1、XX物業電梯保養、維修管理規程1.0 目的 規范電梯保養、維修管理工作，確保電梯安全、良好運行。2.0 適用范圍電梯的保養、維修管理。3.0 職責3.1 工程維修部參與電梯維保單位的評估3.2 工程維修部負責對維保單位維保情況的監督。3.3 工程維修部主管負責監督、檢查電梯運行管理工作的實施情況。3.4 具有電梯操作資格的維修工作具體負責電梯的運行管理。4.0 程序要點4.1 工程維修部負責監督、檢查外委單位的維修保養情況，并按本規程的保養內容進 行審核。4.2 維修保養的一般要求4.2.1 電梯檢修或保養時，必須掛牌標明“電梯檢修停用”字樣，確認轎廂無人后方可停機，工作時必須戴安全帽。4.2
2、.2 維修保養工作完成后，必須認真清理現場，清點工具和物品，切忌遺漏。有關維修保養記錄由維修保養單位填寫，記錄應交工程維修部存檔。4.2.3 機房、井道因工作需要動火時，必須遵守項目動火規定，報經主管和經理同意并指定專人操作和監視，事后清理火種。4.3 月維修保養項目序號月維修保養項目機房1曳引輪清潔2限速器及電器接點檢查3制動閘瓦磨損檢查4選層器詳查5控制柜各機電接點清潔，各接觸器、繼電器電阻機身及井道1干電池、蓄電池檢查2內外門藕合檢查、清掃、注油3內外吊門輪、限位輪，外門關閉器，路軌檢查清掃4內外門閘鎖及門聯鎖開關內部及接點清潔5門聯鎖接線檢查6接合板裝置7各種開關接點檢查8鋼帶清掃，抹
3、油，鋼帶開關檢查9限速鋼絲抹試10井底各設備檢查，清掃，抹油4.4 季維修保養項目序號維修保養項目機房1電動機冷卻風扇注油2電源總開關3控制盤、訊號盤清掃，緊引線螺絲機身及井道1門機各裝置箱內部檢查2門電機、電阻箱、接點盒內部檢查3門機械牙箱、連桿、鏈條、皮帶檢查4加軌裝置與路軌間隙檢查5檢查主鋼絲的磨損、清潔、張力平衡6轎箱風扇檢查及清潔7底坑緩沖器油量檢查及清潔4.5 年維修保養每年對電梯的整機運行性能和安全設施作一次檢查。整機性能包括乘坐的舒適感、運行的振動、噪音、運行速度、平層準確性。安全設施包括超速保護，斷相、錯相保護，撞底緩沖裝置，超越上下限位置的保護等。項目序號維修保養項目機房1
4、減速箱換油2各種潤滑油更換3電動機定子、轉子氣隙測量4曳引輪槽磨損情況檢查5制動器解體大修及線圈電流測定機身及井道1選層器牙箱換油2安全系統及限速器動作試驗3安全器及夾軌拆卸、清洗4曳引機、行車速度、平衡裝置檢測5制動盤各接線螺絲固定6門電機牙箱、潤滑油更換7中途箱，轎底接線箱螺絲緊固8主纜、保險纜加纜油9井道內各路軌、各腰刀等牢固10井底油壓緩沖器清洗換油，有效動作確定11井道內及井底大掃除12電梯年檢4.6 電梯常見故障的檢查和排除電梯出現故障后，電梯維修人員應能迅速、準確的判斷故障的所在，及時排除故障。電梯的故障可分為機械故障和電氣系統故障。4.6.1 機械系統的故障和排除機械系統的故障
5、比較少見，但機械系統發生故障時，造成的后果卻較嚴重。所以，作好日常的維護保養，減少機械系統故障是電梯管理的主要任務之一。4.6.1.1 機械系統的常見故障A、 潤滑系統的故障。由于潤滑不好或潤滑系統某個部件故障，造成轉動部位發熱或抱軸現象，使滾動和滑動部位的零件損壞。B、 機件帶傷運轉。忽視了日常的預檢修，未發現機械零件的轉動、滑動和滾動部件的磨損，使機械零件帶傷工作，造成電梯故障，被迫停機修理。C、 連接部位松動。電梯的機械系統中，有許多部件是由螺栓連接的，運行過程中，由于振動等原因使螺栓松動、零部件移位造成磨損或撞毀機械零件，被迫停機。D、 平衡系統的故障。當平衡系數與標準要求相差較遠時，
