1、匯報(bào)團(tuán)隊(duì)名稱匯報(bào)團(tuán)隊(duì)名稱2015年年6月月27日日杭州養(yǎng)老市杭州養(yǎng)老市場研究研究報(bào)告告2杭州養(yǎng)老政策分析杭州養(yǎng)老政策分析杭政辦20143、74、174號(hào)浙政發(fā)201413、16號(hào)用地政策1.行政劃撥方式供應(yīng)福利性和非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地；2.采取租賃、招拍掛出讓形式供應(yīng)營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地 醫(yī)衛(wèi)慈善用地（養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地），并給予地價(jià)優(yōu)惠政策；3.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可使用本農(nóng)村集體建設(shè)用地興辦非營利性 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；4.閑置用地可調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地；5.對(duì)部分存量用房可以申請(qǐng)改變用途。1.國有劃撥、集體所有土地可用于公辦福利性和社會(huì) 非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；2.采取租賃、招拍掛形式供應(yīng)營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地 其他

2、商服用地(養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用地）；3.閑置的公益性用地可調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地；4.閑置的醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集 體房屋等，可整合改造后用于養(yǎng)老服務(wù)。建設(shè)補(bǔ)貼資金扶持上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、高新開發(fā)區(qū)（濱江）、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)：1.用房自建的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，給予6000元/床位補(bǔ)助；2.租賃用房的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，給予4000元/床位補(bǔ)助。蕭山區(qū)、余杭區(qū)、五縣（市）：1.用房自建非營利性，3000元/床位；2.租賃用房非營利性，2500元/床位。營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按上述80%予以補(bǔ)助，即4800元/床。接收本市戶籍老年人運(yùn)營補(bǔ)助：五星級(jí)200元/人/月，四星

3、級(jí)150元/人/月，三星及以下100元/人/月。接收特殊老年人，額外50元/人/月。綜合責(zé)任險(xiǎn)保費(fèi)補(bǔ)助1/3老年食堂給予一次性建設(shè)補(bǔ)助1.用房自建、床位數(shù)達(dá)到20張及以上，民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一次性給予6000元/床位補(bǔ)助；2.租用用房且租用期3年以上，床位數(shù)達(dá)到20張及以上的民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，給予1000元/床位/年補(bǔ)助，連續(xù)補(bǔ)助3年；3.護(hù)理型民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，待其護(hù)理老人入住率達(dá)到60%及以上，一次性床位建設(shè)補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，額外增加2000元/床位補(bǔ)助，租用用房的額外增加1000元/床位；4.運(yùn)營補(bǔ)貼、購買服務(wù)融資信貸支持1.增加信貸投入，簡化審批手續(xù)；2.固定資產(chǎn)抵押貸款，支持股權(quán)融

4、資、項(xiàng)目融資，支持上市融資、發(fā)行債券；3.財(cái)政貼息、小額貸款方式。1.符合一定用人條件，給予最高不超過200萬元貼息貸款；2.支持上市融資，探索PPP模式；3.固定資產(chǎn)抵押貸款、支持股權(quán)融資、優(yōu)先擔(dān)保；一、健康產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境-省市支持4杭政辦20143、74、174號(hào)浙政發(fā)201413、16號(hào)停車配置適當(dāng)降低車位配置標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低車位配置標(biāo)準(zhǔn)稅費(fèi)優(yōu)惠營業(yè)稅免征免征房產(chǎn)稅、土地使用稅非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)免征非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)免征耕地占用稅為老年人提供生活照顧的場所免征為老年人提供生活照顧的場所免征所得稅1.非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)部分收入免征；2.營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)育養(yǎng)服務(wù)收入直接用于改善養(yǎng)老條件的，

5、其后5年繳納的育養(yǎng)服務(wù)收入相關(guān)稅收地方留成部分給予減半補(bǔ)助。1.非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)部分收入免征；2.營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入直接用于改善養(yǎng)老條件的，其后5年 繳納的稅收地方留成部分給予減半補(bǔ)助。行政事業(yè)性收費(fèi)1.非營利性，免征；2.營利性，減半征收。1.非營利性，免征；2.營利性，減半征收。水利建設(shè)基金免繳免繳基礎(chǔ)設(shè)施配套1.非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，免繳基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、減半收取防空地下室易地建設(shè)費(fèi)；2.減半收取養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)工程定額測定費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、綠化費(fèi)、供水工程建設(shè)資金、人防建設(shè)費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等；3.水、電、燃?xì)獍淳用裆铑悆r(jià)格，免收相應(yīng)配套費(fèi)；4.免收固話、有線數(shù)字電視、寬帶互聯(lián)網(wǎng)一次性接入費(fèi)，有線數(shù)

