助打掃；9、每次維修結(jié)束時(shí)，必須清點(diǎn)所帶工具、零配件，以防遺失或留在設(shè)備內(nèi)造成事故；10、通知區(qū)域負(fù)責(zé)人（首問負(fù)責(zé)人員）對(duì)報(bào)修的問題進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格在

22、維修單上簽字認(rèn)可；物業(yè)有限公司工程部突發(fā)事件處理程序一、停電若發(fā)生停電，工程部配電室值班人員應(yīng)保持冷凈，首先檢查設(shè)備，確定是外線停電還是內(nèi)部故障停電。1、 外線停電：（1）、打電話聯(lián)系供電局小區(qū)變電所，詢問停電原因，停電時(shí)間，何時(shí)恢復(fù)，并做好記錄。（2）、如果接到電梯困人的呼叫，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，采取措施，按照電梯救困流程處理，防止危險(xiǎn)情況發(fā)生。（4）、打電話通知物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理，工程部經(jīng)理。（5）、通知客服部及時(shí)告知業(yè)主。（6）、將情況及時(shí)匯報(bào)公司當(dāng)值最高領(lǐng)導(dǎo)。（7）、由配電室和領(lǐng)班以書面的形式記錄突發(fā)停電事情經(jīng)過。2、內(nèi)部故障停電：（1）、檢查停電原因，按內(nèi)線故障處理程序執(zhí)行。（2）、通知客

23、服部及時(shí)向業(yè)主解釋。（3）、如果接到電梯困人的呼叫，應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，采取措施，按照電梯救困流程處理，防止危險(xiǎn)情況發(fā)生。（4）、當(dāng)供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，領(lǐng)班及時(shí)組織人員搶修，并預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并通知客服部。（5）、事故處理完畢后由領(lǐng)班向工程部主任報(bào)告事故經(jīng)過和處理情況。（6）、由主任以書面的形式寫出事故報(bào)告，上報(bào)物業(yè)公司項(xiàng)目經(jīng)理。交物業(yè)辦公室一份，留一份工程部辦公室存檔。（7）、做好事故處理過程的工作記錄。二、發(fā)生停水、水管爆裂時(shí)：1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排維修人員趕到現(xiàn)場(chǎng)。2、維修人員到達(dá)后,立即關(guān)閉水源控制閥,懸掛“管道維修,暫停使用標(biāo)示牌”。3、維修人員及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)狀況用對(duì)講或電話

24、匯報(bào)工程部辦公室。4、如遇小型故障可以一人處理.修理完畢后,填寫維修單，注明所用材料及情況說明。5、如遇重大故障,工程部將加派人力和物力組織搶修。6、如果有危及到電氣設(shè)備的，應(yīng)馬上通知配電室立即斷開該事故區(qū)域電源。7、修復(fù)后維修人員撤去維修告示牌打開供水閥,及時(shí)通知客服部告之業(yè)主正常使用。8、事情處理完畢后,由主任寫出書面報(bào)告, 留工程部辦公室存檔。三、發(fā)生天然氣泄漏時(shí)：1、工程部值班人員接到煤氣泄漏報(bào)告時(shí),立即趕到現(xiàn)場(chǎng),關(guān)閉泄漏煤氣管道控制閥，并懸掛“煤氣泄漏,嚴(yán)禁火種標(biāo)示牌”。通知管理部安排人員看護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，疏散圍觀人員；嚴(yán)防有人吸煙及開關(guān)電源引起天然氣爆炸。3、設(shè)置警界線，放置：“危險(xiǎn)！請(qǐng)勿