6、會造成轎廂蹲底或沖頂，限速器、閘瓦動作，被迫停機。4.6.1.2 機械系統常見故障的預防與修理A、 加強電梯的維護和保養是減少或避免電梯機械故障的關鍵，對機械故障的出現起到預防作用。一是要及時潤滑有關部件；二是要緊固螺栓。做好這兩項工作，機械系統的故障就會大大減少。B、 發生故障后，維修人員要向司乘人員了解故障時的情況和現象。C、 若電梯還能運行，維修人員應到轎廂內親自控制電梯上下運行數次，通過眼看、耳聽、鼻聞、觸摸等實地考察、分析和判斷，找出故障部位，并進行修理。修理時，應按照有關文件的技術要求和修理步驟，認真地把故障部件進行拆卸、清洗、檢查、測量。符合要求的部件重新安裝使用，不符合要求的部
7、件一定要更換。修理后的電梯，在投入使用前必須經過認真的調試和試運行后，才能投入使用。D、 電梯轎廂被安全鉗卡在導軌上，使其不能上下移動是電梯的一種特有故障。出現這種故障后，必須用承載能力大于轎廂重量，掛在機房樓板上的手動葫蘆（導鏈）把轎廂上提150mm左右，一般情況下安全鉗可復位。經過這樣的處理，一般電梯可恢復運行。但是，必須查明故障原因，采取相應的措施，并修復導軌卡痕后，才能交付使用。4.6.2 電氣系統的故障和檢修4.6.2.1 電梯出現系統的故障多種多樣，但大致分為四類型：、A、門系統故障。采用自動開關門的電梯，其故障多為各種電器元件的觸點接觸不良所致，而觸點接觸不良主要是由于元器件本身
8、的質量，安裝調整的質量，維護保養的質量等存在的問題所致。B、繼電器故障。用繼電器組成的電梯控制電路，故障一般出在繼電器的觸點上。觸點通斷時的電弧使觸點燒壞，使其不能閉合或長期粘連，造成斷路或短路。C、電氣元件絕緣老化。電器元件受潮通電時產生的熱量，都加速了絕緣的老化，使絕緣擊穿造成短路。D、外界干擾。電子技術的發展，使可編程控制器和計算機等先進設備應用在電梯的控制系統中，發展為無觸點電氣控制系統。這種控制系統避免了繼電控制系統的觸點故障。但是，這種系統中的控制信號較小，容易受到外界干擾，如果屏蔽不好，常使電梯產生誤動作。4.6.2.2 電氣系統故障的排除電梯的電氣控制系統結構復雜而又分散，要想
9、迅速排除電氣系統的故障，維修人員應做到：A、掌握電梯電氣控制系統的電原理圖、接線圖、安裝位置圖。B、熟悉電梯的起動、加速、滿速運行、到站提前換速、平層、開門等全部控制過程。C、掌握各電器元件間的控制關系，繼電器、接觸器接點的作用。D、了解各電器元件的安裝位置和機電間的配合關系。E、維修人員還要不斷分析、研究和總結經驗，做到準確判斷故障發生點，并迅速排除故障。4.7 上轎頂檢修的操作要點4.7.1 切斷轎頂紅色急停開關，把快慢車運行轉換開關拔至慢車位置。4.7.2 檢修完畢退出廳門前，須把快慢車轉換開關恢復至快車位置，并把急停開關復位。4.7.3 當打開樓層廳門進入電梯轎廂內或轎廂頂維修前須確認
10、電梯是否停在該層和下一層，并在該廳門口須擺放“正在保養”標識。4.8 到底坑維修的操作要點4.9 打開底層廳門，打開底坑照明燈，把紅色急停開關按到停的位置。4.10 檢修完畢退出底坑前，把紅色急停開關復位，關掉照明燈，關閉廳門。5.0 質量記錄5.1 電梯保養記錄表5.2 工程維修值班記錄(參見本部門其他文件)6.0 相關支持文件6.1 物業服務突發事件處理規程 XX物業電梯保養記錄表（表一：保養范圍）項目：序號地址電梯號備注工程班長： 主管：XX物業電梯保養記錄表（表二：單梯記錄）地址： 電梯號： 實施日期： 年 月 日維修保養項目月度項目見保養規程4.3所述；季度項目見保養規程4.4所述；年度項目見保養規程4.5所述。清理檢查調查記錄不良情況部分記錄及處理結果機房123456機身及井道12345678910維修保養人：驗證人：
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