6、字電視基本維護(hù)費(fèi)不高于居民標(biāo)準(zhǔn)50%；5.污染物排放達(dá)標(biāo)的，免繳排污費(fèi)。1.免繳基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、有線數(shù)字電視建設(shè)費(fèi)；2.減半繳納有線數(shù)字電視終端用戶收視維護(hù)費(fèi)；3.水、電、燃?xì)獍淳用裆铑悆r(jià)格；4.固話、寬帶互聯(lián)網(wǎng)執(zhí)行家庭住宅價(jià)格；5.繳納污水處理費(fèi)的，不再征收污水排污費(fèi)。一、健康產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境-省市支持5杭政辦20143號(hào)浙政發(fā)201413、16號(hào)團(tuán)隊(duì)建設(shè)1.培訓(xùn)補(bǔ)助、用工補(bǔ)助、社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)助、入職獎(jiǎng)補(bǔ)、住房優(yōu)惠；2.按公辦人員標(biāo)準(zhǔn)參加社保社保補(bǔ)貼、房租補(bǔ)貼、種子資金（創(chuàng)業(yè)孵化基地）其他1.凡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置上、下限的，均按下限 收取;2.可對(duì)接政府購買服務(wù)，鼓勵(lì)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等；3.鼓勵(lì)代際親情住宅的開

7、發(fā)、購置和使用；4.加快推進(jìn)面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)試點(diǎn)；1.凡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置上、下限的，按有利于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn) 收取;2.民間資本參與投資并列入省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目庫的示范 項(xiàng)目，給予計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)；3.給予示范性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，一次性獎(jiǎng)勵(lì)。一、健康產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境-省市支持注：土增稅無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，無需繳納房產(chǎn)稅：按照房產(chǎn)原值7折為稅基計(jì)征，稅率1.2%所得稅：按營業(yè)收入均分到竣工后20年逐年繳納6 二、健康產(chǎn)業(yè)營銷模式營銷模式營銷模式模式簡介模式簡介代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目收費(fèi)內(nèi)容收費(fèi)內(nèi)容直接銷售直接銷售產(chǎn)權(quán)出售，房產(chǎn)銷售+物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.養(yǎng)老養(yǎng)生概念、輔以少量設(shè)施 服務(wù)配套，主要目的銷售房產(chǎn)；2.售后對(duì)入住人員無

8、限制性要求，設(shè)施服務(wù)項(xiàng)目較少。綠城烏鎮(zhèn)雅園銷售均價(jià)12500元/平米物業(yè)費(fèi)3.5元/平米/月會(huì)所會(huì)費(fèi)3000元/年/人平安合悅江南（桐鄉(xiāng)）銷售價(jià)格10000元/平米起增值服務(wù)另收費(fèi)部分出租物業(yè)天地健康城（上海）銷售均價(jià)14500元/平米會(huì)費(fèi)6萬元/年/人（包含服務(wù)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）會(huì)員卡會(huì)員卡使用權(quán)出售，會(huì)員費(fèi)+年費(fèi)1.一次性繳納一定會(huì)員費(fèi)，按繳納金 額分為：可繼承可轉(zhuǎn)讓（具增值性）；不可繼承不可轉(zhuǎn)讓2.入住后繳納年費(fèi)或服務(wù)費(fèi)親和源（上海、海寧、遼寧、寧波、山東）A卡：會(huì)籍費(fèi)118萬元，2.987.38萬 元/年年費(fèi)（依據(jù)套內(nèi)面積），可繼承，可轉(zhuǎn)讓；B卡：會(huì)籍費(fèi)45-88萬元（依據(jù)套內(nèi)面 積），年費(fèi)

9、4.2萬元/年，不可 繼承，不可轉(zhuǎn)讓。保險(xiǎn)保險(xiǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品+月費(fèi)以保險(xiǎn)企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目為主購買一定金額保險(xiǎn)產(chǎn)品后可享受：1.入住社區(qū)資格；2.保險(xiǎn)分紅；3.入住后繳納月費(fèi)。泰康人壽申園（上海）買200萬保單獲得入住資格（年限最長10年，一年20萬，分紅可補(bǔ)貼月租費(fèi)）月租費(fèi)9600元/月起太平梧桐人家200萬保單獲得入住資格月租費(fèi)7 二、健康產(chǎn)業(yè)營銷模式營銷模式營銷模式模式簡介模式簡介代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目收費(fèi)內(nèi)容收費(fèi)內(nèi)容月費(fèi)制月費(fèi)制使用權(quán)出租，月費(fèi)入住前不收或少量收取入住費(fèi)用，月租形式，租賃床位或單間，月服務(wù)費(fèi)較其他模式高，適用于非自理型（需護(hù)理型）老人復(fù)星星堡中環(huán)（上海）5萬起一次性入住費(fèi)+7千3萬