25、靠近”的警示牌。4、值班人員將現(xiàn)場(chǎng)泄漏情況報(bào)告工程部辦公室。5、由工程部及時(shí)通知物管部，由物管部及時(shí)通知受影響的業(yè)主。6、工程部組織人員進(jìn)行小型故障搶修，遇重大情況立即與天然氣公司聯(lián)系維修，盡快恢復(fù)使用。5、修復(fù)后及時(shí)通知物管部告知業(yè)主可以正常使用。6、事后由值班主任寫出事故報(bào)告，留工程部存檔。四、發(fā)生火災(zāi)：1、工程部接到火災(zāi)報(bào)警后，工程部經(jīng)理要立即趕到消防中心，接受指令。2、工程部辦公室人員立即準(zhǔn)備，將重要的文件及備份資料馬上轉(zhuǎn)移到安全區(qū)域。2、全體設(shè)備維修人員要在現(xiàn)場(chǎng)待命。3、負(fù)責(zé)監(jiān)視水池水位的高低和消防水泵的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。同時(shí)，隨時(shí)準(zhǔn)備人力啟動(dòng)消防泵。4、值班人員不能離開值

26、班室，以便根據(jù)指揮部的火情處理決定通知有關(guān)人員。5、電工領(lǐng)班帶領(lǐng)電工在配電值班室待命，隨時(shí)處理各種突發(fā)問題；根據(jù)指揮部和工程部辦公室指令切斷電源；保證消防設(shè)備和應(yīng)急照明設(shè)備的供電。物業(yè)有限公司工 程 部 培 訓(xùn) 大 綱一、培訓(xùn)目的：為了提高物業(yè)維修人員的專業(yè)技術(shù)水平和綜合素質(zhì)，保證服務(wù)質(zhì)量不斷滿足業(yè)主的需求二、培訓(xùn)方式方法：面授、現(xiàn)場(chǎng)講解、觀看教學(xué)光碟、案例分析、參觀、現(xiàn)場(chǎng)演示或聘請(qǐng)外單位有經(jīng)驗(yàn)的人員理論講解。三、培訓(xùn)方式：1、每周公司例會(huì)精神的傳達(dá)。2、本周存在的問題分析。3、各相關(guān)專業(yè)負(fù)責(zé)人的講解。4、各相關(guān)專業(yè)負(fù)責(zé)人實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)講解。5、辦公室組織資料下發(fā)班組，員工自學(xué)，定時(shí)考核。四、培訓(xùn)內(nèi)

27、容1、大廈設(shè)施設(shè)備介紹：（領(lǐng)班負(fù)責(zé)）（1）、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地介紹a、水泵房：介紹水泵房?jī)?nèi)各水箱容量、用途、給水方式、巡查維護(hù)注意事項(xiàng)；各泵的用途及控制原理、消防設(shè)施的運(yùn)行情況介紹及的巡查維護(hù)注意事項(xiàng)。b、直燃機(jī)房：介紹直燃機(jī)的工作原理，制冷過程。直燃機(jī)的操作注意事項(xiàng)，以及應(yīng)急處理事項(xiàng)措施等。c、配電室：高壓設(shè)備各配電柜功能介紹。低壓配電柜各分路負(fù)荷的分配，以及各回路所管轄負(fù)荷范圍的名稱。各低壓開關(guān)的操作法及注意事項(xiàng)，以及停送電操作程序。e、氣體滅火室：氣體滅火罐巡查中的注意事項(xiàng)、維修保養(yǎng)事項(xiàng)、出現(xiàn)火災(zāi)如何與消防中心配合。f、消防中心：消防控制中心設(shè)備的介紹，如何與負(fù)二層設(shè)備的聯(lián)動(dòng)。g、中控室：所有弱電