10、月費(fèi)凱健國際（北京、上海）床位+護(hù)理費(fèi)：1萬元/人/月起步押金押金押金+月費(fèi)前期收取較高的押金，入住后收取一定的租金和服務(wù)費(fèi)，用戶退出后返還押金北京太申祥和押金120萬，合同3年起訂，月費(fèi)490元/月保利和熹會(huì)押金10萬30萬，床位費(fèi)5000元起，餐費(fèi)服務(wù)費(fèi)蕭山紫荊園押金80-110萬（根據(jù)70或90方戶型），合同5年起，月費(fèi)按6.5元/月收取度假養(yǎng)老度假養(yǎng)老度假養(yǎng)老卡購買度假養(yǎng)老卡，每年指定年齡老人免費(fèi)入住養(yǎng)老公寓固定天數(shù)，不住則可獲取固定投資回報(bào)額，期滿全額退卡盛泉幸福家園（山東）一次性購買3.99萬元十年養(yǎng)老度假卡每年指定一位60歲以上老人，免費(fèi)吃住60天，不住可獲得3000元/年。十年

11、后全額退卡，不足三年退卡收取10%手續(xù)費(fèi)8 二、健康產(chǎn)業(yè)各模式分析直接銷售直接銷售會(huì)員卡會(huì)員卡月費(fèi)月費(fèi)押金押金度假養(yǎng)老度假養(yǎng)老回籠資金速度回籠資金速度快 快 慢 快快客戶早期接受度客戶早期接受度低 低 高 低高模式穩(wěn)定性模式穩(wěn)定性低 高 高 高低適用條件適用條件適用于物業(yè)土地產(chǎn)權(quán)清晰，可拿預(yù)售證，客戶覆蓋面廣適用于無法拆分產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，具有升值功能適用于護(hù)理型養(yǎng)老項(xiàng)目，出租率較難控制適用于規(guī)模較小，運(yùn)營成本較低的養(yǎng)老項(xiàng)目，月費(fèi)便宜適用于具有景觀資源、連鎖品牌的養(yǎng)老項(xiàng)目，有收益率，客戶、出租穩(wěn)定性不高適合模式總結(jié)：適合模式總結(jié)：1 1、基于以上介紹及分析，直接銷售類項(xiàng)目較難獲得政府政策補(bǔ)助，且目前

12、受眾人群接受度不高，建議我、基于以上介紹及分析，直接銷售類項(xiàng)目較難獲得政府政策補(bǔ)助，且目前受眾人群接受度不高，建議我方針對(duì)自理型客群產(chǎn)品采用會(huì)員卡方針對(duì)自理型客群產(chǎn)品采用會(huì)員卡+年費(fèi)方式銷售，針對(duì)護(hù)理型客群產(chǎn)品以月費(fèi)（床位費(fèi)）方式銷售。年費(fèi)方式銷售，針對(duì)護(hù)理型客群產(chǎn)品以月費(fèi)（床位費(fèi)）方式銷售。2 2、可爭取的政策補(bǔ)助、可爭取的政策補(bǔ)助各區(qū)不同，需具體落實(shí)各區(qū)不同，需具體落實(shí)（1 1）床位建設(shè)補(bǔ)貼）床位建設(shè)補(bǔ)貼（2 2）營業(yè)稅、所得稅減少；土增稅減免；行政事業(yè)性收費(fèi)減半；城市配套建設(shè)費(fèi)減免；房產(chǎn)稅、土地使）營業(yè)稅、所得稅減少；土增稅減免；行政事業(yè)性收費(fèi)減半；城市配套建設(shè)費(fèi)減免；房產(chǎn)稅、土地使用稅

13、減免用稅減免9杭州周邊典型養(yǎng)老項(xiàng)目介紹10萬科萬科萬科萬科 隨園嘉樹隨園嘉樹隨園嘉樹隨園嘉樹金色年華金色年華金色年華金色年華養(yǎng)老項(xiàng)目位置項(xiàng)目名稱總占地面積（畝）總規(guī)劃建面（萬方）容積率項(xiàng)目用地性質(zhì)開發(fā)商平均地價(jià)（樓板價(jià)）開盤時(shí)間杭州金色年華220（一期105畝）17（一期5.4）1社會(huì)福利用地（50年），前期為劃撥，后改為出讓浙江銀發(fā)事業(yè)發(fā)展中心600元/平方米（后改為出讓，補(bǔ)交300元/平方米）2008年6月杭州萬科隨園嘉樹936.21旅游用地（40年）萬科集團(tuán)945元/平方米2013年5月項(xiàng)目概況良渚文化村良渚文化村-萬科萬科 隨園嘉樹隨園嘉樹隨園嘉樹20km杭州市杭州市中心中心良渚文化村

14、良渚文化村萬科 隨園嘉樹/概況開發(fā)主體萬科項(xiàng)目體量占地63852，建筑面積7.46萬平方米.其中可售面積58216平方米。土地性質(zhì)旅游用地，大產(chǎn)證，40年使用權(quán)土地價(jià)格945元/平方米；共計(jì)6035萬元經(jīng)營模式使用權(quán)銷售+長租模式+基本服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)使用權(quán)銷售型120萬/套起，30年使用權(quán)，可轉(zhuǎn)讓。出租型65萬/套的租金，保底租期15年，實(shí)際租期自購房者開始至病死的實(shí)際年限，各人不同。除此按3種面積產(chǎn)品每月2500-3200的基本服務(wù)費(fèi)。主力戶型5層電梯公寓；75、89、111平方米，共計(jì)615戶項(xiàng)目配套浙一醫(yī)院良渚門診部、集中室內(nèi)老年生活配套4500方。良渚文化村配套共享。藏于良渚文化村核心

15、區(qū)，以40余項(xiàng)適老住宅性能設(shè)計(jì)為核心，立足聯(lián)合國老年人原則和“親人安享”鄰里式養(yǎng)老服務(wù)體系，兼容良渚優(yōu)質(zhì)地理資源、無障礙園區(qū)規(guī)劃，擁享4500“隨園會(huì)”和文化村十年精耕齊全生活配套，秉承萬科“好鄰居、好服務(wù)、好房子”價(jià)值觀的養(yǎng)老品牌。萬科 隨園嘉樹/區(qū)位選擇 公建商業(yè)類公建商業(yè)類：博物院度假酒店浙一良渚門診部安吉路良渚實(shí)驗(yàn)學(xué)校、玉鳥幼兒園玉鳥流蘇商業(yè)街良渚教堂、大雄寺菜場、食街、公交總站春漫里商業(yè)街、聯(lián)華超市心語茶室，親子農(nóng)莊 公園類：公園類：茶語公園美麗洲公園白北悠園竹徑登山步道陽光登山步道 會(huì)所類：會(huì)所類：竹徑會(huì)所陽光二期會(huì)所白北會(huì)所公望會(huì)良渚會(huì)所隨園嘉樹隨園嘉樹土地屬性為旅游用地，40年

16、產(chǎn)權(quán)（2003-2043年）。項(xiàng)目位于良渚文化村核心區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，周邊毗鄰大良渚成熟便利配套。一、二期為浙醫(yī)一院良渚門診部和數(shù)字化醫(yī)療研究院，總建面6600平米，已建成。三期為老年公寓項(xiàng)目。萬科 隨園嘉樹/產(chǎn)品定位護(hù)理樓（頤養(yǎng)中心）產(chǎn)品定位健康樓活力長者自理老人 經(jīng)營模式使用權(quán)轉(zhuǎn)讓銷售模式 全生命周期的連續(xù)性照護(hù)階段性持有租賃模式 服務(wù)統(tǒng)籌化 配套集約化小區(qū)內(nèi)部中央集中配套共享大良渚完善配套借勢外部資源解決醫(yī)療配套培育自主服務(wù)能力建立養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)療護(hù)理類服務(wù)借助社會(huì)化資源預(yù)售模式：開工半年后現(xiàn)金流一直為正階段性持有，變現(xiàn)能力強(qiáng)面向活躍長者的舒適型老年住宅，提供連續(xù)性照護(hù)?；盍﹂L者

17、社區(qū)16棟58937平方米輔助生活社區(qū)（頤養(yǎng)中心）健康但是衰老老人，年齡較大（80+）每層配置一個(gè)南向多功能空間（兼有餐廳、閱覽室、活動(dòng)室等功能）需要日常生活照料服務(wù)每層12個(gè)房間作為一個(gè)管理單元活力長者 健康自力，活動(dòng)自如，年齡在60-75之間 專有配套設(shè)置：健康管理中心、影音室、餐廳、健身房、閱覽室、便利店、咖啡吧、老年大學(xué)等日常娛樂設(shè)施有豐富多樣的活動(dòng)安排和社團(tuán)組織,老人可以參加輔助生活社區(qū)1棟4571平方米萬科 隨園嘉樹/客戶定位用地面積63853平方米 健康公寓面積（占比93%）58937平方米 公共配套面積（不計(jì)容）5381平方米 頤養(yǎng)中心面積（占比7%）4571平方米 地下車庫面