28、設(shè)備在中控室的分布情況。電信、鐵通、網(wǎng)通、聯(lián)通，移動(dòng)設(shè)備的介紹，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備在各樓層的分配情況。h、各層強(qiáng)電井：管網(wǎng)的名稱及走向，管井內(nèi)纜線的排列及名稱。j、水箱間：各水箱的容量，供水方式，各水箱所轄樓層的范圍。（2）系統(tǒng)講解a、強(qiáng)電系統(tǒng)：華融大廈的供電方式。b、弱電系統(tǒng)：綜合布線的所包含的內(nèi)容，。c、給排水系統(tǒng)：華融大廈的供水方式。d、消防系統(tǒng)：消防水滅火，消防自動(dòng)報(bào)警。發(fā)生報(bào)警時(shí)，工程部的任務(wù)如何與其它部門配合。2、部門綜合培訓(xùn)：（部門負(fù)責(zé)人）（1）、管理文件學(xué)習(xí)： a、崗位職責(zé)：使每個(gè)人明白自己所做工作的內(nèi)容。b、工程部規(guī)章制度學(xué)習(xí)（記錄、鑰匙、報(bào)告、工具房、內(nèi)部溝通，培訓(xùn)）。c、上門維修工

29、作程序及細(xì)節(jié)。d、質(zhì)量記錄的要求和控制。工作記錄的填寫要求；運(yùn)行表格的填寫要求及工作記錄的保管。e、材料領(lǐng)用的流程及領(lǐng)料單的填寫要求；工程部常用材料的分類，特殊材料的分類，特殊材料的用途，臨時(shí)材料的申購(gòu)過程。f、電話接聽標(biāo)準(zhǔn)：工程部辦公室接聽電話標(biāo)準(zhǔn)，配電室接聽電話標(biāo)準(zhǔn).（2）、工作內(nèi)容的培訓(xùn)（由專業(yè)口主管負(fù)責(zé)）a、設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)，針對(duì)本大廈的設(shè)備的維修保養(yǎng)內(nèi)容。b、交接班管理，交接班的注意事項(xiàng)。c、值班的工作要求及注意事項(xiàng)：值班工作要求，交接班制度、注意事項(xiàng)。d、驗(yàn)房工作流程及內(nèi)容：驗(yàn)房工作程序，驗(yàn)房工程部應(yīng)做的事項(xiàng)，驗(yàn)房工作技巧，驗(yàn)房中必備的工具。e、工具的安全使用要求及注意事項(xiàng)：日常

30、工具的使用，特殊工具的安全使用。f、技能的糾偏、提升。3、應(yīng)急處理（由專業(yè)主管負(fù)責(zé)）。a、電梯救困工作程序,電梯救困的配合事宜及方法。b、停電、停水應(yīng)急處理工作程序。c、水管爆裂、漏氣應(yīng)急處理工作程序。物業(yè)有限公司工程部工作時(shí)間：（每周休息一天）A：7：3015：30B：15：3022：30C：22：307：30D：8：3017：30工程部人員配置：領(lǐng)班：?jiǎn)T工： 高壓配電室運(yùn)行值班記錄表時(shí)間1號(hào)變壓器2號(hào)變壓器3號(hào)變壓器1號(hào)進(jìn)線柜2號(hào)進(jìn)線柜IV2# I有功無功IV10# I有功無功IV有功無功有功無功有功無功081012141618202224020406變壓器運(yùn)行容量 KVA 電容器運(yùn)行總?cè)萘?Kvr日用電量： Kwh峰值： Kwh谷值： Kwh領(lǐng)班： 年 月 日 時(shí)總有功表用電量 Kwh 峰值： Kwh 谷值 Kwh總無功表用電量 Kwh變壓器溫度(16點(diǎn)記錄)1號(hào)變總有功表 Kwh 總無功 Kwh1#變A B C2號(hào)變總有功表 Kwh 總無功 Kwh2#變A B C3號(hào)變總有功表 Kwh 總無功 Kwh3#變A B C早班值班人： 年 月 日 時(shí)中班值班人： 年 月 日 時(shí)夜班值班人： 年 月 日 時(shí)巡查地點(diǎn)巡查內(nèi)容時(shí)間巡查地點(diǎn)巡查內(nèi)容時(shí)間檢查結(jié)果：檢查人： 年 月 日領(lǐng)班復(fù)查結(jié)果：領(lǐng)班： 年 月 日項(xiàng)目工程部日常巡查表