18、積11073平方米容積率1.0建筑密度22.73%地下車位230個(gè)綠地率35%總戶數(shù)675戶其中：A（75平米）一房兩廳一衛(wèi)305戶B(89平米)兩房兩廳一衛(wèi)160戶C（111平米）三房兩廳一衛(wèi)150戶頤養(yǎng)中心60戶萬科 隨園嘉樹/產(chǎn)品規(guī)劃A戶型(50%)建筑面積75平米一房兩廳一廚一衛(wèi)B戶型(30%)建筑面積91平米兩房兩廳一廚一衛(wèi)C戶型(20%)建筑面積111平米2+1房兩廳一廚一衛(wèi)萬科 隨園嘉樹/戶型設(shè)計(jì)酒店、物業(yè)、護(hù)理照護(hù)跨界整合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)流程注重員工培訓(xùn)提高立足聯(lián)合國五大照護(hù)原則提供覆蓋身心靈全方位服務(wù)服務(wù)理念四大服務(wù)模塊八十六項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)特色服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容從老人

19、的身、心、靈全方位需求出發(fā)，提供包括健康管理、智慧小區(qū)、舒適生活、尊榮享受四大服務(wù)模塊和86項(xiàng)具體服務(wù)內(nèi)容；通過“6心級(jí)”服務(wù)，用心為長者。隨園嘉樹服務(wù)，一經(jīng)創(chuàng)立便形成一套嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和體系。通過以上的理念和實(shí)踐為長者提供品質(zhì)尊嚴(yán)的一生?！?心級(jí)”服務(wù)+24小時(shí)管家構(gòu)筑老年人品質(zhì)、尊嚴(yán)的一生核心能力自己培養(yǎng)隨園嘉樹管理公司重點(diǎn)關(guān)注活躍長者的需求，為長者提供積極、健康、快樂的生活方式萬科 隨園嘉樹/服務(wù)總綱萬科 隨園嘉樹/服務(wù)內(nèi)容周全性評(píng)估健康計(jì)劃醫(yī)療優(yōu)先生理量測記錄查詢陽光檔案適應(yīng)輔導(dǎo)日常輔導(dǎo)營養(yǎng)評(píng)估康復(fù)評(píng)估藥物安全建議活動(dòng)人性化電梯緊急呼叫系統(tǒng)全區(qū)信息化功能溫差探測器不活動(dòng)通知無障礙通行服務(wù)無

20、障礙救護(hù)流線人體感應(yīng)傳感器智能電話無障礙園區(qū)環(huán)境智能門禁離家狀態(tài)斷電切換緊急求助情緒安撫家屬聯(lián)絡(luò)節(jié)日活動(dòng)實(shí)施定期檢查電器安全入戶打掃包裹快遞服務(wù)服務(wù)轉(zhuǎn)介每日問候個(gè)案靈性關(guān)懷生命教育活動(dòng)健康促進(jìn)、預(yù)防保健志愿服務(wù)住院探視手工藝課程健康體適能課程美學(xué)課程計(jì)算機(jī)課程歌詠匯書畫課程舞林門交友會(huì)電影院票友會(huì)攝影社遠(yuǎn)程視頻越洋電話棋牌博弈理財(cái)咨詢藝文展示活力健身乒乓球隨園運(yùn)動(dòng)會(huì)迷你私人花園農(nóng)場傳統(tǒng)文化社藥事提醒慢性病干預(yù)定期衛(wèi)教講座定期專家問診健康管理18項(xiàng)智慧小區(qū)13項(xiàng)舒適生活19項(xiàng)尊榮享受36項(xiàng)家具、地板、潔具個(gè)案輔導(dǎo)康復(fù)活動(dòng)康復(fù)計(jì)劃特別膳食服務(wù)專屬營養(yǎng)師配餐窗簾和紗窗的清洗床上用品更換清洗點(diǎn)餐送餐精

21、致餐點(diǎn)出行陪伴私人秘書服務(wù)健康體檢生活用品代購服務(wù)租車服務(wù)歡樂下午茶高爾夫興趣組葡萄酒俱樂部治療性團(tuán)體活動(dòng)慢性病支持團(tuán)體太極社瑜伽社烘培工坊廚藝課堂茶藝坊基礎(chǔ)服務(wù)14項(xiàng)增值服務(wù)4項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)13項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)8項(xiàng)增值服務(wù)11項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)25項(xiàng)增值服務(wù)11項(xiàng)溫馨旅游季萬科 隨園嘉樹/銷售情況萬科隨園嘉樹的銷售分2個(gè)階段：階段一（一次性買斷房屋租賃期限）：2013年開盤，使用權(quán)銷售型120萬/套起，30年使用權(quán)，可轉(zhuǎn)讓繼承，成交均價(jià)在16000元/平方米左右，每月收2500-3200/床的管理費(fèi)。但是去化緩慢，一年只銷售了60套。且客戶對(duì)每月的管理服務(wù)費(fèi)有心理抵制，較難收取。階段二（15年租賃期）：每平方

22、米一次性收取1萬元的租金、租賃期15年，每月收取2500-3200/床的管理費(fèi)。滿一年可以退，但是要扣除之前的年租金，如果15年到期后，老人家還在世的話，可以繼續(xù)免費(fèi)住到的2035年，每月收區(qū)2500-3200/床的管理費(fèi)。不可轉(zhuǎn)讓繼承。14年底采用租金模式后，去化增加了90套。目前去化率25%，年去化面積7500平方米。周邊良渚文化村普通住宅在售均價(jià)在1.6萬/。居家服務(wù)式公寓居家服務(wù)式公寓戶型面積套數(shù)比例套數(shù)一房兩廳一衛(wèi)75平米70%305共615套，目前去化約150套，去化率25%。兩房兩廳一衛(wèi)89平米15%160三房兩廳一衛(wèi)111平米15%150整體客戶分析：客戶來80%源地以杭州本地

23、為主，主要以度假養(yǎng)生為目的；20%客戶為不定期入住的客戶，主要是以休閑為主。頤養(yǎng)中心60套杭州金色年華杭州金色年華區(qū)位優(yōu)勢：坐落于杭州西南轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)境內(nèi)，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)東面是杭州高檔居住區(qū)聚集點(diǎn)-之江度假區(qū)，有得天獨(dú)厚山景和江景，北面是高爾夫二期用地，以山為景觀主題、高爾夫?yàn)榈滋N(yùn)，使得這一區(qū)域遠(yuǎn)眺和近觀景觀都極為美。交通優(yōu)勢：之江大道、中河高架、320國道等完善道路條件，通達(dá)性較好，514路龍翔橋發(fā)車至“水源村”站下車，所有杭州富陽中巴均可達(dá)，擁有強(qiáng)大交通優(yōu)勢。資源優(yōu)勢：轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)41平方公里鎮(zhèn)域中，有近10平方公里山林綠地，有望江山、象山、雞山等多座自然山體，自然條件優(yōu)越擁有國家森林公園景觀。醫(yī)療：省人民醫(yī)

24、院望江山分院杭州金色年華項(xiàng)目由云天房產(chǎn)公司開發(fā)建造，是杭城第一個(gè)按市場化操作模式開發(fā)的老年中心項(xiàng)目。項(xiàng)目位于午潮山國家森林公園南側(cè)、從市中心區(qū)有多線路到達(dá)，區(qū)位、交通、景觀資源優(yōu)勢非常明顯。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總占地面積（畝）項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積（萬平方米）容積率項(xiàng)目用地性質(zhì)開發(fā)商平均地價(jià)（樓板價(jià)）開盤時(shí)間杭州金色年華220（一期105畝）17（一期5.4）1社會(huì)福利用地（50年），前期為劃撥，后改為出讓浙江銀發(fā)事業(yè)發(fā)展中心600元/平方米（后改為出讓，補(bǔ)交300元/平方米）2008年6月杭州金色年華/概況整個(gè)社區(qū)按照功能和前后期的發(fā)展，分為四個(gè)大的區(qū)域。以中部配套為核心連接?xùn)|西兩端居住物業(yè)空間，以居家

25、服務(wù)公寓為主，少量度假公寓及護(hù)理式公寓。24集合式養(yǎng)老單元：居家服務(wù)式公寓中心功能區(qū)特色養(yǎng)老單元：度假公寓護(hù)理式托老公寓待開發(fā)區(qū)(山體公園)居家服務(wù)區(qū)：以居家養(yǎng)老實(shí)行為主，采用集合式單元布局，各單元體間通過增加的功能體進(jìn)行連接，如(活動(dòng)室、棋牌室、閱覽室、醫(yī)務(wù)保健室等)，設(shè)置集中護(hù)士站、休息交流角，公共衛(wèi)生間，每個(gè)單體平均每層1012戶，兩部病床梯;中心功能區(qū)：配套功能中心集中設(shè)置，輻射社區(qū)各物業(yè)類型；特色養(yǎng)老區(qū)：以公寓形式為主，設(shè)有酒店式公寓、護(hù)理式養(yǎng)老公寓，短期居住形式為主；山體公園區(qū)：已經(jīng)建成，休閑景觀和種植區(qū)。杭州金色年華/功能分區(qū)老年大學(xué)：定期組織教學(xué)活動(dòng)，如書法、園藝、網(wǎng)絡(luò)知識(shí)等課

26、程,聘請(qǐng)專業(yè)學(xué)校的老師或是入住者123餐飲中心：大餐廳口味清淡、品種多樣化，專家制定菜單，價(jià)格經(jīng)濟(jì)，按量定價(jià)；小餐廳(包廂)可根據(jù)自己的口味定菜，可招待朋友，客戶聚餐休閑娛樂中心：提供閱覽室、電腦教室、健身房、音樂室、練功房、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、各類手工藝房等，為住戶提供豐富多彩的休閑娛樂活動(dòng)。同時(shí)配有多功能廳，可舉辦聯(lián)歡會(huì)、舞會(huì)、講座、競賽，使休閑生活豐富多彩項(xiàng)目功能服務(wù)區(qū)配套2萬多方大體量，但除去餐廳、老年大學(xué)教室和休閑娛樂空間投入使用外，醫(yī)院配套有名無實(shí)長期空置，并無太多特色化服務(wù)項(xiàng)目。杭州金色年華/配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)型：7687平米子母門、室外空調(diào)機(jī)位、陽臺(tái)、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)

27、地板經(jīng)濟(jì)型：67平米子母門、朝南陽光廚房、室外空調(diào)機(jī)位、陽臺(tái)、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板舒適型：115133平米子母門、室外空調(diào)機(jī)位、陽臺(tái)、防滑地磚、寬大淋浴房、木質(zhì)地板項(xiàng)目建筑形態(tài)為45層左右多層電梯房，單廊、南向、套房設(shè)計(jì)，戶型有三種：67平、7687平、115133平米，主力戶型在7687平。根據(jù)客戶類型及需求不同，在房型設(shè)計(jì)中注重空間尺度的舒適性、細(xì)化功能空間、景觀空間的享有，精裝修人性化的材料選取,同時(shí)每層都有室內(nèi)活動(dòng)空間，方便老人交流及家人探望杭州金色年華/產(chǎn)品設(shè)計(jì)27全天式親情呵護(hù)服務(wù)醫(yī)：醫(yī)療保健服務(wù)體系樂：文化娛樂健身體系食：專業(yè)餐飲服務(wù)體系?。壕蛹椅飿I(yè)服務(wù)體系行：交通出行

28、服務(wù)體系文化交流康體健身娛樂活動(dòng)建筑安全設(shè)施便捷市區(qū)交通親情呵護(hù)服務(wù)免費(fèi)家政服務(wù)溫馨物業(yè)服務(wù)特色日常服務(wù)優(yōu)雅就餐環(huán)境專業(yè)營養(yǎng)配餐特色餐飲服務(wù)專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)定點(diǎn)快速便捷綠色通道預(yù)防、醫(yī)療、康復(fù)護(hù)理體系以組織協(xié)調(diào)和提供場地為主，主要涉及老年舞蹈、唱歌、旅游以及定期體檢等常規(guī)活動(dòng)，服務(wù)的細(xì)節(jié)化和體系化停留在營銷層面。杭州金色年華/社區(qū)服務(wù)收費(fèi)模式為：一次性租金+年費(fèi)+應(yīng)急備用金（2萬/人，3萬/2人）。不同梯度的居住及收費(fèi)模式，滿足不同客戶群的支付能力，有一年、三年、二十年、五十年等不同一次性租賃期限，也有少量短期月租度假型房源。月租-短期度假型50年期適合對(duì)象：短期居住為主，體驗(yàn)、度假型的老人適合對(duì)

29、象：兩代人都有養(yǎng)老需求，即子女購買后先讓長輩享受養(yǎng)老服務(wù)，若干年后子女退休退休也可以來享受養(yǎng)老服務(wù)小套：600-2000元/月（一張大床）大套：1800-3800元/月（兩張小床）五十年一次性租金小套（66平米）：50萬左右1.室內(nèi)配齊全套家具家電及床上用品（個(gè)人生活用品自帶）；2.每周一次免費(fèi)打掃，半月一次換洗床上用品；3.每月免10水和30電的費(fèi)用（超出部分自理），免數(shù)字電視視聽費(fèi)和電話座機(jī)費(fèi)（通話費(fèi)自理）；4.用餐使用飯卡，自行充值后使用中套（77平米）：60萬左右大套（126平米）：100萬左右基本服務(wù)費(fèi)（年費(fèi)）小套：5600/年中套：6880/年大套：10800/年優(yōu)勢：一次性支付5

30、0年育養(yǎng)服務(wù)費(fèi)（可兩代人養(yǎng)老），用不完50年可轉(zhuǎn)讓、繼承；20年內(nèi)可按合同約定比例退款。是所有模式中折算居住成本最低的一種，是有長期居住需求者的最佳選擇。限月租指定房源位置不限杭州金色年華/居家型公寓（活力老人）房間入住保證金（押金）床位費(fèi)護(hù)理費(fèi)朝南雙人間30萬/套2900-5300元/月/套見右表朝北單人間20萬/套2300元/月/套養(yǎng)生護(hù)理型公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)施：精裝修、全套家具、部分家電公寓內(nèi)小配套設(shè)施：交流區(qū)、閱覽室、棋牌室等服務(wù)設(shè)施。讓注入者不僅能享受整個(gè)園區(qū)大配套的服務(wù)，還能就近享受公寓內(nèi)小配套的服務(wù)，為有需求的老年配有創(chuàng)造一流的養(yǎng)生環(huán)境基礎(chǔ)（400元/人/月）加強(qiáng)（600元/人/

31、月）1.每日打掃房間衛(wèi)生一次2.每日打掃廁所衛(wèi)生一次3.每日送開水2壺至房間4.每月清洗床上用品一次5.每年清洗窗簾一次6.每日測量血壓、心率，必要時(shí)測體溫1清洗全部衣服2.每日整理床單一次3.夏季每日擦洗席子一次4.每周整理房間衣服（日用品）一次5.代配、代發(fā)藥物，代測血糖6代買飯菜備注：以上服務(wù)包含養(yǎng)老公寓內(nèi)公共部位的活動(dòng)服務(wù)以及園區(qū)國際交流中心內(nèi)的各項(xiàng)公共活動(dòng)服務(wù)服務(wù)費(fèi)護(hù)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)護(hù)理等級(jí)費(fèi)用三級(jí)護(hù)理200元/月（5折后）二級(jí)護(hù)理300元/月（5折后）一級(jí)護(hù)理700元/月專門護(hù)理1000元/月特別護(hù)理1500元/月收費(fèi)模式為：入住保證金+床位費(fèi)+服務(wù)費(fèi)。每套預(yù)繳20-30萬元的押金、每

32、年再繳約2-6萬元的床位費(fèi)，另外再繳納服務(wù)費(fèi)。該類型占總套數(shù)的20%左右。杭州金色年華/養(yǎng)生護(hù)理型公寓居家服務(wù)式公寓居家服務(wù)式公寓戶型面積套數(shù)比例套數(shù)50年價(jià)格一室兩廳77平米80%307385售罄7800元/一室一廳66平米10%39各剩5%7600元/兩室兩廳126平米10%397900元/杭州金色年華/銷售分析金色年華2008年7月一期投入使用，2009年推出居家型服務(wù)式公寓，早期入住30-40戶，截至到2015年初，一期居家型產(chǎn)品入住率達(dá)到90%左右，即約入住346戶，年均去化45戶左右（按100平米/戶），年均去化面積約4900平米。目前周邊在售住宅主要為轉(zhuǎn)塘板塊，為剛需板塊，距離本項(xiàng)目約2-3km，板塊內(nèi)普通住宅售價(jià)1.1-1.5萬/平方米。金色年華50年售價(jià)約為周邊住宅售價(jià)的6折。前期首抓市區(qū)及周邊城市群的休閑養(yǎng)老客戶，后期隨著區(qū)域城市價(jià)值的提升以區(qū)域內(nèi)自住養(yǎng)老的客戶為主整體客戶分析：客戶來源地以杭州本地為主，主要為休閑度假養(yǎng)老客戶為主，主要以度假養(yǎng)生為目的；客戶成長性分析：第一期以杭州市區(qū)及周邊城市群的休閑度假養(yǎng)生客戶為主，隨著區(qū)域城市價(jià)值的提高、配套的完善，二期產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)自住養(yǎng)老、養(yǎng)老度假及投資需求人士增多市區(qū)及周邊城市群高端休閑度假養(yǎng)老客戶為主投資客戶養(yǎng)老度假客戶區(qū)域自住客戶金色年華客戶發(fā)展趨勢前期后期杭州金色年華/客戶分析